Évora
| 127/23.0T8TVR.E1 |  |
RENDA
MORA
DESPEJO
I. Se a partir do momento em que os inquilinos se constituíram em mora no que concerne à obrigação de pagar a renda, o senhorio tivesse deixado de aceitar as rendas estaria legitimado a fazê-lo de acordo com o disposto no nº3 do art.º 1041º do Cód. Civil.
II. Além disso, poderiam os inquilinos ter posto fim à mora oferecendo ao senhorio o pagamento das rendas ou alugueres em atraso, bem como a indemnização igual a 20% do montante devido (art.º1042º, nº1 do Cód. Civil).
III. E caso ocorresse recusa do mesmo em receber as correspondentes importâncias, poderiam ter recorrido à consignação em depósito (idem, nº2).
IV. Uma vez que nada disto fizeram, o despejo é inevitável.
ACÓRDÃO
I. RELATÓRIO
1. O Autor AA, menor, representado pelos seus pais, BB e CC, veio intentar acção declarativa constitutiva e de condenação, sob a forma de processo comum, contra os Réus DD e EE, pedindo para:
1. Ser declarado que o menor AA, devidamente representado pelos seus pais, é proprietário da fracção autónoma, designada pela letra “C”, a que corresponde o 1.º andar direito, do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, destinado a habitação, sito na Rua 1..., n.º 8, em Local 1,, descrito na Conservatória do Registo Predial de Local 1 sob o n.º 2390/20100719-C, da extinta freguesia de ..., concelho de Local 1, e aí inscrito a seu favor pela inscrição Ap. 817 de 2019/08/29, e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 5248, daquela freguesia e concelho;
2. Ser declarado que o contrato de arrendamento habitacional, melhor identificado em 4. a 7 da p.i, relativo à fracção autónoma designada pela letra “C”, do prédio urbano, melhor identificado em 1, cessou, por caducidade, em 31.07.2022, em consequência,
3. Serem os R.R condenados e a quem ocupar, na imediata desocupação e restituição ao A., na pessoa dos seus representantes legais, da fracção autónoma, designada pela letra “C" do prédio urbano, identificado em 1 deste pedido, livre e devoluta de pessoas e bens;
Cumulativamente,
4. Serem os R.R condenados, solidariamente, no pagamento das rendas vencidas, e não pagas, relativas aos meses de abril de 2022 a julho de 2022, inclusive, – no montante de 3.600,00 Euros (três mil e seiscentos euros), acrescido dos respeitos juros legais, à taxa legal/anual de 4%, a contar da citação da R.;
5. Serem os R.R condenados, solidariamente, no pagamento ao A., a título de indemnização pela ocupação do locado, desde a data da cessação do contrato de arrendamento, por caducidade, (01.08.2022), até à data à entrega efectiva do locado, em montante igual à renda atualmente em vigor, i.e., da renda mensal de 900,00 Euros (novecentos euros), o que atualmente já perfaz 6.300,00 Euros (seis mil e trezentos euros) (7 meses x 900,00€= 5.400,00€);
Caso se entenda que, por qualquer motivo, o contrato de arrendamento não cessou, por caducidade, no dia 31.07.2022, e que se renovou automaticamente – o que não se concebe e apenas se figura, por mera cautela, para efeitos de raciocínio, imposta por dever de patrocínio - (tendo em conta o que foi alegado em 19 e 20) subsidiariamente ao peticionado em 2 a 5, deverá:
6. Ser declarado que o menor AA, devidamente representado pelos seus pais, é proprietário da fracção autónoma, designada pela letra “C”, a que corresponde o 1.º andar direito, do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, destinado a habitação, sito na Rua 1..., n.º 8, em Local 1, descrito na Conservatória do Registo Predial de Local 1 sob o n.º 2390/20100719-C, da extinta freguesia de ..., concelho de Local 1, e aí inscrito a seu favor pela inscrição Ap. 817 de 2019/08/29, e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 5248, daquela freguesia e concelho;
7. Ser declarada a cessação, por resolução, do contrato de arrendamento habitacional entre a A. e os R.R, relativo à fracção autónoma designada pela letra “C”, do prédio urbano, destinado a habitação, melhor identificado em 1. do pedido, por falta de pagamento das rendas mensais devidas, vencidas e não pagas, referentes aos meses de abril de 2022 a fevereiro de 2023, inclusivé;
8. Serem os R.R condenados, e quem ocupar a referida fracção autónoma identificada em 1. e 6, a desocupá-la e a restitui-la, livre e devoluta de pessoas e bens, ao A., ordenando-se aos R.R e a quem ocupar a fracção, a sua entrega imediata ao A, na pessoa dos seus representantes legais;
9. Serem os R.R condenados, solidariamente, no pagamento ao A. da totalidade das rendas, já vencidas, e não pagas, dos meses de abril de 2022 a fevereiro de 2023, inclusive, no montante de 9.900,00 Euros (nove mil e novecentos euros), bem como todas as rendas vincendas até entrega efectiva do locado, bem como os respetivos juros de mora, à taxa legal/anual de 4%;
10. Serem os R.R condenados, solidariamente, no pagamento, a título de indemnização, do dobro do montante pago a título de rendas, se os R.R., declarada a resolução do contrato, se constituírem em mora na entrega do imóvel.
Em qualquer caso, não entender – o que não se concebe e apenas se figura, por mera cautela, para efeitos de raciocínio, imposta por dever de patrocínio - subsidiariamente ao peticionado em 2 a 5, deverá:
11. Ser declarada a cessação, por resolução, do contrato de arrendamento habitacional entre o A. e os R.R, relativo à fracção autónoma designada pela letra “C”, do prédio urbano, destinado a habitação, melhor identificado em 1. do pedido, por violação das regras de sossego e bom vizinhança, nos termos do disposto na alínea a) do n.º 2 do art.º 1083.º do Código Civil;
12. Serem os R.R condenados, e quem ocupar a referida fracção autónoma identificada em 1. e 6, a desocupá-la e a restitui-la, livre e devoluta de pessoas e bens, ao A, na pessoas dos seus representantes legais, e ordenando-se aos R.R e a quem ocupar a fracção, a sua entrega imediata aos A.A;
13. Serem os R.R condenados, solidariamente, no pagamento da totalidade das rendas, já vencidas, e não pagas, dos meses de abril de 2022 a fevereiro de 2023, inclusive, no montante de 9.900,00 Euros, bem como todas as rendas vincendas até entrega efectiva do locado, bem como os respetivos juros de mora, à taxa legal/anual de 4%;
14. Serem os R.R condenados, solidariamente, no pagamento, a título de indemnização, do dobro do montante pago a título de rendas, se os R.R, declarada a resolução do contrato, se constituírem em mora na entrega do imóvel.
Se assim se não entender – o que não se concebe e apenas se figura, por mera cautela, para efeitos de raciocínio, imposta por dever de patrocínio - subsidiariamente ao peticionado em 2 a 5 deverá:
15. Ser declarada a cessação, por resolução, do contrato de arrendamento habitacional entre a A. e os R.R, relativo à fracção autónoma designada pela letra “C”, do prédio urbano, destinado a habitação, melhor identificado em 1. e 6 do pedido, com fundamento no uso do prédio na atividade comercial, portanto fim diverso daquele para que foi arrendado e se destina, nos termos do disposto na alínea c) do n.º 2 do art.º 1083.º do Código Civil;
16. Serem os R.R condenados, e quem ocupar a referida fracção autónoma identificada em 1. e 6, a desocupá-la e a restitui-la, livre e devoluta de pessoas e bens, ao A., ordenando-se aos R.R e a quem ocupar a fracção, a sua entrega imediata ao A., na pessoa dos seus representantes legais
17. Serem os R.R condenados, solidariamente, no pagamento ao A. da totalidade das rendas, já vencidas, e não pagas, dos meses de abril de 2022 a fevereiro de 2023, inclusive, no montante de 9.900,00 Euros, bem como todas as rendas vincendas até entrega efectiva do locado, bem como os respetivos juros de mora, à taxa legal/anual de 4%;
18. Serem os R.R condenados no pagamento ao A., a título de indemnização, do dobro do montante pago a título de rendas, se a R., declarada a resolução do contrato, se constituírem em mora na entrega do imóvel”.
Para tanto, alegou, em síntese, que, em 28.07.2021, o Autor, representado pelos seus progenitores, deu de arrendamento aos RR, para a sua habitação própria e permanente, a fracção do 1.º Dtº do prédio sito na Rua 1..., n.º 8, em Local 1, com prazo certo e fixo de 1 (um) ano, com início em 1 de agosto de 2021 e término em 31 de julho de 2022, portanto, não renovável, pela renda mensal de 900,00 Euros.
Apesar do termo do contrato em 31/07/2022, e da interpelação, os RR não entregaram a fracção.
2. Os Réus DD e EE vieram contestar a acção, pugnando em primeira linha pela ineptidão da petição por contradição entre o pedido e a causa de pedir e incompatibilidade dos pedidos, e, subsidiariamente, pela improcedência da acção e absolvição dos Réus do pedido.
Alegaram, em síntese, que o contrato se renovou automaticamente, o Réu acordou verbalmente com o Autor a manutenção do contrato, quanto à alegada falta de pagamento de rendas foram os Autores que se recusaram a receber o pagamento mensal das rendas. E, no restante, defenderam-se os RR por impugnação.
3. O Autor apresentou resposta à matéria de excepção alegada pelos Réus, concluindo pela sua improcedência.
4. No despacho saneador foi apreciada a suscitada ineptidão da petição decidindo-se pela sua improcedência.
5. Realizada audiência final foi, subsequentemente proferida sentença que culminou com o seguinte dispositivo:
“Pelo exposto, com estes fundamentos, julga-se a presente acção parcialmente procedente, por parcialmente provada, e, em sua consequência:
a) Absolvem-se os Réus do pedido declarativo de que o contrato de arrendamento habitacional, identificado no ponto 3 dos factos provados, cessou, por caducidade, em 31.07.2022;
b) Declara-se que o Autor AA é proprietário da fracção autónoma, designada pela letra “C”, a que corresponde o 1.º andar direito, destinado a habitação, do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Rua 1..., n.º 8, em Local 1, descrito na Conservatória do Registo Predial de Local 1 sob o n.º 2390/20100719, da freguesia de ..., e aí inscrito a seu favor pela inscrição Ap. 817 de 2019/08/29, e inscrito o prédio na matriz predial urbana sob o artigo 5248, da União das Freguesias de ...;
c) Declara-se a cessação, por resolução, do referido contrato de arrendamento habitacional entre o Autor e os Réus, relativo a essa fracção autónoma, por falta de pagamento das rendas mensais devidas, vencidas e não pagas, referentes aos meses de Abril de 2022 a Fevereiro de 2023, inclusive;
d) Condenam-se os Réus DD e EE a desocupá-la e a restitui-la, livre e devoluta de pessoas e bens, procedendo à sua entrega imediata, ao Autor, na pessoa dos seus representantes legais;
e) Condenam-se os Réus DD e EE, solidariamente, no pagamento ao Autor do valor das rendas vencidas até à data da entrada da petição em juízo (rendas dos meses de Abril de 2022 e seguintes, até Março de 2023, inclusive, num total de 12 meses, à razão de € 900,00 (novecentos euros) cada renda), no valor global de €10.800,00 (dez mil e oitocentos euros), e do valor das rendas que (à mesma razão de € 900,00 (novecentos euros) por mês, cada renda) entretanto já se venceram desde então e vencerem até à restituição efectiva do locado ao Autor;
f) Condenam-se os Réus DD e EE, solidariamente, no pagamento ao Autor, dos respectivos juros de mora vencidos e vincendos, à taxa legal supletiva para os juros civis, incidentes sobre os valores de cada uma dessas rendas, e contados desde a respectiva data de vencimento (1º dia útil do mês a que diga respeito) e até efectivo e integral pagamento dessas mesmas rendas;
g) Condenam-se os Réus DD e EE, solidariamente, e a título de indemnização, no pagamento ao Autor de quantia igual ao valor da renda (€ 900,00 (novecentos euros)), caso os Réus se constituam em mora quanto à restituição da fracção autónoma locada, e por cada mês em que persistir essa mora;
h) Julga-se prejudicada a apreciação do pedido de resolução do contrato de arrendamento com fundamento na violação das regras de sossego e boa vizinhança nos termos da al. a) do nº 2 do art. 1083º, do Cód. Civil.”.
6. É desta sentença que recorrem os Réus, formulando na sua apelação as seguintes conclusões:
1. Por sentença datada de 04-11-2024 o tribunal “a quo” decidiu julgar a presente ação parcialmente procedente, por parcialmente provada e em consequência absolveu os Réus do pedido declarativo de que o contrato de arrendamento habitacional, identificado no ponto 3 dos factos provados, cessou, por caducidade, em 31.07.2022; declarou que o Autor AA é proprietário da fracção autónoma, designada pela letra “C”, a que corresponde o 1.º andar direito, destinado a habitação, do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Rua 1..., n.º 8, em Local 1, descrito na Conservatória do Registo Predial de Local 1 sob o n.º 2390/20100719, da freguesia de ..., e aí inscrito a seu favor pela inscrição Ap. 817 de 2019/08/29, e inscrito o prédio na matriz predial urbana sob o artigo 5248, da União das Freguesias de ...); declarou a cessação, por resolução, do referido contrato de arrendamento habitacional entre o Autor e os Réus, relativo a essa fracção autónoma, por falta de pagamento das rendas mensais devidas, vencidas e não pagas, referentes aos meses de Abril de 2022 a Fevereiro de 2023, inclusive; condenou os Réus DD e EE a desocupá-la e a restitui-la, livre e devoluta de pessoas e bens, procedendo à sua entrega imediata, ao Autor, na pessoa dos seus representantes legais; condenou os Réus DD e EE, solidariamente, no pagamento ao Autor do valor das rendas vencidas até à data da entrada da petição em juízo (rendas dos meses de Abril de 2022 e seguintes, até Março de 2023, inclusive, num total de 12 meses, à razão de € 900,00 (novecentos euros) cada renda), no valor global de €10.800,00 (dez mil e oitocentos euros), e do valor das rendas que (à mesma razão de € 900,00 (novecentos euros) por mês, cada renda) entretanto já se venceram desde então e vencerem até à restituição efectiva do locado ao Autor; condenou os Réus DD e EE, solidariamente, no pagamento ao Autor, dos respectivos juros de mora vencidos e vincendos, à taxa legal supletiva para os juros civis, incidentes sobre os valores de cada uma dessas rendas, e contados desde a respectiva data de vencimento (1º dia útil do mês a que diga respeito) e até efectivo e integral pagamento dessas mesmas rendas; condenou os Réus DD e EE, solidariamente, e a título de indemnização, no pagamento ao Autor de quantia igual ao valor da renda (€ 900,00 (novecentos euros)), caso os Réus se constituam em mora quanto à restituição da fracção autónoma locada, e por cada mês em que persistir essa mora e julgou prejudicada a apreciação do pedido de resolução do contrato de arrendamento com fundamento na violação das regras de sossego e boa vizinhança nos termos da al. a) do nº 2 do art. 1083º, do Cód. Civil.
2. Os Réus ora recorrentes não se conformam com a sentença recorrida porquanto resultam incorretamente julgados e apreciados os factos dados como provados n.º 8, 9, 10 e 11 e os factos dados como não provados 9, 10, 11 e 12.
3. Os factos dados como provados 8, 9, 10 e 11 encontram-se incorrectamente julgados e mal apreciados, dado que da prova produzida nomeadamente dos depoimentos prestados pelas testemunhas FF e GG impunham decisão diversa da que ora se recorre.
4. Assim, do depoimento prestado pela testemunha FF, no dia 23-02-2024, resulta que era raro os réus fazerem barulho, ao minuto 01:08:46 até ao minuto 01:13:32 da gravação da audiência de discussão e julgamento.
5. E do depoimento da testemunha GG, no dia 23-02-2024, que corroborou o depoimento prestado pela testemunha HH ao afirmar que não existia barulho, tendo inclusive a ... sido chamada ao local para verificar tais factos, ao minuto 01:24:18 até ao minuto 01:32:38 da gravação da audiência de discussão e julgamento, disponível na aplicação do sistema citius.
6. Andou mal o tribunal “a quo” atendendo a que resulta da prova testemunhal produzida que os Réus não têm provocado barulho no prédio.
7. E quando aos factos n.º 10 e 11 entendemos que não foi produzida qualquer prova.
8. Devendo os factos dados como provados 8, 9, 10 e 11 serem julgados como não provados.
9. Á semelhança dos factos já impugnados também os factos dados como não provados 9, 10, 11 e 12também se encontram incorretamente julgados e mal apreciados.
10. Da prova produzida nomeadamente as declarações de parte dos Réus DD e EE resulta que não pagaram mais a renda porque o Senhorio disse que não ia receber.
11. Veja-se as declarações prestadas pelo Réu DD, no dia 24-02-2024, minuto 01:47:32 até ao minuto 01:56:27 da gravação da audiência de discussão e julgamento.
12. E as declarações prestadas pela Ré EE, no dia 24-02- 2024, minuto 01:33:06 até ao minuto 01:47:18 da gravação da audiência de discussão e julgamento.
13. Face ao supra exposto e uma vez que as declarações de parte dos Réus e a prova testemunhal supra indicada impõem decisão diversa da ora recorrida deverão os factos dados como não provados 9, 10, 11 e 12 serem julgados como provados.
14. A decisão recorrida julgou a presente ação parcialmente procedente por provada, porém tal decisão encontra-se em contradição com os factos dados como provados.
15. Sucede que se resulta dado como provado que entre Autor e Réus foi celebrado um contrato de arrendamento para fim habitacional.
16. E que os Réus ocupam a referida fração autónoma designada pela letra C.
17. Sendo certo que o contrato de arrendamento em questão renovou-se a 01 de Agosto de 2022, e renovou-se por mais três anos – artigo 1096.º n.º 1 do Código Civil.
18. Daí que a matéria dada como provada se encontre em manifesta contradição com a decisão da causa.
19. O que significa que estamos claramente perante um erro de fundamentação e uma contradição insanável da decisão da matéria de facto, violando-se o disposto no artigo 607.º, n.º 4 e 5 do Código de Processo Civil, o que determina um erro no dever de fundamentação da decisão conforme estabelece o artigo 154.º do Código de Processo Civil.
20. Termos em que deverá a sentença recorrida ser declarada nula nos termos do disposto no artigo 615.º, alínea c) do Código de Processo Civil.
21. O tribunal “a quo” decidiu que face à mora no pagamento das rendas referentes aos meses de Abril de 2022 a Fevereiro de 2023, assiste ao Autor o direito à resolução do referido contrato de arrendamento celebrado com os Réus, com esse fundamento.
22. Os Réus ora Recorrentes não se conformam com a sentença de que ora se recorre em primeiro lugar porquanto andou mal o tribunal “a quo” ao não ponderar que os Réus ora Recorrentes quiseram realizar os pagamentos das rendas em apreço e que foi o Autor ora Recorrido quem não quis receber tais pagamentos.
23. Ou seja, o Senhorio ora Recorrido sempre se recusou a receber a receber as rendas.
24. E como tal somos do entendimento que tal constitui um facto impeditivo para a resolução do contrato por falta de pagamento das rendas e do despejo do locado, não podendo ser aplicado ao presente caso concreto o disposto no artigo 1083.º do Código Civil.
25. Desta forma não pode o senhorio valer-se de uma situação que criou, sendo certo que os Réus ora Recorrentes só entraram em mora porquanto o senhorio se recusou a receber o pagamento das rendas.
26. O tribunal “a quo” para além de ter aplicado erroneamente o disposto no artigo 1083.º do Código Civil viola o princípio da proibição da indefesa, consagrado no artigo 20.º, n.ºs 1 e 4 da Constituição da República Portuguesa, pois o despejo com fundamento em falta de pagamento de rendas vencidas na pendência da acção tem como fundamento precisamente, a recusa do senhorio em receber as rendas.
27. O recorrido vem procurar aproveitar-se da situação que intencional e ilicitamente criou, assim integrando o instituto do abuso de direito, na modalidade de venire contra factum proprium, situação essa que não foi ponderada pelo tribunal “a quo”.
28. A interpretação dada pelo tribunal “a quo” à norma contida no artigo 1083.º do Código Civil é inconstitucional por violação do princípio da proibição da indefesa, ínsito no artigo 20.º da Constituição da República Portuguesa, na interpretação segundo a qual, mesmo que na acção de despejo persista controvérsia se as rendas são ou não devidas se for requerido pelo autor o despejo com fundamento em falta de pagamento das rendas vencidas na pendência da acção quando o senhorio se recusa a receber o pagamento das rendas, inconstitucionalidade essa que se invoca para todos os devidos e legais efeitos nomeadamente para interposição de recurso para o Tribunal Constitucional.
29. A sentença recorrida viola assim o disposto no artigo 1083.º do Código Civil e os artigos 2.º, 9.º,13.º, 18.º e 20.º da Constituição.
30. Termos em que deverá a sentença recorrida ser revogada por violação dos supra mencionados preceitos legais e consequentemente deverá ser julgada improcedente a resolução do contrato por falta de pagamento das rendas e do despejo do locado por recusa em recebimento das rendas por parte do Senhorio ora Recorrido.
Nestes termos e nos melhores de direito deverá o presente recurso de apelação ser julgado procedente por provado e em consequência deverá a sentença recorrida ser revogada e deverão os Réus serem absolvidos, com o que se fará Justiça!”.
7. Não houve contra-alegações.
8. Ponderando que o objecto dos recursos é delimitado pelas conclusões neles insertas, salvo as questões de conhecimento oficioso - arts. 608º, nº2, 609º, 635º nº4, 639º e 663º nº2, todos do Código de Processo Civil – as questões cuja apreciação as mesmas convocam são as seguintes:
8.1. Nulidade da sentença;
8.2. Impugnação da matéria de facto;
8.3. Reapreciação jurídica da causa: se poderia ter sido decretada a resolução do contrato de arrendamento subjudice.
II. FUNDAMENTAÇÃO
9. É o seguinte o teor da decisão de facto inserta na sentença recorrida:
“Factos provados
Resultam provados os seguintes factos com relevância:
1. O Autor AA nasceu a ... de ... de 2012, e é filho de BB e de CC.
2. Pela Ap. 817 de 29/08/2019, encontra-se inscrita a favor do Autor AA a aquisição, por legado de II, da fracção autónoma designada pela letra “C”, correspondente ao 1.º andar direito, habitação T-três, arrecadação e lugar de estacionamento na cave, do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Rua 1..., n.º 8, emLocal 1, descrito na Conservatória do Registo Predial de Local 1 sob o nº2390/20100719, da freguesia de ..., concelho de Local 1, e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 5248, da União das Freguesias de ...), concelho de Local 1.
3. Em 28 de Julho de 2021, o Autor AA, representado pela sua progenitora, celebrou um contrato com os Réus, por escrito assinado pela progenitora do Autor, JJ, e pelos Réus DD e EE, com o seguinte teor:
“CONTRATO DE ARRENDAMENTO URBANO PARA FIM HABITACIONAL
(Artº 1092 e seguintes do Codigo Civil)
(Prazo certo de 1 ano)
Entre,
PRIMEIROS:
KK (…) e mulher, CC (…) que aqui outorgam em representação do seu filho menor, AA, nascido aos ........2012 (…) doravante designados por Primeiros Outorgantes/Senhorios,
e,
SEGUNDO
DD (…) e EE (…) doravante designados como Segundos Outorgantes/Arrendatários,
Considerando que:
I - Os Primeiros Outorgantes são os progenitores do AA, nascido aos ........2012 e, portanto, ainda de menoridade;
II - O menor AA é dono e legitimo possuidor da fracção autónoma, em regime de propriedade horizontal, designada pela letra «C», destinada a habitação, de tipologia T3, arrecadação e lugar de estacionamento na cave, correspondente ao primeiro andar direito, do prédio urbano sito na Rua 1..., número 8, ... Local 1, inscrito na matriz predial Urbana sob o artigo 5248, da União de Freguesia de ...), concelho de Local 1, e descrito na Conservatória de Local 1 sob o número 2390/20100719-C, onde se encontra registada a aquisição a seu favor pela apresentação 817 de 2019/08/29;
III - Os Primeiros Outorgantes, em representação do filho menor, arrendam ao Segundo Outorgante o prédio urbano, ao abrigo do disposto no artº 1881º e alínea m) do nº 1 do artº 1889º do Código Civil, é livremente estabelecido e celebrado o presente contrato de arrendamento urbano, para fim habitacional, com prazo certo, ao abrigo do disposto no novo regime do arrendamento urbano, adiante designado por RNRAU, que se regerá pelas cláusulas seguintes:
Cláusula 1ª
(Identificação e localização do prédio)
O menor AA, aqui devidamente representado pelos seus pais e Primeiros Outorgantes, é dono e legítimo possuidor da fracção autónoma, em regime de propriedade horizontal, designada pela letra «C», destinada a habitação, de tipologia T3, arrecadação e lugar de estacionamento na cave correspondente ao primeiro andar direito, do prédio urbano sito na Rua 1..., n98, ... Local 1, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 5248, da União de Freguesia de ...), concelho de Local 1, e descrito na Conservatória de Local 1 sob o número 2390/20100719-C, onde se encontra registada a aquisição a seu favor pela apresentação 817 de 2019/08/29.
Cláusula 2ª
(Objecto do contrato)
Pelo presente contrato, os Primeiros Outorgantes dão de arrendamento aos Segundos Outorgantes, que aceita arrendar, o prédio urbano identificado na cláusula anterior, sito na Rua 1... nº 8, ... Local 1, mediante o pagamento de uma renda.
Cláusula 3ª
(Fim de contrato)
O presente contrato é celebrado para fim habitacional, destinando-se o prédio urbano arrendado, exclusivamente, à habitação dos Segundos Outorgantes, não podendo ser utilizado para outro fim, sem consentimento, por escrito, dos Primeiros Outorgantes.
Cláusula 4ª
(Licença de utilização e Certificado Energético)
1- A aptidão do local arrendado para o fim pretendido pelo presente contrato de arrendamento, é atestada pela licença de utilização número 142/2010, emitida em 29.07.2010, pela Câmara Municipal de Local 1.
2- O prédio urbano, objecto do presente contrato de arrendamento, foi sujeito a certificação energética, cuja cópia será oportunamente entregue ao Arrendatário.
3- Os Segundos Outorgantes reconhecem o fim para que o imóvel está licenciado, obrigando-se a não utilizar o locado para qualquer outro fim que extravase o âmbito do licenciamento.
Cláusula 5ª
(Data de celebração e prazo de contrato)
O presente contrato é celebrado com prazo certo e fixo, pelo período de 1 ano, com início de 1 de Agosto de 2021 e término a 31 de Julho 2022.
Cláusula 6ª
(Quantitativo de renda e respectivo regime e caução)
1- As partes fixam à renda mensal em 900,00€ (novementos euros), a pagar pelos Segundos Outorgantes aos Primeiros Outorgantes, no primeiro dia útil do mês àquele a que diga respeito, em numerário, cheque ou por transferência bancária para o ..., sob pena de findo este prazo, os Arrendatários ficam obrigados a pagar a respectiva renda ou rendas em atraso, acrescidas de uma indemnização igual a 20% do valor que estiver em mora, conforme dispõe o artigo 1041º, nº 1 do Código Civil.
2- No ato de assinatura do presente contrato, os Segundos Outorgantes entregam aos Primeiros Outorgantes a quantidade de 1800,00€ (mil e oitocentos euros), a título de caução até ao limite de danos nesse valor e para garantia do bom e pontual cumprimento das obrigações assumidas pelo presente contrato, dando-se a respectiva quitação após boa cobrança ou creditação na conta, podendo ser descontado na última renda, nos termos da cláusula 16º.
Cláusula 7ª
(Encargos e despesas)
Ficam por conta dos Segundos Outorgantes todas as despesas correntes e encargos, relativos ao fornecimento de bens ou serviços no local arrendado, designadamente água, electricidade, gás, entre outras, devidas após a celebração do presente contrato.
(…)
Cláusula 9ª
(Subarrendamento e Cedência gratuita ou onerosa)
Os Segundos Outorgantes não podem sublocar ou ceder, onerosa ou gratuitamente, ou por qualquer outra forma ceder os direitos deste Arrendamento sem o consentimento, dado por escrito, dos Primeiros Outorgantes.
Cláusula 10ª
(Domicílio convencionado e forma das comunicações entre as partes)
1 - Para os efeitos previstos na alínea c) do nº 7 do artigo 9.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, na redação que lhe foi dada pela Lei n.º 2/2020, de 31/03, as Partes Outorgantes convencionam como domicílios:
A) Do Arrendatário: a morada do imóvel objeto do presente contrato de arrendamento, Rua 1..., n.º 8, 1º Direito, ... Local 1;
B) Dos Senhorios: Rua 2..., n.º 4, 1º Esquerdo, ... Local 1.
2 - As comunicações legalmente exigíveis entre as Partes, relativas a cessação do contrato de arrendamento, atualização de renda e obras, são realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de receção.
3 - As cartas dirigidas pelos Primeiros aos Segundos Outorgantes devem ser remetidas para o domicílio convencionado, coincidente com o local arrendado.
4 - As cartas dirigidas pelos Segundos aos Primeiros Outorgantes devem ser remetidas para o endereço convencionado, constante do presente contrato, ou da sua comunicação imediatamente anterior.
5 - Qualquer comunicação deve conter o endereço completo da parte que a subscreve, devendo as partes comunicar mutuamente a alteração daquele.
6- O escrito assinado pelo declarante pode, ainda, ser entregue em mão, devendo o destinatário apor em cópia a sua assinatura, com nota de receção.
Cláusula 11ª
(Vicissitudes das comunicações entre as partes)
1 - A comunicação prevista no n.3 1 da cláusula anterior considera-se realizada ainda que:
A) A carta seja devolvida por o destinatário se ter recusado a recebê-la ou não a ter levantado no prazo previsto no regulamento dos serviços postais;
B) O aviso de receção tenha sido assinado por pessoa diferente do destinatário.
Cláusula 12ª
(Obrigações Complementares)
1 - O Arrendatário obriga-se a:
A) Cumprir e fazer cumprir a Lei e os regulamentos do condomínio e municipais;
B) Contribuir para a tranquilidade, abstendo-se de efetuar ruídos, ou atos suscetíveis de incomodar os restantes vizinhos;
C) Pagar o respectivo consumo de água municipalizada, do gás, telefone e energia eléctrica, ficando todas essas despesas a seu cargo, desde que contraídas após a celebração do presente contrato; (…)
Cláusula 14.ª
(Entrega do imóvel)
No termo do contrato, os Segundos Outorgantes obrigam-se a entregar o local arrendado aos Primeiros Outorgantes, livre de pessoas e bens e em bom estado de conservação, com todas as suas chaves, sob pena de pagamento de uma indemnização igual a 50,00€ (cinquenta euros), por cada dia de atraso na entrega.
Local 1, 28 de Julho de 2021
Os Primeiros Outorgantes:
(…)
Os Segundos Outorgantes:
(…)”.
4. Através de carta registada a 02/05/2022, que foi recebida em 03 de Maio de 2022, com aviso de receção assinado nesta última data pela Ré, os representantes legais do Autor comunicaram aos Réus o seu teor, que foi o seguinte:
“KK
e
CC
Exmo. Senhores,
DD
EE
Rua 1..., n.º 8, ... Local 1,
Carta Registada, com Aviso de Recepção.
Data: 01 de maio de 2022.
Assunto: Comunicação de Cessação do Contrato e Entrega de Imóvel.
Exmo. Senhores,
Na qualidade de representantes legais do menor AA, proprietário e senhorio da fracção autónoma, designada pela letra “C”, destinada a habitação, de tipologia T3 e lugar de estacionamento na cave, correspondente ao primeiro andar direito, do prédio urbano sito na Rua 1..., n.º 8, ... Local 1, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 5248, da união de freguesias de ...), concelho de Local 1, e descrito na Conservatória de Local 1 sob o número 2390/20100719-C, de que V. Exas. são arrendatários, vimos pela presente comunicar-lhes que em face do contrato de arrendamento ter sido celebrado com prazo certo, fixo e não renovável, e ainda à necessidade de utilização do imóvel, como aliás lhes foi comunicado antes de o arrendarmos, o contrato de arrendamento habitacional com prazo certo celebrado em 01/08/2021. cessa em 31.07.2022, data em que deixará de produzir efeitos.
Assim sendo, o referido contrato cessará, isto é, deixará de produzir efeitos no dia 31.07.2022, data em que o prédio urbano arrendado deverá ser entregue livre de pessoas e bens e com todos os pertences, identificados no inventário anexo, e no estado de conservação em que se encontrava aquando da celebração do negócio jurídico.
Com os nossos melhores cumprimentos,
LL”.
5. Os Réus ocupam a referida fracção autónoma designada pela letra C.
6. A referida fracção autónoma designada pela letra C está inserida num prédio urbano composto por três pisos, cave, rés-do-chão e primeiro andar, com 4 fracções autónomas, A, B, C, D.
7. O condomínio do prédio urbano sito na Rua 1... n.º 8, em Local 1, é administrado pela ..., sediada na ....
8. Os Réus têm provocado barulho nesse prédio urbano, do qual se queixa a condómina da fracção autónoma designada pela letra D, correspondente ao 1º Esq. desse prédio.
9. Os Réus têm provocado barulho, resultante de conversas pela noite dentro, do bater de portas e do arrastar de cadeiras durante a noite, de que se queixa a condómina da fracção autónoma designada pela letra D, desse prédio, e das consequentes dificuldades em descansar.
10. Sem consentimento e contra a vontade do Autor e dos seus representantes legais, os Réus utilizam a referida fracção autónoma designada pela letra C para a venda de roupa, cuja venda é promovida online, e os clientes vão recolher esses bens à referida fracção designada pela letra D, ou seja, o imóvel é utilizado como ponto de venda e entrega aos clientes dos bens vendidos.
11. A fracção autónoma designada pela letra C não está licenciada para a atividade comercial.”
*
Adita-se ao abrigo do disposto no artº607, nº4 ex vi art.º663º, nº2, ambos do CPC, uma vez que foi admitido por acordo, o seguinte facto: “Os R.R não pagaram as rendas mensais dos meses de Abril, Maio, Junho e Julho de 2022, inclusive, no montante de 900,00 Euros, nem as demais vencidas desde então.
“Factos não provados
Não foram provados os seguintes factos:
1. Em data que se não consegue precisar, mas que se crê ter sido no final do segundo semestre de 2022, a administração de condomínios do prédio urbano onde está integrada a fracção autónoma locada, convocou os representantes legais do proprietário, ora A.A, para uma reunião, no âmbito da qual informou-os das queixas insistentes dos demais condóminos, relacionadas com o barulho provocado pelos inquilinos da fracção “C”, aqui Réus.
2. Os condóminos proprietários das fracções designada pelas letras “A” e “B”, correspondentes, respetivamente, ao rés-do-chão direito e esquerdo, queixam-se do barulho provocado pelos Réus, resultante das conversas e discussões que se prolongam pela noite dentro, até de madrugada, num tom de voz alto, e também do barulho causado pelo “entra e sai” de pessoas e dos constantes toques da campainha de casa, que ocorrem noite dentro, e não raras vezes até de madrugada, e do bater de portas e do arrastar de móveis, mesas e cadeiras durante toda a noite e até de madrugada.
3. Os restantes moradores do prédio, proprietários e inquilinos, queixam-se de não conseguirem dormir e, portanto, de não conseguirem descansar durante a noite.
4. Os inquilinos que arrendaram as fracções A e B tiveram dificuldades em descansar em consequência do barulho provocado pelos Réus.
5. Os antepenúltimo e penúltimo inquilinos da fracção B cessaram os respetivos contratos de arrendamento com justificação no barulho que provinha da fracção habitada pelos Réus.
6. O barulho provocado pelos Réus já motivou a chamada e comparência da autoridade policial (PSP) no prédio, pelo menos cerca de seis vezes, o que não resolveu os problemas do barulho e até os agravou, pois que os Réus se vingam, fazendo ainda mais barulho.
7. Os restantes moradores do prédio onde está inserida a fração “C”, portanto, os vizinhos, reportaram num documento denominado “Comunicado” que os Réus destinam a referida fracção designada pela letra C ao comércio.
8. Os Réus utilizam o imóvel para a venda de malas, carteiras, sapatos, e perfumes cuja venda é promovida online através do site “...”, e os clientes vão recolher esses bens à referida fracção designada pela letra D, sendo o imóvel utilizado como ponto de venda e entrega aos clientes desses bens.
9. Na sequência da receção da carta registada datada de 01-05-2022 o Réu DD acordou verbalmente com o Autor a manutenção do contrato de arrendamento pelo pagamento da renda mensal convencionada de 900,00€ (novecentos euros).
10. Os Autores convencionaram verbalmente com os Réus, tendo sido acordado entre as partes a manutenção do contrato de arrendamento.
11. Os Autores recusaram-se e recusam-se a receber o pagamento mensal das rendas dos meses de Abril, Maio, Junho e Julho de 2022, e seguintes, e os Réus por diversas vezes interpelaram os Autores e estes sempre recusaram aceitar o pagamento das rendas.
12. A fechadura da porta que serve de acesso à garagem foi trocada, porém não foi facultada nenhuma chave aos aqui Réus, encontrando-se os mesmos impedidos de entrar nas garagens do prédio.”.
10. Do mérito do recurso
10.1. Da imputada nulidade da sentença
Referem os apelantes que “o contrato de arrendamento em questão renovou-se a 01 de Agosto de 2022, e renovou-se por mais três anos – artigo 1096.º n.º 1 do Código Civil.
Daí que a matéria dada como provada se encontre em manifesta contradição com a decisão da causa, o que conduz à nulidade da sentença à luz do art.º615.º, alínea c) do Código de Processo Civil.
Vejamos.
Esta nulidade reporta-se aos casos em que os fundamentos invocados deveriam, logicamente, conduzir a uma decisão diferente da que a sentença alcança.
A contradição exigida pelo normativo em análise não se reporta à contradição entre os fundamentos de facto entre si mas sim à contradição entre os fundamentos de facto e o direito: quando aqueles apontam para um determinado sentido e a decisão para outro, oposto.
Analisando a decisão recorrida constata-se que nada disso sucede.
É que, como se viu, foram formulados vários pedidos em relação de subsidiariedade.
Tal como o prevê o nº1 do art.º 554º do CPC: “Podem formular-se pedidos subsidiários. Diz-se subsidiário o pedido que é apresentado ao tribunal para ser tomado em consideração somente no caso de não proceder um pedido anterior.”.
O pedido principal consistia em que fosse declarado que o contrato de arrendamento habitacional havia cessado, por caducidade, em 31.07.2022.
É certo que este pedido foi julgado improcedente.
Porém, também havia sido formulado, a título subsidiário, o pedido de resolução do mesmo contrato por falta de pagamento das rendas mensais devidas, vencidas e não pagas, referentes aos meses de abril de 2022 a fevereiro de 2023, inclusive.
E foi precisamente este pedido que foi julgado procedente e determinou o despejo decretado.
Por consequência, nenhuma nulidade se verifica.
10.1. Impugnação da matéria de facto
Os Réus começam por se insurgir contra a resposta que foi dada aos factos alegados pelos Autores e que foram carreados para os pontos 8. a 11 do elenco dos “Factos Provados” ( 8. Os Réus têm provocado barulho nesse prédio urbano, do qual se queixa a condómina da fracção autónoma designada pela letra D, correspondente ao 1º Esq. desse prédio; 9. Os Réus têm provocado barulho, resultante de conversas pela noite dentro, do bater de portas e do arrastar de cadeiras durante a noite, de que se queixa a condómina da fracção autónoma designada pela letra D, desse prédio, e das consequentes dificuldades em descansar; 10. Sem consentimento e contra a vontade do Autor e dos seus representantes legais, os Réus utilizam a referida fracção autónoma designada pela letra C para a venda de roupa, cuja venda é promovida online, e os clientes vão recolher esses bens à referida fracção designada pela letra D, ou seja, o imóvel é utilizado como ponto de venda e entrega aos clientes dos bens vendidos e 11. A fracção autónoma designada pela letra C não está licenciada para a atividade comercial.).
Tais factos alicerçavam o “pedido” (subsidiário) de resolução do contrato de arrendamento em causa com fundamento na violação das regras de sossego e boa vizinhança nos termos da al. a) do nº 2 do art. 1083º, do Cód. Civil., e bem assim, o “pedido” ( também subsidiário) de resolução do mesmo contrato com fundamento no uso do prédio para fim diverso daquele para que foi arrendado e a que se destina, nos termos do disposto na alínea c) do n.º 2 do art.º 1083.º do Código Civil.
Para além destes fundamentos de resolução do contrato, os Autores invocaram igualmente a falta de pagamento das rendas mensais devidas, vencidas e não pagas, referentes aos meses de abril de 2022 a fevereiro de 2023 (inclusive).
E foi precisamente com este fundamento que foi decretado o “despejo” tendo o Tribunal “a quo” se abstido de conhecer dos demais fundamentos resolutivos.
Se assim é, cremos revelar-se inútil o conhecimento da impugnação atinente a factos que não serviram de fundamento à procedência da acção já que desse conhecimento não advirá qualquer consequência.
Sob pena de se levar a cabo uma actividade processual que se sabe, de antemão, ser inconsequente, o que contraria a proibição legal da prática no processo de actos inúteis (artigo 130.º do CPC) só se conhecerá da impugnação sobre tais factos se a referente aos que serviram para decretar o despejo – concernentes à falta de pagamento de rendas - se revelar procedente, porque só então os mesmos poderão assumir relevância como fundamento resolutivo autónomo.
Assim sendo, passa-se a conhecer desde já da impugnação dos factos que não resultaram provados insertos nos pontos 9. (Na sequência da receção da carta registada datada de 01-05-2022 o Réu DD acordou verbalmente com o Autor a manutenção do contrato de arrendamento pelo pagamento da renda mensal convencionada de 900,00€ (novecentos euros). ) 10. (Os Autores convencionaram verbalmente com os Réus, tendo sido acordado entre as partes a manutenção do contrato de arrendamento ) ,11 ( Os Autores recusaram-se e recusam-se a receber o pagamento mensal das rendas dos meses de Abril, Maio, Junho e Julho de 2022, e seguintes, e os Réus por diversas vezes interpelaram os Autores e estes sempre recusaram aceitar o pagamento das rendas) e 12. (A fechadura da porta que serve de acesso à garagem foi trocada, porém não foi facultada nenhuma chave aos aqui Réus, encontrando-se os mesmos impedidos de entrar nas garagens do prédio).
Os apelantes referem que “da prova produzida nomeadamente as declarações de parte dos Réus DD e EE resulta que não pagaram mais a renda porque o Senhorio disse que não ia receber”.
Como está bem de ver a prova que indicam seria apenas destinada a infirmar o vertido no ponto 11.
Ouvimos tais depoimentos e não podemos deixar de corroborar o decidido pela 1ª instância.
A Ré MM começou por reconhecer ter recebido a carta (de 2.5.2022) a comunicar a cessação do contrato para 31.7.2022 e, bem assim, que não entregaram o imóvel aos Autores. Também reconheceu não terem pago as rendas a partir do momento em que receberam a carta (julga que a última foi em Abril/Maio) mas que foi o senhor NN não quis receber a renda, salvo se fosse sem contrato.
O Réu OO confirmou ter estado a ouvir as declarações da Ré e referiu que ela havia “dito a verdade”. As declarações de parte não acrescentaram rigorosamente nada mais relevante no tocante a esta matéria.
Pois bem. O motivo aventado para deixarem de pagar a renda -a recusa do senhorio em recebê-la - não é plausível pois se o contrato iria durar, pelo menos, até 31 de Julho não se compreende a razão pela qual o senhorio deixaria de a querer receber logo em Abril …
O que se evidencia é que os Réus já haviam deixado de pagar as rendas mesmo antes de terem conhecimento, através da missiva de 2 de Maio de 2022, de que o contrato iria cessar.
Inexiste, assim, fundamento sério para alterar a matéria de facto, nem necessidade de conhecer da matéria atinente aos demais fundamentos resolutivos.
10.2. Reapreciação jurídica da causa: se poderia ter sido decretada a resolução do contrato de arrendamento subjudice.
Como se viu, os Autores invocaram uma pluralidade de causas de pedir tendentes a obter a resolução do contrato de arrendamento celebrado com os Réus, dentre as quais a falta de pagamento de renda.
Ora, das obrigações que incumbem ao locatário, elencadas no artº 1038º do C.C., avultam, no que ao caso sub judice interessa, a de pagar a renda.
Como corolário da violação desta obrigação que sobre o inquilino impende, decorre do artº 1083º nº3 do mesmo código que o senhorio pode resolver o contrato considerando ser “inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a três meses no pagamento de renda, encargos ou despesas”.
Compreende-se que assim seja: o não pagamento da renda constitui uma infracção grave praticada pelo arrendatário que põe em causa o nexo sinalagmático que caracteriza o contrato de arrendamento.
Os Réus não negaram ter deixado de pagar a contrapartida monetária mensal pela cedência do gozo do imóvel.
Invocaram, sim, sem êxito, a recusa do senhorio em receber as rendas para justificar a sua conduta.
Porém, o que se constata, é que já as haviam deixado de as pagar antes de 31 de Julho de 2022, data em que, na perspectiva do senhorio, o contrato atingiria o seu termo por caducidade.
Por conseguinte, mesmo que a partir do momento em que os Réus se constituíram em mora no que concerne à obrigação de pagar a renda, o senhorio tivesse deixado de aceitar as rendas – realidade que não se provou – estaria legitimado a fazê-lo pois o nº3 do art.º 1041º do Cód. Civil estabelece que: “Enquanto não forem cumpridas as obrigações a que o n.º 1 se refere, o locador tem o direito de recusar o recebimento das rendas ou alugueres seguintes, os quais são considerados em dívida para todos os efeitos”.
Além disso, poderiam os Réus ter posto fim à mora oferecendo ao senhorio o pagamento das rendas ou alugueres em atraso, bem como a indemnização igual a 20% do montante devido (art.º1042º, nº1 do Cód. Civil).
E caso ocorresse recusa do mesmo em receber as correspondentes importâncias, poderiam ter recorrido à consignação em depósito ( idem, nº2).
Nada disto fizeram.
E, por conseguinte, o despejo era, e é, inevitável.
III. DECISÃO
Por todo o exposto se acorda em julgar a apelação improcedente e, em consequência, se mantém a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes.
Évora, 22 de Maio de 2025
Maria João Sousa e Faro (relatora)
Filipe Aveiro Marques
Susana Ferrão da Costa Cabral