Acórdãos TRE	Acórdão do Tribunal da Relação de Évora
Processo:	1727/03.0TBLLE.E1
Relator:	MATA RIBEIRO
Descritores:	CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA TRADIÇÃO DO PRÉDIO ARRENDAMENTO DO PRÉDIO AO PROMITENTE COMPRADOR ARRENDAMENTO VERBAL
Data do Acordão:	07/09/2009
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	CONFIRMADA A SENTENÇA
Sumário:	I – A convenção pela qual A. e R. acordaram que a ré passaria a ocupar o imóvel objecto do contrato-promessa, até à celebração do contrato de compra e venda, mediante uma contrapartida pecuniária estabelecida em 748,19 € mensais, tendo a autora feito a entrega das chaves da casa integrante do prédio passado aquela a ocupá-lo e a pernoitar na casa, onde confeccionava e comia refeições, é um verdadeiro contrato de arrendamento. II - No entanto, apesar de estarmos perante um contrato de arrendamento urbano, ele não se apresenta como um verdadeiro arrendamento urbano geral, já que tem um fim transitório e específico, cabendo, pois, na previsão do al. b) do n.º 2 do artº 5º do RAU que versa sobre arrendamentos para outros fins especiais e com carácter assumidamente transitório, pelo que não se aplicam ao caso as normas que regem o arrendamento urbano em geral dos artº 1º a 73º. III - Só aos arrendamentos urbanos sujeitos à disciplina da parte geral do RAU é que por imposição legal é determinado a sua celebração por escrito, aos outros aplicam-se as normas gerais relativas à locação previstas no Código Civil, donde emerge que não há imposição de redução a escrito.
Decisão Texto Integral:	Apelação n. º 1727/03.0TBLLE.E1 ACORDAM 0S JUÍZES DA SECÇÃO CÍVEL DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA Alves.........., Lda., sedeada em Faro, intentou no Tribunal Judicial de Loulé (3º Juízo Cível), a presente acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra Beverley.........., residente em Goldra de Cima, Loulé, Lisboa, pedindo a condenação desta: - a reconhecer a resolução do contrato-promessa celebrado em 11/06/2002 entre ambas; - a reconhecer o direito da autora a conservar e fazer sua a quantia de 100.000 € entregue pela ré a título de sinal; - a desocupar o imóvel, restituindo-o à autora livre e desembaraçado; - a pagar as rendas vencidas e não pagas desde Janeiro de 2003, bem como as vincendas até à efectiva entrega do imóvel, acrescidas de juros de mora, vencidos e vincendos, até integral cumprimento, à taxa legal; - por litigância de má fé. Para tanto, alegou em síntese: Sendo proprietária do prédio misto, sito em Goldra de Cima, descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o nº 282/040585, prometeu vendê-lo à R., em 11/06/2002, e esta prometeu comprar-lho, pelo preço de 261.868,90 €, dos quais 50.000 € foram-lhe logo entregues na data da celebração do contrato, a título de sinal. Ficou também acordado que a escritura de compra e venda seria celebrada num prazo máximo de 90 dias e que a R. poderia logo ocupar o prédio em causa. Como contrapartida pela ocupação do imóvel até à celebração da escritura de compra e venda, a R. obrigou-se a pagar à A. a quantia mensal de 748,19 €. Acrescenta que a R. não procedeu à marcação da escritura de compra e venda, como lhe competia, apesar da prorrogação em 60 dias do prazo da mesma e do reforço do sinal, por duas vezes, no valor de 25.000 € cada, nunca se mostrando disponível para celebrar a escritura, apesar de instada pela A., faltando inclusivamente a uma marcação efectuada por si. Sucede ainda que desde Janeiro de 2003 que a R. deixou de pagar a quantia mensal que tinha acordado com a A.. A ré apresentou contestação e veio reconvir, salientando em sede de contestação, em síntese: O imóvel que a A. lhe prometeu vender tinha várias deficiências, designadamente, escorria água pelas paredes interiores, pelo tecto e por debaixo das portas, tinha manchas de humidade, não podendo a R. utilizar a electricidade, o soalho estava degradado, a lareira não funcionava, bem como os esgotos, não tinha condições para instalar telefone e a garagem a e casa de banho não estavam licenciadas. Com todas estas situações o BCP Nova Rede negou-se a efectuar a avaliação do imóvel para efeitos dum empréstimo com hipoteca que queria contrair. Tudo isto foi comunicado à A., bem como que a R. não efectuaria a sua prestação em falta enquanto a A. também não cumprisse a sua. Conclui dever a acção ser julgada improcedente. No âmbito da reconvenção, vem peticionar a condenação da autora a pagar-lhe a quantia de 60.000 € a título de danos patrimoniais e de 10.000 € a título de danos não patrimoniais; e que na exacta medida da condenação pedida resulte a redução do preço convencionado no contrato-promessa de compra e venda. Alegou, como sustentáculo deste peticionado, que em face dos invocados defeitos, o imóvel não tem as qualidades apresentadas e garantidas pela promitente vendedora, as quais foram determinantes para a formação da vontade de contratar da R., nomeadamente, no que diz respeito ao preço. Assim, porque era impossível viver na casa, teve de efectuar ali obras de reparação, nas quais despendeu, pelo menos, 60.000 €. Para além disso, desde finais de Setembro de 2002, data em que passou a ocupar o imóvel, toda esta situação impediu-a de exercer a sua actividade de promoção imobiliária, bem como de ter vida social, devido às obras na casa, tendo também, desde então, problemas de saúde, para além de que teme pela sua segurança e perdeu o cão de companhia. A autora replicou concluindo pela improcedência da reconvenção e pela procedência da acção tal como decorria do petitório inicial. * Tramitado e julgado o processo em sede de 1ª instância foi proferida sentença cujo dispositivo reza: “Pelo exposto: Julgo a acção provada e procedente, em consequência do que: a) Declaro resolvido o contrato-promessa celebrado entre A. e R., em 11-6-02; b) Condeno a R. a reconhecer o direito da A. em fazer sua a quantia de 100.000 € (cem mil euros) que lhe entregou a título de sinal; c)Condeno a R. a desocupar o prédio misto sito na Goldra de Cima, freguesia de S. Clemente, concelho de Loulé, composto de terra de cultura com árvores, com a área de 31.600 m2 e morada de casa térreas com 4 compartimentos, com a área de 75 m2 e uma dependência de 30 m2, inscrito na matriz predial sob o n.° 3.596-rústico e 2.218-urbano, descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o n.° 00282/040685 e a restituí-lo à A. livre e desembaraçado; d) Condeno a R. a pagar à A. as rendas vencidas desde Janeiro de 2003 e vincendas, no montante de 748,19 € (setecentos e quarenta e oito mil euros e dezanove cêntimos), acrescidas de juros moratórios vencidos e vincendos até integral cumprimento, à taxa de 4%. Julgo o pedido reconvencional não provado e improcedente, em consequência do que absolvo a A. do pedido. Custas da acção e da reconvenção pela R.” ** Desta decisão foi interposto, pela ré, o presente recurso de apelação no qual se requer que seja dado provimento ao mesmo, terminando a recorrente por formular as seguintes «conclusões» [1] que se passam a transcrever ipsis verbis: “EM CONCLUSÃO 36.° Resulta dos factos supra referidos que: a) Não foram cumpridas as disposições legais, nomeadamente quanto ao reconhecimento das assinaturas no contrato promessa, junto como doc. n.° 2 da p.i., onde deveria constar os elementos da licença de habitabilidade da parte urbana do prédio, tendo, pelo contrário, sido certificado pelo Cartório Notarial de que “Não me foi exibida a licença de habitabilidade com a Lei exige”. b) Assim como não foram cumpridas as disposições legais quanto à realização da audiência preliminar, na medida em que a Ré nunca foi notificada para a mesma; c) Apesar de não ter sido notificada, a Ré foi condenada na multa de 3 UC’s, a fIs. 201 dos autos, pelo facto de não ter comparecido, nem justificado a falta, apesar de as cartas a ela dirigidas terem sido devolvidos e juntas a fIs. 196 e 197 dos autos; d) Assim como, de fIs. 205, 207 e 226, a fIs. 227 foi proferido despacho saneador datado de 10/0 1/2006, sem que a Ré tivesse sido notificada, até hoje, desse facto, inclusive do requerimento probatório apresentado pela Autora e da perícia por esta requerida, conforme consta a fIs. 240, 241 e 247; e) A fIs. 198 dos autos o mandatário da Ré tinha renunciado ao mandato em 11/11/2005 e a audiência preliminar tinha sido agendada para 14/11/2005, a fIs. 201 dos autos; f) Sem que a Ré tivesse sido notificada da renúncia do mandato, foi proferido despacho saneador em 10/01/2006, conforme consta a fIs. 227 dos autos; g) Nunca a Ré foi notificada, até hoje, quer para a audiência preliminar, quer do despacho saneador, não lhe tendo sido concedido qualquer prazo para apresentar prova; h) Foram preteridos para com a Ré os prazos legais e as diligências probatórias; i) Que o prédio prometido vender e descrito sob o n.° 282/040685, da freguesia de S. Clemente, concelho de Loulé, não corresponde ao prédio identificado, objecto da peritagem, quer quanto às áreas, quer quanto à sua composição, resultando uma diferença quanto à área da parte rústica, para menos de 4.035 m2 (31.600 m2 - 27.670 m2 = 4.035 m2) e quanto à área da parte urbana, para mais 53,04 m2 (158,04 m2 — 105 m2 = 53,04 m2); j) Em 24 de Abril de 2003, a Ré comunicou por escrito ao Autor que não compareceria no dia 30 de Abril, pelas 15:30 horas, no 2.° Cartório Notarial de Faro, a fim de outorgar a escritura pública de compra e venda, e que não cumpriria o prometido enquanto a Autora não honrasse a prestação contratual a que se propôs; comunicou igualmente que o prédio urbano que recebeu não tem as mínimas condições de habitabilidade, segurança e salubridade, e que tais deficiências são do conhecimento da Autora; k) Tendo, em resultado da peritagem querida pela Autora, dado como provado: 58) Provado apenas que foram recentemente realizadas obras na propriedade. 59) Entre elas, a reconstrução do telhado e impermeabilização da cobertura, por via da colocação de vigotas pré-reforçadas e blocos de betão. 60) A reparação e substituição das janelas. 62) A criação de um sistema de drenagem de esgotos, constituídos por fossa séptica com câmaras de decantação e trincheiras de infiltração. 63) A colocação de uma nova instalação eléctrica. 64) A remoção de todas as fissuras nas paredes exteriores. 72) A casa existente no prédio referido na al. A) foi construída há mais de cem anos. 73) Provado apenas que a casa tem, pelo menos, uma área de 75 m2. 74) Provado apenas que o prédio tem um terreno. 83) O prédio referido na al. A) é todo vedado. 84) Provado apenas que tem 16 árvores produtivas. 87) Tem um sistema de rega gota a gota que se encontra inoperacional. 88) Provado apenas que o prédio tem um valor de mercado de 300.000,00 euros. 93) Provado apenas que foram recentemente realizadas obras na propriedade. l) A Autora fez registar, através da apresentação n.° 44 de 18/06/2002, sobre a descrição n.° 00282/040685, correspondente ao prédio que prometeu vender à Ré, a inscrição G-3, na qual declarou vender o prédio à Ré pelo preço de € 93.275,21 (noventa e três mil duzentos e setenta e cinco euros e vinte e um cêntimos), conforme resulta da certidão do registo predial junta aos autos e da certidão de teor da apresentação n.° 44 de 18/06/2002, a fIs. 364 e seguintes dos autos; m) Atento o referido valor declarado pela Autora e registado a favor da Ré, esta pagou àquela mais do que o referido valor do preço declarado e registado pela Autora; n) Na medida em que a Ré pagou à Autora € 50.000,00 (cinquenta mil euros) com a assinatura do “contrato promessa de compra e venda”, conforme consta do facto assente sob a letra J), bem como a Ré entregou à Autora a quantia de € 25.000,00 (vinte e cinco mil euros), em 17/09/2002, e a quantia de € 25.000,00 (vinte e cinco mil euros), em 26/09/2002, conforme consta do facto assente identificado pela letra Q); o) Tal declaração de venda e tal registo constituem documentos autênticos, cuja autenticidade e veracidade não foram postos em causa por parte da A., sob pena de pretender vir contra um facto próprio por ela praticado; p) Pelo que, tendo a Ré pago o preço de venda pretendido pela Autora, não poderá esta reclamar incumprimento do contrato por esse motivo e, muito menos, a existência de mora ou qualquer compensação pelo uso e ocupação do prédio por parte da Ré; q) Em face da prova produzida resulta que a excepção de não cumprimento do contrato invocada pela Ré, pela não comparência na escritura de compra e venda do imóvel, justificando a sua falta, através da comunicação, por escrito, que efectuou à Autora, informando-a que não cumpriria o prometido enquanto a Autora não honrasse a prestação contratual a que se propôs, uma vez que o prédio que tinha recebido a parte urbana não tinha as mínimas condições de habitabilidade, segurança e salubridade, bem como quer o terreno, quer a construção não correspondiam à descrição predial que constava do contrato. r) Tendo em consideração o facto assente sob a al. V), reportado à al. S), ambas da base instrutória, resulta que tais factos consubstanciam um arrendamento urbano, nos termos em que dispõe o Art.° 1.º do R.A.U., na medida em que: “O arrendamento urbano resulta do contrato pela qual uma das partes concede à outra o gozo temporário de um prédio, no todo ou em parte e mediante retribuição”. s) Porém, quando nada se estipule, o arrendatário só pode utilizar o prédio para habitação, conforme costa do n.° 2, Art.° 3.° do R.A.U.. t) Assim como o contrato de arrendamento deve ser celebrado por escrito, conforme dispõe o n.° 1 do Art.° 7.º do R.A.U, então em vigor, e, nos termos do n.° 1 do Art.° 9 do mesmo R.A.U. também podem ser objecto de arrendamento urbano os edifícios cuja aptidão seja atestada por licença de utilização passada pela autoridade municipal competente mediante vistoria realizada com menos 8 (oito) anos antes da celebração do contrato. u) Pelo que quer a falta de contrato, quer a falta de licença de utilização, toma nulo não só o arrendamento, assim como o direito à retribuição pela ocupação do mesmo. Quanto à matéria de direito 37º No escrito denominado contrato promessa de compra e venda junto como doc. n.° 2 da p.i., a fIs. 21 dos autos, não foram cumpridas as formalidades legais aplicáveis por força do n.° 3, do Art.° 410.° do C.C., uma vez que não foi exibida pela Autora vendedora, a licença respectiva de utilização ou de construção da parte urbana do prédio prometido vender, conforme a Lei exige e cuja obrigação pertence ao proprietário, neste caso a Autora, e por culpa desta, tudo conforme consta do referido escrito certificado pelo Notário. 38º Tal facto implica a nulidade do contrato não só por não satisfazer as exigências legais a que o objecto da transacção está legalmente subordinado, nos termos previstos no Art.° 220.° do C.C., conjugado com o Art.° 280.°, n.° 1, do mesmo diploma, mas também pelo facto de o objecto do contrato promessa ser divergente quer na área, quer na composição, conforme resulta da peritagem a ele efectuada a pedido da Autora. 39º Cuja validade da declaração negocial depende do cumprimento das referidas disposições legais, nomeadamente quanto à existência e exibição da licença respectiva de utilização ou construção (n.° 3, Art.° 410.° do C.C.) e da correspondência da descrição do objecto do contrato com a realidade. 40.° A não comparência à escritura de compra e venda não integra causa resolutiva, na medida em que foi justificada pela Ré e a tanto obstar o princípio da boa fé contratual (Art ° 227 °, n° 1; 237 °; 239 °e 762 °, n°2 do C C ) 41.° Para com a Ré não chegou a ser cumprido, até hoje, o disposto nos Art.°s 508.° a 511.º do C.P.C., na medida em que nunca foi notificada para as diligências aí previstas, assim como não foi notificada para o disposto no Art.° 512.° do C.P.C.. 42.° Tendo, por isso, sido preteridos os prazos e as formalidades legais para com a Ré, conforme supra referido, e quanto à matéria provada deveria ter resultado a improcedência da acção, na medida em que, para que a parte urbana fosse habitável: a) A Ré procedeu à reconstrução do telhado e impermeabilização da cobertura por via da colocação de vigotas pré-reforçadas e blocos de betão (59.° da base instrutória); b) Procedeu à reparação e substituição das janelas (60.° da base instrutória); c) Criou um sistema de drenagem de esgotos, constituído por fossa séptica, com câmaras de decantação e trincheiras de infiltração (62.° da base instrutória); d) Colocou uma nova instalação eléctrica (63.° da base instrutória); e) Reparou e removeu todas as fissuras nas paredes exteriores (64.° da base instrutória). 43.º Cujas obras supra referidas foram realizadas recentemente na propriedade, tendo em consideração a data em que foi efectuada a peritagem e que relacionou os factos supra referidos. 44.º De onde resulta a discrepância e a falta de qualidade do objecto do contrato promessa com a realidade, na medida em que as áreas não correspondem, quer quanto à parte rústica, quer quanto à parte urbana identificada por uma morada de casas térreas. 45.º Cujo destino habitacional é manifestamente evidente, conforme, aliás, se encontra assente que “a Ré recebeu as chaves da casa e ocupou o prédio, ocupação que ainda se mantém” (al. V) dos factos assentes). 46.° “E, pelo menos a partir de 20/09/2002, passou a residir no prédio, aí pernoitando, confeccionado e comendo as suas refeições” (al. X) dos factos assentes). 47.º A falta de contrato escrito pela ocupação do imóvel por parte da Ré, bem como a falta de recibo, torna nulo o arrendamento, bem como o direito a qualquer retribuição por parte da Autora contra a Ré, bem como a falta da licença de utilização, nos termos a que se reportam os Art.°s 1.º, 3.° n.° 2, 7.° n.°s 1 e 3, 8.° e 9.° n.° 1, todos do R.A.U., então em vigor. Nestes termos e nos demais de direito requer a Vs. Ex.ªs se dignem julgar procedente, por provado o presente recurso, bem como provadas quer as conclusões de facto, quer de direito invocadas e aplicáveis ao caso subjúdice e, por via disso, seja declarado nulo o escrito denominado contrato de promessa de compra e venda, não só pelo facto de a parte urbana do prédio não possuir licença de utilização, sendo esta da responsabilidade do seu proprietário, ora Autora e promitente vendedora, nos termos do n.° 3, Art.° 410.º e 220.º ambos do C.C., mas também pelo facto de o prédio descrito, objecto de promessa de venda, não corresponder quer em áreas, quer em composição, com o prédio objecto da peritagem e, por isso, manifestamente indeterminável, nos termos em que se reporta o disposto no Art.° 280.º n.° 1, do C. C., e, caso tal ainda assim não se entenda, deverão ser julgadas preteridas por não cumpridas as formalidades legais do direito de audiência e de prova para com a Ré, pelo facto de esta nunca ter sido notificada para as audiências preliminares, bem como não foi dado cumprimento em relação à Ré das disposições legais a que se reportam os Art.°s. 508º a 512.º do C.P. C., acrescido, ainda, do facto de a Autora não ter direito a qualquer retribuição pela ocupação do prédio por parte da Ré, na medida em que tal configura o arrendamento urbano, o qual está sujeito à forma escrita, bem como à existência de licença de utilização da parte urbana do mesmo, mediante vistoria realizada com menos de 8 anos da celebração do contrato ou da ocupação do prédio, conforme resulta das disposições conjugadas dos Art. 1.º, 3. °n.° 2, 7.°n.°s 1 e 3, 8.°e 9.°n.°1, todos do R.A.U., então em vigor. Por via disso requer a Vs. Ex.as se dignem conceder provimento ao presente recurso, alterando-se a sentença ora recorrida, no sentido de vir a ser declarado nulo quer o contrato promessa de compra e venda, a que se reporta o escrito junto como doc. n.° 2 da p.i., a fIs. 21 e seguintes dos autos, quer o direito à retribuição da Autora pela ocupação do prédio por parte da Ré, devendo, por via disso, ser a Ré absolvida, a final, do pedido, bem como nulo o processado no que se refere à audiência preliminar, despacho saneador e à base instrutória, a que se reportam os Art.°s 508.° e 512.° do C.P.C..” * A recorrida apresentou as suas alegações pugnando pela manutenção do julgado. * Apreciando e decidindo O objecto do recurso se acha delimitado pelas conclusões das respectivas alegações, sem prejuízo das questões cujo conhecimento é oficioso, tendo por base as disposições combinadas dos artºs 660º n.º 2, 661º, 664º, 684º n.º 3 e 690º todos do Cód. Proc. Civil. Assim, do que se consegue vislumbrar das prolixas «conclusões» as questões essenciais que importa apreciar são as seguintes: 1ª – Das alegadas irregularidades relativas à notificação para a audiência preliminar, bem como à notificação do teor do despacho saneador e a sua influência no que se refere à apresentação dos meios de prova a indicar e aos factos a provar, que gera a nulidade do processado; 2ª – Da nulidade do contrato-promessa; 3ª – Da inexistência e causa resolutiva do contrato-promessa; 4ª – Da nulidade do contrato de arrendamento subjacente ao contrato-promessa; * Na sentença recorrida foi considerado como provado o seguinte quadro factual: Por escrito denominado “Contrato promessa de compra e venda”, datado de 1 de Junho de 2002, Autora e Ré, como primeira e segunda outorgante, na qualidade e promitente vendedora e promitente compradora, respectivamente, declararam que celebravam um contrato promessa de compra e venda, a reger-se pelas cláusulas constantes desse escrito (A). Nesse escrito, sob a cláusula primeira consta que a autora é dona e legitima proprietária do prédio misto sito na Goldra de Cima, freguesia de S. Clemente, concelho de Loulé, composto de terra de cultura com árvores, com a área de 31.600 m2 e morada de casa térreas com 4 compartimentos, com a área de 75 m2 e uma dependência de 30 m2, inscrito na matriz predial sob o n.° 3.596-rústico e 2.218-urbano, descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o n.° 00282/040685 (B). E sob a cláusula segunda consta que a Autora promete vender à Ré ou a quem esta indicar até à data da assinatura da escritura, que promete comprar livre e desonerado de quaisquer ónus, encargos e outras responsabilidades o prédio referido na cláusula anterior (C). E sob a cláusula terceira consta que o preço global é de 261.868,90 euros e serão pagos da seguinte forma: - 50.000 euros na data da assinatura do contrato promessa de compra e venda, a titulo de sinal e princípio de pagamento; - os restantes 211.868,90 euros na data da escritura de compra e venda (D). E sob a cláusula quarta consta que a escritura de compra e venda deverá ser assinada no prazo máximo de 90 dias, a contar da data da assinatura do contrato promessa de compra e venda (E). E sob a cláusula quinta consta que a escritura de compra e venda deverá ser outorgada num Cartório Notarial no Algarve e será marcada pela promitente compradora que notificará a promitente vendedora, com a antecedência mínima de 8 dias, informando-a da data, hora e local onde a mesma se irá realizar (F). E sob a cláusula sétima consta que todas as despesas com a outorga da escritura, nomeadamente, sisa, notário e registo, serão da responsabilidade da segunda outorgante (G). E sob a cláusula oitava consta que as restantes despesas com o imóvel objecto do presente contrato, devidas até á data da assinatura da escritura de compra e venda, nomeadamente contribuição autárquica, electricidade, água, serão da responsabilidade da promitente vendedora, mesmo que reclamadas após a outorga da escritura de compra e venda (H). O escrito referido na al. A) foi assinado por Autora e Ré, com reconhecimento notarial das assinaturas (I). Na data do escrito referido na al. A), a Ré entregou à Autora a quantia de 50.000 euros, nos termos referidos na al. D) (J). No final do prazo de 90 dias referido na al. E), a pedido da Ré, esta e a autora acordaram em prorrogar o prazo para a celebração da escritura pública por um período de sessenta dias (L). O referido acordo constou de um escrito, datado de 17 de Setembro de 2002, denominado “aditamento ao contrato de compra e venda celebrado no dia 11 de Junho de 2002”, e assinado por Autora e Ré (M). Nesse escrito, consta sob a cláusula primeira que a Ré entrega à Autora a quantia de 25.000 euros; quantia essa que a Ré entregou à Autora nesse dia 17/09/2002, a título de reforço de sinal (N). Nesse escrito consta sob a cláusula segunda que a Ré entregará à Autora a quantia de 25.000 euros no dia 26 de Setembro de 2002 (O) E sob a cláusula terceira consta que essas quantias serão entregues a título de reforço de sinal (P). E sob a cláusula quarta consta que a restante parte do preço, no valor de 161.868,90 euros serão pagos na data da assinatura da escritura de compra e venda (Q). E sob a cláusula quinta consta que a Autora pagará à Ré juros à taxa de 4 % o ano, sobre a quantia em dívida, isto é sobre os 161.868,90 euros, calculados desde o dia 11/09/2002 até à outorga da escritura de compra e venda (R). Nos termos do escrito acima referido, a Ré entregou à Autora a quantia de 25.000 euros em 17/09/2002, e a quantia de 25.000 euros em 26/09//2002 (S). Em 24 de Abril de 2003 a Ré comunicou por escrito ao Autor que não compareceria no dia 30 de Abril, pelas 15.30 horas, no 2° Cartório Notarial de Faro, a fim de outorgar a escritura pública de compra e venda, e que não cumpriria o prometido enquanto a Autora não honrasse a prestação contratual a que se propôs; comunicou igualmente que o prédio urbano que recebeu não tem as mínimas condições de habitabilidade, segurança e salubridade, e que tais deficiências são do conhecimento da autora (T). A Autora e a Ré acordaram que na data da celebração do escrito referido na al. A) o prédio seria entregue à segunda para que esta desde logo o ocupasse (U). Após a celebração do escrito referido na al. A), a Ré recebeu as chaves da casa e ocupou o prédio, ocupação que ainda se mantém (V). E pelo menos, a partir de 20 de Setembro de 2002, passou a residir no prédio, aí pernoitando, e confeccionando e comendo as suas refeições (X). Como contrapartida pela ocupação do imóvel, nos termos referidos na al. U), a Ré obrigou-se a pagar à Autora a quantia mensal de 748,19 euros até à data da celebração da escritura pública (Z). A Ré pagou à Autora as quantias mensais relativas ao período até Dezembro de 2002 (inclusive) (Z 1). Após ocupar o prédio a Ré efectuou obras no mesmo (Z 2). A Autora notificou judicialmente a Ré em 12 de Março de 2003, para que comparecesse no dia 26 de Abril de 2003, às 16.30 horas, no 2° Cartório Notarial de Faro, a fim de aí outorgar a escritura pública (Z 3). Nessa data e local comparecerem os representantes da Autora, não tendo comparecido a Ré, razão porque não foi celebrada a escritura pública (Z 4). A Autora é uma sociedade comercial que tem por objecto o comércio de café, restaurante (snack-bar) e bilhares (Z 5). A R. exerce a actividade profissional de promotora imobiliária (Z 6). A Ré mandou derrubar diversas árvores que existiam no prédio (1º). Entre elas, uma alfarrobeira com mais de cem anos (2º). O referido na al. X), para além do aí mencionado, verifica-se desde 11 de Junho de 2002 (3º). Desde 17 de Novembro de 2002 a Ré nunca se mostrou disponível para celebrar a escritura pública (4º). E nunca comunicou à Autora nem a data nem o notário em que a escritura pública de compra e venda deveria celebrar-se (5º). A Autora instou a Ré várias vezes para proceder nos termos constantes dos escritos da al. A) e M) (6º). A R. procedeu à reparação e substituição das janelas (60º). E criou um sistema de drenagem de esgotos, constituídos por fossa séptica, com câmaras de decantação e trincheiras de infiltração (62º). E colocou uma nova instalação eléctrica (63º). E removeu todas as fissuras nas paredes exteriores (64º). A casa existente no prédio refº. em A) foi construída há mais de 100 anos (72º). E tem uma área de, pelo menos, 75 m2 (73º). O prédio tem um terreno (74º). A R. tomou conhecimento da antiguidade do prédio em momento anterior ao esp. em A) (79º). O prédio referido na al. A) é todo vedado (83º). E tem 16 árvores produtivas (84º). E tem um sistema de rega gota a gota, o qual se encontra inoperacional (87º). E tem um valor de mercado de 300.000 € (88º). Foram realizadas recentemente obras na propriedade (93º). Teor da certidão do Registo Predial de fls. 366 a 369. * Conhecendo da 1ª questão A recorrente vem, segundo o que nos é dado percepcionar, invocar a nulidade do processado “no que se refere à audiência preliminar, despacho saneador e à base instrutória” alegando nunca ter sido notificada. A tramitação processual duma causa tem regras próprias e que não podem ser subvertidas. As partes são patrocinadas e representadas em Juízo pelos respectivos mandatários a quem conferiram o respectivo mandato e, a renúncia do mandato, por parte do mandatário constituído, só produz os seus efeitos próprios no prazo de 20 dias a contar da notificação dessa renúncia ao mandante, sendo que até ao termo do mencionado prazo incumbe ao mandatário renunciante o assegurar do patrocínio do seu constituinte, se entretanto este não constituir novo mandatário (cfr. artº 39º n.ºs 1, 2 e 3 do CPC). Se é certo que no decurso da tramitação processual o primeiro mandatário da ré apresentou requerimento de renúncia, também não é menos certo, que o mesmo, sempre foi notificado de todos os actos relevantes, incumbindo-lhe legalmente zelar pelos direitos da sua constituinte, até que esta constituísse novo mandatário ou decorresse o prazo previsto na lei a partir da notificação da renúncia. Do compulsar dos autos constatamos que a ré nunca deixou de estar patrocinada em Juízo apesar da renúncia, pelo que não se pode sustentar ter ocorrido qualquer irregularidade que inquine a tramitação processual. Por outro lado, mesmo que existisse qualquer nulidade, a mesma teria de considerar-se sanada, dado que a ré constituiu novo mandatário o qual teve intervenção processual a partir de Janeiro de 2007, sem que perante o juiz da causa tenha invocado qualquer irregularidade processual, o que se lhe impunha face ao previsto no artº 205º n.º 1 do CPC, não cabendo a este tribunal superior, conhecer de nulidades cuja arguição não foi atempadamente arguida perante o Tribunal a quo, onde, alegadamente foram cometidas, e não estando em causa a apreciação de qualquer despacho que recaiu sobre a sua arguição. Deste modo, irrelevam as conclusões, improcedendo, nesta parte a apelação. Conhecendo da 2ª questão A ré/recorrente vem nesta sede recursiva arguir a nulidade do contrato- -promessa por falta de exibição perante o notário da licença de utilização da casa implantada no imóvel objecto da promessa de alienação. No âmbito da contestação/reconvenção a ré/recorrente não invocou tal falta nem peticionou o reconhecimento de tal nulidade, pelo que visando os recursos a reapreciação de questões já colocadas ao tribunal de grau inferior, pensamos estar fora do âmbito da impugnação o conhecimento de questões novas, cujo conhecimento oficioso não se impõe, embora possa ser invocável a todo o tempo. [2] Mas mesmo que fosse invocável, ab initio nesta sede recursiva, caberá salientar que a norma constante do n.º 3 do artº 410º do C.C. teve, essencialmente, como objectivo proteger os consumidores de habitação e combater a construção clandestina. Nesta senda há quem entenda que a necessidade de certificação a que alude o citado normativo se deve restringir às hipóteses em que a lei exige a exibição da mesma licença para a conclusão do contrato prometido. [3] Outros, defendem a aplicação desta norma em sentido mais estrito, só se impondo a exibição e a certificação da existência da licença quando se trate de contratos em que haja perigo especial de construções clandestinas. [4] No caso dos autos, o imóvel objecto da promessa, é um prédio onde se encontra implantada uma casa construída há mais de cem anos, tendo a recorrente tomado conhecimento dessa antiguidade em momento anterior à celebração do contrato-promessa. Também sabia que apesar de no auto de outorga do contrato com a aposição das respectivas assinaturas, não ter sido exibida a licença de habitabilidade, as partes conheciam toda essa problemática, consignando na cláusula 6ª do contrato, que respeita à entrega da documentação necessária à celebração da escritura referente ao contrato definitivo, que a recorrida, enquanto vendedora deverá entregar certidão passada pela Repartição de Finanças de Loulé em como o prédio foi inscrito na matriz antes de 07 de Agosto de 1951, ou em alternativa certidão passada pela Câmara Municipal de Loulé em como o prédio foi construído antes da entrada em vigor do Regulamento das Edificações Urbanas. Muito embora a licença de utilização tenha por finalidade atestar a que uso se destina o edifício ou fracção e que eles se encontram aptos para o respectivo fim, ela só passou a ser exigida a partir de 1951, pelo artigo 8.º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas - RGEU - (aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38 382/1951, de 7 de Agosto), prevendo-se que todos os edifícios ou fracções construídos a partir desta data tenham que, obrigatoriamente, encontrar-se licenciados pelas autoridades municipais para o uso para que foram construídos. Assim, tendo-se provado que a casa a que alude o contrato-promessa foi construída em data anterior ao ano de 1951, não se impunha a apresentação de licença de habitabilidade, ao invés do que aconteceria se, se estivesse perante aquisição de imóvel (compra da propriedade, de prédio ou fracção autónoma) destinado a habitação, caso a sua construção tivesse sido concluída após 13/08/1951. Irrelevam, assim, também as conclusões do recurso, nesta parte. Conhecendo da 3ª questão Salienta a recorrente que a sua não comparência à escritura de compra e venda não integra causa resolutiva do contrato, atendendo a que foi si justificada em carta que enviou à recorrida e na qual afirmava que a promitente vendedora omitiu deficiências existentes no prédio urbano, o qual “não oferece as mínimas condições de habitabilidade, segurança e salubridade”, não honrando a prestação contratual a que se propôs. O Julgador a quo na subsunção dos factos assentes ao direito aplicável concluiu que inexistia qualquer causa justificativa da atitude da ré em não notificar a autora para no prazo acordado realizar a escritura relativa ao contrato definitivo nem, após ter sido esta a tomar a iniciativa de fazer a marcação da escritura, não ter comparecido à mesma, apesar da convocação, alegando para o efeito, causa justificativa. Em nosso entendimento a posição, do Julgador a quo apresenta-se ser a correcta. Cabia à promitente compradora, num prazo determinado, proceder à marcação da escritura do contrato definitivo e, para ela, convocar a promitente vendedora, o que não fez, quer por sua iniciativa, quer interpelada pela mesma, para o efeito, escudando-se no facto da promitente vendedora não ter cumprido a sua obrigação, depreendendo-se que em seu entender, tal obrigação consistia na reparação de invocadas deficiências da parte urbana do prédio alvo de alienação, que prejudicariam a sua habitabilidade. Não podemos olvidar que a ré era promotora imobiliária e outorgou o contrato-promessa após uma fase de negociação para aquisição do imóvel em causa nos autos, conhecendo perfeitamente as suas características. A ora recorrente, muito embora não tivesse invocado o fim a que se destinava o imóvel que prometeu comprar, não fez prova da alegada falta de qualidade do objecto do contrato, sendo que no contrato prometido, bem como no aditamento ao mesmo, não se faz qualquer referência, às características intrínsecas da casa, designadamente no que refere às condições de habitabilidade e se competia a promitente vendedora, caso inexistissem, providenciar para a que as mesmas se tornassem efectivas. Deste modo, torna-se evidente que a natureza e as características do bem prometido vender não se apresentam divergentes daquelas que verdadeiramente já existiam à data da outorga do contrato, o que leva à conclusão de inexistir qualquer incumprimento contratual por parte da promitente vendedora. Nesta sede recursiva, e no âmbito da falta de características do bem a adquirir veio a recorrente invocar, também, a pretensa não correspondência em termos de área e, bem ainda, o pagamento da totalidade do preço do mesmo (€ 93 275,21), aludido no registo de aquisição provisória a seu favor. Tal apresenta-se como uma questão nova que não foi alvo de invocação pela ré nos respectivos articulados ou conhecimento no Tribunal a quo, pelo que como, já se disse, não poderá este Tribunal ad quem, tratar dessa problemática, devendo tão só circunscrever-se a reapreciar questões que se encontrem dentro da problemática invocada junto do Tribunal inferior e por ele decididas. Por outro lado a invocação pela ré no âmbito do recurso que terá pago a totalidade do preço, o que em seu entender conduz à inexistência de causa resolutiva do contrato por parte da promitente vendedora, roça a litigância de má fé, dado que nunca pôs em causa no decorrer da tramitação processual em 1ª instância que o preço acordado com a autora para o negócio não fosse o constante do contrato- -promessa, ou seja € 261 868,90, conforme expressamente aceita nos artºs 20 e 21 da contestação. Falecem, também, no que respeita à questão em apreciação as conclusões de recurso, não sendo por tal de censurar a decisão impugnada quando sufragou o entendimento de considerar o contrato-promessa definitivamente incumprido por facto imputável à ré reconhecendo ao autor o direito à resolução do mesmo com todos os direitos daí advenientes. Conhecendo da 4ª questão A recorrente defende que a autora não tem qualquer direito à indemnização pela ocupação do imóvel por parte daquela, dada a nulidade do contrato de arrendamento por falta de redução a escrito, a emissão de recibo e a falta de licença de utilização. Na decisão sob recurso considerou-se, a nosso ver bem, que do circunstancialismo factual apurado, resulta terem a as partes, a par do referido contrato-promessa, celebrado, verbalmente, um de arrendamento - contrato pelo qual uma das partes concede à outra o gozo temporário de um imóvel, mediante retribuição - art. 1022º e ss. C. Civ., ex vi do art. 5º, 2, b), do R.A.U, estritamente dependente e conexionado com o contrato-promessa de compra e venda. Pois, acordaram que a ré passaria a ocupar o imóvel objecto do contrato--promessa, até à celebração do contrato de compra e venda, mediante uma contrapartida pecuniária estabelecida em 748,19 € mensais, tendo a autora feito a entrega das chaves da casa integrante do prédio passado aquela a ocupá-lo e a pernoitar na casa, onde confeccionava e comia refeições, pelo menos, a partir de 20/09/2002, para além de fazer alterações e obras na propriedade. Não há dúvida que o contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito conforme prevê o n.º 1 do artº 7º do RAU (diploma em vigor à data dos factos). No entanto, apesar de estarmos perante um contrato de arrendamento urbano ele não se apresenta como um verdadeiro arrendamento urbano geral, assumindo, ao invés um fim transitório e específico, donde encontra-se coberto pela previsão do al. b) do n.º 2 do artº 5º do RAU que versa sobre arrendamentos para outros fins especiais e com carácter assumidamente transitório, pelo que não se aplicam ao caso as normas que regem o arrendamento urbano em geral dos artº 1º a 73º. Assim, só aos arrendamentos urbanos sujeitos à disciplina da parte geral do RAU é que por imposição legal é determinado a sua celebração por escrito, aos outros aplicam-se as normas gerais relativas à locação previstas no Código Civil, donde emerge que não há imposição de redução a escrito. [5] Também, não há que chamar à colação o artº 9º do RAU que estipula sobre a licença de utilização atendendo a que estamos perante um caso de excepção ao arrendamento urbano geral. Nestes termos, é forçoso concluir que improcedem as conclusões da recorrente, não se mostrando violadas as normas legais, cuja violação foi invocada, não merecendo censura a decisão impugnada. ** DECISÂO Pelo exposto, decide-se julgar improcedente a apelação e, consequentemente, confirmar a sentença recorrida. Custas pela apelante. Évora, 09 de Julho 2009 __________________________________________________________ Mata Ribeiro __________________________________________________________ Sílvio Teixeira de Sousa __________________________________________________________ Rui Machado e Moura ______________________________ [1] - Consignámos conclusões entre aspas, já que a recorrente, apenas se limita a fazer o resumo, em sete páginas, da matéria explanada nas alegações, sem apresentar umas verdadeiras conclusões tal como a lei prevê, as quais devem ser sintéticas, concisas, claras e precisas – v. Ac. STJ de 06/04/2000 in Sumários, 40º, 25; Cardona Ferreira in Guia de Recursos em Processo Civil, Coimbra Editora, 3ª edição, 73; Abrantes Geraldes in Recursos em Processo Civil, Novo Regime, 124. [2] - Ângelo Abrunhosa in O contrato de Promessa, 2006, 37 [3] - Galvão Telles in Direito das Obrigações, 6ª edição, 102-103; Almeida e Costa, Contrato-promessa, pág. 34, nota 28. [4] - Antunes Varela, Sobre o contrato-promessa, pág. 45, nota 1e pág. 51; Calvão da silva, Sinal e contrato-promessa, pág. 58. [5] - v. Aragão Seia in Arrendamento Urbano, Almedina, 1995, 126.