Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 3220/20.8T8FAR.E1 |  |
MORA
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
II - Só a falta definitiva e culposa de cumprimento legitima a resolução do contrato-promessa que, por sua vez, a sanção cominada no n.º 2 do artigo 442.º pressupõe.
III - A declaração de não querer cumprir deve ser dirigida à outra parte e deve ser uma recusa categórica e definitiva de cumprimento e não pode confundir-se com a declaração como reação à representação feita do comportamento supostamente inadimplente da outra parte.
IV - A perda do interesse na celebração do negócio prometido, deve ser objectivamente aferida.
V - O não comparecimento na data marcada para celebrar a escritura de compra e venda, acarreta a mora, que é insuficiente para a resolução do contrato, para a qual é necessário transformar a mora em incumprimento definitivo, com a interpelação admonitória.
(Sumário da Relatora)
1 – Relatório.
(…) e (…) vieram instaurar a presente ação, sob a forma de processo comum, contra a sociedade "(…) Limited – Sucursal em Portugal", formulando contra esta os seguintes pedidos:
A) Que se declare resolvido o contrato promessa do contrato promessa outorgado a 04/10/2019, pelo qual a ré prometeu vender aos autores o prédio urbano, uma área total registada de 195,10m2, área coberta 71,20m2, sito em Sitio da (…), freguesia de Vila Nova de Cacela, concelho de Vila Real de Santo António, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Real de Santo António sob o n.º (…) e inscrito na matriz predial urbano com o artigo (…), da freguesia de Vila Nova da Cacela, por se ter verificado incumprimento definitivo e culposo por parte da ré;
B) Em consequência do pedido formulado em A), ser a ré condenada a pagar aos autores a quantia de € 594.000,00 (quinhentos e noventa e quatro mil euros), acrescido de juros a contar da data da citação, até integral pagamento, sobre a quantia peticionada;
SUBSIDIARIAMENTE, e só se concedendo no caso de o incumprimento definitivo improceder, peticionam:
A) Que seja declarada a nulidade do contrato promessa de compra e venda, celebrado entre as partes, em 04/10/2019, que tem por objeto o prédio descrito na Conservatória de Registo Predial de Vila Real de Santo António sob o n.º (…) e inscrito na matriz predial urbana sob o n.º (…), da freguesia de Vila Nova de Cacela, nos termos e efeitos dos artigos 280.° e 294.°, ambos do Código Civil;
B) Que a ré seja condenada a restituir-lhes os montantes que lhe foram entregues por conta da celebração do contrato promessa, no montante de € 297.000,00 (duzentos e noventa e sete mil euros);
C) Que a ré seja condenada ao pagamento de juros legais, calculados à taxa legal, sendo € 148.500,00 calculados desde 04/10/2019 até entrada da petição inicial e os restantes € 148.500,00 desde 27/12/2019 até entrada da petição inicial, acrescido de juros vincendos até integral pagamento;
D) Que a ré seja condenada ao pagamento das custas e demais encargos com o processo, com as demais consequências legais. seja declarado resolvido o contrato promessa de compra e venda entre eles outorgado, por incumprimento definitivo imputável aos réus, sendo estes condenados, solidariamente, a restituírem-lhe o valor do sinal pago em dobro, no valor total de € 80.000,00 (oitenta mil euros), acrescido de juros vencidos e vincendos até integral e efetivo pagamento ou, caso assim não se entenda, sendo os réus condenados a restituírem o sinal pago em singelo, com base no regime do enriquecimento sem causa.
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento da causa.
Foi então proferida sentença, que julgou a ação totalmente procedente, por totalmente provada e, por conseguinte:
A) Declaro resolvido o contrato promessa de compra e venda em causa, com fundamento em incumprimento imputável, de modo exclusivo, à ré sociedade;
B) Consequentemente, condeno a ré requerida à restituição, em dobro, do valor do sinal pago pelos autores, no montante de e 594.000,00 (quinhentos e noventa e quatro mil euros), acrescido dos respetivos juros vencidos e vincendos, a contar da citação e até integral pagamento.
Inconformados com a sentença, a Ré veio interpor recurso contra a mesma, formulando as seguintes conclusões (transcrição):
«1- O presente recurso vem interposto da sentença datada de 11/10/2021, que declarou resolvido o contrato promessa de compra e venda em causa nos autos com fundamento em incumprimento imputável, de modo exclusivo, à Ré e condenou a Ré à restituição, em dobro, do valor do sinal pago pelos autores, no montante de € 594.000,00 (quinhentos e noventa e quatro mil euros), acrescido dos respetivos juros vencidos e vincendos, a contar da citação e até integral pagamento, condenando ainda a Ré nas custas do processo.
2- Entende a recorrente que, salvo o devido respeito por melhor opinião em contrário, não terá sido efetuada uma correta valoração dos elementos de prova, levando, por isso, a que tivesse sido dada como provada matéria de facto que não o devia ter sido e como não provada matéria de facto que deveria ter sido julgada como provada, omitida matéria de facto que devia ter sido julgada provada e depois também não se fez uma correta aplicação do direito.
3- O presente recurso é assim interposto da decisão quanto à matéria de facto com reapreciação da prova gravada e da decisão quanto à matéria de direito.
4- Consta da alegação as passagens da gravação da audiência que no entender da recorrente levam a que devesse ter sido tomada decisão diversa da recorrida quanto a cada um desses pontos, que aqui se dão por reproduzidos.
5- A sentença recorrida é nula por violação do disposto no artigo 615.º, n.º 1, alínea c), do Código de Processo Civil, e viola igualmente as normas constantes dos artigos 220.º, 405.º, 413.º, n.º 2, 442.º, n.º 2, 1ª parte, 762.º, n.º 1, 804.º e 808.º, n.º 1, do Código Civil, bem como o disposto no artigo 5.º do Código de Processo Civil, excedendo os poderes de cognição que estão atribuídos ao tribunal, a que acresce o facto de não ter respeitado a decisão proferida pelo Venerando Tribunal da Relação de Évora que se debruça sobre a mesma matéria no procedimento cautelar apenso aos presentes autos, violando assim o disposto no artigo 4.º, n.º 1, da Lei 62/2013, de 26/08/2013 (Lei da Organização do Sistema Judiciário).
6- Os pontos 2, 4, 6, 10, 11, 19, 24, da matéria de facto dada como provada têm de ser corrigidos pelas razões expostas na alegação que aqui se dão por reproduzidas e que resultam da prova testemunhal e documental constante dos autos, nomeadamente o contrato promessa, isto de modo a que passem a ter a seguinte redação:
2. “Por despacho de 9 de agosto de 2017, fora aprovado um projeto de arquitetura, para alteração e ampliação do edifício existente na Rua das (…), (…), em Vila Nova de Cacela, correspondente ao imóvel inscrito na matriz sob o n.º (…) e descrito sob o n.º (…), da Conservatória de Registo predial de V.R.S.A..”
4.“Através de escritura pública de compra e venda datada de 3 de outubro de 2019, no Cartório Notarial de Tavira, sito na Rua da(…), n.º 17-A, (…) declarou que, pelo preço de € 130.000,00 (cento e trinta mil euros), já recebido, vendeu à Ré o prédio em causa, tendo na qualidade de representante da Ré, aceite a venda.”
6. “O projeto de construção para o qual foi emitido o alvará mencionado em 3, visava a construção de duas moradias geminadas com garagem e piscina.”
10. “De acordo com a cláusula 1.ª do mesmo acordo, a ré/sociedade prometeu vender aos autores ou a quem estes indicassem, que prometeram comprar, o imóvel no estado em que se encontrava.”
11. “De acordo com a cláusula 2ª, do mesmo acordo, o preço acordado para a compra e venda foi de € 990.000,00 (novecentos e noventa mil euros).”
19. A primeira outorgante compromete-se a fornecer aos segundos outorgantes, para sua análise, cópias de toda a documentação atualizada necessária à realização de escritura de compra e venda, nomeadamente (e se aplicável):
i) Certidão do Registo Comercial;
ii) Número de Identificação de Pessoa Coletiva;
iii) Certidão de Registo Predial;
iv) Caderneta Predial Urbana;
v) Certidão de isenção de Licença de Utilização; vi) Certificado energético;
vii) Comprovativos de pagamento do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) referente ao último ano.”
24. “ Os autores tinham o objetivo de ali construir uma moradia unifamiliar.”
9. “Os AA. não procederam ao agendamento da escritura pública de compra e venda do imóvel até 31/01/2020 nem notificaram a Ré com trinta dias de antecedência, indicando o local dia e hora para a sua outorga.”
30. “As partes encetaram negociações com vista à prorrogação do prazo para a celebração da escritura definitiva.”
41. “O requerimento a que alude o ponto 40 onde consta a assinatura “(…)” foi efetuado à revelia de (…).”
7- O ponto 23 da matéria de facto dada como provada deve ser eliminado, porquanto não tem qualquer relevância para o caso em função do que se encontra dado como provado no ponto 9 (Considerandos 2 e 4) e pontos 25, 26 e 27 da matéria de facto dada como provada e apenas contribui para obscurecer o que foi acordado pelas partes. O negócio recaiu sobre o imóvel no estado físico em que se encontrava e não sobre a edificação que anteriormente lá pudesse ter existido.
8- O ponto 29 da matéria de facto dada como provada deve ser eliminado pelas razões expostas na alegação que aqui se dão por reproduzidas e o mesmo passar a conter a redação proposta nas alegações e mencionada na conclusão 5.
9- Os pontos 46, 53 e 60 da matéria de facto dada como provada devem ser eliminados pelas razões expostas na alegação que aqui se dão por reproduzidas.
10- A matéria constante da alínea a) da matéria de facto dada como não provada deve pura e simplesmente ser eliminada pelas razões expostas na alegação que aqui se dão por reproduzidas.
Por sua vez, deve ser aditada à matéria de facto dada como provada o seguinte:
“Com a assinatura do contrato-promessa ocorreu a entrega e transmissão da posse do imóvel aos requerentes – Cláusula 4ª, n.º 2”.
11- A matéria constante da alínea b) da matéria de facto dada como não provada também deve ser eliminada pelas razões expostas na alegação que aqui se dão por reproduzidas.
12- A redação da alínea c) da matéria de facto dada como não provada é uma versão truncada e diferente do que foi alegado pela Ré no artigo 118 da contestação, matéria esta que devia ter sido julgada provada pelas razões expostas na alegação que aqui se dão por reproduzidas devendo ser aditada à matéria de facto dada como provada o seguinte:
“Já depois da chegada da representante da Ré a Portugal em 08/03/2020, esta é confrontada com a pretensão dos AA. de que a escritura pública de compra e venda devesse poder ser celebrada até 31/12/2020.”
13- A matéria constante da alínea d) da matéria de facto dada como não provada deve ser dada como provada pelas razões expostas na alegação que aqui se dão por reproduzidas.
14- A matéria constante da alínea f) da matéria de facto dada como não provada também deve ser eliminada pelas razões expostas na alegação que aqui se dão por reproduzidas.
15- A matéria constante da alínea g) da matéria de facto dada como não provada deve ser dada como provada pelas razões expostas na alegação que aqui se dão por reproduzidas.
16- A matéria de facto constante da alínea h) da matéria de facto dada como não provada é uma versão truncada e imprecisa do que foi alegado pela Ré em 47 a 50 da sua contestação, matéria esta da contestação que deve ser dada como provada pelas razões expostas na alegação que aqui se dão por reproduzidas.
17- A matéria de facto constante da alínea i) da matéria de facto dada como não provada devia ter sido julgada provada pelas razões expostas na alegação que aqui se dão por reproduzidas.
18- Por outro lado, face à alegação das partes, da prova documental junta aos autos e da prova testemunhal produzida considera-se ainda que deva ser dada como provada a seguinte matéria de facto:
I) No contrato promessa a que se reporta os autos e para efeitos do mesmo, a requerida indicou como seu domicílio a Rua (…), n.º 19, R/C, 8300-130 Silves;
II) Os AA. não celebraram um novo contrato de empreitada com a sociedade construtora.
III) Era da responsabilidade dos AA. quaisquer alterações que pretendessem efetuar ao projeto e à construção que se encontrava em curso, sendo que, a nível da construção quaisquer alterações só podiam ser implementadas após a realização da escritura de compra e venda – Cláusula 4ª, n.º 4;
IV) Com a assinatura do contrato-promessa ocorreu a entrega e transmissão da posse do imóvel aos AA. – Cláusula 4ª, n.º 2;
V) Foi atribuída eficácia real ao contrato-promessa – Cláusula 10ª, n.º 2.
VI) Por conta do atraso na não realização da escritura notarial de compra e venda por motivo imputável aos AA. e optando a Promitente Vendedora por não comunicar aos Promitentes Compradores o incumprimento definitivo do contrato, pagariam estes a quantia de € 1.250,00 (mil duzentos e cinquenta euros) por cada dia de atraso, na realização da escritura notarial de compra e venda – Cláusula 4ª, n.º 9;
VII) O atraso na realização da escritura notarial de compra e venda por motivo imputável aos requerentes não podia no entanto ultrapassar os 90 dias (noventa dias) da data de 31/01/2020, porque caso ultrapassasse esse período de tempo, o valor por cada dia de atraso na realização da escritura notarial de compra e venda passaria para € 1.562,50 (mil quinhentos e sessenta e dois euros e cinquenta cêntimos) e caso ultrapassasse mais 180 dias de atraso, o contrato tinha-se por automaticamente incumprido por parte dos Promitentes-Compradores – Cláusula 4ª, n.º 9;
VIII) O contrato regulava a relação existente entre as partes, pelo que, quaisquer alterações ao mesmo só seriam válidas se convencionadas por escrito com expressa menção de cada uma das cláusulas eliminadas e da redação que passa a ter cada uma das aditadas ou modificadas – Cláusula 7ª, n.º 4;
IX) Cada uma das Partes comunicaria por escrito à outra Parte, por carta registada, qualquer alteração ao respetivo endereço, aceitando expressamente que até ser recebida tal comunicação as comunicações se dariam por efetivadas nos domicílios indicados no contrato – Cláusula 6ª.
19- Uma vez corrigida a matéria de facto dada como provada e aquela que foi dada como não provada e acrescentando-se à matéria dos factos provados os elencados na conclusão anterior resulta que:
− Os AA. sabiam onde deviam contactar a Ré para efeitos do contrato-promessa em questão (Rua …, n.º 19, R/C, 8300-130 Silves) aí tendo reunido a propósito do mesmo (13/03/2020), daí sendo endereçada correspondência registada que lhes foi dirigida e recebida (pontos 35 a 38 da matéria de facto dada como provada);
− Os AA. entraram em mora em 31/01/2020.
− Os contactos e comunicações havidos entre AA. e Ré só ocorreram depois dos AA. se encontrem em mora por estes não terem cumprido as obrigações que decorriam do contrato-promessa;
− Não foi celebrado qualquer outro acordo entre as partes senão o que consta do contrato-promessa;
− Os AA. não puseram termo à mora em que se encontravam;
− A Ré instou os AA. à marcação de escritura pública até 1 de junho de 2020, sob pena de incumprimento.
− Os AA. recusaram-se a agendar e celebrar a escritura pública de compra e venda no prazo que lhes foi concedido para o efeito – até 01/06/2020;
− Os AA. incorreram no incumprimento do contrato-promessa;
− Quando os AA. agendaram a escritura de compra e venda para 22/09/2020, já tinham incumprido o contrato-promessa e a Ré retomado a execução da obra;
− Ainda que não tivesse sido concedido prazo aos AA. para pôr termo à mora em que se encontravam – prazo esse que foi concedido e recusado pelos AA. – o incumprimento do contrato promessa pelos AA. decorria do próprio clausulado do contrato-promessa por a mora ser superior a cento e oitenta dias – cláusula 4ª, n.º 10.
20- Não tendo a Ré incorrido em mora, não se compreende de que forma possa ter incumprido o contrato promessa e consequentemente não se compreende a decisão recorrida.
21- Tendo os AA. incorrido em mora e se recusado a celebrar a escritura pública de compra e venda até 01/06/2020, incumpriram o contrato-promessa, incumprimento esse que também decorre do próprio clausulado do contrato-promessa – cláusula 4ª, n.º 10.
22- O tribunal “a quo” não fez uma correta subsunção da matéria de facto ao direito e incorreu numa incorreta aplicação deste, afastando-se da factualidade dada como provada e das conclusões a que também já tinha chegado, nomeadamente a de que eram os AA. que estavam em mora.
23- Tendo o incumprimento do contrato-promessa ficado a dever-se aos AA., a decisão recorrida procedeu a uma incorreta aplicação do direito, violando o disposto nos artigos 442.º, n.º 2, 1ª parte, 804.º, n.º 1, 805.º, n.º 2, alínea a) e 808.º, n.º 1, do Código Civil.
24- O mencionado na conclusão anterior é o que consta do acórdão proferido por este Venerando Tribunal que se debruça sobre esta matéria no procedimento cautelar apenso aos presentes autos e nessa medida o tribunal “a quo” violou o disposto no artigo 4.º, n.º 1, da Lei 62/2013, de 26/08/2013 (Lei da Organização do Sistema Judiciário) ao não acatar uma decisão proferida pelo tribunal superior.
25- Posto isto, não pode deixar de reconhecer-se que os AA. agiram de má-fé porquanto deduziram pretensão cuja falta de fundamento não ignoravam e omitiram factos relevantes para a decisão da causa (interpelação admonitória), pelo que, devem ser condenados como litigantes de má-fé.
NESTES TERMOS e nos mais de direito deve o presente recurso ser julgado provado e procedente e por via dele ser revogada a sentença recorrida, absolvendo-se a Ré do pedido, assim se fazendo JUSTIÇA.»
Nas contra-alegações os AA concluem da seguinte forma (transcrição):
«1. Inconformada com a sentença proferida pelo Tribunal de 1.ª instância, a Recorrente veio interpor recurso, quanto à matéria de direito, almejando, em suma, a revogação daquela e ainda da matéria de facto, falece, contudo, razão à Recorrente, ficcionando uma realidade que os autos não consentem, nem tem qualquer fundamento legal, pois a sentença proferida nos autos revela-se justa e adequada, devendo ser integralmente confirmada.
2. O que a Recorrente faz, não é uma interpretação objectiva dos factos, é antes uma interpretação subjectiva sem fundamento e da qual a Recorrente tem conhecimento. Impõe-se, contudo, o dever de demonstrar a escassa, selectiva e quase incompreensível transcrição dos depoimentos, imposta pelo artigo 640.º, n.º 2, alínea a), do CPC.
3. Sempre que o Recorrente impugne a decisão sobre a matéria de facto, deve observar o ónus de impugnação previsto no artigo 640.º do CPC, nomeadamente deve indicar as exatas passagens da gravação dos depoimentos testemunhais em que se baseia para discordar do decidido, sob pena de rejeição do recurso quanto à reapreciação da prova e a Recorrente não o fez.
4. A Recorrente não cumpriu o ónus da impugnação da decisão da questão de facto, pois não procedeu à indicação exacta, precisa, das passagens da gravação em que o fundamenta e sem nunca proceder à transcrição parcial deles.
5. Este ónus tanto se destina a possibilitar à contra-parte o exercício do contraditório, como também a facilitar ao tribunal de recurso a identificação da matéria assim impugnada, a sua fundamentação e o sentido da decisão que deve ser proferida no recurso, sobretudo quando é sabido que em geral os depoimentos testemunhais ou as declarações das partes tendem a ser extensos e a incidir sobre diversos factos mas o seu relevo para os recursos a circunscrever-se a aspectos pontuais e pertinentes a este ou àquele facto nele impugnado.
6. Assim, a Recorrente não transcrevendo no corpo das alegações os excertos dos depoimentos que justificavam a sua discordância e constituíam, a seu ver, o fundamento para ser alterada a decisão sobre a matéria de facto, só pode conduzir à rejeição do recurso quanto à reapreciação da prova.
7. Analisadas as alegações apresentadas, verifica-se que a recorrente não especificou os meios probatórios que entende imporem decisão diversa da proferida, relativamente a cada um destes factos que elenca nos pontos I a IX da conclusão 18, como tal incumprindo, nesta parte, o ónus estabelecido na alínea b) do n.º 1 do citado artigo 640.º.
8. Não sendo especificados os meios probatórios entende imporem decisão diversa relativamente a cada um dos concretos factos que elenca nos pontos I a IX da conclusão 18, que a Recorrente considera incorretamente julgados, não estabelecendo qualquer ligação entre os meios probatórios que indicam e estes concretos pontos de facto, é de concluir que incumpriu, nesta parte, o ónus estabelecido no artigo 640.º, n.º 1, alínea b), pelo que este incumprimento, é cominado com a rejeição do recurso, na parte da impugnação da decisão da matéria de facto afetada por tal vício, conforme decorre do estatuído no corpo do n.º 1 do citado artigo 640.º.
9. A decisão proferida foi a mais correcta e sábia, subscreve-se integralmente o entendimento professo na sentença recorrida. Percorrida a sentença, assim como da leitura e audição da prova produzida, resulta que não poderia ter sido outra a decisão proferida pela Mma. Juiz, isto é, da condenação da Ré no pedido principal.
10. Quanto à alteração do facto 2 dado como provado, olvida a Recorrente que a Mma. Juiz sustenta tal facto provado no teor do documento de fls. 147, a notificação camarária que a Recorrente juntou na sua contestação como doc. nº 16, e que, ao contrário do que a recorrente alega, foi dirigida à Recorrente – (…), Limited Sucursal em Portugal, juntando ainda o email da gerente, (…), nada devendo ser alterado no facto provado 2, devendo manter-se inalterado.
11. Quanto ao facto 4 dado como provado, tal facto consta de documento dotado de força probatória plena, nomeadamente a escritura pública que a Recorrente juntou na sua contestação, dai resultando, que declarando ainda que o referido prédio “não foi objeto de obras que implicassem licenciamento ou autorização camarária, mantendo a mesma configuração e composição desde sempre”, nada deverá ser alterado no facto provado 4.
12. O facto provado 10 não pode igualmente ter a redação que lhe pretende dar, pois do facto 9, onde a Mma. Juiz dá como provado os considerandos do contrato promessa, já consta, no n.º 4, que os autores pretenderam comprar o imóvel no estado em que se encontrava, pelo que não faz sentido repetir-se e enfatizar no facto seguinte, pelo que o facto provado 10, deverá manter-se inalterado.
13. Quanto ao facto provado 11 o mesmo sucede, não devendo ser alterado, pois a prova produzida foi nesse sentido, de que a Recorrente prometeu vender por aquele preço, tendo sido claramente esse o preço solicitado pela Recorrente aos Recorridos, sendo o que a Recorrente pretende contrario à prova produzida, conforme resulta da motivação da Douta Sentença, nomeadamente “Também a factualidade vertida nos pontos 9.º a 12.º, 14.º e 16.º a 19.º dos factos provados, atinente aos dizeres do contrato celebrado entre as partes que constitui fls. 18 v.º e ss. e obrigações nele estipuladas, se considera aceite, por acordo expresso entre as partes.”
14. Do facto provado 19 que a Recorrente pretende alterar, tal igualmente resulta do contrato promessa assinado entre as partes, contrato esse não impugnado, pelo que irrelevante para o âmbito deste recurso a alteração pretendida pela Recorrente.
15. Quanto ao facto provado 23, o Recorrente pretende eliminar tal facto, mas na verdade, tal é importante dar como provado, pois é o que consta da descrição e caderneta predial do imóvel, a sua composição, o que não é referido em nenhum dos restantes factos provados mencionados pela Recorrente, tanto mais que resulta de documento autêntico – certidão da Conservatória do Registo Predial, sendo este o documento que instruiu o contrato promessa.
16. No facto provado 24., o que claramente resulta dos autos, da prova produzida e até das 39 alterações ao projecto inicial, é que posteriormente à aquisição do imóvel, os AA. pretendiam construir uma moradia unifamiliar e não as moradias geminadas do projecto inicial e não no sentido de que os AA. iam construir posteriormente, quase que com um novo alvará, mas sim que os AA. iam alterar radicalmente o projecto inicial, como aliás o fizeram, devendo manter-se tal facto inalterado, sendo ainda corroborado pela testemunha (…) e que vem devidamente fundamentado pelo Tribunal a quo na sua motivação.
17. Quanto aos factos provados 29 a 32, estes resultam da globalidade e conjugação da prova produzida do depoimento das testemunhas (…), (…) e (…), como, de resto, a MM Juiz, motiva na sentença. Na verdade a testemunha (…), afirma que a representante da Ré, (…), sempre esteve a par da necessidade de os autores recorrerem a crédito bancário, bem assim como do depoimento da testemunha (…), na audiência de 25/06/2021, de minuto 06:19 a 08:32, 09:40 a 09:51, e 09:52 a 16:07, confirmando ainda e corroborado pela testemunha (…) “os diversos constrangimentos resultantes da pandemia que, a dado momento, se instalou no nosso país e no mundo, implicando maiores dificuldades nos processos burocráticos para obtenção de crédito ou mera documentação para realização de qualquer ato perante autoridades públicas, as quais se poderiam considerar constituírem factos notórios, por serem do conhecimento da generalidade da população”, como resulta da douta motivação da sentença em recurso.
18. Tais depoimentos, corroboram ainda a prova vertida nos factos provados 31. a 33., que confirmaram as prorrogações de prazo para celebração da escritura definitiva, mediante pagamento de reforço de sinal. 19.35. Da transcrição do depoimento da testemunha (…) que a Recorrente seleciona – transcrição dos minutos 46:00 a 47:15, do dia 26/05/2021 – não consta que os AA. iriam proceder ao pagamento do preço sem recurso a financiamento bancário, a testemunha refere que desde o início, que sempre se falou em obter financiamento bancário, que a Ré tinha conhecimento de tal facto, e que visitou várias entidades bancárias, juntamente com a testemunha (…) e (…), com o fito de obter financiamento para os Recorridos/AA, afirmando que os AA./Recorrentes, face à dificuldade de obtenção de crédito face ao Covid, haviam arranjado o dinheiro de outra forma, desconhecendo a testemunha a forma de obtenção do mesmo. 20. A testemunha (…), na audiência de 25/06/2021, de minuto 06:19 a 08:32, 09:40 a 09:51, e 09:52 a 16:07, refere que sempre, desde o inicio do negócio – e esta testemunha esteve nas negociações desde o seu inicio – se falou de que os Recorridos iriam recorrer a financiamento bancário para adquirir o imóvel dos autos, e das dificuldades de obtenção de crédito face ao Covid, assim como a comunicação de todos os entraves quer à Ré, quer aos AA., comunicavam todos os esforços pretendidos quer para o empréstimo bancário, quer para a outorga do contrato.
21. Confirmando que, o A. acabou por não conseguir obter o empréstimo, pelos motivos expostos e então, foi comunicado pelos AA. que haviam arranjado o dinheiro de outra forma, desconhecendo a testemunha a forma de obtenção do mesmo, transferindo a quantia para a conta clientes da testemunha, provenientes dos AA., não devendo proceder a alteração pretendida aos factos provados 31 a 33.
22. Acresce que da prova produzida pela Ré, nas suas declarações de parte, não resulta que a Ré tivesse reduzido o preço por achar que seria uma venda rápida, mas antes por necessidade porque precisava para um outro financiamento, o que é contrário ao, por si, alegado na sua contestação, sendo que, tais declarações de parte, não foram valoradas pelo Tribunal a quo, como resulta da motivação “A veracidade das declarações prestadas limitou-se, porém, àquela assunção. No mais, as declarações revelaram-se eivadas de falsidades e contradições ou, quando tal convinha à declarante, ausências de memória. “
23. No que ao facto provado 41 respeita, do depoimento da testemunha (…) não resulta que o requerimento que deu entrada na Câmara Municipal de VRSA, a 23/06/2020, foi feito à revelia da representante da Ré, (…). De minutos 1:15:31 a 1:16:42, devidamente transcrito no corpo das alegações, a testemunha afirma claramente que para justificar a legitimidade dos seus clientes na apresentação da alteração do projecto, juntou nessa altura uma cópia da procuração e uma cópia do contrato promessa de compra e venda.
24. Confirmando-se que nunca foi apresentado à revelia de (…), neste sentido vide depoimento da mesma testemunha, de minutos 18:00 a 18:27, de minutos :22:00 a 00:22:34 e de minutos 00:23:08 a 00:24:57, ainda da audiência do dia 25/06/2021, que sempre a D. (…) teve conhecimento da apresentação desse requerimento e que por via do contrato e da procuração que a Dra. (…) tinha, havia assinado a mesma, pois tinha poderes para isso, o que, de resto, é corroborado na motivação da douta sentença, “A Sr.ª Advogada (…) também explicou o enquadramento fatual em que deu entrada do projeto de alterações, nos serviços da Câmara Municipal de V.R.S.A. (ponto 40.º) perante o qual se nos afigura que a versão de acordo com a qual, a legal representante da requerida tinha conhecimento e dera a sua anuência à prática de tal ato mostra-se-nos verosímil, de acordo com as regras de experiência comum e lógico do homem médio, muito embora ela não detivesse poderes para o efeito. Neste momento, cogita-se que já se terá arrependido da sua prática. Porém, o certo é que se tratou de um ato completamente inócuo, na justa medida em que, naquela data, (…) já não era a proprietária do prédio em causa, donde aquele pedido nunca teria seguimento. Aliás, estranha-se (e ficou por explicar) o facto de, na mesma data, ter dado entrada outro requerimento, esse sim, assinado por (…), solicitando o averbamento do processo de obras para o nome da ré/sociedade (facto n.º 46), tudo indicando que esta estava ao corrente de todas as diligências que eram encetadas por aquela advogada e comunicação, por parte da Câmara, dos diversos entraves à continuidade do processo de obras.”, devendo permanecer o facto provado 41 deverá permanecer inalterado.
25. No facto provado 46, a Recorrente alega que inexiste projecto dos Recorridos, o que é errado, pois do depoimento da testemunha arq.º (…), no dia 25/06/2021, de minutos 00:13:26 a 00:16:21, 00:21:16 a 00:21:50, 00:22:00 a 00:22:04, supra transcrito, o projecto dos Recorrentes foi submetido e apresentado na Câmara Municipal de VRSA, cfr. resulta de documento oficial carimbado pela Câmara Municipal de VRSA, que os AA. juntaram na PI como doc. n.º 7, em substituição do projecto da Recorrente, o que foi ainda corroborado quer pela testemunha (…), que assinou o requerimento a que se alude no doc. n.º 7, quer pela testemunha (…). Neste sentido veja-se que no facto provado 62, refere-se concretamente ao projeto anterior de (…), pressupondo que existiu um posterior, outro, o dos Recorridos.
26. Ademais, consta da motivação e fundamentação da sentença, bem como da prova produzida, que a Ré, através do seu mandatário, solicitou ao arquitecto para seguir nos trâmites iniciais, do processo inicial da D. (…), o que é reforçado com a confissão constante do facto provado n.º 45 e 53, onde a Recorrente aceita que deu orientações ao empreiteiro – a testemunha (…) – para retomar o seu projecto inicial, solicitando urgência no término da obra, o que realmente sucedeu, o que foi confirmado pelo depoimento credível e isento da referida testemunha, devendo assim manter-se o facto provado 46. inalterado, não se eliminando o facto provado 53.
27. Quanto ao facto provado 60., também este se deve manter como provado e não eliminado, pois resulta do contrato promessa e da prova produzida, sendo devidamente fundamentada na motivação da sentença. Na verdade, a Mma Juiz refere na sua motivação que todas as partes, desde o mandatário da Ré, testemunha (…), arquitecto (…), o empreiteiro (…) andaram mal ao consideram que não seria necessária licença de utilização para a transmissão do imóvel, o que sempre se traduziria na prática de um ato nulo, nos termos do D-L n.º 281/99, ora porque também o mandatário da Ré teve intervenção na elaboração do contrato promessa de compra e venda, pelo que, como responsável por essa elaboração, sempre transmitiu e deu a entender aos AA. que a licença de utilização não seria necessária, devendo assim manter-se o facto provado 60 inalterado.
28. No que concerne ao facto não provado h), mostra-se adequada, a fundamentação da decisão de facto da sentença recorrida.
29. Quanto ao facto não provado i), este deverá também permanecer não provado, pois nem os Recorridos sabiam da sua presença em Portugal.
30. Alias, a representante da Recorrente não se recordava daquele mês e do depoimento da testemunha (…) e das transcrições apostas pela Ré neste recurso, resulta que esta sabia que a D. (…), em Agosto, não estava em Portugal, mas não referiu nunca que esta em 22 de Setembro de 2020 não estava em Portugal, nunca tendo referido sequer que transmitiu tal facto aos Recorridos, nem sendo o seu depoimento perceptível quando o mandatário da Recorrente questiona se esta comunicou tal facto aos Recorridos e à testemunha Dra. (…).
31. Do depoimento da testemunha (…), nos minutos indicados mas não transcritos pela Recorrente, esta refere que (…) foi embora em Agosto e que nas circunstâncias em que falou com a D. (…), no dia 22 de Setembro de 2020, a D. (…) lhe perguntou onde estava a D. (…), pois esta tinha faltado à escritura marcada para hoje, precisamente no dia 22 de setembro de 2020, ou seja, a testemunha (…) não tinha como saber antes ou transmitir aos Recorridos, que a D. (…) no dia 22 de setembro de 2020 não estava em Portugal.
32. Quanto ao facto não provado g), só encontra relação com o facto provado 44., que a Recorrente não pretendeu alterar ou impugnar, pelo que aceitou que a obra estava parada por indicação da Ré. Este facto provado refere claramente que os AA. sabiam que a obra se encontrava suspensa, por indicação da Ré. E nada mais.
33. Nem a testemunha (…), nos minutos indicados pela Recorrente, refere que a obra esteve suspensa desde outubro de 2019 por falta de indicação dos Recorridos, referindo, antes que, foi em virtude do problema com os vizinhos e as extremas e também porque estavam à espera do arquitecto (…) terminar a alteração ao projecto, o que nada tem que ver com os AA.
34. Igualmente resulta do depoimento da testemunha (…), no dia 25/06/2021, em instância da Mma Juiz, de minutos 00:15:10 a 00:17:04, de onde se extrai que a obra esteve parada por motivos e razões imputáveis à Ré, que desapareceu e depois apareceu e o seu mandatário, da Ré, mandou reiniciar a obra.
35. Em manifesta má-fé, a Recorrente transcreve somente partes descontextualizadas do depoimento das testemunhas, nunca transcrevendo a totalidade ou verdade dos seus depoimentos, mas a que a Mma Juiz, no seu poder de cognição e apreciação da prova, constatou que em momento algum se provou este facto ou outros, inexistindo prova testemunhal ou documental que corrobore o que a Recorrente pretende.
36. Quanto ao facto não provado, f) vai cabalmente corroborado pelo depoimento da testemunha (…), quando explica o negócio de contrato promessa, sendo o orçamento de € 205.000,00 para conclusão da empreitada, mas a Recorrente ainda só lhe tinha pago € 40.000,00 em duas tranches – € 8.000,00 e € 32.000,00, pagos até outubro de 2019, pelo trabalho feito até então e tal consta da motivação, assim como do depoimento da testemunha, de minutos 00:22:54 a 00:24:39, do dia 25/06/2021.
37. Nem sequer se extrai, do depoimento da testemunha ou até da motivação da sentença, que teria que ser a Ré a pagar a totalidade da obra, como consta do facto provado 9 – neste sentido vide considerando 3 do contrato promessa de compra e venda conjunto com a PI como doc. n.º 1, não se devendo eliminar o facto não provado f).
38. Quanto ao facto não provado a), pretende a Recorrente eliminar tal facto, com base em alegações dos AA., que, na verdade, na sua PI alegam e reforçam que nunca lhes foi entregue ou transmitida a posse do imóvel.
39. A Recorrente não entregou nem transmitiu a posse, não ocorreu a traditio, que se concretiza por actos como entrega de chaves para aceder ao imóvel, à obra, em tradição material, mantendo-se antes na posse da Recorrente, que poucos meses depois, já nem queria concretizar o negócio e reiniciou o seu projecto no imóvel prometido vender aos Recorridos. Não foi produzida qualquer prova ou contraprova nesse sentido, pelo que não se provando que essa entrega e transmissão se concretizou, pelo que o facto não provado a), deverá manter-se como não provado.
40. Pretende ainda a Recorrente que se adite aos factos provados, que “Com a assinatura do contrato promessa ocorreu a entrega e transmissão da posse do imóvel aos Requerentes – Cláusula 4ª, n.º 2”, mas inexiste qualquer prova que corrobore tal facto e ao longo das audiências de julgamento, nunca se mencionou que essa entrega e transmissão ocorreu, só ficou clausulado que teria lugar na data da assinatura, pelo que não pode tal matéria ser dada como assente, muito menos na versão alterada que a Recorrente pretende – troca o vocábulo tem lugar pelo ocorreu.
41. Quanto ao facto não provado b), provou-se que em março a representante da Ré viajou para Portugal para outorgar uma adenda ao acordo inicial, mediante reforça de sinal pelos AA, encetando-se negociações para prorrogação do prazo até 31/12/2020, não tendo sido produzida prova testemunhal ou documental que afirme que em março de 2020, as partes haviam acordado na celebração da escritura definitiva, ou seja, em março, não se provou o agendamento da escritura, somente a outorga da adenda, que não se concretizou, o que foi atestado pelo depoimento da testemunha (…), na audiência de 07/07/2021, devendo o facto não provado b) manter-se como tal, não sendo eliminado.
42. Quanto ao facto provado c), a Recorrente pretende ver provada matéria que alegou na sua contestação mas para a qual não foi produzida qualquer prova, pois as declarações de parte da Ré encontram-se eivadas de falsidade e contradições, com várias ausências de memória, estranhamente quanto à outorga da escritura em setembro de 2020, pelo que o facto terá que se manter este facto c) como não provado.
43. No que ao facto não provado d) respeita, carece igualmente de prova nesse sentido, e das declarações de parte da Ré, minutos 00:22:48 a 00:22:58, esta refere que reduziu o preço e que negou a celebração da escritura em dezembro, não por achar que seria uma venda rápida ou em virtude da licença, mas antes por necessidade, porque tinha tido muitas despesas e precisava para um outro financiamento, que não podia esperar, nunca em virtude da licença de construção, o que, como já se referiu, contraria, o, por si, alegado na contestação.
44. O aparente incumprimento dos AA. e que consta dos autos, resultou e provou-se que teve origem na situação pandémica e dificuldade de obtenção de crédito, que era do conhecimento da Ré, enquadrando-se no artigo 437.º do Código Civil, pois ocorreu uma alteração superveniente das circunstâncias.
45. Estes sempre mantiveram o interesse e expectativa da celebração do negócio, expectativa essa alimentada e mantida pela própria Ré, até ao dia em que a Ré falta à escritura e os AA. tiveram conhecimento das diligências tomadas pela Ré demonstrativas da perda do seu interesse na concretização do negócio definitivo, o que fez com que os AA. perdessem o interesse no negócio por motivos imputáveis à Ré.
46. Invoca ainda a Recorrente que a Sentença proferida é nula porque não respeita a decisão proferida no âmbito do procedimento cautelar que correu por apenso à acção principal, violando o disposto no n.º 4, n.º 1, da Lei nº 62/2013, o que não se pode aceitar, face ao direito básico que quer retirar ao juiz, o da sua independência.
47. O que foi nestes autos decidido é, materialmente, diferente do que estava em causa no procedimento cautelar e os tribunais de primeira instância devem obediência às decisões dos tribunais superiores em situações de caso julgado formal mas nunca, em casos materiais, como é o caso dos autos.
48. Olvidando-se que é no julgamento, que os princípios da imediação, oralidade e independência assumem o seu máximo esplendor processual e que estes são, em conjunto, com a livre apreciação da prova, a base de todas as decisões. A colher a tese da Ré o julgamento não serviria para nada!
49. Estes princípios postulam que a conclusão probatória é prefixada legalmente, no sistema da livre apreciação da prova e o julgador detém a liberdade de formar a sua convicção sobre os factos, sem pré-fixação legal do mérito de tal julgamento, mas sempre sendo de exigir que esse mérito decorra de uma apreciação crítica e integrada de todo o acervo probatório produzido, ou seja, de uma ponderação da prova produzida à luz das regras da experiência humana, da lógica e, se for esse o caso, das regras da ciência convocáveis ao caso, ponderação essa que deverá ficar plasmada na fundamentação do decidido (artigo 607.º, n.º 4, do Código de Processo Civil) – Vide Acórdão do Tribunal da Relação de Évora, de 14/01/2021, Proc. nº 237/18.6T8SSB.E2, sobre impugnação da matéria de facto/livre apreciação da prova pelo tribunal de primeira instância.
50. São estes princípios e a independência do poder judicial, que apenas se sujeita à lei, consagrado no artigo 203.º da CRP, são garantias que constituem uma proteção contra qualquer forma ilegítima de condicionamento da sua função judicial, o que aumenta a garantia de imparcialidade face aos destinatários das decisões judiciais, pelo que não se verifica a nulidade proveniente da violação do artigo 4.º, n.º 1, do Lei n.º 62/2013.
51. Mais alega a recorrente, na conclusão n.º 5, que a Sentença proferida é nula por violação do disposto no artigo 615.º, n.º 1, alínea c), do Código de Processo Civil.
52. 78. O STJ vem decidindo que: “A nulidade do acórdão por oposição entre os fundamentos de facto e a decisão, prevista na alínea c) do n.º 1 do artigo 615.º do CPC, segundo a qual a sentença é nula quando os fundamentos estejam em manifesta oposição com a decisão, sanciona o vício de contradição formal entre os fundamentos de facto ou de direito e o segmento decisório da sentença” Vide, p. ex., o Acórdão do STJ de 8 de Outubro de 2020 — processo n.º 361/14.4T8VLG.P1.S1.
53. A ambiguidade ou a obscuridade prevista na alínea c) do n.º 1 do artigo 615.º só releva quando torne a parte decisória ininteligível e só torna a parte decisória ininteligível “quando um declaratário normal, nos termos dos artigos 236.º, n.º 1, e 238.º, n.º 1, do Código Civil, não possa retirar da decisão um sentido unívoco, mesmo depois de recorrer à fundamentação para a interpretar”.
54. Percorrida a Douta Sentença, facilmente se conclui que nenhum dos vícios, legalmente estabelecidos, se verificam, pois, nem os fundamentos estão em oposição com a decisão, nem esta é ambígua ou obscura, atento o facto de, dela se retirar, facilmente, um sentido unívoco, improcedendo a nulidade.
55. Com efeito, toda a prova produzida em sede de julgamento, só poderia ter conduzido à decisão proferida, encontrando-se tal em conformidade com a sentença proferida.
Nestes termos, e nos melhores de direito, deve ser julgando totalmente improcedente o recurso interposto e integralmente confirmada a sentença recorrida, assim se fazendo a habitual e costumeira justiça,
Como Sempre!»
Colhidos os vistos legais e nada obstando ao conhecimento do objecto do recurso, cumpre apreciar e decidir.
São os seguintes os factos dados como provados na 1.ª instância:
1. Em 31 de julho de 2014 foi emitida certificação energética para o imóvel em causa, válida até 31 de julho de 2024.
2. A ré/sociedade foi notificada pelos serviços de urbanismo da Câmara Municipal de V.R.S.A. de que, por despacho de 9 de agosto de 2017, fora aprovado um projeto de arquitetura, para alteração e ampliação do edifício existente na Rua das (…), (…), em Vila Nova de Cacela, correspondente ao imóvel inscrito na matriz sob o n.º (…) e descrito sob o n.º (…), da Conservatória de Registo predial de V.R.S.A..
3. Em 22 de outubro de 2018, pela Câmara Municipal de Vila Real de Santo António, foi emitido alvará de construção n.º (…), referente ao imóvel supra descrito, com validade até 23 de outubro de 2018.
4. Através de escritura pública de compra e venda datada de 3 de outubro de 2019, no Cartório Notarial de Tavira, sito na Rua da (…), n.° 17-A, (…) declarou que, pelo preço de € 130.000,00 (cento e trinta mil euros), já recebido, vendia à ré/sociedade, na qualidade de representante da sociedade "(…) Limited", o prédio em causa, o que esta declarou aceitar, declarando ainda que o referido prédio "não foi objeto de obras que implicassem licenciamento ou autorização camarária, mantendo a mesma configuração e composição desde sempre."
5. Na referida escritura foi consignada a exibição, além de outro documento, da "certidão emitida hoje pelo Cartório Notarial em Castro Marim da Notária (…), da escritura de compra e venda celebrada no Cartório em Castro Marim da Notária (…), celebrada em 22 de dezembro de 2014, exarada a folhas 125 e seguintes do competente Livro (…), na qual foi arquivada certidão emitida pela Câmara Municipal de Vila Real de Santo António, a 16/06/2014, que atesta que este prédio é de construção anterior a 7 de agosto de 1951, motivo pelo qual se dispensa a licença de utilização do mesmo".
6. A ré/sociedade tinha o objetivo de ali construir uma moradia bifamiliar.
7. Em 3 de outubro de 2019, (…) solicitou prorrogação de prazo para execução de obras referentes ao alvará n.º (…), informando que se previa a conclusão da obra por mais 180 (cento e oitenta) dias.
8. Tendo pago as taxas devidas.
9. No documento escrito datado de 4 de outubro de 2019, denominado de "Contrato Promessa de Compra e Venda" em que foram intervenientes a ré/sociedade, devidamente representada por (…), na qualidade de primeira outorgante e (…), em representação dos autores, aí designados por segundos outorgantes, pode ler-se:
"Considerando que:
1. A primeira outorgante vai proceder à aquisição do prédio urbano para habitação com uma área total registada de 195,10m2, área coberta 71,20m2, sito em Sitio da (…), freguesia de Vila Nova de Cacela, concelho de Vila Real de Santo António, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Real de Santo António sob o n.º (…) e inscrito na matriz predial urbano com o art.º (…) da freguesia de Vila Nova da Cacela, adiante designado por "Imóvel ou moradia".
2. Está a ser desenvolvido um projeto de obras de edificação no Imóvel, um projeto de obras de edificação ao abrigo da licença de obras de construção n.º (…) de 22 de outubro de 2018, válida até 23/10/2019.
3. Que parte da empreitada do projeto de obras já foi pago pela anterior proprietária do imóvel à sociedade (…), Unipessoal, Lda..
4. A Primeira Outorgante pretende vender e os Segundos Outorgantes pretendem comprar, em comum e partes iguais, o imóvel identificado no considerando 1, no estado em que se encontra, pelo preço de € 990.000,00 (novecentos e noventa mil euros) (...)".
10. De acordo com a cláusula 1a do mesmo acordo, a ré/sociedade prometeu vender aos autores ou a quem estes indicassem, até à data da outorga da escritura definitiva, o imóvel descrito.
11. De acordo com a cláusula 2ª, do mesmo acordo, o preço pelo qual a ré/sociedade prometeu vender aos requerentes o prédio em causa foi de € 990.000,00 (novecentos e noventa mil euros).
12. De acordo com a alínea a), da cláusula 2ª, do mesmo acordo, a título de sinal e principio de pagamento, os autores entregariam à ré/sociedade, na data da outorga do referido acordo, a quantia de € 148.500,00 (cento e quarenta e oito mil e quinhentos euros), correspondente a 15% do imóvel, através de dois cheques visados, um, no montante de € 18.500,00 (dezoito mil e quinhentos euros) e outro, no valor de € 130.000,00 (cento e trinta mil euros).
13. Tendo tais montantes sido entregues, nessa data, à ré/sociedade.
14. E, de acordo com a alínea b), da cláusula 2ª, do mesmo acordo, a título de reforço de sinal e parte de pagamento do preço, os autores entregariam à ré/sociedade a quantia de € 148.500,00 (cento e quarenta e oito mil e quinhentos euros), correspondente a 15% do imóvel, para o IBAN indicado e até ao dia 20 de dezembro de 2019.
15. O que fizeram no dia 27 de dezembro de 2019.
16. Por fim, nos termos da alínea c), da cláusula 2ª, do mesmo acordo, o restante montante, de € 693.000,00 (seiscentos e noventa e três mil euros), seria pago à ré / sociedade na data de realização da escritura de compra e venda.
17. Do ponto 1, da cláusula 4ª do referido acordo resulta que a escritura de compra e venda seria celebrada até ao final do mês de janeiro de 2020 (pese embora por lapso de escrita conste janeiro de 2019) em dia, local e cartório notarial do Algarve a definir pelos autores, que deveriam notificar a ré/sociedade, com 30 dias de antecedência, devendo a ré/sociedade facultar aos autores cópia da licença de construção válida.
18. No ponto 3, da cláusula 4ª do referido acordo ficou estabelecido que, com a celebração do mesmo, a ré/sociedade iria proceder à revogação do contrato de empreitada existente com vista à realização da construção que se encontra em curso e os autores celebrariam novo contrato de empreitada com a sociedade construtora.
19. No ponto 5, da mesma cláusula 4ª, consta a obrigação da ré/sociedade obter a certidão de isenção de licença de utilização, certidão do registo comercial, número de identificação de pessoa coletiva, certidão do registo predial e certificado energético.
20. Tal documento foi autenticado por advogado.
21. Após a assinatura do referido acordo, a representante legal da ré viajou de Portugal para o Reino Unido onde permaneceu até 8 de março de 2020.
22. Através da ap. (…), de 9 de outubro de 2019, mostra-se registada a aquisição, provisória por dúvidas, da compra efetuada por (…) à ré / sociedade.
23. O prédio em causa encontrava-se descrito como tratando-se de edifício térreo de tipologia T-dois, terraço exterior e logradouro.
24. Os autores tinham o objetivo de, posteriormente, ali construir uma moradia unifamiliar.
25. E sabiam que, para o efeito, teriam que submeter o projeto de alterações à consideração e aprovação da Câmara Municipal de V.R.S.A., alterações essas que foram consentidas pela ré/sociedade.
26. Em data incerta, mas certamente antes do início de 2019, a casa anteriormente existente fora completamente demolida.
27. Em outubro de 2019, a obra já apresentava estrutura metálica para betonar e pilares, tendo sido executadas as fundações e parte dos muros.
28. Por despacho de 7 de fevereiro de 2020 foi aprovada a prorrogação do alvará n.º (…), em nome de (…), até 10 de agosto de 2020.
29. A ré sempre soube, aceitou e foi sendo posta ao corrente, pelos autores, acerca das dificuldades de obtenção de crédito bancário e documentação, bem como nas deslocações a Portugal (com a interdição, até 17 de abril de 2020, do tráfego aéreo com destino e a partir de Portugal de todos os voos de e para países que não integram a União Europeia e sujeição dos autores a confinamento no Dubai), resultantes das circunstâncias excepcionais geradas pela pandemia provocada pelo vírus COVID-19.
30. As partes encetaram negociações com vista à prorrogação do prazo para celebração da escritura definitiva, tendo como limite o dia 31 de dezembro de 2020.
31.Tendo sido negociada a outorga de uma adenda ao acordo inicial, mediante reforço de sinal pelos autores.
32. Para esse efeito, em 8 de março de 2020, a representante da ré, (…), viajou do Reino Unido para Portugal.
33. Porém, aquele acordo não se logrou concretizar.
34. Através da ap. (…), de 8 de abril de 2020, a aquisição do imóvel em causa a favor da ré / sociedade foi convertida em definitiva.
35. Por via postal registada enviada a 22 de abril de 2020 e entregue a 23 de abril de 2020, a ré/sociedade remeteu aos autores, na pessoa da respetiva procuradora, carta registada com aviso de receção datada de 22 de abril de 2020 e entregue a 23 de abril de 2020, onde se pode ler:
"( .. .) Na medida em que os promitentes compradores deviam ter procedido à marcação e outorga da escritura de compra e venda até 31 de janeiro de 2020, sem que o tivessem efetuado, incumpriram com o acordado.
Foi-nos informalmente prometido que a escritura se realizaria até 31/03/2020, o que fez com que a representante da promitente vendedora se tivesse deslocado a Portugal de propósito para o efeito, no entanto, os promitentes compradores, mais uma vez, não procederam à marcação e realização da escritura de compra e venda.
Os promitentes compradores incumpriram com o acordado.
Esta situação como é fácil de perceber acarreta elevados prejuízos e transtornos.
Serve a presente para instar os promitentes-compradores a que procedam à marcação e outorga da escritura de compra e venda, com o consequente pagamento integral do preço acordado, até ao próximo dia 01 de junho de 2020, sendo que, se não o fizerem, se considera que houve incumprimento definitivo dos mesmos do acordado no referido contrato-promessa, com as legais consequências, nomeadamente a perda do sinal. ( …)
36. À qual, O autor respondeu através de carta datada de 27 de abril de 2020, onde se lê:
"Estou a escrever-lhe em relação à carta que a minha advogada recebeu da sua empresa porque parece que os nossos advogados infelizmente não estão a chegar a lado algum (...) não é verdade que nos comprometemos a assinar a escritura final em 31 de março de 2020, por isso lamento que tenha vindo a Portugal com esta informação errada. Nós não concluímos o acordado porque não chegamos a lado algum com o seu advogado relativamente à data para a concretização.
(...) Como deve saber através dos advogados eu estou preparado para a escritura final de compra e venda quando, como você sabe desde o início, a minha hipoteca for aprovada e estiver pronta para ser assinada. No entanto, por causa da pandemia e, nos últimos 5-6 meses estou a ter dificuldades em fazer-lhes chegar toda a documentação necessária a tempo e horas, porque estou a viver permanentemente no Dubai estando confinado em casa porque não me é permitido, é-me muito difícil assinar informação necessária e importante e fazê-la chegar às entidades relevantes em Portugal. Infelizmente não há nada que eu nem você possamos fazer acerca disso uma vez que, com as novas leis parecem fazer toda a documentação mais difícil e estão são circunstâncias imprevistas que ninguém pode ou poderia controlar ou sequer prever quando assinámos o contrato promessa.
Quero que saiba que não tenho qualquer intenção em por fim ou incumprir o nosso contrato e estou a trabalhar, embora seja muito difícil, para ter a minha hipoteca aprovada e pronta a assinar.
Espero que possamos ver esta escritura final assinada até ao final do ano, se necessário, só por causa do meu processo de hipoteca, que você sabia desde o início que eu precisaria para pedir para isto.
(...) Para finalizar, eu estou agindo de boa fé, tal como acredito que você também esteja a agir, por isso de acordo com o que lhe estou a escrever eu não posso comprometer para dia 1 de junho de 2020, porque infelizmente isso está fora do meu controlo. (...) Com o que está a acontecer pelo mundo (COVID-19) espero que todas e completas e totais condições para assinar a escritura antes do final do ano de 2020. (...)".
37. Por via postal registada enviada a 12 de maio de 2020 e entregue a 13 de maio de 2020, a requerida remeteu aos requerentes, na pessoa da respetiva procuradora, missiva datada de 12 de maio de 2020, da qual consta, além do mais, o seguinte:
"(...) Uma vez que os promitentes compradores não estão disponíveis para celebrar a escritura pública de compra e venda no prazo que lhe foi concedido para o efeito, ocorreu o incumprimento do contrato promessa por razões imputáveis aos promitentes compradores. (...)";
38. A procuradora dos autores remeteu carta datada de 13 de maio de 2020, devolvendo a correspondência que lhe tinha sido remetida pela ré/sociedade a que se refere no ponto 37., com menção de que não lhe era permitido "a discussão do assunto ou resposta direta (…) uma vez estando presentada por Colega. O assunto prende-se antes de mais por questões de respeito profissional para com o Colega" e que não chegara a ler o seu conteúdo.
39. Em 12 de maio de 2020, o Chefe da Divisão de Urbanismo e Espaço Público, no uso de competências delegadas, com base no parecer onde se refere, além do mais, o facto do processo ter estado sem movimento desde 6 de agosto de 2020, por causa imputável a (…), determinou que a continuidade do processo fosse assegurada pela instrução do pedido de emissão de alvará de construção, mantendo-se todos os restantes elementos que constituem o processo válidos.
40. No dia 23 de junho de 2020, deu entrada na Câmara Municipal de Vila Real de Santo António, o projeto de alteração da obra, de acordo com as pretensões dos autores, em nome de (…), onde consta a assinatura "(…)".
41. Os autores deram entrada do referido requerimento, através da sua advogada, com o conhecimento da ré.
42. O qual foi instruído com o projeto de arquitetura para alteração de moradia bifamiliar para moradia unifamiliar, acompanhado de projetos de especialidades, datado de 29 de maio de 2020, da autoria do arquiteto (…).
43. Os autores foram mantendo contactos com o arquiteto para delinearem as alterações ao projeto inicial, sendo o mesmo arquiteto do primitivo projeto da ré.
44. Os autores sabiam que a obra se encontrava suspensa, por indicação da ré.
45. Em junho, a ré/sociedade solicitou à sociedade incumbida da construção da obra que retomasse a mesma, de acordo com o seu projeto inicial.
46. Solicitou ainda ao arquiteto a submissão, na Câmara Municipal de Vila Real, do projeto de arquitetura inicial, em substituição do projeto dos requerentes.
47. Através de requerimento que deu entrada nos serviços da Câmara Municipal de V.R.S.A. em 23 de junho de 2020, a ré/sociedade solicitou o averbamento do processo de licenciamento em seu nome, em virtude da sua aquisição.
48. Em agosto de 2020 a obra apresentava o chão betonado, os pilares do rés-do-chão levantados e encontrava-se em fase de colocação de estrutura metálica para colocar a placa.
49. Em 11 de agosto de 2020, pelas 9h59, a mediadora Fátima Agostinho enviou email para o endereço de … (…), onde se pode ler:
"(...) o comprador da (…) está em Portugal e já tem os valores disponíveis para efetuar a escritura final, o advogado dele já informou o Dr. (…) de acordo com email abaixo mencionado; estamos só a aguardar a sua disponibilidade de datas para fazer a marcação. Agradecia que informasse o advogado da sua disponibilidade de agenda para efetuar a marcação. (…)”:
50. Através de carta, datada de 13 de agosto de 2020, dirigida pelo autor à ré / sociedade, aquele comunicou-lhe: "(…) marquei a escritura definitiva de compra e venda para dia 22 de setembro de 2020 no notário do Dr. (…) às 10h00, sito na Rua da (…), 17-A, Tavira, telefone número (…). Precisa de contactar o notário antes desta data para lhe fornecer todos os documentos relevantes e necessários para assinar a escritura. Preciso de a avisar, por via desta carta, que se no dia 22 de setembro de 2020, pelas 10h00, não comparecer no notário Dr. (…) para assinar o contrato final, assumiremos que perdeu o interesse no negócio e, de acordo com o contrato promessa assinado a 4 de outubro de 2019 e o Código Civil Português temos o direito de pedir o sinal em dobro do que pagamos (...)".
51. Em 14 de agosto de 2020, o autor marido, remeteu mensagem via WhatsApp para o contacto móvel da representante da ré, (…), informando que estavam prontos para outorgar a escritura definitiva, onde se pode ler: "Sexta feira, 14 de agosto.
As mensagens e chamadas são encriptadas ponto a ponto. Ninguém fora desta conversa, nem mesmo o WhatsApp, pode ler ou ouvi-las. Toque para saber mais.
Olá (…), sou o (…), o comprador da casa na (…). Espero que se encontre bem. Será um prazer debater consigo e tentar encontrar uma data para a assinatura da escritura final. Apesar da situação do COVID, nós estamos prontos. Obrigado por tudo".
52. A representante legal da ré regressou ao Reino Unido em 21 de agosto de 2020.
53. E a execução da obra retomou, por indicação da representante legal da ré.
54. Em 17 de setembro de 2020, pelas 14h32, a mediadora (…) enviou email para o endereço de … (…) , onde se pode ler:
" (...) O advogado dos compradores já tem todo o dinheiro para assinar a escritura final, a data da escritura final é no dia 22 de setembro às 10H00 no escritório do Notário em Tavira sito na Rua da (…), n.º 17-a. O seu advogado foi informado por carta registada com a notificação legal.
O cheque visado com o valor de € 693.000,00 será emitido em nome da (…) Limited, proprietária do imóvel. (…)”
55. Ao qual, foi dada resposta, no mesmo dia, pelas 18h05m, com o seguinte teor:
"ESTE ASSUNTO ESTA ENCERRADO OS ADVOGADOS SABEM E VOÇÊ TAMBÉM SABE. JJ 56. Em resposta, pelas 19h5lm, a referida mediadora dirigiu email para o endereço da representante legal da ré, onde se lê:
“(...) A única coisa que eu sei é que existe um contrato promessa e no qual já recebeu 30% e nesta altura a escritura já está marcada para a data abaixo mencionada e se não comparecer haverá consequências legais. Só estou a fazer o meu trabalho profissional que sempre fiz. ( …) “:
57. Em 21 de setembro de 2020, pelas 9h59m, a mediadora (…) enviou email para o endereço de … (…), onde se pode ler:
“(...) Junto envio a cópia do cheque que já está no Notário para lhe ser entregue amanhã na assinatura da escritura.
Os compradores já pagaram os impostos nas finanças relacionados com a compra, portanto está tudo pronto para a celebração da escritura amanhã às 10H00.
Se precisar de mim para a acompanhar, estou disponível para a acompanhar.
Espero pela sua resposta. (…) “
58. No dia 22 de setembro de 2020, o notário Dr. (…) emitiu certificado de acordo com o qual:
"(...) a parte vendedora não enviou nem entregou no cartório a documentação exigida para a elaboração da minuta e celebração da escritura, nomeadamente: certidão de registo comercial da sucursal ou instrumento de representação da mesma, certidão de registo predial e caderneta do imóvel, licença de utilização do imóvel ou documento equivalente, certificado energético ou documento comprovativo que dispense o certificado energético;
- Tendo a parte compradora enviado por email, no dia de ontem, às dez horas, cópia da procuração dos compradores, cópias dos documentos de identificação dos compradores e cópia do cheque a utilizar no pagamento do preço;
- pelo que o cartório, por insuficiência de documentos, não elaborou ou preparou a minuta da escritura (...)"
59. E, no mesmo dia, o notário Dr. (…) emitiu ainda certificado de acordo com o qual, de acordo com o qual:
"(...) a escritura (…) não se realizou em virtude de a parte vendedora não ter comparecido ou não se fazer representar.
(…) A representante dos compradores, a referida (…), mais quis deixar consignado neste certificado que tentou proceder à emissão dos documentos únicos de cobrança do IMT e do Imposto de Selo devidos pela transmissão do imóvel, mas sem sucesso, em virtude da existência de dívidas fiscais por parte da vendedora, tal como informação que lhe foi prestada pelo Serviço de Finanças de Tavira – conforme declarou. ( ... )"
60. A ré/requerida sempre transmitiu aos autores que, para a transmissão do imóvel, não seria necessária licença de utilização.
61. A 2.ª prorrogação do prazo de execução das obras em curso no imóvel em causa veio a ser aprovada por despacho de 23 de setembro de 2020, até 11 de agosto de 2021.
62. Em novembro de 2020, a obra encontrava-se a ser executada de acordo com o projeto anterior da (…).
63. Através de apresentação 4 de 27 de novembro de 2020, encontra-se inscrita no registo comercial a alteração do local de representação permanente da firma requerida para Av. (…) – Sítio do (…), freguesia e concelho de Vila Real de Santo António, distrito de Faro, operada por deliberação de 20-02-2020, publicada a 3 de dezembro de 2020.
64. Através de documento datado de 15 de março de 2021, o serviço de Finanças de Vila Real de Santo António atestou que: "(…) face aos elementos disponíveis no sistema informático da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), ora contribuinte abaixo indicado (a) tem a sua situação tributária regularizada, nos termos do artigo 177.º-A e/ou n.ºs 5 e 12, do artigo 169.°, ambos do Código de Procedimento e de Processo Tributário (CPPT).
(...) Limited – Sucursal em Portugal (…)".
São os seguintes os factos dados como não provados na 1.ª instância:
a. Com a assinatura do contrato promessa ocorreu a entrega da moradia, através de entrega de chave ou portão de acesso à mesma;
b. Em março de 2020, as partes haviam acordado na celebração da escritura definitiva;
c. Em 8/3/2020, a representante legal da ré foi confrontada com a pretensão dos autores de que a escritura se realizasse até 31/12/2020;
d. O que foi rejeitado pela ré, em virtude do prazo de renovação da licença de construção até 10/8/2020;
e. A ré fez depender a realização da escritura no dia 22/9/2020 do aumento do preço do imóvel;
f. A ré já tinha pago o valor total da empreitada com vista à execução da construção em curso;
g. A obra esteve suspensa desde outubro de 2019 por falta de indicações dos autores sobre os moldes em que deveria prosseguir;
h. Devido às restrições impostas pela pandemia e afazeres profissionais a representante legal da ré ficou impossibilitada de viajar entre Portugal e o Remo Unido até agosto de 2020; e,
i. Os autores sabiam que em 22 de setembro de 2020 a representante legal da ré não se encontrava em Portugal.
2 – Objecto do recurso.
Questões a decidir tendo em conta o objecto do recurso delimitado pelos recorrentes nas conclusões das suas alegações, nos termos do artigo 684.º, n.º 3. do CPC:
1.ª Questão – Saber se a sentença é nula nos termos do artigo 615.º, n.º 1, alínea c), do Código de Processo Civil.
2ª Questão – Saber se deve ser alterada a matéria de facto, nos termos requeridos.
3.ª Questão – Impugnação de direito – Saber se se verifica a resolução do contrato promessa por culpa da Ré.
4.ª Questão – Saber se os AA agiram com má-fé.
3 - Análise do recurso.
1.ª Questão – Saber se a sentença é nula nos termos do artigo 615.º, n.º 1, alínea c), do Código de Processo Civil.
Refere a recorrente que “a sentença recorrida é nula por violação do disposto no artigo 615.º, n.º 1, alínea c), do Código de Processo Civil, excedendo os poderes de cognição que estão atribuídos ao tribunal, a que acresce o facto de não ter respeitado a decisão proferida pelo Venerando Tribunal da Relação de Évora que se debruça sobre a mesma matéria no procedimento cautelar apenso aos presentes autos, violando assim o disposto no artigo 4.º, n.º 1, da Lei 62/2013, de 26/08/2013 (Lei da Organização do Sistema Judiciário)”.
Embora a recorrente não explique minimamente a razão de ser desta afirmação, sempre se dirá que face à autonomia na prova relativamente ao procedimento cautelar, não se vislumbra a que vinculação a recorrente se refere, pelo que se indefere nesta parte o recurso.
2ª Questão – Saber se deve ser alterada a matéria de facto, nos termos requeridos.
A recorrente suscita a reapreciação da decisão da matéria de facto.
O recorrido vem dizer que o recorrente não cumpre o ónus de impugnação da matéria de facto, pois não procedeu à indicação exacta, precisa, das passagens da gravação em que o fundamenta e sem nunca proceder à transcrição parcial deles e conclui que o recurso deve ser rejeitado.
O cumprimento de tal ónus será analisado relativamente a cada ponto de impugnação pois são indicados outros meios de prova para além dos depoimentos.
Em primeiro lugar, cabe referir que a impugnação da matéria de facto é actividade dirigida a um fim específico e cuja existência é condicionada por tal escopo e por isso, por força dos princípios da utilidade, economia e celeridade processual, não há lugar à reapreciação da matéria de facto quando o facto concreto objecto da impugnação não for susceptível de, face às circunstância próprias do caso em apreciação, ter relevância jurídica, sob pena de se levar a cabo uma actividade processual que se sabe, antemão, ser inconsequente, o que contraria os princípios da celeridade e da economia processual consagrados nos artigos 2.º n.º 1, 137.º e 138.º – vide Ac. RC de 24.04.2012 proferido no processo n.º 219/10.6T2VGS.C1; Ac. RG de 10.09.2015, processo n.º 639/13.4TTBRG.G1 e no mesmo sentido, Abrantes Geraldes, In Recursos em Processo Civil Novo Regime, 2.ª edição revista e actualizada página 297.
Logo, tal análise, quanto aos factos 2, 4, 6, 9, 10, 11, 23, 24, 41, 53 e 60 mostra-se inútil, pois não pode conduzir a nenhuma alteração da solução jurídica.
Com efeito, como explicaremos de seguida, o diferendo que importa analisar passa apenas – considerando o objecto do recurso – pela análise do contrato no que diz respeito ao prazo para celebração do contrato prometido e pela análise do comportamento da Ré no sentido de saber se incumpriu definitivamente esse contrato por forma a ter que devolver aos AA. a quantia em dobro do sinal prestado.
Neste enquadramento são despiciendas, mas também injustificadas as seguintes alterações:
- Se a ré/sociedade foi notificada pelos serviços de urbanismo da Câmara Municipal de V.R.S.A. de que, por despacho de 9 de agosto de 2017, fora aprovado um projeto de arquitetura, para alteração e ampliação do edifício existente na Rua das (…), (…), em Vila Nova de Cacela, correspondente ao imóvel inscrito na matriz sob o n.º (…) e descrito sob o n.º (…), da Conservatória de Registo predial de V.R.S.A. (facto 2).
(Aliás a recorrente não explica porque razão se “desvirtua o facto”)
- É despiciendo se ocorreu a declaração referida no facto 4.
(Em bom rigor não apresenta qualquer razão para a alteração nem põe em causa a veracidade de tal facto).
- A intenção da Ré de construir uma moradia bifamiliar (facto 6).
- É despiciendo acrescentar ao ponto 10 e 11 a obrigação para a Ré relativa á contra porque já consta do facto 9.
(Aliás a recorrente não explica porque razão do “descontexto”)
- É despiciendo o teor da descrição para alterar a solução jurídica (facto 23) .
- É despiciendo a alusão ao elemento temporal do facto 24 (posteriormente).
- É despiciendo se deu entrada o requerimento a que alude o ponto 41.
- É despiciendo se há repetição do facto 53 (a repetição a existir será irrelevante).
- É despiciendo se a ré/requerida sempre transmitiu aos autores que, para a transmissão do imóvel, não seria necessária licença de utilização.
- É despiciendo corrigir a redacção do ponto 19 da matéria de facto dada como provada, porque nas palavras da recorrente “faz uma transcrição truncada do que consta no ponto 5, da cláusula 4ª” sem relevância para o contexto do caso da referida matéria de facto” (aliás não se vê razão para a alteração que aliás corresponde ao teor do contrato-promessa junto a fls. 18 e seguintes (que não foi posto em causa).
- É despicienda a alegada correcção do facto 29 cujo resultado a recorrente acaba por não concretizar.
- É despiciendo retirar do facto 30 o limite temporal em causa discutido nas negociações, desde logo porque, está também provado que tais negociações não conduziram a qualquer resultado (facto 33) e tal facto consta da carta referida em 36.
- É despiciendo a eliminação do ponto 46 da matéria de facto dada como provada que não traduz qualquer acto relevante relativo ao incumprimento do contrato.
No mais que subsiste importa referir o seguinte:
Também não se compreende a utilidade das pretendidas alterações aos factos não provados já que dos mesmos não decorre a prova do contrário e também não se trata de matéria determinante para a solução jurídica nem a recorrente explica essa relevância e o mesmo se aplica aos factos que a recorrente pretende aditar, na sua maioria relativos ao teor do próprio contrato–promessa (documento não impugnado) a que sempre poderíamos atender caso as partes em causa tivessem relevância para a solução jurídica, o que como veremos não acontece.
Em suma: Improcede totalmente a impugnação da matéria de facto.
3.ª Questão – Impugnação de direito – Saber se se verifica a resolução do contrato promessa por culpa da Ré.
No caso em análise, é pacífico que as partes celebraram entre si um contrato-promessa de compra e venda de um imóvel, não havendo qualquer controvérsia quanto à qualificação jurídica do contrato.
O contrato-promessa cria a obrigação de contratar, ou mais concretamente, como refere Antunes Varela, in «Obrigações em geral», I, 10ª ed. P. 309: «A obrigação de emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato prometido.»
Vale isto por dizer que, mediante este contrato, as partes obrigaram-se a celebrar a escritura de compra e venda na data marcada.
Se bem percebemos, a sentença impugnada considerou que, o não cumprimento pelos AA. da obrigação de agendamento no prazo, inicialmente acordado no contrato, foi justificado pela existência da pandemia e que houve perda do interesse dos mesmos por culpa da Ré nos seguintes termos (transcrição): «No caso concreto e tendo em conta o facto provado vertido no ponto 44.° consideramos que o incumprimento contratual se ficou a dever a razões exclusivamente imputáveis à ré/requerida, na justa medida em que, através das instruções dadas, em junho de 2020, ao arquiteto e empreiteiro responsável pela execução da obra no sentido da retoma da versão inicial do projeto para execução de moradia bifamiliar, esta assumiu um comportamento concludente no sentido da total perda de interesse na concretização do negócio prometido.
Salvo melhor entendimento e pelas razões sobreditas, em face da missiva de resposta (facto 37.°) a interpelação dirigida pela ré/requerida aos autores, em maio de 2020, não chegou a produzir efeitos suscetíveis de reconverter a situação de mora dos autores em incumprimento definitivo que lhes fosse imputável, tanto que, aquela correspondência veio a ser recusada pela procuradora dos autores e não foi feita prova de que, o seu conteúdo, tenha chegado ao conhecimento dos autores.
Em face da factualidade provada, temos que os autores lograram provar, objetivamente, a perda do interesse na celebração do negócio prometido (artigo 808.° do Código Civil), donde a mora ficou convertida em incumprimento definitivo, sendo este exclusivamente imputável à ré/sociedade.
Em face do incumprimento imputável à ré/requerida, mostrava-se desnecessária (por inexigível) a interpelação admonitória que, em agosto, os autores desencadearam…»
Por sua vez, no recurso, a Ré/recorrente vem defender que o contrato prometido não foi celebrado por culpa dos AA., que entraram em mora em 31.01.20 e uma vez que a Ré os instou para marcarem a escritura até 1.06.20, sob pena de incumprimento e estes não o fizeram nessa data – 1.06.20 – transformaram a mora em incumprimento definitivo (até porque nos termos do nº 10 da cláusula 4ª do contrato ocorreria esse incumprimento definitivo).
Insurge-se assim a Ré contra a Resolução do contrato por sua culpa e a sua condenação pela sentença recorrida, alegando que não houve qualquer incumprimento da sua parte.
Analisando:
Note-se que o recurso da Ré é limitado ao afastamento da sua culpa na não celebração do contrato como fundamento para a resolução do mesmo pelos AA.
Só a falta definitiva e culposa de cumprimento legitima a resolução do contrato-promessa que, por sua vez, a sanção cominada no nº 2 do artigo 442.º pressupõe – a este propósito cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Volume II, 3ª edição, 72, Baptista Machado, Pressupostos da Resolução por Incumprimento, 42 ; Gravato de Morais, Contrato-Promessa em Geral, Contratos-Promessa em Especial, Almedina, pág. 203, citando no mesmo sentido Calvão da Silva, Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, pág. 297 e seguintes; Galvão Telles, Direito das Obrigações, 7.ª Edição, pág. 128, Sousa Ribeiro, in “O campo de aplicação do regime indemnizatório do art.º 442.º do Código Civil”, Menezes de Leitão, Direito das Obrigações, Vol. I, pág. 240; Brandão Proença, in “Lições de Cumprimento e Não Cumprimento das Obrigações”, Coimbra Editora, página 338.
Logo, a restituição do sinal em dobro ou a perda do sinal, consoante o contraente faltoso seja o promitente-vendedor ou o promitente-comprador, pressupõem uma situação de incumprimento (definitivo) susceptível de conduzir à resolução do contrato-promessa.
Para a resolução do contrato não basta, portanto, a mora (mero atraso no cumprimento). É necessário que exista uma situação de incumprimento definitivo ou impossibilidade de cumprimento implica uma prestação irrealizável pela própria natureza das coisas.
Ou seja, a mora traduz uma situação em que a prestação não é executada no momento próprio, mas ainda é possível, por não se ter verificado qualquer das hipóteses do não cumprimento definitivo – vide Menezes Cordeiro, Dir. Obrigações, 1980, 2º vol., páginas 446 e 451, Galvão Telles Dir. Obrigações 5ª ed., páginas 271 e 280 e Antunes Varela, Obrigações, 3ª ed., página 126.
Nos termos do artigo 804.º, n.º 2, do CC, o devedor considera-se constituído em mora quando, por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda possível, não foi efetuada no tempo devido.
O devedor só fica constituído em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir (artigo 805.º, n.º 1, do Código Civil).
Há, porém, mora do devedor, independentemente de interpelação:
a) se a obrigação tiver prazo certo;
b) se a obrigação provier de facto ilícito;
c) se o próprio devedor impedir a interpelação, considerando-se interpelado, neste caso, na data em que normalmente o teria sido (artigo 805.º, n.º 2, do Código Civil).
Quando a prestação for ainda possível, a situação de mora poderá converter-se em incumprimento definitivo, nas seguintes situações:
a) quando, em consequência da mora, o credor perder o interesse na prestação, perda de interesse a apreciar objetivamente (artigo 808.º do Código Civil);
b) quando o devedor em mora não realizar a prestação dentro do prazo que razoavelmente lhe for fixado pelo credor (artigo 808.º do Código Civil);
c) quando o devedor declarar, de forma expressa ou tácita, que não cumprirá ou não quer cumprir.
É neste contexto legal que importa analisar os factos.
A avaliação dos interesses contrapostos das partes, visando definir , desde logo, a figura do incumprimento ou a perda do interesse do credor na prestação, terá naturalmente de partir de uma interpretação funcionalmente adequada das normas e respectivos conceitos normativos, realizada à luz das regras fundamentais da boa fé e da confiança no cumprimento dos contratos envolvendo ponderação cuidada e exaustiva das circunstâncias concretas que rodearam o eventual incumprimento contratual em causa.
Perfilhamos o entendimento expresso pelo tribunal recorrido, que considera justificada a omissão de marcação da escritura definitiva, no prazo inicialmente estipulado, até Janeiro de 2020 – como ficou acordado – pelos AA. considerando a situação de pandemia da altura, que não pode deixar de configurar uma situação de alteração anormal das circunstâncias.
E, nesta perspectiva, temos que atentar no facto de, pese embora as partes tenham estipulado no contrato promessa celebrado em outubro de 2019, um prazo determinado para a realização do contrato prometido, a verdade é que o contrato foi afectado pela alteração das circunstâncias decorrentes da pandemia, nos termos do artigo 437.º do CC. que por ser uma emergência sanitária surgida de forma imprevisível representa a modificação (brusca) de uma condicionante geral da coexistência social, com impacto generalizado na possibilidade e forma da interacção e cooperação de um número indeterminado de sujeitos.
Como refere Manuel Carneiro da Frada, A alteração das circunstâncias à luz do Covid-19, teses e reflexões para um diálogo: «A índole tão particular da alteração que se instaurou não pode ordinariamente ser resolvida, como acontece neste género de alterações, mediante o recurso às regras comuns de distribuição do risco, próprias dos diversos tipos de contratuais, que foram predispostas pelo legislador. (…) Verifica-se facilmente, tanto uma inadequação de disposições específicas, como uma insuficiência da disciplina normativa geral de outras e menos particulares formas de perturbação do programa prestacional (v.g., os artigos 795.º e 1040.º do CC) (…) e coloca essencialmente um problema de justiça objectiva do contrato. não importa a vontade, actual ou hipotética, das partes. O apelo à vontade razoável constituirá também uma simples etiquetagem formal para um problema que é, nuclearmente, de justiça contratual objectiva e que o direito português vigente resolve com recurso às noções (legais) objectivadas de “princípios da boa fé” e “equidade”.»
É, pois, notório que, da pandemia com início em Dezembro de 2019 – como caso de força maior – ocorreu, senão uma impossibilidade, pelo menos um acréscimo de dificuldade temporária de cumprimento do contrato.
Porém, ambas as partes deram sinal de interesse em cumprir posteriormente à data agendada de Janeiro de 2020, uma vez que encetaram negociações (embora sem resultado) tendo a representante da Ré viajado para esse efeito a 8 de março de 2020, já depois da data fixada no contrato: final de Janeiro de 2020, ou seja, ambas as partes admitiram que tal prazo não era absoluto mas apenas relativo. (a propósito desta qualificação, vide Vaz Serra, in RLJ, ano 110.º, páginas 326/327 e Antunes Varela in Das Obrigações em Geral, volume II, 7.ª edição, Almedina, Coimbra, página 80).
De notar, porém que nessa altura a Ré não se encontrava sequer em mora, pois não tinha originado qualquer atraso na celebração do contrato prometido.
Aliás, salvo o devido respeito, a Ré só entrou em mora com a falta à escritura marcada pelos AA. pois nada antes permite afirmar que a mesma tenha contribuído para o atraso no cumprimento contratual.
E por isso, não podemos concordar com a conclusão da sentença no sentido de que é legitima a resolução do contrato-promessa pelos AA. com a sanção cominada no n.º 2 do artigo 442.º do CC, com base no comportamento da Ré considerando que “esta assumiu um comportamento concludente por ter dado instruções, em junho de 2020, ao arquiteto e empreiteiro responsável pela execução da obra no sentido da retoma da versão inicial do projeto para execução de moradia bifamiliar, entendemos que a sua falta à escritura legitima essa resolução” ( a recorrente refere o facto 44 certamente por lapso, pois parece querer indicar o facto 45) .
Vejamos melhor porquê:
Dispõe o artigo 808.º, n.º 1, 1ª parte, que se o credor em consequência da mora perder o interesse que tinha na prestação, considera-se para todos os efeitos não cumprida a prestação, acrescentando o n.º 2 do mesmo preceito que a perda do interesse do credor é apreciada objectivamente- como já se referiu em cima.
Ora, não resulta apurado qualquer facto donde se possa concluir que os AA / promitentes-compradores tenham perdido, objectivamente, o interesse na prestação, nos termos do referido preceito.
Em primeiro lugar, porque não se vislumbra como é que o facto de a Ré dar “ instruções” – note-se que não se fala em concretização das mesmas – no sentido da retoma da versão inicial do projeto para execução de moradia bifamiliar, a Ré esteja declarar que não querer cumprir, já que não se trata de qualquer declaração dirigida à outra parte, nem é um acto irreversível que impossibilite o cumprimento pela própria natureza das coisas.
Por outro lado, também não se vê como é que os autores lograram provar, objetivamente, com base nessa facto, a perda do interesse na celebração do negócio prometido, como refere a sentença.
Essa perda de interesse implicaria o desaparecimento objectivo da necessidade que a prestação visava satisfazer, ou dito de outro modo, a destruição dos objectivos e finalidades do negócio.
Repete-se , esta perda de interesse é apreciada objectivamente (artigo 808.º, n.º 2, do CC) e afere-se “… em função da utilidade concreta que a prestação teria para o credor, não se determinando de acordo com o seu juízo arbitrário, mas considerando elementos susceptíveis de valoração pelo comum das pessoas…” – neste sentido entre outros Ac. do STJ de 15-03-2012, Processo: 1765/06.1 TBPBL.C1 (Relator: Ana Paula Boularot): «A perda do interesse do accipiens terá que resultar, objectivamente, das condições e das expectativas concretas que estiveram na origem da celebração do negócio, bem como das que, posteriormente, venham a condicionar a sua execução, inscrevendo-se no contexto daquilo que Calvão da Silva chama o respectivo “programa obrigacional”, podendo a perda do interesse resultar da superveniente inutilidade da prestação ou do prejuízo que a sua prestação fora do tempo lhe traria.
Não basta a mesma de mera alegação do credor, nesses termos, tendo de ter na sua base uma razão objectivamente perceptível e compreensível para o cidadão comum.»
Nenhum elemento é revelado pela matéria provada que permita afirmar que desapareceu objectivamente o interesse dos AA. na prestação (sendo certo que o ónus de prova de tal matéria de facto a eles incumbia, já que constitutiva do invocado direito à resolução do contrato – artigo 342.º, nº 1, do Código Civil).
Basta aliás pensar que, posteriormente ao facto 45 – que a sentença considera determinante – os AA. procederam à marcação da escritura do contrato definitivo. Se tivessem perdido o interesse não o fariam.
Afastada a perda de interesse dos AA., cabe perguntar se a Ré – de qualquer outra forma – incumpriu definitivamente o contrato, de maneira a legitimar a resolução.
Não cremos.
Por um lado, a declaração da Ré expressa no facto nº 55 não pode traduzir uma declaração antecipada de incumprimento.
Como diz Almeida Costa, “Direito das Obrigações”, 2009, págs. 1049 e ss: Para podermos falar em “mora debitória, independentemente de interpelação”, para além das hipóteses previstas no artigo 805.º, n.º 2, do CC, “Se o devedor declara ao credor, inequívoca, definitiva, conscientemente e de forma peremptória, a sua intenção de não cumprir”.
Brandão Proença, “Lições de Cumprimento e Não Cumprimento das Obrigações”, 2011, pág. 323 refere-se “a uma recusa categórica e definitiva de cumprimento” e Menezes Cordeiro, “Tratado de Direito Civil”, IX, 2016, págs. 252 e segs. afirma que “a declaração de não-cumprimento deverá ser pura, séria, definitiva, consciente e juridicamente possível. No que toca à “pureza”: a declaração de não-cumprimento não deve equivaler à manifestação de dúvidas sobre a exequibilidade do contrato, à decorrência de diversos entendimentos quanto ao mesmo ou à ponderação de dificuldades exteriores. Ela exprimirá a intenção consciente e definitiva de trocar o contrato pelas consequências da sua execução.”
Ora, no caso concreto, para além da declaração da Ré não ser clara e inequívoca, resulta da sua interpretação (de acordo com o n.º 1 do artigo 236.º do Código Civil, que consagra a teoria da impressão do destinatário, segundo a qual a declaração negocial deve ser interpretada como um declaratário medianamente sagaz, diligente e prudente a interpretaria, colocado na posição concreta do declaratário) não uma recusa categórica e definitiva de cumprimento mas sim uma imputação de incumprimento aos AA. (não há uma situação em que a Ré não quer cumprir por razões próprias, de sua exclusiva e arbitrária autodeterminação, ou não pode cumprir, por não ter adquirido ou por ter perdido as condições necessárias de o fazer).
A Ré faz a declaração em causa como reação à representação que fez do comportamento supostamente inadimplente dos AA., que não pode conduzir á resolução – neste sentido, Ac. STJ de 22.05.2018, proc. nº 27800/15.4T8PRT.P1 (Relator: José Rainho).
Concluímos, portanto, que na altura da declaração em causa a Ré continuava sem estar numa situação de incumprimento.
E será que os Autores podiam considerar que a não comparência da Ré à escritura equivalia a uma desistência da celebração do contrato definitivo? Parece-nos que não.
Sendo certo que, a carta para a realização da escritura enviada pelos AA. consubstancia em si uma interpelação que estabelece consequências eventual falta da Ré á escritura, tal carta não teve a virtualidade de colocar a Ré numa situação de incumprimento definitivo.
Efectivamente, resulta da carta que os AA enviaram à Ré a marcarem a escritura a intimação formal para o acto por forma a considerar a sua falta ao mesmo como incumprimento definitivo, cominação esta essencial para poder retirar da eventual ausência do promitente faltoso as consequências legalmente prevenidas no artigo 808.º, n.º 1, segunda parte, do Código Civil, isto é a possibilidade de resolver o contrato, mas essa cominação foi abusiva pois a ré não se encontrava em mora nem a carta estabelecia um prazo razoável para cumprir.
Diga-se ademais, que, uma vez que o contrato celebrado entre as partes atribuía aos Autores a competência para proceder à marcação da escritura, para que se verificasse o incumprimento definitivo da Ré, os Autores deveriam, depois de ter enviado a comunicação a que acabamos de fazer referência, proceder a nova marcação de escritura pública, de acordo com o prazo concedido à Ré na interpelação admonitória, e comunicar à mesma tal marcação, sendo que, só se a Ré voltasse a não comparecer para celebrar a escritura, uma segunda vez, e já depois de ter sido interpelada admonitoriamente, aí sim os Autores estariam em condições de resolver o contrato de promessa com justa causa.
Não tendo o Autor procedido da forma descrita, não podemos considerar que tenha existido incumprimento definitivo do contrato de promessa por banda da Ré e, nessa medida, a resolução do contrato pelos Autores é ilícita.
Como supra se aduziu, ao não comparecer na data marcada para celebrar a escritura de compra e venda, a Ré passa a estar em mora no que tange à obrigação de celebração do contrato definitivo. O que significa que, para que os Autores pudessem resolver o contrato com justa causa, teria que transformar a mora em incumprimento definitivo, concedendo para tanto à Ré um prazo razoável para a celebração da escritura, sob pena de incumprimento definitivo do contrato de promessa, sendo que, primeiramente teria que comunicar tais circunstâncias à Ré, ou seja, teria que enviar comunicação no qual informava a Ré do prazo limite para celebrar a escritura, prazo esse que não sendo respeitado equivaleria, então, ao incumprimento definitivo do contrato.
Em suma, parece-nos com todo o respeito, que no caso dos autos verifica-se que os Autores nunca transformaram a mora da Ré em incumprimento definitivo, nunca procederam à interpelação admonitória que lhe permitia, verificando-se a persistência da mora, convertê-la em incumprimento definitivo, atribuindo assim, e apenas nessa medida, justa causa para resolver o contrato de promessa de compra e venda.
Desta forma, entendemos que os AA. se precipitaram ao instaurar a presente ação, com a consequente pretensão de resolução do contrato, fê-lo indevidamente, porque não está demonstrado o incumprimento definitivo do contrato por banda da Ré, antes deveria ter diligenciado pela marcação de nova escritura pública, dando disso conhecimento à Ré, ou seja, era necessário que lhe tivesse efetuado a denominada interpelação admonitória.
Desta forma, não pode manter-se a sentença, procedendo o recurso na parte em que declara resolvido o contrato promessa de compra e venda em causa, com fundamento em incumprimento imputável à ré sociedade e a condena a restituir em dobro, do valor do sinal pago pelos autores, devendo antes julgar-se a acção improcedente e a ré absolvida do pedido.
4.ª Questão – Saber se os AA agiram com má-fé.
A recorrente pretende que os AA sejam condenados por má-fé processual.
Mas no nosso entender não tem razão.
Vejamos:
Nos termos do Artigo 542.º - Responsabilidade no caso de má-fé - Noção de má-fé:
1 - Tendo litigado de má-fé, a parte é condenada em multa e numa indemnização à parte contrária, se esta a pedir.
2 - Diz-se litigante de má-fé quem, com dolo ou negligência grave:
a) Tiver deduzido pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar;
b) Tiver alterado a verdade dos factos ou omitido factos relevantes para a decisão da causa;
c) Tiver praticado omissão grave do dever de cooperação;
d) Tiver feito do processo ou dos meios processuais um uso manifestamente reprovável, com o fim de conseguir um objetivo ilegal, impedir a descoberta da verdade, entorpecer a ação da justiça ou protelar, sem fundamento sério, o trânsito em julgado da decisão.
3 - Independentemente do valor da causa e da sucumbência, é sempre admitido recurso, em um grau, da decisão que condene por litigância de má-fé.
A má-fé pressupõe uma "intenção maliciosa (má fé em sentido psicológico) e não apenas com leviandade ou imprudência “má fé em sentido ético" (vide Manuel de Andrade, Noções Elementares de Processo Civil, Coimbra Editora, 1979, página 358):
É necessário o querer e o saber que se está a actuar contra a verdade ou com propósitos ilegais.
É requisito essencial, a consciência de não ter razão.
Esta interpretação impõe-se, por ser a mais razoável e a que melhor compreende a realidade subjacente a um processo em que as partes estão em desacordo: não é humanamente exigível que elas sejam absolutamente objectivas, pois são elas que veem e sentem os problemas e o litígio por dentro.
O inadmissível surge apenas quando a parte, sabendo embora não ter razão, recorre ao processo (o que é ainda mais grave tratando-se de factos pessoais): provado isto, haverá litigância de má fé. Esse é o limite à compreensão e aceitação, relativamente à posição vivida pelas partes.
Ora, in casu, os AA apenas defenderam um ponto de vista, nada indiciando a violação dos limites daquilo a que Luso Soares chama de "litigiosidade séria".
A sua conduta não excedeu as regras normais da litigância e do exercício do seu direito, onde é normal que as partes apresentem versões divergentes.
Conforme se decidiu no Tribunal da Relação do Porto (Ac. de 22 de Janeiro de 2007, proc. n.º 0645005, disponível em www.dgsi.pt), “a litigância de má fé constitui corolário dos deveres processuais de verdade, lealdade e cooperação com vista a uma breve, eficaz e justa composição do litígio. (…)
A litigância de má-fé não pode, porém, traduzir-se numa limitação do legítimo direito de as partes discutirem e interpretarem a factualidade e o regime jurídico aplicável, ainda que jurisprudencialmente minoritárias ou pouco consistentes se apresentem as respectivas teses. Também, não se integram na litigância de má-fé as situações de erro grosseiro ou lide ousada ou temerária em que alguém possa ter caído por mera inadvertência ou, ainda, os comportamentos levianos ou imprudentes (a este propósito, vide o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 17/11/1972, B.M.J. n.º 221, pp. 164 e Acórdão do Tribunal Constitucional de 20/11/1991, B.M.J. n.º 411, pp. 611).
Ou seja, tem-se entendido que a condenação em litigância de má-fé apenas pode e deve ter lugar nos casos em que se demonstre, pela conduta da parte, que ela quis, conscientemente, litigar de modo desconforme ao respeito devido não só ao tribunal, cujo fim último é a busca da verdade e cumprir a justiça, como também ao seu antagonista no processo.
E, porque assim é, igualmente se exige uma conduta dolosa ou gravemente negligente da parte na sua actividade processual.”
A má-fé não se pode extrair, mecanicamente e automaticamente da simples alegação de factos que não se provaram, da negação de factos que vieram a provar-se ou da versão jurídica atendida no tribunal.
Implica mais do que isso, supõe a alegação de determinados factos reconhecidamente inverídicos e que tal seja feito com dolo ou negligência grave. Assim não integra uma coisa nem outra a mera improcedência de razões expendidas pela parte devido unicamente ao facto de a parte não ter logrado prova daquelas. Ou, como se lê no Acórdão do STJ de 11.04.00, processo n.º 00A212: “A questão da má fé material não pode ser vista com a linearidade que por vezes lhe é atribuída, sob pena de se limitar o direito de defesa que é um dos princípios fundamentais do nosso direito processual civil e tem foros de garantia constitucional. Por isso, terá de haver uma apreciação casuística, não cabendo a análise do dolo ou da negligência grave no processo civil em estereótipos rígidos.»
Ou no Acórdão da RC de 09-04-2013, processo n.º 1210/10.8TBVNO.C1, onde se chama a atenção para o especial cuidado na aplicação do instituto: “… não obstante se concordar que cada vez mais as partes usam e abusam dos seus (por vezes pretensos) direitos, litigando temerariamente e agindo de má fé, substantiva e processualmente, o certo é que os tribunais devem ser prudentes na condenação a este título, porque tal implica não apenas uma censura e afetação económico-financeira a nível processual, como um desmerecimento a nível pessoal marcante e inquinador da honestidade e probidade presumivelmente insertas na esfera jurídica pessoal do normal cidadão - cfr. Ac. do STJ de 15.10.2002, dgsi.pt,p.02A2185.
Tal prudência e cautela é ainda necessária para evitar condenações injustas, designadamente quando assente em provas, como a testemunhal, cuja falibilidade constitui um conhecido dado psico-sociológico.
Assim, para a condenação como litigante de má fé não basta a simples impugnação per positionem da versão de uma das partes sempre que a versão oposta à alegada seja provada. Nem pode confundir-se com a manifesta improcedência da pretensão ou oposição deduzida.
O fundamento ético do instituto a dignidade da pessoa humana e o carácter gravoso e estigmatizante de uma condenação como litigante de má-fé exigem que se conclua por um desrespeito pelo tribunal, pelo processo e pela justiça, imputável subjetivamente ao litigante a título de dolo ou de negligência grave, ou seja, que tenha havido uma alteração consciente e voluntária da verdade dos factos (dolo) ou uma culpa grave (culpa lata), que não se basta com qualquer espécie de negligência, antes se exigindo a negligência grave, grosseira (a faute lourde do direito francês ou a Leichtfertigkeit do direito alemão) – Ac. da Relação do Porto de 20.10.2009, p. 30010-A/1995.P1 e do STJ de 28.05.2009, p. 09B0681.
Tendo-se, outrossim, em consideração que, dada a relatividade da verdade judicial decorrente, designadamente, das várias interpretações e correlativas soluções jurídicas que podem incidir sobre um determinado complexo factual «a ousadia de uma construção jurídica julgada manifestamente errada não revela, por si só, que o seu autor a apresentou como simples cortina de fumo da inanidade da sua posição processual…» – Ac. do STJ de 11.12.2003, dgsi.pt, p. 03B3893”.
Ora, no caso dos autos, os factos são insuficientes para afirmar que os AA alteraram dolosamente ou com negligência grave a verdade dos factos, utilizaram os meios processuais com um fim manifestamente reprovável, ou entorpeceram a acção da justiça.
Em suma, os AA não praticaram litigância de má-fé, pelo que, deve improceder nesta parte, o recurso.
Sumário: (…)
4 - Dispositivo.
Pelo exposto acordam os juízes da secção cível deste Tribunal da Relação em julgar a apelação parcialmente procedente e, em consequência, revogar a decisão recorrida, devendo antes julgar-se a acção improcedente e a Ré absolvida do pedido.
Custas na 1ª instância pelos AA. e do recurso por ambas as partes na proporção de 2/3 para os AA e 1/3 para a Ré.
Évora, 10.03.2022
Elisabete Valente
Cristina Dá Mesquita
José António Moita