Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 43/05.8TBABF.E1 |  |
DIREITO DE RETENÇÃO CONTRA TERCEIROS
I -O art. 755º, do C. Civil, prevê casos especiais de direito de retenção, contando-se entre eles (vide al. f)) o do beneficiário da promessa de transmissão de direito real que obteve a tradição da coisa pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do art. 442º.
II - Este direito de retenção constitui um verdadeiro direito real de garantia, “(…) como resulta não apenas da sua implantação sistemática no Código Civil, paredes meias com o penhor, a hipoteca e os privilégios creditórios, mas principalmente do regime traçado na lei, ao equiparar em princípio o titular da retenção ao credor pignoratício (arts. 758º e 759º, n.º 3) e ao colocá-lo expressamente à frente do credor hipotecário, ainda que a hipoteca tenha sido anteriormente registada, na graduação dos vários créditos sobre o mesmo devedor (art. 759º, n.ºs 1 e 2), independentemente do registo desse direito.
III - O carácter real da garantia instituída no art. 755º, al. f) do C.C., impõe-se não só ao devedor mas também aos terceiros a quem ele tenha transmitido o bem objecto do direito de retenção.
Proc. N.º 43/05.8TBABF.E1 (2ª secção)
Apelação
Tribunal Judicial da Comarca de Albufeira (3º Juízo)
Acordam na Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora:
I. JOÃO ................... e FILOMENA ..................., divorciados, intentaram a presente acção declarativa com processo comum ordinário contra VITOR ................... e mulher MARIA ....................., e ARTUR ................... e mulher NATÁLIA..................., pedindo:
- Se declare definitivamente incumprido pelos 1ºs. RR. o contrato-promessa em causa nos autos;
- Se condenem os 1ºs. e 2ºs. RR., solidariamente, a pagar aos AA. a quantia de 59.856,00 € (vide rectificação de fls. 120/121), acrescida de juros de mora à taxa legal de 4%, desde a citação até integral pagamento;
- Se reconheça aos AA. o direito de retenção sobre o imóvel até que lhes seja feito o pagamento integral das aludidas quantias.
Alegaram, em síntese, que em 16-4-02 celebraram com os 1ºs RR. um contrato-promessa, mediante o qual estes prometeram vender-lhes uma moradia tipo T 2, a edificar no lote 20, em Areias de S. João, Albufeira, descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira sob o nº 5230, pelo preço de 169.591,28 €, tendo os AA., na data da celebração daquele contrato, entregue 19.952,00 €, a título de sinal e princípio de pagamento, que posteriormente reforçaram com a entrega de 9.976,00 €, ficando o restante de ser pago no acto da celebração da escritura de compra e venda, a qual deveria ter lugar no decurso do mês seguinte ao da emissão do alvará de licença de habitação; que os 1ºs réus em Setembro de 2002 entregaram aos autores a moradia construída no lote 20 e respectivas chaves; que embora tenha sido emitido o alvará de licença de utilização da mesma em 27-8-03, nunca aqueles providenciaram pela marcação da escritura de compra e venda e também nada fizeram para cancelar um registo de hipoteca a favor do BII, SA.; que por escritura pública de 12-11-04 os 1ºs RR. venderam aos 2º RR. o mencionado imóvel, pelo preço de 120.000 €, incumprindo definitivamente o contrato-promessa; que estes sabiam da existência do mencionado acordo entre os AA. e os 1ºs RR., e bem assim que os autores ocupavam e habitavam a moradia; que os autores têm direito ao recebimento do dobro do sinal entregue, sendo os 2º réus responsáveis solidários pelo pagamento dessa quantia, e gozam do direito de retenção do imóvel até ao pagamento da mesma.
Os RR. Vítor.......... e mulher Maria .............. não contestaram.
De sua vez, os RR. Artur............ e mulher apresentaram contestação, propugnando pela sua absolvição do pedido, e deduziram reconvenção.
Nesse articulado alegaram, em suma, terem sido informados pelos 1ºs réus que o contrato promessa de compra e venda celebrado entre os AA. e os 1ºs RR. foi incumprido por motivo imputável àqueles; que a A., divorciada, habitava condicionalmente a casa em questão, tendo combinado com o 1º R. deixá-la imediatamente livre; que decidiram adquirir a moradia por os 1ºs RR. estarem a atravessar um período de grandes dificuldades económicas, devendo-lhe dinheiro de trabalhos de canalização que para eles tinha realizado, englobando tal negócio um encontro de contas para atenuar a dívida, cabendo ainda aos contestantes liquidar uma hipoteca que onerava o imóvel; e que não assiste aos autores o invocado direito de retenção.
Em reconvenção, na qualidade de proprietários do imóvel, peticionaram que se ordene aos autores que deixem livre e devoluta a moradia e que os reconvintes sejam investidos na posse da mesma.
Os autores replicaram.
Oportunamente foi elaborado despacho saneador, fixados os factos assentes e organizada a base instrutória.
Realizado o julgamento, foi proferida sentença, na qual se julgou a acção parcialmente procedente e se decidiu:
- Declarar definitivamente incumprido o contrato-promessa celebrado entre AA. e RR. Vítor ............ e mulher Maria ................, em 16-4-02, por culpa exclusiva destes, e resolvido o mesmo;
- Condenar os RR. Vítor ................ e Maria ............. a pagarem aos AA. a quantia de 59.856,00 € (cinquenta e nove mil oitocentos e cinquenta e seis euros), correspondente ao dobro do sinal por eles entregue, acrescida de juros moratórios vencidos desde a data da citação e vincendos até integral pagamento, à taxa legal de 4%;
- Reconhecer aos AA. o direito de retenção sobre o imóvel id. nos autos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira sob o nº 5230 (Lote 20), até à satisfação integral da quantia referida no parágrafo anterior;
- Absolver os RR. Artur........... e mulher Natália .............. do pedido;
- Julgar não provado e improcedente o pedido reconvencional, em consequência do que absolvo os AA. do mesmo.
Inconformados, vieram os 2ºs réus interpor o presente recurso de apelação, cujas alegações terminaram com a formulação das seguintes conclusões:
1. AA. e 1ºs RR. celebraram contrato-promessa de compra e venda da moradia do Tipo T2, designado pelo n.º 20, sito em Areias de S. João, Albufeira.
2. Os 1ºs RR. não marcaram a data da escritura de compra e venda do imóvel, não notificaram os AA. para tal, não completaram as obras interiores e arranjos exteriores que se tinham comprometido realizar e, igualmente, nada fizeram para expurgar a hipoteca que onerava o imóvel.
3. O 1º R. marido contactou o 2° R. marido, ora recorrente, propondo-lhe a aquisição desse imóvel, para acerto de contas entre ambos, informando-o que os AA. não podiam cumprir o contrato-promessa que tinham firmado consigo e que a A. mulher acordara deixar livre e devoluta a moradia contra a devolução em singelo das quantias pagas a título de sinal.
4. Em 2004/11/12, os 1ºs RR. venderam ao 2.° R. marido, ora recorrente, a moradia que tinham prometido vender aos AA..
5. Os 1ºs RR. não cumpriram a obrigação a que estavam adstritos para com os AA..
6. Daí que aos AA. assista o direito de haver dos 1 RR. a quantia correspondente ao dobro do sinal prestado.
7. Os 2°s RR., ora recorrentes, não incorreram em responsabilidade civil para com os AA., uma vez que são alheios ao negócio firmado entre estes e os 1ºs RR.
8. Os 2°s RR, ora recorrentes, na douta sentença recorrida, foram absolvidos do pedido, dos AA., de condenação solidária no pagamento do valor correspondente ao dobro do sinal prestado.
9. Na douta sentença recorrida reconhece-se aos AA a titularidade de um direito de retenção sobre o imóvel em causa, pelo seu crédito.
10. Os AA têm um crédito sobre os 1ºs RR., pelo inadimplemento destes no cumprimento do contrato-promessa celebrado.
11.Para garantia do pagamento desse crédito dos AA sobre os 1ºs RR., aqueles têm o direito de retenção sobre um imóvel que é, desde 2004/11/12, propriedade dos 2°s RR .
12. Os AA, caso os 1ºs RR não lhes paguem o seu crédito, o que é previsível, terão a possibilidade de executar o imóvel retido, que é propriedade dos 2°s RR, nos mesmos termos em que o pode fazer o credor hipotecário, e de serem pagos com preferência aos demais credores dos devedores/promitentes vendedores/1ºs RR..
13. A douta sentença recorrida acaba por "condenar" os 2°s RR a pagarem aos AA o crédito destes sobre os 1ºs RR.
14. A douta sentença" a qua" reconhece que o direito de retenção visa salvaguardar o pagamento do crédito do retentor, coagindo-se o promitente vendedor a cumprir a sua obrigação.
15. "In casu" são os actuais proprietários do imóvel, os 2°s RR, e não os devedores/promitentes vendedores, os 1ºs RR, que são compelidos a cumprir o crédito dos AA..
16. O direito de retenção pressupõe a licitude da detenção da coisa, a reciprocidade de créditos e a conexão substancial entre a coisa retida e o crédito do autor da retenção.
17. No caso em apreço, o direito de retenção dos AA. sobre o imóvel propriedade dos 2°s RR, uma vez conferido por douta sentença, seria uma detenção licita e até podemos dizer que existe uma conexão entre a coisa retida (imóvel) e o crédito dos AA., mas o mesmo já não ocorre em relação à existência de reciprocidade de créditos - os 2°s RR podem exigir dos AA. a coisa detida, mas estes não podem exigir àqueles o cumprimento do crédito que têm sobre os 1ºs RR.
18. O direito de retenção é um direito real de garantia e tem, enquanto tal, duas finalidades: a de coerção e a de garantia.
19. Como finalidade de coerção, possibilita ao seu titular que não entregue a coisa a quem a ela tem direito, enquanto este não cumprir uma obrigação que tem para com ele.
20. Como finalidade de garantia, permite-lhe, em caso de venda do bem em execução, ser pago pelo seu valor com preferência a qualquer outro credor do mesmo devedor.
21. No presente caso, os AA. podiam gozar do direito de retenção sobre o imóvel dos 1ºs RR, porque eram beneficiários de uma promessa de transmissão com tradição desse imóvel, e porque tinham um crédito resultante do incumprimento dos devedores/promitentes vendedores, os 1ºs RR..
22. Mas, quando os AA. vêem declarado, por sentença, o incumprimento definitivo do contrato pelos 1ºs RR. e, em consequência desse incumprimento, obtêm um crédito sobre estes, o imóvel, objecto desse contrato-promessa não cumprido, há muito que não é propriedade dos 1ºs RR..
23. Não se pode garantir o crédito dos AA. sobre os 1ºs RR., através do reconhecimento, nessa mesma sentença, do direito de retenção do prédio dos 2°s RR..
24. Salvo douto e melhor entendimento em contrário, o direito de retenção sobre imóvel objecto de contrato-promessa não cumprido, para garantia do crédito existente em consequência do incumprimento, apenas poderá ser reconhecido se esse imóvel, à data do reconhecimento desse direito, ainda estiver na esfera jurídica do devedor, valendo, a partir daí, erga omnes.
25. Na douta sentença recorrida não devia ter sido reconhecido aos AA. o direito de retenção sobre o prédio dos 2°s RR., para garantia do crédito que os mesmos têm sobre os 1ºs RR..
26. O direito de retenção é um direito real de garantia, e não de gozo, existindo apenas para garantir ao promitente-comprador o direito de crédito de indemnização por incumprimento do contrato-promessa e não para lhe facultar o uso ou a fruição da coisa prometida vender.
27. Estando assente, na douta sentença recorrida que a A. mulher (…) continuou a habitar no prédio até hoje", deveria ter sido referido que esse direito de retenção, como direito real de garantia e não de gozo, não faculta aos AA. o uso e/ ou fruição desse imóvel, não podendo a A. mulher continuar habitar no mesmo.
28. A douta sentença recorrida violou, pelo menos, as disposições legais ínsitas nos arts. 754°, 755°, n.º 1, al. f), 759°, n.º 1, do Cód. Civil, bem como o disposto no art. 668°, n.º1, al. d), do Cód. Proc. Civil.
29. Consequentemente, deve ser reparada a douta decisão proferida ou dado provimento ao presente recurso, revogando-se a douta sentença recorrida, que deverá ser substituída por outra.
NORMAS JURÍDICAS VIOLADAS: Ao decidir como decidiu, a douta sentença recorrida violou pelo menos o disposto nos arts.754°, 755°, n.º 1, al. f), 759°, n.º 1, todos do Cód. Civil, e art. 668°, n.º 1, al. d), do Cód. Proc. Civil, normas, essas, que devem ser interpretadas com o sentido que consta dos artigos das conclusões das presentes alegações de apelação.
Foram apresentadas contra-alegações, nas quais os apelados propugnam pela manutenção do julgado.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
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II. Em 1ª instância, foi dada como provada a seguinte matéria factual (devidamente ordenada): 1. Com data de 16 de Abril de 2002, entre Vítor .................. e João .................... e Filomena.............. foi celebrado acordo reduzido a escrito, o qual consta de fls. 17 a 19 dos autos, no essencial com o seguinte teor: “CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA - 1°S OUTORGANTES: Vítor ..................., por si, e na qualidade de Procurador de sua mulher, Maria..............., casados no regime de comunhão de adquiridos (...) 2°S OUTORGANTES: João................ e Filomena............., casados no regime de comunhão de adquiridos (...). Declaram os Primeiros Outorgantes que são donos e legítimos possuidores de um lote de terreno sito em Areias de S. João — lote 20 — Albufeira, em fase de construção, a constituir em regime de propriedade horizontal, freguesia de Albufeira, licenciada pelo alvará de construção n° 485/00, emitido pela Câmara Municipal de Albufeira, em 31/08/2000, descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira sob o n° 5230, e inscrito na matriz urbana da respectiva freguesia, sob o art. 12184. 2° Por este contrato os Primeiros Outorgantes prometem vender, e os Segundos Outorgantes prometem comprar a fracção autónoma, destinada a habitação, moradia do Tipo T-2, designado pelo n° 20 (conforme respectiva planta). 3° A fracção autónoma objecto deste contrato será vendida livre de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades, ficando a cargo dos Segundos Outorgantes todas as despesas de STSA, Registos e Escritura. 4º O preço desta venda é de 169.591,28 Euros (cento e sessenta e nove mil, quinhentos e noventa e um euros e vinte e oito cêntimos), e serão pagos da seguinte forma: a) Como sinal e princípio de pagamento foi entregue a quantia de 19.952,00 Euros (dezanove mil, novecentos e cinquenta e dois euros), na assinatura do presente contrato e que os Primeiros Outorgantes dão plena quitação; b) Será feito um primeiro reforço de sinal no valor de 9.976,00 Euros (nove mil, novecentos e setenta e seis euros), aproximadamente dentro de 2 (dois) meses; c) O remanescente, ou seja 139.663,42 Euros (cento e trinta e nove mil, seiscentos e sessenta e três euros e quarenta e dois cêntimos), serão entregues no acto da celebração da escritura. (...) 6° A escritura será celebrada no decurso do mês seguinte ao da emissão do alvará de licença de habitação ou ocupação, numa data a marcar pelos Primeiros Outorgantes os quais notificarão os Segundos Outorgantes com, pelo menos 30 (trinta) dias de antecedência por carta registada com aviso de recepção, podendo este prazo ser prorrogado por mais 30 dias (...)“ (A).
2. As assinaturas dos contraentes do acordo mencionado em A) foram reconhecidas presencialmente em notário e o acordo contém a certificação notarial da exibição da licença de construção emitida em 31/08/2000 para a moradia a edificar no lote e também a certificação notarial da existência da procuração emitida por Maria............ a favor de Vítor ....................., com poderes para aquele acto, arquivada no Cartório Notarial de Faro (B).
3. Por conta do acordo referido em A) os Autores emitiram a favor do Réu Vítor ..........., que declarou tê-los recebido, os cheques bancários n°s 1988232029 e 4975683958, sacados sobre a conta n° 054.10.008043-8 do Montepio Geral, balcão de Beja, com os valores de 19.952,00 € e 9.976,00 €, respectivamente e datas de emissão de 24/04/2002 e 19/06/2002, também respectivamente (C).
4. O prédio referido em A), descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira estava inscrito a favor dos Réus Vítor............. e Maria............., pela apresentação n° 33/20000824, no qual pela apresentação n° 36/20031110 foi averbada uma construção de 2 pisos, com logradouro, destinada a habitação, sendo que pela apresentação n° 34/20000824 foi registada hipoteca a favor do banco de Investimento Imobiliário S. A, a qual se manteve em vigor até 16/11/2004 (G).
5. Com data de 07 de Agosto de 2002, Construções Vítor.......... remeteram para Balaia Golf Village, a/c Filomena Silva, via fax, o escrito de fls. 25 a 26, subscrito por Carla Leote, no essencial com o seguinte teor: “n/ ref. 2811/02 CL. Assunto: Moradia — Lote 20/Areias de S. João (particular). Exma Senhora. Após várias diligências para que conseguisse-mos concretizar o prometido para com V. Exa, acabamos de confirmar e justificar a situação a nível de serralharias, para o qual ficou esclarecido e confirmado que a moradia fica amanhã completamente fechada e funcional (o atraso só houve, porque a fornecedor aguardava os vidros relativos à janela da sala de baixo — contudo demos ordens para que dessem seguimento sem contar com esta situação, mesmo porque aquando da vistoria essa janela não poderá estar colocada). Também diligenciamos no sentido da carpintaria estar em condições funcionais e terminadas, portanto, ainda hoje os carpinteiros estarão a executar os trabalhos para que a finalização seja efectivamente amanhã. Como também já informamos, a vistoria à mesma já foi solicitada com toda a documentação entregue na câmara, também já solicitamos aos mesmos que procedessem com a entrega da licença de habitabilidade, para isso não fazendo a vistoria, mas sim dando a isenção de vistoria, estamos ao momento a aguardar resposta. Posto isto lamentamos todas as dificuldades e atrasos, mas muito sinceramente, solicitamos o n/ mais sincero pedido de desculpas. Assim sendo, estaremos com certeza em condições de realizar a escritura notarial de compra e venda no decorrer do mês de Setembro, antes mesmo que os créditos bonificados terminem. Como foi n/ palavra não deixaremos de a cumprir, ou seja, concretizar os trabalhos de acordo que hajam as condições mínimas habitáveis, para que a D. Filomena possa entrar para a moradia, fazendo portanto, uso do contador de água e luz da obra. Assim que a mesma esteja fachada, a nível de alumínios e carpintaria, sugerimos que faça uso da mesma. Mais uma vez solicitamos o n/ mais sincero pedido de desculpas. (...) P.S. Muito sinceramente desculpe todos estes incómodos e não atendimento telefónico mas a situação profissional tem estado deveras complicada” (D).
6. Com data de 16 de Maio de 2003, Construções Vitor ......... remeteram para Filomena ........., via fax, o escrito de fls. 28 a 29, no essencial com o seguinte teor: “n/ ref. 3046/03 CL. Assunto: Lote 20-Areias de S. João (Albufeira). Exma Senhora. Somos pelo presente a informar V. exa, e em consonância com a sua solicitação a proceder às seguintes informações: - No respeitante aos acabamentos faltosos e morosos na moradia acima referida, nomeadamente a situação da electricidade, pedra da cozinha, pintura do pladur, para o geral a situação do ribeiro e finalmente a conclusão da compra (escritura):
1. Como compromisso com V. Exa, e para que todos os pontos acima focados sejam correctamente rectificados, serão na integra concluídos até ao final do próximo mês; contudo somos a alertar, que e caso haja possibilidade para que o pessoal disponibilize tempo antes da data indicada, pois com certeza serão levados a efeito.
2. Para a construção da piscina e campo de ténis, esses serão levados a efeito mais tardiamente, muito provavelmente, logo após as moradias estarem na sua integra concluídas e de forma habitacionais.
3. Em relação ao ribeiro que passa na traseira do correr da sua moradia, avisamos que temos feito diligências junto do Ministério do ambiente e Câmara Municipal de Albufeira, no sentido de se conseguir que o mais breve possível cumpram com os trabalhos a realizar e que por direito lhes pertence executar.
4. Para acabamentos respeitantes a electricidade, podemos desde já garantir que assim que possível (disponibilidade de tempo/horário) por parte do Tomás, também será executado, para que logo que possível também possamos dar seguimento com a situação de vistoria por parte da CERTIEL (para obtenção de certificado de energia definitiva).
5. Também para a situação da pedra da cozinha, somos contudo a lamentar tal facto, pois e como sabe, foram sempre muito prontos a solucionar todos os defeitos (verbalmente), mas assim que puderam, pura e simplesmente se “baldaram”; mais não faremos qualquer pagamento mais, sem que antes esse assunto tenha sido solucionado e devidamente verificado.
6. Em suma, a situação da realização da escritura que em consonância advêm da vistoria e licença de habitabilidade; foram só hoje entregues por parte do n/ arquitecto, as plantas de execução da obra que anteriormente haviam sido solicitadas pelos serviços técnicos da Câmara Municipal; portanto, aguardamos que no decorrer de toda a próxima semana possamos obter resposta no sentido de se saber para quando a data da vistoria: imediatamente a seguir, levaremos a efeito todo o tratamento burocrático (registos provisórios/marcação de escritura). D. Filomena somos mais uma vez a solicitar as n/ mais sinceras desculpas, e assumindo desde já todo o n/empenho para que se proceda o mais breve possível, para a conclusão da moradia acima referida. Não é de todo n/ interesse que tais situações continuem a decorrer, portanto, supomos que o mais tardar até final do mês próximo tudo esteja em condições. Agradecemos desde já, a s/mais sincera atenção e disponibilidade de entendimento para todos estes pontos (respostas às questões)....” (E).
7. Em 27/08/2003, foi emitida para a moradia o alvará de licença de utilização com o n° 275/03, pela Câmara Municipal de Albufeira (F).
8. Os Réus Artur............ e Natália............... adquiriam aos Réus Vitor ............. e Maria ............. a moradia existente no Lote n° 24, próximo do Lote 20, estando a ocupá-la há cerca de dois anos (J).
9. O Réu Artur .............realizou os trabalhos de canalizador na moradia do Lote n° 20 imediatamente antes dela ser ocupada pelos Autores (L).
10. Com data de 18 de Setembro de 2003 o Réu Artur Coutinho subscreveu o escrito de fls. 109 dos autos, no essencial, com o seguinte teor:” Câmara Municipal de Albufeira. Termo de Responsabilidade. Sr. Artur ........... (...) residente em Vila das Aves, Santo Tirso, inscrito nessa Câmara Municipal com o n° 192 (...) declaro que me comprometo a observar as disposições regulamentares de segurança em vigor bem como as boas regras técnicas na execução de instalação da canalização na habitação da Sr. Filomena ................., sita em .................... Albufeira (...)“ (M).
11. A Autora Filomena .......... celebrou contratos de fornecimento de electricidade e água para a Avenida .........................., Albufeira (N).
12. Os Réus Vitor ........... e Maria................ são entre si casados no regime da comunhão de adquiridos – doc. fls. 565.
13. O R. Vítor............... exercia profissionalmente e em nome individual a actividade de construção civil e venda de prédios que construía e afectava as receitas que auferia nessa actividade ao sustento do seu agregado familiar (2º e 3º).
14. Os Réus Vitor .................... e Maria ................ entregaram em Setembro de 2002 aos Autores a moradia construída no Lote n° 20 e respectivas chaves (7º).
15. E os Autores aí passaram a habitar (8º).
16. Após 16/05/2003 os Réus Vitor .............. e Maria ............... não concluíram os trabalhos mencionados no escrito referido em E) (4º).
17. E nada fizeram para cancelar o registo da hipoteca na Conservatória do Registo Predial de Albufeira (5º).
18. Nem marcaram a escritura de venda, nomeadamente para Setembro de 2003, mês seguinte ao da emissão do alvará de utilização, nem posteriormente (6º).
19. Em Setembro de 2003 os Autores mantinham conversações com os 1°s Réus através da sua colaboradora Carla........., para ser elaborado um novo texto “pró forma” para o contrato promessa a fim de ser renovado o processo junto do Banco para o financiamento da compra, já que o anterior caducara dado os atrasos dos 1°s Réus na conclusão da moradia e dos trabalhos a que se haviam comprometido e na obtenção dos documentos necessários à escritura (28º).
20. O Réu Artur Joaquim ............. fez durante quinze anos trabalhos de canalização para os 1ºs Réus (13º).
21. Quer como vizinho quer em razão dos trabalhos que executou na moradia do Lote 20 o Réu Artur............ contactava e conversava com os Autores, interessando-se pelo estado de execução do acordo referido em A) (14º).
22. E os Autores deram-lhe conta que aguardavam a celebração da escritura de venda com os 1ºs. Réus (15º).
23. E que havia ainda vários trabalhos no prédio que não estavam concluídos e que os 1ºs Réus tinham prometido realizar, entre eles a realização do logradouro da moradia cujo espaço é actualmente ocupado por uma vala com canavial por onde correm esgotos a céu aberto e que os 1ºs Réus iriam encanar, cobrindo depois a vala com terra (16º).
24. Em meados de 2004 o Réu Vitor ............ contactou o Réu Artur ............. propondo-lhe a aquisição da moradia habitada pela Autora, informando-o que a mesma lhe tinha comunicado quando convocada para a celebração da escritura de compra e venda por carta data de 10 de Setembro de 2003 que em virtude do seu divórcio não se encontrava em condições de poder satisfazer o contrato originalmente celebrado entre ela e o seu então marido e os 1ºs. Réus (17º).
25. E informou-o que a Autora tinha acordado com os 1°s Réus que deixaria de imediato livre e devoluta a moradia contra a devolução em singelo das quantias entretanto pagas a título de sinal (18º).
26. Quando o 1º R. propôs ao R. Artur ........... a aquisição da moradia, devia dinheiro a este proveniente dos trabalhos de canalização que tinha realizado para aquele (19º).
27. O 1º R. propôs ao R. Artur ............ a aquisição da moradia por 100.000 €, no âmbito do acerto de contas entre ambos (20º).
28. Competindo aos 2°s Réus no âmbito do acordo alcançado a responsabilidade pela liquidação da hipoteca incidente sobre o prédio no valor de 62.445,75 € (sessenta e dois mil, quatrocentos e quarenta e cinco euros e setenta e cinco cêntimos) (21º).
29. No Cartório Notarial de Silves, foi lavrado o escrito de fls. 37 a 39, no essencial, como seguinte teor: “Compra e Venda. No dia doze de Novembro de dois mil e quatro, neste Cartório Notarial do concelho de Silves, perante mim, licenciada, Maria Margarida ....................., notária deste concelho, compareceram como outorgantes: Primeiro: Paulo ........... (...) que outorga na qualidade de procurador de Maria.......... e marido Vitor ........... (...) Segundo: Artur..............., casado com Amélia ................, no regime de comunhão do adquiridos (...) E pelo primeiro outorgante em nome dos seus representados foi dito que pelo preço de cento e vinte mil euros, já recebidos vende ao segundo outorgante prédio urbano sito em Areias de São João, freguesia e concelho de Albufeira, destinado a habitação, designado por lote número vinte, descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira, sob o número cinco mil duzentos e trinta (...) que sobre o prédio incide uma inscrição hipotecária registada a favor do Banco de Investimento Imobiliário, S. A, pela inscrição C- Um cujo pagamento se encontra assegurado. Declarou o segundo outorgante que aceita o presente contrato nos termos exarados e que o destina a sua habitação própria secundária (...)“ (H).
30. Aquando do descrito em H) os 2°s Réus sabiam da existência do acordo mencionado em A), nomeadamente que os Autores eram promitentes-compradores do imóvel em causa (11º).
31. E sabiam que após a edificação da moradia os Autores passaram a ocupa-la e habitar nela por a mesma lhes ter sido entregue pelos 1°s Réus (12º).
32. O prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira sob o n° 5230 está inscrito a favor de Artur ................., casado com Amélia ...................., no regime de comunhão de adquiridos, pela apresentação n° 01/20040913 e averbamento 01, apresentação 05/20041116 (I).
33. Os Autores divorciaram-se em 17/11/2004 – doc. fls. 217.
34. E após essa data continuou a habitar no prédio até hoje a Autora mulher, aí dormindo, tomando refeições, recebendo amigos e praticando os demais actos da sua vida doméstica (10º).
35. Os 2°s Réus satisfizeram o valor mencionado em 21° mediante transferência bancária efectuada no dia da outorga do escrito referido em H) (22º).
36. Contraindo para o efeito um empréstimo junto do Millenium BCP (23º).
37. Quando da outorga do escrito referido em H) o Réu Vitor .............. solicitou ao Réu Artur................ que da quantia a pagar por conta do preço retivesse as importâncias correspondentes ao sinal pago pelos Autores e que as entregasse ele mesmo à própria Autora (24º).
38. E o Réu Artur Coutinho contactou a Autora propondo-lhe a devolução de tais valores, recusando-os esta (25º).
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III. Nos termos dos art.ºs 684º, n.º 3, e 690º, n.º 1, do C.P.Civil, o objecto do recurso acha-se delimitado pelas conclusões do recorrente, sem prejuízo do disposto na última parte do n.º 2 do art.º 660º do mesmo Código.As questões a decidir resumem-se, essencialmente, a saber:
- se a sentença é nula, por omissão de pronúncia, nos termos do n.º 1 alínea d) do art.668° do C.P.C;
- se os autores têm ou não direito de retenção sobre a fracção predial em causa nos autos;
- se procede ou não o pedido reconvencional.
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IV. Da questão da nulidade da sentença por omissão de pronúncia:A nulidade da sentença por omissão de pronúncia a que alude a alínea d) do art. 668º do CPC, constitui a cominação para o incumprimento do disposto na primeira parte do n.º 2 do art. 660º do CPC, segundo o qual o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras.
Deve assim o juiz conhecer de todas as questões que lhe são submetidas, isto é, de todos os pedidos deduzidos, todas as causas de pedir e excepções invocadas e todas as excepções de que oficiosamente lhe cabe conhecer, não constituindo, porém, nulidade a omissão de considerar linhas de fundamentação jurídica, diferentes das da sentença, que as partes hajam invocado, nem considerar todos os argumentos que estas tenham deduzido.
No caso em análise, os apelantes parecem fazer derivar essa alegada nulidade do facto de, apesar de estar assente que a autora continuou a habitar no prédio até hoje, não ter sido referido na sentença que o direito de retenção nela reconhecido, como direito real de garantia e não de gozo, não facultava aos autores o uso e/ ou fruição desse imóvel, não podendo a A. mulher continuar habitar na moradia.
Analisando a contestação/reconvenção verifica-se que nela apenas foi formulado (de forma expressa) um pedido de restituição do imóvel.
Ora, esse pedido foi apreciado na sentença recorrida, onde se concluiu pela sua improcedência, face à circunstância de assistir aos autores o direito de retenção do imóvel.
É certo que este direito de retenção não envolve nenhum direito pessoal de gozo sobre o bem, não permitindo a sua fruição, mas a sua mera retenção – cfr. Antunes Varela, estudo citado pag. 352 e RLJ ano 119, pags. 204 e 205; Ac RE de 13.03.2008, relatado pelo Des. D’Orey Pires, in www.dgsi.pt.
Porém, na reconvenção os réus não formularam qualquer pedido de condenação dos autores a absterem-se de habitar no imóvel, nem qualquer outro pedido a tal atinente.
Deste modo, conclui-se que o tribunal não deixou de “pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar”.
Não ocorre, por isso, a apontada nulidade.
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V. Da questão de mérito:Entre os autores, na qualidade de promitentes-compradores, e os 1ºs réus, na qualidade de promitentes-vendedores, foi celebrado um contrato-promessa, tendo por objecto uma fracção de um lote de terreno sito em Areias de S. João — lote 20 — Albufeira, em fase de construção, a constituir em regime de propriedade horizontal, freguesia de Albufeira.
Posteriormente, estes últimos venderam o aludido imóvel aos ora apelantes (2ºs réus).
Por essa razão, na sentença proferida nos autos – nesta parte não impugnada – foi declarado definitivamente incumprido o contrato-promessa, por culpa exclusiva dos promitentes-vendedores, os quais foram condenados a pagar aos promitentes-compradores (autores) uma indemnização correspondente ao dobro do sinal, acrescida dos juros moratórios (os 2ºs réus/apelantes foram absolvidos deste pedido).
Na referida sentença foi ainda decidido reconhecer aos autores o direito de retenção sobre o imóvel até à satisfação integral daquela quantia, tendo sido julgado improcedente o pedido reconvencional.
É desta parte da sentença que vem interposto o presente recurso de apelação, sustentando os apelantes que a lei não permite o reconhecimento de um direito de retenção sobre um bem que já não é dos devedores, na medida em que aquando do reconhecimento do direito de crédito dos autores sobre os 1ºs réus estes já não eram proprietários do imóvel.
Vejamos.
O art. 754º do CC prevê um direito de retenção com carácter geral, em que este direito está relacionado com despesas feitas por causa da coisa ou em resultado de danos por ela causados.
O art. 755º, do C. Civil, prevê casos especiais de direito de retenção, contando-se entre eles (vide al. f)) o do beneficiário da promessa de transmissão de direito real que obteve a tradição da coisa pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do art. 442º.
Este direito de retenção constitui um verdadeiro direito real de garantia, “(…) como resulta não apenas da sua implantação sistemática no Código Civil, paredes meias com o penhor, a hipoteca e os privilégios creditórios, mas principalmente do regime traçado na lei, ao equiparar em princípio o titular da retenção ao credor pignoratício (arts. 758º e 759º, n.º 3) e ao colocá-lo expressamente à frente do credor hipotecário, ainda que a hipoteca tenha sido anteriormente registada, na graduação dos vários créditos sobre o mesmo devedor (art. 759º, n.ºs 1 e 2), independentemente do registo desse direito” – cfr. Antunes Varela, RLJ, 124, pag. 351.
A questão está, porém, em saber se o direito de garantia do promitente-comprador, tal qual se mostra consagrado na lei, visa garantir um crédito que se dirige apenas contra o promitente-vendedor (caso em que abrangeria tão-só as situações em que o retentor é credor de quem tem o direito de exigir a entrega), ou se também é oponível a terceiros, nomeadamente a quem o devedor tenha transmitido a propriedade do imóvel.
Assim, decidiu-se no Ac. do STJ de 10-01-2008, relatado pelo Cons. Salvador da Costa, in www.dgsi.pt. que é pressuposto essencial do direito de retenção do promitente comprador tradiciário que este “seja credor de quem tem o direito de exigir a entrega”, apenas podendo reter a coisa no confronto com o promitente-vendedor e não relativamente ao novo proprietário do imóvel, por não ser titular de qualquer direito de crédito sobre este.
Com o devido respeito, divergimos deste entendimento, seguindo o plasmado, entre outros, no Ac. do STJ de 27/05/2004, relatado pelo Cons. Quirino Soares (in CJ STJ, 2004, tomo II, pag.77/80), onde se decidiu que o carácter real da garantia instituída no art. 755º, al. f) do C.C., impõe-se não só ao devedor mas também aos terceiros a quem ele tenha transmitido o bem – neste sentido cfr. Antunes Varela, estudo citado, pag. 351; Almeida Costa, in “Contrato-Promessa, Uma Síntese Do Regime Vigente”, 8ª ed. pags. 73 e 74.
Efectivamente, conforme frisam os apelados, a transmissão do direito do devedor sobre a coisa retida não é oponível ao retentor, como deriva do facto da lei não prever a transmissão desse direito como causa de extinção do direito de retenção – cfr. Luís A. Carvalho Fernandes, in “Lições de Direitos Reais”, 4ª edição, pag. 157.
É que, o regime estabelecido na lei para as situações de constituição de sinal e tradição da coisa, tem subjacente uma forte confiança na firmeza e concretização do negócio, tendo a consagração do direito de retenção do promitente-comprador o objectivo expresso de reforçar a posição jurídica deste (vide preâmbulo do Decreto-Lei n.º 236/80, de 18/07).
Ora, nos casos em que o promitente-vendedor não tem património suficiente para permitir ao promitente-comprador o ressarcimento do seu crédito, só o direito de retenção aposto ao adquirente do bem pode garantir ao promissário o pagamento da indemnização que lhe é devida – cfr. Ana Prata, in “O Contrato-Promessa E O Seu Regime Civil”, pag. 890.
Sustentam, porém, os apelantes que o direito de retenção apenas poderá ser reconhecido se o imóvel, à data do reconhecimento desse direito, ainda estiver na esfera jurídica do devedor, valendo a partir de então erga omnes.
“Ex adverso”, entendemos que sendo o direito de retenção de origem legal, este não nasceu na esfera jurídica dos promitentes-compradores/autores com a sentença que reconheceu o incumprimento definitivo do contrato-promessa e serem estes titulares de um direito de crédito perante os promitentes-vendedores. A sentença (nesta parte não é constitutiva de uma relação jurídica) apenas verificou a existência dos pressupostos de que depende o reconhecimento judicial do direito de retenção, mas o nascimento deste operou em momento anterior.
Ora, quer se entenda que esse direito existe em potência a partir da tradição da coisa e, em acto, manifesta a sua utilidade e força a partir do momento em que o promitente-comprador dispõe de um crédito por incumprimento da outra parte (sem necessidade de declaração prévia do tribunal) - como se decidiu nos Acs. do STJ de 25-03-99, relatado pelo Cons. Lúcio Teixeira, in BMJ 485, pag. 400 e segs e de 24-04-2002, relatado pelo Cons. Nascimento Costa, in www.dgsi.pt. -, quer se entenda que o mesmo existe a partir da entrega da coisa, adquirindo eficácia no momento do incumprimento (Cláudia Madaleno, A Vulnerabilidade Das Garantias Reais, pag.106-108, citada nas contra-alegações pelos apelados), certo é que tal direito existe desde momento anterior ao da aquisição do imóvel pelos ora apelantes.
Assim sendo, na linha do decidido na bem fundamentada sentença recorrida, tendo a promessa sido acompanhada com a tradição material do imóvel para os promitentes-vendedores, assiste a estes o direito de retenção do mesmo até serem ressarcidos do seu crédito, podendo exercer esse direito contra terceiros, nomeadamente contra os apelantes, sendo esta, a nosso ver, a única interpretação das normas legais compaginável com a ponderação dos interesses em questão.
Divergimos, todavia, do decidido na sentença em sede de improcedência total do pedido reconvencional.
Nessa decisão fez-se derivar a improcedência exclusivamente do reconhecimento do direito de retenção dos autores sobre o imóvel, considerado incompatível com o pedido de entrega do bem.
Dissentimos deste entendimento.
Com efeito, a pretensão deduzida em via reconvencional pelos apelantes é típica de uma acção de reivindicação, se bem que estes não tenham, de forma expressa, peticionado o reconhecimento do direito de propriedade.
Sem embargo, quando o demandante formula pedido de entrega da coisa pelo demandado, está implícito o pedido de reconhecimento por parte deste de que é proprietário da coisa – Ac STJ 27-09-2005, in www.dgsi.pt.
Ora, fluindo do provado serem os apelantes proprietários do imóvel em causa e beneficiarem da presunção registral (art.7 do C. R. Predial), não poderá deixar de proceder aquele pedido (implícito).
Por outra via, relativamente ao pedido expresso formulado em via reconvencional (que se ordene aos autores que deixem livre e devoluta a moradia e que os reconvintes sejam investidos na posse da mesma), os demandados (autores) apenas demonstraram ser titulares de um direito de retenção, o qual, como já frisámos, não envolve nenhum direito pessoal de gozo sobre o imóvel, não permitindo a sua fruição (a licitude da fruição cessou com o incumprimento definitivo do contrato-promessa), mas a sua mera retenção.
Haverá, por isso, que ordenar a devolução do imóvel aos autores, ficando, porém, esta condicionada ao prévio pagamento do valor indemnizatório fixado na sentença recorrida e não julgar, “in totum” improcedente tal pretensão.
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Pelo acima exposto, acordam os Juízes desta Relação:1. Julgar a apelação, em parte, procedente (quanto ao pedido reconvencional), e, em consequência, decide-se:
a. declarar que os apelantes (2ºs réus) são proprietários do prédio urbano em causa nos autos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira sob o n° 5230;
b. ordenar que os autores deixem livre e devoluta a moradia edificada naquele prédio, restituindo-a aos 2ºs réus, ficando tal condicionado ao pagamento aos autores do valor indemnizatório fixado na sentença (€59.856,00, acrescida dos juros de mora);
c. custas (devidas em 1ª instância) da reconvenção pelos autores e pelos reconvintes, na proporção de 1/7 e 6/7, respectivamente;
2. Confirmar, no demais, a sentença recorrida;
3. Custas devidas nesta Relação pelas apelantes e apelados, na proporção de 6/7 e 1/7, respectivamente;
4. Notifique.
Évora, 2 de Julho de 2009
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(Manuel Marques - Relator)
----------------------------------- (dispensei o visto)
(Pires Robalo - 1º Adjunto)
------------------------------------ (dispensei o visto)
(Jaime Pestana - 2º Adjunto)