Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 831/06-2 |  |
NULIDADE
REDUÇÃO
CONTRATO-PROMESSA UNILATERAL
SINAL
Sumário:
O contrato-promessa bilateral reduzido a escrito em documento assinado apenas por um dos contraentes, apesar de formalmente nulo, pode valer, por efeito do instituto da redução, como promessa unilateral, salvo quando o contraente subscritor do documento alegue e demonstre que o contrato não teria sido concluído sem a parte viciada.
Na falta de prova do contrário, tem a natureza de sinal, toda a quantia entregue ao promitente vendedor a título de “princípio de pagamento.
O contrato-promessa bilateral reduzido a escrito em documento assinado apenas por um dos contraentes, apesar de formalmente nulo, pode valer, por efeito do instituto da redução, como promessa unilateral, salvo quando o contraente subscritor do documento alegue e demonstre que o contrato não teria sido concluído sem a parte viciada.
Na falta de prova do contrário, tem a natureza de sinal, toda a quantia entregue ao promitente vendedor a título de “princípio de pagamento.
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Apelação nº 831/06
Acção Ordinária nº 92/04 do 2º Juízo Cível do Tribunal Judicial da Comarca de …….
ACÓRDÃO
Acordam, na Secção Cível da Relação de ÉVORA:
Apelação nº 831/06
Acção Ordinária nº 92/04 do 2º Juízo Cível do Tribunal Judicial da Comarca de …….
ACÓRDÃO
Acordam, na Secção Cível da Relação de ÉVORA:
JOSÉ ………….., casado e residente na Rua …………., intentou acção declarativa de condenação, com processo comum na forma ordinária, contra DONZÍLIA ………, residente na Rua……………. e "ÉGÓ……….., LDA", com sede na ……………., pedindo:
a) (a título principal) que se declare o incumprimento definitivo do contrato promessa celebrado entre o Autor e as Rés e, em consequência, sejam as Rés condenadas a entregar ao Autor o dobro do que prestou a título de sinal, isto é, 30.000 € acrescidos de juros de mora vencidos, contados desde a data do incumprimento definitivo (4 de Fevereiro) até à citação, e dos juros de mora vincendos, à taxa legal, até efectivo e integral pagamento;
b) (a título subsidiário) caso assim se não entenda, e se considere inexistir qualquer contrato entre o Autor e as Rés, sejam as Rés condenadas, solidariamente, a devolver ao Autor a quantia entregue, no valor de 15.000 €, acrescida de juros vencidos até ao dia 5.1.2004 e de juros vincendos contados desde essa data até efectivo pagamento, acrescida de todas as despesas em que o Autor incorreu, que atingem já o montante de 7.869 €, apurando-se em sede de julgamento a importância exacta, acrescida de juros de mora contados desde a data da citação até efectivo e integral pagamento; e a condenação das Rés a indemnizar o Autor, solidariamente, pelos danos patrimoniais que lhe infligiram, no montante mínimo de 10.000 €, acrescido de juros contados desde a data da citação até efectivo e integral pagamento.
Para tanto, o Autor alegou, nuclearmente, que:
1) acordou com a 1ª Ré que esta lhe venderia uma moradia, tendo-lhe entregue, na data da conclusão desse acordo, a título de princípio de pagamento, 15.000 €, mais ficando acordado entre ambas que o contrato de compra e venda seria celebrado no mês seguinte;
2) veio, porém, a constatar que a moradia tinha sido vendida em 1994 à 2ª Ré (sociedade da qual eram sócias a 1ª Ré e a filha) e que tinha uma área menor do que a que constava da planta, tendo, por isso, sido acordada entre as partes uma redução do preço originariamente estipulado e que se procederia primeiro ao registo da compra efectuada pela 2ª Ré, a qual outorgaria depois a escritura de compra e venda com o Autor;
3) apesar das inúmeras tentativas feitas pelo Autor nesse sentido, não conseguiu celebrar a escritura por causa imputável às Rés, tendo sofrido, com a situação assim criada, vários prejuízos patrimoniais e não patrimoniais, pois viu frustradas as suas expectativas de aquisição da moradia e viu a sua reputação prejudicada.
As Rés contestaram, dizendo que o Autor, a pretexto de que a área da moradia prometida comprar/vender era inferior, pretendeu uma redução do preço convencionado ou a compra doutra moradia situada ao lado - o que foi recusado – e, porque o registo de aquisição da moradia em nome da 2ª Ré demorou um pouco mais que o previsto, o Autor foi tentando impor novas exigências, levando finalmente a que as Rés concluíssem que ele tinha deixado de ter interesse na outorga do contrato definitivo de compra e venda.
Em reconvenção, as Rés pediram a condenação do Autor a pagar-lhes a quantia de 26.405 €, acrescida de juros à taxa legal desde a data da notificação da contestação. Alegaram, para tanto: que, por virtude da expectativa que o Autor lhes criou de que ia adquirir a moradia, dispenderam 6.790 € com o transporte de bens que ali se encontravam para Lisboa; perderam 1.000 € de rendimentos que a moradia lhes proporcionaria; tiveram que recorrer a um financiamento bancário que envolveu um encargo mensal de 241 €, que ainda se mantém e que, à data da reconvenção, se cifrava em 3.615 €; e que a 1ª Ré sofreu um agravamento do seu estado de saúde, pois o Autor aproximou-se de pessoas suas conhecidas dizendo que a Ré o tinha burlado e ainda procedeu ao arresto de uma moradia da contestante, privando-a dos rendimentos da mesma, o que tudo causou prejuízos que não devem ser computados em quantia inferior a 15.000 €.
O A. replicou, pronunciando-se pela improcedência do pedido reconvencional formulado pela Rés.
A reconvenção foi admitida, apenas com a ressalva de que não podiam ser considerados danos não patrimoniais directamente relacionados com o arresto decretado.
O processo foi saneado, tendo-se procedido à selecção da matéria de facto relevante.
Instruída e discutida a causa em audiência de julgamento, veio a ser proferida, em 15/9/2005, sentença que:
1) julgou a acção parcialmente procedente e, consequentemente, condenou a 1ª Ré a devolver ao Autor a quantia de 15.000 €, acrescida de juros de mora contados à taxa legal desde 19.2.2003 e até efectivo e integral pagamento, e a pagar-lhe a quantia de 8.244,75 € acrescida dos respectivos juros de mora contados a partir do trânsito em julgado desta sentença e até efectivo e integral pagamento, bem como a remuneração da taxa de juro de 3% ao ano sobre a quantia de 255.000 € (270.000 € - 15.000 €) deduzida da remuneração efectivamente recebida pelo Autor por ter tal quantia em conta à ordem, durante o período de 1 de Setembro de 2002 até 19.2.2003, a apurar em sede de liquidação para execução de sentença;
2) absolveu a 2ª Ré do pedido;
3) julgou a reconvenção improcedente e, em consequência, absolveu o Autor do pedido reconvencional.
Inconformados com o assim decidido, tanto o Autor como a Ré DONZÍLIA apelaram da referida sentença, tendo extraído das respectivas alegações as seguintes conclusões:
1) O Autor:
“1ª. Ao julgar improcedente o pedido principal com fundamento em que o documento escrito de fls. 36 dos autos de arresto não pode ser considerado uma promessa unilateral de venda, o Tribunal a quo procedeu a uma errada interpretação e qualificação do referido documento, desconsiderando factos assentes e dados como provados nos autos e as regras que devem reger a interpretação das declarações negociais, violando, em consequência, o preceituado nos arts. 217°, 227°, 236°, 237°, 238° e 410° do CCv, fazendo ainda uma errada aplicação do preceituado no art. 442° do mesmo Código.
2ª. Com efeito, considerando que no supra identificado documento- se fizeram constar elementos que ultrapassam em muito o simples recibo, como são a referência à venda que irá ser efectuada, a identificação da moradia, o preço da venda e a data da realização da escritura, e considerando as regras de interpretação das declarações negociais contidas nos supra referidos arts. 236°, 237° e 238°, não pode deixar de se interpretar aquele documento como contendo as seguintes obrigações de "facere" assumidas pela sua subscritora: assunção da obrigação de vender a moradia n° 28 do ……… ao emissor do chegue - José ……… - ou a quem ele indicar; assunção da obrigação de vender a identificada moradia pelo preço global de 270 000 €; e assunção da obrigação de celebrar o contrato de venda do imóvel, através de escritura pública, a realizar em Setembro de 2002, para além da declaração da subscritora de que, na data referida no documento, recebeu parte do preço combinado entre as partes, no montante de 15 000€, pelo qual ela se obrigou a vender a moradia identificada, comprovando igualmente esse recebimento.
3ª. A referida interpretação é ainda corroborada pelo facto de o próprio Tribunal a quo ter dado como provada a relevada intenção e vontade das partes de celebração de um contrato-promessa de compra e venda (relembrando-se que a vontade das partes integra matéria de facto, tal como é entendimento jurisprudencial constante), designadamente nas als. B), C) e parte inicial da al. D) da matéria assente.
4ª. Acresce que o acordo celebrado entre as partes observa a forma escrita exigida como requisito de validade de uma promessa de venda de bens imóveis no art. 410°, n° 2, encontrando-se assinado pela parte que por ele se vincula e tendo ainda a promessa assumida pela 1a r. sido imediatamente aceite pelo a., conforme resulta dos factos contidos nas als. A), D) e Q) da matéria assente.
5ª. Deste modo, em face do próprio texto do supra-identificado documento, da matéria de facto assente e dada como provada e da correcta interpretação de um e outra conforme supra exposto, dúvidas não podem subsistir quanto à qualificação do acordo celebrado entre a. e r. e titulado pelo aludido documento como um verdadeiro e válido contrato-promessa unilateral de compra e venda.
6ª. No caso dos autos, é irrelevante a falta de reconhecimento da assinatura da promitente vendedora, como impõe o art. 410°, n° 2, do CCv, uma vez que, nos termos da referida disposição, essa falta não pode ser aproveitada pela subscritora, desde logo, porque não a invocou, nem tão pouco se provou que a ausência daquele reconhecimento fora imputável ao Autor.
7ª. Por outro lado, igualmente não suscita dúvidas que a quantia entregue pelo a. A 1ª r. em 21 de Agosto de 2002 deve ser qualificada como sinal, uma vez que se encontra assente nos autos que tal quantia foi entregue a título de princípio de pagamento do preço (cfr. al. C) dos factos assentes) e, de acordo com o disposto no art. 441° do CCv, «no contrato-promessa de compra e venda presume-se que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento», sendo certo que a referida presunção não foi ilidida.
8ª. Em face do exposto e tendo ainda em consideração a demais matéria de facto assente e provada nos autos, maxime a constante das als. D), E), F), G), N), O), Q), R), S), T), U), V), Z), AB) e AG) dos factos assentes, e das respostas aos quesitos n°s. 11, 16, 19, 20, 21 e 22, não pode deixar de se concluir que entre as partes foi celebrado um contrato-promessa de compra e venda unilateral e que a 1ª r. o incumpriu culposa e definitivamente, pelo que, para além do direito à resolução do contrato, o a. tem, nos termos do preceituado no art. 442°, n° 2, do CCv, direito a receber em dobro a importância do sinal entregue.
9ª. Tanto significa que a presente acção deveria ter sido julgada procedente, com a consequente condenação das rr. no pedido principal.
10ª. Ainda que assim não se entenda, o que apenas como mera hipótese se refere, sem conceder, deveriam ambas as rés ser condenadas no pedido subsidiário.
11ª. Com efeito, não pode deixar de se entender que, em face da matéria de facto assente e provada, corroborada pela actuação processual da 2ª r., conforme se relevou nos n°s 3.4 e 3.5 antecedentes, que aqui se dão por reproduzidos, esta última interveio activamente nas negociações estabelecidas com o a. e perante ele fez declarações e assumiu compromissos, manifestando sentir-se, também ela, vinculada a vender a moradia sub judice ao a..
12ª. Ao ter inviabilizado a celebração da escritura de compra e venda em tempo razoável por facto que lhe era imputável, apesar de repetidamente afirmar que iria tomar as diligências necessárias ao preenchimento do requisito formal em falta, a 2a r. tornou-se, com a 1a r., responsável pelo não cumprimento culposo e definitivo do acordo celebrado com o a..
13ª. A correcta apreciação dos depoimentos das testemunhas Gisela ……., António…… Almeida, António Ferreira……… e Maria ………, que depuseram com isenção e demonstraram directo e completo conhecimento dos factos, imporia, como se demonstrou nos n°s 3.9 a 3.14 antecedentes, que aqui se dão por integralmente reproduzidos, a resposta afirmativa, e não negativa ou restritiva, aos quesitos 30, 31 e 32.
14ª. A correcta apreciação dos factos contidos nas respostas aos quesitos 27, 30, 31 e 32 (devidamente rectificadas), importaria a respectiva qualificação como integrando verdadeiras lesões na esfera jurídica do a., isto é, como danos não patrimoniais sofridos pelo a. e revestidos de gravidade suficiente, avaliada à luz de critérios objectivos, para merecerem a tutela do direito, e não «meros transtornos e incómodos» como se consignou no acórdão recdo..
15ª. E, assim sendo, deveria ter sido reconhecido ao a. o direito a ser ressarcido pelos referidos danos não patrimoniais infligidos pelas rr., mais devendo os mesmos ser avaliados em €10.000,00, conforme pedido pelo a..
16ª. Ao condenar o a. a suportar 2/3 das custas, o Tribunal a quo violou o disposto no art. 446°, n° 2 do CPCv”.
2) A Ré/Apelante DONZÍLIA:
“a) o caso dos autos configura uma situação típica integrada na previsão do disposto no art 289° do Cod Civil, sendo a sua consequência única a restituição do prestado, que nunca se colocou em causa;
b) não estando reunidos os pressupostos de abuso de direito, legitimadores da chamada á colação do art 227° do Cod Civil;
c) mesmo que se entenda não haver apenas lugar á restituição do prestado, nunca poderá ser ponderada a possibilidade de incluir o pagamento de honorários do mandatário da parte contraria, pois que tal apenas é susceptível de ser accionado no caso extraordinário do art. 457, n° 1, do Cod Proc. Civil, o qual não é sequer equacionado no caso vertente;
d) revelando-se, assim, salvo melhor opinião, violados os comandos legais supra assinalados.
Termos em que deve o presente recurso ser julgado procedente, revogando-se a sentença recorrida na parte impugnada e mantendo-se no que concerne á restituição da quantia paga pelo recorrido- A recorrente, com as legais consequências, por ser de
JUSTIÇA!”
Não houve contra-alegações.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
O OBJECTO DOS RECURSOS
Como se sabe, é pelas conclusões com que o recorrente remata a sua alegação (aí indicando, de forma sintéctica, os fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão recorrida: art. 690º, nº 1, do C.P.C.) que se determina o âmbito de intervenção do tribunal ad quem [1] [2] .
Efectivamente, muito embora, na falta de especificação logo no requerimento de interposição, o recurso abranja tudo o que na parte dispositiva da sentença for desfavorável ao recorrente (art. 684º, nº 2, do C.P.C.), esse objecto, assim delimitado, pode vir a ser restringido (expressa ou tacitamente) nas conclusões da alegação (nº 3 do mesmo art. 684º) [3] [4] .
Por isso, todas as questões de mérito que tenham sido objecto de julgamento na sentença recorrida e que não sejam abordadas nas conclusões da alegação do recorrente, mostrando-se objectiva e materialmente excluídas dessas conclusões, têm de se considerar decididas e arrumadas, não podendo delas conhecer o tribunal de recurso.
A) A APELAÇÃO DO AUTOR.
No caso sub judice, emerge das conclusões da alegação de recurso apresentada pelo Autor ora Apelante que o objecto do respectivo recurso está circunscrito às questões de saber:
1) Se o documento escrito constante de fls. 36 dos autos de arresto não constitui um mero recibo - por isso que dele se fizeram constar elementos que ultrapassam em muito o simples recibo, como são a referência à venda que irá ser efectuada, a identificação da moradia a vender, o preço da venda e a data da realização da escritura -, não podendo tal documento, de acordo com as regras de interpretação das declarações negociais contidas nos arts. 236°, 237° e 238° do Código Civil, deixar de ser interpretado como contendo as seguintes obrigações de "facere" assumidas pela sua subscritora: a) assunção da obrigação de vender a moradia n° 28 do Aldeamento do ……. ao emissor do chegue - José ……….. - ou a quem ele indicar; b) assunção da obrigação de vender a identificada moradia pelo preço global de 270 000 €; e c) assunção da obrigação de celebrar o contrato de venda do imóvel, através de escritura pública, a realizar em Setembro de 2002, para além da declaração da subscritora de que, na data referida no documento, recebeu parte do preço combinado entre as partes, no montante de 15 000€, pelo qual ela se obrigou a vender a moradia identificada, comprovando igualmente esse recebimento;a) (a título principal) que se declare o incumprimento definitivo do contrato promessa celebrado entre o Autor e as Rés e, em consequência, sejam as Rés condenadas a entregar ao Autor o dobro do que prestou a título de sinal, isto é, 30.000 € acrescidos de juros de mora vencidos, contados desde a data do incumprimento definitivo (4 de Fevereiro) até à citação, e dos juros de mora vincendos, à taxa legal, até efectivo e integral pagamento;
b) (a título subsidiário) caso assim se não entenda, e se considere inexistir qualquer contrato entre o Autor e as Rés, sejam as Rés condenadas, solidariamente, a devolver ao Autor a quantia entregue, no valor de 15.000 €, acrescida de juros vencidos até ao dia 5.1.2004 e de juros vincendos contados desde essa data até efectivo pagamento, acrescida de todas as despesas em que o Autor incorreu, que atingem já o montante de 7.869 €, apurando-se em sede de julgamento a importância exacta, acrescida de juros de mora contados desde a data da citação até efectivo e integral pagamento; e a condenação das Rés a indemnizar o Autor, solidariamente, pelos danos patrimoniais que lhe infligiram, no montante mínimo de 10.000 €, acrescido de juros contados desde a data da citação até efectivo e integral pagamento.
Para tanto, o Autor alegou, nuclearmente, que:
1) acordou com a 1ª Ré que esta lhe venderia uma moradia, tendo-lhe entregue, na data da conclusão desse acordo, a título de princípio de pagamento, 15.000 €, mais ficando acordado entre ambas que o contrato de compra e venda seria celebrado no mês seguinte;
2) veio, porém, a constatar que a moradia tinha sido vendida em 1994 à 2ª Ré (sociedade da qual eram sócias a 1ª Ré e a filha) e que tinha uma área menor do que a que constava da planta, tendo, por isso, sido acordada entre as partes uma redução do preço originariamente estipulado e que se procederia primeiro ao registo da compra efectuada pela 2ª Ré, a qual outorgaria depois a escritura de compra e venda com o Autor;
3) apesar das inúmeras tentativas feitas pelo Autor nesse sentido, não conseguiu celebrar a escritura por causa imputável às Rés, tendo sofrido, com a situação assim criada, vários prejuízos patrimoniais e não patrimoniais, pois viu frustradas as suas expectativas de aquisição da moradia e viu a sua reputação prejudicada.
As Rés contestaram, dizendo que o Autor, a pretexto de que a área da moradia prometida comprar/vender era inferior, pretendeu uma redução do preço convencionado ou a compra doutra moradia situada ao lado - o que foi recusado – e, porque o registo de aquisição da moradia em nome da 2ª Ré demorou um pouco mais que o previsto, o Autor foi tentando impor novas exigências, levando finalmente a que as Rés concluíssem que ele tinha deixado de ter interesse na outorga do contrato definitivo de compra e venda.
Em reconvenção, as Rés pediram a condenação do Autor a pagar-lhes a quantia de 26.405 €, acrescida de juros à taxa legal desde a data da notificação da contestação. Alegaram, para tanto: que, por virtude da expectativa que o Autor lhes criou de que ia adquirir a moradia, dispenderam 6.790 € com o transporte de bens que ali se encontravam para Lisboa; perderam 1.000 € de rendimentos que a moradia lhes proporcionaria; tiveram que recorrer a um financiamento bancário que envolveu um encargo mensal de 241 €, que ainda se mantém e que, à data da reconvenção, se cifrava em 3.615 €; e que a 1ª Ré sofreu um agravamento do seu estado de saúde, pois o Autor aproximou-se de pessoas suas conhecidas dizendo que a Ré o tinha burlado e ainda procedeu ao arresto de uma moradia da contestante, privando-a dos rendimentos da mesma, o que tudo causou prejuízos que não devem ser computados em quantia inferior a 15.000 €.
O A. replicou, pronunciando-se pela improcedência do pedido reconvencional formulado pela Rés.
A reconvenção foi admitida, apenas com a ressalva de que não podiam ser considerados danos não patrimoniais directamente relacionados com o arresto decretado.
O processo foi saneado, tendo-se procedido à selecção da matéria de facto relevante.
Instruída e discutida a causa em audiência de julgamento, veio a ser proferida, em 15/9/2005, sentença que:
1) julgou a acção parcialmente procedente e, consequentemente, condenou a 1ª Ré a devolver ao Autor a quantia de 15.000 €, acrescida de juros de mora contados à taxa legal desde 19.2.2003 e até efectivo e integral pagamento, e a pagar-lhe a quantia de 8.244,75 € acrescida dos respectivos juros de mora contados a partir do trânsito em julgado desta sentença e até efectivo e integral pagamento, bem como a remuneração da taxa de juro de 3% ao ano sobre a quantia de 255.000 € (270.000 € - 15.000 €) deduzida da remuneração efectivamente recebida pelo Autor por ter tal quantia em conta à ordem, durante o período de 1 de Setembro de 2002 até 19.2.2003, a apurar em sede de liquidação para execução de sentença;
2) absolveu a 2ª Ré do pedido;
3) julgou a reconvenção improcedente e, em consequência, absolveu o Autor do pedido reconvencional.
Inconformados com o assim decidido, tanto o Autor como a Ré DONZÍLIA apelaram da referida sentença, tendo extraído das respectivas alegações as seguintes conclusões:
1) O Autor:
“1ª. Ao julgar improcedente o pedido principal com fundamento em que o documento escrito de fls. 36 dos autos de arresto não pode ser considerado uma promessa unilateral de venda, o Tribunal a quo procedeu a uma errada interpretação e qualificação do referido documento, desconsiderando factos assentes e dados como provados nos autos e as regras que devem reger a interpretação das declarações negociais, violando, em consequência, o preceituado nos arts. 217°, 227°, 236°, 237°, 238° e 410° do CCv, fazendo ainda uma errada aplicação do preceituado no art. 442° do mesmo Código.
2ª. Com efeito, considerando que no supra identificado documento- se fizeram constar elementos que ultrapassam em muito o simples recibo, como são a referência à venda que irá ser efectuada, a identificação da moradia, o preço da venda e a data da realização da escritura, e considerando as regras de interpretação das declarações negociais contidas nos supra referidos arts. 236°, 237° e 238°, não pode deixar de se interpretar aquele documento como contendo as seguintes obrigações de "facere" assumidas pela sua subscritora: assunção da obrigação de vender a moradia n° 28 do ……… ao emissor do chegue - José ……… - ou a quem ele indicar; assunção da obrigação de vender a identificada moradia pelo preço global de 270 000 €; e assunção da obrigação de celebrar o contrato de venda do imóvel, através de escritura pública, a realizar em Setembro de 2002, para além da declaração da subscritora de que, na data referida no documento, recebeu parte do preço combinado entre as partes, no montante de 15 000€, pelo qual ela se obrigou a vender a moradia identificada, comprovando igualmente esse recebimento.
3ª. A referida interpretação é ainda corroborada pelo facto de o próprio Tribunal a quo ter dado como provada a relevada intenção e vontade das partes de celebração de um contrato-promessa de compra e venda (relembrando-se que a vontade das partes integra matéria de facto, tal como é entendimento jurisprudencial constante), designadamente nas als. B), C) e parte inicial da al. D) da matéria assente.
4ª. Acresce que o acordo celebrado entre as partes observa a forma escrita exigida como requisito de validade de uma promessa de venda de bens imóveis no art. 410°, n° 2, encontrando-se assinado pela parte que por ele se vincula e tendo ainda a promessa assumida pela 1a r. sido imediatamente aceite pelo a., conforme resulta dos factos contidos nas als. A), D) e Q) da matéria assente.
5ª. Deste modo, em face do próprio texto do supra-identificado documento, da matéria de facto assente e dada como provada e da correcta interpretação de um e outra conforme supra exposto, dúvidas não podem subsistir quanto à qualificação do acordo celebrado entre a. e r. e titulado pelo aludido documento como um verdadeiro e válido contrato-promessa unilateral de compra e venda.
6ª. No caso dos autos, é irrelevante a falta de reconhecimento da assinatura da promitente vendedora, como impõe o art. 410°, n° 2, do CCv, uma vez que, nos termos da referida disposição, essa falta não pode ser aproveitada pela subscritora, desde logo, porque não a invocou, nem tão pouco se provou que a ausência daquele reconhecimento fora imputável ao Autor.
7ª. Por outro lado, igualmente não suscita dúvidas que a quantia entregue pelo a. A 1ª r. em 21 de Agosto de 2002 deve ser qualificada como sinal, uma vez que se encontra assente nos autos que tal quantia foi entregue a título de princípio de pagamento do preço (cfr. al. C) dos factos assentes) e, de acordo com o disposto no art. 441° do CCv, «no contrato-promessa de compra e venda presume-se que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento», sendo certo que a referida presunção não foi ilidida.
8ª. Em face do exposto e tendo ainda em consideração a demais matéria de facto assente e provada nos autos, maxime a constante das als. D), E), F), G), N), O), Q), R), S), T), U), V), Z), AB) e AG) dos factos assentes, e das respostas aos quesitos n°s. 11, 16, 19, 20, 21 e 22, não pode deixar de se concluir que entre as partes foi celebrado um contrato-promessa de compra e venda unilateral e que a 1ª r. o incumpriu culposa e definitivamente, pelo que, para além do direito à resolução do contrato, o a. tem, nos termos do preceituado no art. 442°, n° 2, do CCv, direito a receber em dobro a importância do sinal entregue.
9ª. Tanto significa que a presente acção deveria ter sido julgada procedente, com a consequente condenação das rr. no pedido principal.
10ª. Ainda que assim não se entenda, o que apenas como mera hipótese se refere, sem conceder, deveriam ambas as rés ser condenadas no pedido subsidiário.
11ª. Com efeito, não pode deixar de se entender que, em face da matéria de facto assente e provada, corroborada pela actuação processual da 2ª r., conforme se relevou nos n°s 3.4 e 3.5 antecedentes, que aqui se dão por reproduzidos, esta última interveio activamente nas negociações estabelecidas com o a. e perante ele fez declarações e assumiu compromissos, manifestando sentir-se, também ela, vinculada a vender a moradia sub judice ao a..
12ª. Ao ter inviabilizado a celebração da escritura de compra e venda em tempo razoável por facto que lhe era imputável, apesar de repetidamente afirmar que iria tomar as diligências necessárias ao preenchimento do requisito formal em falta, a 2a r. tornou-se, com a 1a r., responsável pelo não cumprimento culposo e definitivo do acordo celebrado com o a..
13ª. A correcta apreciação dos depoimentos das testemunhas Gisela ……., António…… Almeida, António Ferreira……… e Maria ………, que depuseram com isenção e demonstraram directo e completo conhecimento dos factos, imporia, como se demonstrou nos n°s 3.9 a 3.14 antecedentes, que aqui se dão por integralmente reproduzidos, a resposta afirmativa, e não negativa ou restritiva, aos quesitos 30, 31 e 32.
14ª. A correcta apreciação dos factos contidos nas respostas aos quesitos 27, 30, 31 e 32 (devidamente rectificadas), importaria a respectiva qualificação como integrando verdadeiras lesões na esfera jurídica do a., isto é, como danos não patrimoniais sofridos pelo a. e revestidos de gravidade suficiente, avaliada à luz de critérios objectivos, para merecerem a tutela do direito, e não «meros transtornos e incómodos» como se consignou no acórdão recdo..
15ª. E, assim sendo, deveria ter sido reconhecido ao a. o direito a ser ressarcido pelos referidos danos não patrimoniais infligidos pelas rr., mais devendo os mesmos ser avaliados em €10.000,00, conforme pedido pelo a..
16ª. Ao condenar o a. a suportar 2/3 das custas, o Tribunal a quo violou o disposto no art. 446°, n° 2 do CPCv”.
2) A Ré/Apelante DONZÍLIA:
“a) o caso dos autos configura uma situação típica integrada na previsão do disposto no art 289° do Cod Civil, sendo a sua consequência única a restituição do prestado, que nunca se colocou em causa;
b) não estando reunidos os pressupostos de abuso de direito, legitimadores da chamada á colação do art 227° do Cod Civil;
c) mesmo que se entenda não haver apenas lugar á restituição do prestado, nunca poderá ser ponderada a possibilidade de incluir o pagamento de honorários do mandatário da parte contraria, pois que tal apenas é susceptível de ser accionado no caso extraordinário do art. 457, n° 1, do Cod Proc. Civil, o qual não é sequer equacionado no caso vertente;
d) revelando-se, assim, salvo melhor opinião, violados os comandos legais supra assinalados.
Termos em que deve o presente recurso ser julgado procedente, revogando-se a sentença recorrida na parte impugnada e mantendo-se no que concerne á restituição da quantia paga pelo recorrido- A recorrente, com as legais consequências, por ser de
JUSTIÇA!”
Não houve contra-alegações.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
O OBJECTO DOS RECURSOS
Como se sabe, é pelas conclusões com que o recorrente remata a sua alegação (aí indicando, de forma sintéctica, os fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão recorrida: art. 690º, nº 1, do C.P.C.) que se determina o âmbito de intervenção do tribunal ad quem [1] [2] .
Efectivamente, muito embora, na falta de especificação logo no requerimento de interposição, o recurso abranja tudo o que na parte dispositiva da sentença for desfavorável ao recorrente (art. 684º, nº 2, do C.P.C.), esse objecto, assim delimitado, pode vir a ser restringido (expressa ou tacitamente) nas conclusões da alegação (nº 3 do mesmo art. 684º) [3] [4] .
Por isso, todas as questões de mérito que tenham sido objecto de julgamento na sentença recorrida e que não sejam abordadas nas conclusões da alegação do recorrente, mostrando-se objectiva e materialmente excluídas dessas conclusões, têm de se considerar decididas e arrumadas, não podendo delas conhecer o tribunal de recurso.
A) A APELAÇÃO DO AUTOR.
No caso sub judice, emerge das conclusões da alegação de recurso apresentada pelo Autor ora Apelante que o objecto do respectivo recurso está circunscrito às questões de saber:
2) Se, em face do próprio texto do identificado documento, da matéria de facto assente por acordo das partes e da correcta interpretação de um e outra nos termos supra expostos, o acordo concluído entre o Autor e a 1º Ré e reduzido a escrito no aludido documento configura antes um verdadeiro contrato-promessa unilateral de compra e venda;
3) Se tal contrato-promessa unilateral de compra e venda é perfeitamente válido, do ponto de vista formal, porquanto observa a forma escrita exigida como requisito de validade de uma promessa de venda de bens imóveis no art. 410°, n° 2, do Código Civil - já que se encontra assinado pela parte que por ele se vincula (a promitente-vendedora) -, sendo irrelevante a falta de reconhecimento presencial da assinatura da promitente vendedora exigida pelo art. 410°, n° 3, do CCv, uma vez que essa falta não pode, in casu, ser aproveitada pela subscritora, desde logo, porque ela não a invocou, nem tão pouco se provou que a ausência daquele reconhecimento fosse imputável ao Autor;
4) Se a importância que o Autor entregou à 1ª Ré em 21 de Agosto de 2002 (15.000 euros) deve ser qualificada como sinal, quer por estar assente nos autos que tal quantia foi entregue a título de princípio de pagamento do preço, quer porque não foi ilidida a presunção estabelecida no art. 441° do Cód. Civil;
5) Se a 1ª Ré incumpriu, culposa e definitivamente, o referido contrato-promessa de compra e venda unilateral concluído entre ela e o Autor, pelo que este, além do direito à resolução do contrato, tem, nos termos do art. 442°, n° 2, do Código Civil, direito a receber em dobro o sinal entregue;
6) Se a 2ª Ré (a sociedade “EGÓ……. LDA.”) interveio activamente nas negociações estabelecidas com o Autor e perante ele fez declarações e assumiu compromissos, manifestando sentir-se, também ela, vinculada a vender a aludida moradia ao Autor, pelo que, ao ter inviabilizado a celebração da escritura de compra e venda em tempo razoável por facto que lhe era imputável, apesar de repetidamente afirmar que iria tomar as diligências necessárias ao preenchimento do requisito formal em falta, ela tornou-se co-responsável, com a 1ª Ré, pelo não cumprimento culposo e definitivo do acordo celebrado com o Autor;
7) Se o tribunal “a quo” incorreu em erro na apreciação das provas ao considerar não provados os factos indagados nos Quesitos 30º, 31º e 32º da base instrutória;
8) Se, uma vez considerados integralmente provados os factos indagados nos Quesitos 30º, 31º e 32º da base instrutória, não pode deixar de se reconhecer ao Autor o direito a ser ressarcido pelos danos não patrimoniais consubstanciados nesses factos, devendo a indemnização respectiva ser fixada em €10.000,00 (como for ele peticionado);
9) Se, de qualquer modo, a sentença recorrida, ao condenar o Autor a suportar 2/3 das custas da acção, violou o disposto no art. 446°, n° 2 do CPC, por isso que a referida condenação pressupõe que a 1ª Ré apenas teria decaído, quanto aos pedidos formulados pelo Autor, na proporção de 1/3 dos mesmos, sendo certo, todavia, que o Autor obteve vencimento quanto à totalidade do pedido subsidiário formulado, com excepção do pedido de indemnização por danos não patrimoniais, o que, seguramente, corresponde a um vencimento de mais de 1/3.
B) A APELAÇÃO DA RÉ DONZÍLIA.
No caso sub judice, emerge das conclusões da alegação de recurso apresentada pela 1ª Ré (ora Apelante) que o objecto do respectivo recurso está circunscrito a duas questões:
1) a de saber se a nulidade, por falta de forma, do contrato-promessa de compra e venda concluído entre o Autor e a 1ª Ré apenas consequencia, nos termos do artigo 289º do Código Civil, a restituição da quantia de 15.000 euros entregue pelo primeiro à segunda, não sendo caso de indemnização por responsabilidade pré-contratual, ex vi do artigo 227º do mesmo diploma;
2) a de saber se, mesmo que se entenda não haver apenas lugar á restituição do prestado, nunca poderá ser incluído na indemnização a arbitrar o pagamento dos honorários do mandatário da parte contrária, pois tal apenas é susceptível de ser accionado no caso extraordinário do art. 457, n° 1, do Cod Proc. Civil, o qual não é sequer equacionado no caso vertente.
MATÉRIA DE FACTO
Factos Considerados Provados na 1ª Instância:
A sentença recorrida elenca como provados os seguintes factos:
1) Em Julho de 2002 o Autor tomou conhecimento, através do encarregado da manutenção de duas moradias do Aldeamento do ……., local onde costuma passar as férias com a sua família, que estava à venda uma das moradias do referido Aldeamento, a moradia, designada por lote 28, que corresponde ao prédio urbano composto por cave com 2 divisões, 2 casas de banho, vestíbulo, saleta e terraço coberto e rés do chão com 1 divisão, cozinha, casa de banho, vestíbulo e garagem, freguesia de Porches, concelho de Lagoa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lagoa sob o n° 867 e inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo 1452;
2) Em 21.08.2002, o Autor acordou com a lª Ré, representada por mandatário, que a 1ª Ré iria vender ao Autor, ou a quem este indicasse, pelo preço de 270.000 €, a moradia n° 28 do Aldeamento do ……., em escritura a realizar no decurso do mês de Setembro de 2002, tendo sido elaborado o documento junto com a petição de arresto sob o n° 1, cujo teor aqui se dá por reproduzido. No preço acordado incluía-se a aquisição dos bens móveis existentes na moradia n° 28 e seguidamente especificados: esquentador, frigorífico, vários apliques, as máquinas de lavar e duas camas em ferro;
3) Para esse efeito, e a título de princípio de pagamento, o Autor emitiu e entregou à 1ª Ré o cheque n° 9758484497, emitido em 21 de Agosto de 2002, no valor de 15.000 €;
4) Como as partes pretendiam celebrar de imediato o negócio e o Autor tinha disponibilidade financeira para tanto, o referido Advogado propôs a elaboração imediata de uma procuração irrevogável a favor do Autor, contra a entrega do preço total – 270.000 €;
5) O que o Autor recusou;
6) O prédio referido em 1) estava, à data referida em 2), registado em nome da lª Ré;
7) Nas finanças o prédio estava em nome da 2ª Ré;
8) Nos registos da referida repartição de finanças a 2ª Ré já constava como devedora da quantia de 1.200 € a que acresciam juros de mora, a título de contribuições autárquicas devidas e não pagas relativas à moradia;
9) Na planta entregue ao Autor a sala de estar teria a largura de 3,50 m e o exterior, do lado sul, media 7,05 m;
10) Alegando diferenças de áreas entre a planta e a realidade e entre os lotes 28 e 29, o Autor propôs-se comprar a moradia n° 29, pagando a diferença para mais, ou, em alternativa,
11) Que fosse reduzido o preço da moradia n° 28, cuja compra havia ajustado com a 1ª Ré, na proporção da diferença encontrada entre os metros quadrados constantes da planta fornecida e a área efectiva total da moradia, menos 5 m2 aproximadamente, não incluindo a diferença, também para menos, na área do jardim que se situa defronte da casa, que também seria menor, na respectiva proporção;
12) Face ao facto de nas finanças a 2ª Ré aparecer como devedora da quantia de 1.200 € a título de contribuições autárquicas não pagas relativas à mesma moradia e ao facto de considerar existir uma desconformidade entre as áreas constantes da planta fornecida e as áreas reais medidas, o Autor solicitou, o que foi aceite, uma nova reunião, no escritório do referido Advogado, para o dia 19 de Setembro às 18h 30m com a presença deste e da 1ª Ré, para cabal esclarecimento daquelas questões;
13) Quanto ao facto de a moradia se encontrar inscrita na Repartição de Finanças em nome da 2ª Ré, o referido Advogado explicou ao Autor que, efectivamente, tinha sido celebrada uma escritura de compra e venda entre a 1ª Ré e a 2ª Ré, em 1994, que, no entanto, não tinha sido registada;
14) Consequentemente, o referido Advogado propôs resolver o assunto de uma das seguintes formas: ou se anulava a escritura celebrada-em 1994 entre a 1ª e 2ª Rés, ou se registava a compra da moradia pela 2ª Ré, outorgando-se a escritura de venda ao Autor depois da regularização da situação registral;
15) Dado o longo período de tempo decorrido desde a venda da moradia da 1ª Ré à 2ª Ré (8 anos), o Autor, até porque a venda já era conhecida da Administração Tributária, considerou despropositada a primeira hipótese e prudente a segunda;
16) Foi, por isso, logo combinado que a escritura se celebraria no dia 2 de Outubro de 2002, altura em que, segundo o referido Advogado, se previa a documentação estar pronta e acordado que a documentação seria entregue ao Autor com, pelo menos, três dias de antecedência e que seria este a marcar a escritura;
17) Em virtude de não ter sido contactado pelas Rés ou pelo Advogado e no limite do tempo útil para entregar a documentação no Cartório Notarial o Autor, no dia 27 de Setembro de 2002, contactou o referido Advogado das Rés e perante a informação de que a documentação ainda não estava "pronta", o Autor desmarcou a escritura já por si marcada para dia 2 de Outubro no 26° Cartório Notarial de Lisboa;
18) A 2ª Ré mantinha um capital social inferior ao mínimo legal e não tinha procedido à redenominação para euros do mesmo;
19) Em 5.11.2002, o Autor solicitou às Rés a documentação referida no art. 50° da p.i.;
20) No dia 8 de Novembro de 2002 o Autor recebeu das Rés:
- certidão da conservatória do registo predial com inscrição a favor da 2ª Ré, cujo pedido só dera entrada em 11.10.02, conforme inscrição G2 Ap. 20/111002; - certidão de teor matricial
- certidão da conservatória do registo comercial da 2ª Ré, não actualizada,
- escritura de compra e venda celebrada em 1994 entre a l a Ré e a 2a Ré;
21) Através da documentação recebida o Autor constatou que continuava a não constar da certidão da conservatória do registo comercial o registo da redenominação do capital social em euros e que a 2ª Ré não tinha, sequer, actualizado o seu capital social para o mínimo legal exigido, nem lhe havia sido enviada cópia de tais registos terem sido apresentados;
22) O Autor de imediato deu disso conhecimento às Rés que, então, lhe comunicaram que o 22° Cartório Notarial de Lisboa aceitaria realizar a escritura pública de compra e venda, desde que a mesma fosse instruída com o pedido de registo de aumento de capital para o mínimo legal e com a acta que o deliberara, assim como a respectiva redenominação;
23) As Rés informaram o Autor de que iriam requerer o pedido de registo de aumento do capital social e de registo de redenominação do mesmo com urgência;
24) O Autor pediu, então, que logo que aquele pedido de registo fosse apresentado lhe fosse enviada cópia do mesmo, para que ele pudesse proceder à liquidação e pagamento da SISA;
25) Apesar das promessas feitas de que a referida cópia dos pedidos de registo iria ser enviada ao Autor, designadamente, no dia 25 de Novembro de 2002, tal não aconteceu;
26) Perante as insistências do Autor, no dia 2 de Janeiro de 2003, este recebeu a informação que, afinal, a Notária do 22° Cartório Notarial não aceitava realizar a escritura de compra e venda sem que a 2ª Ré tivesse actualizado e redenominado o seu capital social;
27) O que mais uma vez foi dito que ia ser pedido com urgência;
28) Em 6.03.2003 o Autor promoveu a notificação judicial avulsa da 1ª Ré, a qual só foi efectuada meses mais tarde;
29) A gerente da 2ª Ré, e filha da 1ª, acusou o Autor de a venda não lhe ter sido efectuada por culpa deste e que ela só faria aquilo que a sua mãe lhe dissesse para fazer;
30) A 2ª Ré nunca notificou o Autor para comparecer em qualquer cartório para outorgar a escritura pública de venda;
31) Foi a 1ª Ré que se apresentou perante o Autor como sendo a proprietária da moradia referida em 1);
32) O mandatário das Rés, aquando do acordo referido em 2) afirmou que um mês era o tempo suficiente e necessário para se preparar a documentação para a outorga da escritura de compra e venda;
33) Na realidade a moradia n° 28 só tinha 3,29 m de largura e no exterior, do lado sul, só tinha 6,79 m;
34) Em 19.09.02, o Autor e o advogado da Ré acordaram que por causa da diferença de áreas, seriam reduzidos 5.000 € ao preço da compra;
35) Durante o mês de Outubro o Autor tentou contactar o Advogado da 1ª Ré, ou esta, e quando o conseguiu foi informado pela 1ª Ré que ela nada tinha a dizer-lhe e que deveria contratar um advogado;
36) O Autor solicitou então a intervenção de um Advogado, pedindo-lhe que, com a maior brevidade possível, entrasse em contacto com o colega e desbloqueasse o assunto, para que se concretizasse a compra da moradia;
37) No entanto, no dia 4 de Novembro de 2002 o Autor foi informado que a escritura de compra e venda entre ele e a 2ª Ré poderia ser outorgada no dia 12 seguinte, no 22° Cartório Notarial de Lisboa, cartório onde a 2ª Ré teria todos os seus elementos arquivados, prescindindo a Notária desse Cartório do aumento do capital para o mínimo legal e do registo definitivo da redenominação do capital social em euros;
38) Em meados de Janeiro de 2003 o advogado do Autor comunicou ao advogado das Rés que o Autor só esperaria até ao final desse mês pela realização da escritura pública de compra;
39) O Autor planeara adquirir aquela moradia para nela vir a passar as férias de Páscoa e de Verão do ano de 2003, bem como fins-de-semana;
40) O advogado das Rés comunicou ao advogado do Autor que não lhes seria possível outorgar a escritura de compra e venda até ao dia 31 de Janeiro porque a certidão comprovativa do registo do aumento e redenominação do capital social da 2ª Ré só estaria disponível na semana de 10 a 14 de Fevereiro de 2003;
41) O Autor acedeu, por insistência do seu advogado, a outorgar a escritura até 14 de Fevereiro de 2003;
42) Para 4 de Fevereiro de 2003 foi marcada uma reunião no escritório do advogado do Autor, a fim de as partes e advogados verificarem em conjunto todos os documentos necessários à outorga da escritura;
43) No dia 4 de Fevereiro de 2003 as Rés e o seu Advogado faltaram à reunião, sem qualquer aviso prévio;
44) O Autor e o seu advogado esperaram mais de hora e meia e fizeram várias tentativas de contacto telefónico e por fax com o escritório do advogado das Rés, sem êxito;
45) Por isso, logo no dia 5 de Fevereiro o Autor escreveu à lª Ré o documento que se juntou como doc. n° 9 com a petição de arresto;
46) Dá-se por reproduzido o que consta do documento de fls. 58 dos autos de arresto (doc. 9 junto com a p.i.);
47) Apesar da carta ter sido expedida para a residência da 1ª Ré, veio devolvida por não ter sido reclamada;
48) O Autor teve despesas com deslocações ao Algarve, com obtenção de documentos, com advogados (8.244,75 €) e perdeu a remuneração da taxa de juro para depósitos a prazo por ter tido disponível desde 1 de Setembro de 2002 até 19 de Fevereiro de 2003, um saldo médio na sua conta à ordem superior a 270.000 €;
49) O Autor, porque contava adquirir a moradia n° 28 no mês de Setembro de 2002, contactou o seu banco, Barcklays Bank, Plc. , no sentido de disponibilizar (passar para a sua conta à ordem), com vista à utilização imediata e assim que necessário, a quantia de 270.000 Euros, que se encontrava depositada em conta a prazo;
50) O juro que o Autor auferia anualmente era de 3%, pelo que, ao dar ordem de disponibilidade imediata o Autor passou a poder movimentar livremente aquela quantia, mas perdeu o respectivo juro remuneratório;
51) O local onde fica a moradia é onde a família passa férias já há longos anos e onde são pessoas conhecidas;
52) O Autor tinha criado fortes expectativas de vir a adquirir, num local que lhe apraz e onde habitualmente passa as suas férias com a família, uma casa, tendo-lhe a frustração dessa expectativa causado um grande estado de irritabilidade;
53) O Autor ocupou grande parte do seu tempo de férias do ano de 2003 com este caso, privando-se do convívio dos seus;
54) Em Dezembro de 2002, a lª Ré e a sua filha contactaram um médico de nacionalidade alemã, Christoph ……, para confirmar o interesse daquele na compra da moradia n° 28 do Aldeamento do …….
O MÉRITO DOS RECURSOS
A) A APELAÇÃO DO AUTOR.
1) SE O DOCUMENTO PARTICULAR SUBSCRITO PELA RÉ DONZÍLIA EM 22 DE AGOSTO DE 2002 (DATA EM QUE O AUTOR LHE ENTREGOU A QUANTIA DE 15.000 EUROS) NÃO CONFIGURA UM MERO RECIBO, MAS ANTES UM VERDADEIRO CONTRATO-PROMESSA UNILATERAL DE COMPRA E VENDA.
A sentença ora sob censura julgou improcedente o pedido formulado, a título principal, pelo Autor (ora Apelante) – declaração do incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda alegadamente celebrado entre ele e as Rés e condenação das Rés a entregar-lhe o dobro (trinta mil euros) da quantia (quinze mil euros) por ele entregue a título de princípio de pagamento – com base no seguinte argumentário:
“Conforme a definição do Prof. Antunes Varela (Das Obrigações em Geral, vol. I, 4a ed., p. 264) "o contrato promessa é a convenção pela qual ambas as partes, ou apenas uma delas, se obrigam, dentro de certo prazo ou verificados certos pressupostos, a celebrar determinado contrato".
A regulamentação do contrato promessa está prevista nos arts. 410° ss do Cód. Civil.
Nos termos do n° 1 do art. 410º do Cód. Civil, "à convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato promessa"; mas estabelece o n° 2 que "porém, a promessa respeitante à celebração de um contrato- para o qual a lei exija documento, quer autêntico, quer particular, só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato promessa seja unilateral ou bilateral"; e acrescenta o n° 3 que "no caso de promessa relativa à celebração de contrato oneroso de- transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o documento referido no número anterior deve conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a certificação, pelo notário, da existência da licença respectiva de utilização ou de construção; contudo o contraente que promete transmitir ou constituir o direito só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte".
Assim, de acordo com o normativo referido, e porque em causa está a celebração do contrato de compra e venda, para o qual a lei exige documento autêntico – celebração de escritura pública – a promessa só tem valor legal se constar de documento assinado pela parte que se vincula (n° 2). É certo que sempre que esteja em causa um contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, como é o caso dos autos, o documento onde conste a promessa deve conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente e a certificação, pelo notário, da existência da respectiva- licença de utilização (n° 3), mas a inexistência destes requisitos não foi invocada pelas Rés, como teria que ser, em alegação de que a falta dos mesmos tinha sido culposarnente causada pela outra parte (ainda o n° 3) – aliás, as Rés defendem que não foi celebrado qualquer contrato promessa. De qualquer forma, a promessa, a existir, teria sempre que constar-de documento escrito, em conformidade com o estipulado no já citado n° 2 do art. 410°.
Analisemos, então o documento escrito que, de acordo com a tese do Autor, titula o contrato promessa celebrado entre as partes e que é o doc. de fls. 36 da petição de arresto, o qual diz, textualmente, o seguinte "o cheque em verso foi emitido como princípio de pagamento da venda que irá ser efectuada ao seu emissor, ou a quem este indicar, da moradia n° 28 do Aldeamento do Levante, pelo preço de 270.000 €, em escritura a realizar no decurso do mês de Setembro do corrente ano e foi por mim recebido na presente data Lisboa, 21 de Agosto de 2002" – está assinado-pela 1a Ré.
Ora salvo o devido respeito por opinião contrária, o documento em causa não pode ser considerado uma promessa unilateral de venda. Mesmo que se entenda que do documento constam as condições essenciais da venda (objecto e preço), falta o primeiro e principal pressuposto: a promessa de celebração do contrato ("F, proprietário de x, declara que venderá a F...”). Repare-se que em lado algum a 1ª Ré, que é quem assina o documento, se obriga a celebrar o contrato, limitando-se a dizer "venda que irá ser efectuada", sem dizer por quem e muito menos que é por ela própria. A única coisa que a 1ª Ré assume é o facto de ter recebido o cheque emitido como princípio de pagamento, mas tal é manifestamente insuficiente para podermos concluir que estamos perante uma promessa unilateral de venda.
Assim, o documento em questão não tem mais valor que um recibo – um recibo exarado em termos mais completos do que seria necessário mas, ainda assim, um recibo.”
Quid juris ?
Ora este diploma instituiu, quanto à forma do contrato-promessa, dois regimes: um regime geral (aplicável à generalidade dos contratos-promessas) e um regime próprio de certos contratos-promessas (os relativos à celebração de contratos onerosos de transmissão ou de constituição de direitos reais sobre edifícios, ou suas fracções autónomas, construídos, em fase de construção ou apenas projectados).
No caso sub judice, o contrato-promessa pretensamente celebrado entre o Autor e a Ré DONZÍLIA tinha por objecto imediato a celebração dum contrato de compra e venda sobre uma vivenda, isto é, sobre um edifício já construído. O regime aplicável ao mesmo, em matéria de forma, é, portanto, não o regime geral vigente para a generalidade dos contratos-promessa, mas o regime específico previsto no nº 3 do art. 410º do Código Civil (na redacção introduzida pelo cit. Dec-Lei nº 379/86).
Ora, relativamente às promessas submetidas a este regime específico, o cit. nº 3 do art. 410º do Cód. Civil impõe uma forma agravada: o documento escrito que consubstancia o contrato-promessa tem de conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes (consoante se trate de promessa monovinculante ou bivinculante) e a certificação, pelo notário, da existência da respectiva licença de utilização ou de construção.
«As exigências do reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e da certificação da licença de utilização ou de construção do edifício intentam, numa primeira linha, a protecção dos meros particulares adquirentes de direitos reais sobre edifícios ou fracções autónomas destes» [5] . «É uma disciplina que se reconduz ao âmbito do direito de defesa do consumidor» [6] . «Isto significa (...) que o legislador, em face dos abusos contratuais, das imoralidades e das injustiças de que eram vítimas na conjuntura económica (caracterizada pela inflação e construção clandestina) os promitentes-compradores de edifícios, veio em auxílio e defesa desta categoria de contratantes particularmente vulnerável, instituindo um controlo notarial - controlo exigente, a requerer reconhecimento presencial (e não por mera semelhança) das assinaturas e certificação no documento, que titula o contrato, da existência de licença de construção ou utilização do edifício -, por julgar os promitentes-adquirentes impreparados e (mais ou menos) incapazes de sozinhos defenderem satisfatória e convenientemente os seus interesses» [7] . «Mas, enquanto a finalidade do reconhecimento presencial se esgota aí, o escopo da referida certificação do notário vai mais longe: trata-se, ainda, posto que lateralmente, da protecção do interesse público que reclama o combate à construção clandestina» [8] . «Teve-se em vista, sobretudo, estabelecer um controlo notarial destinado a evitar a negociação de edificações clandestinas, para protecção dos futuros adquirentes» [9] . «Mas também se encontra aqui uma afloração do interesse público de combate à construção clandestina» [10] .
Porém, no caso dos autos, o documento particular que (alegadamente) consubstancia o contrato-promessa celebrado entre o Autor e a Ré DONZÍLIA não contém o reconhecimento presencial da assinatura nele aposta por esta última, nem a certificação pelo Notário da existência de licença de construção do imóvel. Quid juris ?
Na doutrina, é unânime o entendimento segundo o qual a omissão de qualquer dos requisitos formais prescritos pelo nº 3 do art. 410º do Cód. Civil produz a nulidade do contrato-promessa, por inobservância dos requisitos de forma prescritos na lei (art. 220º do Cód. Civil) [11] .
Também a jurisprudência tem entendido, pacificamente, que o reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes e a certificação da existência de licença de construção ou habitação constituem formalidades ad substantiam, cuja falta implica nulidade [12] .
Trata-se, porém, duma nulidade mista ou atípica, que se afasta do regime geral da nulidade (consagrado no art. 286º do Código Civil) quanto à legitimidade (activa) para a sua arguição: o direito de invocar a invalidade correspondente à omissão das formalidades prescritas no cit. nº 3 do art. 410º é, em princípio, reservado ao destinatário da protecção - o beneficiário da promessa de transmissão ou constituição do direito real sobre edifício; o promitente da transmissão ou constituição do direito real não pode, em princípio, arguir tal invalidade, porque a lei o presume culpado da omissão dos aludidos requisitos de forma e, por isso, entende que ele não deve poder prevalecer-se duma disposição de protecção da outra parte [13] .
Isto em princípio, pois a parte final do cit. nº 3 do art. 410º do Cód. Civil (na redacção introduzida pelo DL. nº 379/86) permite ao promitente-vendedor invocar a omissão dos referidos requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte: «identificada a falta de empenhamento ou de cuidado do promitente-comprador como causa adequada da omissão, pode a nulidade dela consequente ser então procedentemente arguída pelo promitente-vendedor» [14] .
Neste ponto, o Decreto-Lei nº 379/86 veio mesmo alargar os termos em que o promitente-vendedor pode invocar a nulidade do contrato, por falta dos requisitos de forma exigidos pelo nº 3 do art. 410º do Cód. Civil, perante o promitente-comprador.
Com efeito, na versão resultante do Decreto-Lei nº 236/80, «o promitente-vendedor, para poder invocar a falta do reconhecimento presencial de uma das assinaturas ou de ambas elas ou a falta de menção, no reconhecimento, da existência da licença camarária, e a consequente nulidade do contrato, tinha que alegar e provar que a falta fora directamente (sic !) causada pelo promitente-comprador» [15] . Doravante, na versão resultante do Decreto-Lei nº 379/86, «bastar-lhe-á alegar e provar que a falta foi culposamente provocada pela contraparte» [16] .
«Dos termos em que a emenda se processou parece depreender-se que o legislador interpretou o termo directamente, usado na primitiva redacção da disposição legal, como sinónimo de dolosamente (e com dolo directo) e pretendeu alargar a legitimidade (activa) do promitente-vendedor para arguir a nulidade da promessa perante o promitente-comprador aos casos em que a omissão dos requisitos provenha de mera culpa ou negligência deste último» [17] [18] .
Porém, no caso dos autos, a putativa promitente-vendedora (a ora Ré DONZÍLIA) não invocou, na sua contestação, um só facto concreto tendente a demonstrar que as omissões, no documento particular que (alegadamente) titula o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre ela e o Autor, do reconhecimento presencial da assinatura nele aposta por ela mesma, bem como da certificação notarial da existência de licença de construção do imóvel, se teriam ficado a dever exclusivamente ao Autor/Apelante.
Pelo seu lado, o Autor/Apelante - o putativo beneficiário da promessa de transmissão ou constituição do direito real sobre edifício –, tendo embora legitimidade para o fazer (e não carecendo para tanto de demonstrar que a omissão de tais requisitos seria imputável à promitente-vendedora), não arguiu (nos seus articulados) a invalidade correspondente à omissão das formalidades prescritas no cit. nº 3 do art. 410º.
Tratando-se – como se trata – duma invalidade mista ou atípica, que se afasta do regime geral da nulidade (consagrado no art. 286º do Código Civil) quanto à legitimidade (activa) para a sua arguição, o tribunal não podia dela conhecer oficiosamente, «pois não estão em causa interesses gerais da sociedade e do comércio jurídico, mas tão só interesses do promitente-comprador, a merecer, na óptica legislativa, protecção – protecção que, embora sub specie de «classe social» ou categoria contratual, não deixa de ser particular e individual» [19] .
Simplesmente, porque de modo algum se pode assimilar à omissão do reconhecimento (presencial) das assinaturas a falta das próprias assinaturas, «pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal a nulidade proveniente da falta de assinatura do promitente-comprador em contrato-promessa bilateral, não lhe sendo aplicável o disposto no nº 3 do art. 410º do Código Civil» [20] . Dito doutro modo e mais explicitamente: enquanto a invalidade prevista no nº 3 do cit. art. 410º não pode ser conhecida nem declarada oficiosamente pelo tribunal, outro tanto não sucede com a preterição do requisito de forma imposto pelo nº 2 do mesmo preceito.
O tribunal “a quo” não estava, portanto, impedido de conhecer e declarar oficiosamente a nulidade do contrato-promessa alegadamente concluído entre o Autor e a Ré DONZÍLIA, em 21 de Agosto de 2002, proveniente da circunstância de o documento particular no qual – segundo o Autor – ficou reduzido a escrito esse contrato-promessa não se mostrar assinado pelo putativo promitente-comprador, contendo apenas a assinatura da prtensa promitente-vendedora (a Ré DONZÍLIA).
No caso dos autos, porém, o tribunal “a quo” não chegou propriamente a declarar “ex officio” a nulidade formal do contrato-promessa alegadamente concluído entre o Autor e a 1ª Ré, por o documento em questão não conter a assinatura do putativo promitente-comprador: segundo a sentença recorrida, o documento escrito que, na tese do Autor, titula o contrato promessa celebrado entre as partes (junto a fls. 36 da petição do arresto de que a presente acção constitui o processo principal) não passaria afinal dum simples recibo.
Isto porque dos seus termos não resultaria sequer que a parte que o subscreve (a Ré DONZÍLIA) assumia a obrigação de celebrar com o Autor um contrato definitivo de compra e venda. Muito embora a subscritora declare, em tal documento, que recebeu de outrém (do emitente do cheque, ou seja, do aqui Autor/Apelante) determinada quantia pecuniária (15.000 euros), “como princípio de pagamento da venda que irá ser efectuada ao seu emissor, ou a quem este indicar, da moradia n° 28 do Aldeamento do Levante, pelo preço de 270.000 €, em escritura a realizar no decurso do mês de Setembro do corrente ano” (sic), ela não declara explicitamente, no mesmo documento, que será ela própria a fazer essa venda.
Por isso, aos olhos do tribunal “a quo”, embora constem do documento em causa as condições essenciais da venda (objecto e preço), falta o primeiro e principal pressuposto: a promessa de celebração do contrato ("F, proprietário de x, declara que venderá a F...”). De modo que tal documento seria insuficiente para configurar uma promessa unilateral de venda dum imóvel, possuindo apenas o valor dum simples recibo, isto é, dum documento de quitação.
Quid juris ?
Na jurisprudência, tende a prevalecer o entendimento segundo o qual «o recibo de sinal é insuficiente para consubstanciar um contrato-promessa de compra e venda» [21] [22] [23] [24] .
Todavia – como certeiramente adverte INOCÊNCIO GALVÃO TELLES [25] -, «o recibo, subscrito pelo promitente-vendedor, além de constituir prova do pagamento, documenta suficientemente a sua declaração de vontade de se obrigar a vender (cfr. art. 217º, nº 2 [do Código Civil]), mas [já] não a da outra parte de se obrigar a comprar» [26] .
Acresce que «o que é essencial no contrato-promessa é a perfeita identificação daquilo que é objecto do negócio, a indicação de quem compra e de quem vende e o preço correspondente, constituindo estipulações acessórias todos os demais elementos daquele contrato» [27] [28] .
Daí que, no caso dos autos, constando inequivocamente do documento subscrito em 21/8/2002 pela ora Ré DONZÍLIA a perfeita identificação do imóvel objecto da transacção (a moradia n° 28 do Aldeamento do Levante), a indicação da identidade do comprador (o emitente do cheque anexo a tal documento - o Autor ora Apelante – ou quem este viesse a indicar) e o preço correspondente a tal transacção (270.000 €), a mera circunstância de o documento não explicitar categoricamente que a entidade vendedora seria a subscritora do mesmo (a ora Ré DONZÍLIA) não é suficiente – contrariamente ao que foi entendido na sentença ora recorrida – para se dever entender que o documento em questão não documenta suficientemente a vontade da sua subscritora de se obrigar a vender o imóvel em causa. Tanto mais que, no caso sub judice, está provado documentalmente que o prédio referido no documento em questão estava, à data de 21 de Agosto de 2002, registado em nome da lª Ré.
Em conclusão: o documento particular subscrito pela ora Ré DONZÍLIA, em 21 de Agosto de 2002, além de constituir prova do pagamento que o Autor ora Apelante então lhe fez da quantia de 15.000 Euros, documenta suficientemente a vontade da sua subscritora de se obrigar a vender o imóvel em causa.
Tal documento não se reconduz, portanto, a um mero recibo ou quirógrafo, antes comprovando suficientemente a vontade da ora Ré DONZÍLIA de se obrigar a vender ao ora Autor/Apelante a moradia n° 28 do Aldeamento do Levante, pelo preço de 270.000 Euros.
Donde que a Apelação do Autor procede, ao menos quanto a esta questão.
Pelo seu lado, o Autor/Apelante - o putativo beneficiário da promessa de transmissão ou constituição do direito real sobre edifício –, tendo embora legitimidade para o fazer (e não carecendo para tanto de demonstrar que a omissão de tais requisitos seria imputável à promitente-vendedora), não arguiu (nos seus articulados) a invalidade correspondente à omissão das formalidades prescritas no cit. nº 3 do art. 410º.
Tratando-se – como se trata – duma invalidade mista ou atípica, que se afasta do regime geral da nulidade (consagrado no art. 286º do Código Civil) quanto à legitimidade (activa) para a sua arguição, o tribunal não podia dela conhecer oficiosamente, «pois não estão em causa interesses gerais da sociedade e do comércio jurídico, mas tão só interesses do promitente-comprador, a merecer, na óptica legislativa, protecção – protecção que, embora sub specie de «classe social» ou categoria contratual, não deixa de ser particular e individual» [19] .
Simplesmente, porque de modo algum se pode assimilar à omissão do reconhecimento (presencial) das assinaturas a falta das próprias assinaturas, «pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal a nulidade proveniente da falta de assinatura do promitente-comprador em contrato-promessa bilateral, não lhe sendo aplicável o disposto no nº 3 do art. 410º do Código Civil» [20] . Dito doutro modo e mais explicitamente: enquanto a invalidade prevista no nº 3 do cit. art. 410º não pode ser conhecida nem declarada oficiosamente pelo tribunal, outro tanto não sucede com a preterição do requisito de forma imposto pelo nº 2 do mesmo preceito.
O tribunal “a quo” não estava, portanto, impedido de conhecer e declarar oficiosamente a nulidade do contrato-promessa alegadamente concluído entre o Autor e a Ré DONZÍLIA, em 21 de Agosto de 2002, proveniente da circunstância de o documento particular no qual – segundo o Autor – ficou reduzido a escrito esse contrato-promessa não se mostrar assinado pelo putativo promitente-comprador, contendo apenas a assinatura da prtensa promitente-vendedora (a Ré DONZÍLIA).
No caso dos autos, porém, o tribunal “a quo” não chegou propriamente a declarar “ex officio” a nulidade formal do contrato-promessa alegadamente concluído entre o Autor e a 1ª Ré, por o documento em questão não conter a assinatura do putativo promitente-comprador: segundo a sentença recorrida, o documento escrito que, na tese do Autor, titula o contrato promessa celebrado entre as partes (junto a fls. 36 da petição do arresto de que a presente acção constitui o processo principal) não passaria afinal dum simples recibo.
Isto porque dos seus termos não resultaria sequer que a parte que o subscreve (a Ré DONZÍLIA) assumia a obrigação de celebrar com o Autor um contrato definitivo de compra e venda. Muito embora a subscritora declare, em tal documento, que recebeu de outrém (do emitente do cheque, ou seja, do aqui Autor/Apelante) determinada quantia pecuniária (15.000 euros), “como princípio de pagamento da venda que irá ser efectuada ao seu emissor, ou a quem este indicar, da moradia n° 28 do Aldeamento do Levante, pelo preço de 270.000 €, em escritura a realizar no decurso do mês de Setembro do corrente ano” (sic), ela não declara explicitamente, no mesmo documento, que será ela própria a fazer essa venda.
Por isso, aos olhos do tribunal “a quo”, embora constem do documento em causa as condições essenciais da venda (objecto e preço), falta o primeiro e principal pressuposto: a promessa de celebração do contrato ("F, proprietário de x, declara que venderá a F...”). De modo que tal documento seria insuficiente para configurar uma promessa unilateral de venda dum imóvel, possuindo apenas o valor dum simples recibo, isto é, dum documento de quitação.
Quid juris ?
Na jurisprudência, tende a prevalecer o entendimento segundo o qual «o recibo de sinal é insuficiente para consubstanciar um contrato-promessa de compra e venda» [21] [22] [23] [24] .
Todavia – como certeiramente adverte INOCÊNCIO GALVÃO TELLES [25] -, «o recibo, subscrito pelo promitente-vendedor, além de constituir prova do pagamento, documenta suficientemente a sua declaração de vontade de se obrigar a vender (cfr. art. 217º, nº 2 [do Código Civil]), mas [já] não a da outra parte de se obrigar a comprar» [26] .
Acresce que «o que é essencial no contrato-promessa é a perfeita identificação daquilo que é objecto do negócio, a indicação de quem compra e de quem vende e o preço correspondente, constituindo estipulações acessórias todos os demais elementos daquele contrato» [27] [28] .
Daí que, no caso dos autos, constando inequivocamente do documento subscrito em 21/8/2002 pela ora Ré DONZÍLIA a perfeita identificação do imóvel objecto da transacção (a moradia n° 28 do Aldeamento do Levante), a indicação da identidade do comprador (o emitente do cheque anexo a tal documento - o Autor ora Apelante – ou quem este viesse a indicar) e o preço correspondente a tal transacção (270.000 €), a mera circunstância de o documento não explicitar categoricamente que a entidade vendedora seria a subscritora do mesmo (a ora Ré DONZÍLIA) não é suficiente – contrariamente ao que foi entendido na sentença ora recorrida – para se dever entender que o documento em questão não documenta suficientemente a vontade da sua subscritora de se obrigar a vender o imóvel em causa. Tanto mais que, no caso sub judice, está provado documentalmente que o prédio referido no documento em questão estava, à data de 21 de Agosto de 2002, registado em nome da lª Ré.
Em conclusão: o documento particular subscrito pela ora Ré DONZÍLIA, em 21 de Agosto de 2002, além de constituir prova do pagamento que o Autor ora Apelante então lhe fez da quantia de 15.000 Euros, documenta suficientemente a vontade da sua subscritora de se obrigar a vender o imóvel em causa.
Tal documento não se reconduz, portanto, a um mero recibo ou quirógrafo, antes comprovando suficientemente a vontade da ora Ré DONZÍLIA de se obrigar a vender ao ora Autor/Apelante a moradia n° 28 do Aldeamento do Levante, pelo preço de 270.000 Euros.
Donde que a Apelação do Autor procede, ao menos quanto a esta questão.
2) A VALIDADE OU INVALIDADE, DO PONTO DE VISTA FORMAL, DA PROMESSA UNILATERAL DE VENDA CORPORIZADA NO DOCUMENTO PARTICULAR SUBSCRITO PELA RÉ DONZÍLIA EM 21 DE AGOSTO DE 2002.
Sustenta o Autor ora Apelante que a promessa unilateral de venda reduzida a escrito no documento particular subscrito pela Ré DONZÍLIA em 21 de Agosto de 2002 é válida, do ponto de vista formal, porquanto observa a forma escrita exigida como requisito de validade de uma promessa de venda de bens imóveis no art. 410°, n° 2, do Código Civil - já que tal documento se encontra assinado pela parte que por ele se vincula (a promitente-vendedora) -, sendo irrelevante a falta de reconhecimento presencial da assinatura da promitente vendedora exigida pelo nº 3 do mesmo art. 410°, uma vez que essa falta não pode, in casu, ser aproveitada pela subscritora, desde logo, porque ela não a invocou, nem tão pouco se provou que a ausência daquele reconhecimento fosse imputável ao Autor.
Quid juris ?
Como é sabido, embora o contrato-promessa esteja, quanto à forma, sujeito ao princípio da consensualidade estabelecido no art. 219º do Código Civil e, por isso, em regra, seja válido independentemente da observância de quaisquer formalidades, o nº 2 do cit. art. 410º introduz uma importante excepção a esta regra: se a lei exigir documento, quer autêntico quer particular, para o contrato prometido, exige-se que o contrato-promessa conste de “documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral”.
Apesar de a redacção originária deste art. 410º-2 falar apenas de “documento assinado pelos promitentes”, contemplando assim expressamente a promessa bilateral, consolidou-se, na doutrina e na jurisprudência, o entendimento segundo o qual, tratando-se de promessa unilateral (categoria de que se ocupava e continua a ocupar o art. 411º), bastava a assinatura da única parte que se vinculava a contratar, por só ela ser promitente e não haver razão para se exigir a assinatura do outro contratante, que continuava livre de celebrar ou não o contrato definitivo [29] .
Foi precisamente este entendimento que o Decreto-Lei nº 379/86, de 11 de Novembro, veio expressamente verter na própria letra do cit. nº 2 do art. 410º, através da fórmula “documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral ”.
Perante a actual redacção do preceito, é, doravante, inquestionável que, se o contrato-promessa for unilateral, só terá que ser assinado pelo promitente, apenas se exigindo a assinatura de ambos nos contratos-promessa bilaterais. Consequentemente, na promessa unilateral, «a manifestação da vontade da outra parte, ou seja, a concordância dada pelo credor da promessa (concordância necessária porque se trata de contrato e não de negócio unilateral), não tem de constar de escrito, podendo a sua prova fazer-se por qualquer meio admissível em direito» [30] .
O contrato-promessa é bilateral (ou sinalagmático) se ambas as partes se obrigam a celebrar o contrato definitivo; unilateral (ou não sinalagmático) se apenas uma das partes se obriga a essa celebração.
É, no entanto, objecto de controvérsia, pelo menos na doutrina, a solução a adoptar no caso de se tratar de uma promessa unilateral remunerada: pode acontecer que a parte que não assume a obrigação de contratar, assuma, todavia, outra ou outras obrigações, tipicamente a de remunerar o promitente, como compensação da vantagem ou benefício que este lhe proporciona. Há quem – como ANTUNES VARELA [31] e INOCÊNCIO GALVÃO TELLES [32] – considere que o contrato-promessa unilateral de venda acompanhado de “indemnização de imobilização” também necessita, para ser válido, da assinatura de ambas as partes, pelo que, se faltar a de uma delas, será aplicável ao caso, por analogia, a solução que da lei decorrer para a promessa bilateral ou recíproca de contratar que, devendo constar de documento (escrito) assinado por ambos os contraentes, esteja exarada em documento subscrito por um deles apenas.
Parece, todavia, que, numa tal hipótese, o documento apenas terá de ser assinado pela parte que assume a obrigação de contratar, uma vez que só em relação a esta obrigação se colocam as exigências de forma postas pelo cit. art. 410º-2. Isto porque «uma grande e fundamental diferença existe entre a obrigação de comprar e a obrigação de pagar (ou “indemnizar”) a imobilização do bem no património do promitente-comprador» [33] . «Esta não implica aquela e o beneficiário da promessa fica livre de comprar ou não, apenas devendo o preço de imobilização ou de indisponibilidade, se livremente optar pelo não exercício do seu direito creditório» [34] .
Outra questão igualmente muito controversa, tanto na doutrina como na jurisprudência, desde a entrada em vigor do Código Civil de 1966, é a de saber se o contrato-promessa bilateral, reduzido a escrito num documento assinado apenas por um dos promitentes, pode valer como promessa unilateral, permitindo assim a subsiustência da obrigação por parte de quem assinou o documento.
A doutrina e a jurisprudência dividiram-se a tal respeito, tendo sido preconizadas quatro teses:
a) a tese da transmutação automática desse contrato-promessa bilateral em promessa unilateral;
b) a tese da nulidade total do contrato;
c) a tese da conversão da promessa bilateral em promessa unilateral;
d) a tese da redução do contrato-promessa bilateral a um contrato-promessa unilateral.
Numa primeira fase, entre 1972 e 1977, a jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça abraçou a ideia de que, caso faltasse ao contrato-promessa bilateral a assinatura de uma das partes, ele valeria automaticamente como promessa unilateral [35] .
Numa segunda fase, iniciada a partir de 1977, o Supremo Tribunal de Justiça sufragou a tese da nulidade total do contrato, passando então a sustentar-se que a falta de assinatura de uma das partes é um elemento essencial para a forma do contrato-promessa bilateral e que, atenta a natureza sinalagmática deste contrato, a invalidade de uma das obrigações tem de afectar igualmente a outra, uma vez que o sinalagma genético não pode ser válido apenas em metade [36] . A esta luz, não se justificaria sequer ponderar quaisquer hipóteses de redução ou de conversão do contarto, já que a vontade das partes no sentido da aplicação destes institutos teria de ser inequivocamente demonstrada.
ANTUNES VARELA e INOCÊNCIO GALVÃO TELLES preconizaram a tese da conversão, estribados na ideia segundo a qual, «tendo as partes querido realizar uma promessa bilateral e não podendo o contrato valer como tal, por falta de assinatura (vinculativa) de um dos contraentes, a nulidade não podia deixar de ser total – e a única tábua de salvação capaz de salvar a derrocada total do acordo das partes era a conversão do negócio» [37] , sendo essencial, para o efeito, «que o contraente interessado alegasse e provasse os requisitos de cuja verificação depende, por força do preceituado no artigo 293º, o êxito da conversão» [38] . «O contrato-promessa celebrado é integralmente nulo, não se decompondo em parte válida e parte viciada, porque, uma vez que se trata de contrato bilateral, deveria estar documentado todo o acordo, como acordo sinalagmático, por a lei assim o exigir, não bastando ter-se documentado apenas o querer de um dos estipulantes» [39] . «Ambos os interessados podem portanto, e devem, partir do princípio de que nenhum se acha juridicamente vinculado». «Mas se o não subscritor, que o tribunal em caso algum poderá declarar obrigado, pretender, apesar disso, que o subscritor fique vinculado perante ele, em termos de unilateralidade, - então terá de promover a conversão da promessa sinalagmática, nula, em promessa não sinalagmática, válida» [40] . «Como ?» «Alegando e provando, nos termos do artigo 293º, que o fim prosseguido pelas partes permite supor que elas teriam querido uma promessa unilateral, obrigatória apenas para o signatário, se tivessem previsto a nulidade da promessa bilateral entre si celebrada» [41] .
A tese da redução foi defendida por ALMEIDA COSTA [42] , RIBEIRO DE FARIA [43] , CALVÃO DA SILVA [44] , JORGE DE BRITO PEREIRA [45] e LUÍZ MENEZES LEITÃO [46] .
Para os sequazes desta tese, «a questão deve ser resolvida em sede do artigo 292º [do Código Civil], vendo o caso como de nulidade parcial, por ser a solução que melhor corresponde à realidade e ao direito português» [47] .
«Efectivamente, se legalmente o contrato promessa pode ser bilateral ou unilateral [cfr. o próprio art. 410º-2 e o cit. art. 411º] e à validade deste [último] basta a assinatura da parte que se obriga a contratar [cfr. o cit. art. 410º-2], não é de excluir a priori, automática e sistematicamente, a possibilidade de o contrato querido como bilateral valer como promessa unilateral do promitente que assina, pois a não obediência à forma atinge só a declaração negocial do outro contraente – o que acarreta, como consequência directa, imediata e necessária, apenas a nulidade da vinculação deste a contratar» [48] [49] .
Ora, nos termos do artigo 292º, a nulidade parcial não determina a invalidade de todo o negócio, salvo quando se mostre que este não teria sido concluído sem a parte viciada. «Corresponde isto a significar que a solução de princípio contida no artigo 292º é a da redução, a da presunção de divisibilidade subjectiva do negócio jurídico, com a invalidade parcial a constituir a regra e a invalidade total a excepção» [50] . «Facto que implica uma consequência extremamente importante, relativa ao onus probandi, visto que as presunções legais invertem este (art. 350º, nº 1): a parte que pretende a nuliade de todo o negócio é que tem de alegar e mostrar que este não teria sido concluído sem a parte viciada» [51] .
«Assim, na hipótese de o promitente-vendedor – que (…) é sistematicamente, em todos os casos deste tipo até hoje submetidos à apreciação do Supremo Tribunal de Justiça, a única parte que assina a promessa bilateral ou recíproca de compra e venda – querer invalidar todo o contrato-promessa, tem de alegar e mostrar que o não teria concluído sem que o outro contraente tivesse validamente assumido a obrigação de comprar» [52] . «Se o não fizer, se não alegar e articular quaisquer factos que ilidam a presunção legal de redução, a outra parte conseguirá ganho de causa, pois quem, como ela, tem a seu favor a presunção legal escusa de alegar e provar o facto a que esta conduz (art. 350º, nº 1) – facto que é, na hipótese em análise, a validade da promessa unilateral de venda, como beneficiário a ter o direito creditório à celebração do contrato prometido ou ao dobro do sinal no caso de não cumprimento definitivo da obrigação de vender» [53] .
A questão em apreço não ficou resolvida com o Assento, ao tempo com força obrigatória geral, proferido pelo Supremo Tribunal de Justiça em 29 de Novembro de 1989 [54] , o qual fixou sobre esta questão a seguinte doutrina: “No domínio do texto primitivo do nº 2 do artigo 410º do Código Civil vigente, o contrato-promessa bilateral de compra e venda de imóvel exarado em documento assinado apenas por um dos contraentes é nulo, mas pode considerar-se válido como contrato-promessa unilateral, desde que essa tivesse sido a vontade das partes”.
Isto porque - como é reconhecido pela generalidade dos Autores -, «a formulação do assento foi (…) manifestamente infeliz, uma vez que dela apenas se poderia retirar a recusa da tese da convolação automática, mas não qualquer posição a favor da redução ou da conversão, parecendo, pelo contrário, exigir para a validade do negócio que a vontade real passada das partes fosse nesse sentido, o que é insustentável e acabaria por redundar na consagração em termos práticos da tese da nulidade total» [55] .
Perante a equívoca formulação deste assento, enquanto ALMEIDA COSTA [56] viu nele a consagração da tese da redução, ANTUNES VARELA [57] e INOCÊNCIO GALVÃO TELLES [58] , pelo contrário, inclinaram-se no sentido de que o assento teria consagrado a tese da conversão. Pelo seu lado, CALVÃO DA SILVA [59] entendeu que o Assento, embora tivesse qualificado a situação como de redução, aplicou-lhe afinal o regime da conversão, pelo que opinou que o Assento seria inconstitucional, por o Supremo Tribunal de Justiça ter desrespeitado a norma do cit. art. 292º, a que estava vinculado nos termos do art. 203º da Constituição da Reopública.
Na jurisprudência posterior ao referido Assento tem, entretanto, prevalecido a tese da redução [60] [61] [62] [63] [64] [65] [66] [67] [68] [69] .
Quid juris ?
Parece que a solução preferível é, efectivamente, a da redução (e não a da conversão). «Na verdade - como bem observa LUÍS MENEZES LEITÃO [70] -, uma vez aceite o entendimento de que deve procurar aproveitar-se como contrato-promessa unilateral o contrato-promessa bilateral a que falte uma das assinaturas, então deve adoptar-se a solução que dê mais abertura a essa possibilidade». Ora, «essa é indubitavelmente a tese da redução, uma vez que nela é ao interessado na nulidade total do negócio que caberá alegar e provar que o contrato não teria sido concluído sem a parte viciada (art. 292º)» [71] .
Acresce que «a tese da conversão não salvaguarda a manutenção do sinal, caso este tenha sido constituído já que, pretendendo-se que o contrato-promessa bilateral é totalmente nulo e apenas se converte em promessa unilateral, então essa conversão não poderia abranger a convenção de sinal bilateral, considerada nula» [72] . Diversamente, «já a tese da redução, considerando esta situação como uma mera hipótese de invalidade parcial, permitiria manter a sanção do sinal em relação à parte que permanecesse vinculada à celebração do contrato definitivo, o que julgamos ser a solução mais adequada, já que o afastamento dos direitos atribuídos pelo art. 442º representaria um grande prejuízo para o promietente fiel» [73] .
Assente, pois, que o contrato-promessa bilateral reduzido a escrito em documento assinado apenas por um dos contraentes, apesar de formalmente nulo, pode valer, por efeito do instituto da redução, como promessa unilateral, salvo quando o contraente subscritor do documento alegue e demonstre que o contrato não teria sido concluído sem a parte viciada (art. 292º do CC), temos que, no caso dos autos, como a ora Ré DONZÍLIA não curou de alegar um só facto concreto tendente a demonstrar que não teria querido vincular-se se tivesse previsto a nulidade decorrente da falta da assinatura do promitente-comprador ora Autor/Apelante, forçoso se torna concluir que o contrato-promessa de compra e venda acordado entre o Autor/Apelante e a Ré DONZÍLIA, apesar de bilateral e portanto parcialmente nulo (nos termos das disposições conjugadas dos arts. 410º-2 e 220º do Cód. Civil), na parte respeitante à assunção da obrigação de comprar o imóvel objecto do negócio por parte do promitente-comprador, vale como promessa unilateral de venda.
Consequentemente, a apelação do Autor procede, quanto a esta questão.
3) SE A IMPORTÂNCIA QUE O AUTOR ENTREGOU À 1ª RÉ EM 21 DE AGOSTO DE 2002 (15.000 EUROS) DEVE SER QUALIFICADA COMO SINAL, QUER POR ESTAR ASSENTE NOS AUTOS QUE TAL QUANTIA FOI ENTREGUE A TÍTULO DE PRINCÍPIO DE PAGAMENTO DO PREÇO, QUER PORQUE NÃO FOI ILIDIDA A PRESUNÇÃO ESTABELECIDA NO ARTIGO 441° DO CÓDIGO CIVIL.
Está assente que, na data (21/8/2002) em que a Ré DONZÍLIA subscreveu o mencionado documento particular pelo qual ficou vinculada a vender ao ora Autor/Apelante, pelo preço acordado de 270.000 Euros, a moradia n° 28 do Aldeamento do Levante, o Autor/Apelante emitiu e entregou àquela Ré o cheque n° 9758484497, emitido em 21 de Agosto de 2002, no valor de 15.000 €, o que fez “a título de princípio de pagamento ” do referido preço.
Sabendo-se que, “no contrato-promessa de compra e venda presume-se que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço” (art. 441º do Código Civil), cabia à Ré DONZÍLIA, enquanto promitente-vendedora, o ónus de ilidir esta presunção (art. 350º, nº 2 do Código Civil).
Não o tendo ela feito, o Autor/Apelante beneficia daquela presunção, estando, portanto, dispensado (nos termos do nº 1 do cit. art. 350º) do ónus de provar que a mencionada quantia de 15.000,00 Euros por ele entregue à Ré DONZÍLIA possui carácter de sinal.
Eis por que a apelação do Autor procede igualmente, quanto a esta questão.
4) SE A RÉ DONZÍLIA INCUMPRIU, CULPOSA E DEFINITIVAMENTE, O CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA UNILATERAL CONCLUÍDO ENTRE ELA E O AUTOR, PELO QUE ESTE, ALÉM DO DIREITO À RESOLUÇÃO DO CONTRATO, TEM, NOS TERMOS DO ART. 442°, N° 2, DO CÓDIGO CIVIL, DIREITO A RECEBER EM DOBRO O SINAL ENTREGUE.
Sustenta o Autor/Apelante que tendo em consideração a matéria de facto assente e provada nos autos, maxime a constante das als. D), E), F), G), N), O), Q), R), S), T), U), V), Z), AB) e AG) dos factos assentes, e das respostas aos quesitos n°s. 11, 16, 19, 20, 21 e 22 da Base Instrutória, não pode deixar de se concluir que a Ré DONZÍLIA incumpriu culposa e definitivamente o contrato-promessa de compra e venda unilateral concluído entre ambos, pelo que, para além do direito à resolução do contrato, o Autor/Apelante tem, nos termos do art. 442°, n° 2, do Código Civil, direito a receber em dobro a importância do sinal entregue.
Quid juris ?
Da matéria factual apurada resulta essencialmente provado que:
1) O Autor e a 1ª Ré (que se apresentou como proprietária) acordaram, em 21/8/2002, em que a 1ª Ré venderia ao Autor, ou a quem este indicasse, uma moradia, pelo preço de 270.000 € e que a escritura se realizaria no mês de Setembro de 2002, tendo o Autor entregue nessa altura à 1ª Ré, a título de princípio de pagamento, 15.000 €;
2) Porém, a moradia em questão, conquanto se mantivesse registada a favora da 1ª Ré, tinha sido por esta vendida, em 1994, à 2ª Ré;
3) O advogado da 1ª Ré propôs ao Autor resolver-se o assunto de uma das seguintes formas: ou se anulava a escritura celebrada em 1994 entre a 1ª e 2ª Rés, ou se registava a compra da moradia pela 2ª Ré, outorgando-se a escritura de venda ao Autor depois da regularização da situação registral;
4) Dado o longo período de tempo decorrido desde a venda da moradia pela 1ª Ré à 2ª Ré (8 anos), e porque a venda já era conhecida da Administração Tributária, o Autor considerou despropositada a primeira hipótese e prudente a segunda;
5) Foi, por isso, logo combinado que a escritura se celebraria no dia 2 de Outubro de 2002, altura em que, segundo o referido Advogado, se previa a documentação estar pronta e acordado que a documentação seria entregue ao Autor com, pelo menos, três dias de antecedência e que seria este a marcar a escritura;
6) Todavia, a 2ª Ré não podia outorgar em escritura de venda sem que tivesse actualizado e redenominado o seu capital social, o que não foi feito, pelo que o Autor desmarcou a escritura já por si marcada para dia 2 de Outubro no 26° Cartório Notarial de Lisboa;
7) Depois de várias insistências do Autor para que fosse realizada a escritura de compra e venda, o Autor acedeu a outorgar a escritura até 14 de Fevereiro de 2003, mas tendo as Rés faltado, sem qualquer aviso, a uma reunião marcada pelo Autor para o dia 4 de Fevereiro, a fim de as partes e respectivos advogados verificarem em conjunto todos os documentos necessários à outorga da escritura, o Autor, por carta enviada em 5 de Fevereiro de 2003, comunicou à 1ª Ré ter perdido o interesse no negócio.
Temos, pois, que, não tendo o contrato definitivo sido celebrado dentro do prazo originariamente estipulado (durante o mês de Setembro de 2002), nem na data para a qual chegou a estar marcada a outorga da escritura pública (2 de Outubro de 2002) – por a promitente-vendedora não ter logrado reunir toda a documentação necessária para esse efeito -, tão pouco tendo sido possível celebrá-lo até ao fim do ano de 2002, uma vez mais porque a promitente-vendedora não conseguiu até então reunir as condições materiais de que dependia a outorga da escritura pública de compra e venda (v.g., a actualização e redenominação do capital social da sociedade ora 2ª Ré), o Autor acedeu, finalmente, a outorgar a escritura até 14Fevereiro de 2003.
Porém, tendo sido marcada para 4 de Fevereiro de 2003 uma reunião no escritório do advogado do Autor, a fim de as partes e respectivos advogados verificarem em conjunto todos os documentos necessários à outorga da escritura, as Rés e o seu Advogado faltaram a essa reunião, sem qualquer aviso prévio. Em face do que, no imediato dia 5 de Fevereiro de 2003, o A. enviou à 1ª Ré uma carta, a comunicar-lhe que considerva definitivamente incumprido o contrato-promessa de compra e venda, exigindo, consequentemente, a devolução em dobro do sinal entregue em 21/8/2002.
Na tese do A., a constituição da Ré DONZÍLIA na obrigação de lhe restituir o dobro da importância (15.000,00 Euros) por ele entregue a título de sinal, aquando da assinatura (por aquela Ré) do documento formalizador contrato-promessa unilateral de compra e venda concluído entre ambas as partes, fundamenta-se na resolução do aludido contrato, devido à perda do seu interesse na realização do contrato definitivo (nos termos do art. 808º, nº 1, do Cód. Civil).
Quid juris ?
Na verdade, tanto a perda do sinal (a favor do promitente que o tenha recebido) como a exigência do dobro do sinal (feita pelo promitente que o entregou ao promitente que o recebeu) são incompatíveis com a manutenção da vigência do contrato-promessa, pelo que dependem absolutamente do pedido de resolução do contrato.
De facto – como bem observa JOSÉ CARLOS BRANDÃO PROENÇA [74] -, «impõe-se aqui (até para tutela da outra parte) a adopção de uma atitude clarificadora por parte do promitente lesado e essa clarificação passa pelo pedido de resolução do contrato bilateral, com a sua finalidade estritamente liberatória, já que a recuperação das prestações do contrato definitivo feitas antecipadamente (pagamento do preço ou entrega da coisa) resultará rigorosamente da mesma causa que determina a restituição do sinal entregue» [75] [76] .
Tudo está, portanto, em saber se estão ou não verificados, no caso sub judice, os requisitos que possibilitam ao promitente fiel, em determinadas circunstâncias, resolver o contrato-promessa.
Efectivamente, segundo a melhor doutrina, embora a expressão "não cumprimento", utilizada no art. 442º, nº 2, do Cód. Civil – no segmento em que estatui que, "se o não cumprimento do contrato for devido...ao contraente que recebeu o sinal, tem aquele o contraente que constituiu o sinal a faculdade de exigir o dobro do que prestou" -, seja susceptível de ser duplamente interpretada, ora num sentido restrito (segundo o qual, o corpo deste preceito tem apenas em vista o incumprimento definitivo da promessa ou a impossibilidade de cumprimento), ora num sentido mais amplo (segundo o qual a norma do cit. art. 442º-2 poderia funcionar independentemente de o contrato ser resolvido e poderia haver desvinculação contratual sem um incumprimento definitivo), «a existência de sinal e a estrutura da promessa bilateral parece tornar, aqui, sem sentido, uma escolha puramente indemnizatória e mesmo que se adira à interpretação mais moderna do art. 801º, 2 do Código Civil , o pedido indemnizatório assenta necessariamente num incumprimento definitivo com exoneração recíproca da obrigação de conclusão do contrato» [77] .
Na jurisprudência, também prevalece largamente o entendimento segundo o qual o regime legal do sinal é inaplicável em caso de simples mora, só tendo lugar as sanções da perda do sinal ou da sua restituição em dobro (cit. art. 442º, nº 2) no caso de incumprimento definitivo da promessa [78] [79] [80] [81] [82] [83] [84] [85] [86] [87] [88] [89] [90] [91] [92] [93] [94] [95] [96] .
Pretende o A. que a situação de impasse criada pelas Rés, ao impedirem a celebração da escritura pública de compra e venda pela circunstância de o capital social da 2ª Ré (a quem a 1ª Ré vendera, em 1994, o imóvel prometido vender ao Autor, motivo pelo qual ambos os contratantes haviam acordado que, depois de registada a favor da 2ª Ré a aquisição desse imóvel, seria esta a outorgar a escritura pública de compra e venda com o Autor) se não mostrar ainda aumentado e redenominado – o que a impedia de outorgar em escritura de venda - teria acarretado a perda do seu interesse na celebração do contrato definitivo.
Quid juris ?
«Está-se perante um definitivo não-cumprimento se, não cumprida a obrigação no momento do seu vencimento, por ser essencial o prazo da obrigação ou por qualquer outra razão, o credor perde objectivamente o interesse na conclusão do contrato prometido» [97] . Esta perda do interesse do promissário no cumprimento da obrigação (isto é, na celebração do contrato definitivo) deve – segundo determina o nº 2 do cit. art. 808º - ser apreciada objectivamente, «isto é, não pode consubstanciar-se numa mera alegação infundamentada de desinteresse ou ser contraditória com comportamentos seus reveladores de subsistência de interesse no cumprimento» [98] .
Ora, no caso sub judice, está provado que:
a) O local onde fica a moradia é onde a família [do Autor] passa férias já há longos anos e onde são pessoas conhecidas;
b) O Autor planeara adquirir aquela moradia para nela vir a passar as férias de Páscoa e de Verão do ano de 2003, bem como fins-de-semana.
Neste contexto factual, tem de reconhecer-se que, tendo o Autor contado celebrar a escritura pública de compra e venda ainda em Setembro de 2002, o facto de, em Fevereiro do ano seguinte, a despeito das suas reiteradas insistências para que fosse realizada a escritura de compra e venda, ainda não ter sido possível a outorga da mesma, por a 2ª Ré continuar impedida de outorgar em qualquer escritura de venda (devido ao facto de manter um capital social inferior ao mínimo legal e não ter procedido à redenominação para euros do mesmo), consequenciou a perda do seu interesse na celebração do contrato definitivo.
Assim sendo, o Autor/Apelante podia, efectivamente, fundando-se nessa perda do seu interesse na celebração do contrato definitivo, resolver o contrato-promessa de compra e venda que concluíra com a Ré DONZÍLIA, nos termos do cit. art. 808º, nº 1, do Código Civil, e, consequentemente, exigir da promitente-vendedora o dobro do sinal por si prestado, nos termos do art. 442º, nº 2, do mesmo diploma.
Eis por que a apelação do Autor procede igualmente, quanto a esta questão.
Dito isto, o pedido formulado pelo Autor a título principal não procede integralmente, porquanto, a mais da condenação da 1ª Ré a entregar-lhe o dobro do que ele prestou a título de sinal, isto é, 30.000 €, o Autor peticiona juros moratórios, à taxa legal, contados desde a data do incumprimento definitivo (4 de Fevereiro) até à citação, e juros de mora vincendos, à taxa legal, até efectivo e integral pagamento.
Ora, como a resolução opera mediante declaração à outra parte (art. 436º, nº 1, do Cód. Civil), a 1ª Ré só ficou constituída em mora, quanto à sua obrigação de devolver ao Autor o dobro do sinal por este prestado, na data em que chegou ao seu conhecimento a opção do Autor pela resolução do contrato-promessa, com fundamento na perda do seu interesse na celebração do contrato definitivo.
A este propósito, está assente que a carta que o Autor escreveu à 1ª Ré, em 5/2/2003 - na qual lhe comunicava que considerava definitivamente incumprido o contrato-promessa de compra e venda -, apesar de sido expedida para a residência da 1ª Ré, veio devolvida por não ter sido reclamada. Como assim, a declaração de resolução do contrato-promessa contida nessa só se considera eficaz no 3º dia posterior ao da sua remessa, nos termos das disposições conjugadas do art. 224º, nº 2, do Código Civil e do art. 254º, nº 2, do Código de Processo Civil, isto é, no dia 10 de Fevereiro de 2002.
5) SE A 2ª RÉ (A SOCIEDADE “EGÓNICA, LDA.”) É CO-RESPONSÁVEL, COM A 1ª RÉ, PELO NÃO CUMPRIMENTO CULPOSO E DEFINITIVO DO ACORDO CELEBRADO COM O AUTOR.
Sustenta o Autor/Apelante que a 2ª Ré (a sociedade “EGÓNICA, LDA.”) interveio activamente nas negociações estabelecidas com o Autor e perante ele fez declarações e assumiu compromissos, manifestando sentir-se, também ela, vinculada a vender a aludida moradia ao Autor, pelo que, ao ter inviabilizado a celebração da escritura de compra e venda em tempo razoável por facto que lhe era imputável, apesar de repetidamente afirmar que iria tomar as diligências necessárias ao preenchimento do requisito formal em falta, ela tornou-se co-responsável, com a 1ª Ré, pelo não cumprimento culposo e definitivo do acordo celebrado com o Autor.
Quid juris ?
A obrigação de devolver ao Autor, em dobro, o sinal por ele prestado - em que a Ré DONZÍLIA está constituída, nos termos do cit. art. 442º-2 do Cód. Civil – decorre do incumprimento definitivo do contrato bilateral de compra e venda (reduzido, nos termos do art. 292º do mesmo diploma, a promessa unilateral de venda, por mor da sua nulidade formal, na parte respeitante à assunção, por parte do promitente-comprador, da obrigação de comprar o imóvel em questão) concluído entre ela e o Autor. Está-se, portanto, no domínio da responsabilidade contratual.
A Ré “EGÓ……, LDA.” não é parte nesse contrato-promessa. Não lhe pode, portanto, ser assacado o incumprimento do mesmo por parte dum dos seus contraentes. O mero facto de, no decurso da execução desse contrato-promessa, os seus legais representantes se terem disponibizado a outorgar com o Autor uma escritura pública de compra e venda não a torna co-responsável pelo incumprimento duma promessa que a não vinculava a ela.
Donde que a apelação do Autor improcede, necessariamente, quanto a esta questão, nada havendo a censurar à sentença recorrida, no segmento em que absolveu a 2ª Ré de todos os pedidos (principal e subsidiário) contra ela deduzidos.
A procedência do pedido formulado pelo Autor, a título principal, contra a Ré DONZÍLIA prejudica, necessariamente, a apreciação das demais questões suscitadas na apelação do Autor, todas elas conexionadas com os pedidos por ele deduzidos a título subsidiário, para serem tomados em consideração apenas no caso de não proceder o pedido de condenação da 1ª Ré a entregar ao Autor o dobro do que ele prestou a título de sinal, isto é, 30.000 €.
B) A APELAÇÃO DA RÉ DONZÍLIA.
Desde que – como vimos – o pedido formulado pelo Autor a título principal – declaração do incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda alegadamente celebrado entre ele e as Rés e condenação das Rés a entregar-lhe o dobro (trinta mil euros) da quantia (quinze mil euros) por ele entregue a título de princípio de pagamento – logra proceder, ao menos quanto à 1ª Ré, óbvio é que está prejudicada a apreciação das questões suscitadas pela Ré DONZÍLIA, no seu recurso de apelação, todas elas igualmente conexionadas com os pedidos subsidiários deduzidos pelo Autor, parcialmente julgados procedentes pela sentença recorrida mas doravante desconsiderados, em consequência da procedência do pedido deduzido a título principal.
DECISÃO
Acordam os juízes desta Relação em conceder parcial provimento à apelação do Autor e, consequentemente, em revogar a sentença recorrida, declarando o incumprimento definitivo do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre o Autor e a 1ª Ré e condenando esta a entregar àquele o dobro do que ele prestou a título de sinal, isto é, 30.000 € (trinta mil euros), acrescidos dos juros de mora vencidos sobre esse capital, à taxa legal, desde o dia 10/2/2003 até hoje e dos juros de mora que, à mesma taxa, sobre ele se vencerem, desde hoje até efectivo e integral pagamento.
Confirma-se, porém, a sentença recorrida, no segmento em que ela absolveu a 2ª Ré de todos os pedidos (principal e subsidiário) contra ela deduzidos.
Custas da acção a cargo do Autor e da 1ª Ré, na proporção de 1/10 e 9/10, respectivamente.
Custas da apelação do Autor a cargo da Apelada DONZÍLIA.
Não são devidas custas pela apelação da Ré DONZÍLIA.
______________________________
[1] Cfr., neste sentido, ALBERTO DOS REIS in “Código de Processo Civil Anotado”, vol. V, págs. 362 e 363.
[2] Cfr., também neste sentido, os Acórdãos do STJ de 6/5/1987 (in Tribuna da Justiça, nºs 32/33, p. 30), de 13/3/1991 (in Actualidade Jurídica, nº 17, p. 3), de 12/12/1995 (in BMJ nº 452, p. 385) e de 14/4/1999 (in BMJ nº 486, p. 279).
[3] O que, na alegação (rectius, nas suas conclusões), o recorrente não pode é ampliar o objecto do recurso anteriormente definido (no requerimento de interposição de recurso).
[4] A restrição do objecto do recurso pode resultar do simples facto de, nas conclusões, o recorrente impugnar apenas a solução dada a uma determinada questão: cfr., neste sentido, ALBERTO DOS REIS (in “Código de Processo Civil Anotado”, vol. V, págs. 308-309 e 363), CASTRO MENDES (in “Direito Processual Civil”, 3º, p. 65) e RODRIGUES BASTOS (in “Notas ao Código de Processo Civil”, vol. 3º, 1972, pp. 286 e 299).
[5] ALMEIDA COSTA in “Contrato-Promessa. Uma síntese do regime actual”, 2ª ed., 1993, p. 33.
[6] ALMEIDA COSTA, ibidem
[7] CALVÃO DA SILVA in “Sinal e Contrato-Promessa”, 10ª ed., 2003, p. 72.
[8] ALMEIDA COSTA in ob. e loc. citt..
[9] A. e ob. ultim. citt., p. 29.
[10] Ibidem.
[11] Cfr., neste sentido, PIRES DE LIMA-ANTUNES VARELA in “Código Civil Anotado”, vol. I, 4ª ed., 1987, p. 384, ANTUNES VARELA in “Das Obrigações em geral”, vol. I, 8ª ed., 1994, pp. 323-324, e MENEZES CORDEIRO in «Estudos de Direito Civil», vol. I, 1987, p. 17.
[12] Cfr., nomeadamente, o Ac. da Rel. do Porto de 14/11/1985 (in BMJ 351 p. 458), o Ac. da Rel. de Lx. de 7/10/1986 (in Col. Jur., 1986, tomo 4, p. 141) e o Ac. da Rel. de Lx. de 12/10/1989 (in Col. Jur. 1989, tomo 4, p. 152).
[13] CALVÃO DA SILVA in ob. cit., p. 74.
[14] ANA PRATA in «O contrato-promessa e o seu regime civil», Coimbra, 1985, p. 542.
[15] ANTUNES VARELA in «Sobre o contrato-promessa», 1988, p. 52.
[16] ANTUNES VARELA, ibidem.
[17] ANTUNES VARELA, ibidem.
[18] Cfr., no mesmo sentido, CALVÃO DA SILVA in ob. cit., p. 67.
[19] CALVÃO DA SILVA in ob. cit., pp. 72-73.
[20] Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 7/2/1985 (in BMJ nº 344, p. 411), anotado por ALMEIDA COSTA in Revista de Legislação e de Jurisprudência, Ano 119º, p. 16 e segs.
[21] Ac. da Rel. do Porto de 17/5/1990, relatado pelo Desembargador GUIMARÃES DIAS e proferido no Proc. nº 9051246, cujo sumário pode ser acedido no sítio www.dgsi.pt.
[22] Cfr., também no sentido de que «para haver promessa de compra e venda, não basta o recibo do sinal prestado assinado pelo promitente comprador para assegurar a validade do contrato preliminar», o Ac. da Rel. de Lisboa de 22/11/2001, relatado pelo Desembargador ANDRÉ DOS SANTOS e proferido no Proc. nº 0075791, cujo sumário pode ser acedido no sítio www.dgsi.pt.
[23] Cfr., igualmente no sentido de que «Um mero recibo demonstrador de que uma certa quantia foi recebida como sinal não é forma válida para um contrato- -promessa de compra e venda de imóvel», o Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 17/11/1998, relatado pelo saudoso Conselheiro ARAGÃO SEIA, cujo sumário pode ser acedido no sítio www.dgsi.pt.
[24] Cfr., todavia, no sentido de que «vale como contrato-promessa unilateral de venda, assim interpretado nos articulados, o documento de recibo do preço, referente a uma garagem, assinado só pelo recebedor, promitente-vendedor», pelo que «não constitui vício a falta de assinatura do recibo, por parte do pagador nele identificado - que, nada declarando nesse documento, não tinha que o assinar», o Ac. da Rel. do Porto de 26/10/1993, relatado pelo Desembargador GONÇALVES VILAR e proferido no Proc. nº 9320034, cujo sumário pode ser acedido no sítio www.dgsi.pt.
[25] In “Direito das Obrigações”, 7ª ed., 1997, p. 111, nota 1.
[26] Cfr., também no sentido de que «a assinatura de um recibo pelo vendedor, respeitante a uma determinada quantia entregue pelo comprador, como sinal e princípio de pagamento, revela o propósito de ambas as partes celebrarem um contrato-promessa bilateral de compra e venda, de ficarem vinculadas ao cumprimento de um contrato sinalagmático, irrelevando contra a sua existência a circunstância de ter ficado previsto que o contrato-promessa só seria realizado quando o comprador concretizasse uma importância superior de sinal.», o Ac. da Rel. de Coimbra de //2002, relatado pelo Desembargador HÉLDER ROQUE e proferido no Proc. nº
[27] Ac. da Rel. do Porto de 8/6/1989, sumariado in BMJ nº 338, p. 594.
[28] Cfr., igualmente no sentido de que «o essencial num contrato promessa de compra e venda é a clara identificação do que se pretende vender, isto é, o objecto do negócio, a correcta identificação de quem compra e de quem vende e, bem assim, do preço correspondente a tal transacção», o Ac. da Rel. de Lisboa de 18/2/1999, relatado pelo Desembargador FERNANDO SILVA SANTOS e proferido no Proc. nº 0071926, cujo sumário pode ser acedido no sítio www.dgsi.pt.
[29] Na doutrina, apenas INOCÊNCIO GALVÃO TELLES (in “Direito das Obrigações”, 5ª ed., 1986, pp. 84 e segs.) via na primitiva redacção do art. 410º2 (“documento assinado pelos promitentes”) a exigência legal de o contrato-promessa dever «ser sempre assinado por ambos os contraentes, trate-se de promessa sinalagmática ou não sinalagmática», considerando o vocábulo “promitentes” como usado, não na acepção técnica e rigorosa, mas no sentido de «partes num contrato-promessa».
[30] INOCÊNCIO GALVÃO TELLES in “Direito das Obrigações”, 7ª ed., 1997, p. 118.
[31] In “Sobre o contrato-promessa”, 1989, pp. 27-28.
[32] In “Direito das Obrigações”, 7ª ed., 1997, pp. 118-119.
[33] JOÃO CALVÃO DA SILVA in “Sinal e Contrato-Promessa”, 10ª ed., 2003, p. 41.
[34] JOÃO CALVÃO DA SILVA, ibidem.
[35] Cfr., neste sentido, o Ac. do STJ de 25/4/1972 (in BMJ nº 216, pp. 144-146), o Ac. do STJ de 2/7/1974 (in BMJ nº 239, pp. 168-177), o Ac. do STJ de 3/1/1975 (in BMJ nº 243, pp. 235-239), o Ac. do STJ de 18/11/1975 (in BMJ nº 251, pp. 144-147) e o Ac. do STJ de 2/6/1977 (in BMJ nº 268, pp. 211-217)
[36] Esta corrente jurisprudencial iniciu-se com o Ac. do STJ de 26/4/1977 (in BMJ nº 266, pp. 156-159) e prosseguiu com os Acórdãos de 7/11/1978 (in BMJ nº 281, pp. 296-298), de 4/12/1979 (in BMJ nº 292, pp. 352-354), de 3/6/1980 (in BMJ nº 298, pp. 283-285), de 11/3/1982 (in BMJ nº 315, pp. 249-255), de 28/2/1984 (in BMJ nº 334, pp. 484-487), de 7/2/1985 (in BMJ nº 344, pp. 411-415).
[37] ANTUNES VARELA in “Das Obrigações em geral”, Vol. I, 8ª ed., 1994, p. 327.
[38] ANTUNES VARELA, ibidem.
[39] INOCÊNCIO GALVÃO TELLES in “Direito das Obrigações”, 7ª ed., 1997, p. 116.
[40] INOCÊNCIO GALVÃO TELLES, ibidem.
[41] INOCÊNCIO GALVÃO TELLES, ibidem.
[42] In “Contrato-Promessa. Uma síntese do regime actual”, 2ª ed., 1993, pp. 24-26.
[43] In “Direito das Obrigações”, Vol. I, 1990, p. 257.
[44] In “Sinal e Contrato-Promessa”, 10ª ed., 2003, pp. 48 a 61.
[45] In “Do Contrato-Promessa Sinalagmático Indevidamente Assinado Por Apenas Um dos Promitentes”, 1991, pp. 56 a 69.
[46] In “Direito das Obrigações”, Vol. I, 3ª ed., 2003, pp. 226-227.
[47] CALVÃO DA SILVA in “Sinal e Contrato-Promessa” cit., p. 48.
[48] CALVÃO DA SILVA in ob. cit., pp. 48-49.
[49] «É que, teoricamente, no plano dos princípios, porque o vício de forma afecta somente uma das declarações, a parte restante do contrato (amputado da parte nula) é susceptível de uma existência jurídica autónoma, que pode ser por si só um contrato e valer como tal» (CALVÃO DA SILVA in ob. cit., p. 49).
[50] CALVÃO DA SILVA in ob. cit., p. 50.
[51] CALVÃO DA SILVA, ibidem.
[52] CALVÃO DA SILVA, ibidem.
[53] CALVÃO DA SILVA in ob. cit., pp. 50-51.
[54] Publicado in Diário da República de 23/2/1990 e também in BMJ nº 391, pp. 101-106.
[55] LUÍS MENEZES LEITÃO in “Direito das Obrigações” cit., Vol. I cit., pp. 225-226.
[56] In “Contrato-Promessa. Uma síntese do regime actual” cit., p. 27.
[57] In “Das Obrigações em geral” cit., Vol. I cit., pp. 327-328.
[58] In “Direito das Obrigações” cit., 7ª ed., 1997, pp. 116-117, nota 1.
[59] In “Sinal e Contrato-Promessa” cit., pp. 60-61.
[60] Cfr., nomeadamente, o Ac. da Rel. do Porto de 18/12/1995 (in Col. Jur., 1995, tomo V, pp. 233-237), o Ac. do STJ de 25/3/1993 (in Col. Jur. – Acs. do STJ, 1993, tomo II, pp. 39-42), o Ac. do STJ de 9/1/1997 (in BMJ nº 463, pp. 544-559).
[61] Cfr., também no sentido de que «o contrato-promessa de compra e venda, a que falta a assinatura do promitente comprador, pode reduzir-se a promessa unilateral de venda se nesse sentido se provar a vontade conjectural das partes», mas «tratando-se de redução, é a promitente vendedora, que pugna pela nulidade total, quem deve provar que não teria celebrado o contrato se tivesse previsto que a falta de assinatura do não subscritor não implicava a nulidade do contrato», o Ac. do STJ de 3/11/1992, relatado pelo Conselheiro RAMIRO VIDIGAL e proferido no Proc. nº 080823 (cujo sumário pode ser acedido no sítio www.dgsi.pt).
[62] Cfr., no sentido de que «provado que os contraentes cuja assinatura não figura no escrito entregaram à outra parte o sinal estipulado e que, em lugar de exigirem a restituição dele com base na nulidade vieram requerer execução específica do contrato prometido, prontificando-se a entregar a parte restante do preço, justifica-se a ilação tida pela Relação de que a parte contrária, mesmo prevendo a falta de obrigação da contraparte, não deixaria de aceitar o contrato, uma vez que, mesmo com a deficiência registada, a promessa bilateral produziu, de facto, todos os efeitos visados», o Ac. do STJ de 23/1/1992, relatado pelo Conselheiro ROGER DA CUNHA LOPES e proferido no Proc. nº 079964 (cujo sumário pode ser acedido no sítio www.dgsi.pt).
[63] Cfr., igualmente no sentido de que «o contrato-promessa de compra e venda assinado apenas pelo promitente-vendedor, e não também pelo promitente-comprador, tendo por objecto um imóvel bem comum do casal, vale como promessa unilateral de venda, uma vez que aquele (ou, no caso concreto, os seus herdeiros habilitados) não alegaram - nem provavam - que o contrato não teria sido celebrado sem a parte viciada, i.e., sem a assinatura e correspondente vinculação do promitente-comprador», o Ac. do STJ de 9/1/1997, relatado pelo Conselheiro MIRANDA GUSMÃO e proferido no Proc. nº 96B538 (cujo texto integral pode ser acedido no sítio www.dgsi.pt).
[64] Cfr., no sentido de que, «no domínio do texto primitivo do nº 2 do artigo 410º do C.C., o contrato de promessa bilateral de compra e venda, assinado apenas por um dos contraentes, é nulo, mas pode considerar-se válido como contrato de promessa unilateral, desde que esta tivesse sido a vontade das partes», sendo que, «apesar de um contrato estar ferido de nulidade parcial, esta não obsta a que através do mecanismo da redução comum se opere o aproveitamento do negócio quanto à declaração da parte que o assinou, desde que esta consiga demonstrar que o contrato não teria sido celebrado sem a parte viciada, no quadro do artigo 292º daquele diploma», o Ac. do STJ de 24/6/1999, relatado pelo Conselheiro SOUSA DINIS e proferido no Proc. nº 99B278 (cujo sumário pode ser acedido no sítio www.dgsi.pt).
[65] Cfr., ainda no sentido de que «o contrato-promessa bilateral que apenas se mostre assinado pelo promitente vendedor pode valer, por efeito do instituto da redução, como promessa unilateral, salvo quando se mostre que aquele não teria sido concluído sem a parte viciada», a isto acrescendo que, «sendo o contrato-promessa bilateral e sinalagmático, é de presumir que as partes quiseram o negócio com a dupla vinculação», o Ac. da Rel. do Porto de 18/3/1993, relatado pelo saudoso Desembargador CARLOS MATIAS e proferido no Proc. nº 9240830 (cujo sumário pode ser acedido no sítio www.dgsi.pt).
[66] Cfr. uma vez mais no sentido de que «na hipótese de contrato-promessa bilateral assinado apenas por um dos contraentes, o negócio restringe-se a um contrato-promessa unilateral, excepto se o contraente que o subscreveu alegar e provar que o contrato não teria sido celebrado sem a parte viciada», o Ac. da Rel. do Porto de 30/5/1994, relatado pelo Desembargador ABÍLIO VASCONCELOS e proferido no Proc. nº 9330942 (cujo sumário pode ser acedido no sítio www.dgsi.pt).
[67] Cfr., todavia, no sentido de que, «no domínio do texto primitivo do nº. 2 do artigo 410º do CC, o contrato-promessa bilateral de compra e venda de imóvel exarado em documento assinado apenas por um dos contraentes é nulo, mas pode converter-se em contrato promessa unilateral», sendo que «a conversão é possível desde que se prove que o promitente signatário teria querido vincular-se sozinho se tivesse previsto a nulidade, com cuja prova estava onerado o réu», o Ac. do STJ de 8/2/2000, relatado pelo Conselheiro SILVA PAIXÃO e proferido no Proc. nº 00A022 (cujo sumário pode ser acedido no sítio www.dgsi.pt).
[68] Cfr., porém, no sentido de que, tratando-se de promessa bilateral de venda de imóveis, «a falta de assinatura de uma das partes determina a sua nulidade, por vício de forma - art. 220º do C.Civil -, sem prejuízo da sua conversão em promessa unilateral, nos termos do art. 293º do mesmo diploma» mas «a sinalagmaticidade da promessa assinada apenas pelo promitente vendedor afasta a presunção legal da redução (art. 292º) incumbindo ao promitente comprador interessado a alegação e prova da validade parcial do negócio», o Ac. do STJ de 5/11/2002, relatado pelo Conselheiro LOPES PINTO e proferido no Proc. nº 02A2151 (cujo texto integral pode ser acedido no sítio www.dgsi.pt).
[69] Cfr,, no entanto, no sentido de que «o Assento do Supremo Tribunal de Justiça de 29 de Novembro de 1989, presentemente com o valor de acórdão uniformizador de jurisprudência, consagra a tese da nulidade total do contrato promessa de compra e venda, sem prejuízo da sua conversão em promessa unilateral, nos termos gerais do art. 293º do Código Civil», o Ac. do STJ de 25/11/2003, relatado pelo Conselheiro AZEVEDO RAMOS e proferido no Proc. nº 03A3583, (cujo texto integral pode ser acedido no sítio www.dgsi.pt).
[70] In “Direito das Obrigações” cit., Vol. I cit., p. 226.
[71] LUÍS MENEZES LEITÃO, ibidem.
[72] LUÍS MENEZES LEITÃO, ibidem.
[73] LUÍS MENEZES LEITÃO in ob. e vol. citt., pp. 226-227.
[74] In "Do Incumprimento do Contrato-Promessa Bilateral. A Dualidade Execução Específica-Resolução", 1987, pp. 122-123.
[75] Cfr., também no sentido de que o segmento do nº 2 do art. 442º do Cód. Civil, onde se preceitua que, "se o não cumprimento do contrato for devido...ao contraente que recebeu o sinal, tem aquele o contraente que constituiu o sinal a faculdade de exigir o dobro do que prestou", «significa que o tradens tem o direito de exigir a restituição do sinal entregue, como efeito da resolução por incumprimento (se o sinal for confirmatório) ou da desistência do contrato pelo exercício do direito de retractação ou arrependimento (se o sinal for penitencial), mais uma quantia de montante igual ao sinal como indemnização compensatória pré-fixada ou correspectivo (preço) do droit de repentir (Reugeld)», CALVÃO DA SILVA (in "Sinal E Contrato-Promessa", 4ª ed., 1995, p. 86).
[76] Cfr., igualmente no sentido de que «o pedido do promitente-comprador de condenação do promitente-vendedor a pagar-lhe o valor da coisa, objecto do contrato, nos termos do art. 442º nº 2 do Cód. Civil, e a reconhecer-lhe o direito de retenção dessa coisa pelo referido crédito (art. 755º, nº 1, al. f)) baseia-se no incumprimento definitivo e culposo do contrato pelo promitente-vendedor e tem como pressuposto a resolução do contrato», o Ac. da Rel. de Coimbra de 24/3/1992 (in Col. Jur., 1992, tomo 2, p. 146).
[77] JOSÉ CARLOS BRANDÃO PROENÇA in "Do Incumprimento do Contrato-Promessa Bilateral" cit., p. 122.
[78] Cfr., no sentido de que «a resolução da promessa e as sanções da perda do sinal ou da sua restituição em dobro (art. 442º do Código Civil) só têm lugar no caso de inadimplemento definitivo da promessa», pelo que, «se houver simples mora da parte de algum dos promitentes, já não se aplica o disposto no art. 442º, nº 2, do Código Civil,, embora o promitente lesado tenha direito a uma reparação pelos danos causados, nos termos do art. 804º do Código Civil», o Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 2/5/1985 (in BMJ nº 347, pp. 375 e segs.).
[79] Cfr., também no sentido de que «a resolução do contrato-promessa e as sanções da perda do sinal ou da sua restituição em dobro só têm lugar no caso de inadimplemento definitivo do mesmo contrato», o Ac. da Rel. de Lisboa de 2/6/1987 (in Col. Jur., 1987, tomo 3, p. 108).
[80] Cfr., igualmente no sentido de que «a simples mora não é suficiente para desencadear o mecanismo indemnizatório do sinal», o Ac. da Rel. de Lisboa de 6/7/1989 (in Col. Jur., 1989, tomo 4, p. 113).
[81] Cfr., de igual modo no sentido de que a mora do promitente-vendedor (resultante do não cumprimento do prazo acordado entre as partes para a celebração da escritura pública de compra e venda) «não é o suficiente para conduzir á revogação ou extinção do contrato-promessa e ao pagamento do sinal em dobro, já que não houve interpelação para fixação de prazo certo e determinado ou de prazo suplementar», o Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 14/2/1990 (sumariado in Actualidade Jurídica, 2º, p. 90).
[82] Cfr., uma vez mais no sentido de que «a resolução do contrato-promessa e a sanção da restituição do sinal em dobro só tem lugar no caso de inadimplemento definitivo do mesmo contrato (imputável ao promitente vendedor)», o Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 7/3/1991 (in BMJ nº 405, p. 456).
[83] Cfr., ainda no sentido de que a faculdade conferida ao promitente-comprador pelo art. 442º, nº 2, do Cód. Civil (de, ocorrendo incumprimento imputável ao promimente-vendedor, exigir, como indemnização, o valor da coisa ao tempo do cumprimento, determinado objectivamente, deduzido do preço convencionado, e sem prejuízo da restituição do sinal e da parte do preço que tenha sido paga), «para ser exercida, está dependente da verificação simultânea do não cumprimento e da tradição da coisa, [mas] não é necessária a existência de sinal», «só que a modalidade do não cumprimento é o definitivo e não a simples mora», o Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 12/3/1991 (in BMJ nº 405, p. 434).
[84] Cfr., novamente no sentido de que «a sanção prescrita no nº 2 do art. 442º do Cód. Civil, na redacção anteror ao Decreto-Lei nº 379/86, que permite ao pomitente-vendedor fazer seu o sinal recebido e ao promitente-comprador exigir o dobro do sinal prestado, pressupõe uma situação de incumprimento definitivo, dado que à mora só pode corresponder a obrigação de indemnizar o dano moratório, de harmonia com o disposto no nº 1 do art. 804º do mesmo Código», o Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 2/12/1992 (in BMJ nº 422, p. 335).
[85] Cfr., ainda e sempre no sentido de que «só no caso de incumprimento definitivo do contrato-promessa pelo promitente-vendedor há lugar à restituição do sinal em dobro», o Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 4/11/1993 (in Col. Jur./STJ, 1993, Tomo 3, P. 105).
[86] Cfr., uma vez mais no sentido de que «o nº 2 do art. 442º do Cód. Civil, mesmo pela nova redacção do Dec-Lei nº 379/86, de 11-11, só tem aplicação, tal como antigamente, nos casos de incumprimento definitivo, não bastando a simples mora», o Ac. da Rel. de Évora de 28/9/1994 (sumariado in BMJ nº 439, p. 671).
[87] Cfr., ainda e sempre no sentido de que «a aplicação das sanções previstas no art. 442º do Cód. Civil pressupõe o incumprimento definitivo do contrato-prmessa e não a simples mora, depois das alterações introduzidas pelo Dec-Lei nº 379/86, de 11-11», o Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 24/10/1995 (in Col. Jur./STJ, 1995, tomo 3, p. 78).
[88] Cfr., novamente no sentido de que, «no regime do Dec-Lei nº 379/86, de 11-11, as sanções previstas no art. 442º do Cód. Civil, à excepção da execução específica, dependem do incumprimento definitivo, não bastando a mora», o Ac. da Rel. de Lisboa de 28/11/1996 (in Col. Jur., 1996, tomo 5, p. 118).
[89] Cfr., no sentido de que «constitui diferença na estrutura do funcionamento das sanções do sinal e da indemnização do aumento do valor do objecto mediato do contrato-promessa sobre o preço convencionado – a admissão, quanto a esta, da excepção de cumprimento, que o regime do sinal recusa», pelo que, «da inovadora admissão desta excepção, no art. 442º, nº 3, do Cód. Cvil, na redacção do Dec-Lei nº 379/86, de 11-11, e dessa diferença estrutural da “nova sanção” – é mera decorrência a sua aplicação em situação de mora debitoris», sendo que «a sua introdução no sistema sancionatório do contrato-promessa não conduz à subversão do regime do sinal, funcionando este em situação de definitivo incumprimento», o Ac. da Rel. do Porto de 10/7/1997 (in Col. Jur., 1997, tomo 4, p. 183).
[90] Cfr., uma vez mais no sentido de que «a aplicação das sanções previstas no nº 2 do art. 442º do Cód. Civil pressupõe o incumprimento definitivo do contrato-promessa, não bastando a simples mora», o Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 8/2/2000 (in Col. Jur./STJ, 2000, tomo 1, p. 72).
[91] Cfr., porém, no sentido de que, «no actual regime do contrato-promessa a mora na realização da prestação de contratar dá lugar às sanções correspondentes (devolução, em dobro, do sinal prestado ou perda do sinal), independentemente de existir (ou não) incumprimento definitivo», o Ac. da Rel. de Coimbra de 13/5/1992 (sumariado in BMJ nº 417, p. 830).
[92] Cfr. todavia, no sentido de que «o promitente-comprador pode resolver o contrato-promessa e exigir a restituição do sinal em dobro, verificada a simples mora do promitente-vendedor, não tendo que comprovar a perda do interesse objectivo no cumprimento ou que recorrer previamente à intimação admonitória para cumprimento, e aguardar o decurso do prazo fixado, nos termos do art. 808º do Cód. Civil», o Ac. da Rel. do Porto de 21/9/1992 (in Col. Jur., 1992, tomo 4, p. 240).
[93] Cfr., contudo, no sentido de que «o direito do promitente não faltoso de resolver o contrato-promessa de compra e venda e exigir o valor da coisa ou o aumento intercalar do valor depende da simples mora», o Ac. da Rel. do Porto de 31/5/1993 (sumariado in BMJ nº 427, p. 580).
[94] Cfr., no entanto, no sentido de que «a constituição em mora determina para o vendedor a restituição do sinal em dobro», sendo que «o direito a haver sinal em dobro é de vencimento automático, determinando-se pelo incumprimento da prestação prometida», o Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 9/12/1993 (in Col. Jur./STJ, 1993, tomo 3, p. 170 e também in BMJ nº 432, p. 362).
[95] Cfr., porém, no sentido de que, enquanto «no regime do art. 442º do Cód. Civil (redacção do Dec-Lei nº 236/80) a resolução do contrato-promessa exigia o incumprimento definitivo de um dos contraentes; no regime actual (Dec-Lei nº 379/86) para a resolução basta a simples mora», o Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 10/2/1998 (in Col. Jur./STJ, 1998, tomo 1, p. 63).
[96] Cfr., todavia, no sentido de que, «no regime actual do contrato-promessa, face ao disposto no art. 442º, nºs 2 e 3, do Cód. Civil, na redacção introduzida pelo Dec-Lei nº 379/86, de 11 de Novembro, a sanção de exigência pelo promitente-comprador não faltoso do dobro do sinal é aplicável logo que o devedor incorra em mora na realização da obrigação de contratar», o Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 15/12/1998 (in BMJ nº 482, p. 243).
[97] ANA PRATA in “O Contrato-Promessa e o seu regime civil”, 1995, p. 709.
[98] ANA PRATA in “O Contrato-Promessa…” cit., p. 716.