Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 2309/21.0T8STB.E1 |  |
ÓNUS DA PROVA
DEFEITOS
CAUSALIDADE
(Sumário da Relatora)
Forma processual – ação declarativa sob a forma comum de processo
Tribunal Recorrido – Juízo Local Cível de Setúbal – Juiz 1
Recorrentes – (…) e (…)
Recorridos – (…) e (…)
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Relatório
I. Identificação das partes e descrição do objeto da ação.
(…) e (…) intentaram a ação declarativa, sob a forma comum de processo, identificada em epígrafe, pela qual peticionaram a condenação de (…) e (…) no que se transcreve:
a) “reparação das infiltrações de água no quarto virado a norte, na suite e no wc da suite e nas situações referidas no artigo 25º, n.º 3, 4, 5 e 7 da petição inicial” (após alteração do pedido formulada e aceite em audiência prévia);
b) “reparar todos os estragos que as infiltrações de humidade possam vir a causar, devendo os termos de tal reparação, atento o alegado e a natureza do dano até à reparação do defeito, ser fixados em momento posterior”;
c) “pagamento de uma indemnização a título de danos não patrimoniais, a quantia de € 4.000,00 acrescida de juros legais, desde a citação até efectivo e integral pagamento”.
Alegaram, em síntese, que compraram aos Réus, com vista à habitação do seu agregado familiar, um prédio urbano constituído por rés-do-chão e 1º andar, sito em Palmela, o qual, após ter sido por eles ocupado, registou infiltrações de água pluvial pelos tetos de várias assoalhadas, facto que comunicaram aos Réus que declinaram qualquer responsabilidade. Enunciaram e descreveram outros alegados defeitos que disseram terem sido ocultados pelos demandados antes da compra e venda, tendo convocado o disposto nos arts. 913.º e 799.º, n.º 1, do Código Civil para concluírem que lhes assiste o direito a obter dos Réus a eliminação dos defeitos, bem como uma indemnização pelos danos não patrimoniais sofridos com o incumprimento.
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Citados os Réus, contestaram em peça de mão comum, excecionando a realização, pelos Autores, de obras no telhado do imóvel que disseram estar na origem das infiltrações de água invocadas na petição inicial. Impugnaram, parcialmente os factos alegados e requereram a intervenção acessória da mediadora da venda, a sociedade denominada (…) – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda..Concluíram pela improcedência da ação, pela condenação dos Autores, em multa e indemnização, como litigantes de má-fé e pela intervenção acessória da terceira designada.
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Após o exercício do contraditório, foi proferido despacho que admitiu a intervenção acessória, como auxiliar da defesa dos Réus, da sociedade (…) – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda..*
Em audiência prévia foi fixado em € 23.876,80 o valor da ação e proferido despacho saneador que julgou válida e regular a instância.Foram, ainda, proferidos os despachos de identificação do objeto do litígio e de enunciação dos temas da prova, sem reclamações.
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Após vicissitudes várias, relativas à intervenção processual da alegada seguradora da interveniente acessória (citação de uma seguradora que veio a ser absolvida da instância e indeferimento do chamamento de outra entidade afim), realizou-se a audiência final, vindo a ser proferida, em 5 de janeiro de 2026, sentença em cujo trecho decisório se exarou:“Pelo exposto, julgo a acção parcialmente procedente, por parcialmente provada e, em consequência,
a) Condeno os Réus na reparação das infiltrações de água no quarto virado a norte, na suite, na sala e na garagem.
b) Condeno os Réus no pagamento da quantia de € 750,00, a titulo de danos não patrimoniais, acrescida dos juros de mora à taxa de 4%, contados desde a data da presente decisão, até integral pagamento.
c) Absolvo os Réus do demais peticionado.
d) Absolvo os Autores do pedido de condenação como litigantes de má fé.
e) Custas pelos Autores e Réus, na proporção do respectivo decaimento que se fixa em 40% e 60%, respectivamente”.
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II. Objeto do recurso.
Não se conformando com essa sentença, os Réus interpuseram o presente recurso, culminando as suas alegações com as conclusões que se transcrevem:
“1. O facto dado como provado sob o n.º 2 foi incorretamente julgado, devendo apenas ser dado como provado, que “Estava iminente o nascimento do 2º filho dos AA., o que acabou por acontecer em 12/09/2020”, e devendo ser dado como não provado que “Era facto essencial para os AA. que o imóvel estivesse pronto para habitar”.
2. Um imóvel pronto a habitar não necessita – como necessitava o imóvel em apreço - de obras adicionais, como sejam pinturas, demolição de paredes, reparação de escadas, de sancas, de rachas, de limpeza do telhado e de humidades, de alteração de casas de banho, etc. e, como tal, que tenha os acabamentos completos.
3. Os meios probatórios que impõem decisão diversa são os seguintes:
a) declarações de parte do A. (gravação das declarações prestadas a 27/11/2025, entre 1:35 e 2:52, entre 2:57 e 3:05, entre 3:12 e 4:25) – das quais resulta que os AA. estavam cientes da necessidade de realização de obras no imóvel, obras que, pela sua extensão, e de acordo com as regras da experiência comum, nunca permitiriam a ocupação imediata do imóvel logo após a celebração do contrato de compra e venda, tendo sido neste enquadramento, e em função das necessidades de intervenção que o imóvel necessitava, que os AA. formaram a sua vontade de contratar;
b) Doc. 3 junto com a Contestação (email enviado pelos AA. no dia 29/07/2020 à agente imobiliária e testemunha …) – do qual resulta o reconhecimento pelos AA. das várias intervenções que sabiam necessárias realizar no imóvel, propondo a redução do preço de venda, o que é incompatível com “ser facto essencial que o imóvel estivesse pronto a habitar;
c) Depoimento da testemunha … (gravação de 3/12/2025, aos 3:34 e entre 42:52 e 43:15) – do qual resulta que era visível que o imóvel precisava de “uma boa pintura interior e exterior”, e que os compradores, ora AA., não condicionaram a aquisição a um imóvel pronto a habitar;
d) Declarações de parte do A. (gravação das declarações prestadas a 27/11/2025, entre 7:55 e 8:13) – das quais resulta que a necessidade de realização de obras era de tal forma conhecida e aceite pelos AA. que até após a celebração do contrato promessa de compra e venda, o A. (…) se deslocou várias vezes ao imóvel acompanhado de profissionais da construção civil;
e) Documento n.º 2-A junto com a petição inicial, do qual resulta que os AA. realizaram obras no imóvel durante mais de dois meses após a escritura de compra, concretamente entre o dia 05 de outubro de 2020 e o dia 17 de dezembro de 2020 (não tendo sido sequer efetuadas, na totalidade, as obras que os AA. reconheceram como necessárias, nomeadamente ao nível do exterior).
4. Desta forma, os AA. aceitaram, e com isso formaram a sua vontade de comprar, que durante um período após a aquisição, o imóvel não poderia ser ocupado por se encontrar em remodelação e com isso formaram a sua vontade, de onde resulta que não era facto essencial para os AA. que o imóvel estivesse pronto a habitar.
5. O facto dado como provado sob o n.º 5 foi incorretamente julgado, devendo antes ser dado como provado “No âmbito daquela, os AA. ficaram informados que o imóvel precisaria de pintura interior, pintura exterior, lavagem do telhado, telhas, reparação de rachas e sancas danificadas, e reparação do chão de entrada da casa. Ficaram ainda informados que o telheiro e o bunker eram construções ilegais”.
6. Os concretos meios probatórios que impõem decisão diversa daquela que foi tomada quanto a este facto são os seguintes:
a) Documento n.º 3 junto com a contestação (email enviado pelos AA) do qual resulta que foram informados de que o imóvel necessitaria de diversas intervenções constando do mesmo que “A moradia necessitará de pintura (exterior e interior), reparação de rachas e sancas danificadas, limpeza de humidades e telhas, bem como reparação do pavimento das escadas. Além de que provavelmente teremos reparar o chão da entrada da casa levantado que deverá ser provado pelas raízes das palmeiras”;
b) Declarações de parte do A. (gravação de 27/11/2025, aos 1:35, entre 2:32 e 2:52, entre 2:57 e 3:05, entre 3:12 e 4:25) – das quais resulta que, na visita acompanhada pela agente imobiliária, os AA. sabiam que o imóvel necessitava de pintura e de lavagem, sabiam que o imóvel tinha vestígios de humidade nos cantos superiores, tendo visualizado pontos pretos no teto no quarto virado a norte, tendo também verificado vestígios de humidade junto à janela da sala, na zona do rodapé/soleira;
c) Declarações de parte do R. (gravação de 27/11/2025, entre 5:19 e 6:06, entre 7:06 e 8:07, entre 8:15 e 8:33, entre 8: 39 e 8:55, entre 9:21 e 9:43, entre 10:10 e 10:19) – das quais resulta o que o R. transmitiu, o que era visível na moradia e o que determinou a negociação do preço;
d) Depoimento da agente imobiliária … (gravação de 3/12/2025 entre 27:30 e 27:31, aos 3:34, aos 8:45, entre 23:28 e 23:43, entre 24:47 e 24:52, aos 25: 54, entre 26:51 e 27:06, entre 37:26 e 37:57, aos 38:59, aos 39:47) – do qual resulta que era visível que a casa precisava de intervenção no exterior e no interior, para reparação de rachas, fissuras, pinturas, bem como que, quando fez a visita da casa para efeitos de promoção imobiliária, o chão da casa, que era de madeira, não tinha sinais de estar levantado, não havendo quaisquer vestígios de água a escorrer em fio;
e) Depoimento de … (gravação de 03/12/2025, entre 5:56 e 6:21, entre 6:34 e 6:47, entre 6:56 e 6:59, entre 8:47 e 9:33) – do qual resulta que o imóvel não tinha tido qualquer intervenção, de qualquer tipo e por quem quer que fosse.
7. Não resulta que os RR. tivessem ocultado qualquer problema do imóvel que fosse do seu conhecimento, resultando sim que transmitiram o estado do imóvel conforme conheciam e que era visível.
8. Conforme é da experiência comum, uma casa que tenha rachas e fissuras exteriores, terá, com elevado grau de probabilidade, humidades interiores, as quais, aparentemente já se manifestavam, como visualizado e confessado pelo A. (…).
9. Ainda assim, humidade é completamente diferente de infiltração (com água a escorrer a fio), e disso não havia qualquer evidência que existisse, ou que fosse conhecida ou cognoscível pelos RR., resultando do depoimento da testemunha (…) que, aquando da visita à casa para efeitos de promoção imobiliária, o chão da casa, que era de madeira, não tinha sinais de estar levantado, sendo que o mesmo resultou do depoimento da testemunha (…).
10. Sendo evidente, e visível a qualquer pessoa, que o imóvel necessitava de pintura interior e exterior, reparação de rachas exteriores, que existia humidade no exterior da casa, e que desde que tinha sido construída nunca tinha sido pintada no interior ou exterior, seria cognoscível para um homem médio que o imóvel precisaria de diversos trabalhos de construção civil, sendo as suas necessidades ostensivas, e até “falando por si próprias”, independentemente do que os RR. transmitiram aos AA..
11. É facto notório que pintura, interior e exterior, não é apenas aplicar tinta. Em qualquer fachada, interior ou exterior, com rachas e sinais de humidade, não se resolve o problema de acordo com a legislação e normas técnicas em vigor em Portugal, aplicando apenas tinta, tendo, sim, que ser previamente corrigida a patologia subjacente, através das técnicas de construção civil adequadas (lavagem, raspagem de salitres, preenchimento de fissuras, aplicação de primários e impermeabilizantes e, finalmente, tinta).
12. Concretamente quanto a infiltrações, tanto a testemunha … como a testemunha … (nos segmentos das respetivas gravações já supra indicados), são unânimes em referir que a casa não tinha evidências de ter tido obras recentes; ora, se não existia evidência de ter havido obras recentes no imóvel, como poderiam os RR. ter disfarçado, para ocultar, manchas de humidade, amarelas ou pretas e como seria possível que o chão em madeira não tivesse vestígios de água?
13. Da mesma maneira, era do conhecimento dos AA. que tanto o telheiro como o bunker eram construções ilegais, não sendo possível, como refere a testemunha (…), esconder a clandestinidade de tais construções.
14. Do supra exposto resulta que, atenta, por um lado, a factualidade transmitida verbalmente pelos RR. aos AA., e por outro, o que era visível ao homem médio a única conclusão possível é que os RR. transmitiram aos AA. todas as necessidades do imóvel, e que estes assim as reconheceram no email que é a proposta de redução do preço, a qual veio a ser aceite pelos RR..
15. O facto dado como provado sob o n.º 6 foi incorretamente julgado, devendo antes ser dado como provado que “O bunker foi mostrado aos AA. na visita e integra o objeto do negócio por se localizar nos limites do imóvel vendido”.
16. Os meios probatórios que impõem decisão diversa são os seguintes:
a) Declarações de parte do A. … (gravação de 27/11/2025, entre 6:54 e 6:58, entre 23:07 e 23:33) – em que este reconhece expressamente, e por duas vezes, que os AA. acederam ao interior do bunker;
b) Declarações de parte do R. … (gravação de 27/11/2025, entre 12:46 e 12:49) – em que refere que o bunker se destinava a garrafeira;
c) Fotografias 20 e 21 do relatório pericial das quais resulta que o bunker está localizado dentro dos limites do imóvel vendido;
d) Depoimento da agente imobiliária … (gravação de 3/12/2025, entre 22:03 e 22:20) – do qual resulta que a construção estava lá, não era possível esconder, assim como, não era possível esconder que era ilegal.
17. Confrontando as declarações supra do A. e R. e as fotografias 20 e 21 do relatório pericial, resulta que o bunker está dentro dos limites da propriedade, estava lá, foi visitado pelos AA. e integrava o negócio.
18. O facto dado como provado sob o n.º 8 foi incorretamente julgado, devendo antes ser dado como provado “Ainda, era visível a existência de humidade na parede da sala, junto à janela de acesso à rua”, e em consequência, ser considerado facto não provado “tendo-lhes sido dito pelos Réus que fora resultado de terem deixado a janela aberta quando viajaram”.
19. O facto provado n.º 8 não poderia ter sido dado como provado quanto ao trecho “tendo-lhes sido dito pelos RR. que fora resultado de terem deixado a janela aberta quando viajaram” pois AA. e RR. não apresentam versões concordantes quanto ao alegado motivo para a existência de humidade, logo, não podia ter sido dado como provado.
20. Os meios probatórios que impõem decisão diversa são os seguintes:
a) Declarações de parte do A. (gravação de 27/11/2025, entre 4:16 e 4:25) – de onde resulta que questionou os RR. sobre a existência de humidade e refere que lhe foi apresentada uma justificação (diga-se, aliás, totalmente inverosímil);
b) Declarações de parte do R. (gravação de 27/11/2025, entre 7:40 e 8:07) – de onde resulta que reconhece que existiam humidades na sala porque era muito húmido, e nada mais diz sobre a respetiva causa.
21. O facto dado como provado sob o n.º 14 foi incorretamente julgado devendo ser alterado para “Após a celebração da escritura, concretamente entre o dia 05 de outubro de 2020 e o dia 17 de dezembro de 2020, os Autores procederam às seguintes alterações no imóvel: demolição de parede entre sala e cozinha; remoção e substituição de chão flutuante em toda a casa, com aplicação de novos rodapés; pintura de todas as paredes e tetos; renovação do wc da suite”.
22. Os termos em que o facto foi dado como provado não refere as datas exatas da execução dos trabalhos (mencionando genericamente os meses de outubro e / ou de novembro), e está incompleto quanto aos trabalhos realizados. O meio probatório que impõe decisão nos termos propostos é o documento 2-A junto com a PI, que refere que as obras foram realizadas entre 5 de outubro de 2020 e 17 de dezembro de 2020 e que foram ainda realizadas obras de “demolição de parede entre sala e cozinha”.
23. O facto dado como provado sob o n.º 15 foi incorretamente julgado devendo antes ser dado como provado apenas que “No mesmo período, procederam à substituição de uma telha que se encontrava partida e ao preenchimento das juntas de algumas telhas com espuma de poliuretano”, e, em consequência, deve ser dado como não provado que foi “em virtude de terem verificado a entrada de água no quarto virado a norte, e por forma a evitar aquela”.
24. Os meios probatórios que impõem decisão diversa são os seguintes:
a) Documento 2-A junto com a PI, do qual resulta que entre o período compreendido entre 05 de outubro de 2020 e 17 de dezembro de 2020 foram realizados trabalhos de “alteração de uma telha partida, bem como o preenchimento das juntas de algumas telhas com espuma de poliuretano”, nada se referindo sobre a motivação de tais trabalhos;
b) Depoimento da testemunha … (gravação de 27/11/2025, entre 2:51 e 2:57, entre 3:35 e 3:38, aos 3:59, entre 4:17 e 4:18, entre 4:54 e 5:10, entre 6:32 e 6:34, aos 14: 51, aos 24:48, aos 17:08, entre os 26:10 e os 26:15, entre os 11:47 e 11:50, aos 14:09) – do qual resulta que a testemunha, após ter verificado a entrada de água em casa, colocou no telhado uma manta – que, conforme explicou, habitualmente se coloca por baixo do chão flutuante – a qual ficou ali colocada e, apenas mais tarde, foi retirada e foram preenchidas as juntas de parte das telhas; a manta colocada destinou-se apenas a proteger o trabalho de interior que estava a realizar, sendo essa sua intervenção no telhado meramente temporária, até os clientes, ora AA., poderem fazer a intervenção no telhado.
25. Tal intervenção foi para remediar e não para “evitar” a entrada de água ou para resolver o problema, mencionando a testemunha que nunca lhe foram pedidos trabalhos para o exterior ou sequer a apresentação de orçamento, pelo que, não é possível estabelecer a causa-efeito mencionada no facto provado n.º 15).
26. O facto dado como como provado sob o n.º 19 foi incorretamente julgado, devendo antes ser dado como provado “Assim, no dia 27/12/2020 o R. (…) deslocou-se ao imóvel” e, consequentemente, ser dado como não provado “tendo verificado a existência de água a pingar do teto e as paredes molhadas”.
27. Os concretos meios probatórios que impõem decisão diversa são os seguintes:
a) Declarações de parte do Réu … (gravações de 27/11/2025, entre os 11:44 e 11:57) – do qual resulta que, quando se deslocou ao imóvel, chegou ao primeiro andar, não tendo passado do hall do 1º andar, e veio-se embora atento o comportamento do A.;
b) Depoimento da testemunha … (gravações de 27/11/2025, aos 16:04) – do qual resulta que, no dia em que o Réu (…) se deslocou ao imóvel, não existia entrada de água mas sim manchas de humidade, com marcas de pequenas gotas.
28. Sendo apenas exclusivamente da versão dada pelo A. nas suas declarações de parte que resulta que o Réu Sérgio constatou a existência de água a pingar do teto e as paredes molhadas.
Havendo contradição, atento o depoimento do (…), e não sendo possível confirmar a versão dada pelo A., não poderia tal ter sido considerado como provado nos termos em que foi.
29. O facto dado como provado sob o n.º 22, alínea c), foi incorretamente julgado, devendo ser eliminada a alínea c) do facto provado n.º 22.
30. Desde logo, este facto dado como provado está em contradição com o facto dado como provado sob o n.º 8, tanto na versão dada como provada como na correção pretendida pelos RR., pois que, como ali se refere, numa das visitas, os AA. verificaram a existência de humidade na parede da sala, junto à janela de acesso à rua / junto ao rodapé / soleira.
31. Os concretos meios probatórios concretos que impõem decisão diversa são os seguintes:
a) Declarações de parte do A. (gravação de 27/11/2025, entre 4:16 e 4:25) – da qual resulta que logo na visita inicial ao imóvel constataram sinais de infiltrações na parede da sala;
b) Declarações de parte do R. (gravação de 27/11/2025, entre 7:40 e 8:07) – da qual resulta que confirma que existiam sinais de infiltrações na sala junto à soleira.
32. Resulta das declarações das partes que existia um defeito na sala, na parede junto à janela desde a primeira visita ao imóvel, e não que apenas após estarem a viver no imóvel os Autores tenham verificado esse defeito.
33. O facto dado como provado sob o n.º 27 foi incorretamente julgado, devendo antes, e nos seus precisos termos, ser dado como não provado.
34. Desde logo, a decisão quanto a este facto carece de suporte probatório suficiente; acresce que a fundamentação adotada é circular e meramente inferencial, partindo da extensão das infiltrações para concluir, sem prova direta, pela sua anterioridade, pelo conhecimento dos RR. e pela alegada ocultação. A extensão ou gravidade das infiltrações (água a correr a fio) não prova, por si só, que estas existissem à data da escritura ou anteriormente, sendo, de acordo com as regras de experiência comum, compatível com uma manifestação súbita decorrente de um inverno particularmente chuvoso, sobretudo num imóvel com 16 anos e sem manutenção (tal como resulta do facto provado n.º 30).
35. A decisão recorrida não identifica qualquer facto concreto que demonstre conhecimento efetivo dos Réus, inexistindo prova de episódios anteriores, comunicações, queixas, obras, relatórios técnicos ou outros elementos objetivos, pelo que, concluir que os Réus “teriam de conhecer” as infiltrações não equivale a provar que as conheciam, não sendo admissível substituir prova por presunções conjeturais. Aliás, foi desconsiderada prova direta em sentido contrário, designadamente, a inexistência de sinais visíveis de infiltrações nas visitas prévias à compra, circunstância confirmada por testemunhas que frequentavam a casa, inclusive nos dias imediatamente anteriores à entrega do imóvel. Ignorar tal prova para afirmar um conhecimento “necessário” dos Réus consubstancia erro manifesto na apreciação da prova.
36. Os concretos meios de prova que impõem decisão diversa são os seguintes:
a) Declarações de parte do A. (gravação de 27/11/2025, entre 1:35 e 2:22, entre 2:32 e 2:52, entre 3:12 e 4:30) – das quais resulta a confissão de que era visível a falta de manutenção, a existência de vestígios de humidade e, particularmente no que respeita às infiltrações na sala, junto à janela, não podem, a nenhum título, ser consideradas ocultadas uma vez que a anomalia era visível à data da primeira visita, tendo sido por si detetada, questionada e aceite;
b) Depoimento da testemunha (…), já supra indicado – do qual resulta que não existiam vestígios de ter sido efetuados quaisquer trabalhos (de ocultação), por quem quer que fosse;
c) Depoimento da testemunha (…) já supra indicado – do qual resulta que era visível a necessidade de pinturas – conjugados com o email que consta do Doc. 3 junto com a Contestação e que foi dirigido pelos AA. a esta testemunha.
37. Os sinais materiais existentes não apontavam para obras de disfarce, mas precisamente para a sua inexistência – sendo visível que o imóvel nunca fora pintado – o que exclui qualquer hipótese de ocultação pelos RR..
38. A verdade dos factos é a de que os AA. aceitaram adquirir um imóvel em segunda mão, com 16 anos, sem obras de manutenção e que delas necessitava, facto que conheciam por ser visível e por lhes ter sido expressamente dito, o que determinou a negociação e a redução do preço em € 9.500,00 (tal como resulta dos factos provados n.os 9, 10 e 30).
39. Ao dar como provado este facto 27 nos termos em que o foi, a decisão incorreu, também, em erro na aplicação do Direito, concretamente, foi violado o artigo 342.º do CC e o artigo 913.º do CC, pois, tendo os AA. alegado a anterioridade e ocultação dos defeitos, era a eles que competia provar a sua anterioridade (existência de água a correr em fio e paredes molhadas antes da escritura) e a ocultação dos mesmos, independentemente da presunção de culpa do artigo 799.º do CC.
40. Os artigos 342.º e 913.º do CC devem ser interpretados no sentido de que cabia aos AA. provar a pré-existência dos defeitos (infiltrações com água a escorrer em fio), o conhecimento prévio dos RR. e a ocultação por parte destes, ónus que não foi cumprido.
41. Estes factos e sua respetiva prova não se confundem com o pressuposto da culpa, relativamente ao qual existe presunção a favor dos AA., porquanto, apenas e só se se provasse a pré-existência dos defeitos, o seu conhecimento e ocultação pelos RR. é que se presumiria a culpa destes; dito de outro modo, e analisando exegeticamente a responsabilidade civil, cabia aos AA. provar os factos ilícitos e aos RR. ilidir a presunção de culpa; não se tendo provado os factos ilícitos, é irrelevante a presunção de culpa na ocorrência de factos que não se provaram e não ocorreram.
42. A genérica e anunciada falta de manutenção do imóvel, detetada e discutida antes da celebração do contrato não pode ser qualificada como defeito oculto, nos termos do artigo 913.º do Código Civil. A posterior convicção dos AA., formada apenas após um inverno e após uma reparação inadequada no telhado, de que se trataria de um problema estrutural, constitui uma reavaliação retrospetiva, juridicamente irrelevante. A decisão de contratar nestas circunstâncias consubstancia uma assunção consciente do risco por parte do comprador, incompatível com a invocação posterior de ocultação ou desconhecimento do defeito.
43. Os factos dados como provados sob os n.ºs 32 a 36 foram incorretamente julgados, devendo antes ser dados como não provados, sendo que o meio probatório concreto que impõe decisão diversa da que foi proferida é o relatório pericial.
44. Na decisão recorrida entende-se que as conclusões do relatório não foram colocadas em crise por qualquer outro meio de prova. Contudo, uma leitura atenta do relatório pericial demonstra que este não afirma causas com certeza, recorrendo sistematicamente a linguagem hipotética e probabilística, como “pode”, “provável”, “possibilidade” ou “entre outros fatores”. Em particular, quanto às infiltrações na suite, no quarto virado a norte, na sala e na garagem, a sra. Perita limitou-se a elencar hipóteses técnicas possíveis, sem estabelecer qualquer nexo causal seguro (veja-se, designadamente e a título meramente exemplificativo, respostas aos quesitos 6º, 7º e 8º e resposta aos esclarecimentos na sua globalidade).
45. O próprio relatório reconhece limitações técnicas relevantes, designadamente a falta de acesso à cobertura / telhado e a inexistência de informação histórica, impedindo a realização de uma análise detalhada e a extração de conclusões firmes sobre as causas das infiltrações (veja-se designadamente e a título meramente exemplificativo a resposta ao quesito 6º e resposta ao esclarecimento n.º 1).
46. Na resposta ao quesito 6º, a Perita afirma expressamente que tais limitações não permitem retirar conclusões quanto à origem das infiltrações, o que exclui qualquer afirmação pericial de certeza. Ainda assim, o Tribunal a quo deu como provados factos formulados com um grau de certeza que não resulta do relatório, incorrendo em erro de julgamento por excesso de certeza sobre prova meramente indiciária.
47. Por outro lado, a Perita refere no parágrafo 8º da resposta ao esclarecimento n.º 1 solicitado pelos AA. que “No que se refere à cobertura da moradia, não parece haver indícios de desconformidade com as boas práticas construtivas (apesar das limitações da vistoria), razão pela qual foram apresentadas várias possibilidades alternativas para justificar as infiltrações, que mais têm a ver com a sua manutenção”.
48. Especificamente, o que respeita aos factos provados sob os n.os 35 e 36, relativos a defeitos no bunker e na zona da garagem/telheiro e respetivas consequências no plano indemnizatório, foram violadas as normas constantes dos artigos 280.º e 913.º do CC pelo que estamos, também, perante erro na aplicação do Direito.
49. Tais construções (bunker e telheiro da garagem) não integram o objeto lícito da venda, por se tratar de edificações não licenciadas. Estas normas (280.º e 913.º e segs. do CC) devem ser interpretadas no sentido de que os vendedores não têm obrigação legal de garantir construções ilegais (sendo que os AA. sabiam perfeitamente que eram ilegais), estando a garantia da venda prevista no artigo 913.º do CC circunscrita a defeitos da coisa lícita vendida que afetem o seu uso normal ou valor.
50. Os Autores tiveram acesso à documentação do imóvel, plantas, avaliação bancária e esclarecimentos da agente imobiliária, pelo que conheciam ou deviam conhecer as discrepâncias de áreas e as ilegalidades urbanísticas existentes. O depoimento da agente imobiliária (já supra indicado) confirma que nem o bunker nem o telheiro constavam dos documentos do imóvel e que tal circunstância foi necessariamente considerada no processo de avaliação bancária, não sendo suscetível de ocultação. Ao considerar garantidos defeitos relativos a construções ilegais e ao atribuir força probatória conclusiva a um relatório pericial meramente hipotético, o Tribunal incorreu em erro na apreciação da prova e em errada aplicação do Direito.
51. O facto dado como provado sob o n.º 37 foi incorretamente julgado devendo ser dado como não provado pois, pelas premissas que expõe, o núcleo do facto 37 (“os Réus não transmitiram à consultora que o imóvel sofria das situações acima descritas”) está construído sobre um pressuposto implícito: que os defeitos já existiam, que eram cognoscíveis e que, por isso, eram suscetíveis de ser ocultados.
52. A prova produzida nos autos limita-se a situações de entrada de água ocorridas apenas após a escritura de compra e venda, celebrada em 29/09/2020, inexistindo qualquer prova objetiva de anterioridade conforme suprarreferido.
53. Não foi produzido qualquer elemento probatório idóneo, designadamente fotografias, testemunhos credíveis ou perícia conclusiva e com datação, que demonstre que os alegados defeitos existiam antes da venda, o que consubstancia erro manifesto na apreciação da prova.
54. O depoimento da testemunha (…), agente imobiliária, revela sinais evidentes de parcialidade motivacional (gravação de 3/12/2025, entre os 9:48 e 11:37), designadamente pela referência a um conflito pessoal ocorrido nas vésperas da escritura, o que fragiliza a sua credibilidade. O referido depoimento, embora globalmente aceitável, enferma ainda de incoerências objetivas, ao afirmar que os RR. apenas referiram necessidade de pinturas, quando foi a própria testemunha quem recebeu o email dos AA. solicitando desconto por reparações de fundo, rachas, sancas, humidades e limpeza do telhado. Tais elementos só poderiam ser do conhecimento dos AA. mediante informação prestada pelos RR., uma vez que as visitas de promoção imobiliária não incluem, por exemplo, inspeção ao telhado.
55. Devem ser aditados os seguintes factos ao elenco dos factos provados:
a) “A falta de manutenção da cobertura constitui uma causa possível das infiltrações verificadas”.
O meio probatório concreto que impunha esta decisão é a resposta aos esclarecimentos pedida pelos AA. ao relatório pericial, (parágrafo 8º da resposta ao esclarecimento n.º 1 pedido pelos AA).
b) “Após a compra, foi realizada uma intervenção paliativa no telhado, com aplicação de espuma de poliuretano, sem que tal intervenção correspondesse a uma reparação técnica adequada”.
O meio probatório concreto que impunha esta decisão é o depoimento da testemunha … (gravação de 27/11/2025, entre 4:17 e 4:18, entre 4:54 e 5:10, entre 6:32 e 6:34, aos 24: 48, aos 28:53, aos 17:08, aos 17:50 e aos 27:11) e a resposta ao 3º esclarecimento ao relatório pericial solicitado pelos RR..
c) “As infiltrações na suite apenas se manifestaram após as referidas deslocações ao telhado e após a intervenção paliativa realizada”.
O meio probatório concreto que impunha esta decisão são as declarações de parte do A. (gravação de 27/11/2025, entre os 9:51 e os 10:01, aos 10:38, entre 12:05 e 12:21)
d) Não é possível afirmar que os danos verificados na suíte não tenham resultado, total ou parcialmente, da falta de manutenção do telhado ou das intervenções posteriores realizadas.
O meio probatório concreto que impunha decisão diversa é o relatório pericial e os esclarecimentos ao relatório, indicando-se a título meramente exemplificativo a resposta aos esclarecimentos solicitados n.ºs 3 e 4 pelos RR..
56. A sentença recorrida considerou que as intervenções realizadas no telhado após a venda não foram causa das infiltrações, entendendo tratar-se apenas de uma tentativa de resolver uma situação pré-existente. A prova produzida demonstra, porém, uma sequência cronológica relevante: as infiltrações iniciaram-se primeiramente apenas num quarto; ocorreram de seguida as deslocações ao telhado; foi realizada uma intervenção paliativa com substituição de telha e aplicação de espuma (inadequada) de poliuretano; e, só depois dessas intervenções, surgiram infiltrações na suíte. Resulta dos factos provados que as infiltrações na suíte apenas se manifestaram após as deslocações ao telhado e após a intervenção paliativa, o que não pode ser ignorado na determinação do nexo causal.
57. A sentença desconsiderou, sem fundamentação, factos posteriores relevantes, designadamente:
a) a não realização das obras exteriores de manutenção do telhado assumidas pelos Autores (facto provado n.º 29);
b) que o relatório pericial e a resposta aos esclarecimentos ao relatório solicitados pelos RR. (esclarecimentos 2º, 3º e 4º) admite expressamente que a falta de manutenção constitui uma causa possível das infiltrações;
c) circunstâncias agravadas por 16 anos sem manutenção (facto provado n.º 30), o que era do conhecimento dos AA..
58. A realização de uma intervenção paliativa no telhado, tecnicamente inadequada, constitui um fator causal autónomo ou concorrente suscetível de explicar o aparecimento e agravamento das infiltrações (resposta ao quesito 10º do relatório pericial, e resposta aos esclarecimentos 2º, 3º e 4ª solicitados pelos RR.). Estes elementos consubstanciam um nexo causal alternativo plausível, que o Tribunal a quo não podia desconsiderar, sob pena de violação das regras da experiência comum e da causalidade adequada.
59. Mesmo que, por mera hipótese, se admitisse a existência de defeitos anteriores à venda, não é juridicamente possível afirmar que esses defeitos foram a causa adequada dos danos verificados, face à existência de intervenções posteriores dos Autores aptas a produzir o resultado danoso.
60. A prova produzida não permite excluir que os danos na suíte tenham resultado, total ou parcialmente, da falta de manutenção do telhado ou das intervenções posteriores realizadas, verificando-se, no mínimo, incerteza causal relevante.
61. Em face do exposto, condenar os RR. nos termos em que foram condenados, consubstancia um erro na aplicação do Direito, tendo sido violadas as normas constantes dos artigos 342.º, 562.º e 563.º do CC, não se mostrando demonstrado o nexo causal exigido pelas normas, encontrando-se a cadeia causal interrompida ou, pelo menos, seriamente comprometida, devendo a decisão recorrida ser revogada nesta parte.
62. Há, mais uma vez, erro na interpretação e aplicação dos artigos 913.º e 342.º do CC, ao afirmar-se que aos AA. apenas cabia provar a existência de defeitos, pois estas normas conjugadas devem ser interpretadas no sentido de que aos AA. competia provar os defeitos, a anterioridade dos mesmos face à data da compra, o conhecimento dos mesmos e a ocultação pelos vendedores, e o nexo causal entre o facto ilícito e os danos, por estes serem factos constitutivos do seu direito.
63. Ainda quanto ao âmbito de aplicação do artigo 913.º do CC, se as partes acordarem na alienação de um determinado bem com qualidades inferiores à média, o vendedor cumpre a sua obrigação ao entregar o bem acordado no estado em que se encontrava no momento da celebração do negócio. Ainda que exista um desvio face ao padrão de normalidade das coisas da mesma categoria, o bem encontra-se em conformidade com o programa contratual. Por não existir uma falha na fase executiva do contrato, não há como falar de defeito ou cumprimento imperfeito. Neste sentido, Menezes Cordeiro, in Tratado de Direito Civil (2019), pág. 257, Vol. XI; e Pedro de Albuquerque, in Direito das Obrigações – Contratos em Especial (2024), pág. 558, Vol. I.
64. O que se provou é que os RR. nunca fizeram as obras de manutenção que lhes competiria enquanto proprietários, facto de que os AA. estavam bem cientes, conforme supra demonstrado, e que assumiram o negócio nesses precisos termos, assim como o risco inerente a comprar um imóvel com 16 anos e que nunca foi objeto de qualquer obras de manutenção. Acresce que nem os AA. fizeram as obras que, eles próprios reputaram como necessárias.
65. Em suma: não houve ocultação, não houve erro induzido, não houve qualquer violação de deveres de informação; houve apenas um negócio celebrado com pleno conhecimento do estado do imóvel e do risco inerente à sua aquisição nestas circunstâncias.
66. O Direito não serve para reescrever decisões negociais infelizes, nem para transformar a assunção consciente de um risco em responsabilidade alheia, impondo-se, por isso, a revogação integral da decisão recorrida.
67. Como consequência de tudo o supra exposto, e não havendo qualquer ilicitude por parte dos RR., deve igualmente ser revogada a decisão quanto à condenação em pagamento de indemnização por danos morais.
Concluíram essas alegações pedindo a revogação da sentença recorrida e a absolvição dos pedidos formulados na ação.
*
Os Autores apresentaram contra-alegações, nas quais suscitaram a inadmissibilidade da impugnação da matéria de facto por incumprimento dos ónus do artigo 640.º, n.º 1, do Código de Processo Civil e pugnaram pela improcedência do recurso com manutenção da sentença recorrida.*
III. Questões a solucionar
Face ao teor das conclusões da Recorrente (que estão para o objeto do recurso como o pedido e a causa de pedir estão para o objeto da ação – cfr. António Santos Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, 8ª Edição Atualizada, Almedina, pág. 212), à questão prévia suscitada pelos Recorridos e à inexistência de atividade oficiosa a empreender, as questões a solucionar neste acórdão são, pela ordem lógica que entre elas se julga existir, as que se identificam:
(i) Como ato prévio à reapreciação da decisão de facto, saber se a impugnação dessa decisão cumpre os ónus processuais aplicáveis.
(ii) Caso essa questão não resulte prejudicada pela atividade anterior, verificar se existiu erro na decisão da matéria de facto, quanto aos aspetos e pelas razões aduzidas pelos Recorrentes.
(iii) Ainda de acordo com o mesmo nexo de eventual prejudicialidade, determinar se a decisão de direito enferma de erro na subsunção dos factos provados ao Direito aplicável.
*
Fundamentação
(i) Admissibilidade da impugnação da decisão de facto
Na resposta à motivação da apelação, os Recorridos defendem a rejeição do recurso, por entenderem que a contraparte não cumpriu os ónus de impugnação da decisão da matéria de facto, previstos no n.º 1 do artigo 640.º do Código de Processo Civil.
Resulta deste artigo, no que releva, o seguinte:
“Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas”.
Importa distinguir, no objeto daqueles ónus, entre os aspetos que devem obrigatoriamente (leia-se, sob pena de rejeição do recurso), constar das conclusões da alegação, daqueles que não são imprescindíveis nesta parte da peça, devendo, contudo, fazer parte da motivação.
Como é sabido, resulta do n.º 1 do artigo 639.º do Código de Processo Civil a delimitação do objeto do recurso, sendo esse objeto definido pelas conclusões, nas quais, de acordo com a letra da lei, “de forma sintética”, o recorrente deve indicar os “fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão”.
A indicação dos concretos pontos da matéria de facto que o Recorrente entende terem sido incorretamente julgados, deve constar, sob pena de rejeição do recurso, das respetivas conclusões.
Transcreve-se, nesse sentido, a Lição do Conselheiro António Santos Abrantes Geraldes:
“Sem nos alongarmos demasiado com considerações sobre os regimes anteriores, podemos sintetizar da seguinte forma o sistema que vigora sempre que o recurso de apelação envolva a impugnação da decisão sobre a matéria de facto:
a) Em quaisquer circunstâncias, o recorrente deve indicar os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, com enunciação na motivação do recurso e síntese nas conclusões.
b) O recorrente deve especificar, na motivação, os meios de prova, constantes do processo ou que nele tenham sido registados, que, no seu entender, determinam uma decisão diversa quanto a cada um dos factos.
c) Relativamente a pontos de facto cuja impugnação se funde, no todo ou em parte, em prova gravada, para além da especificação obrigatória dos meios de prova em que o recorrente se baseia, cumpre-lhe indicar, com exatidão, na motivação, as passagens da gravação relevantes e proceder, se assim o entender, à transcrição dos excertos que considere oportunos.
d) (…)
e) O recorrente deixará expressa, na motivação, a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, tendo em conta a apreciação crítica dos meios de prova produzidos (...)” (Recursos em Processo Civil, 8ª Edição Atualizada, Almedina, págs. 228 e 229, sublinhados aditados ao original).
No mesmo sentido, lê-se no sumário do Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 19 de janeiro de 2013:
“Entre os corolários do ónus de delimitação do objecto e de fundamentação concludente da impugnação da decisão sobre a matéria de facto, consagrado no n.º 1 do artigo 640.º do Código de Processo Civil, está o de que o recorrente deve sempre indicar nas conclusões do recurso de apelação os concretos pontos de facto que julgou incorrectamente julgados” (processo n.º 3160/16.5T8LRS-A.L1-A.S1, disponível em www.dgsi.pt).
Impõe-se também convocar a jurisprudência que foi uniformizada pelo Acórdão n.º 12/23 do Supremo Tribunal de Justiça através da seguinte proposição:
“Nos termos da alínea c) do n.º 1 do artigo 640.º do CPC, o recorrente que impugna a decisão sobre a matéria de facto não está vinculado a indicar nas conclusões a decisão alternativa pretendida, desde que a mesma resulte, de forma inequívoca, das alegações”.
Ingressando nas particularidades da peça de recurso em análise, verifica-se que nas respetivas conclusões consta expressa a indicação dos pontos da matéria de facto que os Recorrentes têm por incorretamente apreciados. Eles estão vertidos ao longo dos sessenta e sete pontos que constituem essas conclusões, pelo que a exigência legal se mostra cumprida.
Relativamente aos restantes dois aspetos do ónus (indicação dos meios de prova que impõem decisão diversa e enunciação da decisão alternativa que deveria ter sido a acolhida) embora não vigore, como se viu, o imperativo legal da respetiva inscrição nas conclusões, a peça dos Recorrentes integra-os, de forma profusa, nessa parte da motivação de recurso.
Com efeito, conforme se pode ler dessas conclusões, as mesmas incluem, a seguir a cada indicação dos pontos de facto impugnados, a decisão de facto alternativa proposta pelos Recorrentes e, bem assim, de forma exaustiva (desnecessariamente, como se viu), a enunciação dos meios de prova que sustentam, no entender daqueles, essa solução alternativa.
Conclui-se que se mostram cumpridos os ónus do n.º 1 do artigo 640.º do Código de Processo Civil, estando reunidos todos os elementos para compreender o objeto da impugnação, as razões dos Recorrentes e o sentido da decisão que defendem como a prevalecente.
Não há, assim, segundo se crê, fundamento para rejeitar o recurso, pelo que cabe prosseguir para a análise do seu objeto.
(ii) Impugnação da decisão a matéria de facto
Na sentença sob recurso o Tribunal considerou provados os seguintes factos (que se reproduzem textualmente):
1) Em 2020, em virtude da Autora ter engravidado do 2º filho, os Autores decidiram mudar para uma casa maior, onde pudessem ter todas as condições para viverem com os seus filhos.
2) Era facto essencial para os Autores que imóvel estivesse pronto para habitar, uma vez que estava iminente o nascimento do segundo filho, o que acabou por acontecer em 12/09/2020.
3) Os Réus, através da agência imobiliária (…) 21 Tipy Family, no (…), publicitaram a venda do imóvel, do qual eram proprietários, composto por rés-do-chão e 1º andar para habitação, sito no Bairro (…), lote 26, Palmela, descrito na Conservatória do Registo Predial de Palmela sob o n.º (…) da Freguesia e Concelho de Palmela, e inscrito na matriz sob o n.º (…), da referida Freguesia, com Licença de Utilização n.º (…), emitida pela Câmara Municipal de Palmela a 27 de Setembro de 2004 e certificado energético (…), válido até 22 de Março de 2030, com classe energética B.
4) Na sequência os Autores fizeram uma visita ao imóvel acompanhados pela agente imobiliária.
5) No âmbito daquela, o Réu admitiu a necessidade pintura interior e exterior, porém não mencionou a existência de outros problemas.
6) O bunker não foi mostrado aos Autores na visita efectuada com a agente imobiliária, por não fazer parte do negócio.
7) Numa das visitas, os Autores verificaram que na casa de banho do R/C o encaixe do resguardo da base de duche estava partido, tendo dito aos Réus para deixarem estar.
8) Ainda, verificaram os Autores a existência de humidade na parede da sala, junto à janela de acesso à rua, tendo-lhes sido dito pelos Réus que fora resultado de terem deixado a janela aberta quando viajaram.
9) No âmbito da negociação da compra e venda, em 29/07/2020, os Autores propuserem aos Réus a compra por valor inferior ao preço anunciado, em € 9.500,00, alegando que: «a moradia necessitará de algum trabalho a fundo, tanto no interior como no exterior, que terá que levar a um esforço financeiro extra do nosso lado para usufruirmos da moradia e que a possamos chamar de lar. A moradia necessitará de pintura (exterior e interior), reparação de rachas e sancas danificadas, limpeza de humidades e telhas, bem como reparação do pavimento das escadas. Além de que provavelmente teremos que reparar o chão da entrada da casa levantado que deverá se provocado pelas raízes das palmeiras».
10) A proposta dos Autores foi aceite pelos Réus, pelo que em 27/08/2020 foi assinado o CPCV, no âmbito do qual foi previsto na cláusula 2ª que «1 – Os 1.os Outorgantes prometem vender aos 2.os Outorgantes e este promete comprar-lhes o prédio urbano, melhor identificado na clausula primeira deste contrato, livre de ónus, pessoas, bens, encargos e demais responsabilidades nas demais condições previstas nas cláusulas seguintes. 2 – Os 2.os Outorgantes declaram conhecer e aceitar o estado e condições em que o prédio urbano se encontra à data da celebração do presente contrato».
11) Posteriormente à assinatura do CPCV, mediante contacto directo com os Réus e na presença destes, os Autores visitaram o imóvel três vezes, fazendo-se acompanhar de pessoas da construção civil com vista a obterem orçamentos para a realização de obras.
12) Por escritura de compra e venda e mútuo com hipoteca celebrada em 29/09/2020, os Autores adquiriram para sua habitação própria e permanente o imóvel, pelo preço de € 288.000,00.
13) Os Réus viveram no imóvel até cerca de uma semana após a data da escritura.
14) Após a celebração da escritura, por volta de Outubro e/ou Novembro de 2020, os Autores procederam às seguintes alterações no imóvel:
- Substituição do chão flutuante em toda a casa, com aplicação de novos rodapés;
- Pintura de todas as paredes interiores e tectos;
- Renovação do wc da suite.
15) No mesmo período em virtude de terem verificado a entrada de água no quarto virado a norte, procederam à substituição de uma telha que se encontrava partida e ao preenchimento das juntas de algumas telhas com espuma de poliuretano por forma a evitar aquela.
16) No inicio de Dezembro de 2020 os Autores foram residir para o imóvel.
17) No dia 26/12/2020, os Autores constaram o seguinte:
- No quarto virado a norte, no primeiro andar, existia água a correr dos tectos, de uma ponta à outra, em várias linhas, percorrendo toda a zona das vigas, criando gotas, assim como existia água a escorrer pelas paredes abaixo; e,
- No tecto do quarto da suite, quarto que fica virado a sul, existia água no tecto que percorre toda a zona das vigas;
18) Os Autores entraram em contacto com o Réu (…) confrontando-o com a situação e solicitando a sua visita ao imóvel para poder constatar pessoalmente a mesma.
19) Assim, no dia 27/12/2020 o Réu (…) deslocou-se ao imóvel, tendo verificado a existência de água a pingar do tecto e as paredes molhadas.
20) No mesmo dia, a agente imobiliária deslocou-se ao imóvel tendo verificado as paredes molhadas e a pingar do tecto.
21) Em 28/12/2020, os Autores procederam à comunicação por escrito dos referidos defeitos aos Réus.
22) Após estarem a viver no imóvel os Autores verificaram ainda as seguintes situações:
a) na sala o recuperador de calor tinha a tijoleira envolvente solta, apenas estava segura por calços de papel, o que foi reparado pelos Autores;
b) O recuperador de calor encontrava-se em curto-circuito, o que foi reparado pelos Autores;
c) Na sala existe entrada de água junto à parede onde se encontra a janela;
d) Em fevereiro de 2021, após dias chuvosos o pladur do tecto e paredes da garagem ficaram danificadas com a entrada de água;
e) A churrasqueira ruiu na zona onde encaixava a grelha, o que foi reparado pelos Autores;
f) No dia 09 de Março de 2021, dia de chuva, os Autores depararam-se com uma inundação no bunker.
23) Os Autores voltaram a comunicar aos Réus todos as situações que entretanto descobriram, por carta registada, que não foi levantada pelos mesmos.
24) Os Réus declinam qualquer responsabilidade, não assumindo qualquer reparação dos defeitos no imóvel.
25) Nas visitas efectuadas ao imóvel pelos Autores as infiltrações descritas não eram perceptíveis, sendo que inexistiam sinais das mesmas designadamente manchas amareladas nas paredes, no chão ou rodapés levantados.
26) Os Autores não teriam adquirido o imóvel se tivessem conhecimento das situações referidas.
27) As referidas situações foram ocultadas pelos Réus.
28) Em virtude do descrito os Autores sentem-se frustrados, passando a andar inquietos e angustiados, temendo pela saúde e bem-estar dos seus filhos bebés.
29) Após a aquisição e até à data da entrada da acção, os Autores não realizaram os trabalhos exteriores de que o imóvel carecia e que aceitaram como necessários na proposta que fizeram para a sua aquisição.
30) O imóvel foi construído em 2004, não tendo sido objecto de qualquer de obra de manutenção levada a cabo pelos Réus.
31) Os Réus acrescentaram à garagem original uma construção – telheiro – com tecto falso e sem laje, apenas com estrutura de suporte.
32) A infiltração na suite e no quarto virado a norte tem origem na cobertura, tais como fissuração da argamassa nos telhões que unem as vertentes, falhas no isolamento dessa argamassa, deficiência no isolamento das zonas de transição entre materiais junto à chaminé, telhas mal instaladas/sobrepostas, ausência de subtelha de isolamento pelo interior, inclinação inadequada do beirado, telhas partidas, entre outros factores.
33) A infiltração na parede junto à janela da sala terá origem na fissuração exterior da parede e cantarias e/ou por capilaridade derivada de fissuração na betumagem da junta entre a parede e o pavimento.
34) A infiltração na zona da garagem que é original, isto é que tem o tecto rebocado e pintado, terá origem na calha, existente na junção das vertentes do telhado das duas zonas (original e ampliação), fissuração da argamassa nos telhões que unem as vertentes, falhas no isolamento dessa argamassa, telhas mal instaladas/sobrepostas, ausência de subtelha de isolamento pelo interior, telhas partidas, ou acumulação de sujidade nas telhas, que poderia causar o retorno da água, entre outros factores.
35) A infiltração na zona da garagem que consiste no telheiro tem como causa provável o declive insuficiente da cobertura revestida com telhas.
36) O bunker é uma construção feita pelos Réus, cuja infiltração poderá ter múltiplas origens relacionadas com factores de concepção, construção e manutenção da estrutura.
37) Os Réus não transmitiram à consultora imobiliária que o imóvel sofria das situações acima descritas.
38) Nem a agente imobiliária verificou, nas visitas que fez, a sua existência.
Na mesma sentença, foram considerados, como não provados, os seguintes factos:
a) Na ocasião descrita em 17), no WC da suite, que fica virado a Oeste existia também água no tecto.
b) Devido às situações descritas o imóvel não tem condições de habitabilidade.
c) As infiltrações nos quartos e na sala são originadas por problemas estruturais do próprio imóvel.
d) Em virtude das situações descritas os Autores passaram a sofrer de insónias e a Autora viveu um quadro depressivo.
e) A entrada de água no imóvel deve-se à colocação de uma lona de plástico no telhado, assim como à má aplicação dos materiais e técnicas da construção civil pelos Autores no telhado.
f) Nas visitas os Réus mostraram aos Autores que a churrasqueira estava partida na zona da colocação da grelha.
g) O telheiro adjacente à garagem é uma construção provisória, facto que foi comunicado aos Autores.
h) Desde a construção do telheiro, nunca entrou água ou existiu infiltração.
i) Enquanto os Réus viveram no imóvel nunca entrou água no bunker.
j) As situações descritas em 22) alíneas c), d) e f) decorrem da idade do imóvel.
a) Enquadramento geral da decisão da impugnação
Decorre do artigo 607.º, n.º 5, do Código de Processo Civil que o Tribunal de 1ª instância, na elaboração da sentença, aprecia livremente as provas “segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto”.
O princípio de convicção livre cede relativamente aos factos admitidos por acordo das partes, aos provados por documento ou confissão reduzida a escrito, bem como, quanto a matéria que apenas por formalidade especial ou documento possa ser demonstrada (n.ºs 4 e 5 do artigo 607.º do mesmo Código)
Na 2ª instância deve alterar-se essa decisão se “os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa” (artigo 662.º, n.º 1, do Código de Processo Civil).
Nessa tarefa, como assinala o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 7 de setembro de 2017:
“é hoje jurisprudência corrente, mormente do STJ, que a reapreciação, por parte do tribunal da 2.ª instância, da decisão de facto impugnada não se deve limitar à verificação da existência de erro notório, mas implica uma reapreciação do julgado sobre os pontos impugnados, em termos de formação, pelo tribunal de recurso, da sua própria convicção, em resultado do exame das provas produzidas e das que lhe for lícito ainda renovar ou produzir, para só, em face dessa convicção, decidir sobre a verificação ou não do erro invocado, mantendo ou alterando os juízos probatórios em causa” (processo n.º 959/09.2TVLSB.L1.S1, disponível em www.dgsi.pt).
O artigo 662.º do Código de Processo Civil comete, pois, ao Tribunal da Relação o dever de efetuar um juízo de valoração da prova autónomo, relativamente ao concreto objeto circunscrito pelas alegações de recurso.
Ensina, sobre o mesmo tema, o Conselheiro Abrantes Geraldes:
“a comparação que pode fazer-se entre a primitiva redação do artigo 712.º do CPC de 1961 e o atual artigo 662.º revela que a possibilidade de alteração da matéria de facto que, além era indicada a título excecional, é agora assumida como função normal da Relação, verificados que sejam os requisitos que a lei consagra” e ainda
“nesta operação foram recusadas soluções maximalistas que pudessem reconduzir-nos a uma repetição de julgamentos, tal como foi rejeitadas a admissibilidade de recursos genéricos contra a decisão da matéria de facto, tendo o legislador optado por restringir a possibilidade de revisão de concretas questões de facto controvertidas relativamente às quais sejam manifestadas e concretizadas divergências por parte do recorrente” (Recursos em Processo Civil, 8ª Edição Atualizada, Almedina, pág. 225).
Importa também ter presentes os limites que essa reapreciação, com o assinalado objeto, deve enfrentar e que são de duas ordens: por um lado, há que considerar a posição em que o Tribunal da Relação se encontra face à produção de prova, assumindo, como limite da respetiva cognição, a inexistência de oralidade e a falta de imediação e; em segundo plano, é imperativo que na reponderação do juízo de convicção se tenha por assente a natureza instrumental do facto perante o Direito.
Lê-se, com maior propriedade, no Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 19 de dezembro de 2023 a esse propósito:
“(…) o âmbito da apreciação do Tribunal da Relação, em sede de impugnação da matéria de facto, estabelece-se de acordo com os seguintes parâmetros: só tem que se pronunciar sobre a matéria de facto impugnada pelo recorrente; sobre essa matéria de facto impugnada, tem que realizar um novo julgamento; e nesse novo julgamento forma a sua convicção de uma forma autónoma, mediante a reapreciação de todos os elementos probatórios que se mostrem acessíveis (e não só os indicados pelas partes).
Contudo (e tal como se referiu supra), mantendo-se em vigor os princípios da imediação, da oralidade, da concentração e da livre apreciação da prova, e guiando-se o julgamento humano por padrões de probabilidade e não de certeza absoluta – precisa-se ainda que o uso, pela Relação, dos poderes de alteração da decisão da 1ª Instância sobre a matéria de facto só deve ser usado quando seja possível, com a necessária segurança, concluir pela existência de erro de apreciação relativamente a concretos pontos de facto impugnados.
Por outras palavras, a alteração da matéria de facto só deve ser efectuada pelo Tribunal da Relação quando o mesmo, depois de proceder à audição efectiva da prova gravada, conclua, com a necessária segurança, no sentido de que os depoimentos prestados em audiência, conjugados com a restante prova produzida, apontam em direcção diversa, e delimitam uma conclusão diferente daquela que vingou na 1ª Instância” (processo n.º 1526/22.0T8VRL.G1, no mesmo suporte, sublinhado aditado ao original).
Acrescenta, o mesmo Acórdão, a seguinte citação, para fundamentar o que antes afirmou:
«em caso de dúvida, face a depoimentos contraditórios entre si e à fragilidade da prova produzida, deverá prevalecer a decisão proferida pela primeira Instância em observância aos princípios da imediação, da oralidade e da livre apreciação da prova, com a consequente improcedência do recurso nesta parte» (Ana Luísa Geraldes, «Impugnação e reapreciação da decisão sobre a matéria de facto», Estudos em Homenagem ao Prof. Dr. Lebre de Freitas, Volume I, Coimbra Editora, pág. 609)”.
Por outro lado, relativamente à utilidade da alteração da matéria de facto face à esquadria jurídica da decisão de direito, afirma-se nesse aresto, convocando-se jurisprudência concordante:
“(…) por força dos princípios da utilidade, economia e celeridade processual, o Tribunal ad quem não deve reapreciar a matéria de facto «quando o(s) facto(s) concreto(s) objecto da impugnação for insusceptível de, face às circunstância próprias do caso em apreciação e às diversas soluções plausíveis de direito, ter relevância jurídica, sob pena de se levar a cabo uma actividade processual que se sabe, de antemão, ser inconsequente», convertendo-a numa «pura actividade gratuita ou diletante» (conforme Ac. da RC de 27.05.2014, Moreira do Carmo, Processo n.º 1024/12.0T2AVR.C1)” (idem).
Finalmente, impõe-se que se estabeleça o entendimento que se sufraga sobre a seleção e enunciação (o que inclui a redação) da matéria de facto na fundamentação da sentença.
Entende-se que essa factualidade não tem de coincidir, na sua formulação, com a redação dos factos articulados, desde que o sentido da alegação seja mantido.
Entende-se, ainda, que do elenco de factos provados e não provados não devem ficar a constar juízos de direito nem conclusões.
Com efeito, pese embora a atual lei adjetiva não disponha de uma norma equivalente à anteriormente contida no n.º 4 do artigo 646.º do Código de Processo Civil (redação do Decreto-Lei n.º 375-A/99, de 20 de setembro) que declarava “não escritas as respostas do tribunal colectivo sobre questões de direito”, persiste, segundo se crê, atual, a distinção entre facto e direito e entre facto e conclusão, como resulta da circunstância do referido regime adjetivo continuar a exigir ao Tribunal que elabore um quadro de facto e, apenas depois, uma decisão de direito que procede ao enquadramento jurídico daquele outro plano previamente traçado (o que faz, nomeadamente, nos artigos 5.º, n.ºs 1, 2 e 3, 590.º, n.º 4, 607.º, n.º 4 e 608.º, n.º 2, do mencionado Código).
Nesse sentido, lê-se no sumário do Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 28 de fevereiro de 2023:
“A falta de previsão no actual CPC de disposição semelhante à do artigo 646.º, n.º 4, do anterior CPC – em que se estabelecia que eram tidas como não escritas as respostas sobre questões de direito – não pode significar que agora essas respostas possam ser consideradas como matéria de facto” (CJ, n.º 326, ano XXI- tomo I/2023, podendo ler-se, no mesmo sentido, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 28 de setembro de 2017, proferido no processo n.º 809/10.7TBLMG.C1.S1, disponível em www.dgsi.pt).
Sendo essas as guias ou os parâmetros que se acolhem para sindicar o julgamento do facto feito na 1ª instância, ingressa-se, no trecho seguinte, no caso concreto, apreciando os diversos aspetos de divergência apontados nas alegações de recurso.
b) O caso concreto
· N.º 2 dos factos provados
Nesse segmento da decisão de facto, deu-se como demonstrado o seguinte:
“Era facto essencial para os Autores que imóvel estivesse pronto para habitar, uma vez que estava iminente o nascimento do segundo filho, o que acabou por acontecer em 12/09/2020”.
Resulta da motivação que o Tribunal recorrido se apoiou, na sua convicção, nas declarações de parte do Autor, afirmando que este “(…) de forma coerente, explicitou as razões que os levaram a adquirir uma nova casa, o que se mostrou plausível atentas as regras de experiência comum”.
Os Recorrentes contrapõem, como argumento probatório, que uma casa “pronta a habitar” não necessita de obras adicionais, como, entre outras, pinturas, demolição de paredes, reparação de escadas, de sancas, de rachas, de limpeza do telhado e de humidades e alteração de casas de banho, como são aquelas que resultam dos meios de prova que indicam.
A testemunha (…) efetuou, a pedido e expensas dos Autores, entre outubro e dezembro de 2020, obras no imóvel versado na ação. Segundo resultou do seu depoimento e do documento que sobre essas obras elaborou (anexo à petição inicial), foram realizadas, entre outras, obras de demolição de uma parede, remoção de todo o chão flutuante e colocação de um novo, pintura interior da casa e remodelação de um WC.
Essas obras, que foram, como se disse, executadas por opção dos Autores, não se coadunam com o desiderato de aquisição de uma casa “pronta a habitar”. Se bem se alcança o conceito, uma casa “pronta a habitar” é aquela que, eventualmente com uma limpeza mais ou menos profunda, permite ao adquirente uma ocupação imediata.
Assiste, assim, razão aos Recorrentes, pelo que o facto provado sob o n.º 2 passará a ter a seguinte redação:
“2. Os Autores aguardavam, então, o nascimento do seu segundo filho, o que acabou por acontecer em 12/09/2020”.
Por contraponto, aditar-se-á um facto não provado (com a alínea l)), nos seguintes termos:
“l) Era essencial para os Autores que o imóvel a adquirir estivesse pronto a habitar”.· N.º 5 dos factos provados
Considerou-se nesse trecho, como provado, com referência à visita que os Autores fizeram ao imóvel acompanhados da agente imobiliária (a primeira visita, como resultou das declarações, nessa parte coincidentes, do Autor e do Réu), que “no âmbito daquela, o Réu admitiu a necessidade pintura interior e exterior, porém não mencionou a existência de outros problemas”.
Os Recorrentes pretendem que se julgue provado o seguinte:
“No âmbito daquela, os Autores ficaram informados que o imóvel precisaria de pintura interior, pintura exterior, lavagem do telhado, telhas, reparação de rachas e sancas danificadas, e reparação do chão de entrada da casa. Ficaram ainda informados que o telheiro e o bunker eram construções ilegais”.
Pretendendo os Recorrentes a substituição de um facto por outro, há que convir, em primeiro lugar, que não estamos perante proposições sucedâneas.
Afirmar-se que “o Réu admitiu a necessidade de (…)” não é equivalente, em significado e intencionalidade, a dizer-se que “os Autores ficaram informados que (…)”.
Por outro lado, “ficar informado” supõe um resultado, sendo, como tal, uma conclusão. Não interessa, no plano de facto, saber do que os Autores ficaram informados (resultado que pode advir de diversas fontes, não só do que lhes foi dito, mas também do que eles observaram por si mesmos). Interessa, em primeiro lugar, o que lhes foi dito pelo Réu e, depois, o que eles sabiam antes de decidir comprar o imóvel.
Os Recorrentes nada contrapõem à bondade da convicção sobre o facto provado, que tem em seu abono as declarações de parte do Autor, que o Tribunal recorrido teve como coerentes, espontâneas e corroboradas por outros meios de prova, sendo que este Tribunal, ouvidas as mesmas, nada tem a apontar a esses atributos nem à credibilidade que o meio de prova mereceu. A mesma convicção apoia-se, ainda, no depoimento da testemunha (…), que foi a agente imobiliária, ao serviço da interveniente acessória, que mediou a compra e venda em discussão na ação.
Assim sendo, o facto provado deve manter-se, extirpando-se, contudo, a adversativa “porém” que inculca um juízo de valor, passando à seguinte redação:
“5. No âmbito daquela visita, o Réu admitiu a necessidade de ser efetuada a pintura interior e exterior da moradia, não tendo mencionado a existência de outros problemas”.
Sem embargo, porquanto do email do Autor de 29 de julho de 2020 resulta efetivamente que o mesmo sabia que a moradia necessitava das outras obras aí referenciadas, deve aditar-se um novo facto (conforme com a alegação dos artigos 21º e 22º da contestação), nos seguintes termos:
“5.1. Antes da decisão de adquirir o imóvel referido no n.º 3, os Autores sabiam que além de necessitar de pintura exterior e interior, a moradia também necessitava da reparação de rachas e sancas danificadas, da limpeza de humidades e telhas e da reparação do pavimento das escadas”.
A matéria de facto relativa à realidade denominada, ao longo da discussão, como “bunker” ou “cave” é irrelevante para a decisão do recurso, uma vez que, como se lê na sentença, o pedido improcedeu nessa parte. Assim, remetendo para o que acima se afirmou sobre alterações da matéria de facto supérfluas ou modificações produto de atividade diletante, não se entrará na análise da pretensão nesse particular.
Pretendem, ainda, os Recorrentes que, em aditamento ao que resultou provado na 1ª instância, se considere, nesta outra, demonstrado que os Autores sabiam que a estrutura denominada “telheiro” (que corresponde ao que a perícia identificou como uma das partes da garagem, de construção posterior à original, com teto falso e sem laje – pág. 10 do relatório pericial) constituía uma “obra ilegal” e que os Recorridos o sabiam.
Os factos necessários para alcançar essa conclusão não foram, no momento próprio, alegados pelos Réus, constituindo parte do seu ónus, uma vez que são essenciais de uma exceção perentória (artigos 5.º, n.º 1, 573.º, n.º 1 e 576.º, n.º 1 e 3, do Código de Processo Civil, podendo ler-se, quanto ao efeito que deles se pretende extrair, a alegação que, de forma inovadora, surge nos n.ºs 49 e 50 das conclusões de recurso).
Para que a mesma conclusão pudesse atingir-se, teria sido necessário que os Réus, na peça processual da sua defesa, invocassem que a estrutura tinha sido efetuada sem licença municipal (admitindo que é esta a causa da ilegalidade a que se referem), justificado (com a necessária caracterização da obra) a necessidade dessa licença e afirmado que os Autores sabiam que a mesma licença não tinha sido obtida antes da construção. Cotejada a contestação, não se encontra nela referência a esses factos, mas apenas a menção (no artigo 62.º, repetida nos artigos 171.º e 223.º) de que se tratava de uma construção provisória, o que havia sido explicado aos Autores (facto não provado conforme a alínea g) dessa parte da fundamentação da sentença).
Assim, mesmo a despeito de esses factos não terem resultado provados, como não o foram, os mesmos nunca poderiam ter sido integrados na matéria de facto, não podendo igualmente ser aditados nesta sede.
· N.º 6 dos factos provados
Conforme anteriormente referido, pelas razões assinaladas no mesmo trecho, não se ingressará na discussão da impugnação da matéria de facto nessa parte.
· N.º 8 dos factos provados
Nesse trecho da fundamentação de facto, o Tribunal recorrido deu como provado, com referência a uma das visitas dos Autores ao imóvel, o seguinte:
“Ainda, verificaram os Autores a existência de humidade na parede da sala, junto à janela de acesso à rua, tendo-lhes sido dito pelos Réus que fora resultado de terem deixado a janela aberta quando viajaram”.
A motivação da convicção do Tribunal recorrido é a seguinte:
“(…) no que tange à parede da sala, referiu o Autor de forma espontânea que questionou o Réu acerca de tal facto, tendo-lhe sido dito que seria resultado de terem deixado a janela da sala aberta durante uma viagem que fizeram. Por seu turno o Réu confirmou a existência da humidade, porém nada referiu quanto à sua causa, apenas reiterando que foi por esse motivo que fez um desconto no preço. Considerando que a versão do Autor pareceu concreta e plausível entendeu o tribunal dar a mesma como provada”.
Entendem os Recorrentes que não se tendo obtido dos declarantes de parte (Autor e Réu) versões concordantes sobre o que foi dito sobre a causa da humidade, o facto não deveria ter sido julgado provado.
O Tribunal recorrido, perante uma versão explicativa do facto que apresenta coerência (o visitante / interessado na compra, confrontado com sinais de humidade numa parede, pergunta ao proprietário/vendedor qual a sua origem e obtém do interlocutor uma resposta que, independentemente da sua veracidade, explica o fenómeno) e uma elucubração evasiva (segundo a qual a parede está húmida porque o ambiente é húmido) deu credibilidade à primeira e fê-lo bem. Fê-lo bem, porquanto, como se disse, as declarações de parte do Autor merecem efetivamente credibilidade, sobretudo quando contrapostas às do Réu (pelas razões que adiante se indicarão), mas também, porquanto, acrescente-se, essa explicação tem apoio no que resulta do relatório pericial sobre a causa dessa concreta “humidade” (que é produto, segundo o meio de prova, de infiltração de água por capilaridade, eventualmente associada à fissuração da parede exterior ou de falhas de vedação da junta entre o exterior e a parede). Já a humidade do meio ambiente (que a par da condensação é fenómeno mais recorrentemente convocado para justificar infiltrações de água nas construções) não tem apoio, como causa relevante, no relatório pericial (vejam-se as respostas desse relatório sobre os dois fenómenos).
Improcede a alteração pretendida.
· N.º 14 dos factos provados
A sentença recorrida considerou provado:
“Após a celebração da escritura, por volta de Outubro e/ou Novembro de 2020, os Autores procederam às seguintes alterações no imóvel:
- Substituição do chão flutuante em toda a casa, com aplicação de novos rodapés;
- Pintura de todas as paredes interiores e tectos;
- Renovação do wc da suite”.
Os Recorrentes pretendem, por um lado, que se concretize o período da realização dessas obras por referência ao documento assinado pela testemunha … (junto com a petição inicial) e, por outro, que se acrescente que foi realizada também a demolição de uma parede entre a sala e a cozinha.
Para fundamentar a sua convicção o Tribunal recorrido alicerçou-se exclusivamente no depoimento da referida testemunha, a qual mostrou não deter memória exata de datas e de alguns eventos (o que favorece a sua credibilidade) mas que, quando confrontado com aquele escrito, reconheceu a sua autoria e confirmou o seu teor.
Assim, ainda que as alterações não detenham relevância significativa para o plano do direito, aditar-se-á o pretendido ao facto, ficando este com a seguinte redação:
“14. Após a celebração da escritura, entre 5 de outubro e 17 de dezembro de 2020 os Autores procederam às seguintes obras no imóvel:
- Substituição do chão flutuante em toda a casa, com aplicação de novos rodapés;
- Pintura de todas as paredes interiores e tetos;
- Renovação do wc da suite;
- Demolição de uma parede entre a sala e a cozinha”.
· N.º 15 dos factos provados
Com referência ao período de “Outubro e/ou Novembro de 2020”, atrás referido, o Tribunal recorrido deu como provado:
“No mesmo período em virtude de terem verificado a entrada de água no quarto virado a norte, procederam à substituição de uma telha que se encontrava partida e ao preenchimento das juntas de algumas telhas com espuma de poliuretano por forma a evitar aquela”.
Os Recorrentes pretendem que considere não provado o trecho “em virtude de terem verificado a entrada de água no quarto virado a norte” e “por forma a evitar aquela”.
Objetam, para tanto, que não resulta da prova a relação de causa-efeito para que aponta a afirmação.
Para a demonstração desse facto, o Tribunal recorrido alicerçou-se no depoimento da testemunha (…), tendo tecido, a esse propósito, as seguintes considerações:
“No que tange ao motivo pelo qual fez a substituição da telha e aplicou a espuma, referiu com relevância e de forma plausível que quando se encontrava a efectuar a pintura interior e a aplicação do chão, apercebeu-se da entrada de água no quarto virado a norte, facto que o levou a colocar uma manta por cima telhado por forma a evitar aquela. Ainda referiu que por forma a remediar a situação, pois os Autores não tinham possibilidade de fazer obras, aplicou a espuma de poliuretano nas juntas das telhas no local onde entraria água, acabando igualmente por confirmar a substituição de uma telha, quando confrontado com a declaração constante dos autos assinada por si”.
A motivação é correta e está conforme com a prova produzida, não se vislumbrando diferença sensível (diga-se, diferença relevante para a aplicação do direito) entre o que se afirma no facto provado e o que pretendem os Recorrentes com a sua versão alternativa.
Quando, no mesmo facto se afirma, que a telha e o poliuretano foram colocados “em virtude de ter sido verificada a entrada de água” tal é exato por conforme com o depoimento da testemunha (que se referiu, como é óbvio, à entrada de água que se verificava naquela ocasião e à qual pretendia por cobro para poder terminar o seu trabalho no interior da casa).
Quando se diz, ainda na mesma matéria, que essas ações foram praticadas “por forma a evitar” essa entrada de água (leia-se, de novo, a entrada de água que se verificava então), a afirmação está correta.
Em momento algum se diz ou se pode extrair das afirmações que essas ações puseram fim às infiltrações (no plural), que é o relevante para a decisão de mérito, tanto mais que, como se demonstrou no n.º 17 seguinte (e os Recorrentes não impugnam), no dia 26 de dezembro de 2020, a entrada de água pelos tetos se fazia, não só no mesmo quarto, mas ainda num outro.
Isto posto e sem embargo de não se secundarem as objeções dos Recorrentes, entende-se que o facto provado beneficiará, na sua redação e em benefício da interpretação sistemática da matéria de facto, de uma maior proximidade face ao que resultou diretamente do meio de prova e que se sintetiza no seguinte:
“15. No decurso das obras referidas no número anterior, o técnico que procedia a esses trabalhos deparou-se com a entrada de água pluvial no quarto virado a norte, pelo que, primeiro, colocou uma manta por cima do telhado por forma a evitá-la e, depois, substituiu uma telha que se encontrava partida nesse telhado e procedeu ao preenchimento das juntas de algumas telhas com espuma de poliuretano, para tentar estancar a infiltração”.
· N.º 19 dos factos provados
Com referência os eventos do dia 26 de dezembro de 2020, descritos no n.º 17 dos factos provados, deu-se como demonstrado que:
“(…) o Réu (…) deslocou-se ao imóvel, tendo verificado a existência de água a pingar do tecto e as paredes molhadas”.
Decorre da motivação da convicção da sentença, nessa parte, a seguinte explicação:
“No que diz respeito ao facto do Réu ter detectado na ocasião a existência das infiltrações – facto 19) –, o mesmo negou tal facto em sede de declarações de parte. Por seu turno, o Autor relatou que aquele viu a água a cair no quarto virado a norte. Inexistiu qualquer outra prova num sentido ou outro, porém o tribunal acabou por acreditar mais na versão do Autor, na medida em que as declarações deste mostraram-se no geral mais espontâneas e corroboradas por outros meios de prova, razão pela qual deu tal facto como provado”.
Os Recorrentes dissentem, entendendo que há contradição com o depoimento da testemunha (…), uma vez que este relatou que no dia em que o Réu foi à casa dos Autores não havia água a correr, mas apenas manchas de humidade nas paredes.
Ainda que a diferença, considerado o objeto do litígio, seja negligenciável, há que reconhecer razão aos Recorrentes.
Apesar de todos (com exceção do Réu que negou ter ido ao local da infiltração, o que não abona a sua credibilidade) terem convergido que estavam, à mesma hora, no mesmo local, a testemunha e o Autor deram versões diferentes quanto ao facto de estar água a correr. A divergência pode ter múltiplos fatores (sendo o mais comum a memória dos eventos), mas existe e deve ser solucionada com prevalência do que afirma a testemunha, por ser este um meio de prova com maiores garantias de isenção.
O facto passará a ter a seguinte formulação:
“19. Assim, no dia 27/12/2020 o Réu(…) deslocou-se ao imóvel, tendo verificado a existência de paredes molhadas”.· N.º 22, alínea c)
Nesse segmento da fundamentação de facto, considerou-se demonstrado o seguinte:
“Após estarem a viver no imóvel os Autores verificaram ainda as seguintes situações:
(…)
l) Na sala existe entrada de água junto à parede onde se encontra a janela;
(…)”.
Os Recorrentes sustentam que a demonstração desse facto está em contradição com a afirmação feita no n.º 8, segundo a qual – relembre-se – numa das visitas à casa, antes da compra, os Autores verificaram “a existência de humidade na parede da sala, junto à janela de acesso à rua, tendo-lhes sido dito pelos Réus que fora resultado de terem deixado a janela aberta quando viajaram”.
A aparente contradição dissolve-se com a leitura sistemática da matéria de facto, feita necessariamente à luz da prova produzida e das regras da experiência comum.
É claro e resulta dessa prova que as infiltrações naquela parede não apareceram após os Autores estarem a residir no imóvel. As mesmas já existiam quando eles visitaram a casa, razão pela qual existia humidade no local, nessa data. Tendo sido efetuada a pintura interior do imóvel (com as inerentes operações de limpeza prévia), os respetivos vestígios ou sinais desapareceram, mas voltaram a aparecer, uma vez que a infiltração de água persistiu, como resulta claro da leitura do relatório pericial.
Assim e em abono da sanação do óbice que os Recorrentes detetaram, modificar-se-á a redação do facto provado para a seguinte:
“22. Após estarem a viver no imóvel os Autores verificaram ainda as seguintes situações:
(…)
l) Na sala voltou a ser visível a entrada de água junto à parede onde se encontra a janela;
(…)”.
· N.º 27 dos factos provados
Na sentença recorrida deu-se como provado, com referência às infiltrações de água (n.º 25) que:
“As referidas situações foram ocultadas pelos Réus”.
Importa, pela respetiva relevância, reproduzir as considerações que o Tribunal recorrido expendeu para justificar a sua convicção sobre essa matéria e que são as seguintes:
“(…) a testemunha (…) relatou com relevância que embora na suite não tivesse visualizado a entrada de água, na zona junto à janela, no tecto, notava-se que já teria entrado água e que teria sido reparado, embora não soubesse se essa reparação teria sido recente. Ainda referiu, no que diz respeito ao quarto virado a norte, que atenta a quantidade de água que entrava, estranhou que não entrasse anteriormente, embora referisse a inexistência de marcas de infiltrações, por exemplo, no chão.
Por seu turno, a testemunha (…) afirmou de forma veemente e que pareceu sincera, porquanto concretizada, que não viu quaisquer sinais de infiltração, nomeadamente marcas no chão, nem manchas de humidade.
Atento o facto da negociação e as visitas dos Autores terem decorrido no período seco – isto é no verão – entende o tribunal que é verosímil que as infiltrações não fossem detectadas ainda que estivessem acompanhados de pessoas que trabalham na construção civil, na medida em que é do conhecimento geral que as infiltrações se manifestam com maior acuidade no inverno, sendo possível nomeadamente através da limpeza disfarçar os danos causados pelas mesmas – tais como manchas amarelas ou pretas.
No que tange ao facto das situações terem sido ocultadas pelos Réus, entende o tribunal que atenta a extensão das infiltrações – que afectam inúmeras divisões e de forma expressiva – terá de se concluir no sentido das mesmas existirem em data anterior à escritura pública e, por essa razão, necessariamente aqueles teriam de ter conhecimento das mesmas, e consequentemente terão ocultado tais situações, quer dos futuros compradores, quer da própria agente imobiliária.
Quanto à infiltração no quarto virado a norte, parece que embora não existissem sinais da mesma – a não ser uns pontos negros referidos pelo Autor – entende o tribunal que considerando a quantidade elevada de água que entra – relatada pelas testemunhas e atestada pelas fotos –, bem como a causa provável dessa entrada – que terá a ver com maior probabilidade com questões que têm a ver com a manutenção da cobertura – sendo que esta conforme admitido pelos Réus nunca foi efectuada em 16 anos – parece claro que a mesma teria de existir no momento da venda.
Ainda quanto à infiltração na suite, atento o exposto pela testemunha (…) resulta claro que a mesma já existiria aquando da compra, pois em Outubro/Novembro de 2020 existiam sinais de entrada de água prévia, embora não estivesse activa nessa data.
Efectivamente não convence que decorridas poucas semanas após a saída dos Réus da casa, passasse a entrar agua em fio nos quartos de um momento para o outro sem qualquer causa para o efeito, sendo que o tribunal ficou convencido que efectivamente a intervenção do telhado não foi causa daquela situação mas sim uma tentativa de resolver a mesma ainda que temporariamente, sendo claro que a testemunha (…) foi contratada unicamente para fazer as remodelações interiores.
Deste modo, inexistindo um qualquer facto posterior que pudesse ter causado a situação – nomeadamente a alegada intervenção no telhado –, as eventuais causas da mesma terão de ser preexistentes, pois um problema da argamassa não surge de uma semana para a outra, nem uma telha partida etc., e, por essa razão, será de concluir que as infiltrações nos quartos existiam sim no momento da venda, tendo sido necessariamente ocultadas pelos Réus dos Autores.
Quanto à infiltração na sala, que terá origem na fissuração exterior da parede e cantarias e/ou por capilaridade derivada de fissuração na betumagem da junta entre a parede e o pavimento, atenta a prova produzida acima referida igualmente é de concluir que a mesma foi ocultada.
Relativamente à infiltração na garagem, considerando a sua origem – descrita na perícia – bem como a sua extensão e o facto de já em Dezembro de 2020 a mesma manifestar-se com acuidade, entende o tribunal pelas mesmas razões que a mesma já existiria na data da escritura, tendo de ter sido ocultada pelos Réus – facto h).
Reiteramos que tais situações de infiltrações assumem gravidade bastante para se concluir que não tendo sido referidas pelos Réus em sede de negociação, terão os mesmos agido com a intenção de as ocultar dos Autores, pois qualquer cidadão médio saberia que a existência daquelas – facto de difícil e dispendiosa reparação – seria um factor importante na decisão de comprar o imóvel.
Deste modo, o tribunal ficou convencido de que as infiltrações em causa são prévias à venda, não foram conhecidas dos Autores antes da conclusão do negócio e foram ocultadas pelos Réus.
Pelas mesmas razões pareceu ao tribunal verosímil a versão da agente imobiliária (…) de que não terá detectado ou tido conhecimento das mesmas”.
A explicação do tribunal recorrido tem apoio na prova produzida, nomeadamente nas conclusões do relatório pericial (vejam-se as causas prováveis das infiltrações no quarto suite, no quarto orientado a norte, na parede junto à porta da sala e na garagem, nas págs. 15 e 16).
A mesma não contém qualquer dado inexato, o que que os Recorrentes, de resto, também não apontam.
O raciocínio probatório desenvolvido é claro, lógico, isento de incoerências e tem o apoio nas regras da experiência comum.
Vejamos as razões da objeção dos Recorrentes.
Em primeiro lugar, a “confissão” do Autor de que viu vestígios de humidade junto à janela da sala, pelo que o facto não foi ocultado. É verdadeiro que o Autor fez essa afirmação, mas também o é, por provado, que os Réus disseram àquele outro que essa humidade fora resultado de terem deixado a janela aberta quando viajaram (nº 8 dos factos provados). Quais as conclusões? Já existia uma infiltração de água, os Réus, que a conheciam (viviam na casa) não só a ocultaram, como mentiram sobre a sua causa.
Em segundo plano, os Recorrentes apoiam-se na inexistência de prova de que foram realizadas obras de “disfarce” das infiltrações. É facto que nenhuma prova se fez de que os Réus, de forma ativa, encobriram ou esconderam manifestações de infiltrações na casa (paredes amareladas, escurecidas, humidade visível ou outras). O Tribunal recorrido também nunca o afirmou. O que fez e merece a nossa total adesão, foi colocar-se as questões relevantes. Elas são duas, a saber:
a) como se explica que em outubro/dezembro, perante a ocorrência das chuvas de inverno, uma casa que não aparentava, no verão anterior, no seu interior e à vista desarmada, vestígios de infiltrações de água pluvial, tenha começado a registá-las da forma copiosa e extensa como dão nota os factos provados (n.ºs 15, 17 e 22)?
A resposta é dada, pelo mesmo Tribunal (de novo, com a nossa adesão) em dois passos sucessivos. Em primeiro lugar, aquele regista que existe prova de que já existiam infiltrações, ainda que não fossem visíveis (veja-se o depoimento da testemunha (…), a que acrescentaremos, as declarações de parte do Autor quanto à existência de “pontos pretos” nos cantos superiores das assoalhadas, sobretudo nas divisões viradas a norte e quanto ao ressurgimento, na véspera de Natal, na suite, da infiltração que aquela testemunha já verificara). Num segundo momento, o mesmo Tribunal – bem – não encontra qualquer causa para os eventos do inverno que não seja a pré-existência das infiltrações, considerando que nenhuma outra foi demonstrada. Relembre-se, neste passo, que a contestação atribuiu as infiltrações à ação efetuada pelo técnico contratado pelos Autores no telhado, mas como resultou da prova, essa ação foi desencadeada pela entrada de água pluvial, pelo que a relação causal é de sentido inverso. Pode acrescentar-se, a título meramente especulativo, que não se provou qualquer fenómeno atmosférico extremo ou a ação de terceiros sobre a estruturas da casa, nomeadamente, sobre as coberturas, das quais provém, como resulta do relatório pericial, a maior parte das infiltrações. Sabendo que já existiam vestígios de infiltrações, não encontrando qualquer outra causa e assentando que os Autores visitaram a casa num período em que a humidade, por força do calor, estava neutralizada, o Tribunal recorrido respondeu singelamente que as infiltrações já existiam. A nosso ver, fê-lo com total propriedade e acertadamente.
b) Sabendo que as infiltrações existiam, os Réus conheciam-nas? Ainda que a manifestação dessas infiltrações (a queda de água, a humidade) pudesse não assumir a expressão dramática que se veio a verificar com o imóvel já na propriedade dos Autores (e admitindo-se que não chovia dentro da casa, como se perguntou, de forma caricatural, à testemunha …), não há como evitar a resposta positiva. Ela decorre das causas estruturais do fenómeno tal como apontadas no relatório pericial, da gravidade, em intensidade e extensão, que o mesmo assume e da própria postura negocial dos Réus (falseando a causa da única infiltração com sinais visíveis evidentes).
Ainda a propósito da impugnação do facto, os Recorrentes convocam o disposto nos artigos 342.º e 913.º do Código Civil, afirmando que essas normas foram infringidas na decisão.
Nenhuma das normas tem interferência no nível em que nos colocamos e que é a decisão da matéria de facto.
As regras sobre ónus de prova, ínsitas no artigo 342.º do Código Civil, visam resolver o plano de direito quando confrontado o julgador com a não prova de um facto determinado. As mesmas não resolvem o que deva aquele ter ou não ter como provado. Para este efeito rege o artigo 413.º do Código de Processo Civil, instituindo o princípio da aquisição processual, nos seguintes termos:
“O tribunal deve tomar em consideração todas as provas produzidas, tenham ou não emanado da parte que devia produzi-las, sem prejuízo das disposições que declarem irrelevante a alegação de um facto, quando não seja feita por certo interessado”.
Em bom rigor e de acordo com esse postulado, o Tribunal não decide a prova de acordo com o ónus correspondente. Decide-a, no confronto com todos os meios de prova, provenientes, quer do esforço da parte onerada, quer do afã da parte contrária. Decide-a, convencendo-se ou não da veracidade do facto, perante a mesma prova. Na discussão do direito aplicável, o Tribunal convoca as regras do ónus da prova, quando, tendo considerado não provado um facto, quer saber quais as consequências desse non liquet, na decisão do pedido.
“O ónus da prova adquire, neste âmbito, um sentido marcadamente objectivo, de tal modo que o seu significado não está tanto em saber a quem incumbe fazer a prova do facto, como em determinar como deve o tribunal decidir no caso de se não fazer prova do facto (Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, comentário ao artigo 342.º).
As regras do ónus da prova ganham relevância quando o juiz é colocado perante um “non liquet” nas questões de facto, caso em que terá de decidir contra a parte a quem cabe a respectiva prova (acórdão do STJ de 04.11.2003, CJ/STJ, Ano XI, Tomo III, pág. 136)” (Acórdão Tribunal da Relação de Coimbra, de 27 de outubro de 2009, no processo n.º 156/92.C1, disponível em www.dgsi.pt).
A norma do artigo 913.º do Código Civil é um preceito de direito substantivo que não pode ter sido violado na decisão da matéria de facto.
Isto posto, não há que suprimir o facto, mas apenas torná-lo menos conclusivo, reduzindo-o às suas premissas essenciais, o que se faz nos seguintes termos:
“27 – Os Réus sabiam que as infiltrações referidas no n.º 25 existiam e não deram conhecimento desse facto aos Autores”.
· N.ºs 32 a 36 dos factos provados
Pelas razões atrás referidas, não se entrará na impugnação do facto n.º 36.
Relativamente aos demais factos objeto dessa parte da impugnação, o Tribunal retirou-os do relatório pericial e decidiu levá-los à matéria provada como factos instrumentais (veja-se a motivação).
A decisão estaria, a nosso ver, correta, não fora a circunstância de o relatório ser inconclusivo quanto às causas das infiltrações. É a sra. Perita que o afirma, quando, nos esclarecimentos, consigna que inferiu um conjunto de “hipóteses plausíveis, e não situações de facto, quanto às possíveis origens das infiltrações detetadas”.
Desse modo, ao optar pela introdução nos factos provados de meras possibilidades de causa ou de causas prováveis (algumas mesmo sob reserva da possibilidade de existirem outras – n.ºs 32 e 34), o Tribunal recorrido não aportou matéria de facto relevante para a decisão da causa.
Nesses termos, procede a impugnação, sendo eliminados os factos sob os n.ºs 32 a 35 da matéria provada.
· N.º 37 dos factos provados
Neste trecho dos factos provados, consignou-se:
“Os Réus não transmitiram à consultora imobiliária que o imóvel sofria das situações acima descritas”.
A sentença recorrida apoiou-se nas considerações antes tecidas sobre a pré-existência das infiltrações, sobre o conhecimento delas pelos Réus, acrescentando o depoimento da testemunha (…) que considerou, a essa luz, verosímil.
A relação de inferência está correta, sendo suportada pelas regras da experiência comum (que levam a ter como improvável que os potenciais vendedores comuniquem aos mediadores as características dos imóveis que podem ter reflexo negativo na possibilidade de venda e no preço).
Os Recorrentes suscitam dúvidas sobre a isenção da testemunha, mas ao fazê-lo, incorrem em incoerência, uma vez que não podem aceitar o depoimento naquilo que lhes convém e enjeitá-lo no que lhes é desfavorável.
Finalmente, as razões aventadas para a parcialidade da testemunha (o conflito com o Réu nas vésperas da escritura pública que a testemunha reportou) dizem muito mais sobre a credibilidade do Réu (a acrescer à negação de factos que foram afirmados pela testemunha … e pelo Autor) do que sobre a isenção da testemunha.
Improcede a alteração pretendida.
· Aditamento de novos factos
A matéria que os Recorrentes pretendem ver aditada sob a alínea a) padece do problema que se assacou aos factos dos n.ºs 32 a 35, pretendendo-se afirmar, agora em benefício dos Recorrentes, uma “causa possível” das infiltrações.
A matéria da alínea b) é, numa parte, redundante e, noutra parte, mera conclusão.
O que consta da alínea d) é um argumento, e não um facto.
Quanto ao facto restante, é meramente instrumental, não detendo força inferencial suficiente para alcançar o facto alvo, que é a inexistência prévia das infiltrações.
Retém-se, a este propósito, que os factos instrumentais constituem elementos de facto que, isolada ou conjuntamente, podem aportar convicção sobre outros factos (os essenciais), dentro do raciocínio próprio das presunções judiciais.
Na Lição dos Professores Lebre de Freitas e Isabel Alexandre:
“A natureza da prova em processo civil impunha-o já quando o Código de Processo Civil de 1961 (ante da revisão) não era expresso em dizê-lo: para chegar à conclusão sobre a realidade dos factos principais, o tribunal, exceto, por vezes, na prova por inspeção, lança mão de regras da experiência que estabelecem a ligação entre eles e os factos (probatórios) com os quais é diretamente confrontado, tidos em conta factos (acessórios) que permitem a aferição concreta dessa ligação. Esses factos (probatórios e acessórios) são factos instrumentais, que como tais não têm de ser alegados pelas partes nem de ser incluídos na base instrutória, podendo surgir no decorrer da instrução da causa. O juiz, tem, portanto, de os considerar, independentemente da alegação das partes” (Código de Processo Civil anotado, volume 1.º, 4ª Edição Almedina, pág. 37).
Esses factos, cujo relevo é meramente probatório, não têm de constar no elenco dos factos provados da sentença, sendo o lugar da sua inscrição e discussão a motivação sobre a convicção de facto.
Nesse sentido, lê-se:
“Quanto aos factos instrumentais, para além de não carecerem de alegação (…) nem sequer deverão ser objeto de um juízo probatório específico.
Em termos gerais, o seu relevo estará limitado à motivação da decisão sobre os restantes factos, designadamente quando a convicção sobre a sua prova resulte da assunção de presunções judiciais (…)
Portanto, relativamente aos factos que apenas sirvam de suporte à afirmação de outros factos, por via de presunções judiciais, bastará que sejam revelados ou expostos na motivação da decisão, no segmento em o juiz, analisando criticamente as provas produzidas, exterioriza o percurso lógico que o conduziu à formulação do juízo probatório sobre os factos essenciais” (António Santos Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta, Luís Filipe Pires de Sousa, Código de Processo Civil Anotado, vol. I Almedina, pág. 719).
No caso concreto, o facto de as infiltrações apenas se terem manifestado, num dos quartos, após a intervenção do técnico no telhado, nada permite inferir sobre a causa desse fenómeno, nomeadamente face à natureza das causas possíveis aventadas no relatório pericial.
Improcede, assim, a pretensão de aditamento daqueles factos à matéria provada.
c) Elenco de factos provados e não provados após as alterações introduzidas
Considerado o que decidiu em sede de impugnação da matéria de facto, resultam agora provados os seguintes factos:
1. Em 2020, em virtude de a Autora ter engravidado do 2.º filho, os Autores decidiram mudar para uma casa maior, onde pudessem ter todas as condições para viverem com os seus filhos.
2. Os Autores aguardavam, então, o nascimento do seu segundo filho, o que acabou por acontecer em 12/09/2020.
3. Os Réus, através da agência imobiliária (…) 21 Tipy Family, no (…), publicitaram a venda do imóvel, do qual eram proprietários, composto por rés-do-chão e primeiro andar para habitação, sito no Bairro (…), lote 26, Palmela, descrito na Conservatória do Registo Predial de Palmela sob o n.º (…), da Freguesia e Concelho de Palmela, e inscrito na matriz sob o n.º (…), da referida Freguesia, com Licença de Utilização n.º (…), emitida pela Câmara Municipal de Palmela em 27 de Setembro de 2004 e certificado energético (…), válido até 22 de Março de 2030, com classe energética B.
4. Na sequência os Autores fizeram uma visita ao imóvel acompanhados pela agente imobiliária.
5. No âmbito daquela visita, o Réu admitiu a necessidade de ser efetuada a pintura interior e exterior da moradia, não tendo mencionado a existência de outros problemas.
5.1. Antes da decisão de adquirir o imóvel referido no n.º 3, os Autores sabiam que além de necessitar de pintura exterior e interior, a moradia também necessitava da reparação de rachas e sancas danificadas, da limpeza de humidades e telhas e da reparação do pavimento das escadas.
6. O bunker não foi mostrado aos Autores na visita efetuada com a agente imobiliária, por não fazer parte do negócio.
7. Numa das visitas, os Autores verificaram que na casa de banho do R/C o encaixe do resguardo da base de duche estava partido, tendo dito aos Réus para deixarem estar.
8. Ainda, verificaram os Autores a existência de humidade na parede da sala, junto à janela de acesso à rua, tendo-lhes sido dito pelos Réus que fora resultado de terem deixado a janela aberta quando viajaram.
9. No âmbito da negociação da compra e venda, em 29/07/2020, os Autores propuserem aos Réus a compra por valor inferior ao preço anunciado, em € 9.500,00, alegando que: «a moradia necessitará de algum trabalho a fundo, tanto no interior como no exterior, que terá que levar a um esforço financeiro extra do nosso lado para usufruirmos da moradia e que a possamos chamar de lar. A moradia necessitará de pintura (exterior e interior), reparação de rachas e sancas danificadas, limpeza de humidades e telhas, bem como reparação do pavimento das escadas. Além de que provavelmente teremos que reparar o chão da entrada da casa levantado que deverá se provocado pelas raízes das palmeiras».
10. A proposta dos Autores foi aceite pelos Réus, pelo que em 27/08/2020 foi assinado o CPCV, no âmbito do qual foi previsto na cláusula 2ª que «1 – Os 1.os Outorgantes prometem vender aos 2.os Outorgantes e este promete comprar-lhes o prédio urbano, melhor identificado na clausula primeira deste contrato, livre de ónus, pessoas, bens, encargos e demais responsabilidades nas demais condições previstas nas cláusulas seguintes. 2 – Os 2.os Outorgantes declaram conhecer e aceitar o estado e condições em que o prédio urbano se encontra à data da celebração do presente contrato».
11. Posteriormente à assinatura do CPCV, mediante contacto direto com os Réus e na presença destes, os Autores visitaram o imóvel três vezes, fazendo-se acompanhar de pessoas da construção civil com vista a obterem orçamentos para a realização de obras.
12. Por escritura de compra e venda e mútuo com hipoteca celebrada a 29/09/2020, os Autores adquiriram para sua habitação própria e permanente o imóvel, pelo preço de € 288.000,00.
13. Os Réus viveram no imóvel até cerca de uma semana após a data da escritura.
14. Após a celebração da escritura, entre 5 de outubro e 17 de dezembro de 2020, os Autores procederam às seguintes obras no imóvel:
- Substituição do chão flutuante em toda a casa, com aplicação de novos rodapés;
- Pintura de todas as paredes interiores e tetos;
- Renovação do wc da suite;
- Demolição de uma parede entre a sala e a cozinha.
15. No decurso das obras referidas no n.º anterior, o técnico que procedia a esses trabalhos deparou-se com a entrada de água pluvial no quarto virado a norte, pelo que, primeiro, colocou uma manta por cima do telhado por forma a evitá-la e, depois, substituiu uma telha que se encontrava partida nesse telhado e procedeu ao preenchimento das juntas de algumas telhas com espuma de poliuretano, para tentar estancar a infiltração.
16. No início de dezembro de 2020 os Autores foram residir para o imóvel.
17. No dia 26/12/2020, os Autores constaram o seguinte:
- No quarto virado a norte, no primeiro andar, existia água a correr dos tetos, de uma ponta à outra, em várias linhas, percorrendo toda a zona das vigas, criando gotas, assim como existia água a escorrer pelas paredes abaixo; e,
- No tecto do quarto da suite, quarto que fica virado a sul, existia água no teto que percorre toda a zona das vigas.
18. Os Autores entraram em contacto com o Réu (…) confrontando-o com a situação e solicitando a sua visita ao imóvel para poder constatar pessoalmente a mesma.
19. Assim, no dia 27/12/2020 o Réu (…) deslocou-se ao imóvel, tendo verificado a existência de paredes molhadas.
20. No mesmo dia, a agente imobiliária deslocou-se ao imóvel tendo verificado as paredes molhadas e a pingar do teto.
21. Em 28/12/2020, os Autores procederam à comunicação por escrito dos referidos defeitos aos Réus.
22. Após estarem a viver no imóvel os Autores verificaram ainda as seguintes situações:
a) na sala o recuperador de calor tinha a tijoleira envolvente solta, apenas estava segura por calços de papel, o que foi reparado pelos Autores;
b) O recuperador de calor encontrava-se em curto-circuito, o que foi reparado pelos Autores;
c) Na sala voltou a ser visível a entrada de água junto à parede onde se encontra a janela;
d) Em fevereiro de 2021, após dias chuvosos o pladur do teto e paredes da garagem ficaram danificadas com a entrada de água;
e) A churrasqueira ruiu na zona onde encaixava a grelha, o que foi reparado pelos Autores;
f) No dia 09 de março de 2021, dia de chuva, os Autores depararam-se com uma inundação no bunker.
23. Os Autores voltaram a comunicar aos Réus todos as situações que entretanto descobriram, por carta registada, que não foi levantada pelos mesmos.
24. Os Réus declinam qualquer responsabilidade não assumindo qualquer reparação dos defeitos no imóvel.
25. Nas visitas efetuadas ao imóvel pelos Autores as infiltrações descritas não eram percetíveis, sendo que inexistiam sinais das mesmas designadamente manchas amareladas nas paredes, no chão ou rodapés levantados.
26. Os Autores não teriam adquirido o imóvel se tivessem conhecimento das situações referidas.
27. Os Réus sabiam que as infiltrações referidas no n.º 25 existiam e não deram conhecimento desse facto aos Autores.
28. Em virtude do descrito os Autores sentem-se frustrados, passando a andar inquietos e angustiados, temendo pela saúde e bem-estar dos seus filhos bebés.
29. Após a aquisição e até à data da entrada da ação, os Autores não realizaram os trabalhos exteriores de que o imóvel carecia e que aceitaram como necessários na proposta que fizeram para a sua aquisição.
30. O imóvel foi construído em 2004, não tendo sido objeto de qualquer de obra de manutenção levada a cabo pelos Réus.
31. Os Réus acrescentaram à garagem original uma construção – telheiro – com teto falso e sem laje, apenas com estrutura de suporte.
32. O bunker é uma construção feita pelos Réus, cuja infiltração poderá ter múltiplas origens relacionadas com fatores de conceção, construção e manutenção da estrutura.
33. Os Réus não transmitiram à consultora imobiliária que o imóvel sofria das situações acima descritas.
34. Nem a agente imobiliária verificou, nas visitas que fez, a sua existência.Resultaram não provados os seguintes factos:
a) Na ocasião descrita no n.º 17, no WC da suite, que fica virado a Oeste existia também água no teto.
b) Devido às situações descritas o imóvel não tem condições de habitabilidade.
c) As infiltrações nos quartos e na sala são originadas por problemas estruturais do próprio imóvel.
d) Em virtude das situações descritas os Autores passaram a sofrer de insónias e a Autora viveu um quadro depressivo.
e) A entrada de água no imóvel deve-se à colocação de uma lona de plástico no telhado, assim como à má aplicação dos materiais e técnicas da construção civil pelos Autores no telhado.
f) Nas visitas os Réus mostraram aos Autores que a churrasqueira estava partida na zona da colocação da grelha.
g) O telheiro adjacente à garagem é uma construção provisória, facto que foi comunicado aos Autores.
h) Desde a construção do telheiro, nunca entrou água ou existiu infiltração.
i) Enquanto os Réus viveram no imóvel nunca entrou água no bunker.
j) As situações descritas no n.º 22, alíneas c), d) e f), decorrem da idade do imóvel.
l) Era essencial para os Autores que o imóvel a adquirir estivesse pronto a habitar.
(iii) Aplicação do Direito
Os Recorrentes não discutem o enquadramento de direito efetuado na sentença recorrida, ao qual, de resto, nada há a apontar.
Em síntese, o Tribunal de 1ª instância considerou celebrado entre Autores e Réus um contrato de compra e venda, aplicando-lhe, por se estar na relação entre particulares e existir um vício da coisa, o regime predisposto nos artigos 913.º e 914.º do Código Civil.
Nenhuma dessas asserções merece reparo, sendo evidente a necessidade de as sufragar.
Estamos efetivamente perante a compra e venda de uma coisa específica, presente, que padece de um vício (infiltração de águas pluviais) que não só a desvaloriza, como impede a realização da finalidade a que ela se destina, que é a habitação, em condições de qualidade, conforto e salubridade, dos seus ocupantes (artigo 913.º, n.º 1, por contraponto ao artigo 918.º do Código Civil).
Os Recorrentes dedicam parte das conclusões do recurso à discussão do ónus de prova da anterioridade do defeito, convocando, para tanto, o disposto nos artigos 342.º e 913.º do Código Civil.
Sendo esta a sede própria da discussão de uma eventual incorreção na aplicação desse regime, importa, preliminarmente, esclarecer o léxico utilizado.
Quando nos referimos a defeito ou vício estamos a aludir à infiltração de água no imóvel. Se mencionarmos causa do defeito, estamos a pretender designar a origem dessa infiltração, que poderá estar, como, no caso resultou aventado, de patologias das coberturas, como sejam, fissuração das argamassas, falhas de isolamento, telhas mal instaladas, inclinações inadequadas.
Isto posto, os Recorrentes insurgem-se contra a aplicação do direito aos factos, por entenderem que cabia aos Autores, enquanto facto constitutivo da sua pretensão (artigo 342.º, n.º 1, do Código Civil) demonstrar a anterioridade dos defeitos, ou seja, provar que as infiltrações já existiam quando a coisa lhes foi transmitida.
A questão não é isenta de dúvida, registando-se flutuações de entendimento na doutrina e também na jurisprudência.
Na primeira, o Professor Pedro Romano Martinez sustenta que o comprador não tem esse ónus, afirmando o seguinte:
“Certa doutrina considera que sobre o comprador ou dono da obra impende o ónus de provar a anterioridade do defeito com respeito à data da celebração do contrato, da transferência do risco ou da entrega da coisa. Mas esta tomada de posição é contestável. Para responder ao problema suscitado, importa verificar se a anterioridade do defeito é um facto constitutivo dos direitos atribuídos àqueles credores. De facto, só será relevante o defeito presente no momento em que é realizada a prestação (..), mas, tendo a lei estabelecido prazos curtos para o exercício dos direitos derivados do cumprimento defeituoso em matéria de compra e venda e de empreitada, pressupõe-se que qualquer defeito detectado nesse período curto é ele próprio anterior ou advém de causa pré-existente. Além disso, a lei não faz qualquer referência à anterioridade, dando a entender uma presunção nesse sentido. Por outro lado, a referida anterioridade, na maioria dos casos, resulta de uma presunção de facto, tendo em conta a natureza da coisa e do defeito” (Cumprimento Defeituoso em especial na compra e venda e na empreitada, colecção teses, Almedina, págs. 358 e 359).
Diversamente, em alguns arestos dos tribunais superiores sustenta-se a necessidade de o comprador demonstrar a pré-existência do defeito (exemplificativamente, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 11 de outubro de 2007, no processo n.º 07B069, o Acórdão desse Tribunal de 26 de abril de 2012, no processo n.º 1386/06.9TBLRA.C1.S1 e o Acórdão do mesmo Tribunal de 13 de novembro de 2018, no processo n.º 71/15.5T8PTL.G1.S2, todos no suporte acima referenciado).
Essa posição jurisprudencial não é uniforme, podendo ler-se, em sentido oposto, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 13 de março de 1990 (no processo n.º 079799) e o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 10 de maio de 2011 (no processo n.º 365/06.TBVLG.P1) (ambos no suporte acima referenciado).
No caso concreto não há necessidade de tomar posição nessa contenda.
Com efeito, demonstrou-se na ação que o defeito já existia em data anterior à transmissão da propriedade do imóvel aos Autores (n.º 27 dos factos provados).
Tudo mais cuja prova os Recorrentes entendem ser ónus dos Recorridos está demonstrado, estando-o, como se disse, o defeito, a anterioridade do mesmo face à venda, a ocultação pelos vendedores, o dano não patrimonial e o nexo de causalidade entre o facto e esse dano (n.ºs 15, 17, 22, 27 e 28 dos factos provados).
Perante a alteração introduzida na matéria de facto, suscita-se apenas uma derradeira questão.
Ela está em saber se era ónus dos Autores demonstrar a causa do defeito, posto que essa causa não se provou (foram eliminados, conforme resulta da discussão anterior, todos os factos relativos às possíveis causas das infiltrações).
A resposta é negativa, como resulta do ensinamento do Prof. Pedro Romano Martinez, que se volta a citar:
“Pelas razões invocadas no parágrafo anterior, também não é aceitável que sobre o credor impenda o ónus de provar as causas do defeito. As pretensões são válidas ainda que os motivos do aparecimento do defeito sejam desconhecidos.
O regime instituído nos dois contratos em apreço, para as hipóteses de cumprimento defeituoso, parte do pressuposto de que os defeitos são ocultos. De facto, sendo a imperfeição aparente ou conhecida, a lei admite que o credor recuse a prestação, ou a aceite com reserva; por isso, se esta for recebida sem qualquer reserva, é porque o defeito aparente estaria oculto”.
Conclui, desse modo, o mesmo Professor:
“Assim sendo, os factos constitutivos dos direitos atribuídos ao comprador e ao dono da obra em caso de cumprimento defeituoso, para além dos pressupostos gerais da responsabilidade contratual, são a existência de um defeito e a respectiva denúncia” (Ob. Cit., págs. 359 a 360).
Refira-se que as razões a que o Professor Pedro Romano Martinez se refere são a extrema dificuldade probatória em que se colocaria o comprador, se lhe fosse exigível a demonstração da origem do defeito e, por contraponto, a maior facilidade de descaracterizar esse aspeto (permitindo-nos acrescentar, mediante a alegação e prova de que a causa do vício é ação ou omissão do comprador, de terceiro, caso fortuito ou força maior), de quem, como o vendedor, estava em contato direto coma coisa.
Afastado esse escolho, resta apenas concluir que apesar da alteração da matéria de facto, se mantém incólume o juízo de Direito feito na sentença recorrida, improcedendo, assim, o recurso.
*
III. Responsabilidade tributáriaAs custas nesta instância, na aceção custas de parte, são devidas pelos Recorrentes, que decaíram (artigo 527.º, n.ºs 1 e 2, do Código de Processo Civil).
*
DecisãoFace ao acima exposto, acordam os Juízes que compõem a 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora, em julgar improcedente o recurso de apelação interposto pelos Réus (…) e (…) e, por consequência, confirmar, mantendo-a, a sentença recorrida.
As custas nesta instância, na aceção de custas de parte, serão pagas pelos Recorrentes.
Évora, 14 de julho de 2026
Maria Emília Melo e Castro
Vítor Sequinho dos Santos
Ana Margarida Carvalho Pinheiro Leite
**
SUMÁRIO (elaborado nos termos do artigo 663.º, n.º 7, do Código de Processo Civil):(…)