Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1100/08.4TBABF.E1 |  |
TRADIÇÃO DA COISA
1 - O objecto do contrato-promessa de compra e venda apenas é a obrigação de celebrar o contrato definitivo, não conferindo ao promitente-comprador os poderes que se integram no direito de propriedade do promitente-vendedor, o que significa que não é pela simples razão de ter sido celebrado que o promitente-comprador passa a exercer esses poderes, ainda que o promitente-vendedor tenha efectuado a respectiva tradição.
2 - A tradição da coisa na sequência de contrato-promessa de compra e venda, integra apenas para afeitos de usucapião, o “corpus”, sendo o promitente comprador, enquanto tal, possuidor em nome alheio.
Acordam no Tribunal da Relação de Évora:
A..., divorciado, residente em Brejos,…, Albufeira, instaurou (20.5.2008) nessa Comarca, contra Ar... e mulher M..., residentes no C…, Paderne, Estado-Fazenda Nacional, e R…, casado, residente na Rua,,, Albufeira, uma acção declarativa ordinária que fundamenta nos seguintes factos, em resumo:
No dia 18.2.1993, celebrou com o 1º R. um acordo pelo qual se comprometeu comprar-lhe a fracção autónoma designada pela letra… do prédio descrito na Conservatória Reg. Predial de Albufeira sob o nº 4161, inscrito na matriz sob o art.9259, sito em Brejos…, dele recebendo um “recibo” de 1.000.000$00 e comprometendo-se pagar-lhe o remanescente de 6.500.000$00 na data da escritura pública que ele marcaria e que seria celebrada 4 a 6 meses após aquela data. Começou de imediato a habitar – com F… com quem vivia maritalmente – sem qualquer oposição e publicamente esse apartamento, porém ele não chegou a marcar a escritura pública, apesar do que lhe entregou um cheque na referida quantia (6.500.000$00), insistiu para que a marcasse e, em Junho de 1997, voltando a insistir a resposta que obteve foi que “estava quase a ser emitida a licença de utilização”. No dia 19.4.2008 recebeu uma carta do 4º R. informando que era o “proprietário” daquela fracção por o ter comprado em processo de execução fiscal, e na consulta que fez na Conservatória Reg. Predial acabou por ficar a saber que no dia 12.10.1997 essa fracção tinha sido vendida pelos 1º e 2ºs R.R. à sociedade “C…, S.A.”, a favor de quem foi efectuado o registo da respectiva aquisição, e que veio posteriormente a ser penhorada pelo 3º R. e vendida em execução fiscal ao 4º R.
Termina pedindo que seja declarado que:
1. Adquiriu por usucapião o direito de propriedade sobre a referida fracção autónoma;
2. São nulos e de nenhum efeito os seguintes actos praticados subsequentemente a essa aquisição em 1993:
a) Aquisição a favor da sociedade “C…, S.A.”;
b) Penhora no referido processo de execução fiscal;
c) Venda em execução fiscal ao R. R….
Contestaram:
- O R. R…, por excepção alegando que se interrompeu a posse do A., e por impugnação.
- Os R.R. Ar... e mulher M..., por impugnação. Alegaram que nada foi acordado sobre quem marcaria a escritura pública e que, apesar disso, várias vezes o notificaram mas ele nunca compareceu e ficaram impossibilitados de obter quaisquer rendimentos do respectivo apartamento.
Na réplica o A. respondeu à matéria de excepção.
Teve lugar uma audiência preliminar.
Foi proferido o despacho saneador admitindo a reconvenção – e seleccionada a matéria de facto considerada assente e organizada a base instrutória.
Teve lugar uma audiência de discussão e julgamento.
Na 1ª instância foram julgados provados os seguintes factos:
1) Encontra-se descrita na Conservatória Reg. Predial de Albufeira, sob o nº 4161, a fracção autónoma designada pela letra…, correspondente ao 1º andar, composta por “hall”, sala comum, quarto, corredor, despensa, cozinha, casa de banho e 2 varandas descobertas, com área coberta de 77,15 m2 e área descoberta de 8,85 m2, do prédio urbano designado… sito em Brejos, , Albufeira, inscrito na matriz predial urbana sob o art. 9.259;
2) Pela apresentação nº 10/930702 foi inscrita penhora efectuada em 30.6.1993 sobre a fracção autónoma…, em que é exequente a Fazenda Nacional – para garantia da quantia exequenda de 12.224.789$00 – a qual foi dada por caducada pela apresentação 01/20070822;
3) Pela apresentação nº 11/930702 foi inscrita penhora efectuada em 30.6.1993 sobre a referida fracção autónoma…, em que é exequente a Fazenda Nacional – para garantia da quantia exequenda de 7.718.774$00 – a qual foi dada por caducada pela apresentação 01/20070822;
4) Pela apresentação nº 31/971204 foi inscrita a aquisição da referida fracção autónoma … a favor da sociedade comercial “C…, S.A.”, por compra aos 1º e 2º R.R.;
5) Pela apresentação nº 87/20070822 foi inscrita penhora efectuada em 23.7.2007 sobre essa fracção autónoma…, no âmbito do processo de execução fiscal nº 1007200101057316, para garantia da quantia exequenda de € 12.792,38;
6) Pela apresentação nº 16/20081009 foi inscrita a aquisição da fracção autónoma… a favor de R… por venda executiva;
7) No âmbito dos autos de “outros incidentes da execução fiscal (anulação de venda)” com o nº 589/6BELLE – Unidade orgânica 2-Fiscal – Tribunal Administrativo e Fiscal de Loulé, foi proferida decisão em 20.3.2009, transitada em julgado em 15.4.2009, que anulou a venda judicial referida na alínea 6);
8) O 1º R. foi vice-presidente do conselho de administração da referida sociedade comercial “C…, S.A.” desde a sua constituição;
9) A sociedade comercial “C…, S.A.” foi extinta por decisão transitada em julgado em 13.3.2000;
10) Por escrito particular datado de 18.2.1993, assinado pelo 1º R., este declarou: “Recebi de A... a importância de 1.000.000$00 por conta da venda da fracção… do prédio designado… descrito na Conservatória Reg. Predial de Albufeira, sob o número 04161/880908, cuja venda foi efectuada por 7.500.000$00, nas condições seguintes: 1. Pagamento de 1.000.000$00 com a entrega da chave da fracção E; 2. O valor de 6.500.000$00 será pago no prazo de 4 a 6 meses, na escritura de compra e venda; 3. O valor da escritura será de 6.500.000$00, ou valor inferior a combinar entre as partes; 4. No apartamento falta a misturadora na banheira, que é da responsabilidade do proprietário do apartamento. Caso seja colocada pelo comprador, o valor será descontado no preço do apartamento; 5. As despesas de água e electricidade que nesta data estejam por pagar são da responsabilidade do vendedor, Sr. A... Em caso de o comprador pagar serão descontadas no preço do apartamento; 6. As despesas de escritura, registos e outras despesas de aquisição da fracção são da responsabilidade do comprador”;
11) O A. entregou ao 1º R., que recebeu para pagamento de parte do preço, o cheque nº… sacado sob o Banco…, datado de 18.2.1993, no valor de 1.000.000$00;
12) No dia 19.4.2008, o A. recepcionou carta datada de 17.4.2008 emitida por R…, na qual este informa o A. que é proprietário da fracção que adquiriu por proposta em carta fechada que foi aceite no processo de execução fiscal nº 10007.2007.176, concedendo o prazo de 30 dias para o A. abandonar o imóvel e proceder à entrega das chaves;
13) Os 1º e 2º R.R. entregaram ao A. as chaves da fracção autónoma … em 18.2.1993;
14) Desde o dia 18.2.1993 que o A. dorme na fracção;
15) Ali toma as suas refeições;
16) Ali recebe os seus familiares e amigos;
17) O que vem fazendo até à presente data;
18) Na companhia de F…;
19) Sem oposição dos 1º e 2º R.R.;
20) À vista e com conhecimento de todos;
21) Sabendo não estar a lesar o direito de outrem;
22) A. e 1º R. acordaram que seria este a marcar a escritura de compra e venda da fracção autónoma…;
23) Desde 18.2.1993, o A. tem liquidado mensalmente as despesas com gás, luz e água na fracção autónoma…;
24) O A. adquiriu vários móveis para a fracção, para o seu uso diário;
25) Pelo menos desde 1995, o A. tem frequentado as assembleias-gerais do condomínio do prédio;
26) Pelo menos desde 1995 o A. tem pago as quotizações do condomínio;
27) Em 26.1.1994 foi instalada na fracção a linha de rede telefónica com o nº 289541267 a pedido do A. e em substituição da que este utilizava em nome do 1º R.;
28) O 1º R. comunicou ao A. a venda referida na alínea 4);
29) O A. e o 1º R. acordaram que seria a sociedade “C…., S.A.” a proceder à venda da fracção a favor do A.
O Mmo. Juiz considerou não verificados os requisitos da usucapião e julgou a acção improcedente.
E julgou também improcedente a reconvenção.
Recorreu de apelação o A., alegou e formulou as seguintes conclusões:
a) O Tribunal “a quo”, nos presentes autos de acção ordinária, deu como provado que o A. celebrou um contrato-promessa de compra e venda com os R.R. referente à fracção identificada nos mesmos, em 18.2.1993;
b) O A. pagou, a título de sinal, 1.000.000$00 e nessa data recebeu as chaves da fracção das mãos do R. marido;
c) O A. recheou a casa e começou de imediato a residir na mesma com a família, ate à data de hoje;
d) Portanto, durante mais de 15 anos, habitou a fracção, dormiu nela, tomou as refeições, à vista de todos, publicamente, pacificamente e sem oposição de ninguém;
e) O A. foi informado pelo R. marido que seria uma determinada empresa, identificada nos autos a celebrar com este a escritura de venda;
f) Começaram entretanto a cair penhoras das Finanças sobre o imóvel, inviabilizando qualquer escritura da fracção;
g) O A. não teve qualquer responsabilidade nessas penhoras;
h) O A. adquiriu a posse da fracção no momento em que o R. marido lhe deu as chaves da mesma e este autorizou-o a ocupá-la;
i) O Cód. Civil adopta a teoria subjectiva de Savigny, pelo que a posse boa para usucapião deverá integrar o “corpus” e o “animus possidendi”;
j) Contrariamente ao defendido na sentença, a posse do A. não é precária, dado que este tem o “corpus” e, pelo menos, presume-se que tem o “animus”, nos termos do art.1252º nº2 Cód. Civil;
k) É óbvio que o A. sabia que não era proprietário, mas comportou-se sempre com intenção de o ser, agindo como se o fosse;
l) Pela interpretação do Tribunal “a quo” só em situações de engano ou mentira o possuidor poderia adquirir por usucapião;
m) A. R.R. quiseram antecipar os efeitos do contrato prometido, por forma que o A. passasse a actuar com se fosse o proprietário da fracção, como o fez;
n) A posse que interessa para usucapião, é a que corresponde a um direito que se não tem, mas cujos poderes se exercem como sendo um titular;
o) Assim, contrariamente ao decretado, o A. tem o “corpus” e o “animus possidendi”, pelo que decorridos 15 anos o mesmo adquiriu a propriedade por usucapião;
p) Ao decidir como decidiu a sentença entra em flagrante contradição entre os fundamentos e a decisão, pelo que é nula nos termos do art.615º nº1 alínea b) Cód. Proc. Civil;
q) E mesmo que assim não se entenda, deverá considerar-se que existe um claro erro de julgamento, pelo que a sentença deverá ser alterada no sentido do pedido do A.
Contra-alegaram os R.R. Ar... e mulher M... e formularam as seguintes conclusões:
a) O recorrente sempre soube que não era ainda o proprietário do imóvel e, que não o seria até que fosse outorgada a escritura de compra e venda, o que aliás resulta do próprio articulado que trouxe a Tribunal, atenta a exposição dos factos ao longo da p.i.;
b) Embora o recorrente viva no imóvel desde que lhe foram entregues as chaves, nunca agiu como seu proprietário, mas sempre na qualidade de seu promitente-comprador, qualidade em que sempre se revelou aos seus familiares e amigos, como resulta do depoimento das suas testemunhas e, qualidade que sempre invocou perante terceiros, designadamente a perante a assembleia de condóminos, como se constata da documentação por si junta aos autos;
c) O “animus” nunca foi de proprietário;
d) O facto de a sentença ter dado como provados os factos constantes dos quesitos 1º a 9º, 14º a 18º, não confere ao recorrente qualquer posse boa para a usucapião, na medida em que tais factos não revelam “animus” de proprietário;
e) O recorrente, ao longo dos anos tem vindo a tirar partido do imóvel, usando-o sem nada pagar do sinal inicial, bem sabendo que não é seu proprietário, agindo como seu promitente-comprador, como demonstram os factos provados, uma vez subsumidos ao direito aplicável;
f) O recorrente é um mero possuidor precário do imóvel em questão, por via da tradição do imóvel, ocorrida na sequência da celebração do contrato-promessa de compra e venda;
g) Inexiste qualquer contradição entre os fundamentos da sentença e a matéria de facto provada;
h) Inexiste qualquer erro de julgamento;
i) A decisão ora colocada em crise não é injusta devido ao facto de, na prática, o imóvel ser actualmente propriedade de uma sociedade extinta; trata-se de uma outra questão;
j) A posse do recorrente não é boa para a aquisição do direito de propriedade sobre o imóvel “sub judice”, porque deriva de um contrato-promessa de compra e venda no qual o recorrente assumiu a posição de promitente-comprador, posição que sempre assumiu após lhe terem sido entregues as respectivas chaves e, ao longo de todos estes anos, faltando-lhe pois, o elemento subjectivo.
Recebido o recurso o processo foi aos vistos.
O objecto de apreciação dos recursos é constituído pelas questões suscitadas nas conclusões das respectivas alegações (v. art.639º nº1 Cód. Proc. Civil).
O recorrente suscita a nulidade prevista no art.615º nº1 alínea b) Cód. Proc. Civil, para sentença, por os seus fundamentos estarem em “flagrante contradição” com a decisão (v. conclusões sob as alíneas a) a p).
O que, em resumo, o recorrente alega é que, contrariamente ao que o Mmo. Juiz considerou, da matéria de facto julgada provada na 1ª instância, não só resulta provado o “corpus” da posse, como também resulta provado o respectivo “animus”, do que conclui que diferente devia ter sido a decisão da causa, ou seja, que devia ter sido decidida no sentido de que adquirira o imóvel (apartamento) por usucapião (v. conclusão sob a alínea q).
A “ posse” vem definida no art.1251º Cód. Civil como sendo “o poder que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de outro direito real”, e a matéria de facto que foi julgada provada na 1ª instância revela precisamente que o A., ora recorrente, desde o dia 18.2.1993 que tem vindo a exercer um poder de facto sobre o referido imóvel (v. alíneas 13) a 21), actuação que corresponde ao “corpus” da posse, a qual teve início na época da celebração de um contrato-promessa de compra e venda verbal desse imóvel (v. alínea 10).
O objecto do contrato-promessa de compra e venda apenas é a obrigação de celebrar o contrato definitivo, não conferindo ao promitente-comprador os poderes que se integram no direito de propriedade do promitente-vendedor, o que significa que não é pela simples razão de ter sido celebrado que o promitente-comprador passa a exercer esses poderes, ainda que o promitente-vendedor tenha efectuado a respectiva tradição.
Com efeito, a tradição que se verificou altera a situação de facto, mas não significa que o proprietário promitente-vendedor se tenha demitido dos seus poderes. E que não se demitiu é o que demonstra o facto que foi julgado provado na 1ª instância sob a alínea 4), em conformidade com o qual os 1º e 2ºs R.R. venderam a uma sociedade comercial o mesmo imóvel, aquisição que foi registada pela Ap. 31/971204, isto é, posteriormente à celebração do referido contrato-promessa de compra e venda.
Por este motivo não se pode considerar que o promitente-comprador, o A., tenha iniciado uma situação onde, para além do “corpus” da posse, confluísse também o respectivo “animus”.
Constatando-se a existência do “corpus” da posse por efeito da tradição, a nova situação cabe dentro da noção de “posse em nome alheio” a que se refere o art.1252º nº1 Cód. Civil.
Mas essa “posse” é expressamente considerada como simples “detenção”, como se estabelece expressamente no art.1253º alínea c) Cód. Civil (v. Profs. Pires de Lima e A. Varela, Cód. Civil Anotado, vol.III, pág.9, Coimbra Ed. 1987).
Não deixa de ser apenas “detenção”, apesar do facto que foi julgado provado sob a alínea 29), segundo o qual o promitente-comprador A., ora recorrente, acordou com o 1º R. que seria a sociedade comercial acima referida que procederia à venda a seu favor, em primeiro lugar porque a venda efectuada a essa sociedade foi, como se disse, reveladora do exercício do direito de propriedade no que respeita ao poder dispositivo que encerra, e em segundo lugar, porque só assim se poderia considerar se essa compra e venda fosse simulada, o que está absolutamente fora do objecto de apreciação deste recurso.
Deste modo, apesar de toda a actuação que foi julgada provada que o promitente-comprador teve para com o imóvel, seja habitando-o pública e pacificamente, sozinho ou acompanhado, e convicto de que nenhum direito de outrem lesava (v. cits. alíneas 14) a 21), não chegou a exercer uma verdadeira “posse” do mesmo, precisamente por falta do respectivo “animus”.
O facto julgado provado sob a alínea 23), segundo o qual o promitente-comprador, o A., “tem liquidado mensalmente as despesas com gás, luz e água”, não altera esta perspectiva porque tais despesas são as que geralmente têm os locatários, tal como não a alteram os factos julgados provados sob as alíneas 24) a 27), segundo os quais adquiriu e instalou mobiliário no imóvel, requisitou um telefone e tem pago as despesas de condomínio.
Se quanto ao facto de ter instalado o mobiliário e o telefone as considerações que acima foram feitas têm perfeita aplicação, quanto ao pagamento das despesas de condomínio o recorrente também não pode daí retirar as consequências que pretende, desde logo porque não alegou que esse pagamento corresponda ao cumprimento da obrigação que o proprietário tem de pagar as despesas de condomínio (v. art.1424º Cód. Civil), e que não tenha sido acordado com ele esse pagamento, já que essas obrigações são “propter rem” (v. Ac. S.T.J., 14.9.2010 – proc. nº 4955/07.6TVLSB – www.dgsi.pt) mas o respectivo pagamento pode ser objecto de acordo no sentido de não ser o proprietário a ter que o suportar (v. Ac. Rel. Guimarães, 24.10.2013 – proc. nº 3812/12.9TBBRG.G1 – www.dgsi.pt).
Ou seja, a matéria de facto que foi julgada na 1ª instância não permite que se possa considerar que o pagamento das despesas de condomínio não tenha sido objecto de acordo entre os ora 1º e 2ºs R.R. e o A., podendo as mesmas corresponder a compensação pelo uso do imóvel no âmbito do contrato-promessa de compra e venda com “traditio”.
Concluindo, não só não se verifica uma situação de “posse”, por falta do respectivo “animus”, não podendo o A. ter adquirido o direito de propriedade sobre o imóvel com base na usucapião que necessariamente pressupõe uma verdadeira “posse”, nos termos do art.1287º Cód. Civil, como também não ocorreu o invocado erro de julgamento.
O recurso improcede.
Pelo exposto acordam em julgar improcedente o recurso de apelação e confirmar a douta sentença recorrida.
Custas pelo recorrente.
Évora, 27.02.2014
Eduardo José Caetano Tenazinha
António Manuel Ribeiro Cardoso
Acácio Luís Jesus Neves