Évora
| 1037/11.0TBTMR.E1 |  |
REVOGAÇÃO
DENÚNCIA
1. A entrega das chaves do locado ao senhorio, por parte do inquilino, ao quarto mês de vigência de um contrato de arrendamento para habitação, com prazo certo (1 ano), e num contexto de rendas em atraso, reclamando o senhorio o pagamento das correspondentes ao lapso de tempo em que o inquilino usufruiu do locado, configura a cessação do contrato de arrendamento, por acordo das partes (revogação real) e não uma declaração de que não se pretende a sua continuação, após o decurso do prazo inicial acordado (denúncia).
2. Perante um acordo revogatório, o senhorio tem apenas direito às rendas referentes ao tempo de duração efetiva do contrato.
Acordam, em conferência, no Tribunal da Relação de Évora:
Relatório
JC e mulher, MC, residentes …, intentaram a presente ação declarativa, na forma de processo comum, contra AI, morador …, e MB, residente …, pedindo a sua condenação no pagamento das quantias de €3.000,00, €6.000,00, referentes, respetivamente, a rendas vencidas e não pagas e indemnização, pela não observância do prazo de 120 dias para denúncia do contrato de arrendamento, acrescidas de juros - os já vencidos sobre as mesmas, no montante de €693,19 -, e, ainda, nas importâncias de €1.436,16 e €245,00, respeitantes a indemnização decorrente de danos no locado e consumos efetuados, com juros vincendos sobre todas as importâncias peticionadas, desde a citação, até integral e efetivo pagamento, para tanto articulando factos que, em seu critério, conduzem à sua procedência, a qual foi julgada parcialmente procedente, sendo, por isso, os demandados condenados, solidariamente, no pagamento das importâncias de €1.500,00, referente à renda do mês de agosto de 2009, €6.000,00, “por inobservância do pré-aviso de denúncia, nos termos do artigo 1098º., nº 3 do Código Civil”, e €1.056,16, respeitante a danos causados no locado e “consumos da responsabilidade do inquilino”, acrescidas de juros de mora civis, vencidos e vincendos.
Inconformado com a sentença, apenas na parte em que foi “condenado a pagar os 120 dias de renda com o fundamento em não ter denunciado o contrato com esta antecedência”, recorreu o Réu AI, com as seguintes conclusões:
- as chaves do locado foram entregues pelo Réu AI ao Autor JC, no mês de julho;
- o senhorio recebeu as chaves das mãos do Réu AI e não lhe disse nada;
- o Réu não estava obrigado ao pagamento dos 120 dias de renda;
- ao condenar-se o Réu AI no pagamento da renda respeitante a estes 120 dias de pré-aviso, o tribunal recorrido violou o disposto no artigo 1098., nº 3 do Código Civil;
- o disposto neste normativo, na medida em que permite ao senhorio receber duas rendas simultaneamente pelo locado, é inconstitucional por violar o princípio da confiança, plasmado no artigo 2º. da Constituição da República Portuguesa.
Inexistem contra-alegações.
Face às mencionadas conclusões, o objeto do recurso circunscreve-se à apreciação da seguinte questão: saber se os senhorios/recorridos têm ou não direito aos 120 dias de renda (€6.000,00), por inobservância do prazo de denúncia do arrendamento.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
Fundamentação
A - Os factos
Os fatos considerados, na sentença recorrida, foram os seguintes.
1-Os Autores são donos e legítimos possuidores do rés-do-chão do prédio urbano, sito na rua …, em Lisboa, inscrito na matriz sob o artigo …;
2-Por escrito particular, datado de 30 de março de 2009, intitulado “contrato de arrendamento para habitação com prazo certo”, acordaram os Autores JC e mulher, MC, na qualidade de senhorios, e os Réus AI e MB, esta na qualidade de fiadora e aquele na de inquilino, no seguinte, nomeadamente: o presente contrato de arrendamento, com prazo certo e no regime de renda livre, tem como objeto o rés-do-chão do prédio urbano, sito na rua …, em Lisboa, inscrito na matriz predial sob o artigo …; o arrendamento é feito pelo prazo de um ano, com início no dia 1 de abril de 2009, renovável, automaticamente, por períodos de um ano, se nenhuma das partes o denunciar; após seis meses de duração efetiva do contrato, o inquilino pode denunciar o contrato, a todo o tempo, mediante comunicação escrita a enviar aos senhorios, com a antecedência não inferior a 120 dias do termo pretendido; os senhorios podem impedir renovação automática do contrato, mediante comunicação ao arrendatário, efetuada com uma antecedência não inferior a 90 dias; a renda mensal é de €1.500,00 e deverá ser paga no primeiro ao oitavo dia útil do mês imediatamente anterior àquela a que diz respeito, por envio postal registado para a residência dos senhorios ou outro local a indicar por estes;
3 - Em meados de agosto de 2009, o Réu AI fez a entregada das chaves do arrendado ao Autor JC;
4 - Entre 30 de março e meados de agosto de 2009, foram danificadas as paredes e soalho do arrendado, que tiveram de ser arranjados e pintados, tendo o custo do material sido de €211,16;
5 - No mesmo período, também foram danificadas janelas e partidos vidros, cuja reposição importou um custo de €600,00;
6 - E, igualmente, foi riscado o fogão, que era novo, e deixado o arrendado sujo;
7 - Foi ainda consumida água, gás e eletricidade, durante o mesmo período, que os Autores JC e MC tiveram que pagar, a saber: €145,00 de água, €32,00 de gás e €68,00 de eletricidade;
8- No mesmo período, residiu, no arrendado, uma afilhada do Réu AI, V…, e o companheiro desta, N…, o que era do conhecimento, pelo menos, do Autor JC;
9 - Em julho de 2009, em dia não apurado, o Réu AI encontrava-se no arrendado e desentendeu-se com o N…, tendo sido agredido por este;
10 - Na altura, o Autor JC encontrava-se no terceiro andar do prédio e ofereceu uma camisola ao Réu AI, que ficou com a dele rasgada, quando ele lhe bateu à porta com o rosto ensanguentado e a deitar sangue pelo nariz;
11- O Autor JC entregou ao Réu AI um balde de 20 litros de tinta branca, mas tal sucedeu numa ocasião em que visitou o arrendado e verificou que as paredes deste estavam sujas;
12 - O Réu AI outorgou o contrato de arrendamento, para habitar no arrendado;
13 - Pelo menos o cheque emitido pelo Réu AI, para pagamento da renda referente ao mês de agosto, veio devolvido, por falta de provisão;
14 - Durante o período já referido, o Réu AI efetuou os seguintes pagamentos: em abril de 2009, a quantia de €3.000,00, para pagamento das rendas de abril e maio; em maio de 2009, a quantia de €1.500,00, para pagamento da renda de junho; em junho de 2009, a quantia de €1.500,00, para pagamento da renda de julho.
B - O direito/doutrina/jurisprudência
- “ Na sua vertente de Estado de Direito, o princípio do Estado de direito democrático, mais que constitutivo de preceitos jurídicos, é sobretudo conglobador e integrador de um amplo conjunto de regras e princípios dispersos pelo texto constitucional, que densificam a ideia de sujeição do poder a princípios e regras jurídicas, garantindo aos cidadãos liberdade, igualdade e segurança” [1];
- “O princípio da confiança, intrinsecamente ligado aos princípios da segurança jurídica e do Estado de Direito, traduz o dever-poder que possuem os três poderes públicos de cuidar da estabilidade decorrente de uma relação matizada de confiança mútua, no plano institucional” [2];
- “O princípio de Estado de direito democrático postula uma ideia de proteção da confiança dos cidadãos e da comunidade na ordem jurídica e na atuação do Estado, o que implica um mínimo de certeza e de segurança no direito das pessoas e nas expectativas que a elas são juridicamente criadas, razão pela qual a normação que, por sua natureza, obvie de forma intolerável, arbitrária ou demasiada opressiva aqueles mínimos de certeza e segurança, que as pessoas, a comunidade e o direito têm de respeitar, como dimensões essenciais do Estado de direito democrático, terá de ser entendida como não consentida pela lei básica” [3];
- “O princípio da confiança postula a ideia de proteção da confiança dos cidadãos e da comunidade na ordem jurídica e na atuação do Estado, o que implica um mínimo de certeza e de segurança no direito das pessoas e nas expetativas que lhe são juridicamente criadas, razão pela qual é inconstitucional a norma que, por sua natureza, obvie de forma intolerável ou arbitrária àquele mínimo de certeza e segurança que os cidadãos e a comunidade e o direito têm de respeitar” [4];
- “O juiz é livre na busca e na escolha da norma jurídica que considera adequada, O autor ou o réu invoca determinada disposição legal; se o juiz entender que tal disposição não existe ou que, apesar de existir, não é a que se ajusta ao caso concreto em litígio, põe completamente de parte a indicação feita pela parte e vai buscar a regra de direito que, em seu modo de ver, regula a espécie de que se trata.” [5];
- O arrendamento urbano pode cessar, nomeadamente, por acordo das partes ou por denúncia[6];
- “A cessação do contrato por acordo consiste na sua revogação, ou seja, na destruição voluntária da relação contratual pelos próprios autores do contrato” [7];
- Senhorio e inquilino podem, a todo o tempo, revogar o contrato, mediante acordo “a tanto dirigido”; o acordo revogatório, deve ser celebrado por escrito, quando, nomeadamente, não seja imediatamente executado [8];
-“A revogação imediatamente executada é a chamada revogação real. Enquadrado o distrate na sua própria execução, não haverá fundamento para se estabelecer a seu respeito uma exigência de forma legal, e bem andou assim a lei em dispensar, para a revogação real, a forma escrita” [9];
-“A denúncia é a declaração feita por um dos contraentes, em regra com certa antecedência, sobre o período negocial em curso, de que não quer a renovação ou a continuação do contrato renovável ou fixado por tempo indeterminado” [10];
- O contrato de arrendamento urbano, com prazo certo, pode ser denunciado pelo inquilino, “mas nunca antes de decorridos seis meses desde o seu início (de duração efetiva); “a comunicação de denúncia tem de ser efetuada com a antecedência não inferior a 120 dias do termo pretendido”; a inobservância deste prazo não obsta à cessação do contrato, “mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta” [11].
C - Aplicação do direito aos factos
“A regra de direito” que, no critério desta Relação, “regula a espécie de que se trata”, no presente recurso, não é o artigo 1098º., nº 3 do Código Civil e, sim, o 1082º.do mesmo diploma.
Na verdade, o contexto em que ocorreu a entrega do locado, em meados de agosto de 2009, por parte do Réu AI, não aponta, manifestamente, para uma situação de denúncia expressa ou tácita do contrato de arredamento em causa, com prazo certo e datado de 30 de março do mesmo ano, atenta a circunstância de não ser razoável que tendo o aludido contrato um prazo de vigência de 12 meses e podendo ser denunciado ao oitavo mês, o tenha sido, já, aos 4 meses e meio.
Acresce, por ouro lado, que a aludida entrega aconteceu com rendas em atraso, sendo certo, ainda, que, neste âmbito, os Autores JC e MC apenas reclamam rendas, relativamente ao lapso de tempo em que o dito demandado usufruiu do locado, não obstante a sua vinculação ao pagamento de rendas durante, pelo menos, um ano.
Em causa, pois, um acordo revogatório do contrato de arrendamento (revogação real), celebrado em 30 de março de 2009, “imediatamente executado”, e não uma declaração, por parte do recorrente/demandado AI, de que não pretende a renovação do mesmo contrato, prevista para cerca de sete meses depois.
Como tal, os recorridos/demandantes JC e MC têm direito, apenas, às rendas referentes ao tempo de duração efetiva do contrato de arrendamento - abril a agosto de 2009 - e não, também, às correspondentes à “sanção” pela inobservância do prazo de denúncia do contrato em causa.
Estas, ou até mesmo as respeitantes à acordada duração do contrato - 12 meses -, estavam condicionadas à rejeição do acordo revogatório, facto negativo, mas constitutivo, no caso concreto, do direito às rendas antes referidas.
Não sendo a “regra de direito” aplicada por esta Relação o artigo 1098º., nº 3 do Código Civil, está prejudicada a questão da sua eventual inconstitucionalidade, por violação do princípio da confiança, consagrado no artigo 2º. da Constituição de República. Portuguesa, pelo que dela não se toma conhecimento.
Em síntese[12]: a entrega das chaves do locado ao senhorio, por parte do inquilino, ao quarto mês de vigência de um contrato de arrendamento para habitação, com prazo certo (1 ano), e num contexto de rendas em atraso, reclamando o senhorio o pagamento das correspondentes ao lapso de tempo em que o inquilino usufruiu do locado, configura a cessação do contrato de arrendamento, por acordo das partes (revogação real) e não uma declaração de que não se pretende a sua continuação, após o decurso do prazo inicial acordado (denúncia); perante um acordo revogatório, o senhorio tem apenas direito às rendas referentes ao tempo de duração efetiva do contrato.
Decisão
Pelo exposto, decidem os Juízes desta Relação, julgando o recurso procedente, revogar sentença recorrido, na parte em que condenou os demandados AI e MB, no pagamento na quantia de €6.000,00.
Custas pelos recorridos.
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Évora, 23 de março de 2017
Sílvio José Teixeira de Sousa
Rui Machado e Moura
Maria da Graça Araújo
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[1] J.J. Gomes Canotilho e Vital Moreira, in Constituição da República Portuguesa Anotada, 4ª edição, I vol., pág. 205, e artigo 2º. do mesmo diploma.
[2] Mariana Almeida de Souza, in “O princípio da confiança do Direito Constitucional e sua aplicação nos municípios” (BuscaLegis.ccj.ufsc.br).
[3] Acórdãos do Tribunal Constitucional nºs 303/90 e 345/09.
[4] Acórdão do STJ de 27 de março de 2007 (processo nº 076ª760).
[5] Prof. Alberto dos Reis, in Código de Processo Civil Anotado, vol. V, 1984, pág. 93, e artigo 5º., nº 3 do mesmo diploma.
[6] Artigo 1079º. do Código Civil.
[7] Jorge Alberto Aragão Seia, in Arredamento Urbano, 7ª edição, pág. 403.
[8] Artigos 406º., nº 1 e 1082º., nº s 1 e 2 do Código Civil.
[9] Jorge Henrique da Cruz Pinto Furtado, in Manual do Arrendamento Urbano, 1996, pág. 613.
[10] Jorge Alberto Aragão Seia, in Arrendamento Urbano Anotado e Comentado, 1995, pág. 231.
Jorge Henrique da Cruz Pinto Furtado, in Manual do Arrendamento Urbano, 1996, pág. 613.
[11] José António França Pitão, in Novo Regime do Arrendamento Urbano (Anotado - Lei nº 6/2006, de 27 de fevereiro), 1ª edição, pág. 640., e artigo 1098º., nºs 1 a 3 do Código Civil.
[12] Artigo 663º., nº 7 do Código de Processo Civil.