Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 945/25.5T8STR.E1 |  |
NULIDADE
REGISTO PREDIAL
AVERBAMENTO
- tratando-se de ação para declaração de nulidade do registo, estabelece o artigo 17.º/3, do Código do Registo Predial que pode ser proposta por qualquer interessado e pelo Ministério Público, logo que tome conhecimento do vício;
- qualquer interessado será aquele que é titular de qualquer relação jurídica cuja consistência, tanto jurídica, como prática, seja afetada pelo registo tido por inválido;
- vindo a verificar-se que, contrariamente ao invocado pelo A, este não é titular do direito de propriedade de prédio afetado pelo averbamento promovido no registo predial, resulta o A desprovido da qualidade de interessado para suscitar a questão da nulidade desse averbamento, impondo-se que o Tribunal se abstenha de conhecer do referido pedido.
(Sumário da Relatora)
I – As Partes e o Litígio
Recorrente / Réu: Banco (…), SA
Recorridos / Autores: (…) e (…)
Trata-se de uma ação declarativa de condenação no âmbito da qual os Autores formularam os seguintes pedidos:
a) ser o réu condenado a reconhecer a propriedade integral dos autores sobre a parcela de terreno para construção, sita na Estrada de (…), (…), freguesia de (…), concelho de Ourém, com a área de 850 m2, a confrontar do Norte com (…), do Sul com Auto (…), Lda., do Nascente com (…) e do Poente com Banco (…), SA e Estrada, omissa à matriz e à Conservatória do Registo Predial;
b) ser o réu condenado a restituir aos autores a posse integral da sua parcela de terreno, identificada anteriormente, e por si abusivamente ocupada;
c) ser o réu condenado a desocupar a parcela de terreno identificada supra e a entrega-la livre de pessoas e bens aos autores, bem como a abster-se de, por qualquer forma, violar ou perturbar o exercício do direito de propriedade daqueles;
d) ser declarado que o prédio do réu tem a seguinte composição: prédio urbano, composto de casa de habitação com a frente voltada a poente, com a área total de 103,50 m2 , sito na Estrada de (…), freguesia de (…), concelho de Ourém, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de (…) sob o artigo n.º (…) e descrito na Conservatória do Registo Predial de Ourém sob o n.º (…) da mesma freguesia;
e) ser declarada nula e de nenhum efeito a retificação de áreas e modificação da configuração do prédio do réu, por este solicitada junto da 2ª Conservatória do Registo Predial de Sintra, em 20.09.2024;
f) ser cancelado o averbamento de alteração, efetuado no registo do prédio do réu, pela 2ª Conservatória do Registo Predial de Sintra, através da Ap. (…), de (…);
g) ser o réu condenado a pagar aos autores a quantia de € 5.000,00 (cinco mil euros), a título de indemnização, pelo pagamento das despesas do processo e dos honorários do seu mandatário, acrescida de juros de mora à taxa legal, até ao seu efetivo e integral pagamento;
h) ser o réu condenado a pagar aos autores, a título de sanção pecuniária compulsória, a quantia diária de € 20,00 (vinte euros), desde a notificação da decisão até à efetiva entrega da aludida parcela de terreno, melhor identificada supra, ao abrigo do disposto no artigo 829.º-A, n.ºs 1 e 2, do Código Civil.
Para tanto, invocaram que a referida parcela de terreno lhes pertence, já que a compraram, por contrato verbal, a quem dela era proprietário. Encontrando-se omissa na matriz e sem inscrição do registo predial, sustentam que não integra o prédio contíguo adquirido pelo Réu no âmbito do processo executivo.
Ao que se opôs o Réu, em sede de contestação.
II – O Objeto do Recurso
Decorridos os trâmites processuais documentados nos autos, foi proferida sentença julgando a ação parcialmente procedente, declarando a nulidade do averbamento de alteração da composição do prédio correspondente à descrição n.º (…), da freguesia de (…), na parte em que se procedeu ao aditamento do logradouro com a área de 798,11 m2, realizado através da Ap. n.º (…), de (…), bem como o cancelamento do referido averbamento, absolvendo o Réu dos demais pedidos formulados pelos Autores.
Inconformado, o Réu apresentou-se a recorrer, pugnando pela revogação da decisão recorrida, a substituir por outra que julgue a ação totalmente improcedente. As conclusões da alegação do recurso são as seguintes:
«A) A sentença recorrida enferma de nulidade, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, alínea c), do CPC, por contradição entre os fundamentos e a decisão.
B) Com efeito, o Tribunal a quo reconheceu que os Autores não lograram provar a aquisição de qualquer direito de propriedade sobre a parcela de terreno em causa, nem por via derivada nem originária.
C) Não obstante, veio a julgar procedente o pedido de declaração de nulidade do averbamento do registo predial, conferindo tutela a quem não é titular de qualquer direito real.
D) Tal decisão é logicamente incompatível com os pressupostos fáctico-jurídicos fixados, consubstanciando a nulidade prevista no artigo 615.º, n.º 1, alínea c), do CPC.
E) A sentença padece ainda de nulidade por omissão de pronúncia, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, alínea d), do CPC.
F) Com efeito, o Tribunal a quo não se pronunciou sobre a legitimidade ativa dos Autores para requerer a nulidade do registo, não obstante resultar da própria sentença que os mesmos não são titulares de qualquer direito real sobre o imóvel.
G) Nos termos dos artigos 576.º, n.º 2 e 578.º do CPC, tal questão é de conhecimento oficioso, impondo-se a sua apreciação.
H) Verifica-se, assim, nulidade da sentença por omissão de pronúncia.
I) A sentença recorrida incorreu em erro de julgamento quanto à matéria de facto, nos termos do artigo 640.º do CPC.
J) Foram incorretamente dados como provados os factos n.º 2 e 3, os quais devem ser considerados não provados.
K) Não foi produzida prova suficiente de que os Autores tenham adquirido qualquer parcela de terreno com a área de 850 m², sendo que a testemunha (…) demonstrou desconhecimento direto sobre tal alegada aquisição.
L) Para fundamentar a falta de prova do ponto 2) e de modo a demonstrar a errada interpretação do Tribunal a quo, vejam-se os depoimentos de (…), na sessão de julgamento de dia 20.11.2025 das 14h17 às 14h29, em especial dos minutos 0:19 a 5:19, 11H19 a 12:03 e de (…), no mesmo dia, das 14h30 às 14h44, do minuto 2:19 a 5h15.
M) Para impugnação do facto provado 3) vejam-se os depoimentos de (…), do minuto 6:23 a 7:16; 08:29 a 9:06 e 11:29 a 11H37, e ainda o depoimento de (…), na mesma sessão de julgamento, 20.11.2025, das 14h45 às 14h53, em especial os minutos 5:39 a 5:53 e do 6:32 a 07:07.
N) A testemunha (…) confirmou a inexistência de qualquer documento comprovativo da alegada compra e venda (sessão de 20.11.2025, min. 4:02 a 5:15).
O) Resulta ainda do depoimento da mesma testemunha que foi esta quem construiu o anexo existente no local, e não os Autores (sessão de 20.11.2025, min. 8:29 a 9:06), o que foi corroborado pela testemunha … (sessão de 20.11.2025).
P) Deve, assim, ser alterada a decisão da matéria de facto, considerando-se não provados os factos n.º 2 e 3.
Q) Foram incorretamente julgados como não provados os factos B, C, D e E, os quais devem ser considerados provados.
R) Resulta da prova testemunhal que a sociedade (…) utilizava o terreno em causa como logradouro, designadamente para estacionamento de viaturas pesadas, conforme depoimentos de … (sessão de 20.11.2025, min. 5:16, a 5:43, 6:23 a 7:16 e 11H25 a 11H37) e … (sessão 20.11.2025, minuto 2:12 a 2:31; 3:17 a 4:11; 5:22 a 6:32).
S) Resulta ainda que o Réu recebeu as chaves do imóvel e do portão de acesso ao logradouro, passando a exercer poderes de facto sobre o mesmo, conforme depoimento de … (sessão de 20.11.2025, min. 2:25 a 4:43, 5:16 a 10:31 e 22:06 a 23:30).
T) A configuração do prédio como casa de habitação com logradouro resulta ainda da prova documental e do depoimento da testemunha (…), os quais devidamente analisados sempre obrigariam a uma decisão de julgar provado o ponto E do elenco dos factos não provados.
U) Para tal deverão ser analisados os depoimentos de (…), realizado na sessão de 22.01.2026 das 10:25 às 10h48, do minuto 1:04 a 2:31, 03:19 a 5:54, 18:06 a 10:12; 20:10 a 21:46, 22:27 a 23:05, e de (…) na sessão de 20.11.2025 do minuto 07:05 a 09H e de 17:10 a 19H55.
V) Em confronto com os documentos, juntos aos autos, que vieram a ser infundadamente desvalorizados pelo Tribunal a quo, os quais se pede a sua reanálise, sendo certo que com base nisso a matéria de facto será efetivamente alterada.
W) Vejamos, então da prova documental junta aos autos, que deveria ter sido devidamente analisada pelo Tribunal a quo, o que conduziria certamente a uma decisão diversa no que concerne ao facto não provado E, o que se impõe:
Projeto inicial e plantas (incluindo Corte AB) – concebendo a casa com logradouro associado, com distâncias à via pública e com janelas/varandas viradas para esse logradouro; - doc. 6 do requerimento de Novembro 2025, com a ref.ª 54013520;
Planta de localização – onde a casa e a limitação do prédio surgem como um todo indiviso, sem qualquer fratura entre casa e logradouro;
documento 8, junto com a contestação e requerimento de outubro 2025 com a ref.ª 53641744;
Fotografias – espelhando essa mesma configuração, confirmada pelas testemunhas (…) e (…) como sendo a configuração atual do prédio;
documento 4, junto com a contestação e requerimento de outubro 2025 com a ref.ª 53641744;
Descrição física do prédio do Banco ora Recorrente, pela testemunha (…) – terreno à frente, lateral e atrás, todo murado, acedido por portão lateral com rampa, com logradouro traseiro integrado no prédio;
Exigência camarária de acerto de áreas – precisamente por o prédio, tal como fisicamente existente (casa + logradouro), não poder ser reduzido a uma mera “moradia” de 103,50 m² de área total;
Requisição de registo – onde o levantamento topográfico é assumido como refletindo a “realidade física do imóvel”, composto por casa de habitação e logradouro, com área total de 960,31m², coberta de 162,20 m² e descoberta de 798,20 m², bem delimitado e murado, sem anexação de prédios contíguos;
Auto de vistoria – certifica que os elementos do projeto (que incluem logradouro) “se encontram de acordo com o observado no local”.
X) Impõe-se, assim, a alteração da decisão da matéria de facto, nos termos do artigo 662.º do CPC.
Y) Em face da correta decisão sobre a matéria de facto, resulta que os Autores não são titulares de qualquer direito de propriedade sobre a parcela de terreno em causa.
Z) Não se verifica, assim, qualquer posição jurídica dos Autores suscetível de ser afetada pelo registo predial impugnado.
AA) Nos termos do artigo 17.º, n.º 3, do Código do Registo Predial, a ação de declaração de nulidade do registo apenas pode ser proposta por quem tenha a qualidade de interessado, o que não se verifica no caso dos Autores.
240. A sentença recorrida violou, assim, o disposto nos artigos 7.º, 16.º, 17.º, 18.º, 28.º, 28.º-A, 28.º-C, 120.º do Código do Registo Predial, os artigos 220.º, 342.º e 875.º, todos do Código Civil.
BB) Acresce que não se verifica qualquer causa de nulidade do registo nos termos do artigo 16.º do Código do Registo Predial.
CC) O registo efetuado não é falso, nem assenta em títulos falsos, nem padece de incerteza quanto ao objeto ou sujeitos da relação jurídica.
DD) No limite, poderia estar em causa uma eventual inexatidão do registo, nos termos do artigo 18.º do Código do Registo Predial, suscetível de retificação, e não de nulidade.
EE) A sentença recorrida fez, assim, errada aplicação do regime jurídico do registo predial.
FF) O Tribunal a quo violou, entre outros, o disposto nos artigos 342.º, 875.º e 220.º do Código Civil, bem como os artigos 7.º, 16.º, 17.º, 18.º, 28.º, 28.º-A, 28.º-C, 120.º do Código Registo Predial.»
Os Recorridos apresentaram contra-alegações sustentando que o recurso deverá ser julgado improcedente, mantendo-se a decisão recorrida, já que está de acordo com a prova produzida e com o regime legal aplicável. Mais sustentaram ser desprovida de sentido a alegação da ilegitimidade dos Autores para arguir a nulidade do averbamento ao registo da retificação da área do prédio, decorrendo da p.i. que têm interesse na declaração da nulidade do referido averbamento, o que ainda resulta da titularidade da relação material controvertida tal como configurada por si, Autores, na ação.
As questões suscitadas são as seguintes:
i. da nulidade da sentença;
ii. da impugnação da decisão relativa à matéria de facto;
iii. da ilegitimidade dos Autores relativamente ao pedido de declaração de nulidade do averbamento da retificação de área;
iv. da falta de fundamento para a declaração da nulidade do averbamento de alteração da composição do prédio e do consequente cancelamento do respetivo registo.
III – Fundamentos
A – Os factos provados em 1ª Instância:
1- Por escritura de compra e venda lavrada em 31 de Abril de 1992, a fls. 40, do livro (…), do Cartório Notarial de Ourém, (…) e mulher (…) venderam ao Autor (…) um prédio urbano, sito na Estrada de (…), na localidade e freguesia de (…), concelho de Ourém, composto por casa de habitação, com a área de 103,50 m2, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de (…) sob o artigo (…), descrito na Conservatória do Registo Predial de Ourém sob o n.º (…), da freguesia de (…).
2- No final do ano de 1992, os Autores compraram aos referidos (…) e (…), uma parcela de terreno, com a área de 850 m2, situada nas traseiras do prédio referido em 1), que se situa na Estrada de (…), freguesia de (…), concelho de Ourém, que se encontra omissa na matriz e no registo predial.
3- Os AA. construíram um anexo com a área de 60 m2 na parcela de terreno referida em 2).
4- Por escritura de compra e venda lavrada em 29 de Novembro de 1993, a fls. 94, verso, do livro (…), do Cartório Notarial de Ourém, os Autores venderam o prédio referido em 1), à empresa “(…) – Comércio de (…) de Portugal, Lda.”.
5- Por escritura de compra e venda lavrada em 19 de Maio de 2008, a fls. 77, do livro (…), do Cartório Notarial de Porto de Mós, a empresa “(…) – Comércio de (…) de Portugal, Lda.” vendeu o prédio referido em 1) à empresa “(…) – Compra e Venda de Imóveis, S.A.”.
6- Por escritura de compra e venda lavrada em 5 de Dezembro de 2012, a fls. 15, do livro (…), do Cartório Notarial de Porto de Mós, a empresa “(…) – Compra e Venda de Imóveis, S.A.” vendeu o prédio referido em 1) à empresa “(…) – Comércio de (…) de Portugal, Lda.”.
7- Por escritura de justificação lavrada em 10 de Outubro de 1991, no Cartório Notarial de Ourém, a fls. 68, verso, do livro (…), os referidos (…) e (…) declararam que eram donos do prédio urbano, sito na Estrada de (…), na localidade e freguesia de (…), concelho de Ourém, composto por casa de habitação, com a área de 103,50 m2, confrontando a Norte com (…), Sul com Auto (…), Nascente com (…) e do Poente com Estrada de (…), inscrito na matriz predial urbana da freguesia de (…) sob o artigo (…), não descrito na Conservatória do Registo Predial, que possuíam aquele prédio há mais de 20 anos, adquirindo assim o prédio em causa através da usucapião.
8- Correu termos no Juízo Central de Execução do Tribunal do Entroncamento um Processo de Execução com o n.º 977/13.6TBVNO, em que era exequente a empresa (…), STC, S.A., e executada a empresa “(…) – Comércio de (…) de Portugal, Lda.”, no qual foi penhorado e objecto de venda o prédio referido em 1), designadamente o prédio urbano, sito na Estrada de (…), na localidade e freguesia de (…), concelho de Ourém, composto por casa de habitação, com a área de 103,50 m2, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de (…) sob o artigo (…), descrito na Conservatória do Registo Predial de Ourém sob o n.º (…), da freguesia de (…).
9- No processo referido em 8), o Réu apresentou uma proposta no valor de € 130.500,00, para a aquisição do prédio referido em 1), designadamente o prédio urbano, sito na Estrada de (…), na localidade e freguesia de (…), concelho de Ourém, composto por casa de habitação, com a área de 103,50 m2, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de (..) sob o artigo (…), descrito na Conservatória do Registo Predial de Ourém sob o n.º (…), da freguesia de (…).
10- No processo referido em 8), foi vendido e adjudicado ao Réu o prédio referido em 1), designadamente o prédio urbano, sito na Estrada de (…), na localidade e freguesia de (…), concelho de Ourém, composto por casa de habitação, com a área de 103,50 m2, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de (…) sob o artigo (...), descrito na Conservatória do Registo Predial de Ourém sob o n.º (…), da freguesia de (…).
11- Através da Ap. n.º (…), de (…), o Réu registou a seu favor a aquisição do direito de propriedade sobre o prédio referido em 10), sobre a descrição n.º (…), da freguesia de (…).
12- Na altura referida em 11), desde a criação dessa descrição, o prédio adquirido pelo Réu nos termos mencionados em 10) tinha a seguinte identificação na descrição de registo predial n.º (…), da freguesia de (…), Prédio urbano, sito na Estrada de (…), n.º (…), na localidade e freguesia de (…), concelho de Ourém, composto por casa de habitação, com a área de 103,50 m2, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de (…) sob o artigo (…).
13- Na sequência, o Réu apresentou na Câmara Municipal de Ourém um pedido de legalização de obras de ampliação e de alteração do prédio referido em 10), com o n.º (…).
14- No processo de legalização referido em 13) foi dada a seguinte informação técnica pelo técnico da Câmara Municipal encarregado de analisar o pedido: “A área da parcela que consta da certidão permanente da Conservatória do Registo Predial para a matriz n.º (…), de natureza urbana e com uma área de 103,5 m2 difere da área que consta no levantamento topográfico entregue pelo requerente (960,31 m2). Face à diferença de áreas apresentada, verifica-se que não está comprovada a legitimidade do requerente sobre a totalidade da parcela, pelo que a pretensão carece da apresentação da certidão permanente da conservatória do registo predial atualizada”.
15- No dia 24 de Maio de 2024, o R. apresentou na Conservatória do Registo Predial de Ourém uma requisição de registo predial de alteração da identificação do prédio que tinha a referida descrição n.º (…), da freguesia de (…), designadamente alegando o seguinte: “Depois de uma medição rigorosa, apercebeu-se o requerente que a área constante da descrição na CRP/Conservatória e na Matriz/Finanças estava errada e como tal procedeu-se a um estudo e consulta do processo camarário bem como à medição rigorosa de acordo estudo/levantamento arquitetónico e topográfico efetuado por um técnico habilitado, o qual corresponde a realidade física do imóvel. Atualmente e por necessidade de correção de áreas imposta para licenciamento camarário foi efetuado um levantamento topográfico ao local onde se verificou que embora na descrição predial conste área total de 103,50 m2, a área total é de 960,31 m2, e que o prédio em causa é localizado na Av. dos (…) n.º (…) e composto por casa de habitação de cave, rés do chão, andar, sótão e logradouro e tem área total de: 960,31 m2 e coberta de: 162,20 m2 e descoberta de: 798,20 m2, este pedido é efetuado no sentido que passe a constar as áreas corretas supra mencionadas não tendo o prédio sofrido qualquer anexação de prédios contíguos, estando o mesmo bem delimitado e murado”.
16- No processo de alteração do registo da descrição n.º (…), da freguesia de (…), referido em 15), foi proferido despacho a recusar o averbamento de atualização da descrição, constando nesse despacho como fundamento para a recusa, o seguinte: “…tratando-se, como no caso se trata, de um aumento do prédio em mais de 900%, não pode, face a critérios de razoabilidade, o erro ser de medição. Mas, mesmo que assim não fosse, in casu, a atualização da descrição requerida comportar, além da alteração da área, a modificação da sua composição. O prédio, que na descrição se resume a uma edificação (esgotando-se a área na superfície coberta de 103,5 m2), surge agora implantado no seio de uma superfície descoberta (s. c. 162,20 m2 + s. d. 798,20 m2), o que inculca que não é simplesmente uma deficiente medição o que se quer corrigir…Claro que lhe falta uma parte, a área mencionada na descrição pecará por defeito, mas já não será esse o único motivo, nem sequer o principal, da incorreta medida. O quesito deixa de ser a medida do prédio para passar a ser a sua composição. E para isso não é o mecanismo simplificado de atualização de área, previsto no artigo 28.º-C, n.º 2, alínea b), do Código de Registo Predial, o adequado. Aliás consta das alíneas i) e ii) do mesmo artigo que não pode ocorrer alteração da configuração do prédio. Todavia, a adição de um logradouro altera a configuração do prédio. Até porque tal reconfiguração do prédio pode bulir com a sua própria identidade, dando causa a um registo nulo, conforme resulta da alínea c) do artigo 16.º do Código de Registo Predial. Assim…o registo requerido de averbamento da atualização da descrição vai ser recusado”.
17- No dia 20 de Setembro de 2024 o Réu apresentou na 2ª Conservatória do Registo Predial de Sintra uma requisição de registo predial de alteração da identificação do prédio que tinha a referida descrição n.º (…), da freguesia de (…), através da Ap. n.º (…).
18- O sr. Conservador da 2ª Conservatória do Registo Predial de Sintra deferiu o pedido do Réu de registo predial de alteração da identificação do prédio que tinha a referida descrição n.º (…), referido em 17), passando o prédio a ser composto por casa de habitação, com cave, r/c, 1.º andar e sótão, com a área de 162,2 m2, e um logradouro com a área de 798,11 m2, com a área total de 860,31 m2.
19- O processo de legalização referido em 13), teve como antecedente o processo n.º 01/1977/571/0, referente a um pedido de licenciamento para construção de uma habitação, em nome de (…).
20- O Réu diligenciou pela demolição do anexo referido em 6).
21- Após a aquisição do prédio referido em 10), a agente de execução encarregada da venda do imóvel entregou ao Réu uma chave do portão que dá acesso ao terreno referido em 2).
22- Existe uma porta no prédio referido em 10), que dá acesso ao terreno referido em 2).
B – As Questões do Recurso
i. Da nulidade da sentença
O Recorrente sustenta que a sentença enferma de nulidade quer por contradição entre os fundamentos e a decisão quer por omissão de pronúncia.
Vejamos.
As nulidades típicas da sentença, que se reconduzem a vícios formais decorrentes de erro de atividade ou de procedimento (error in procedendo) respeitante à disciplina legal e que se mostrem obstativos de qualquer pronunciamento de mérito[1], encontram-se elencadas no artigo 615.º/1, do CPC. Não se confundem, no entanto, com erros de julgamento.
Ora, o artigo 615.º, n.º 1, alínea c), CPC estatui que é nula a sentença quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível. Já a alínea d) da mencionada disposição legal estabelece que ocorre nulidade da sentença quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento.
A contradição entre os fundamentos e a decisão verifica-se quando a construção da sentença é viciosa, nos casos em que os fundamentos referidos conduziriam logicamente, não ao resultado expresso, mas a uma decisão de sentido oposto; ocorre quando a decisão briga com o fundamento, está em oposição com ele[2], quando o fundamento repele a decisão.
No que tange à omissão de pronúncia, cabe lançar mão dos ensinamentos de Alberto dos Reis[3]: há que não confundir questões suscitadas pelas partes com motivos ou argumentos por elas invocados para fazerem valer as suas pretensões. “São, na verdade, coisas diferentes: deixar de conhecer de questão de que devia conhecer-se, e deixar de apreciar qualquer consideração, argumento ou razão produzida pela parte. Quando as partes põem ao tribunal determinada questão, socorrem-se, a cada passo, de várias razões ou fundamentos para fazer valer o seu ponto de vista; o que importa é que o tribunal decida a questão posta; não lhe incumbe apreciar todos os fundamentos ou razões em que elas se apoiam para sustentar a sua pretensão”. Por conseguinte, o julgador não tem que analisar e a apreciar todos os argumentos, todos os raciocínios, todas as razões jurídicas invocadas pelas partes em abono das suas posições. Apenas tem que resolver as questões que por aquelas lhe tenham sido postas[4]. Por isso, vem sendo entendido[5] que não pode falar-se em omissão de pronúncia quando o tribunal, ao apreciar a questão que lhe foi colocada, não toma em consideração um qualquer argumento alegado pelas partes no sentido de procedência ou improcedência da ação. O que importa é que o julgador conheça de todas as questões que lhe foram colocadas, exceto aquelas cuja decisão tenha ficado prejudicada pela solução dada a outras. Deste modo, só haverá nulidade da sentença por omissão ou por excesso de pronúncia quando o julgador tiver omitido pronúncia relativamente a alguma das questões que lhe foram colocadas pelas partes ou quando tiver conhecido de questões que aquelas não submeteram à sua apreciação. Nesses casos, só não haverá nulidade da sentença se a decisão da questão de que não se conheceu tiver ficado prejudicado pela solução dada à(s) outra(s) questões, ou quando a questão de que se conheceu era de conhecimento oficioso.
Relativamente ao vício da contradição entre os fundamentos e a decisão, alega o Recorrente que, não obstante não terem os Autores logrado provar a aquisição do direito de propriedade sobre a parcela de terreno em causa, o pedido de declaração de nulidade do averbamento do registo predial foi julgado procedente, conferindo tutela a quem não é titular de qualquer direito real, pelo que a decisão é logicamente incompatível com os pressupostos fáctico-jurídicos fixados.
É bom de ver que assim não é.
A improcedência da pretensão dos Autores relativamente ao direito de propriedade dos Autores sobre a parcela de terreno objeto do litígio não contende com a apreciação de mérito da questão atinente à nulidade da retificação de áreas do prédio do Réu no registo predial. O facto de não estar reconhecido serem os Autores donos e legítimos possuidores do prédio identificado no n.º 2 dos factos provados não implica se dê como regular e válida a retificação de áreas no registo predial.
O vício da omissão de pronúncia radica, na ótica do Recorrente, da falta de apreciação da ilegitimidade dos Autores para suscitar a questão da nulidade do registo de retificação.
Embora se trate de questão que não foi suscitada pelo Réu no decurso do processo, consubstancia questão processual de conhecimento oficioso, cuja apreciação se impõe por força do disposto no artigo 608.º, n.º 2, parte final, conjugado com o n.º 1 do CPC, desde que a pronúncia seja no sentido da procedência e culmine na absolvição da instância.
Constata-se que, em sede de despacho sobre o requerimento de interposição do recurso de apelação, foi exarado não se verificar a exceção dilatória da ilegitimidade dos Autores quanto à matéria objeto da referida pretensão.
Resulta, assim, afastada a nulidade da sentença decorrente da referida omissão, que sempre resultaria suprida por força do disposto no artigo 617.º, n.º 1, do CPC.
ii. Da impugnação da decisão relativa à matéria de facto
Sustenta o Recorrente que deve dar-se como não provada a factualidade inserta nos n.ºs 2 e 3 dos factos provados.
Do n.º 2 consta que, no final do ano de 1992, os Autores compraram a (…) e (…) uma parcela de terreno, com a área de 850 m2, situada nas traseiras do prédio referido em 1), (…) que se encontra omissa na matriz e no registo predial.
Na petição inicial, os Autores alegaram ter sido uma compra verbal.
Em sede de motivação da decisão relativa à matéria de facto foi exarado que resultou provado pela prova testemunhal produzida (depoimentos de …, filha dos alegados transmitentes, e de …, irmão do Autor …[6]) que ocorreu a transmissão, que (…) e mulher venderam efetivamente aos Autores a parcela de terreno.
Já em sede de motivação jurídica foi consignado que resultou provado que os Autores adquiriram a parcela de terreno; que a aquisição foi meramente verbal; que os Autores não podem ser considerados proprietários, improcedendo a pretensão de reivindicação da parcela de terreno pelos Autores.
Compulsadas todas estas circunstâncias, é manifesto que, ainda que se tomem por bons as indicadas depoimentos testemunhais, não tem cabimento a menção, no rol dos factos provados, de que os Autores compraram a mencionada parcela de terreno. A questão de saber se o negócio se concretizou ou não, de forma válida (obviamente), é questão a dirimir no foro jurídico, constitui a questão central da pretensão reivindicativa dos Autores.
E, tomando-se por bons tais depoimentos (não consta do recurso motivação bastante para que assim não seja), o que há de constar nos factos provados é que os Autores declararam verbalmente adquirir a (…) e (…) a referida parcela de terreno. Assim se retrata fielmente a realidade, sem condicionar a apreciação jurídica do facto em ordem a apreciar se os Autores são, tal como se arrogam, titulares do direito de propriedade sobre a parcela em causa (apreciação que não integra o objeto do presente recurso).
Termos em que se determina que o n.º 2 dos factos provados passe a contemplar a seguinte redação:
2- No final do ano de 1992, os Autores declararam verbalmente comprar aos referidos (…) e (…), uma parcela de terreno, com a área de 850 m2, situada nas traseiras do prédio referido em 1), que se situa na Estrada de (…), freguesia de (…), concelho de Ourém, que se encontra omissa na matriz e no registo predial.
No n.º 3 dos factos provados está em causa a construção, pelos Autores, de um anexo com a área de 60 m2 na referida parcela de terreno.
Consta da sentença recorrida que tal factualidade resulta dos depoimentos de (…) e de (…).
Ora, (…), que veio a esclarecer que era o legal representante de (…) – Comércio de (…) de Portugal, Lda., referiu ter feito um anexo com 65 m2 no terreno da irmã, ela deixou, fez lá as casas de banho; já a testemunha (…) afirmou ter (…) feito um anexo na parte de trás, para arrumos e escritórios, para utilização da (…).
Afigura-se, assim, não estar o Tribunal convencido, de forma segura, que os Autores construíram o referido nexo.
Termos em que resulta excluída a factualidade inserta no n.º 2 dos factos provados, passando a integrar factualidade não provada.
Segue o Recorrente sustentando que a factualidade constante das alíneas B, C, D, e E dos factos não provados deve dar-se como provada.
Está em causa o seguinte:
B- A anterior proprietária do prédio referido em 1), ou seja a empresa (…) – Comércio de (…) de Portugal, Lda., durante o período temporal que foi titular do mesmo, sempre utilizou o terreno situado nas traseiras da casa que compõe o prédio referido em 1), com a área de 798,11 m2, como logradouro da mesma, para estacionamento das suas viaturas.
C- Após a aquisição pelo Réu do prédio referido em 10), os anteriores proprietários de tal imóvel entregaram ao Réu o terreno situado nas traseiras da casa que compõe o prédio referido em 1), com a área de 798,11 m2, que utilizavam como logradouro da mesma.
D- Desde a data da aquisição do prédio referido em 1), que se encontra mencionada em 10), o Réu passou a utilizar o terreno situado nas traseiras da casa que compõe o prédio referido em 1), com a área de 798,11 m2, como logradouro da mesma.
E- O prédio referido em 10) tem a configuração e a delimitação que se encontram assinaladas no levantamento topográfico junto a fls. 114, e na planta topográfica junta a fls. 119 verso, sendo composto igualmente pelo logradouro aí indicado, para além da casa de habitação.
Trata-se de factualidade que releva para efeitos de aferição das áreas dos prédios identificados nos n.ºs 1 e 2 dos factos provados e, consequentemente, para determinar a (im)procedência da pretensão dos Autores de verem anulada a retificação da área no registo predial operada pelo Réu.
Por isso, apenas cabe tomar conhecimento na prova/não prova da referida factualidade caso se venha a considerar ter pertinência a apreciação de tal questão neste processo, a impulso dos Autores.
iii. Da ilegitimidade dos Autores relativamente ao pedido de declaração de nulidade do averbamento da retificação de área
Os Autores invocaram que a retificação da área do prédio do Réu no registo predial enferma de nulidade, impondo-se o cancelamento do respetivo averbamento.
Nos termos do disposto no artigo 16.º, alínea b), do Código Registo Predial, o registo é nulo quando tiver sido lavrado com base em títulos insuficientes para a prova legal do facto registado.
Já o artigo 17.º/3, do mesmo diploma estabelece que a ação judicial de declaração de nulidade do registo pode ser interposta por qualquer interessado e pelo Ministério Público, logo que tome conhecimento do vício.
Coloca-se a questão de saber se os Autores são interessados, se podem suscitar em juízo a apreciação da nulidade do averbamento ao registo promovido pelo Réu relativamente à área do prédio que adquiriu no âmbito de ação executiva, devidamente identificado no n.º 1 dos factos provados.
Questão que, contendendo com a legitimidade ativa, é de conhecimento oficioso, podendo ser suscitada ex novo em sede de recurso (cfr. artigo 608.º, n.º 2, do CPC, aplicável ex vi do artigo 663.º, n.º 2, do CPC).
A ilegitimidade processual de alguma das partes constitui exceção dilatória que dá lugar à absolvição da instância – cfr. artigos 576.º, n.ºs 1 e 2, 577.º, alínea e) e 578.º do CPC.
“A legitimidade processual, constituindo uma posição do autor e do réu em relação ao objeto do processo, afere-se em face da relação jurídica controvertida, tal como o autor a desenhou. A legitimidade material, substantiva ou ad actum consiste num complexo de qualidades que representam pressupostos da titularidade, por um sujeito, de certo direito que o mesmo invoque ou que lhe seja atribuído, respeitando, portanto, ao mérito da causa.”[7]
É que, “uma coisa é saber se as partes são sujeitos da pretensão formulada, admitindo que a pretensão exista. Outra coisa, essencialmente distinta, é apurar se a pretensão na verdade existe, por se verificarem os requisitos de facto e de direito que condicionam o seu nascimento, o seu objeto e a sua perduração.
A primeira indagação interessa à legitimidade das partes; a segunda à procedência da ação.”[8]
Enquanto pressuposto processual, a legitimidade, nos termos do disposto no artigo 30.º do CPC, vai aferir-se pela titularidade do interesse direto em demandar (legitimidade ativa) e pelo interesse direto em contradizer (legitimidade passiva). Este interesse tem por base a posição subjetiva da pessoa perante a relação controvertida ou seja, a relação do sujeito com o concreto objeto da causa, pelo que se distingue do mero interesse (objetivo) em agir «traduzido na necessidade objetivamente justificada de recorrer à ação judicial.»[9]
Por força do regime consagrado no artigo 30.º do CPC, a legitimidade, como pressuposto processual, exprime a relação entre a parte no processo e o objeto deste (a pretensão ou pedido) e, portanto, a posição que a parte deve ter para que possa ocupar-se do pedido, deduzindo-o ou contradizendo-o. Afere-se tal pressuposto pelo interesse direto em demandar, exprimido pela vantagem jurídica que resultará para o autor da procedência da ação, e pelo interesse direto em contradizer, exprimido pela desvantagem jurídica que resultará para o réu da sua perda. E a titularidade do interesse em demandar e do interesse em contradizer apura-se pela titularidade das situações jurídicas que a integram: legitimados são, então, os sujeitos da relação jurídica controvertida.[10]
Pressuposto processual que será sempre de identificar em função da relação jurídica configurada pelo autor, na falta de indicação da lei em contrário – cfr. artigo 30.º/3, 1ª parte, do CPC.
No caso em apreço, importa ainda considerar o comando legal já citado, no sentido de que a ação judicial de declaração de nulidade do registo pode ser interposta por qualquer interessado e pelo Ministério Público, logo que tome conhecimento do vício.
Qualquer interessado, tal como aquele que é admitido a invocar a nulidade dos negócios jurídicos prevista, em termos gerais, no artigo 286.º do CC, será o “titular de qualquer relação jurídica cuja consistência, tanto jurídica, como prática, seja afetada pelo negócio.”[11] “Interessado é aqui o sujeito de qualquer relação jurídica que de algum modo possa ser afetada pelos efeitos que o negócio tendia a produzir (trata-se aqui de simples legitimação, no sentido processual). Afetada na sua consistência jurídica (v.g., subadquirentes) ou mesmo só na sua consistência prática (credores).”[12] “O particular cujos interesses, jurídicos ou económicos ou morais, tiverem sido afetados pelo negócio nulo.”[13] O que vale relativamente ao registo/averbamento nulo.
Ora, os Autores arrogavam-se titulares do direito de propriedade sobre o prédio identificado no artigo 2º dos factos provados, a parcela por eles reivindicada neste processo, cuja área foi absorvida pela retificação de área do prédio dos Réus. Tal qualidade é que lhes conferia legitimidade para suscitar a questão da nulidade do registo/averbamento promovido pelo Réu.
Improcedendo, no entanto, a ação na parte atinente à reivindicação, exarando-se que não merece acolhimento a pretensão dos Autores de reconhecimento do respetivo direito de propriedade sobre a parcela de 850 m2, resulta evidenciado que não são interessados na declaração de nulidade do registo/averbamento da retificação da área pelo Réu.
É certo que se apresentaram na ação como parte legítima relativamente à pretensão de declaração da nulidade do registo/averbamento, legitimidade essa alicerçada na alegada qualidade de proprietários da parcela de 850 m2.
A legitimidade para arguir a nulidade do registo/averbamento não radica na titularidade da relação material controvertida, tal como configurada pelo autor (cfr. artigo 30.º/3, 2ª parte, do CPC), mas na lei que, de forma expressa, indica que a legitimidade é conferida a qualquer interessado, para além do Ministério Público.
Assentando-se que essa qualidade os Autores não têm, não podem ser considerados interessados para efeitos do disposto no artigo 17.º/3, do Código do Registo Predial, o que redunda na ilegitimidade dos Autores relativamente à referida pretensão. Consubstancia exceção dilatória que impede o Tribunal de apreciar o mérito da questão (seja de facto, seja de direito), implicando na absolvição do R da instância, na parte correspondente.
O que dispensa a apreciação do mais suscitado.
As custas recaem sobre os Recorridos – artigo 527.º, n.º 1, do CPC.
Sumário: (…)
IV – DECISÃO
Nestes termos, decide-se pela procedência do recurso, em consequência do que se revoga a decisão recorrida na parte em que declarou a nulidade do averbamento ao registo realizado pela Ap. n.º (…), de (…) ao prédio descrito sob o n.º (…), da freguesia de (…), concelho de Ourém, e determinou o cancelamento do respetivo registo,
Absolvendo-se o Réu da instância relativamente a tal pretensão,
Mantendo-se o mais decidido em 1ª Instância.
Custas pelos Recorridos.
Évora, 2 de junho de 2026
Isabel de Matos Peixoto Imaginário
Maria Isabel Calheiros
Maria Domingas Alves Simões
__________________________________________________
[1] Ac. do STJ de 23/03/2017 (Tomé Gomes).
[2] Cfr. Alberto dos Reis, CPC anotado, vol. V, págs. 141 e 142.
[3] CPC Anotado, vol. V, pág. 143.
[4] A. Reis, ob. cit., pág. 141 e A. Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, Manual de Processo Civil, 2ª edição, Coimbra Editora, pág. 688.
[5] Segue-se aqui de perto o Ac. STJ de 29/11/2005 (Sousa Peixoto).
[6] Na verdade, alcança-se da ata da audiência final que a testemunha se disse irmão da Autora (…).
[7] Ac. STJ de 18/10/2018 (Bernardo Domingos).
[8] Antunes Varela, Manual de Processo Civil, 2.ª edição, pág. 134.
[9] Antunes Varela, ob. e loc. citados.
[10] Cfr. Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, CPC Anotado, Vol. 1.º, 3.ª edição, págs. 70 e 71.
[11] Pires de Lima e Antunes Varela, CC Anotado, vol. I, 4.ª edição, pág. 263.
[12] Manuel de Andrade, Teoria Geral da Relação Jurídica, Vol. II, 2003, pág. 417.
[13] Heinrich Ewald Horster, A Parte Geral do CC Português, pág. 594.