Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 3401/17.1T8FAR.E1 |  |
NULIDADE
ACORDAM OS JUÍZES DA SECÇÃO CÍVEL DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
No Tribunal Judicial da Comarca de Faro (Juízo Central Cível de Faro - Juiz 4), Grupo (…) e (…), Lda., intentou ação declarativa com processo comum, contra (…), pedindo que seja declarada a nulidade da transação feita pela Autora e pela Ré no processo 887/16.5T8FAR, com todas as consequências legais.
Alega para o efeito, em síntese:
- No processo n.º 887/16.5T8FAR da então Instância Central de Faro - 1ª Secção Cível - J1, entre as aqui autora e ré foi celebrada, em 28/11/2016, uma transação, homologada por sentença e que posteriormente foi ainda objecto de retificação, deferida pelo respetivo despacho judicial;
- Como previsto na transação, as partes marcaram a escritura pública de compra e venda para o dia 31/01/2017, a qual não foi celebrada por falta da licença de utilização, que não foi emitida pela Câmara Municipal de Vila Real de Santo António, por a obra no edifício ainda não estar concluída;
Não podendo ser transmitido o prédio, e porque o cumprimento pela Ré das obrigações por si assumidas na transação ficava condicionada à transmissão desse prédio, a transação deve ser considerada nula, por ser impossível de cumprir.
Citada a ré veio contestar, alegando que mantem interesse no cumprimento da transação, e que a escritura pública poderá ser celebrada, identificando-se o prédio onde se encontra a obra licenciada e fazendo-se menção das benfeitorias realizadas, concluindo pela improcedência da ação.
A ré veio, também deduzir reconvenção, alegando que na transação foi fixado uma sanção pecuniária compulsória e pedindo a condenação da Autora/Reconvinda a pagar essa sanção, no valor diário de 50,00 euros, desde 16/01/2017 até à entrega do prédio que indica, e liquidando em 16.800,00 euros os valores já vencidos.
Na réplica pugnou-se pela improcedência da reconvenção e pediu-se a condenação da Ré como litigante de má-fé, em multa e indemnização.
Foi realizada a audiência prévia e as partes pronunciaram-se nos termos da al. b), do n.º 1, do art.º 591°, do Código de Processo Civil.
Em 17/04/2018 foi proferida sentença final, cujo dispositivo reza:
“ Pelo exposto, decide-se:
A) Não admitir o pedido reconvencional deduzido por (…);
B) Julgar improcedente a acção e, em consequência, absolver a Ré (…) de todos os pedidos contra si deduzidos;
Não condenar a Ré como litigante de má-fé;
Fixar o valor da ação em 250.000,00 euros e o valor da reconvenção em 16.800,00 euros, perfazendo o valor da causa 266.800,00 euros;
Condenar a Reconvinte (…) nas custas da reconvenção;
Condenar a Autora Grupo (…) e (…), Lda. nas custas da acção.”
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Não se conformando com esta decisão veio a autora interpor recurso de apelação e apresentar alegações, terminando por formular as seguintes conclusões que se transcrevem:«1.ª - Em cumprimento do disposto no artigo 640.º, n.º 1, al. a), do C.P.C., o ponto de facto que recorrente considera incorretamente julgado, ao não haver sido considerado provado, é o ponto de facto seguinte:
- o exposto no artigo 10º da petição inicial, a saber: "a referida escritura não se realizou em virtude da falta da licença de utilização para o imóvel identificado em 1), tal como informado por ambas as partes, sob pena de nulidade da referida escritura".
2.ª - Dando, agora, cumprimento ao disposto no artigo 640.º, n.º 1, al. b), do C.P.C. –, o concreto meio probatório que impunha decisão diversa da recorrida é o documento n.º 5, apresentado pela recorrente juntamente com a petição inicial.
3.ª - Este meio probatório impunha decisão diversa da recorrida, pois que que é constituído por um documento autêntico, nos termos do disposto no artigo 363.º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil (doravante, designado "C.C."), fazendo, por isso, prova plena dos factos que refere como praticados pelo notário que o lavrou, nos termos do disposto no artigo 371.º, n.º 1, primeira parte, do citado diploma, uma vez que nem foi arguida pela recorrida, nem foi, oficiosamente, declarada pelo tribunal a falsidade do mesmo.
4.ª - Posto isto – e em cumprimento do disposto no artigo 640.º, n.º 1, al. c), do C.P.C. –, a decisão que, no entender da recorrente, deve ser proferida sobre o ponto de facto exposto no artigo 10º da petição inicial – a saber: "a referida escritura não se realizou em virtude da falta da licença de utilização para o imóvel identificado em 1), tal como informado por ambas as partes, sob pena de nulidade da referida escritura" – é a de o julgar provado, com fundamento na análise crítica do meio probatório atrás discriminado, o qual, per se, impõe decisão diversa da recorrida.
5.ª - No entender da recorrente, foram violadas pela douta sentença recorrida as seguintes normas jurídicas:
- a contida no n.º 1 do artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 281/99, de 26 de Julho, alterado pelo Decreto-Lei n.º 116/2008, de 04 de Julho;
- a contida nos n.ºs 4 e 5 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 281/99, de 26 de Julho.
6.ª - Quanto à norma jurídica contida no n.º 1 do artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 281/99, de 26 de Julho, alterado pelo Decreto-Lei n.º 116/2008, de 4 de Julho – "Não podem ser realizados atos que envolvam a transmissão da propriedade de prédios urbanos ou de suas fracções autónomas sem que se faça prova da existência da correspondente autorização de utilização, perante a entidade que celebrar a escritura ou autenticar o documento particular" –, foi a mesma violada pela douta sentença recorrida, visto que, contra a letra e o espírito desta norma, entendeu o tribunal a quo que "(...) a Autora (...) sempre poderá celebrar o negócio servindo-se da licença caducada [leia-se: "a licença de construção"] (...)" (cfr. douta sentença recorrida, V. Fundamentação de Direito, pág. 9).
7.ª - Já quanto à norma jurídica contida nos n.ºs 4 e 5 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 281/9, de 26 de Julho – n.º 4: "Na transmissão de prédios urbanos que o alienante declare como não concluídos, com licença de construção em vigor, ou na situação dos edifícios inacabados prevista no artigo 73.º-A do Decreto-Lei n.º 445/91, de 20 de Novembro, na redacção dada pelo Decreto-Lei n.º 250/94, de 15 de Outubro, é bastante a exibição do alvará de licença de construção, independentemente do seu prazo de validade"; n.º 5: "O disposto no número anterior não é aplicável à transmissão de frações autónomas de prédios urbanos constituídos em propriedade horizontal nem a moradias unifamiliares" –, foram as mesmas violadas pela douta sentença recorrida, uma vez que o que resulta da letra do citado n.° 5 é, absolutamente, o contrário do que entendeu o tribunal a quo, a saber: "(...) a Autora (...) sempre poderá celebrar o negócio servindo-se da licença caducada [leia-se: "a licença de construção"] (...)" (cfr, douta sentença recorrida, V. Fundamentação de Direito, pág. 9).
8.ª - Assim, no caso sub judice, não pode a recorrente servir-se da licença de construção caducada, posto que o prédio identificado na cláusula 2.ª da transação descrita no facto provado n.º 5 é uma moradia unifamiliar e, como dispõe o n.º 5 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 281/99, de 26 de Julho, "O disposto no número anterior não é aplicável à transmissão de frações autónomas de prédios urbanos constituídos em propriedade horizontal nem a moradias unifamiliares".
9.ª - Ora, considerando o facto exposto no artigo 8º da relação dos factos provados – "(...) não se encontrando os trabalhos de construção concluídos (...)" (negrito e sublinhado nossos) – e o facto exposto no artigo 7º da mesma relação dos factos provados – "não tendo sido requerida a respectiva licença de utilização ( ... )" (negrito e sublinhado nossos) –, impõe-se concluir que não pode ser transmitido o prédio identificado na cláusula 2.ª da transação descrita no facto provado n.º 5, sob pena de nulidade do título da respetiva transmissão, por violação do disposto no n.º 1 do artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 281/99, de 26 de Julho, alterado pelo Decreto-Lei n.º 116/2008, de 4 de Julho, que estabelece o seguinte: "Não podem ser realizados atos que envolvam a transmissão da propriedade de prédios urbanos ou de suas frações autónomas sem que se faça prova da existência da correspondente autorização de utilização, perante a entidade que celebrar a escritura ou autenticar o documento particular."
10.ª - Tendo, portanto, em consideração o regime jurídico vigente, não podendo ser transmitido o prédio identificado na cláusula 2.ª da transação descrita no facto provado n.º 5, por falta de licença de utilização, e tendo o cumprimento pela recorrida das obrigações por si assumidas na mesma transação ficado condicionado pela verificação da transmissão do referido prédio, como resulta da leitura do cláusula 6.ª da mesma transação (cfr. douta sentença recorrida, IV. Fundamentação de Facto, pág. 5), é nula, porque legalmente impossível – ou, se assim se não entender, porque contrária a lei –, a transação feita pela recorrente e pela recorrida, nos termos do disposto nos artigos 280.º, n.º 1, e 294.º, ambos do C.C., ex vi artigo 291.º, n.º 1, do Código de Processo Civil.
11.ª - Em abono desta conclusão, vide o parecer n.º 9/2000, de 16 de Novembro de 2001, emitido pela Procuradoria-Geral da República, subordinado ao tema "Licenciamento de obras – Prédio em construção Transmissão de propriedade – Escritura pública – Licença de utilização – Licença para construção – Alvará", cujas conclusões foram as que se seguem:
"1.ª Excetuadas do disposto no n.º 4 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 281/99, de 26 de Julho, as frações autónomas e moradias unifamiliares referidas no n.º 5 do mesmo artigo estão sujeitas ao regime regra dos artigos 1.º e 2.º, n.º 1, do citado diploma;
2.ª É, consequentemente, ilegal, por violação do artigo 1.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 281/99, a transmissão dessas fracções autónomas e moradias ainda em construção" (cfr. documento junto com as alegações apresentadas por escrito).
12.ª - Em abono da mesma conclusão, vide, ainda, Joaquim Seabra Lopes, in Direito dos Registos e do Notariado, Almedina, 2014, 7.ª Edição, pág. 591, donde se colheu o seguinte trecho: "Também se referiu no capítulo referente ao registo predial o parecer do Conselho Consultivo da Procuradoria-Geral da República que, considerando embora que bem se justificaria a imediata revisão do Decreto-Lei n.º 281/99, concluiu ser ilegal. por violação do n.º 1 do art. 1.º do Decreto-Lei n.º 281/99, a transmissão de frações autónomas e moradias unifamiliares ainda em construção" (negrito e sublinhado nossos).
13.ª - Em abono da mesma conclusão, vide, ainda, Fernando Neto Ferreirinha, in Manual de Direito Notarial, Teoria e Prática, Almedina, 2016, 1ª Edição, pág. 182 e 183, donde se extraiu a seguinte passagem:
"De uma maneira geral, são nulos os negócios e atos jurídicos celebrados ou realizados contra disposição legal de carácter imperativo, salvo nos casos em que outra solução resulte da lei – vide artigos 294.º e 295.º do CC –, compreendendo-se na designação disposição de carácter imperativo, quer as normas de carácter proibitivo, quer as de natureza perceptiva. (...) São nulos. por disposição expressa do CC. entre outros: (...) – os atos que envolvam a transmissão da propriedade de prédios urbanos ou de suas frações autónomas sem «que se faca prova da existência da correspondente autorização de utilização, perante a entidade «que celebrar a escritura ou autenticar o documento particular (de cujo alvará se fará sempre menção expressa com indicação do respetivo numero e data de emissão, ou da sua isenção, a qual, no caso de prédios submetidos ao regime de propriedade horizontal, deve especificar se a autorização de utilização foi atribuída ao prédio na sua totalidade ou apenas à fracção autónoma a transmitir) – cfr. DL n.º 281/99, de 26 de Julho" (negrito e sublinhado nossos).
14ª- Em suma: é unânime na doutrina a resposta dada à questão aqui discutida.
15.ª - Da presente acção resulta, sem sombra de dúvida, ser nula a transação feita pela recorrente e pela recorrida, pelo que, sob pena de clamorosa injustiça, deverá ser revogada a douta decisão recorrida e declarada a nulidade da transação feita pela recorrente e pela recorrida, sempre com todas as consequências legais.»
A ré apresentou alegações defendendo a manutenção do julgado.
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Cumpre apreciar e decidirO objecto do recurso é delimitado pelas suas conclusões, não podendo o tribunal superior conhecer de questões que aí não constem, sem prejuízo daquelas cujo conhecimento é oficioso.
Tendo por alicerce as conclusões, as questões que importa conhecer são:
1ª - Da modificação da matéria de facto;
3ª - Da (in)devida aplicação do direito aos factos.
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Na 1ª instância foram dados como provados os seguintes factos:1°- Correu termos Instância Central de Faro - 1 Secção Cível – J1, o processo n.º 887/16.5T8F AR, em que era Autora a aqui também Autora e Ré a aqui também Ré.
2°- No processo acima referido, em audiência de julgamento realizada no dia 28 de Novembro de 2016, Autora e Ré celebraram uma transação, que foi homologada por sentença, conforme documento de fls. 15 a 18, que aqui se dá por reproduzido.
3°- No mesmo processo, a Ré veio ainda requerer a retificação da transação, o que foi deferido por despacho proferido em 16/01/2017, tudo conforme documentos de fls. 20 a 28, que aqui se dão por reproduzidos.
4°- A sentença homologatória da transação e o despacho de retificação da mesma transitaram em julgado, conforme documento de fls. 29 e seguintes, que aqui se dá por reproduzido.
5°-A transação acima referida, considerando a retificação subsequente ficou a constar com o seguinte texto:
«1 - As Partes acordam em revogar o contrato de comodato celebrado no dia 19/07/2013, com efeitos a partir do próximo dia 16/01/2017, data em que a Ré se compromete a entregar a casa que constitui o objecto desse mesmo contrato;
2 - A obrigação assumida pela Ré fica condicionada à transmissão a seu favor do prédio urbano sito na Manta Rota, Rua das (…), freguesia de Vila Nova de Cacela, concelho de Vila Real de Santo António, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n° (…)/20050726 e inscrito na matriz predial com o n.° (...);
3 - O prédio aludido em 2), será entregue à Ré no estado em que se encontra na presente data e que decorre da execução de um projeto aprovado pela Câmara Municipal de Vila Real de Santo António (processo nº 131/2008), faltando apenas acabamentos interiores, nomeadamente pintura, equipamentos de cozinha, casas de banho e de instalação elétrica (tomadas e interruptores);
4 - Na mesma data (16/01/2017) a Ré compromete-se ainda a efectuar o pagamento da quantia de € 39.600,00 (trinta e nove mil e seiscentos euros) através de mensalidades de valor de e 330,00 (trezentos e trinta euros), pelo período de 10 anos, sendo as subsequentes com vencimento no dia 16 de cada mês, através de transferência bancária para a conta com o IBAN PT (…) do Banco (…), importando o não pagamento atempado de uma prestação, o vencimento imediato de todas as restantes, sem necessidade de interpelação;
5 - Na mesma data, a Ré compromete-se ainda a transmitir e entregar ao Sr. (…) a sua quota-parte no prédio urbano sito na (…), Estrada Nacional 125, nº (…), da freguesia da Luz de Tavira, inscrito na matriz com o nº (…) e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº (…);
6 - O pagamento, a transmissão e entregas a que a Ré se obriga, ficam condicionadas à verificação da transmissão referida em 2), razão pela qual os títulos de transmissão e entrega das chaves anteriormente previstos serão realizadas no mesmo local e data.
7 - As partes intervenientes nesta transação renunciam à interposição de quaisquer outras acções para fazer valer quaisquer direitos, nomeadamente os relativos à herança dos pais de ambos, os alimentos devidos à progenitora de ambos, indemnização por prejuízos causados à sociedade/autora ou impugnação de quaisquer negócios ou deliberação social em que tenha sido interveniente.
8 - Neste período, até ao próximo dia 16/01/2017, a Ré compromete-se a facultar o acesso à casa que constitui o objecto dos autos, a qualquer interessado ou agente imobiliário, mediante comunicação prévia efectuada pelo Ilustre Mandatário da Autora ao Ilustre Mandatário da Ré, com 48 horas de antecedência;
9 - Neste período, até ao próximo dia 16/01/2017, a Autora compromete-se a facultar à Ré o acesso à casa sita na Manta Rota, mediante comunicação prévia efectuada pelo Ilustre Mandatário da Ré ao Ilustre Mandatário da Autora, com 48 horas de antecedência;
10 - As Partes acordam ainda em fixar o valor diário de e 50,00 (cinquenta euros) por cada dia de atraso no cumprimento de qualquer uma das obrigações estabelecidas, a titulo de sanção pecuniária compulsória, com excepção da obrigação do pagamento aludido em 4);
11 - As custas ainda em dívida a juízo, serão suportadas por Autora e Ré em partes iguais, dando-se por compensadas as custas de parte».
6° - Em 31/1/2017 compareceram no Cartório Notarial de Tavira, (…) e (…), para a realização de uma escritura de permuta, tendo por objecto os prédios descritos na Conservatória do Registo Predial de Vila Real de Santo António sob o número 4.563 da freguesia de Vila Nova de Cacela e na Conservatória do Registo Predial de Tavira sob o número (...) da freguesia da Luz.
7° - Para a realização de obras no prédio indicado na cláusula 2ª da transação referida no facto provado 5°, pela Câmara Municipal de Vila Real de Santo António foi emitido o alvará de obras de construção n.º 68/2011, com inicio em 8/11/2011 e termo em 11/11/2013, não tendo sido requerida a respectiva licença de utilização, tudo ainda conforme o documento de fls. 39 que aqui se dá por reproduzido.
8° - Em resposta a solicitação de (…), a Câmara Municipal de Vila Real de Santo António informou que para a emissão da licença de utilização relativa ao prédio acima referido, a obra deverá estar concluída de acordo com os projectos aprovados e que não se encontrando os trabalhos de construção concluídos, poderá o requerente solicitar uma licença especial nos termos do artigo 88° do D.L. n." 555/99 de 16/12, tudo conforme documento de fls. 40, que aqui se dá por reproduzido.
9° - O direito de propriedade sobre o prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Real de Santo António sob o número (...) da freguesia de Vila Nova de Cacela, encontra-se ai inscrito a favor de (...), conforme documento de fls. 21, que aqui se dá por reproduzido.
10° - Na transação referida no facto provado 5° a Autora foi representada por (...), conforme documento de fls. 15 e seguintes, que aqui se dá por reproduzido.
11 °- O acima referido (…), na data da transação, era sócio e único gerente da Autora e tinha conhecimento do descrito no facto provado 7°.
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Conhecendo da 1ª questãoA recorrente pretende que seja levado à matéria provada um facto, alegado na petição, que emerge de uma certidão emitida por notário, e que não foi impugnado pela ré na contestação.
Na sentença impugnada e no que respeita à fundamentação do julgado relativo à matéria de facto não se faz referência a tal facto desconhecendo-se, assim, a razão do mesmo ter sido desconsiderado (não consta dos factos provados, nem dos não provados), sabendo-se apenas que os factos provados “resultaram provados por acordo e documentos”.
Assim sendo, para melhor clarificação do ponto 6º dos factos provados entendemos ser de deferir a pretensão da autora no que se refere ao aditamento da matéria em causa, já que a mesma também consta do documento, que certamente serviu de prova a este aludido ponto 6º, modificando a sua redacção no sentido de acolher a matéria que a recorrente pretende ver consignada nos factos provados.
Nestes termos, decide-se alterar a redacção do ponto 6º dos factos provados, que passa a ser a seguinte:
6° - Em 31/1/2017 compareceram no Cartório Notarial de Tavira, (…) e (…), para a realização de uma escritura de permuta, tendo por objecto o prédio urbano sito em (…), da freguesia de Vila Nova de Cacela, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Real de Santo António sob o número (...), bem como o prédio urbano sito em Luz de Tavira, da freguesia da União das freguesias de Luz de Tavira e Santo Estevão, descrito na Conservatória do Registo Predial de Tavira sob o número (...), escritura que não se realizou em virtude da falta de licença de utilização para o imóvel sito em Manta Rota, tal como foi informado por ambas as partes, sob pena de nulidade da referida escritura.
Conhecendo da 2ª questão
O Julgador “a quo” perante o circunstancialismo de facto apresentado pela autora concluiu não ser procedente pedido de declaração de nulidade do acordo (transação) homologado sentença, atendendo a que, em sua opinião, o negócio que está subjacente ao acordo não será impossível de realizar e como tal, não há fundamento para declarar a nulidade da transação.
A autora não se conforma com tal entendimento, sustentando resultar dos factos dados como provados a impossibilidade de outorgar a escritura nos termos em que as partes configuraram o negócio, por a licença de utilização de um dos imóveis não poder ser emitida atendendo a que no próprio negócio se prevê que a transmissão do imóvel ocorra no estado em que se encontra, isto é sem a conclusão das obras que possibilitem, após vistoria a emissão de licença de utilização.
Assumindo as partes que o negócio é para se realizar nos termos concretamente estabelecidos na transação, em que o prédio sito em Manta Rota deve ser transmitido no estado em que se encontra, isto é inacabado, tal implica uma verdadeira impossibilidade de escrituração uma vez que estamos perante um edifício de rés-do-chão e primeiro andar com logradouro (do dizer da autora uma vivenda) conforme resulta do documento do registo predial (v. fls. 21 dos autos).
O Julgador “a quo” fundamenta a sua posição no seguinte:
“Resulta da factualidade provada que no edifício decorrem obras, tendo caducado a licença de obras, mas também que a Câmara Municipal de Vila Real de Santo António aceita, nos termos legais, o pedido de licença especial para conclusão das obras. Dai que sendo requerida a licença, e concluídas as obras, está ao alcance a emissão da licença de utilização.
Sucede que a Autora entende que o estipulado na transação implicava a transmissão do pedido no estado em que se encontrava, o que dispensa a realização de outras obras para assim obter a licença de utilização.
No entanto, caso a Autora não queira realizar as obras, com vista à obtenção da licença de utilização, também sempre poderá celebrar o negócio servindo-se da licença caducada, nos termos previstos no art.º 2º do Decreto-Lei n.º 281/99, de 26/07, com a redacção introduzida pelo Decreto-Lei n.º 116/2008, de 417, e tendo em conta que se tratará de obra inacabada (no art.º 88º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, define-se como obra inacabada aquelas em que tenha sido atingido um estado avançado de execução mas a licença ou comunicação prévia haja caducado).
Em conclusão, ou as obras estão concluídas e basta pedir a licença de utilização, ou as obras estão inacabadas e o prédio será alienado nesses termos e exibindo o alvará de licença de construção (ainda que caducado). Em qualquer caso, o negócio não é impossível, nem se exige à Autora a transmissão do prédio em condições diferentes do acordado, isto é, não se exige, que realize outras obras no prédio.
Na medida em que o único fundamento invocado para a declaração da nulidade reportava-se à impossibilidade de celebração do negócio por falta da licença de utilização, e como se expôs, não está demonstrada essa impossibilidade em face do que dispõe a lei, então, a acção terá de improceder.”
Mas será líquido que o prédio em causa possa ser alienado exibindo o alvará de licença de construção mesmo que caducado e por isso sem necessidade de licença de utilização?
Tal como o negócio está configurado na transação as partes tiveram em mente transmitir um dos prédios (o sito em Manta Rota) no estado em que se encontra, isto é inacabado, pelo que é tendo por base essa realidade que devemos aferir da possibilidade de realização das respectivas escrituras, com vista ao cumprimento integral do acordado.
Ao contrário do que salienta o Juiz “a quo” não se evidencia a possibilidade de realização, sem vícios, da escritura de transmissão do aludido prédio, recorrendo à simples exibição do alvará de licença de construção, mesmo que tal licença se encontre caducada.
Muito embora, no âmbito da celebração de escrituras públicas de prédios urbanos ou fracções autónomas, seja permitida a apresentação de licença de construção em vigor em vez da licença de utilização, desde que o alienante declare não estarem concluídos. Ou, nas situações dos edifícios inacabados prevista no artigo 73.º-A do Decreto-Lei n.º 445/91, de 20 de Novembro, na redacção dada pelo Decreto-Lei n. ° 250/94, de 15 de Outubro, assume-se como bastante a exibição do alvará de licença de construção, independentemente do seu prazo de validade (cfr. artº 2º, n.º 4, do Dec. Lei 281/99, de 26/07). Todavia, tal previsão não é aplicável ao caso dos autos, por força do preceituado no n.º 5 do artº 2º deste Dec. Lei 281/99, uma vez que prédio em causa é uma moradia unifamiliar [prédio urbano de dois pisos (rés do chão e primeiro andar com logradouro) – conforme se constata do teor dos documentos de fls. 21, 62 a 68].
Nos termos deste n.º 5, na transmissão de prédios urbanos “o disposto no número anterior não é aplicável à transmissão de frações autónomas de prédios urbanos constituídos em propriedade horizontal nem a moradias unifamiliares."
Ficam, assim exceptuadas da aplicação do n.º 4 do artº 2º do Dec. Lei 281/99, que estabelece a disciplina aplicável à exigência de apresentação perante o notário de licença de construção ou de utilização na celebração de actos de transmissão da propriedade de prédios urbanos, as fracções autónomas e as moradias em causa, pelo que se lhes aplica o regime regra previsto no artº 1º do citado Dec. Lei, no qual se dispõe que “não podem ser realizados actos que envolvam a transmissão da propriedade de prédios urbanos ou de suas fracções autónomas sem que se faça prova da existência da correspondente autorização de utilização, perante a entidade que celebrar a escritura ou autenticar o documento particular” pelo que é de concluir pela ilegalidade da transmissão das aludidas fracções autónomas e moradias em construção, por violação do disposto neste artigo (cfr. Parecer da PGR 9/2000, publicado no DR, II Série de 04/12/2001. Neste sentido, v. também Fernando Neto Ferreirinha na obra aludida pela recorrente, bem como in A Função Notarial do Advogado, Almedina, 2016, 480-481).
Aliás, saliente-se que as próprias partes tiveram percepção de tal realidade quando, no dia designado para a escritura, reconheceram que a falta de licença de utilização do imóvel implicava a nulidade da referida escritura, caso esta, mesmo assim, viesse a ser outorgada e, como tal, também, assumiram, em face do teor do acordado, não ser seu intuito transmitir, apenas, a propriedade do terreno e as benfeitorias nele implantadas, até porque tal situação não estaria de acordo com a realidade registral do imóvel em causa.
Por isso, como salienta a recorrente, tendo em consideração o regime jurídico vigente, não podendo ser transmitido o prédio identificado na cláusula 2.ª da transação descrita no facto provado n.º 5, por falta de licença de utilização, e tendo o cumprimento pela recorrida das obrigações por si assumidas na mesma transação ficado condicionado pela verificação da transmissão do referido prédio, como resulta da leitura do cláusula 6.ª da mesma transação não pode deixar de ser considerada nula dada a impossibilidade legal da sua realização tal como as partes a idealizaram, uma vez que contraria normas legais de carácter imperativo – cfr. artº 294º do CC – já que se consubstancia em actos que envolvem a transmissão da propriedade de prédios urbanos sem que se faça prova da existência da correspondente autorização de utilização, perante a entidade que celebrar a escritura conforme o impõe o artº 1º do Dec. Lei 281/99, de 26/07.
O facto de a transação ter sido homologada por sentença transitada em julgado, não impede a instauração de acção tendente a declaração de nulidade ou anulação daquela, conforme decorre do disposto no n.º 2 do artº 291º do CC, pelo que se impõe a procedência da apelação sendo de revogar a sentença recorrida.
DECISÃO
Pelo exposto, decide-se julgar procedente a apelação e, em consequência, revoga-se a sentença recorrida, na parte impugnada, declarando-se a nulidade da transação efetuada por autora e ré no âmbito do processo 887/16.5T8FAR.
Custas pela apelada.
Évora, 18 de Outubro de 2018
Maria da Conceição Ferreira
Rui Manuel Duarte Amorim Machado e Moura
Maria Eduarda de Mira Branquinho Canas Mendes