Acórdãos TRE	Acórdão do Tribunal da Relação de Évora
Processo:	1715/07-2
Relator:	MATA RIBEIRO
Descritores:	VENDA DE BENS ALHEIOS EFEITOS DO REGISTO TERCEIROS
Data do Acordão:	01/17/2008
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	REVOGADA A SENTENÇA
Sumário:	I - O artº 291º do Cód. Civil versa sobre a inoponibilidade da nulidade e da anulação do negócio jurídico, respeitante a bens imóveis e bens móveis sujeitos a registo, estipulando uma excepção a regra da declaração de nulidade dos negócios jurídicos, salientando que a declaração de nulidade de negócio jurídico referente a tais bens, não prejudica os direitos adquiridos sobre eles a título oneroso, por terceiro adquirente de boa fé, ou, seja por terceiro, que no momento da aquisição desconhecia, sem culpa, o vício do negócio. II - O terceiro a que este artigo se reporta é, pois, o sub-adquirente posterior à celebração do primeiro contrato afectado de nulidade por ilegitimidade substantiva, portanto no quadro de aquisição a non domino. III – A disciplina do art.º 291 do CC, aplica-se, apenas quando o terceiro de boa fé não tenha agido com base no registo, ou seja, quando tal negócio nulo ou anulável, previsto na lei civil não tiver sido registado. Porque se o foi funcionarão as regras do registo.
Decisão Texto Integral:	ACORDAM 0S JUÍZES DA SECÇÃO CÍVEL DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA No Tribunal Judicial da Comarca de Loulé, Anacleto.................. e mulher M Paula.................. de ................., residentes em Newark, New Jersey, USA, instauraram a presente acção declarativa com processo ordinário, contra L................. – Sociedade de Construções, Lda., sedeada em Quarteira, Loulé; C...............& N..............., Lda., sedeada em Lisboa, José............. e mulher Maria............, residentes em Loulé, alegando circunstancialismo factual tendentes a peticionarem: - a declaração de nulidade e de nenhum efeito das escrituras celebradas entre a 1ª e a 2ª ré e entre esta e os 3ºs réus, referentes a duas fracções autónomas que identificam; - a declaração que são os autores donos e possuidores das mesmas, bem como do recheio nelas existente; - se ordene o cancelamento dos registos de aquisição a favor da 2ª e dos 3ºs réus. - se condenem os réus a entregar-lhes as duas fracções em causa, bem como os respectivos recheios; Subsidiariamente peticionam, ainda, caso se entenda que as fracções e recheios não são sua propriedade, a condenação dos réus, solidariamente, a pagarem-lhes a quantia de 54 500 000$00 correspondente ao valor das fracções e respectivos recheios. Citados os réus, apenas vieram contestar a 2ª e 3ºs réus, alegando que sempre contrataram de boa fé, desconhecendo que quando da aquisição das fracções em causa, as mesmas pertenciam aos autores, concluindo pela improcedência da acção e pela consequente absolvição dos pedidos. Tramitado e julgado o processo em sede de 1ª instância foi proferida sentença, que no que se refere ao seu dispositivo reza: “Pelo exposto: Julga-se a acção provada e procedente, em consequência do que: Declara-se que os AA. são donos e legítimos possuidores das seguintes fracções autónomas integrantes do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, sito em Vilamoura, freguesia de Quarteira, descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o n° 03548/071289: Fracção autónoma designada pela letra “C”, a que corresponde o rés-do-chão, letra C, destinada a habitação, descrita na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o no 03548-C, da freguesia de Quarteira; Fracção autónoma designada pela letra “L”, correspondente ao 2° andar, letra C, destinado a habitação, descrita na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o n° 03548-L, da freguesia de Quarteira. Declaram-se nulos e de nenhum efeito os contrato de compra e venda das mencionadas fracções autónomas, celebrados entre as RR. L................., Lda. e C...............& N..............., Lda., titulado por escritura pública de 10-12-98, lavrada no 4° Cartório Notarial de Lisboa; e entre a R. C...............& N..............., Lda. e o R. José............. e mulher, titulado por escritura pública de 13-9-99, lavrada no 2° Cartório Notarial de Loulé, sem reconhecimento de qualquer direito dos RR. compradores sobre as fracções autónomas objecto dos negócios. Condenam-se os RR. a restituir aos AA. as fracções autónomas acima identificadas, bem como os respectivos recheios. Determina-se o cancelamento das inscrições registrais de aquisição das fracções autónomas em causa a favor dos ora RR..” *** Desta decisão foi interposto pelos réus, José Mário e Maria Teresa, recurso de apelação com vista à revogação da decisão, terminando os recorrentes por formularem as seguintes conclusões: I - Os ora apelantes Réus nos autos, não se conformando com a douta sentença proferida pelo Meritíssimo Juiz “a quo” em 1ª instância, dela interpuseram recurso de apelação, o que fizeram por várias razões. II- Dão-se logo aqui inicialmente por reproduzidos todos os articulados dos autos e respectivos documentos que os acompanham e para os quais se remete, integralmente, III- Os R. R. não estão de acordo com as considerações do Tribunal “a quo”, e salvo o devido respeito, discordam da aplicação do direito aos factos, assim como consideram que os factos dados como provados foram incorrectamente julgados, e apreciados em sede de Sentença pois quer através deles quer através dos diversos meios de prova produzida a decisão a proferir será outra, IV- Assim entendem os apelantes que o Tribunal “a quo” devia e podia ter dado mais relevância a matéria de facto com relevo para decidir a questão em discussão nos presentes autos, ou seja, saber se face ao primeiro contrato de compra, a segunda venda será nula por traduzir uma venda de coisa alheia, não obstante o disposto nos artigos 4°,5°,6 e 7° e 17,n.°2, todos do Código de Registo Predial. V- Temos por conseguinte que em 9/07/96, a ia Ré “L................., Lda” (tradens) vendeu ao A., ora apelado, duas fracções autónomas (C e L), compra e venda esta e consequente aquisição que o A. não levou ao Registo Predial. VI- Posteriormente, a 1ª Ré “L................., Lda”, (tradens) em 10/12/98 vendeu as referidas fracções (C e L) 2 Ré C...............& N..............., Lda, esta desconhecia ter havido qualquer transacção anterior e registou a sua aquisição. VII- E pelo que estamos aqui perante uma situação em que quer o A. quer a 2ª Ré C...............& N..............., Lda, adquiriram, da 1ª Ré “L................., Lda” - mesma transmitente - direitos incompatíveis e sendo este o caso típico em que ocorre a prevalência do direito que primeiro foi levado ao registo (critério da prioridade do registo, artigo 7° do Código do Registo Predial). VIII- E, nestes casos é doutrina pacífica e unânime na Jurisprudência que importa distinguir a boa fé ou a má fé da 2ª Ré ( 2ª adquirente do mesmo tradens) quando concluiu o seu negócio e procedeu ao respectivo registo, e se existia ou não registo a favor da 1ª Ré transmitente, tudo conforme as disposições legais dos artigos 4°, 5º, 6°, 7° e 17°, n.°2, todos do Código do Registo Predial. IX- Resulta da própria fundamentação do douto Tribunal “a quo” que a 2ª Ré “C...............& N..............., Lda”, quando concluiu o seu negócio e procedeu ao respectivo registo estava de boa fé, e sendo certo também que a Ré L................., Lda, tinha registo de propriedade a seu favor, X- O douto tribunal “a quo” na sua fundamentação aflorou estas questões, todavia não retirou delas as verdadeiras consequências. XI- E daí que se diga que o contrato produz os seus efeitos “inter partes” e “erga omnes”, por mero efeito da convenção, excepto em relação ao terceiro que tenha preenchido anteriormente o ónus de registar e esteja de boa fé, pois perante este o acto não registado é ineficaz, porquanto no conflito entre os dois adquirentes do mesmo transmitente inscrito no registo predial, o direito que prevalece sobre o imóvel é o daquele que primeiro levou a aquisição a registo. XII- E pelo que a prioridade do registo a favor da 2ª Ré C...............& N..............., Lda garante-lhe a prevalência do seu direito sobre o do A. ora apelado, e sendo pois a aquisição feita pelo A. inoponível à 2ª Ré C...............& N..............., Lda, e consequentemente, não há que se pôr sequer o problema da nulidade do registo a favor dos 3°s R.R. José............. e mulher Maria............ e posteriores adquirentes registrais, pois também relativamente aos 3°s R.R. se aplica, “mutatis mutandis”, o raciocínio acima expendido, e como foi demonstrado e consta da fundamentação da sentença posta em crise, os 3°s Réus ora apelantes estão de boa fé, e confiaram na aparência e nas presunções do registo predial, - vide prova documental, designadamente os documentos juntos a fls. 33 a 39. Assim, e face ao supra exposto verifica-se que o Tribunal “A quo” fez errada interpretação do disposto nos artigos 17.°, n.°2 do Código do Registo Predial e 291° do Código Civil, pois e conforme refere Isabel Pereira Mendes in Código do Registo Predial anotado, 8° edição, 1996, editora Almedina, pág. 113: “As disposições do art. 291º do Código Civil e do n.° 2 do art. 17.° do Código do Registo Predial atribuem ao registo uma importância que não é licito minimizar, com interpretações que possibilitem manter o “ statu quo ante”, em que ingenuamente se afirmava que “o registo não dá nem tira direitos”. O registo de aquisição a título oneroso e de boa fé, por quem desconhecia o vício do negócio feito pelo anterior titular, não tendo o apoio da fé pública registral que dimana do registo anterior a favor do transmitente, merece contudo a protecção do artigo 291° do C.Civil. Mas, se esse registo tiver o apoio de um registo anterior a favor do transmitente, a reforçar a convicção de que o direito é válido e inatacável, terá a protecção que resulta do n.° 2 do art. 17° do C.R. Predial.” (Sic), XIII- Assim, em consequência da apreciação de todos os factos, o douto Tribunal “A quo” apreciou mal as normas em causa, pois atendendo aos factos alegados, aos factos provados e á prova produzida, aplica-se ao presente caso a norma do artigo 17°,n.°2 do Código do Registo Predial, porque existe registo prévio anterior quer a favor da 1ª Ré quer a favor da 2ª Ré. XIV- A aquisição a favor da A. das fracções “C” e “L” foi provisória, só ocorreu em 13/08/1999, nunca foi convertida e caducou passados seis meses e tendo logo em 03/05/2000, sido averbado oficiosamente no registo predial a caducidade dessa aquisição a favor dos A.A. XV- O registo predial da presente acção já caducou passados três anos após a sua requisição (esta foi efectuada em 27/12/2000), pois e não foi nunca requerida a sua renovação pelos A.A. e pelo que oficiosamente foi averbado no registo predial a caducidade do registo de acção referente às fracções “C” e “L” destes autos- e tudo conforme doc.n.°1 que se dá por reproduzido e que se protesta juntar em 10 dias. XVI- Em termos tabulares registrais não existe nenhum registo de aquisição a favor do A.A. e bem assim não existe nenhum registo de acção válido e eficaz e sendo também por isso inaplicável aos presentes autos a norma do artigo 291° do Código Civil. **** Foram apresentadas contra alegações, pelos autores, pugnando pelo acerto da decisão sob censura e solicitando que seja negado provimento ao recurso. Estão colhidos os vistos legais. **** Apreciando e decidindo Tudo visto e analisado, tendo por base as provas existentes e em atenção o direito aplicável, cumpre decidir, sendo certo que o objecto do recurso se acha delimitado pelas conclusões das respectivas alegações, sem prejuízo daquelas cujo conhecimento é oficioso - disposições combinadas dos artºs 660º n.º 2, 661º, 664º, 684º n.º 3 e 690º todos do Cód. Proc. Civil. Assim, a questão essencial que importa apreciar, é a de saber se bem andou o julgador a quo, que entendeu ser aplicável o disposto no artº 291º n.º 2 do Cód. Civil (ao contrário do que sustentam os apelantes), em dar prevalência à aquisição efectuada pelos autores em relação à ré C...............& N............... bem como aos réus José e Maria, apesar de ambos os réus, estarem de boa fé e, terem registado a aquisição a seu favor, ao contrário que sucedeu com os autores. *** Na sentença recorrida foi considerado, pelo tribunal a quo, como provado o seguinte quadro factual: No dia 9-7-96, no Cartório Notarial de Anadia, o A. marido, representado por Cipriano............, na qualidade de seu procurador, e Amândio ................, como procurador, em representação da ora R. L................., Lda., outorgaram uma escritura pública de compra e venda — doc. fls. 12 a 17 (A). Naquela escritura pública, o representante da R. L................., Lda., declarou que a sua representada vendia ao A., que declarou comprar, as seguintes fracções autónomas integrantes do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, sito em Vilamoura, freguesia de Quarteira, descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o no 03548/071289: Pelo preço de 8 000 000$00, a fracção autónoma designada pela letra “C”, a que corresponde o rés-do-chão, letra C, destinada a habitação, descrita na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o n° 03548-C, da freguesia de Quarteira; Pelo preço de 8 000 000$00, a fracção autónoma designada pela letra “L”, correspondente ao 2° andar, letra C, destinado a habitação, descrita na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o no 03548-L, da freguesia de Quarteira (B). No dia 10-12-98, no 4° Cartório Notarial de Lisboa, Graciano ................ na qualidade de sócio-gerente da ora R. L................., Lda., e Custódio José, na qualidade de sócio-gerente da ora R. C...............& N..............., Lda., outorgaram uma escritura pública de compra e venda — doc. fls. 40 a 44 (C). Naquela escritura pública, o representante da R. L................., Lda. declarou vender à representada do 2° outorgante, que declarou aceitar a venda, e que os imóveis adquiridos se destinavam a revenda, as seguintes fracções autónomas integrantes do prédio constituído em regime de propriedade horizontal, sito em Vilamoura, freguesia de Quarteira, descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o no 03548/071289: Pelo preço de 12 800 000$00, a fracção autónoma designada pela letra “C”, destinada a habitação, a que corresponde o rés-do-chão, letra C, descrita na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o n° 03548-C, da freguesia de Quarteira; Pelo preço de 8 000 000$00, a fracção autónoma designada pela letra “L”, destinada a habitação, a que corresponde o 2° andar, letra C, descrita na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o n° 03548, da freguesia de Quarteira (D). No dia 13-9-99, no 2° Cartório Notarial de Loulé, José Lopes ............., na qualidade de procurador da ora R. C...............& N..............., Lda., e o ora R. José............., casado com a ora R. Maria............, outorgaram uma escritura pública de compra e venda — doc. fls. 52 a 57 (E). Naquela escritura pública, o representante da ora R. C...............& N..............., Lda., declarou que a sua representada vendia ao R. José............., as fracções autónomas já identificadas em B) e D): Pelo preço de 12 000 000$00, a fracção “C”; Pelo preço de 8 000 000$00, a fracção “L” (F). A referida fracção autónoma designada pela letra “C” apresente o seguinte trato sucessivo, ao nível das inscrições registrais: G-1 Ap. 03/170699 — Aquisição a favor de C...............& N..............., Lda., por compra a L................. — Sociedade de Construções, Lda; G-2 Ap. 07/130899 — Provisória por dúvidas — Aquisição a favor dos AA., por compra a L................., Lda. (caducou — anot. 01 — 03052000); G-3 Ap. 25/150999 — Aquisição a favor de José............., casado com Maria............, por compra a C...............& N..............., Lda. (convertida — Av. 02 — 03052000); G-4 Ap. 48/27122000 — Registo provisório por natureza da presente acção; G-5 Ap. 42/20022001 — Provisória por natureza e por dúvidas — Aquisição a favor de António Dias ..........., casado com Maria dos Anjos................ (removidas as dúvidas Av. 01 — Ap. 29/1105200 1) — doc. fls. 249 a 251 (G). A fracção autónoma descrita na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o n° 03548/071289-L, correspondente ao 2° andar, letra C, apresenta o seguinte trato sucessivo ao nível das inscrições registrais: G-1 Ap. 03/170699 — Aquisição a favor de C...............& N..............., Lda., por compra a L................., Lda.; G-2 Ap. 07/130899 — Provisória por dúvidas — Aquisição a favor dos AA., por compra a L................., Lda. (caducou — Anot. 01 — 03052000); G-3 Ap. 25/150999 — Aquisição a favor de José............., casado com Maria............, por compra a C...............& N............... Lda. (convertida — Av. 02 — 03052000); G-4 Ap. 48/27122000 — Registo provisório por natureza da presente acção; G-5 Ap. 02/20022001 — Provisória por natureza — Aquisição a favor de Francisco ...................., casado com Maria Augusta................. (inscrição provisória por natureza — Av. 01 — Ap. 80/0803200 1); C-1 Ap. 03/03022001 — Provisória por natureza — Hipoteca voluntária a favor do Banco BPI, S. A. — doc. - fls. 252 a 254 (H). A R. C...............& N..............., Lda. está inscrita na Conservatória do Registo Comercial de Lisboa, com o no de matrícula 1436/900220, com sede social na Estrada de Benfica, no 558, 1° esquerdo, freguesia de Benfica, na cidade de Lisboa, com o objecto social de exercício de actividades de compra e venda de propriedades e da construção civil, tendo por sócios Custódio José, Bárbara de Jesus C...............e Virgínia ............ do N............... — doc. fis. 48 a 51(I). A R. C...............& N..............., Lda. declarou o início da sua actividade em 21-11-89 — doc. fis. 102 a 105 (J). A R. L................., Lda. está inscrita presentemente na Conservatória do Registo Comercial de Loulé, com o n° de matrícula 03606/960522, com sede no lote AM2, loja E, Quinta do Romão, Judicial freguesia de Quarteira, com o objecto social de construção civil, compra e venda de propriedades e revenda dos adquiridos para esse fim, tendo por sócios e gerentes Graciano .............. e Arlindo ........... — doc. fls. 183 a 186 (L). Com data de 10-12-98, o gerente da R. C...............& N..............., Lda., Custódio José, e o gerente da R. L................., Lda., Graciano.............., outorgaram um documento particular, denominado contrato-promessa de compra e venda, em que a ia outorgante declarou prometer vender à 2 outorgante, que declarou prometer comprar, as fracções autónomas identificadas na ai. D), pelo preço de 20 800 000$00, devendo a respectiva escritura pública de compra e venda ter lugar até ao dia 10-6-99, sem direito a qualquer prorrogação — doc. fis. 132 a 133 (M). Após a outorga da escritura pública referida na ai. A), o gerente da R. L................., Lda., Graciano............, comprometeu-se a requerer o registo das fracções autónomas (apartamentos) adquiridas a favor dos AA., na respectiva Conservatória do Registo Predial e a representá-los na assembleia de condóminos (1°). Graciano............, gerente e sócio da R. L................., Lda. elaborou várias actas de assembleias de condóminos do edifício em que se inserem os apartamentos referidos na ai. B), tendo assinado as mesmas em representação dos AA. (5°). A acta da assembleia de condóminos de 16-8-97 foi assinada por Alda Marques Almirante (6°). Os AA. mobilaram os dois apartamentos para poderem rentabilizá-los através de contratos de arrendamento, tendo sido eles quem pagou a aquisição de todos os móveis e utensílios que constituem o recheio desses apartamentos (7º). Os apartamentos foram completamente mobilados (8°). Os AA. estão emigrados nos Estados Unidos da América desde muito tempo antes da outorga da escritura pública de compra e venda dos apartamentos (9°). Por ocasião da celebração daquela escritura de compra e venda, e como os AA. não residiam em Portugal, Graciano............, gerente da L................., Lda., disse ao sogro do A. marido que trataria do registo da aquisição dos apartamentos a favor dos AA., o que estes autorizaram por serem seus amigos (10°). Os AA. deram autorização à L................., Lda. para que esta arrendasse os apartamentos, recebendo a mesma a contrapartida em dinheiro dessa cedência, não tendo, até à data, prestado contas aos AA. (11°). Os AA. sempre que se deslocavam a Portugal, no gozo de férias, ficavam ora num ora noutro dos apartamentos (12°). Os AA. sempre tiveram os comportamentos descritos à vista de toda a gente e sem a oposição de ninguém (13°). As chaves de entrada de casa de cada um dos apartamentos estavam confiadas a Graciano............ e Alda Almirante (14°). Era às pessoas referidas em 14º que os AA. se dirigiam para ir buscar a chave do apartamento em que pretendiam passar as suas férias (15°). No mês de Agosto de 1999, a chave dos apartamentos foi entregue aos AA. por uma empregada de Luciano............, de nome Nazaré (16). Os AA. mudaram as fechaduras das portas de entrada dos dois apartamentos (19°). O A. marido procurou conversar com Graciano............ (200). Este tinha deixado o Algarve (21°). O A. marido foi à procura do Graciano............ e este explicou-lhe que a R. L................., Lda. tinha vendido os apartamentos à R. C...............& N..............., Lda. contra um empréstimo e que a situação voltaria ao normal logo que ele pagasse, pois que tinha-os transaccionado, mas era coisa transitória “(22°). Os AA., através da sua mandatária, com data de 3-9-99, enviaram a Graciano............, na qualidade de sócio- gerente da R. L................., Lda., carta registada com A/R, com o teor de fls. 45, que aqui se dá por reproduzido (30°). O valor do apartamento correspondente ao rés-do-chão - fracção autónoma “C” — é actualmente de 145 000 €; e em 10-12- 98 era de 122 000 € (32°). O valor do apartamento correspondente ao 2° andar - fracção autónoma “L” — é actualmente de 129 000 €; e em 10-12-98 era de 108 000 € (33°). A R. C...............& N..............., Lda. é conhecida como Predial de Benfica (34°). Com data de 19-5-99, a C...............& N..............., Lda., através da sua gerente Virgínia Maria Jesus do N..............., enviou uma carta à L................., Lda., recordando que o prazo acordado no contrato-promessa de compra e venda estava a terminar (44°). Teor da certidão do registo predial de fis. 33 a 39. *** Conhecendo! Embora os recorrentes venham aflorar a existência de erro na apreciação da matéria de facto (conclusão 3ª), o certo é, que não indicam os concretos pontos de facto que entendem estar erradamente julgados, nem invocam quais os meios de prova constantes nos autos em que se apoiam para defenderem prolação de decisão diversa. Assim, a questão do erro de julgamento da matéria de facto é insindicável por este Tribunal Superior, atentas as condicionantes do disposto no n.º 1 do artigo 712º do CPC donde se retira que a decisão do Tribunal da 1ª instância sobre a matéria de facto só pode ser alterada pela Relação se do processo constarem todos os elementos da prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa ou se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do artigo 690º- A do CPC, a decisão com base neles proferida”. Assim sendo, diremos, apenas, que será de dar toda a credibilidade a quem, em sede de audiência de julgamento, analisou criticamente as provas segundo o seu prudente e livre arbítrio, conforme a lei lhe faculta e se mostra convincente quanto à certeza da sua decisão conforme resulta do despacho de fundamentação sobre tal matéria. É, pois de manter a matéria de facto dada como assente no Tribunal a quo. Posta de parte qualquer modificação da decisão de facto, cuidaremos apenas de saber se foi acertada, no que aplicação do direito aos factos respeita, a decisão sob censura. Os recorrentes insurgem-se contra a decisão recorrida que deu prevalência à aquisição resultante da compra e venda efectuada pelos autores (facto não registado) por se ter entendido ser aplicável o n.º 2 do artº 291º do Cód. Civil que lhes concede protecção, mesmo contra terceiros de boa fé em detrimento da compra e venda por aqueles realizada, posteriormente, sobre os aludidos bens, facto este que foi registado. Dos factos assentes resulta terem existido três alienações sobre os mesmos bens. A 1ª ré Lauril, Lda, em 09/03/1996 vendeu ao autor, os dois andares em questão nos autos, pelo preço de 8 000 contos cada um, e em 10/12/1998 vendeu estes mesmos bens, à 2ª ré C...............& N..............., Lda, um pelo preço de 12 500 contos e outro pelo preço de 8 000 contos. Esta 2ª ré, em 13/09/1999 vendeu tais andares aos 3º réus, José e Maria pelo mesmo preço que os haviam adquirido. As aquisições a favor da 2ª ré foram registadas em 17/06/1999. As aquisições a favor dos 3ºs réus foram registadas provisoriamente em 15/09/1999, com conversão em registo definitivo em 03/05/2000. Em 27/12/2000 os autores procederam ao registo da presente acção. O Julgador a quo embora considerando os 2ªs e 3ºs réus como agindo de boa fé, [1] e reconhecendo, por tal, não lhes ser oponíveis a eventual nulidade dos contratos de compra e venda - que consubstanciam venda de bens alheios, - veio a entender que, por os autores terem intentado e registado a acção dentro dos “três anos subsequentes à conclusão dos negócios entre os RR., em causa, os direitos dos terceiros compradores, C...............& N..............., Lda., e José............. e mulher não poderão ser reconhecidos (bem como, por maioria de razão e por força da regra da prioridade do registo - art. 6°, C. R. Pred. -, os dos titulares inscritos após o registo da acção) - art. 291°, 2, C. Civil”. Mas será que o n.º 2 do artº 291º do Código Civil, tem aplicação na situação em apreço? O artº 291º do Cód. Civil versa sobre a inoponabilidade da nulidade e da anulação do negócio jurídico, respeitante a bens imóveis e bens móveis sujeitos a registo, estipulando uma excepção a regra da declaração de nulidade dos negócios jurídicos, [2] salientando que a declaração de nulidade de negócio jurídico referente a tais bens, não prejudica os direitos adquiridos sobre eles a título oneroso, por terceiro adquirente de boa fé, ou, seja por terceiro, que no momento da aquisição desconhecia, sem culpa, o vício do negócio – n.ºs 1 e 3. Tal regra de inoponabilidade tem como limitação ao reconhecimento dos direitos de terceiros, a propositura e registo da acção de nulidade ou anulação nos três anos posteriores à conclusão do negócio, conforme resulta do n.º 2 do citado artigo. Este preceito legal “reporta-se, por exemplo, aos casos em que uma pessoa, por contrato afectado de nulidade, vendeu a outra um prédio, e esta última o vendeu invalidamente a outrem. Visa o referido normativo, verificados os pressupostos a que alude, proteger, por exemplo, o referido comprador do efeito da declaração da nulidade do primeiro contrato de compra e venda. O terceiro a que este artigo se reporta é, pois, o sub-adquirente posterior à celebração do primeiro contrato afectado de nulidade por ilegitimidade substantiva, portanto no quadro de aquisição a non domino. É protegido na medida em que lhe não pode ser oposta a nulidade do primitivo contrato de compra e venda se tiver adquirido o direito sobre imóveis a título oneroso, de boa fé, inscrito no registo predial a sua aquisição e haja decorrido um triénio sobre a data do primeiro contrato sem haver sido instaurada a acção de nulidade. O conceito de terceiro a que se refere este artigo, sob motivação de estabilidade de situações jurídicas, pressupõe, pois, a sequência de nulidades e o conflito entre o primeiro transmitente e o último sub adquirente, pelo que é diverso do conceito de terceiros para efeito de registo predial,” [3] pelo que as normas registrais, designadamente o artº 5º e 7º do Cód. Registo Predial e o artº 291º do Cód. Civil, continuam a ter a sua aplicação diferenciada, atentas as previsões constantes dos respectivos preceitos, não tendo sido este preceito revogado com a entrada em vigor do Código de Registo Predial. [4] Defendendo-se, até, que este artigo do Código Civil “nada tem a haver com presunções de registo. Aplica-se, apenas quando o terceiro de boa fé não tenha agido com base no registo, ou seja, quando tal negócio nulo ou anulável, previsto na lei civil não tiver sido registado. Porque se o foi há que destruir esse registo e então voltamos ao âmbito das previsões do Cód Registo Predial ”. [5] No caso em apreço os que os autores pretendem, não é a declaração de nulidade do negócio de compra e venda que celebraram com a 1ª ré, com todas as repercussões daí advenientes relativamente a terceiros, que entretanto tenham adquirido direitos sobre os bens, mas sim a declaração de nulidade dos negócio de compra e venda celebrado, posteriormente, com os mesmos bens, por esta, com a 2ª ré e desta com os 3º réus. Ou seja, os autores não pretendem invalidar o negócio que celebraram, mas tão, somente, as transmissões sucessivas que ocorreram posteriormente. Por isso não podem beneficiar da aplicação do disposto no n.º 2 do artº 291º do Cód. Civil . Este artigo 291º só poderia ser chamado à colação pelos autores, em seu benefício, se considerassem ter sido o negócio por si celebrado com a 1ª ré substancialmente inválido e pretendessem ver reconhecida essa invalidação com todos os direitos daí decorrentes e fossem confrontados com terceiros (alheios ao negócio) que tivessem adquirido, de boa fé, a título oneroso e registado, direitos sobre os bens, cuja subsistência depende do primeiro negócio. Este comando legal tem aplicação, tão só, à declaração de nulidade ou anulação de negócios jurídicos, circunscrita á relação entre alienante e adquirente.[6] Na situação que retratam os autos, estamos perante uma situação de aquisições sucessivas, sendo as duas primeiras do mesmo transmitente, transmissões estas que foram objecto de registo, à excepção da primeira, em que os autores figuraram como adquirentes e que por via desta acção pretendem invocar a invalidade do negócio de que resultaram a segunda e terceiras aquisições (consubstanciando venda de bens alheios), porque sendo válido o primeiro (de que se arrogam o direito), o direito transmitido não se encontrava já na esfera jurídica dos sucessivos transmitentes (a 1ª e 2ª rés), mas na sua. Haverá, assim, que ter em conta, tão só, a previsão constante no artº 5º n.º 1 e 4, e 7º Cód. Reg. Predial, não havendo que atribuir a relevância que o Julgador a quo, entendeu por bem conceder ao facto de a presente acção ter sido instaurada e registada antes de decorridos três anos após a conclusão dos negócio de compra e venda cuja invalidade é invocada, atenta a inaplicabilidade do n.º 2 do artº 291º do Cód. Civil. Por tal não poderá ser julgada procedente a pretensão de nulidade dos contratos formulada pelos autores, enquanto 1º adquirentes dos imóveis, com fundamento na venda de bens alheios, apesar do registo da acção ter ocorrido dentro dos três anos subsequentes à celebração dos contratos sucessivos de compra e venda. [7] Mostra-se, pois, na decisão impugnada, violado o disposto no artº 291º do Cód. Proc. Civil sendo conceder procedência ao recurso interposto. * A revogação da decisão no que concerne ao pedido principal, implica que se aprecie o pedido subsidiário formulado pelos autores no âmbito da presente acção – condenação solidária dos réus no pagamento da quantia correspondente ao valor das fracções e respectivos recheios. Os recorridos adquiriram validamente o direito de propriedade sobre as fracções em causa, por virtude do contrato de compra e venda que celebraram com a 1ª ré, conforme decorre do disposto nos artºs 408º e 879º al. a) do Cód. Civil. As alienações sucessivas sobre as mesmas fracções efectuadas pela 1ª e 2ª rés configuram venda de bens alheios e, por isso, contratos de compra e venda nulos no confronto destes com os recorrentes e afectados de ineficácia em relação ao recorrido conforme resulta da aplicação das disposições combinadas dos artigos 408º n.º 1 e 892º do Cód. Civil. No entanto, a nulidade em relação a quem celebrou tais contratos e a concernente ineficácia face aos autores, não pode implicar o deferimento da sua pretensão formulada a título subsidiário em relação a todos os réus, porque relativamente à 2ª ré e aos 3ºs réus que adquiriram os bens, de boa fé e título oneroso, e procederam ao registo das respectivas aquisições, tudo se passa como não tivesse havido venda de bens alheios. Assim, apenas a 1ª ré, L................. - Sociedade de Construções, Lda., que não actuou de boa fé, ao proceder à venda a terceiro dos mesmos bens que já havia vendido aos autores, haverá que ser responsabilizada pelo pagamento das indemnizações por estes peticionadas, referentes ao valor dos imóveis, que conforme decorre da matéria de facto dada como assente, [8] se cifra no montante global de € 274 000,00 (€ 145 000,00 + € 129 000,00), a que acrescerão os juros de mora desde a data da decisão em 1ª instância, atendendo a que os montantes relativos ao valor dos imóveis respeitam à data da realização do julgamento, conforme decorre da matéria assente. **** DECISÂO Pelo exposto, decide-se: A) Julgar procedente a apelação e, consequentemente, revogar a sentença recorrida. B) Condenar a ré L................. - Sociedade de Construções, Lda., a pagar aos autores a quantia de € 274 000,00 acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde 27/12/2006. C) - Custas pelos recorridos. Évora, 17 de Janeiro de 2008 ________________________________________________________ Mata Ribeiro ________________________________________________________ Sílvio Teixeira de Sousa ________________________________________________________ Rui Machado e Moura _____________________________ [1] - “há, pois, que concluir que os RR. compradores, agiram de boa fé ao adquirirem os apartamentos em apreço (actuação honesta, conscienciosa, leal e na ignorância desculpável acerca dos pressupostos de facto e de direito em que assentou o negócio — Assim, em princípio, a referida nulidade dos contratos de compra e venda, não seria oponível aos RR., não prejudicando os direitos por estes adquiridos, por respeitarem a bens imóveis, sendo os registos de aquisição anteriores ao registo desta acção, por força das disposições conjugadas dos arts. 291°, 1, C. Civ., e 5° e 17°, 2, C. R. Pred.” [2] - A declaração de nulidade do negócio jurídico impõe como regra que o comprador restitua o bem ao vendedor e que este entregue aquele o respectivo preço – cfr. artºs 290º, 874º e 879º todos do C. C. [3] - Ac. STJ de 21/06/2007 in www.dgsi.pt no processo n.º 07B1847. [4] - v. ac. STJ de 14/11/1996 in BMJ 461º, 431. [5] - Menezes Cordeiro in Teoria Geral dos Direitos Reais, vol II, edição AAFDL, 1977/78, 187. [6] - v. Ac. Relação de. Coimbra de 22/05/2002 in Col. Jur. 3º, 15 [7] - v. ac. STJ de 05/07/2007 in www.dgsi.pt no processo n.º 07B1361. [8] - Não logrou fazer provar do valor dos respectivos recheios das fracções, conforme se constata pela resposta restritiva às perguntas nºs 32º e 33º formuladas na Base Instrutória.