Évora
| 826/23.7T8MMN.E1 |  |
TRANSMISSÃO DA POSIÇÃO DO ARRENDATÁRIO
NRAU
I. O NRAU, no que se reporta ao regime da transmissão da posição contratual do arrendatário habitacional, por morte deste, consagrou uma solução aplicável aos arrendamentos celebrados após a sua entrada em vigor, prevista no artigo 1106.º do Código Civil, e outra aplicável aos arrendamentos celebrados anteriormente à sua entrada em vigor, constante do seu artigo 57.º.
II. Não tendo a ré demonstrado estar na situação prevista na alínea c) do n.º 1, do artigo 57º do NRAU, aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27/2, aplicável ao contrato em apreço, não existe fundamento legal para a transmissão para a mesma da posição da falecida arrendatária, sua filha.
III. Não havendo essa transmissão, a morte da arrendatária constitui causa legal de caducidade do contrato, nos termos da alínea d) do artigo 1051º do Código Civil.
IV. Estando provada a propriedade da autora sobre o imóvel e não detendo as rés título que legitime a detenção da parte arrenda à falecida arrendatária, estão as mesmas obrigadas a proceder à restituição.
I – Relatório
1. AA intentou acção declarativa, com processo comum, contra BB, pedindo que:
a. Se declare que a casa ocupada pela R. integra o prédio identificado no artigo 1º, que é propriedade da A., devendo a R. ser condenada na entrega da mesma à A., livre e devoluta de pessoas e bens; e
b. Se condene a R. no pagamento de uma indemnização não inferior a trezentos euros por cada mês de ocupação, desde 1 de Abril de 2022 até à efectiva entrega da casa, acrescida de juros desde a citação até integral pagamento.
2. Para tanto, alegou, em síntese, que é proprietária do prédio urbano identificado no artigo 1.º da petição inicial [descrito na Conservatória do Registo Predial de Localização 1 sob o número 2704, da freguesia de Localização 2, Concelho de Localização 1, inscrito na matriz predial urbana da União de Freguesias de Localização 2, sob o artigo 2064]; que o prédio, de dois pisos, r/c e 1º andar, é composto por várias dependências susceptíveis de utilização independente; que o prédio foi dado de arrendamento a CC, mãe da Ré, em 01-01-1977; que o contrato de arrendamento em causa caducou em 29.09.2021, com a morte da mãe da R.; mas que a R. aí permaneceu a residir, não entregando a casa à A., sem prejuízo das diversas interpelações nesse sentido.
3. A R. apresentou contestação, invocando a excepção de ilegitimidade passiva por entender que não tinha qualquer interesse directo em contradizer. Ademais, impugnou a matéria vertida na petição inicial, referindo que o contrato de arrendamento em causa teve início antes de 1977, e que o mesmo não caducou por morte da arrendatária, CC, tendo-se transmitido, com a morte desta para DD, mãe da falecida arrendatária, que com ela residia há mais de um ano, e ali continua a residir com a sua neta, aqui R., tendo a R. e a avó procedido sempre ao pagamento do valor da renda através de consignação em depósito, uma vez que a A. deixou de receber as mesmas.
4. Após cumprimento do contraditório, determinou-se a apensação à presente acção do Proc. n.º 1412/23.7..., a correr termos no mesmo juízo, no qual a A. demandava DD, por se concluir estarem verificados os requisitos para a apensação, ao abrigo do disposto nos artigos 32.º e 267.º, ambos do Código de Processo Civil, posto que em ambas as petições iniciais era invocado o mesmo contrato de arrendamento, que tem como objecto a mesma “fracção”, e que, de acordo com a matéria alegada, ambas as RR. residem nesse imóvel, invocando a A. factualidade no sentido da qual entende que o contrato de arrendamento celebrado com CC caducou com a sua morte, não havendo lugar a transmissão do arrendamento, pelo que nenhuma das RR. deve continuar a residir no imóvel, e concluiu pedindo a entrega do imóvel e o pagamento de uma indemnização.
5. Foi proferido despacho saneador global, relativo às duas acções, com definição do objecto do litígio e temas da prova.
6. Realizada a audiência de discussão e julgamento, veio a ser proferida sentença, na qual se decidiu julgar a acção parcialmente procedente e, em consequência:
a. Condenar as Rés BB e DD a reconhecer a Autora AA como única dona e legítima proprietária do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Localização 1 sob o número 2704, da freguesia de Localização 2, Concelho de Localização 1, inscrito na matriz predial urbana da União de Freguesias de Localização 2, sob o artigo 2064;
b. Declarar a caducidade do contrato de arrendamento cujo objecto era o Rés-do-Chão e 1.º andar do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Localização 1 sob o número 2704, da freguesia de Localização 2, Concelho de Localização 1, inscrito na matriz predial urbana da União de Freguesias de Localização 2, sob o artigo 2064, por morte da arrendatária CC
c. Condenar as Rés BB e DD à entrega do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Localização 1 sob o número 2704, da freguesia de Localização 2, Concelho de Localização 1, inscrito na matriz predial urbana da União de Freguesias de Localização 2, sob o artigo 2064, livre de pessoas e bens.
d. Absolver as Rés do demais peticionado.
7. Inconformadas interpuseram as RR. o presente recurso, o qual motivaram, concluindo do seguinte modo:
1. O presente recurso é interposto da sentença que julgou a acção proposta pela Recorrida contra as Recorrentes, parcialmente procedente, declarando a caducidade do contrato de arrendamento por morte da arrendatária CC e condenando as Recorrentes à entrega do imóvel.
2. Com relevância para o presente recurso, resultou da matéria de facto provada:
“3. O prédio identificado em 1. tem dois pisos – rés-do-chão e primeiro andar – e é composto por várias dependências independentes entre si.
4. Em 03.01.1956 a Autora deu de arrendamento a DD, o Rés-do-Chão do prédio identificado em 1., prédio destinado a habitação, composto por um quarto e restantes dependências com acesso pelo pátio comum.
10. A Ré DD desde que foi viver para a casa identificada em 4. sempre tomou banho na sua casa, em dependência/divisão não concretamente apurada, e com recurso a alguidares.”
3. As Recorrentes não podem conformar-se com a sentença proferida pela 1.ª instância uma vez que a decisão enferma de erro de julgamento da matéria de facto relativamente aos pontos 3, 4 e 10 da matéria dada como provada.
4. O presente recurso versa sobre matéria de Facto e de Direito.
5. Relativamente ao ponto 3. dos factos provados resulta que as dependências são susceptíveis de utilização independente.
6. Contudo, das declarações de parte proferidas pela Ré BB resulta que, (minutos 08:07-08:19 da Gravação e 17:35-17:56 da Gravação) que as dependências não eram susceptíveis de utilização independente, sendo que o centro da vida dela e da avó era passado na casa da sua mãe.
7. Importa referir que as declarações da Ré BB foram corroboradas pelo depoimento da testemunha EE (minutos 05:11-05:22; 05:25-05:41 e 08:30-08:54 da Gravação).
8. Assim, deveria ter-se considerado que as dependências do prédio urbano não eram susceptíveis de utilização independente, sem condições de habitabilidade.
9. O facto provado 4. encontra-se em contradição com o facto provado 13.
10. Dado que, o Tribunal considerou que a Autora tinha dado de arrendamento a CC, o Rés-do-Chão e o 1.º andar do prédio identificado em 1.
11. Na sentença foi reconhecida a utilização cruzada das divisões, provando-se que mãe e filha utilizavam todas as divisões do prédio aqui em crise. Isto é, no presente processo, verifica-se uma unidade da vida familiar e doméstica, repartida por dois pisos.
12. E tal resulta da prova testemunhal e das declarações de parte da Ré BB.
13. Em suma, a prova demonstrou que a Ré DD utilizava, desde 1977, conjuntamente com a filha CC, o rés-do-chão e o 1.º andar, numa partilha funcional e física de habitação.
14. Pelo que, o facto provado 4. devia ter como designação “Em 03.01.1956 a Autora deu de arrendamento a DD, o Rés-do-Chão do prédio identificado em 1., utilizando desde 01.01.1977 o 1.º andar do mesmo prédio”
15. No que diz respeito ao facto provado 10., resulta das declarações da Ré BB (minutos 18:08-18:15) que os banhos sempre ocorreram na casa da sua mãe, desde que esta arrendou a casa.
16. O que foi igualmente corroborado pela prova testemunhal no depoimento de EE (minutos 06:14-06:24 da Gravação) e no depoimento de FF (minutos 10:27-10:40; 10:47-10:52 e 11:41-11:49 da Gravação).
17. Ora, relativamente ao ponto 10, ficou provado em julgamento que a Ré DD tomava banho no 1.º andar do prédio, utilizando as instalações da habitação da filha, pelo que não podia ter sido considerado que realizava a higiene apenas na sua “casa”.
18. A sentença também enferma de erro no julgamento da matéria de direito.
19. O Tribunal a quo entendeu que a Recorrente DD não tinha direito a suceder na posição de arrendatária, após o falecimento de CC, posição que não merece acolhimento.
20. Do acervo probatório resulta inequivocamente a existência de coabitação efectiva entre a arrendatária falecida e as Recorrentes, traduzida na partilha de refeições, higiene e actividades quotidianas, evidenciando comunhão de vida e de economia doméstica.
21. Ao julgar inexistente tal coabitação, o Tribunal a quo fez uma interpretação literal do artigo 57.º do NRAU, desconsiderando a sua ratio legis de protecção dos vínculos de habitação estável e evitar situações de despejo de pessoas vulneráveis.
22. A decisão recorrida violou, assim, o disposto nos artigos 57.º do NRAU e 65.º da CRP, devendo ser substituída por acórdão que reconheça a transmissão do arrendamento às Recorrente.
23. Termos em que deve o presente Recurso ser julgado totalmente procedente e ser a sentença revogada e substituída por outra que:
- altere a formulação dos factos provados, com o seguinte conteúdo 3. O prédio identificado em 1. tem dois pisos – rés-do-chão e primeiro andar – e é composto por várias dependências, que não são susceptíveis de utilização independente; 4. Em 03.01.1956 a Autora deu de arrendamento a DD, o Rés-do-Chão do prédio identificado em 1., utilizando desde 01.01.1977 o 1.º andar do mesmo prédio; e 10. A Ré DD desde que foi viver para a casa identificada em 4. tomou banho no 1.º andar.
- não viole o disposto no 57.º do NRAU.
24. E em consequência, deve a acção ser julgada totalmente improcedente, absolvendo-se as Recorrentes do pedido.
8. Contra-alegou a A., pugnando pela confirmação da sentença recorrida.
9. O recurso foi recebido como de apelação, com subida nos próprios autos e efeito suspensivo.
10. Colhidos os vistos legais cumpre apreciar e decidir.
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II – Objecto do recurso
O objecto do recurso, salvo questões de conhecimento oficioso, é delimitado pelas conclusões dos recorrentes, como resulta dos artigos 608º, n.º 2, 635º, n.º 4, e 639º, n.º 1, do Código de Processo Civil.
Considerando o teor das conclusões apresentadas, importa decidir as seguintes questões:
i. Da impugnação da matéria de facto;
ii. Apurar se com o falecimento da primitiva arrendatária, CC, ocorreu a transmissão do arrendamento para a R. DD (mãe daquela) ou, se, pelo contrário, se verificou a caducidade do contrato de arrendamento, com as legais consequências.
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III – Fundamentação
A) - Os Factos
A.1. Na 1ª instância foram dados como provados os seguintes factos [que se indicam com as alterações efectuadas em recurso assinaladas]:
1. O prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Localização 1 sob o número 2704, da freguesia de Localização 2, Concelho de Localização 1, inscrito na matriz predial urbana da União de Freguesias de Localização 2, sob o artigo 2064 encontra-se registado a favor da Autora.
2. O referido prédio foi adquirido, em virtude de sucessão hereditária e após divisão de coisa comum, por escritura pública outorgada em 24.04.1981 e registada em 08.09.1981.
3. O prédio identificado em 1. tem dois pisos – rés-do-chão e primeiro andar – e é composto por várias dependências independentes entre si.
4. Em 03.01.1956 a Autora deu de arrendamento a DD, o Rés-do-Chão do prédio identificado em 1., prédio destinado a habitação, composto por um quarto e restantes dependências com acesso pelo pátio comum.
5. A casa de banho utilizada pela Ré DD [DD] não estava no seu quarto, mas numa dependência ao lado e tinha apenas com sanita, sem chuveiro.
6. A cozinha utilizada pela Ré DD era numa dependência ao lado do seu quarto.
7. A sala utilizada pela Ré DD era numa dependência ao lado do seu quarto.
8. No pátio comum a Ré DD e o seu marido exploravam um negócio de venda de cal.
9. Desde 1956, e nos anos que se seguiram, a família da Ré DD viveu no Rés-do-chão identificado em 4., aí pernoitando e fazendo a sua higiene, bem como, refeições diárias.
10. A Ré DD, desde que foi viver para a casa identificada em 4. e até 1977, sempre tomou banho na sua casa, em dependência/divisão não concretamente apurada, e com recurso a alguidares. [aditamento em destaque efectuado no recurso]
11. A Ré DD sempre pagou pontualmente a renda devida, cujo valor não foi concretamente apurado.
12. CC nasceu em ........1951 e estava registada como filha de GG e DD.
13. Em data não concretamente apurada, mas pelo menos desde 01.01.1977, a Autora deu de arrendamento a CC, o 1.º andar do prédio identificado em 1., prédio destinado a habitação e com três divisões, incluindo casa de banho e cozinha. [redacção rectificada em recurso, suprimindo-se a referência ao “Rés-do- Chão”]
14. Após o contrato celebrado em 13., a Ré DD deixou de cozinhar na dependência afecta à sua habitação onde tinha um fogão.
15. O fogão constante da dependência afecta à cozinha ainda funciona.
16. A Ré DD nunca dormiu em casa da sua filha, CC, tendo dormido sempre no quarto da habitação no Rés-do-chão identificado em 4.
17. A Ré DD utiliza a casa de banho da dependência que integra a sua habitação para realizar as suas necessidades fisiológicas.
18. Em data não concretamente apurada, mas há pelo menos 10 anos, a Ré BB dorme com a Ré DD na habitação desta.
19. Em 29.09.2021 CC faleceu.
20. Desde data não concretamente apurada, mas anterior ao falecimento de CC, e com periodicidade não determinada, a Ré DD tanto utiliza a casa de banho da casa identificada em 10. para tomar banho, bem como, a casa de banho identificada em 13.
21. Desde data não concretamente apurada, mas anterior ao falecimento de CC, a Ré BB cuida da sua avó, a Ré DD.
22. Em 02.12.2021 a Ré BB enviou uma missiva à Autora com o seguinte conteúdo:
“Exma. Senhora,
Venho pela presente comunicação informar-vos de que a minha mãe CC faleceu no passado dia ... de ... de 2021 e junto envio em anexo a respectiva certidão do assento de óbito.
Como sabe, vivi com a minha mãe desde que nasci e no locado sito na Rua 3, n.º 10, em Localização 1, vossa propriedade e há mais de 45 (quarenta e cinco) anos.
Assim, manter-me-ei no aludido prédio e na qualidade de arrendatária e em estrita obediência com os artigos 57.º, 1106.º n.º 1 alínea c) e 1107.º do NRAU – Novo Regime do Arrendamento Urbano/ Código Civil.
De hoje em diante, os recibos da renda do aludido locado sito na Rua 3, n.º 10, em Localização 1 deverão ser passados em nome da arrendatária BB.”
23. Em 28.12.2021, a Autora enviou uma missiva à Ré, com o seguinte teor:
“Exma. Sra.
Na qualidade de dona e legítima proprietária do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Localização 1 sob o número 2704, da freguesia de Localização 2, Concelho de Localização 1, inscrito na matriz predial urbana da União de Freguesias de Localização 2, sob o artigo 2064, dado de arrendamento à sua falecida mãe CC, por contrato de arrendamento para habitação celebrado há mais de 45 (quarenta e cinco) anos venho notifica-la como se segue:
1.º - o contrato de arrendamento em apreço, para habitação, foi celebrado antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo DL n.º 321-B/90, de 15/10 e a primitiva arrendatária, sua mãe, faleceu já na vigência do NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27/5, pelo que se lhe aplica o regime de transmissão por morte da locatária previsto nas normas transitórias do artigo 57.º desta Lei.
2.º - Tendo conhecimento, pela V. carta, do falecimento da arrendatária sua mãe, e uma vez que V. Ex.ª não preenche nenhuma das condições previstas no citado artigo 57.º do NRAU, caducou automaticamente o direito ao arrendamento celebrado com a sua mãe, o qual não se transmite para si.
3.º - Destarte, não estando V. Ex.ª nas condições previstas no n.º 1 do artigo 57.º do NRAU e artigo 1051.º alínea d) do Código Civil, não se lhe transmite o arrendamento para habitação e não ocorrendo transmissão do contrato de arrendamento por morte da arrendatária, a morte de CC constitui causal legal de caducidade automática desse contrato e consequente obrigação de restituição do locado à senhoria, após o decurso de seis meses sobre a data da morte da locatária.
4.º - Assim, pela presente missiva, fica V. Ex.ª notificada da cessação do contrato de arrendamento por caducidade automática do mesmo, devendo V. Ex.ª desocupar o prédio em apreço impreterivelmente até ao dia 30 de Março de 2022, deixando-o livre de pessoas e bens e no estado em que se encontrava aquando da celebração do contrato de arrendamento, sob pena de, assim não sucedendo e sem mais delongas, ser forçada a dar início ao procedimento especial de despejo junto da entidade competente, com todos os custos e transtornos quer tal, inevitavelmente, acarretará para V. Exa. e com as concomitantes consequências.
5.º - Relembramos que não obstante a cessação contatual ora operada, as rendas deverão ser liquidadas mensalmente até à desocupação e entrega do imóvel, a realizar até ao dia 30 de Março de 2022.”
24. Em 14.01.2022 a Ré BB enviou uma missiva à Autora com o seguinte conteúdo:
“Exma. Senhora,
Acuso a recepção da vossa carta datada de 28 de Dezembro de 2021 e que muito agradeço.
Com todo o respeito, não concordo com o teor constante naquela vossa interpelação escrita.
Como sabe e como já vos escrevi, vivi com a minha mãe CC desde que nasci e no locado sito na Rua 3, n.º 10, em Localização 1, vossa propriedade e há mais de 45 anos.
E, no mesmo espaço físico, ainda reside a minha avó DD, com 94 anos de idade e mãe da minha falecida mãe.
Assim,
Repito, manter-me-ei no aludido prédio e na qualidade de arrendatária e em obediência com os artigos 57.º, 1106.º n.º 1 alínea c) e 1107.º do NRAU – Novo Regime do Arrendamento Urbano/ Código Civil.
Em relação às rendas, estas têm sido prontamente pagas junto da CGD – Caixa Geral de Depósitos através dp mecanismo legal da consignação em depósito.
Mais,
Os recibos da renda do aludido locado sito na Rua 3, n.º 10, em Localização 1 deverão ser passados em meu nome, em nome da arrendatária BB”
25. Após tais missivas, e desde o falecimento de CC em 29.09.2021, a Ré BB tem procedido ao pagamento pontual da renda relativa ao contrato identificado em 13.
26. Desde 29.09.2021 até ao presente, as Rés continuam a utilizar o locado identificado em 13.
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A.2. E consideraram-se como não provados os seguintes factos:
A. O valor locativo do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Localização 1 sob o número 2704, da freguesia de Localização 2, Concelho de Localização 1, inscrito na matriz predial urbana da União de Freguesias deLocalização 2, sob o artigo 2064 é no mínimo de € 300,00.
B. A Autora é uma pessoa diligente que sabe extrair dos seus imóveis os rendimentos e sempre destinaria a casa ao mercado de arrendamento.
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B) – Apreciação do Recurso/O Direito
Impugnação da matéria de facto
1. As RR. discordam da sentença, na parte em que declarou a caducidade do contrato de arrendamento com a morte da arrendatária CC e condenou as RR. a restituírem o imóvel objecto do mesmo à A., porque entendem que com o falecimento da primitiva arrendatária ocorreu a transmissão do arrendamento para a R. DD (mãe daquela).
E a discordância das recorrentes para com o assim decidido começa pela matéria de facto, impugnado os pontos 3, 4 e 10 dos factos provados, que entendem deverem ter sido decididos com outra formulação, indicando as provas que, na sua óptica, fundamentam as pretendidas alterações.
Por conseguinte, considerando-se verificados os ónus impostos no artigo 640º do Código de Processo Civil ao recorrente que impugna a matéria de facto, passamos a analisar as pretendidas alterações.
2. No ponto 3 deu-se como provado que:
«3. O prédio identificado em 1. tem dois pisos – rés-do-chão e primeiro andar – e é composto por várias dependências independentes entre si.»
Diz o Tribunal recorrido que a motivação deste facto, bem assim como a dos elencados nos pontos 1 e 2, estriba-se na certidão permanente e na escritura pública juntas com a petição inicial em 03.07.2023 (ref.ª citius 3685270), tendo toda a prova produzida em sede de audiência de julgamento (declarações de parte e depoimentos das testemunhas) confirmado o teor dos documentos autênticos, não restando dúvidas quanto à estrutura geral do prédio.
As recorrentes discordam, invocando as declarações de parte da R. BB, que dizem terem sido corroboradas pela testemunha EE.
Não subsistem dúvidas de que o prédio em causa tem dois pisos (rés-do-chão e 1º andar) e que é composto por várias dependências, referindo-se na certidão permanente ainda o “páteo”, alpendre e duas dependências.
Na caderneta predial, no que se reporta ao tipo de prédio, consta que se trata de um prédio em propriedade total com andares ou divisões susceptíveis de utilização independente, com 2 pisos, composto por “Rés-do-chão com 4 divisões, 1 cozinha, 1 casa de banho; 1.º andar com 3 divisões e 1 casa de banho; tem ainda 1 páteo com alpendre e duas dependência e quintal”. É ainda indicado que são 4 os andares ou divisões com utilização independente, ali descritas como: - DEP, com 2 divisões e afectação a “arrecadações e arrumos”; - R/C1º, com 3 divisões e afectação a “Habitação”; - R/C1D, 1 divisão, afectação a “arrecadação e arrumos”; e - R/C2D, com 2 divisões, com afectação a “Habitação”.
E as participações fiscais dos dois arrendamentos de partes distintas do mesmo prédio – o celebrado com a R. DD, em 1956, e o celebrado em 1977, com CC, filha da R. DD (cf. factos provados em 4 e 13) –, também evidenciam a existência das ditas “dependências independentes”.
O que se apura das declarações da R. BB e dos depoimentos das testemunhas EE e FF, é que desde 1956 a família da R. DD passou a viver no r/c, nas dependências do contrato de arrendamento com esta celebrado, como consta do ponto 9, não impugnado, sendo que após o arrendamento da parte do prédio à falecida CC, em 1977, a família passou a fazer uma utilização das duas casas, mas nos termos referidos nos factos 14 a 20, não impugnados, tendo a R. DD deixado de cozinhar na dependência afecta à sua habitação, mas continuado a dormir no quarto da sua casa, e nos últimos anos a ser levada pelas netas ao 1º andar para tomar banho na casa principal que havia sido arrendada à falecida CC, cuja restituição a A. pretende que seja feita.
Mas daqui não resulta que o prédio não seja composto por várias dependências independentes entre si, como os documentos juntos atestam, pelo que não ocorre fundamento que imponha decisão diversa da alcançada pelo tribunal a quo.
3. No ponto 4 deu-se como provado que:
«4. Em 03.01.1956 a Autora deu de arrendamento a DD, o Rés-do-Chão do prédio identificado em 1., prédio destinado a habitação, composto por um quarto e restantes dependências com acesso pelo pátio comum».
As recorrentes começam por dizer que há contradição entre este facto e o enunciado em 13., dado que o tribunal considerou que a A. tinha dado de arrendamento a CC, o R/C e o 1º andar do prédio identificado em 1.. E, tendo em conta que na sentença foi reconhecida a utilização cruzada das divisões e invocando que se provou que a R. DD utilizava desde 1977, conjuntamente com a filha CC, o r/c e o 1º andar, numa partilha funcional e física de habitação, pede que o facto enunciado em 4 passe a constar com a seguinte redacção: 4. “Em 03.01.1956 a Autora deu de arrendamento a DD, o Rés-do-Chão do prédio identificado em 1., utilizando desde 01.01.1977 o 1.º andar do mesmo prédio”.
Vejamos:
No ponto 13 deu-se como provado que: «13. Em data não concretamente apurada, mas pelo menos desde 01.01.1977, a Autora deu de arrendamento a CC, o Rés-do-Chão e 1.º andar do prédio identificado em 1., prédio destinado a habitação e com três divisões, incluindo casa de banho e cozinha.»
Este facto foi considerado como provado “pela conjugação do documento fiscal junto com a petição inicial em 03.07.2023 (ref.ª citius 3685270) com as declarações de parte da Autora e da Ré BB, bem como, o depoimento das testemunhas HH, EE, FF e II, todos no mesmo sentido.”.
O prédio dado de arrendamento a CC surge identificado na participação fiscal como sendo o “R/C1º”.
Sabendo-se que o prédio em causa tem várias divisões no r/c e no primeiro andar (cf. ponto 3. dos factos provados caderneta predial), nada impediria que alguma ou algumas das divisões ou dependências do prédio dado de arrendamento a CC se localizasse no r/c..
Mas, não vemos que este facto tenha sido objecto de discussão nos autos, o que evidencia que as partes bem sabiam e sabem quais as divisões que integram cada um dos contratos, o que é independente da utilização que delas vieram a fazer.
Porém, é a própria A. que nos diz que o contrato em causa, mencionado no ponto 13 se reporta ao 1º andar, resultando a menção também ao r/c de lapso de escrita, pois, como refere nas contra-alegações, “… a dependência arrendada à falecida CC, o primeiro andar, (em 01/01/1977, conforme documento 5 das P.I.) está identificada na caderneta como “R/C1º” (vide a caderneta predial urbana, junta como documento 2 das P.I.). Fruto dessa identificação a Meritíssima Juíza cometeu um mero lapso de escrita ao acrescentar a conjunção “e” entre R/C e 1º andar, perfeitamente compreensível, mas não correspondente à realidade nem referida por nenhuma testemunha, daí as recorrentes não juntarem qualquer trecho de depoimento para ilustrar a contradição que apontam. De resto, as próprias recorrentes nos documentos de depósito de rendas juntos aos autos na data de 23 de Agosto de 2024 (referência 4099648 do apenso A) identificam duas rendas, uma relativa ao R/C, paga por DD, no montante de € 8,16 e outra, respeitante ao 1º andar, no montante de € 20,12, paga por BB (identificada como arrendatária).”
Assim, não tendo sido levantada qualquer discussão relativamente à localização das divisões objecto do arrendamento celebrado com a falecida CC, referido no ponto 13, verificando-se que a renda referente a este arrendamento tem sido depositada pela R. BB, como referência ao 1º andar, que a declarante BB e a testemunha FF (sua irmã), referiram as dificuldades em levar a avó DD (com 97 anos) da sua casa para o primeiro andar (referindo-se à casa principal arrendada à falecida CC, mãe daquelas), e entendendo a própria A. que o dito arrendamento se reporta apenas ao 1º andar, a menção ao r/c no ponto 13 dos factos provados decorrerá de lapso de escrita, como alegado pela recorrida, pelo que se impõe a sua rectificação, nos termos do artigo 613º, n.ºs 1 e 2 do Código de Processo Civil, suprimindo-se do ponto 13 dos factos provados a referência ao “Rés-do-Chão”.
Por conseguinte, não existe qualquer contradição entre os factos em análise.
E também não ocorre fundamento para que se adite o excerto invocado relativo à utilização que passou a ser feita do 1º andar do mesmo prédio, pois essa utilização é a especificada nos pontos 14 e 20, não impugnados.
Assim, permanece inalterado o facto em causa, sem prejuízo da rectificação do ponto 13.
4. No ponto 10 deu-se como provado que:
«10. A Ré DD desde que foi viver para a casa identificada em 4. sempre tomou banho na sua casa, em dependência/divisão não concretamente apurada, e com recurso a alguidares.»
Dizem as recorrentes que resulta das declarações da R. BB que os banhos sempre ocorreram na casa da sua mãe desde que esta arrendou a casa, o que foi corroborado pelos depoimentos das testemunhas EE e FF.
Que até 1977, data em que a mãe da R. BB arrendou a casa, a R. DD tomou banho na sua casa, não oferece dúvidas, nem que até essa data o tenha feito com recurso a alguidares, posto que a sua casa de banho não tinha chuveiro nem banheira e as testemunhas assim o referiram.
Após o arrendamento da casa pela sua filha, em 01/01/1977, o que se provou foi o que consta do ponto 20, que não foi impugnado, ou seja que: «20.Desde data não concretamente apurada, mas anterior ao falecimento de CC, e com periodicidade não determinada, a Ré DD tanto utiliza a casa de banho da casa identificada em 10. para tomar banho, bem como, a casa de banho identificada em 13.».
Desde modo, impõe-se a rectificação do ponto 10., no sentido de se limitar a utilização exclusiva da dita casa de banho até 1977, compatibilizando-se com o que consta do ponto 20 dos factos provados.
Assim, o ponto 10 da matéria de facto passa a constar com o seguinte teor:
«10. A Ré DD, desde que foi viver para a casa identificada em 4. e até 1977, sempre tomou banho na sua casa, em dependência/divisão não concretamente apurada, e com recurso a alguidares.»
5. Deste modo, o recurso de impugnação da matéria de facto apenas procede quanto à alteração acima assinada, sem prejuízo das rectificações efectuadas nos pontos 10 e 13 dos factos provados.
Da reapreciação jurídica da causa
6. Fixados os factos, vejamos o direito aplicável.
6.1. Com a presente acção e a apensada, pretendia a A. o reconhecimento do seu direito de propriedade sobre o imóvel em causa e obter a condenação das RR. na restituição da parte do imóvel objecto do contrato de arrendamento celebrado com CC, alegando não disporem as RR. de título que legitime a sua detenção, por o referido contrato haver caducado por morte da arrendatária e as RR. não terem direito à transmissão do mesmo. Pedindo ainda uma indemnização até à efectiva entrega da casa.
Em face do pedido e causa de pedir invocados, estamos, pois, em presença de uma acção de reivindicação, prevista no artigo 1311º do Código Civil, nos termos do qual o proprietário pode exigir judicialmente de qualquer possuidor ou detentor da coisa o reconhecimento do seu direito de propriedade e a consequente restituição do que lhe pertence (n.º 1).
Havendo reconhecimento do direito de propriedade, a restituição só pode ser recusada nos casos previstos na lei, como decorre do n.º 2 do referido artigo.
Atendendo às regras do ónus da prova, compete ao autor o ónus de provar que é proprietário da coisa e que esta se encontra na posse ou na detenção do demandado, mas é sobre o réu que recai, se for o caso, o ónus de provar que é titular de um direito que legitima a recusa da restituição (artigo 342º do Código Civil).
6.2. No caso em apreço, reconheceu-se a A. como titular do direito de propriedade sobre o imóvel [prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Localização 1 sob o número 2704, da freguesia de Localização 2, Concelho de Localização 1, inscrito na matriz predial urbana da União de Freguesias de Localização 2, sob o artigo 2064] onde se inserem as dependências objecto do contrato de arrendamento celebrado com a falecida CC, e esta decisão não integra o objecto do recurso.
A questão que se coloca, como se enunciou no objecto do recurso, é a de saber se com a morte da arrendatária CC ocorreu a transmissão do arrendamento para a sua mãe DD, posto que em relação à R. BB não se questiona no recurso que tal transmissão não tenha ocorrido, como se decidiu.
Vejamos:
6.3. O contrato de arrendamento em causa foi celebrado com CC em 1977.
À data do falecimento desta, em 29/09/2021 estava em vigor o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, com entrada em vigor em 27/08/2006, e que sofreu várias alterações, sendo a redacção vigente à data da morte da arrendatária a aprovada pela Lei n.º 2/2020, de 31 de Março.
Ora, o NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, nas suas normas finais, dispôs no artigo no artigo 59.º, n.º 1, que o novo regime por si implantado “… aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias.” (sublinhado nosso).
E nestas últimas normas, o artigo 26.º, n.º 2, determina que, relativamente aos contratos celebrados durante a vigência do RAU, se aplica o disposto no artigo 57.º, que regula a transmissão por morte do arrendamento para habitação, o qual também é aplicável aos contratos de arrendamento celebrados anteriormente à vigência do RAU, por força do disposto no artigo 28.º.
Assim, como se evidencia no aresto do Supremo Tribunal de Justiça, de 14/03/2024 (proc. n.º 153/22.7T8WD.G1.S1), disponível como os demais citados em www.dgsi.pt, relativamente ao regime da transmissão da posição contratual do arrendatário habitacional, por morte deste, o NRAU consagrou uma solução aplicável aos arrendamentos celebrados após a sua entrada em vigor, introduzida no artigo 1106.º, do Código Civil, e outra aplicável aos arrendamentos celebrados anteriormente à sua entrada em vigor, constante do seu artigo 57.º.
Deste modo, e tendo o contrato em causa sido celebrado em 1977, portanto anteriormente à entrada em vigor do RAU (aprovado pelo Decreto-Lei n.º n.º 321-B/90, de 15 de Outubro), no que se reporta ao regime da transmissão por morte do arrendatário é aplicável o artigo 57º do NRAU, no qual se estabelece que:
«Artigo 57.º
Transmissão por morte
1 - O arrendamento para habitação não caduca por morte do primitivo arrendatário quando lhe sobreviva:
a) Cônjuge com residência no locado;
b) Pessoa que com ele vivesse em união de facto há mais de dois anos, com residência no locado há mais de um ano;
c) Ascendente em 1.º grau que com ele convivesse há mais de um ano;
d) Filho ou enteado com menos de 1 ano de idade ou que com ele convivesse há mais de 1 ano e seja menor de idade ou, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11.º ou o 12.º ano de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior;
e) Filho ou enteado, que com ele convivesse há mais de um ano, com deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60 /prct..
f) Filho ou enteado que com ele convivesse há mais de cinco anos, com idade igual ou superior a 65 anos, desde que o RABC do agregado seja inferior a 5 RMNA.
2 - Nos casos do número anterior, a posição do arrendatário transmite-se, pela ordem das respectivas alíneas, às pessoas nele referidas, preferindo, em igualdade de condições, sucessivamente, o ascendente, filho ou enteado mais velho.
3 - O direito à transmissão previsto nos números anteriores não se verifica se, à data da morte do arrendatário, o titular desse direito tiver outra casa, própria ou arrendada, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes ou no respectivo concelho quanto ao resto do País.
(…)» (destaques nossos).
6.4. No caso, não ocorreu a transmissão do arrendamento para o regime do NRAU e é evidente que em relação à R. BB não se encontra preenchida nenhuma das previsões normativas consignadas no artº 57º do NRAU conducentes à transmissibilidade do arrendamento celebrado em 1977 com a sua, entretanto, falecida mãe, CC, como se decidiu e não se questiona no recurso.
6.5. E o mesmo sucede em relação à R. DD, porquanto não resultaram apurados factos tendentes a demonstrar a previsão da alínea c) do nº 1 do artigo 57º do NRAU, aqui aplicável, pois não se provou que convivesse com a sua falecida filha, na habitação desta há mais de um ano à data do óbito.
Como se diz na sentença:
« … não se provou que a Ré DD residisse há mais de um ano com a sua filha CC, uma vez que da factualidade apurada resulta que a Ré DD sempre pernoitou na sua casa, aí fazendo a sua higiene e que a Ré também ainda utiliza a sua casa de banho (factos 16, 17 e 20).
Apesar de se ter apurado que a Ré DD deixou de utilizar o seu fogão e passou a cozinhar e a fazer as refeições em casa da filha (facto 14), a verdade é que tal situação era opcional.
Dito de outro modo, estão em causa duas casas situadas num pátio, o que facilita e promove que estando arrendadas a familiares, a utilização das mesmas seja partilhada quando estes assim o queiram.
No entanto, durante vários anos a Ré DD utilizou apenas a sua casa, apenas as suas dependências e aí criou a sua família e explorou o negócio de venda de cal (factos 5 a 9)
De igual modo, apurou-se que a casa da Ré DD tem hoje as mesmas condições que sempre teve (mais concretamente quanto à organização das divisões), sendo que o fogão ainda funciona (facto 15) e a Ré ainda utiliza a sua casa de banho (factos 17 e 20). Claro que em face da sua idade avançada a Ré DD tem utilizado algumas divisões da casa da sua filha, mas manteve a sua autonomia na sua casa, onde sempre dormiu e continua a dormir, o que permite concluir que não viviam juntas, simplesmente “viviam no mesmo pátio” e, por isso, tinham contacto diário.
Do exposto resulta que a Ré DD mantém o seu centro de vida na sua habitação, não tendo vivido com a sua filha, na casa desta, no ano que antecedeu a sua morte, pelo que não está verificada a alínea c) do n.º 1 do artigo 57.º do NRAU.»
O convívio que resulta dos factos apurados, mais não é do que o normal convívio resultante do facto da proximidade das duas casas e da utilização de espaços partilhados pela mesma família e das relações de entreajuda, sendo normal que a R. DD, dada a sua idade (à data do julgamento com 97 anos), já não confeccionasse as suas refeições e também tivesse passado a utilizar por vezes a casa de banho da casa da filha, com outras condições que a sua não tinha. Mas, sublinha-se, nunca abandonou a sua casa, sempre pernoitando no quarto da mesma e não na casa da filha, sendo que, mesmo na fase de maior debilidade, permaneceu sempre na sua casa e é a neta (a R. BB) que ali vai pernoitar com ela, o que já ocorria há pelo menos 10 anos, como se provou, ou seja, muito antes do falecimento de CC, a Ré BB dorme com a Ré DD na habitação desta.»
Por conseguinte, concorda-se com o decidido no sentido de que a R. DD manteve o seu centro de vida na sua habitação, não tendo vivido com a sua filha (CC), na casa desta, no ano que antecedeu a sua morte, pelo que não está verificada a previsão da alínea c) do n.º 1 do artigo 57.º do NRAU.
6.6. Mas ainda que assim se não entendesse, e se considerasse verificada a previsão da referida norma, não teria a R. DD direito à transmissão do arrendamento celebrado com CC, por possuir casa arrendada no mesmo prédio urbano onde se situa a casa da sua falecida filha, que terá que ser considerada uma habitação para efeitos desta previsão normativa, ainda que com deficientes condições à luz dos parâmetros actuais.
Note-se que estamos em presença de dois contratos de arrendamento distintos – o celebrado com a falecida CC e o anteriormente celebrado com a R. DD, que respeitam a espaços/divisões diversas, e que a R. DD reside desde 1956 nos espaços objecto do seu contrato, sendo que foi aí que durante anos viveu com o seu marido e criou a sua família e explorou um negócio de venda de cal. E apurou-se que, apesar da idade avançada, a R. DD não deixou a sua casa, continuando a aí pernoitar e a fazer a sua higiene, entretanto com o apoio da sua neta, a R. BB, que com ela ali pernoita.
Ademais, as RR. procederam sempre ao pagamento de duas rendas e resulta dos autos que existem dois contratos para habitação, respeitantes a diferentes partes do prédio da A..
Apesar de as condições da casa da R. DD não serem as ideais à luz dos critérios actuais, a verdade é que o mesmo espaço foi dado para arrendamento em 1956, e, como se diz na sentença, há várias realidades no nosso país onde as casas não têm as condições tradicionais, o que é habitual nos pátios ou nas ilhas, o que não significa que as pessoas que aí residem não tenham condições mínimas de higiene e/ou de habitabilidade. Note-se que não está provado que a casa da R. DD tenha sofrido degradações que tivessem tornado impossível a habitabilidade da mesma, ao ponto de se poder considerar a sua não qualificação como casa de habitação.
O facto de a R. DD continuar a utilizar a sua casa para dormir, a sua casa de banho para as suas necessidades e higiene [ainda que também seja levada pelas netas para tomar banho ao 1º andar da casa arrendada a CC, o que indicia ser de difícil continuação, posto que referiram no depoimento as dificuldades de locomoção da avó e que tinham que a transportar ao colo, por não conseguir subir escadas], e o facto de não utilizar o fogão por opção, uma vez que o mesmo continua utilizável, apenas permite concluir que a sua habitação, ainda que com condições precárias, reúne o mínimo de condições para que integre o conceito de habitação a que se refere o artigo 57.º n.º 3 do NRAU.
Acresce que, se a casa da R. DD não reunisse as mínimas condições de habitabilidade, certamente a R. estaria a residir no 1º andar, na casa da sua falecida filha CC, relativamente à qual pretendia que lhe fosse transmitido o direito ao arrendamento. [Isto para não se referir que nem sequer as rendas que a senhoria se recusou a receber, invocando a caducidade do arrendamento, estão a ser depositadas pela R. DD, mas sim pela R. BB, que foi quem, perante a senhoria, se arrogou no direito à transmissão do dito arrendamento].
De resto, sempre se dirá, que a falta de condições do arrendado ou a degradação do mesmo, são questões que devem ser resolvidas no âmbito da relação senhorio-arrendatário na execução do respectivo contrato de arrendamento que, no caso, sublinhamos, subsiste vigente.
7. Deste modo, não ocorre violação da norma do artigo 57º do NRAU nem da norma do artigo 65º da Constituição.
E da aplicação da referida norma do artigo 57º aos contratos pretéritos, como a em apreço, também não ocorre qualquer violação do modelo do Estado de Direito Democrático, na dimensão da irretroactividade das leis restritivas de direitos fundamentais, e ainda dos princípios da igualdade e da protecção da confiança, questões estas de constitucionalidade que já foram apreciadas pelo Tribunal Constitucional nos seus acórdãos n.º 196/2010, de 12.05.2010, n.º 385/10 de 12.10.2010, n.º 346/11 de 07.07.2011, n.º 581/11, de 29.11.2011 e n.º 502/2023 de 11.07.2023, tendo todos eles negado que a aplicação da solução transitória prevista no artigo 57.º do NRAU para os contratos pretéritos viole a proibição da retroactividade das leis restritivas de direitos fundamentais e ainda dos princípios da igualdade e da protecção da confiança, como também se dá nota no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 14/03/2024, já citado.
8. Por conseguinte, não tendo as RR. logrado provar a transmissão do contrato de arrendamento celebrado em 1977 com CC, com o falecimento da arrendatária caducou o referido contrato de arrendamento, nos termos do artigo 1051.º alínea d) do Código Civil.
Assim, e não detendo as RR. qualquer título que legitime a detenção da parte do prédio da A. objecto daquele contrato, tinha que ser ordenada a restituição, como sucedeu.
9. Importa, porém, proceder à rectificação da alínea b) do dispositivo, em função do decidido quanto à rectificação do ponto 13 dos factos provados, onde se retirou a menção ao r/c, e adequar a alínea c) do mesmo dispositivo à pretensão da A. e ao decidido, pois a restituição não abrange todo o prédio da A., como a redacção dada a esta alínea, numa leitura individual e não contextualizada, parece indicar, mas apenas a parte do prédio dada de arrendamento a CC.
10. Em face do exposto, improcede a apelação, com a consequente confirmação da sentença, sem prejuízo das rectificações acima indicadas.
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C) – Sumário (…)
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IV – Decisão
Nestes termos e com tais fundamentos, acordam os juízes deste Tribunal da Relação em julgar improcedente a apelação e, em consequência, confirmar a sentença recorrida, sem prejuízo de se proceder à rectificação das alíneas b) e c) do dispositivo, que passarão a constar com o seguinte teor:
b) Declarar a caducidade do contrato de arrendamento celebrado com CC, cujo objecto era o 1.º andar do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Localização 1 sob o número 2704, da freguesia de Localização 2, Concelho de Localização 1, inscrito na matriz predial urbana da União de Freguesias de Localização 2, sob o artigo 2064, por morte da arrendatária;
c) Condenar as Rés BB e DD a entregar à A. AA a parte do prédio objecto do mesmo contrato, livre de pessoas e bens.
Custas a cargo das Apelantes, sem prejuízo do apoio judiciário.
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Évora, 18 de Junho de 2026
Francisco Xavier
Filipe Aveiro Marques
Sónia Moura
(documento com assinatura electrónica)