Évora
| 45/17.1T8MRA.E1 |  |
PREJUÍZO SÉRIO
II – Configura prejuízo apreciável a demonstração, pelo obrigado à preferência, que a venda conjunta não se realizaria em caso de separação da coisa.
(Sumário do Relator)
Acordam na 2ª secção cível do Tribunal da Relação de Évora:
I – Relatório.
1. (…) e mulher, (…), residentes na Rua dos (…), nº 9, em Póvoa de São Miguel, instauraram contra (…), casado, residente na Rua dos (…), nº 14, Castro Verde e (…), residente na Urbanização (…), nº 30, Reguengos de Monsaraz, ação declarativa com processo comum.
Alegaram, em resumo, que são proprietários de dois prédios rústicos denominados Courelas da (…), com as áreas respetivas de 5,0323 e 1,3 hectares e que o 1º R., sem lhes haver dado conhecimento, vendeu ao 2º R. um prédio rústico, que confina a Nascente com os prédios dos AA, com a área de 6,05 hectares, pelo preço de € 24.000,00.
Depositaram o preço.
Concluíram pedindo que lhes seja reconhecido o direito de preferir na venda.
Contestou o 1º R. argumentando, em resumo, que o prédio vendido é composto predominantemente por terreno de regadio e a sua área é, por isso, superior à unidade de cultura, que o prédio foi vendido conjuntamente com outros, também confinantes entre si, constituindo todos uma unidade de exploração funcional e familiar, sendo que a venda isolada do prédio, objeto da preferência, representaria um prejuízo considerável e como os AA não depositaram o preço da totalidade do negócio global [€ 77.500,00] o direito a que se arrogam caducou.
Concluiu pela absolvição do pedido.
Contestou o 2º R defendendo, em resumo, que os AA não têm direito de preferência porquanto o prédio vendido, composto por cultura de regadio, não têm área inferior à unidade de cultura, que adquiriu o prédio, em conjunto com outros, todos formando uma exploração agrícola com a área de 39,4428 hectares e beneficiou os prédios com feitos destinadas à proteção de gado e à exploração do regadio.
Concluiu pela improcedência da ação e, em caso de procedência da ação, reconvindo, pela condenação dos AA em € 8.226,75, a título de benfeitorias.
Responderam os AA por forma a concluírem pela improcedência das exceções e do pedido reconvencional.
Foram apresentados outros articulados/requerimentos e os RR pediram, respetivamente, a condenação dos AA como litigantes de má-fé.
2. Foi proferido despacho que admitiu o pedido reconvencional, afirmou a validade e regularidade da instância, identificou o objeto do litígio e enunciou os temas da prova.
Teve lugar a audiência de discussão e julgamento e depois foi proferida sentença, em cujo dispositivo designadamente se consignou:
“Assim e pelo exposto, julgo a ação totalmente improcedente e, em consequência:
a) Absolvo os Réus do pedido.
b) Não condeno os Autores em litigância de má-fé.”
3. O recurso.
Os AA. recorrem da sentença e concluem assim:
“1 – Dos factos provados resultou que os autores são proprietários dos prédios rústicos confinantes com o prédio do 1º Réu, identificado no 5 – ou seja – o prédio rústico sito no Concelho de Moura, freguesia da Póvoa de São Miguel, existe um prédio rústico denominado “Courelas da (…)”, com cultura arvense, oliveiras, figueiral e vinha, de sequeiro, descrito na Conservatória do Registo Predial sob a ficha nº (…)/20111012 e inscrito na matriz sob o art. (…) – Secção “N”, com a área de 6,05 hectares;
Que os prédios têm área inferior à unidade de cultura, que por aplicação do regime previsto no art. 3º da Portaria nº 219/2016, de 9 de Agosto (por referência ao seu anexo II), a unidade de cultura fixada para o Concelho de Moura e por referência a terrenos de sequeiro, é de 24 hectares;
Que tal prédio foi vendido ao 2º Réu, que não era proprietário confinante.
E ainda como provado que o 1º Réu não deu conhecimento aos Autores da sua intenção de vender o prédio id. em 5 e das condições da venda,
Verificando-se, assim, todos os pressupostos para que os Autores exercessem o seu direito de preferência, como e muito bem se faz constar na Douta Sentença em recurso.
2 - Decorre do artigo 417º, nº 1, do Código Civil que o obrigado à preferência tem direito de vender a coisa sobre que incide um direito de preferência conjuntamente com outras, e por um preço global; neste caso o titular preferente, não interessado na opção pela aquisição do conjunto da venda, pode exercer o seu direito pelo preço que proporcionalmente for atribuído; o obrigado à preferência só pode opor-se a esta pretensão de “divisão proporcional”, exigindo que a preferência incida sobre as coisas restantes “se estas não forem separáveis sem prejuízo apreciável”.
3 - Da matéria dada como provada nos pontos 13, 14 e 15, não resulta, nem pode resultar a existência dum prejuízo notório.
4 - Assim, e se mesmo na situação de ter sido dada a preferência, que no caso concreto não foi dada, é lícito ao preferente exercer o direito pelo preço que proporcionalmente for atribuído, por igualdade de razão o será quando não lhe é sequer comunicado, como podia e devia, a preferência.
5 - “A preferência, traduzida no direito de haver para si a coisa alienada, assegura ao respetivo titular uma prioridade de contratar em igualdade de condições, no que esta igualdade de condições representa para o adquirente” - (Agostinho Cardoso Guedes, O Exercício do Direito de Preferência, Publicações Universidade Católica, Coleção Teses, Porto 2006, pág. 655).
6 - Que são separáveis não restam dúvidas, já que os prédios são autónomos. Tal como foi dado como provado que o 2º Réu vendeu aos Autores o prédio id no ponto 7.4, no dia 28 de Outubro de 2016, por documento particular autenticado, pelo preço de € 15.000,00.
Que não sejam separáveis sem prejuízo apreciável não ficou demonstrado.
7 – Dando apenas como provado que “O 1º R. não teria outorgado o contrato id. em 7 se não alienasse todos os prédios rústicos aí identificados, pretendendo alienar rapidamente o seu património sito na Póvoa de São Miguel”;
Que “O 2º R. não teria outorgado o contrato id. em 7 se não adquirisse todos os prédios rústicos aí identificados”;
E que “Não são conhecidos interessados na compra individual de todos os prédios”,
Por não constituir tal matéria dada como provada, a prova de que os prédios não eram separáveis sem prejuízo apreciável e consequentemente fazer improceder a pretensão dos Autores, violou a Douta Sentença em recurso, o disposto no art. 417º, nº 1, do C.C.
8 – Nestes termos e nos mais de direito deve ser dado provimento ao presente recurso, devendo ser revogada a douta sentença e consequentemente, fazer proceder a ação de preferência dos Autores, reconhecendo o direito dos Autores sobre o prédio rústico denominado “Courelas da (…)”, da freguesia da Póvoa de São Miguel, Concelho de Moura, inscrito na matriz predial rústica sob o art. (…), Secção “N”, descrito na Conservatória do Registo Predial de Moura sob o nº (…), substituindo-se ao 2º Réu na Escritura de compra e venda, nos termos e condições da venda;
Ser o 2º Réu condenado a entregar o prédio, de imediato, aos Autores, livre e desocupado, que adquiriu na sequência da compra e venda; Que seja ordenado o cancelamento de todos e quaisquer registos que o 2º Réu comprador, haja feito a seu favor em consequência da compra do identificado prédio, sempre com todas as demais consequências legais.”
Não houve lugar a resposta.
Admitido o recurso e observados os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II. Objeto do recurso.
Considerando as conclusões da motivação do recurso e sendo estas que delimitam o seu objeto, importa decidir se os AA têm direito de preferência na venda do prédio rústico, denominado Courelas da (…), vendido em conjunto com mais três prédios.
III. Fundamentação
1. Factos
A decisão recorrida julgou assim os factos:
Factos provados:
1. No concelho de Moura, freguesia da Póvoa de São Miguel, existe um prédio rústico denominado Courelas da (…), com cultura arvense, de sequeiro, descrito na Conservatória do Registo Predial de Moura sob a ficha n.º (…)/20110530 e inscrito na matriz sob o art.º (…) – Secção N, com a área de 5,0323 hectares.
2. O prédio id. em 1., está inscrito no registo predial a favor dos Autores, que têm registada a sua aquisição por compra [Ap. (…) de 27/03/1984].
3. No concelho de Moura, freguesia da Póvoa de São Miguel, existe um prédio rústico denominado Herdade da (…), com cultura de oliveiras, de sequeiro, descrito na Conservatória do Registo Predial de Moura sob a ficha n.º (…)/19960117 e inscrito na matriz sob o art.º (…) – Secção N, com a área de 1,3 hectares.
4. O prédio id. em 3., está inscrito no registo predial a favor dos Autores, que têm registada a sua aquisição por compra [Ap. (…) de 15/09/2005].
5. No concelho de Moura, freguesia da Póvoa de São Miguel, existe um prédio rústico denominado Courelas da (…), com cultura de arvense, oliveiras, figueiral e vinha, de sequeiro, descrito na Conservatória do Registo Predial de Moura sob a ficha n.º (…)/20111012 e inscrito na matriz sob o art.º (…) – Secção N, com a área de 6,05 hectares.
6. O prédio id. em 5., está inscrito no registo predial a favor do 2.º Réu, que tem registada a aquisição por compra ao 1.º Réu [Ap. (…) de 08/09/2016].
7. No dia 30 de Agosto de 2016, por documento particular autenticado pela Solicitadora Salomé Apolinário, o 1.º Réu vendeu ao 2.º Réu, pelo preço global de € 77.500,00:
7.1 O prédio rústico id. em 5., com atribuição do valor de € 24.000,00.
7.2 O prédio rústico denominado Courelas da (…), da freguesia da Póvoa de São Miguel, concelho de Moura, descrito na Conservatória do Registo Predial de Moura sob o n.º (…), inscrito na matriz sob o art.º (…), da secção N, com área de 29,4678 hectares, com atribuição do valor de € 26.500,00.
7.3 O prédio rústico denominado Courelas da (…), da freguesia da Póvoa de São Miguel, concelho de Moura, descrito na Conservatória do Registo Predial de Moura sob o n.º (…), inscrito na matriz sob o art.º (…), da secção N, com área de 3,925 hectares, com atribuição do valor de € 12.000,00.
7.4 O prédio rústico denominado Courelas da (…), da freguesia da Póvoa de São Miguel, concelho de Moura, descrito na Conservatória do Registo Predial de Moura sob o n.º (…), inscrito na matriz sob o art.º (…), da secção N, com área de 3,1069 hectares, com atribuição do valor de € 15.000,00.
8. O prédio id. em 5. confronta a Nascente com os prédios id. em 1. e 3.
9. O prédio id. em 5. confronta a Poente com o prédio id. em 7.3.
10. O prédio id. em 7.3 confronta a Poente com o prédio id. em 7.2.
11. No dia 28 de Outubro de 2016, por documento particular autenticado pela Solicitadora Salomé Apolinário, o 2.º Réu vendeu aos Autores o prédio rústico id. em 7.4, pelo preço de € 15.000,00.
12. O 1.º Réu não deu conhecimento aos Autores da sua intenção de vender o prédio id. em 5. e das condições da venda.
13. O 1.º Réu não teria outorgado o contrato id. em 7. se não alienasse todos os prédios rústicos aí identificados, pretendendo alienar rapidamente o seu património sito na Póvoa de São Miguel.
14. O 2.º Réu não teria outorgado o contrato id. em 7. se não adquirisse todos os prédios rústicos aí identificados.
15. Não são conhecidos interessados na compra individual de todos os terrenos id. em 7.
16. Os Autores vivem em habitação construída no prédio rústico id. em 1.
17. Antes do negócio referido em 7., o 2.º Réu não era proprietário de nenhum terreno confinante com o id. em 5.
18. Os Autores depositaram nos presentes autos o valor de € 25.829,50 em 23/02/2017.
Factos não provados:
a) Que os prédios rústicos vendidos conjuntamente no contrato id. em 7. constituíssem uma unidade de produção agrícola de cultivo e exploração de olival, com dependência funcional dos prédios entre si.
b) Que o prédio id. em 5. seja constituído por exploração agrícola de regadio.
c) Que o 2.º Réu tenha gasto € 8.226,75 para efeitos de criação de regadio e proteção do imóvel id. em 5., designadamente cantoneiras, cancelas e rede.
2. Direito
2.1. Se os AA têm direito de preferência na venda do prédio rústico, denominado Courelas da (…), vendido em conjunto com mais três prédios
Os AA pretendem exercer o direito de preferência sobre o prédio rústico denominado Courelas da (…), com a área de 6,05 hectares, com cultura de sequeiro, descrito na Conservatória do Registo Predial de Moura, sob o número (…), o qual foi vendido pelo 1º R. ao 2º R em conjunto com outros três prédios rústicos.
A decisão recorrida depois de verificar que (i) os AA são proprietários de prédio confinantes com o prédio vendido, (ii) ambos os prédios têm área inferior à unidade de cultura e (iii) o adquirente não era proprietário de prédio confinante, declinou a pretensão dos AA na (essencial) consideração que a venda em separado do prédio objeto da preferência, tal como pretendido pelos AA, não era viável sem prejuízo apreciável (artº 417º, nº 1, do CC).
Os AA defendem que os factos provados não permitem concluir que a venda isolada do prédio objeto da preferência cause prejuízo apreciável ao 1º R, obrigado da preferência, e é esta a razão do recurso.
Segundo o artº 417º, nº 1, do CC, “se o obrigado quiser vender a coisa juntamente com outra ou outras, por um preço global, pode o direito ser exercido em relação àquela pelo preço que proporcionalmente lhe for atribuído, sendo lícito, porém, ao obrigado exigir que a preferência abranja todas as restantes, se estas não forem separáveis sem prejuízo apreciável.”
A preferência (convencional) é acordada para a hipótese de venda de determinada coisa (artº 414º, do CC) e vendida esta juntamente com outra ou outras o preferente pode exercer o direito sobre a totalidade do negócio; trata-se, porém de um direito e não de uma obrigação, ou seja, mesmo na venda da coisa objeto do pacto juntamente com outras, o preferente mantém o direito de preferir nela pagando o preço que proporcionalmente lhe for atribuído, salvo se o obrigado demonstrar que a separação lhe causa prejuízo apreciável.
O prejuízo apreciável aqui em vista não é, a nosso ver, o que, para a coisa ou coisas, resulta da separação, mas o que resulta, para a economia do negócio, da separação da coisa.
E isto porque “estipulado o pacto de preferência em relação a uma coisa, que o obrigado pretende alienar juntamente com outra ou outras, é de supor que ela possa ser alienada separadamente”[1], ou seja, é de admitir que a venda da coisa separada das demais, para além de legalmente possível, se haja de fazer sem detrimento de qualquer delas.
Como já escrevemos noutra ocasião, «pressuposta, (…) a separabilidade da coisa, o prejuízo apreciável suscetível de conceder ao obrigado o direito de opor ao preferente o exercício do direito sobre a globalidade do negócio é o que pode resultar, a nosso ver, dos interesses expressos no próprio negócio.
A preferência real (…)“confere, ao preferente, um aproveitamento da coisa que se traduz em poder exigir que, a tanto por tanto, um negócio acordado com terceiro seja preferencialmente concluído com ele” [Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil, II Direito das Obrigações, Tomo II, 2010, pág. 483.]
Esta ideia de tanto por tanto, ou seja, de igualdade de condições que limita a liberdade de disposição dos bens de que se é proprietário, na dimensão da escolha do comprador, é estruturante do direito de preferência; se o preferente não acompanhar as condições oferecidas por um outro contraente, ninguém duvidará que o obrigado à preferência readquire total liberdade para, nas mesmas condições, alienar o bem ao terceiro interessado.
A possibilidade que a lei confere ao obrigado de se opor à separação das coisas se daí lhe resultar prejuízo apreciável é uma manifestação deste princípio; exige-se que o preferente acompanhe as condições oferecidas pelo terceiro interessado. Envolvendo a separação das coisas, vendidas em conjunto, prejuízo apreciável para os interesses do obrigado, pode este opor-se à separação delas e o preferente terá que exercer o seu direito em relação a todas elas, tal como o projeta fazer o terceiro interessado.
Como, aliás, ensina Antunes Varela: “o obrigado pode, contudo, opor-se à separação das coisas, se ela envolver um prejuízo apreciável dos seus interesses; nesse caso, o titular da preferência terá que exercer o seu direito, se não o quiser perder, relativamente ao conjunto das coisas alienadas, pelo preço global que houver sido fixado” [Das Obrigações em geral, 3ª ed., vol 1º, pág. 284]»[2]
Os interesses do obrigado à preferência constituem a pedra de toque para determinação do prejuízo apreciável relevante para efeitos da sua vinculação à venda separada da coisa e se, por via da separação, resultarem consideravelmente preteridos, o obrigado à preferência recupera a liberdade da escolha do comprador na alienação dos bens de que é proprietário, por falência da igualdade de condições - tanto por tanto – estruturante do direito de preferência.
No caso dos autos, não é propósito dos AA exercerem a preferência sobre a totalidade do negócio e prova-se que, em caso de separação do prédio objeto da preferência, a compra e venda dos restantes três prédios objeto da venda conjunta não se teria verificado (pontos 7 e 13 a 15 dos factos provados).
Reconhecer o direito de preferência aos AA, nestas circunstâncias, projetaria as bases para a destruição de todo o negócio celebrado entre os RR (artºs 437º, nº 1 e 434º, do CC), circunstância que evidencia, a nosso ver, o prejuízo apreciável que a venda em separado da coisa objeto da preferência implicaria para o 1º R.
Os direitos não são absolutos e também assim o seu exercício.
“É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desses direito” (artº 334º, do CC).
A intolerável limitação à autonomia privada enquanto poder “de auto regulamentação de interesses e relações exercido pelo próprio titular deles”[3] que resultaria por força do reconhecimento de um direito real de preferência com efeitos patrimoniais nefastos na esfera jurídica e patrimonial do obrigado à preferência, não fora a solução legal antes considerada, sempre determinaria, a nosso ver, um exercício abusivo do direito que a lei, em última ratio, abjura.
Em conclusão, vendida a coisa, objeto de preferência legal, juntamente com outras, constituiu prejuízo apreciável para efeitos do exercício da preferência da coisa em separado, a demonstração pelo obrigado que deixaria de realizar o negócio (da globalidade).
Havendo sido este o sentido da decisão recorrida resta confirmá-la com a consequente improcedência do recurso.
2.2. Custas
Vencidos no recurso, incumbe aos AA. o pagamento das custas (artº 527º, nºs 1 e 2, do CPC).
Sumário (da responsabilidade do relator – artº 663º, nº 7, do CPC):
(…)
IV. Dispositivo:
Delibera-se pelo exposto, na improcedência do recurso, em confirmar a sentença recorrida.
Custas pelos AA.
Évora, 12/6/2019
Francisco Matos
José Tomé de Carvalho
Isabel de Matos Peixoto Imaginário
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[1] Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil anotado, vol. I, 4ª ed., pág. 393.
[2] Ac. R.P. de 10/2/2015 (proc. 5295/13.7TBVNG.P1), www.dgsi.pt.
[3] Betti, Teoria Geral, pág. 97.