Évora
| 1442/24.1YLPRT.E1 |  |
RENDA
PAGAMENTO
MORA
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(…) e (…) interpuseram recurso da sentença que julgou improcedente o procedimento especial de despejo por si requerido contra (…) e (…), Lda., tendo formulado as seguintes conclusões:
1 – Na sentença recorrida foi entendido que a recorrida se encontrava numa situação de incumprimento, e que esta era superior a três meses, uma vez que, de Janeiro a Novembro de 2023, não pagou o valor total da renda que era devida, considerando-se não cumprida a totalidade da obrigação de pagamento da renda, mas não tinha de pagar a indemnização de 20% prevista no artigo 1041.º, n.º 1, do CC, sobre a totalidade das rendas de Janeiro a Novembro de 2023, porque os recorrentes não a pediram como é exigido nessa norma.
2 – Bastando assim à recorrida, em aplicação do n.º 1 do artigo 1041.º do CC, pagar os montantes de actualização de rendas, acrescida de indemnização de 20% só sobre esses montantes e deduzido de 25% de retenção na fonte, e isso, foi suficiente para por fim à mora no pagamento das rendas.
3 – Em contrário, os recorrentes entendem que, se a recorrida quisesse por fim à mora, teria de pagar, não só os aumentos de renda referentes ao ano de 2023, de Janeiro até Novembro, como uma indemnização de 20% sobre a totalidade das rendas desse mesmo período e reter na fonte 25% sobre os aumentos de renda, mas não sobre a indemnização (ou até também sobre a indemnização, a questão fiscal não releva neste processo). Assim, o valor depositado pela arrendatária, de 230,28 euros, não dá para pagar 2 meses e a mora é de 11 meses.
4 – Porque é o próprio artigo 1041.º, n.º 1, do CC, a excluir este processo da sua aplicação, pois expressamente refere «salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento». O que é o caso, porque este processo de despejo vem de uma comunicação por notificação judicial avulsa dos locadores para a locatária nos termos do artigo 1083.º, n.º 3, do CC, porque a recorrida se encontrava numa situação de incumprimento superior a 3 meses no pagamento das actualizações de renda, considerando-se não cumprida a totalidade da obrigação do pagamento das rendas.
5 – Na notificação judicial avulsa, os recorrentes comunicaram expressamente à recorrida que vinham exercer o direito de resolução do contrato de arrendamento, dizendo-o expressamente e por várias vezes.
6 – E neste processo de despejo e na NJA os locadores resolvem o contrato de arrendamento com base na falta de pagamento e aqui existe falta de pagamento das actualizações de renda para o ano de 2023, de Janeiro a Novembro.
7 – Sendo aplicável o disposto nos artigos 1083.º e 1084.º do CC, e foi com base nestes dispositivos que foi apresentada a NJA e o pedido de despejo.
8 – Estando assente que a mora no pagamento das actualizações de renda era superior a 3 meses, e que a resolução do contrato foi devidamente comunicada à recorrida através da notificação judicial avulsa, e que ainda foi observado o disposto no n.º 3 do artigo 1084.º do CC (por remissão da parte final do n.º 1 do artigo 1083.º CC), pois os recorrentes expressamente notificaram a arrendatária que a resolução fica sem efeito se puser fim à mora no prazo de um mês a contar da notificação,
9 – Com a expressão/frase de que «a resolução fica sem efeito se a arrendatária puser fim à mora no prazo de um mês», os locadores limitaram-se a reproduzir o que consta no artigo 1084.º, n.º 3, do CC.
10 – Se a recorrida quisesse pôr fim à mora, teria de ser no prazo de um mês a contar da notificação, e, tendo sido notificada em 07.11.2023, teria até 07.12.2024 para pagar as actualizações de renda de 11 meses (19,26 euros x 11 meses = 211.86), acrescida da indemnização de 20% sobre as 11 rendas na sua totalidade e do mesmo período de 11 meses, 982,86 euros x 20% x 11 = 2.160,97, menos retenção na fonte de 25% sobre o valor total de 2.372,83 = 593.20, teria a recorrida de depositar 1,779,63 euros e tão só depositou 230,28.
11 – O pagamento da indemnização de 20% sobre as rendas em divida fica ao critério do arrendatário, se estiver em mora e quiser manter o contrato de arrendamento tem de pagar sempre as rendas em dívida acrescidas da indemnização (isto quer haja ou não comunicação pelo locador de resolução por falta de pagamento) e, se não tiver interesse em manter o arrendamento, pagará somente as rendas em singelo e entrega o locado.
12 – Assim, o tribunal a quo deveria ter decidido que a recorrida, com esse pagamento de 230,28 euros que fez no prazo de um mês após ter sido notificada, não pôs fim à mora no pagamento das actualizações de renda, pelo que deveria ter julgado procedente o procedimento/pedido de despejo.
13 – É o que se retira da jurisprudência, que pensamos ser unânime, e do disposto nos artigos 1042.º, 1083.º, n.º 3, 1084.º, n.ºs 2 e 3, do CC, tendo o tribunal a quo decidido pela improcedência da acção porque violou por erro de interpretação e aplicação o disposto nessas normas do CC.
A recorrida contra-alegou, tendo formulado as seguintes conclusões:
A) Os recorrentes colocam em crise a decisão do tribunal a quo que considerou na douta sentença no qual absolveu a Recorrida do despejo.
B) Como base para esta decisão do tribunal a quo está a notificação judicial avulsa na qual os recorrentes informaram a recorrida que procederiam à resolução contratual e que a mesma poderia ficar sem efeito caso os mesmos procedessem ao pagamento das rendas em dívida.
C) Os recorrentes nunca solicitaram o pagamento da indemnização, pelo que não se aplica automaticamente a responsabilidade pelo pagamento da mesma, ora vejamos a norma 1041.º do Código Civil:
D) A expressão «o locador tem o direito de exigir» é esclarecedora e evita considerações adicionais sobre este normativo.
E) Os recorrentes tinham o direito de exigir, pelo que o mesmo depende de uma acção dos mesmos que não foi realizada.
F) Por esse motivo, a recorrente ao pagar o valor em dívida das rendas cumpriu o solicitado na notificação judicial avulsa.
G) Pelo que, não sendo a indemnização do artigo 1041.º do CC de aplicação automática, considera-se que a recorrida pagou o que lhe foi solicitado para pôr termo à mora e a resolução ficar sem feito, tendo o tribunal a quo decidido de forma correcta.
H) A recorrida também considera que os recorrentes agiram sempre com abuso de direito, em face da forma como procederam e levaram a crer que o arrendamento se manteria em 2024 através da missiva de 14.12.2024.
I) Pelos motivos supra expostos, a douta sentença deve manter-se inalterada.
O recurso foi admitido.
Na sentença recorrida, foram julgados provados os seguintes factos:
1. Por documento escrito datado de 01.05.1983, denominado «contrato de arrendamento», outorgado entre (…), como primeira outorgante, e (…) e (…), Lda., como segunda outorgante, ficou consignado que:
«2.º - Que pelo presente contrato o primeiro outorgante dá de arrendamento à segunda outorgante o referido imóvel que se regerá pelas cláusulas seguintes:
3.º - o arrendamento tem o seu início hoje, é celebrado pelo período de seis meses prorrogável por períodos de mês.
4.º - A renda é de 7.500$00 (sete mil e quinhentos escudos) a pagar no primeiro dia útil do mês a que disser respeito em casa da senhoria ou do seu procurador, em Faro.
Único: esta renda é válida pelo período de cinco anos, em caso algum podendo ser alterada.
5.º - O local arrendado destina-se à locatária nele exercer qualquer actividade comercial ou industrial, com excepção de agência funerária.»
2. Por documento escrito datado de 01.02.1998, denominado «modificação e alteração do contrato de arrendamento celebrado em 01.05.83», outorgado entre (…), como primeira outorgante, e (…) e (…), Lda., como segunda outorgante, ficou consignado que:
«PRIMEIRO: A senhoria dá de arrendamento parte do rés do chão o prédio inscrito na matriz sob o artigo (…), da freguesia de (…).
SEGUNDO: A presente alteração e modificação do contrato de arrendamento tem início em 1-2-98, e durará por período de seis meses, prorrogável por um mês.
CLÁUSULA PRIMEIRA: A renda mensal a vigorar a partir de 1 de fevereiro de 1998 é de Esc. 110.000$00 (cento e dez mil escudos) paga à senhoria na sua residência ou ao seu procurador, no primeiro dia útil do mês a que respeitar.»
3. Mostra-se descrito sob o n.º (…) da Conservatória do Registo Predial de Faro, que o prédio urbano situado na Rua do (…), n.º 11, 13, 15, 17 e 19 e Travessa dos (…), n.º 4, 6, 8, 7, 7-A, e 11, em Faro, está registado em nome de (…), viúva, e de (…), solteiro, respetivamente, pela Ap. (…), de 14/02/2008 e pela Ap. (…), de 28/05/2010.
4. Na missiva datada de 18.11.2022 consta que:
«Assunto: Aumento de Renda e enviar de novo Alteração Contrato.
Neste contrato de arrendamento para fim não habitacional do prédio sito em Rua do (…), 19, Faro, inscrito na matriz da União das Freguesias de Faro sob o artigo (…), andar ou divisão com utilização independente n.º 19. Venho, a pedido dos locadores Sr. (…) e Sra. (…), comunicar-lhes que os locadores pretendem proceder à actualização da renda em vigor, de 963,00€, pela aplicação do coeficiente de 1,02 estabelecido no art.º 1.º, al. a) e art.º 2.º, n.º 2 do Decreto da Assembleia da República n.º 11/XV, de 22/09/2022 e, em conformidade, que a renda se vencerá no próximo dia 01 de Janeiro de 2023 será de € 986,86 (€ 963,00 x 1,02).
(…)»
5. De Janeiro de 2023 até Novembro de 2023 a ré pagou aos autores a quantia mensal de € 722,25, que corresponde ao valor da renda de € 963,00, deduzido o valor do imposto devido (25%).
6. No dia 07.11.2023, através de notificação judicial avulsa, os autores comunicaram à ré o seguinte:
«(…) A renda acordada era de 110.000$00 em 1/2/1998 e em 2022 era de 963 euros e por carta datada de 18/11/2022, que deu entrada na estação de correios em 23/11/2022, os locadores comunicaram ao locatário a atualização anual de renda com o coeficiente de 2% , tendo a primeira carta sido devolvida ao remetente em 7/12/2007 por não ter sido levantada na estação de correios e o mesmo aconteceu com a segunda carta enviada em 10/01/2023 e devolvida em 24/1/2023 – artigo 10.º, 3, NRAU – docs. 5, 6, 7 e 8.
Nessas cartas os locadores comunicaram ao locatário que pretendem proceder à atualização da renda em vigor de 963,00 euros pela aplicação do coeficiente de 1,02 estabelecido no artº 1º al. a) e art. 2º n. 2 do decreto da Assembleia da Republica n.º 11/XV de 22/09/2022 e, em conformidade que a renda que se vencerá em Janeiro de 2023 será de 986,26 euros.
O locatário não procedeu à atualização da renda e durante este ano de 2023 vem pagando somente a renda de 963,00 euros, encontrando-se assim em situação de incumprimento, e os locadores emitem-lhe os recibos correspondentes à renda recebida, e desde 1 de Janeiro de 2023 que a renda passou a ser a de 986,26, estando assim em divida mensal com o valor de 23,26 euros, o que vem acontecendo ininterrupta e sucessivamente até esta data de Setembro de 2023. Entende-se que a falta de pagamento de atualização de renda é equiparado à falta de pagamento de renda, para efeitos do disposto no artigo 1083.º, 3, do CC (…). Assim, não é exigível aos locadores a manutenção deste arrendamento pelo que vêm resolvê-lo atenta a falta de pagamento de atualização da renda há mais de 3 meses, sendo neste caso há já 9 meses – artigo 1083.º, n.º 3, do CC. Vindo exercer o direito de resolução do contrato de arrendamento em causa, pelo presente meio, bem como exigir o pagamento imediato de todas as rendas em divida, e de todas as rendas que se vencerem até à entrega efetiva do locado aos requerentes, e ainda em consequência da resolução do contrato, vêm exigir a entrega imediata do locado livre e desocupado de pessoas e bens.
Nestes termos, vêm requerer a Notificação Judicial Avulsa do Requerido, para o seguinte:
a)- que os requerentes procedem pelo presente meio à resolução do contrato de arrendamento referido nos itens 2º a 4º desta peça, e que a resolução produz efeitos a partir da data em que o requerido seja notificado,
b)- devendo, em consequência, o requerido restituir aos locadores, o locado livre de pessoas e bens, de imediato, e que deve pagar, de imediato, todas as rendas que no momento da notificação estejam vencidas.
c)- devendo ainda ser-lhe notificado que esta resolução fica sem efeito se puser fim à mora no pagamento das rendas, no prazo de um mês também a contar desta notificação.»
7. No dia 16.11.2023, a ré transferiu, para a conta bancária titulada pelo autor, (…), a quantia de € 230,28, referente ao valor das actualizações em atraso, acrescido da indemnização de 20% calculada sobre esse valor, e deduzido o imposto devido pelos autores.
8. No dia 07.12.2023, através do seu mandatário, a ré enviou uma missiva ao mandatário dos autores, da qual consta que:
«Assunto: Resposta à notificação judicial avulsa e atualização de renda.
Exm.º Senhor Dr.,
Acuso a receção da notificação judicial avulsa dos seus clientes (…) e (…), na qualidade de senhorios, submetida em 21/09/2019, dirigida à minha cliente (…) e (…), Lda., na qualidade de arrendatária, à qual passo a responder.
Verificámos na notificação judicial avulsa, que ocorre uma atualização da renda de € 963,00 para € 986,26, o que é incorreto. Ora o coeficiente para 2023 foi 2%, pelo que o cálculo da mesma será € 963,00 x 1,02 que dá no total € 982,26. Ora, na verdade, a diferença da atualização cifra-se em € 19,26 e não no valor de € 23,26. Pelo que apesar da minha cliente já ter procedido ao pagamento do valor solicitado acrescido do valor da indemnização de 20% com dedução da retenção na fonte, o montante pago em excesso deve reverter a favor da minha cliente.»
9. No dia 14.12.2024 e em resposta à missiva referida em 8, o advogado dos autores enviou missiva ao advogado da ré, e da qual consta que:
«(…) efetivamente há um lapso de escrita, a nova renda a contar de janeiro de 2023 até dezembro de 2023, é de 982,26 euros e não 986,26 euros. (…)
Conforme proposto por V. Exas. queiram deduzir na próxima renda essa quantia indevidamente exigida.
É evidente que também a atualização da renda para 2024, não está correta, e como muito bem V. Exªs propõem e M/s Clientes aceitam expressamente, que a nova renda a contar de janeiro de 2024 e até nova atualização será de € 1.050,43.
(…)
O depósito de 230,28 euros que fizeram após ser notificados em novembro, não é correto, porque como consta da descrição, (nem se deram ao trabalho de explicar e penso que deviam), terão depositado “diferencial renda paga e atualização” mas mesmo sem conseguir como chegaram a esse valor, nunca estaria correto, e em nada influenciou o lapso de 4 euros, antes referido, porque deviam ter pago indemnização sobre as rendas do ano de 2023 que se referem na notificação e não só sobre o valor da atualização, pelo que solicitam Clientes a V. Exas. a entrega do locado devoluto de pessoas e bens, no prazo de 10 dias, sob pena de prosseguir o despejo.
(…)
O depósito feito de 230,28 euros não foi explicado, e está sempre em valor ao devido, porque a indemnização é sobre as rendas na sua totalidade e não sobre o valor da atualização.»
10. Em resposta à missiva referida em 9, pelo advogado da ré foi enviada nova missiva para o advogado dos autores, na qual consta:
«(…) Relativamente ao valor da indemnização da renda, o mesmo será corrigido, pois é sobre o valor total da renda e não apenas sobre o valor em falta. Por esse motivo, o valor a ser pago durante 2023 foi inferior ao que deveria ter sido realizado. Pelo que o valor em dívida em conjunto com a indemnização legal é o valor de € 1.540,53.
Contudo no início de 2024, por lapso a minha cliente liquidou o valor em excesso total de € 1.510,07, ficando em dívida o valor de € 818,28 relativamente a 2023.
Por esse motivo, em fevereiro de 2024 irá liquidar o valor total de € 1.606,10, com retenção já realizada, relativamente à renda mensal e ao valor em dívida de 2023. A partir de março de 2024, a minha cliente pagará o valor de € 787,82 e assim sucessivamente, com retenção já realizada.»
11. Nos dias 2 e 3 de Janeiro de 2024, a ré transferiu, para a conta bancária titulada pelo autor, (…), a quantia de € 1.510,07, que englobava a renda de Janeiro de 2024 e parte da indemnização de 20% sobre o valor devido, em conformidade com o que havia comunicado com a missiva referida em 10.
12. No dia 5 de Fevereiro de 2024 a ré transferiu, para a conta bancária titulada pelo autor, (…), a quantia de € 1.606,10, que englobava a renda de Fevereiro de 2024 e parte da indemnização de 20% sobre o valor devido, em conformidade com o que havia comunicado com a missiva referida em 10.
13. A ré paga a renda aos autores através de transferência bancária.
14. A ré fazia a retenção na fonte do imposto devido pelos autores pelo recebimento rendas, a qual correspondia a 25% do valor devido.
15. Os autores aceitaram que a retenção referida em 14 fosse efectuada.
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A situação com que somos confrontados resume-se assim:
A) Ao longo do ano de 2023, a recorrida pagou uma renda inferior àquela que era devida;
B) Em 07.11.2023, os recorrentes, através de notificação judicial avulsa e com fundamento na falta de pagamento integral da renda ao longo desse ano e no disposto no n.º 3 do artigo 1083.º do CC, resolveram o contrato de arrendamento; exigiram, ainda, o pagamento imediato de todas as rendas vencidas e vincendas até à restituição do locado, e notificaram a recorrida de que a resolução ficaria sem efeito se ela pusesse fim à mora no pagamento das rendas dentro do prazo de um mês;
C) Em 16.11.2023, a recorrida pagou € 230,28;
D) Em 14.12.2023, os recorrentes comunicaram, à recorrida, que a quantia por esta paga era inferior àquela de que era devedora, porquanto não cobria o valor da indemnização calculada sobre as rendas devidas no ano de 2023; consequentemente, o locado deveria ser restituído;
E) Em resposta, a recorrida reconheceu que o valor por si pago não cobria a totalidade da indemnização devida e comprometeu-se a pagar o valor ainda em dívida nos meses de Janeiro e Fevereiro de 2024;
F) Em Janeiro e Fevereiro de 2024, a recorrida efectuou tal pagamento nos termos em que se comprometeu fazê-lo.
As razões que levaram o tribunal a quo a julgar a acção improcedente foram, sucintamente, as seguintes:
- Em virtude do referido em A), a recorrida constituiu-se em mora no pagamento das rendas do ano de 2023;
- O pagamento referido em C) foi insuficiente para extinguir a dívida da recorrida para com os recorrentes, pois não cobria a totalidade da indemnização devida, a qual tinha de ser calculada sobre o valor total das rendas devidas no ano de 2023 e não sobre o valor da parte não paga dessas rendas;
- Só através do que é referido em E) e F) a recorrida pagou a indemnização de 20%;
- Não obstante, através do pagamento referido em C), a recorrida fez cessar a situação de mora em que se encontrava, porquanto, na notificação judicial avulsa, os recorrentes não exigiram o pagamento da indemnização de 20% que o n.º 1 do artigo 1041.º do CC prevê;
- Sendo assim, a situação de mora cessou dentro do prazo de um mês a contar da notificação judicial avulsa;
- Consequentemente, ficou sem efeito a resolução do contrato que os recorrentes pretenderam fazer operar através da notificação judicial avulsa.
A esta fundamentação, os recorrentes opõem, sucintamente, o seguinte:
- O depósito referido em C) não fez cessar a situação de mora da recorrida no pagamento das rendas;
- Para ter direito à indemnização prevista no n.º 1 do artigo 1041.º do CC, o locador não tem de a pedir quando resolve o contrato com fundamento na falta de pagamento da renda;
- É o locatário quem, se quiser pôr fim à situação de mora em que se encontra e evitar a resolução do contrato, deve ter a iniciativa de pagar a referida indemnização, sem necessidade de a mesma ser pedida pelo locador;
- O que decorre dos artigos 1083.º, n.º 3, e 1084.º, n.ºs 2 e 3, do CC;
- Pelo que, para pôr fim à situação de mora em que se encontrava, a recorrida teria, dentro do prazo de 1 mês a contar da notificação judicial avulsa (ou seja, até 07.12.2024), de pagar as actualizações de renda de 11 meses (€ 19,26 x 11 meses = € 211.86), acrescidas da indemnização de 20% sobre as 11 rendas na sua totalidade (€ 982,86 x 20% x 11 = € 2.160,97), menos a retenção na fonte de 25% sobre o valor total de € 2.372,83 (€ 593.20), totalizando € 1,779,63 euros.
Analisemos a questão.
O n.º 1 do artigo 1041.º do CC (diploma ao qual pertencem todas as normas legais doravante referenciadas) estabelece que, constituindo-se o locatário em mora, o locador tem o direito de exigir, além das rendas ou alugueres em atraso, uma indemnização igual a 20% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base na falta de pagamento.
O n.º 1 do artigo 1042.º estabelece que o locatário pode pôr fim à mora oferecendo ao locador o pagamento das rendas ou alugueres em atraso, bem como a indemnização fixada no n.º 1 do artigo anterior.
O n.º 1 do artigo 1048.º estabelece que o direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer, quando for exercido judicialmente, caduca logo que o locatário, até ao termo do prazo para a contestação da acção declarativa, pague, deposite ou consigne em depósito as somas devidas e a indemnização referida no n.º 1 do artigo 1041.º. O n.º 4 do mesmo artigo estabelece que, ao direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer, quando for exercido extrajudicialmente, é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos n.ºs 3 e 4 do artigo 1084.º.
O n.º 3 do artigo 1083.º estabelece que é inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a 3 meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário ou de oposição por este à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo do disposto nos n.ºs 3 a 5 do artigo seguinte.
O n.º 2 do artigo 1984.º estabelece que a resolução, pelo senhorio, quando fundada em causa prevista nos n.ºs 3 e 4 do artigo anterior bem como a resolução pelo arrendatário, operam por comunicação à contraparte onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida. O n.º 3 estabelece que a resolução pelo senhorio, quando opere por comunicação à contraparte e se funde na falta de pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário, nos termos do n.º 3 do artigo anterior, fica sem efeito se o arrendatário puser fim à mora no prazo de 1 mês.
São estas as normas legais relevantes para a resolução da questão que temos entre mãos.
O tribunal a quo limitou-se a fazer uma interpretação literal do n.º 1 do artigo 1041.º, que o levou a concluir, sem mais, que, não tendo os recorrentes exigido, na notificação judicial avulsa, o pagamento da indemnização ali prevista, a recorrida não tinha de proceder a esse pagamento dentro do prazo de 1 mês para purgar a mora. O tribunal a quo considerou que, estabelecendo aquela norma, meramente, que «o locador tem o direito de exigir», este terá o ónus de formular tal exigência na própria declaração de resolução do contrato, para a hipótese de esta última não se concretizar. Se o locador não fizer tal exigência, o locatário poderá fazer cessar a situação de mora em que se encontra mediante o pagamento das rendas em atraso, sem a referida indemnização.
O n.º 1 do artigo 1041.º não pode ser interpretado nestes termos. Desde logo, nem sequer no plano da estrita literalidade a interpretação feita pelo tribunal a quo é aceitável. A isso acresce que o elemento sistemático da interpretação aponta decisivamente em sentido diverso. Passamos a fundamentar estas duas afirmações.
Atente-se na redacção do preceito: constituindo-se o locatário em mora, «o locador tem o direito de exigir, além das rendas ou alugueres em atraso, uma indemnização (…)» A interpretar-se a expressão «tem o direito de exigir (…) uma indemnização» nos termos em que o tribunal a quo o fez, outro tanto teria de se fazer relativamente às próprias rendas em atraso. Também em relação a estas, o preceito prevê um mero «direito de exigir» por parte do locador. Logo, se o locador resolvesse o contrato com fundamento em mora no pagamento da renda mas não exigisse, na declaração de resolução, nem as rendas em atraso, nem a indemnização, o tratamento jurídico de ambas (rendas e indemnização) teria de ser o mesmo: o locatário poderia obstar à resolução sem efectuar qualquer pagamento. Parece que lhe bastaria opor-se à resolução, por o locador nada dele ter exigido para além da restituição do locado.
O absurdo de uma tal interpretação é evidente, desde logo porque contrariaria o disposto no n.º 3 do artigo 1084.º. Constituindo-se o locatário em mora no pagamento da renda, a única maneira de ele poder obstar à resolução do contrato é purgando essa mora. E isso apenas acontecerá se o locatário pagar tudo aquilo a que o locador tiver direito: rendas em atraso e indemnização. Não há razão para distinguir entre as rendas em atraso e a indemnização, a ambas se referindo a expressão «tem o direito de exigir».
A expressão «tem direito a exigir» deve, pois, ser interpretada como sinónimo de «tem direito a». No caso, o locador tem direito a uma indemnização igual a 20% do que for devido. E, «tendo direito a», o locador terá, obviamente, o «direito de exigir» aquela indemnização, pois a ordem jurídica atribui direitos subjectivos para que os seus titulares possam exercer os poderes que integram o seu conteúdo, que pode ser o de exigir determinados comportamentos a terceiros.
Podemos, pois, concluir que, mesmo no plano da pura literalidade, a interpretação que o tribunal a quo fez do n.º 1 do artigo 1041.º é insustentável.
A consideração do disposto no n.º 1 do artigo 1042.º corrobora a conclusão de que a interpretação feita pelo tribunal a quo do n.º 1 do artigo 1041.º não é correcta. Ao estabelecer que o locatário pode pôr fim à mora oferecendo ao locador o pagamento das rendas ou alugueres em atraso, bem como a indemnização fixada no n.º 1 do artigo anterior, aquele preceito demonstra, com toda a clareza, que, sem o pagamento daquela indemnização, a mora persistirá.
O n.º 3 do artigo 1984.º, ao estabelecer, na parte que nos interessa, que a resolução pelo senhorio, quando opere por comunicação à contraparte e se funde na falta de pagamento da renda, fica sem efeito se o arrendatário puser fim à mora no prazo de 1 mês, completa o quadro descrito. A resolução do contrato só fica sem efeito se o arrendatário puser fim à mora no prazo de 1 mês. E, nos termos do n.º 1 do artigo 1042.º, a mora só se extingue se o locatário oferecer, ao locador, o pagamento das rendas em atraso e a indemnização fixada no n.º 1 do artigo 1041.º. Entenda-se, sem necessidade de qualquer específica «exigência» do locador nesse sentido ao resolver o contrato.
Corrobora este entendimento o disposto no n.º 1 do artigo 1048.º, ao estabelecer que, quando for exercido judicialmente, o direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer caduca se o locatário, até ao termo do prazo para a contestação da acção declarativa, pagar, depositar ou consignar em depósito as somas devidas e a indemnização referida no n.º 1 do artigo 1041.º. Também aqui, a mora do locatário apenas cessa se este pagar, além das rendas ou alugueres em dívida, a referida indemnização. E não faria sentido um regime diverso, como aquele que o tribunal a quo pretendeu descortinar, quando a resolução do contrato fosse feita extrajudicialmente, por meio de comunicação à contraparte. Em qualquer hipótese, sem o pagamento da indemnização referida no n.º 1 do artigo 1041.º, a mora não se extingue.
Concluindo, a recorrida não purgou a mora dentro do prazo de 1 mês a contar da notificação da resolução, pelo que, atento o disposto no n.º 3 do artigo 1984.º, esta última produziu o seu efeito extintivo do contrato de arrendamento. Consequentemente, a recorrida está obrigada a restituir o locado aos recorrentes.
Nas suas contra-alegações, a recorrida considera que os recorrentes agiram sempre com abuso de direito, em face da forma como procederam e levaram a crer que o arrendamento se manteria, através da carta transcrita no n.º 9 do enunciado da matéria de facto provada. Sem razão, porém. Na carta em questão, os recorrentes, além do mais, solicitaram «a entrega do locado devoluto de pessoas e bens, no prazo de 10 dias, sob pena de prosseguir o despejo.» Em face desta solicitação, não divisamos qualquer razão para a recorrida crer que o arrendamento se manteria.
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Dispositivo:
Delibera-se, pelo exposto, julgar o recurso procedente, revogando-se a sentença recorrida, julgando-se a oposição improcedente e condenando-se a recorrida a proceder à entrega do locado no prazo de 30 dias a contar do trânsito em julgado deste acórdão.
Custas a cargo da recorrida.
Notifique.
13.03.2025
Vítor Sequinho dos Santos (relator)
Mário João Canelas Brás (1.º adjunto)
Isabel de Matos Peixoto Imaginário (2.ª adjunta)