Évora
| 1137/19.8T8PTM.E1 |  |
DOMÍNIO PÚBLICO HÍDRICO
CESSÃO DE QUOTA
- O negócio destinado à transmissão das estruturas, equipamentos, móveis, utensílios e clientela de um bar de praia, instalado no domínio público marítimo e das respetivas licenças de concessão e exploração, não se inclui no âmbito da atividade de mediação imobiliária.
(Sumário do Relator)
Acordam na 2ª secção cível do Tribunal da Relação de Évora:
I – Relatório
1. (…) – Mediação Imobiliária, Lda., com sede na Rua do (…), n.º 3, Carvoeiro, instaurou contra Rio (…), Lda., com sede em Apartamentos Turísticos (…), Estrada da (…), Lote 1, em Lagos, (…) e (…), Lda., com sede na Casa (…) – Vale (…), Carvoeiro, (…), viúva, com morada em Apartamentos Turísticos (…), Estrada da (…), Lote 1 – Apartado (…) – em Lagos, por si e em representação de seus filhos menores, (…) e (…), consigo residentes, ação declarativa de processo comum.
Alegou, em resumo, haver celebrado como a ré (…) e (…), Lda., em 23 de junho de 2015, um contrato de mediação imobiliária destinado à venda do bar “(…) Bar”, sito na praia de Lagos, pelo preço de € 1.200.000,00, mediante o pagamento de uma remuneração de 6%.
Entre 25 de março de 2009 e 4 de abril de 2017 e com exceção do período que decorreu entre 10 de novembro de 2016 e 15 de fevereiro de 2017, o capital social da ré (…) e (…), Lda. foi integralmente detido pela ré Rio (…), razão pela qual a transmissão do (…) Bar teria que ocorrer por via da cessão das quotas representativas do capital social da ré (…) e (…), Lda., integralmente detidas pela ré Rio (…).
A A. identificou alguns interessados na compra, entre eles, (…), o qual, em 24 de fevereiro de 2017, veio a celebrar com a ré Rio (…), na qualidade de única sócia da ré (…) e (…), Lda., um contrato-promessa mediante o qual esta prometeu ceder ao primeiro, ou a duas sociedades que por este viessem a ser indicadas, a totalidade do capital social da ré (…) e (…), Lda., pelo valor de € 800.000,00, deduzido de dívidas e quantias ainda por apurar.
O contrato definitivo da cessão de quotas foi realizado em 31 de março de 2017 e não foi pago à A. a remuneração acordada, reduzida para 5,5% na sequência de negociações havidas com (…), sócio e gerente da ré Rio (…).
A ré Rio (…), apesar de não figurar como parte no contrato de mediação, é responsável pelo pagamento da remuneração, uma vez que sempre solicitou de forma ativa a intervenção da A. na venda das quotas que detinha no capital social da ré (…) e (…), Lda., reconheceu a responsabilidade pelo pagamento da remuneração e o negócio resultou em seu benefício.
A ré (…), por si e enquanto herdeira de (…), e os réus (…) e (…), enquanto herdeiros de (…), são responsáveis pelo pagamento da remuneração da A., por força das obrigações que a primeira e (…), assumiram no contrato-promessa celebrado entre (…) e a ré Rio (…), ao garantirem pessoalmente todas as obrigações assumidas pela promitente cedente.
Concluiu pedindo a condenação solidária dos Réus no pagamento da quantia de € 54.120,00, acrescido de juros vencidos e vincendo, calculados à taxa comercial, aqueles no montante de € 9.394,59.
Contestou a ré (…) e (…), Lda., argumentando, em resumo, que o contrato de mediação celebrado com a Autora foi desenhado e concebido tendo em vista o trespasse do estabelecimento de restauração (…) Bar e que o negócio realizado não teve estes contornos uma vez que comportou um contrato de cessão de quotas mediante o qual a ré Rio (…), Lda., detentora da totalidade do capital da ré (…) e (…), Lda., cedeu a integralidade deste capital social a duas sociedades – (…) Participações, SGPS, Lda. e (…) Participações – SGPS, Lda. – indicadas por (…), identificado pela Autora como interessado na compra.
Assim e não obstante a ré (…) e (…), Lda. constar como segunda outorgante no contrato de mediação, a cessão de quotas teve como exclusiva beneficiária a ré Rio (…), o que revela que o objeto do negócio de mediação se alterou por forma a que a ré (…) e (…), Lda. passou a ser o seu objeto e deixou de ser seu sujeito, não podendo ser responsabilizada pelo pagamento de uma remuneração devida pela realização de um negócio cujo ganho se gerou num terceiro.
Aliás, ficou expressamente acordado, tanto no contrato-promessa, como no contrato definitivo de cessão de quotas, que todas e quaisquer dívidas, taxas, contribuições e despesas devidas a terceiros pela (…) e (…), Lda., até à data da outorga definitiva de cessão de quotas, seriam da responsabilidade da cedente Rio (…), razão pela qual a responsabilidade pelo pagamento da remuneração reclamada pela A. sempre seria da responsabilidade desta e da sua sócia gerente, (…), que prestou garantia pessoal pelo cumprimento de todas as obrigações assumidas pela cedente.
Concluiu pela improcedência da ação na parte que lhe respeita.
Contestaram as rés Rio (…), Lda. e (…), esta por si e em representação dos seus filhos menores, (…) e (…) defendendo, em resumo, que a Autora celebrou o contrato de mediação sabendo que a sociedade (…) e (…), Lda., nunca poderia vender, permutar, arrendar ou trespassar o (…) Bar – (…), porquanto instalado numa construção em madeira edificada ao abrigo de um contrato de concessão de utilização do domínio público hídrico para implantação e exploração de apoio de praia e, assim, insuscetível de alienação, que o objeto do contrato realizado, a cessão das quotas da sociedade (…) e (…), Lda., integralmente detidas pela ré Rio (…), se mostra excluído do âmbito da atividade de mediação imobiliária, não sendo devida à Autora a remuneração peticionada, que os réus (…), (…) e (…), nada devem à Autora, uma vez que nem a primeira, nem o seu falecido marido (…), pai dos últimos, intervieram no contrato de mediação, nem assumiram, por qualquer forma, qualquer responsabilidade perante a Autora e que, para o caso de se entender que a Autora terá direito a remuneração por ter apresentado à ré Rio (…) o adquirente das quotas, tal remuneração deverá ser limitada a 5,5% sobre a quantia de € 348.992,60 por corresponder ao valor efetivamente recebido pela cessão de quotas.
Concluíram pela absolvição do pedido no que respeita aos réus (…), (…) e (…) e pela procedência parcial da ação relativamente à ré Rio (…) por forma a que a remuneração da Autora incida sobre a quantia de € 348.992,60.
A Autora respondeu por forma a defender a improcedência da defesa das Rés na parte em que estas a qualificaram como defesa por exceção.
2. Foi proferido despacho saneador, identificado o objeto do litígio e enunciados os temas da prova.
Teve lugar a audiência de discussão e julgamento e depois foi proferida sentença em cujo dispositivo designadamente se consignou:
“(…) decide-se, julgando procedente a ação, condenar solidariamente os Réus Rio (…), Lda., (…) e (…), Lda., (…), (…) e (…), no pagamento à Autora da quantia pecuniária de € 54.120,00 (cinquenta e quatro mil, cento e vinte euros), acrescida de juros de mora comerciais, vencidos, no valor de € 9.394,59 (nove mil, trezentos e noventa e quatro euros e cinquenta e nove cêntimos) e vincendos até efetivo e integral pagamento à demandante.”
3. As Rés recorrem da sentença concluindo, assim, as motivações dos recursos:
- a ré (…) e (…), Lda.:
“I - A atividade de mediação imobiliária reporta-se à intermediação, angariação e facilitação de negócios sobre bens imóveis, ou relativamente a bens imóveis e não a transmissões de participações sociais;
II - Tal é mais evidente quando se trata de estabelecimento comercial detido por sociedade concessionária de bens do domínio público e é o capital social da sociedade o objeto do negócio;
III - No presente caso, nunca poderia o contrato outorgado entre a Recorrente e a Recorrida ser a fonte de comissão devida, porque apesar de tal contrato prever a possibilidade de cessão de quotas, esta não pode ser objeto da atividade de mediação imobiliária;
IV - Sem prescindir, ainda que tal fosse admissível, nenhum negócio foi outorgado pela Recorrente, e o contrato que teve as suas participações sociais como objeto não foi outorgado nos termos previstos no contrato de mediação, não só porque ela não interveio, mas igualmente porque o preço não foi o previsto no contrato;
V - O contrato de mediação previa o dever de pagamento por um preço de € 1.200.000,00, o preço do contrato outorgado foi de € 800.000,00, não se prevendo ali que existisse obrigação de pagamento da comissão com preço diverso do previsto;
VI - A sociedade Recorrente, para além de não ter tido intervenção no negócio que teve por objeto a cessão das suas participações sociais (quota detida pela sociedade Rio …, Lda.), também não teve nenhum interesse particular, além da injeção que a sua sócia fez dos valores necessários aos pagamentos das dívidas apuradas;
VII - Mas nem a Recorrente estava insolvente e tais pagamentos eram necessários para a retirar dessa situação, nem tais pagamentos foram mais que o cumprimento do dever da sócia em injetar na sua participada, os fundos necessários a solver as suas obrigações;
VIII - Os fundos entraram na Recorrente, mas não sob a forma de pagamento de dívidas desta por terceiro, porque se o fosse, então tal parte teria que ser excluída do preço da cessão, e como tal, também teria que ser excluído do valor da comissão;
IX - Uma coisa é ter sido conveniente para a Recorrente a injeção dos valores necessários à solvabilidade das dívidas pendentes ter ocorrido, outra é isso representar algum “mais” em relação à sua situação e aos deveres da sua sócia para com ela;
X - Tivesse a sócia obtido os capitais necessários a ser injetados por qualquer outra forma, ou qualquer outro negócio, e também a Recorrente seria responsável pelos custos ou consequências decorrentes desse negócio, só porque o mesmo se destinava a obter liquidez para cumprir os deveres de sócia para consigo? Certamente que não, porque tal extravasa a individualidade da sociedade em relação aos seus sócios e a limitação dos poderes e deveres da sociedade para que confusão de patrimónios, direitos ou deveres não exista com os seus sócios.
XI - A douta sentença reconhece um negócio de mediação entre a Ré Rio (…), Lda. e a Recorrida, ainda que nulo por falta de forma, mas inoponível essa nulidade sob pena de abuso de direito, nos pressupostos do Meritíssimo Juiz a quo, percebe-se a lógica e o raciocínio, mas então a Recorrente deve ficar excluída de responsabilidade solidária.
XII - A Recorrente era o objeto desse negócio relativamente ao qual a mediação imobiliária terá sido estabelecida, então não pode ser solidariamente responsável por obrigações decorrentes de negócio onde é objeto e não parte.
XIII - Pelo que, e salvo o devido respeito, é visível que o douto Juiz a quo, errou ao não considerar o facto de a Recorrente não ser parte contratual.
XIV – Porque, pelo contrário a Ré Rio (…), Lda. assumiu perante a recorrente a sua transmissão sem outras dívidas que não as apuradas na due diligence e a responsabilidade pelo seu pagamento, sendo que o eventual pagamento da comissão imobiliária é divida que se constituiu anteriormente à cessão das quotas, porque decorrente desta e não estava listada.
XV – A Recorrente é alheia (porque objeto) do contrato de mediação imobiliária outorgado entre a Recorrida e a Rio (…), Lda., logo não deve ser solidariamente responsável pelas consequências de tal negócio, porque do mesmo não decorreu uma injeção de fundos de terceiros na Recorrente – porque então essa parte injetada não seria preço, mas mera condição negocial – mas apenas o cumprimento do dever da sócia de a transmitir com as dividas saldadas, usando a parte do preço para tal.
XVI – Portanto, ou existiu mera injeção dos fundos necessários devidos pela sócia ou o preço é apenas a diferença entre os € 800.000,00 (oitocentos mil euros) e os € 451.007,40 (quatrocentos e cinquenta e um mil e sete euros e quarenta e um cêntimos) das dívidas apuradas e, como tal, só a diferença seria objeto de comissão – que incidiria apenas sobre € 348.992,60€ (trezentos e quarenta e oito mil, novecentos e noventa e dois euros e sessenta cêntimos), sendo sempre e apenas a Ré Rio (…), Lda. a responsável pelo seu pagamento.
XVII - Pelo que, a douta sentença recorrida deve ser revogada nos termos pugnados.
NESTES TERMOS, NOS MELHORES DE DIREITO, E SEMPRE COM O MUI DOUTO SUPRIMENTO DE V.EXAS., DEVE SER DADO PROVIMENTO AO PRESENTE RECURSO E, POR VIA DELE:
A) SER A RECORRENTE TOTALMENTE ABSOLVIDA DOS PEDIDOS, ALTERANDO-SE A DOUTA SENTENÇA RECORRIDA PARA TOTALMENTE ABSOLUTÓRIA, NOS TERMOS PUGNADOS NAS PRESENTES ALEGAÇÕES, TUDO COM AS LEGAIS CONSEQUÊNCIAS;
B) SER A RECORRENTE TOTALMENTE ABSOLVIDA DO PAGAMENTO DAS CUSTAS PROCESSUAIS.
SÓ, ASSIM, SE FAZENDO, A TÃO HABITUAL E COSTUMADA JUSTIÇA.”
- as rés Rio (…), Lda., (…), (…) e (…):
“I – O contrato de mediação imobiliária tem como únicos intervenientes a Autora e a sociedade (…) e (…), Lda..
II – O contrato de mediação imobiliária é obrigatoriamente reduzido a escrito motivo pelo qual, não tendo a Rio (…), Lda. assinado o contrato não pode ser vinculada pelas cláusulas que constam do documento.
III – O negócio que foi concretizado e em que a Rio (…), Lda. interveio tratou-se de um contrato de cessão de quotas, tendo por objeto as quotas da sociedade (…) e (…), Lda., conforme resulta claramente das cláusulas do contrato-promessa que visam a situação da sociedade, o seu ativo e o seu passivo, incluindo o pagamento deste.
IV - a atividade de mediação imobiliária consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis.
V – No contrato de mediação imobiliária, o mediador só tem direito à remuneração convencionada com o cliente se o negócio visado constituir objeto legal da sua atividade de mediação.
VI – Estando o contrato de cessão de quotas excluído da atividade de mediação, a Autora não tem direito à remuneração ao abrigo do contrato de mediação.
VII – Em caso de se entender que se deve aplicar o instituto do abuso de direito relacionado com a boa-fé contratual, a Ré Rio (…), Lda., que não celebrou qualquer contrato com a Autora, apenas teve como benefício do negócio a quantia de € 348.992,60, que foi a quantia que ela efetivamente recebeu do preço da cessão de quotas.
VIII – Dentro do princípio da boa-fé contratual, existindo um contrato nulo por falta de forma legal, o direito da Autora ao abrigo do instituto do abuso de direito não pode exceder o valor de uma comissão baseada na vantagem efetivamente obtida pela Ré Rio (…), Lda. com o negócio.
IX – A declaração negocial feita pelo (…) e a Ré (…) no número 3 da cláusula 7ª do contrato-promessa de cessão de quotas, garantindo pessoalmente as obrigações decorrentes do contrato-promessa para a sociedade cedente, foi feita num contrato em que teve como exclusivos intervenientes a sociedade Rio (…), Lda., o (…) e eles os dois.
X – Nessa altura, a Rio (…), Lda. não tinha contraído qualquer obrigação para com a Autora, atendendo a que a obrigação de pagamento da comissão (caso se considere ser devida) apenas ocorreu com a assinatura do contrato de cessão de quotas.
XI – O contrato-promessa de cessão de quotas é para a Ré res inter alios acta.
XII – A condenação dos Réus (…), (…) e (…), fundada na referida cláusula, viola o princípio da relatividade dos efeitos dos contratos consagrado no n.º 2 do artigo 406.º do Código Civil.
XIII – Tal princípio tem por base o fundamento de que terceiros não envolvidos na relação contratual não estão submetidos ao efeito desta (res inter alios acta neque prodest), de modo que a eficácia contratual só é aplicável às pessoas que dela participam.
XIII - Em relação a terceiros, o contrato, ressalvadas as exceções consagradas na lei, é inoperante – é o princípio da eficácia relativa dos contratos, segundo o qual os efeitos contratuais não afetam terceiros, restringindo-se às partes contratantes.
XIV – Disposições violadas: artigos 220.º, 334.º e 406.º do Código Civil; artigos 2.º, n.º 1 e 16.º, n.º 1, da Lei 15/2013, de 8 de Fevereiro.
Nestes termos e nos mais que Vªs. Exªs. suprirão deve ser concedido provimento ao presente recurso, revogando-se a aliás douta sentença em apreço, absolvendo-se os Réus (…), (…) e (…) e absolvendo-se também a Ré Rio (…), Lda. ou, em relação a esta e apenas a esta, ser o valor da comissão da Autora reduzida de modo a incidir apenas sobre o valor efetivamente recebido por ela no negócio de cessão de quotas.”
A A. respondeu aos recursos por forma a concluir pela sua respetiva improcedência.
Admitido o recurso e observados os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II. Objeto do recurso
Considerando que o objeto dos recursos é delimitado pelas conclusões neles insertas, salvo as questões de conhecimento oficioso (artigos 635.º, n.º 4 e 608.º, n.º 2 e 663.º, n.º 2, do Código de Processo Civil), que nos recursos se apreciam questões e não razões ou argumentos e que os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do ato recorrido, importa decidir:
- no recurso da ré (…) e (…), Lda.:
(i) se não é devida remuneração à A por não se incluir na atividade de mediação o contrato de cessão de quotas e/ou por a Recorrente não haver outorgado no contrato definitivo de cessão de quotas;
- no recurso das rés Rio (…), Lda., (…), (…) e (…): (i) se os réus (…), (…) e (…) não assumiram a obrigação de pagamento da remuneração à A., (ii) se não é devida remuneração à A por não se incluir na atividade de mediação o contrato de cessão de quotas, (iii) reconhecendo-se que a ré Rio (…), Lda. é responsável pelo pagamento da remuneração à A., se a remuneração deve incidir apenas sobre o benefício económico obtido com a venda da das quotas.
III. Fundamentação
1. Factos
Na ausência de impugnação relevam os seguintes factos julgados provados na 1.ª instância:
1) A Autora é uma sociedade de mediação imobiliária autorizada a utilizar a marca “Portugal (…) International (…)”, detentora da licença AMI n.º (…) emitida pelo então INCI – Instituto de Construção e do Imobiliário, em 15 de Julho de 2014 – cfr. certidão comercial com o código de acesso (…) e comprovativo de licença AMI que ora se juntam como Docs. 1 e 2 e cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido para todos os devidos efeitos legais, assim como o de todos os restantes documentos juntos à petição inicial.
2) A ré Rio (…) é uma sociedade comercial por quotas que tem por objeto a compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim, a exploração e administração de propriedades e a exploração de apartamentos turísticos.
3) A ré Rio (…) começou por ser uma sociedade unipessoal por quotas, constituída em 31 de Março de 2008, pela ré (…), também sua gerente.
4) Em 21 de Julho de 2008, a ré Rio (…) transformou-se de sociedade unipessoal por quotas em sociedade por quotas, passando a ser detida pela ré (…) e pelo senhor … (“…”), este último tendo sido também nomeado como gerente da mesma.
5) Até 16 de Junho de 2018, a ré Rio (…) foi sempre detida exclusivamente pela ré (…) e pelo senhor (…).
6) Em 16 de Junho de 2018, a ré (…) transmitiu uma parte das suas quotas no capital social da ré Rio (…) ao seu marido, senhor (…).
7) Sucede que, em 26 de Dezembro de 2018, o senhor (…) faleceu, tendo a sua quota no capital social da ré Rio (…) sido transmitida aos seus herdeiros: a ré (…), o réu (…) e a ré (…).
8) Desde 2008 e até à presente data, mantêm-se como gerentes da ré Rio (…) o senhor (…) e a ré (…).
9) Por sua vez, a ré (…) e (…) é uma sociedade comercial por quotas que tem por objeto social “restaurantes, snack-bares, self-services e similares, exploração de apartamentos turísticos”.
10) A ré Rio (…) foi, desde 25 de Março de 2009, até 04 de Abril de 2017, a sócia única da ré (…) e (…), com exceção de um curto período, entre 10 de Novembro de 2016 e 15 de Fevereiro de 2017, em que transmitiu, por motivos que se desconhecem, as quotas que detinha no capital social da ré (…) e (…) ao senhor (…), à ré (…) e ao sr. (…), para depois adquiri-las de volta.
11) Entre 25 de Março de 2009 e até 4 de Abril de 2017, a gerência da ré (…) e (…) foi da responsabilidade das seguintes pessoas: entre 25 de Março de 2009 e 31 de Maio de 2012, do sr. (…) e pela ré (…); Entre 31 de Maio de 2012 e 4 de Abril de 2017, do sr. … (casado com a ré …).
12) A ré (…) e (…) detém, ou pelo menos deteve até ao início de 2019, o direito de exploração do (…) Bar, um bar de praia sito na (…), freguesia e concelho de Lagos.
13) De todo o exposto resulta que entre o dia 25 de Março de 2009 e o dia 4 de Abril de 2017, a ré Rio (…), sempre teve como sócios, primeiro, a ré (…) e depois também o sr. (…); e teve ainda como sócio, desde 16 de Junho de 2018, o sr. … (marido da ré …), até ao seu falecimento em Fevereiro de 2018, altura em que a sua quota foi herdada pelos réus (…), (…) e (…); sempre teve como gerentes, primeiro, a ré (…), e depois também o sr. (…).
14) A ré (…) e (…): teve como sócia a ré Rio (…) e, durante um curto período, os srs. (…) e (…) e a ré (…); teve como gerentes, entre 25 de Março de 2009 e 31 de Maio de 2012, o sr. (…) e a ré (…) e, entre 31 de Maio de 2012 e 4 de Abril de 2017, o sr. (…).
15) Em 23 de Junho de 2015, foi celebrado um contrato de mediação imobiliária (“CMI”) n.º (…), tendo a Autora como “primeira contraente” e a ré (…) e (…) como “segunda contraente”, pelo qual a Autora foi contratada com vista a promover a venda do (…) Bar, um bar de praia sito em Lagos, na (…), e propriedade da ré (…) e (…).
16) Na cláusula 1.ª, n.º 1, o negócio foi identificado da seguinte forma: “A MEDIADORA obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na Compra / Permuta / Arrendamento / Trespasse, do imóvel a seguir indicado, pelo preço de € 1.200.000,00, desenvolvendo, para o efeito, ações de prospeção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respetivos imóveis”.
17) Na cláusula 2.ª do CMI, foi indicado que a ré (…) e (…) era proprietária e legítima possuidora do estabelecimento comercial destinado a comércio sito em: “(…) Bar – (…), da Freguesia un. frg. Lagos, Concelho de Lagos, com o Código Postal 8600, descrito na Conservatória do Registo Predial de n/a, sob o n.º (…), com a licença de utilização / alvará de construção n.º (…), emitida pela Câmara Municipal de (…) em (…), omisso na matriz / inscrito na matriz predial urbana / rústica com o artigo n.º (…), da Freguesia de (…).
18) De acordo com a cláusula 5.ª do CMI, foram fixadas as seguintes condições de remuneração da Autora: a remuneração seria devida se a Autora conseguisse interessado “que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as exceções previstas no artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro” (cfr. n.º 1); a comissão de venda seria de 6% (seis por cento) sobre o preço do negócio, acrescida de IVA à taxa legal em vigor (cfr. n.º 2); a remuneração seria paga da seguinte forma: aquando da celebração do CPCV e na totalidade, caso o valor do sinal entregue pelo cliente comprador fosse igual ou superior a 12% do valor da venda (cfr. n.º 3, alínea a)); 50% do total da remuneração aquando da celebração do CPCV, caso o valor do sinal entregue fosse superior a 6% e inferior a 12% do valor da venda; sendo neste caso os restantes 50% pagos aquando da escritura (cfr. n.º 3, alínea b)); aquando da celebração da escritura de compra e venda, caso o valor do sinal fosse inferior a 6% do valor da venda, ou inexistindo CPCV (cfr. n.º 3, alínea c).
19) Na cláusula 5.ª, n.º 5, do CMI, estipulou-se o seguinte: “Caso o negócio que constitui o objeto do presente contrato se venha a concretizar por modo diverso do aqui previsto, designadamente por transmissão de participações sociais, cisão da entidade proprietária ou ato análogo, considerar-se-á igualmente realizada a atividade de mediação imobiliária pela MEDIADORA, com o consequente direito à remuneração contratualmente prevista”.
20) De acordo com a cláusula 8.ª, o CMI tinha a duração de 12 meses contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não fosse denunciado por qualquer das partes contratantes, por carta registada com aviso de receção, a enviar à outra com a antecedência mínima de 10 dias em relação à data da sua renovação.
21) O CMI renovou-se automaticamente e por iguais e sucessivos períodos de tempo, uma vez que não foi objeto de denúncia por nenhuma das partes.
22) Na cláusula 11.ª do CMI foi estipulada a competência do tribunal da comarca de Faro, sendo competente para julgar a presente ação o Juízo Central Cível de Portimão, do Tribunal Judicial da Comarca de Faro, de acordo com o CMI e também nos termos dos artigos 71.º, n.º 1 do CPC, 117.º, n.º 1, alínea a), da Lei n.º 62/2013, de 26 de Agosto (LOSJ) e 79.º, n.º 1, alínea c) e Mapa III do DL n.º 49/2014, de 27/03 (RLOSJ).
23) Porém, juridicamente, a futura venda teria por objeto os direitos de exploração do (…) Bar detidos pela Ré (…) e (…), a saber: (i) a titularidade de um contrato de concessão n.º (…) de utilização do domínio público hídrico para implantação e exploração de apoio de praia completo com equipamento designado por (…) Bar, sendo que o estabelecimento (…) Bar é titular de licença de utilização n.º (…), emitida pela Câmara Municipal de Lagos; (ii) a titularidade de uma licença concedida pela autoridade marítima nacional – Capitania do Porto de Lagos, para instalação de um apoio balnear na praia da (…), ocupando uma área de 750 m2 (50m de frente de mar e 15m de profundidade), para colocação de 100 toldos, 200 espreguiçadeiras e 6 camas; (iii) a propriedade das estruturas, equipamentos, móveis e utensílios e clientela que compõem o estabelecimento de restauração (…) Bar, bem como dos que compõem a concessão de toldos.
24) Assim, a transmissão do (…) Bar sempre teria que ocorrer por via da cessão da integralidade das quotas representativas do capital social da ré (…) e (…), detidas pela ré Rio (…).
25) Nesta sequência, a Autora diligenciou pela promoção do (…) Bar e identificou alguns interessados na sua compra (que teria que ocorrer através da aquisição da totalidade do capital social da ré …).
26) Entre os interessados estava o Sr. … (“…”), como se demonstra pela Ficha de Qualificação de Cliente Comprador que ora se junta como Doc. 11, onde é mencionado, no campo “ao nível das necessidades”, que o senhor estava interessado num “bar restaurante”.
27) Em 5 de Novembro de 2016, o Sr. (…) apresentou, por via da Autora, uma proposta para aquisição do (…) Bar, pelo valor de € 1.000.000,00 (um milhão de euros), tendo, porém, condicionado a sua proposta à realização de uma due diligence aos documentos da empresa.
28) Em 15 de Dezembro de 2016, na sequência da referida due diligence, o Sr. (…) apresentou à ré Rio (…), também por via da Autora, uma segunda proposta, pelo valor de € 800.000,00 (oitocentos mil euros), para o efeito apresentando um cheque no valor de € 10.000,00 (dez mil euros) à ordem da ré (…) e (…), do qual a Autora ficou fiel depositária.
29) Coube à Autora todo o acompanhamento da due diligence realizada – cfr. emails de 12 de Novembro de 2016 e 23 de Novembro de 2016 que ora se juntam como Doc. 14.
30) Coube também à Autora acompanhar todas as questões negociais que surgiram, assim como o processo de formalização contratual da cessão de quotas, fazendo a ligação com os Advogados responsáveis pelo tema, como resulta das trocas de e-mails de Janeiro de 2017 e respetiva tradução para a língua portuguesa que ora se junta como que ora se juntam como Doc. 15.
31) Por sua vez, os sócios da ré Rio (…) – (…) e a Ré (…) – intervieram no processo negocial e estiveram em contacto direto com a Autora, como resulta também das trocas de e-mails de Janeiro de 2017 ora juntas como Doc. 15.
32) Em 24 de Fevereiro de 2017, foi celebrado um contrato-promessa entre as seguintes partes: ré Rio (…), na qualidade de promitente cedente, no ato representada pela sua gerente (…); (…), na qualidade de promitente cessionário; (…), na dupla qualidade de gerente da sociedade cujo capital social foi objeto da promessa e de garante pessoal de todas as obrigações assumidas pela promitente cedente; e ré (…), na qualidade de garante pessoal de todas as obrigações assumidas pela promitente cedente.
33) Por via deste contrato-promessa, a ré Rio (…), na qualidade de única sócia da ré (…) e (…), prometeu ceder a (…), ou a duas sociedades que por este viessem a ser indicadas até à data da outorga do contrato definitivo, a totalidade do capital social da ré (…) e (…), tendo (…) prometido adquirir o capital social da ré (…) e (…), para si ou para as sociedades que viesse a indicar até à data da outorga do contrato definitivo.
34) Mais se pode ler, nos considerandos do contrato-promessa, que a ré (…) e (…): É titular do contrato de concessão n.º (…) de utilização do domínio público hídrico para implantação e exploração de apoio de praia completo com equipamento designado por (…) Bar, sendo que o estabelecimento (…) Bar era titular de licença de utilização n.º (…), emitida pela Câmara Municipal de Lagos – cfr. Considerandos B) e C); É titular de licença concedida pela autoridade marítima nacional – Capitania do Porto de Lagos, para instalação de um apoio balnear na praia da (…), ocupando uma área de 750 m2 (50m de frente de mar e 15m de profundidade), para colocação de 100 toldos, 200 espreguiçadeiras e 6 camas – cfr. Considerando D); É proprietária das estruturas, equipamentos, móveis e utensílios que compõem o estabelecimento de restauração (…) Bar, bem como dos que compõem a concessão de toldos – cfr. Considerando E); Vinha usando a denominação “(…) Bar” e tinha a imagem e clientela do estabelecimento como sua e não pertença de mais ninguém – cfr. Considerando H); O Promitente Cessionário irá constituir uma sociedade comercial por quotas, da qual será sócio, bem como a sua filha (…) constituirá também sociedade comercial, sociedades essas a quem o Promitente Cessionário cederá a sua posição no contrato – cfr. Considerando L) – cfr. Doc. 16.
35) Igualmente sublinhando a centralidade para o negócio da aquisição dos direitos sobre o (…) Bar, a Cláusula Primeira, n.º 4, esclarece como segue: “Decorre do espírito e termos do presente contrato promessa de cessão de quotas e nisso acordam todas as partes intervenientes, que a aquisição prometida do capital social da sociedade se faz no pressuposto e condição de nela se incluir a titularidade das relações jurídicas com a APA/ARH, Capitania do Porto de Lagos e demais entidades públicas com competência na área marítima e administrativa / urbanística, nomeadamente a posição de concessionário nos equipamentos e áreas concessionadas acima identificadas, bem como a propriedade de todos os equipamentos, mobiliário, utensílios, instrumentos e estruturas existentes nas concessões e que compõem o estabelecimento de bar e restauração “(…) Bar” e a área concessionada de 100 toldos denominada (…), Lagos”.
36) Da cláusula transcrita resulta claro que o fim material visado com a cessão de quotas era, na verdade, a alienação e aquisição do (…) Bar.
37) Nos termos da Cláusula Segunda, n.º 1, do contrato-promessa, ficou determinado que o valor da cessão seria de € 800.000,00 (oitocentos mil euros), deduzidos de dívidas e quantias ainda por apurar, nos termos das alíneas a) a d) do n.º 1.
38) Da Cláusula Segunda, n.º 3, do contrato-promessa, resulta que, com a sua assinatura, o promitente cessionário (…) pagou à promitente cedente Ré Rio (…), a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 84.100,00 (oitenta e quatro mil e cem euros), equivalente a 10,5% do preço da transação e correspondente a (i) um cheque que entregou no montante de € 80.000,00 (oitenta mil euros) e (ii) à assunção de dívida da ré (…) e (…) ao Estado, no valor de € 4.100,00 (quatro mil e cem euros), quantia total que seria imputada ao valor global da cessão.
39) Com particular relevo, ficou ainda determinado, nos termos da Cláusula Terceira, n.º 2, alínea h), que a ré Rio (…) garantia que a ré (…) e (…) não tinha outras dívidas perante terceiros, à exceção dos elementos constantes na contabilidade ou listados perante o ROC.
40) Mais ficou estipulado que o sr. (…) e a ré (…) garantiam pessoalmente as obrigações decorrentes do contrato-promessa para a ré Rio (…), de forma solidária entre si e com esta – cfr. Cláusula Sétima, n.º 3.
41) A Autora, na pessoa de um dos seus funcionários, esteve representada aquando da celebração do contrato-promessa, sendo que todas as partes envolvidas estavam cientes da obrigação de pagamento da comissão devida à Autora, embora até à presente data nada lhe tenha sido pago.
42) Nos termos da cláusula 5.ª, n.º 3, alínea b), do CMI, com a celebração do contrato-promessa, tendo sido pago a título de sinal mais de 6% e menos de 12% do preço de venda acordado, venceu-se nessa data (24 de Fevereiro de 2017) a obrigação de pagamento da primeira metade da comissão devida à Autora.
43) Em 31 de Março de 2017, na sequência do contrato-promessa que ora se descreveu, foi celebrado o contrato definitivo, correspondente a um contrato de cessão de quotas, unificação de quotas, renúncia à gerência, nomeação de membro para órgão social, transformação da sociedade, alteração e alteração do pacto social.
44) Por via do contrato definitivo, a ré Rio (…), representada pelos seus sócios gerentes a ré (…) e (…), cedeu: (i) À cessionária (…) Participações, SGPS, Lda., representada pelo sócio gerente (…), uma quota no capital social da ré (…) e (…) no valor nominal de € 70.408,46 (setenta mil, quatrocentos e oito euros e quarenta e seis cêntimos) e outra quota da Ré (…) e (…) no valor nominal de € 140.816,92 (cento e quarenta mil, oitocentos e dezasseis euros e noventa e dois cêntimos), pelo preço de cessão de € 600.000,00 (seiscentos mil euros) – cfr. II.1. do contrato; (ii) À cessionária (…) Participações – SGPS, Lda., representada pela sócia gerente … (filha de …), uma quota nominal da ré (…) e (…) no valor de € 70.408,46 (setenta mil, quatrocentos e oito euros e quarenta e seis cêntimos), pelo preço de cessão de € 200.000,00 (duzentos mil euros).
45) Sendo, pois, o preço total de cessão da integralidade do capital social da ré (…) e (…)de € 800.000,00 (oitocentos mil euros).
46) Ao valor dos preços de cessão supra-referidos foram retidos os valores devidos a terceiros pela ré (…) e (…) e apurados no relatório do ROC no montante global de € 451.007,40 (quatrocentos e cinquenta e um mil e sete euros e quarenta cêntimos), dividido pelas cessionárias na proporção da quota adquirida (cfr. ponto VII.4 do contrato definitivo).
47) Foram ainda feitas as seguintes declarações negociais no contrato definitivo (cfr. ponto VII): “8. Desde a data do Balancete, a Sociedade não contraiu qualquer dívida, nomeadamente a fornecedores, que não se encontre paga, nem constituiu quaisquer outros ónus, encargos ou responsabilidades sobre a sociedade supra identificada. 9. Exceto os elementos constantes na contabilidade ou listados perante o ROC, a Sociedade não tem outras dívidas perante terceiros, nem foi notificada, até ao presente momento, para cumprimento de quaisquer responsabilidades, incluindo as resultantes de fornecimento de bens ou serviços; […] 19. O presente contrato inclui, como condição essencial, a titularidade das relações jurídicas com a APA/ARH, Capitania do Porto de Lagos e demais entidades públicas com competência na área marítima e administrativo/urbanística, nomeadamente a posição de concessionário nos equipamentos e áreas concessionadas acima identificadas, bem como a propriedade de todos os equipamentos, mobiliário, utensílios, instrumentos e estruturas existentes nas concessões e que compõem o estabelecimento de bar e restauração “(…) Bar” e a área concessionada de 100 toldos denominada (…), Lagos, os quais as partes declaram conhecer e estar cientes”. […] 21. Que, não obstante os compromissos supra assumidos, todas e quaisquer dívidas, taxas, contribuições e despesas devidas a terceiros por qualquer razão pela sociedade [a (…) e (…)], até à presente data serão da
48) responsabilidade da Cedente [a Rio …]; […] 24. Relativamente à sociedade [a … e …], todas as situações contingentes não refletidas no balanço à data da transmissão definitiva das quotas e que se reportem a factos ou situações ocorridas em data anterior à presente cessão, serão da exclusiva responsabilidade da Cedente, a qual se obriga desde já a compensar as Cessionárias bem como a Sociedade por todas as diminuições patrimoniais que se venham a verificar […].
49) A ré Rio (…) deu quitação do preço das cessões, declarando tê-lo recebido.
50) Entre os dias 1 e 2 de Março de 2017, ainda antes da celebração do contrato definitivo, a ré Rio (…), na pessoa do seu sócio e gerente (…), enviou vários e-mails à Autora insistindo pela redução da comissão fixada no CMI, de 6% para 5%.
51) Em 03 de Março de 2017, a Autora comunicou à ré Rio (…) que aceitava a redução do valor da comissão para 5,5%, atentas as boas relações entre as partes.
52) Porém, desde então os Réus não pagaram a comissão referida.
53) A Autora só tomou conhecimento da celebração do contrato definitivo já depois da data de outorga do mesmo, em 3 de Abril de 2017, por e-mail remetido pelo Advogado das sociedades cessionárias à Autora.
54) Desde então a Autora tem vindo a tentar obter o pagamento da comissão.
55) Em 18 de Agosto de 2017, a Autora enviou uma carta registada com aviso de receção à ré Rio (…), com conhecimento da ré (…), de (…) e (…), interpelando-a a proceder ao referido pagamento, carta esta que só foi possível entregar à terceira tentativa e apenas à ré Rio (…) e a (…).
56) Em 29 de Novembro de 2018, foi remetida nova carta de interpelação (registada com aviso de receção), às rés Rio (…) e (…) e a (…), com cópia para … (sócio gerente da Ré Rio …) e para a ré (…) e (…) – a carta para as rés Rio (…) e (…) e para (…) veio devolvida por recusa de receção, apenas tendo sido entregue a (…) e à ré (…) e (…), Lda..
57) Em 4 de Dezembro de 2018, foi remetida a mesma carta de interpelação (desta vez por correio registado simples) para as rés Rio (…) e (…) e para (…), com cópia para (…) e para a ré (…) e (…) – a carta para as rés Rio (…) e (…) e para (…) veio devolvida com menção de “destinatário desconhecido na morada”, apesar de ter sido dirigida à então sede registada da ré Rio (…), a carta para (…) foi recusada, e apenas foi entregue a carta dirigida à ré (…) e (…), Lda..
2. Direito
2.1. Da responsabilidade dos réus (…), (…) e (…)
A decisão recorrida condenou os recorrentes (…), (…) e (…), os últimos na exclusiva qualidade de herdeiros de (…), a pagarem a (…) – Mediação Imobiliária, Lda., ora recorrida, a remuneração por esta acordada no contrato de medição imobiliária celebrado com (…) e (…), Lda..
Considerou o seguinte:
“Ficou estipulado que o senhor (…) e a Ré (…) garantiam pessoalmente as obrigações decorrentes do contrato-promessa para a Rio (…), de forma solidária entre si e com esta – cfr. Cláusula Sétima, n.º 3, do contrato-promessa junto como Doc. 16.
O senhor (…) faleceu em 26 de Dezembro de 2018, tendo deixado como seus herdeiros, a Ré (…), sua mulher, e os Réus (…) e (…), filhos de ambos – cfr. certidões de nascimento juntas aos autos.
Nos termos do artigo 2068.º do Código Civil, a herança responde pelo pagamento das dívidas do falecido.
Termos em que, devem a Ré (…), a título pessoal e enquanto herdeira do senhor (…), e os Réus (…) e (…), estes dois apenas enquanto herdeiros do senhor (…), ser condenados solidariamente com as Rés Rio (…), Lda., e (…) e (…), Lda., no pagamento à Autora de € 54.120,00 (cinquenta e quatro mil, cento e vinte euros), acrescido de juros de mora comerciais vencidos no valor de € 9.394,59 (nove mil e trezentos e noventa e quatro euros e cinquenta e nove cêntimos), e vincendos até efetivo e integral pagamento.”
Fundamentos que representam uma adesão aos argumentos da petição inicial; a razão pela qual a (…) – Mediação Imobiliária, Lda. pediu a condenação de (…), (…) e (…) foi por haver considerado que a primeira e o falecido pai dos últimos, (…), intervieram no contrato-promessa que precedeu o contrato objeto da mediação, garantindo pessoalmente as obrigações decorrentes do contrato-promessa.
As razões de facto demonstram-se (pontos 32 e 40 dos factos provados), o que falta explicar são as razões de direito, isto é, estabelecer o nexo entre o incumprimento da prestação que justifica a ação – a remuneração devida pela execução do contrato de mediação – e as prestações do contrato-promessa cujo cumprimento foi pessoalmente garantido e, entre umas e outras, se bem vemos, não há qualquer relação.
O contrato é “o acordo por que duas ou mais partes ajustam reciprocamente os seus interesses, dando-lhe uma regulamentação que a lei traduz em termos de efeitos jurídicos”[1] e a disciplina do contrato-promessa que antecedeu o contrato definitivo objeto da mediação (pontos 32 a 40 dos factos provados) não revela qualquer obrigação relativa ao pagamento da remuneração devida pela execução do contrato de mediação.
A ação não tem – não tinha ab initio - fundamento quanto ao dever de prestar dos recorridos (…), (…) e (…).
O recurso, quanto a eles, procede com a absolvição do pedido.
2.2. Se não é devida remuneração à A por não se incluir na atividade de mediação o contrato de cessão de quotas
Iniciam as Recorrentes por defender – a questão foi suscitada em ambos os recursos – que o contrato de mediação imobiliária celebrado entre a recorrente (…) e (…) e (…) – Mediação Imobiliária, Lda., ora recorrida, não constitui fonte da remuneração por esta última peticionada; argumentam que a atividade de mediação imobiliária reporta-se à intermediação, angariação e facilitação de negócios sobre bens imóveis, ou relativamente a bens imóveis e não a transmissões de participações sociais e que comportando o negócio definitivo uma cessão de quotas este contrato não pode ser objeto da atividade de mediação imobiliária e, assim, não é devida qualquer remuneração apesar do contrato de mediação celebrado prever essa possibilidade.
Apreciando.
Em 23 de Junho de 2015, a recorrida (…) – Mediação Imobiliária, Lda. e a recorrente (…) e (…), Lda. celebraram um contrato de mediação imobiliária, segundo o qual a primeira, na qualidade de mediadora, se obrigou a diligenciar no sentido de conseguir interessado na Compra/Permuta/Arrendamento/Trespasse, do estabelecimento comercial destinado a comércio sito em: “(…) Bar – (…), da Freguesia un. frg. Lagos, Concelho de Lagos, abreviadamente, um bar de praia sito em Lagos, na (…), propriedade da última, acordando designadamente que “caso o negócio que constitui o objeto do presente contrato se venha a concretizar por modo diverso do aqui previsto, designadamente por transmissão de participações sociais, cisão da entidade proprietária ou ato análogo, considerar-se-á igualmente realizada a atividade de mediação imobiliária pela MEDIADORA, com o consequente direito à remuneração contratualmente prevista” [pontos 15, 16, 17 e 19 dos factos provados] e em 31 de Março de 2017, na sequência das diligências desenvolvidas pela (…), foi celebrado o contrato definitivo, correspondente a um contrato de cessão de quotas, unificação de quotas, renúncia à gerência, nomeação de membro para órgão social, transformação da sociedade, alteração e alteração do pacto social, mediante o qual a recorrente Rio (…), Lda. cedeu a (…) Participações, SGPS, Lda. e a (…) Participações – SGPS, Lda. as quotas que detinha na sociedade (…) e (…), Lda., correspondentes à totalidade do capital social desta [pontos 43 a 45 dos factos provados].
Os pressupostos de facto subjacentes à objeção das Recorrentes demonstram-se restando apreciar a solução de direito que defendem, ou seja, verificar se nos casos em que o negócio visado pela mediação se concretiza mediante um contrato de cessão de quotas não há lugar à remuneração do mediador.
Segundo o artigo 2.º, n.º 1, da Lei 15/2013, de 8/2, que estabelece o regime jurídico a que fica sujeito o acesso e o exercício da atividade de mediação imobiliária, aplicável ao caso dos autos atenta a data do contrato, a atividade de mediação imobiliária consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis.
A atividade do mediador, em vista na norma, reconduz-se grosso modo à procura de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis.
A lei não estabelece uma tipologia dos negócios definitivos a que pode conduzir a atividade do mediador – embora a identificação do negócio visado, em concreto, pelo exercício de mediação deve constar da obrigatória redução a escrito do contrato [artigo 16.º, n.º 2, alínea b), Lei n.º 15/2013] – dispõe da sua função prática, isto é, exige que tais negócios visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis; por isto que, e salvo melhor opinião, não encontramos obstáculo legal à possibilidade de o exercício da mediação confluir num contrato de cessão de quotas, necessário é que este negócio societário observe aquela função prática, isto é, tenha em vista a transmissão de direitos reais sobre bens imóveis, o arrendamento ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis ou o trespasse.
Visando a atividade do mediador, por expressa menção da lei, o trespasse, ou seja, a transmissão definitiva de estabelecimento comercial ou industrial que inclua um direito real ou de arrendamento sobre um bem imóvel e podendo este operar, ensina Menezes Cordeiro, “(…) por via de qualquer contrato, típico ou atípico, que assuma eficácia transmissiva: compra e venda, dação em pagamento, sociedade, doação ou outras figura diversas”[2] e também assim Gravato Morais “(…) o conceito de trespasse é bastante lato. Trata-se da transmissão definitiva, por ato entre vivos, onerosa ou gratuita, de um estabelecimento comercial. Envolve, assim, figuras de cariz bastante distinto: a venda (voluntária, executiva ou sede de liquidação da massa insolvente), a troca, a dação em cumprimento, a doação, e ainda outras situações ligadas a operações societárias (v.g. a entrada com um estabelecimento para uma sociedade)[3], tal significa, se bem vemos, na falta de qualquer limitação, que ao menos nos casos de trespasse a lei não afasta a possibilidade de a atividade do mediador poder conduzir a um contrato de cessão de quotas.
O que concorre para concluir que a lei não obsta (permite) a que o negócio base visado pelo exercício de mediação possa consistir num contrato de cessão de quotas desde que este vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta ou o arrendamento dos mesmos, o trespasse ou a cessão de posição em contratos que tenham por objeto bens imóveis e o negócio – a cessão de quotas – conste no contrato de mediação.
Assim, Higina da Silva Castelo: “o conjunto dos negócios visados pelo contrato de mediação imobiliária é bastante amplo, abrangendo qualquer contrato sobre imóvel (constituição ou aquisição de direitos reais de qualquer espécie – aquisição, gozo ou garantia –, permuta e arrendamento). Desde o regime de 1999 que se prevê também o «trespasse de bens imóveis», uma redação algo arrevesada, pois o trespasse no direito português é pacificamente entendido como a compra e venda de um estabelecimento comercial. Por certo, ter-se-á querido contemplar a compra e venda de um estabelecimento que inclua um direito real ou de arrendamento sobre um bem imóvel. Desde o regime de 2004, passou a incluir-se na descrição também a «cessão de posição em contrato cujo objeto seja um bem imóvel». Com esta alteração clarificou-se poderem ser visadas nos contratos de mediação imobiliária também cessões de posições contratuais, como as de promitente-comprador de imóvel e de locatário financeiro imobiliário (…) Para além do elenco expressamente previsto, creio que deverão ser abrangidos contratos que sejam substancialmente análogos aos elencados, como a cessão da totalidade ou da maioria das participações sociais de uma sociedade titular de um estabelecimento comercial instalado em imóvel próprio ou arrendado, ou de uma sociedade cujo património seja essencialmente composto por imóveis”[4] e Fernando Batista de Oliveira: “Parece que a mediação imobiliária poderá, por analogia, ter por como objeto a celebração de contratos idênticos aos referidos naquele artigo 2.º/1, como é o caso da cessão de quotas”[5]
O negócio base visado pelo exercício de mediação pode consistir num contrato de cessão de quotas desde que este vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta ou o arrendamento dos mesmos, o trespasse de estabelecimento comercial instalado em imóvel próprio ou arrendado ou a cessão de posição em contratos que tenham por objeto bens imóveis e o negócio – a cessão de quotas – conste no contrato de mediação.
Duvidosa, quanto a nós, será a qualificação como imóvel do Bar objeto da mediação.
Tudo aquilo que pode ser objeto de relações jurídicas diz-se coisa e estas podem ser imóveis ou móveis, simples ou compostas, fungíveis ou não fungíveis, consumíveis ou não consumíveis, divisíveis ou indivisíveis, principais ou acessórias, presentes ou futuras (artigos 202.º, n.º 1 e 203.º do Código Civil).
Coisas imóveis são a) os prédios rústicos e urbanos, b) as águas, c) as árvores, os arbustos e os frutos naturais, enquanto estiverem ligados ao solo, d) os direitos inerentes aos imóveis mencionados nas alíneas anteriores, e) as partes integrantes dos prédios rústicos e urbanos e coisas móveis são todas as coisas não compreendidas na previsão destas alíneas (artigos 204.º e 205.º do Código Civil).
As coisas que não podem ser objeto de direitos privados, tais como as que se encontram no domínio público e as que são, por sua natureza, insuscetíveis de apropriação individual consideram-se fora do comércio – artigo 202.º, n.º 2, do Código Civil.
À luz destas disposições legais o (…) Bar, um bar de praia sito na (…), em Lagos, objeto mediato do contrato de mediação, será coisa imóvel se reconduzível a alguma das categorias previstas nas alíneas antes mencionadas e coisa móvel se nelas não se mostrar compreendida.
A futura venda teria por objeto os direitos de exploração do (…) Bar detidos pela Ré (…) e (…), a saber: (i) a titularidade de um contrato de concessão n.º (…) de utilização do domínio público hídrico para implantação e exploração de apoio de praia completo com equipamento designado por (…) Bar, sendo que o estabelecimento (…) Bar é titular de licença de utilização n.º (…), emitida pela Câmara Municipal de Lagos; (ii) a titularidade de uma licença concedida pela autoridade marítima nacional – Capitania do Porto de Lagos, para instalação de um apoio balnear na praia da (…), ocupando uma área de 750 m2 (50m de frente de mar e 15m de profundidade), para colocação de 100 toldos, 200 espreguiçadeiras e 6 camas; (iii) a propriedade das estruturas, equipamentos, móveis e utensílios e clientela que compõem o estabelecimento de restauração (…) Bar, bem como dos que compõem a concessão de toldos [ponto 23 dos factos provados].
Afastada ab initio a natureza de coisas imóveis da titularidade de um contrato de concessão de utilização do domínio público hídrico para implantação e exploração de apoio de praia completo com equipamento e da titularidade da licença concedida pela autoridade marítima nacional para instalação de um apoio balnear na praia da (…), grosso modo, atos mediante os quais a Administração faculta a um sujeito de direito privado a utilização económica exclusiva de uma coisa ou parcela de domínio público para fins particulares de utilidade pública,[6] assim, correspondendo a permissões administrativas e não a coisas ainda que incorpóreas[7], resta a “propriedade das estruturas, equipamentos, móveis e utensílios e clientela que compõem o estabelecimento de restauração (...) Bar, bem como dos que compõem a concessão de toldos” insuscetíveis, se bem vemos, de qualificáveis como prédio (rústico ou urbano), por lhes minguar uma qualquer parte delimitada do solo por forma a representarem um prédio rústico ou a incorporação no solo por forma a formarem um prédio urbano (artigos 204.º, n.º 2, do Código Civil).
Nem tal seria suposto. O domínio público marítimo, onde se incluem as margens das águas do mar, mormente as praias, pertence ao Estado (artigos 4.º, 11.º, n.º 5 e 12.º, n.º 1, da Lei n.º 54/2005, de 15/11[8]) e embora os particulares possam, por licença ou concessão, adquirir direitos de uso privativo de bens de domínio público (artigo 27.º, n.º 2, do DL n.º 280/2007, de 7/8[9]) não adquirem, por via dessas permissões, o domínio ou titularidade dos bens do domínio público, uma vez que estes são, por sua natureza, insuscetíveis de apropriação individual (artigo 202.º, n.º 2, do C. Civil), por isto que extinta a concessão, o imóvel ocupado deve ser reposto na situação em que se encontrava à data do início da concessão, com desmontagem ou retirada de bens ou sua perda a favor do concedente, caso a desmontagem ou separação implique uma deterioração desproporcionada do imóvel ocupado (artigos 29.º, n.º 2, do DL n.º 280/2007).
Prédios são “parcela(s) do solo, com os sem construções as quais, a existirem, se incluem no próprio prédio”[10] e as estruturas, equipamentos, móveis, utensílios e clientela objeto da venda não se integram nesta aceção, nem são subsumíveis a nenhuma das demais previsões das alíneas do n.º 1 do artigo 204.º do Código Civil, razão pela qual não podem haver-se como coisas imóveis.
Aliás, a dificuldade de inserir o Bar objeto mediato do contrato de mediação na atividade da Recorrida resultava já da falta de preenchimento do formulário/tipo do contrato de mediação, uma vez que a composição do estabelecimento comercial designado por “(…) Bar” não incluía nenhum bem descrito na conservatória do registo predial como é próprio dos bens imóveis (cfr. ponto 17 dos factos provados), ou seja, do contrato não consta – nem podia constar, pelas razões expostas – a identificação das características do bem imóvel que constitui o objeto material do contrato, com especificação de todos os ónus e encargos que sobre ele recaiam, menção obrigatória cuja inobservância gera a nulidade atípica, por não invocável pela empresa de mediação, do contrato [artigo 16.º, n.º 2, alínea a) e n.º 5 da referida Lei n.º 15/2013].
O negócio destinado à transmissão das estruturas, equipamentos, móveis, utensílios e clientela de um Bar instalado numa praia e das respetivas licenças de concessão e exploração, não visa a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, o trespasse de estabelecimento que inclua direitos sobre imóveis ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis e, como tal, não se inclui no âmbito da atividade de mediação imobiliária.
O objeto do contrato de mediação imobiliária celebrado entre a recorrente (…) e (…), Lda. e a recorrida (…) – Mediação Imobiliária, Lda., com vista a promoção da venda do (…) Bar, excede o âmbito da atividade da mediação imobiliária violando a lei e, assim, é nulo (artigo 280.º, n.º 1, do Código Civil).
Nulidade que pode ser oficiosamente declarada pelo tribunal e tem por efeito a restituição de tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente (artigos 286.º e 289.º, n.º 1, ambos do Código Civil).
2.3. Se a recorrente (…) e (…), Lda. não é responsável pela remuneração devida à Recorrida por não haver outorgado no contrato definitivo de cessão de quotas
Necessário se torna que tenham sido realizadas prestações no âmbito da execução do contrato declarado nulo.
No caso, demonstra-se que na sequência das diligências desenvolvidas pela Recorrida [pontos 25 a 30 e 41 dos factos provados], foi celebrado um contrato definitivo de cessão de quotas, mediante o qual a recorrente Rio (…), enquanto titular única do capital social da incumbente (…) e (…), Lda., cedeu a totalidade das suas quotas a (…) Participações, SGPS, Lda. e a (…) Participações – SGPS, Lda. (pontos 43 e 44 dos factos provados), enunciado que demonstra igualmente que a referida incumbente não outorgou no contrato definitivo e esta afirma agora que não sendo parte no contrato de cessão de quotas mas seu objeto, no sentido que o contrato teve por efeito a transmissão do seu capital social, não é responsável pelo pagamento da remuneração à empresa mediadora.
Por efeito da nulidade do contrato, antes considerada, a remuneração fundada nele não é devida e devida não será, a nosso ver, qualquer compensação pelo que tiver sido prestado pela Recorrida à recorrente (…) e (…), Lda., uma vez que atividade da primeira não conduziu à transmissão do estabelecimento (…) Bar, mas sim à transmissão da integralidade do capital social da recorrente (…) e (…), Lda., com a consequente manutenção do estabelecimento comercial na esfera jurídica desta, o que significa que na execução do contrato declarado nulo não existe qualquer prestação da recorrida à recorrente (…) e (…), Lda. a justificar restituição.
Procede o recurso da recorrente (…) e (…), Lda. com a absolvição desta do pedido.
2.4. Se a Recorrente Rio (…), Lda. não é responsável pelo pagamento da remuneração
Diferente a posição processual da recorrente Rio (…), Lda..
Interpelada para proceder ao pagamento da remuneração não enjeitou a sua responsabilidade e, pelo contrário, discutiu o valor da percentagem por forma a convencer a Recorrida a reduzi-la de 6% para 5,5% [pontos 50 e 51 dos factos provados].
Atuação que revela, a nosso ver, não só a aceitação da sua responsabilidade pelo pagamento da remuneração, como a aceitação de incidir a remuneração sobre o preço do negócio [ponto 18 dos factos provados], declarações negociais informais a que não será estranha a ligação material entre os patrimónios da recorrente Rio (…), Lda. e da (…) e (…), Lda., por deter aquela a totalidade do capital social desta [ponto 10 dos factos provados] como não será igualmente estranha a circunstância de a gerência da última haver sido sempre exercida por sócios e/ou sócios gerentes da primeira [pontos 11 e 13 dos factos provados].
“É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito” (artigo 334.º do CC).
Existe abuso de direito quando uma das partes adota uma conduta inconciliável com as expectativas criadas à contraparte, em função do modo como antes atuara, é o denominado “venire contra factum proprium”; nestas circunstâncias, o exercício do direito posterga o princípio da confiança e a posição jurídica postulada contende com os limites da boa-fé.
A “excepção peremptória imprópria do abuso do direito na modalidade de venire contra factum proprium traduz-se na conduta anterior do seu titular que, objetivamente interpretada no confronto da lei, da boa fé e dos bons costumes, gerou a convicção na outra parte de que o direito não seria por ele exercido e, com base nisso, programou a sua atividade».[11]
Interpelada para pagar a remuneração devida à Recorrida, a recorrente Rio (…), Lda., não questionou a sua responsabilidade pelo pagamento, nem o preço do negócio como base de cálculo da remuneração, questionou a percentagem da remuneração, a Recorrida confiou na assunção de tal responsabilidade reduzindo a percentagem da remuneração e nestas circunstâncias, acrescidas da materialidade subjacente antes anotada, vistas à luz dos princípios da confiança e da boa-fé justificam, a nosso ver e quanto a si, a desconsideração da nulidade do contrato de mediação por forma a manter a condenação que lhe foi imposta em 1ª instância.
O recurso interposto por Rio (…), Lda. improcede, restando confirmar, nesta parte, a decisão recorrida.
3. Custas
Totalmente vencida no recurso interposto por (…) e (…), Lda., incumbe à Recorrida pagar as custas; parcialmente vencidos no recurso interposto por Rio (…), Lda., (…), (…) e (…), incumbe a estes e à Recorrida o pagamento das custas, em partes iguais (artigo 527.º, nºs 1 e 2, do Código de Processo Civil).
Sumário (da responsabilidade do relator – artigo 663.º, n.º 7, do CPC): (…)
IV. Dispositivo:
Delibera-se, pelo exposto, em julgar:
a) procedentes os recursos interpostos por (…), Lda., (…), (…) e (…), absolvendo-os do pedido e, em consequência, em revogar, quanto a eles, a decisão recorrida.
b) improcedente o recurso interposto por Rio (…), Lda. e, em consequência, em manter, quanto a ela, a decisão recorrida.
Custas pela recorrente Rio (…), Lda. e pela Recorrida pela forma supra exposta.
Évora, 10/2/2022
Francisco Matos
José Tomé de Carvalho
Mário Branco Coelho
__________________________________________________
[1] Galvão Telles, Direito das Obrigações, página 48.
[2] Leis do Arrendamento Urbano Anotadas, 2014, página 381.
[3] Novo Regime do Arrendamento Comercial, página 48.
[4] Contrato de mediação ESTUDO DAS PRESTAÇÕES PRINCIPAIS, em https://run.unl.pt/bitstream/10362/13121/1/Castelo_2013.pdf
[5] O Contrato de Mediação Imobiliária na Prática Judicial, Outubro 2016,
http://www.cej.mj.pt/cej/recursos/ebooks/civil/eb_Direito_dos_Contratos_O_Contrato_de_Mediacao_Imobiliaria.pdf
[6] cfr. Freitas do Amaral, Curso de Direito Administrativo, página 544.
[7] “Em moldes de rigor dogmático, porém, as coisas incorpóreas são, hoje, os bens intelectuais” – Menezes Cordeiro, Tratado … I Parte Geral, Tomo II Coisas, página 112.
[8] Lei n.º 54/2005, de 15/11, que estabelece a titularidade dos recursos hídricos.
[9] DL n.º 280/2007, de 7/8, que estabelece o regime jurídico do património imobiliário público.
[10] Menezes Cordeiro, ob. cit., página 121.
[11] Ac. do STJ, de 22/1/2004, disponível em www.dgsi.pt