Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 186/18.8T8CTX.E1 |  |
MINUTA
NULIDADE
II. A relevância atribuída pelo legislador à sujeição do modelo contratual à fiscalização prévia da entidade competente, ficando a sua utilização dependente da aprovação pela mesma, é denunciada pela sanção legal prevista para a sua inobservância – a nulidade do contrato celebrado, como previsto no n.º 5 do preceito, regime claramente estabelecido em benefício do cliente, dado que à mediadora está vedada a sua invocação, num desvio ao regime típico de arguição das nulidades (cfr. artigo 286.º do CC).
III. Sendo nulo o contrato de mediação por não ter sido obtida pela empresa a necessária prévia aprovação do modelo utilizado, não é abusiva a invocação da nulidade se os clientes, tendo o contrato quase um ano de vigência e tendo aparecido apenas um interessado, tentaram “cancelar” o acordo celebrado, tendo a autora informado que o mesmo se manteria até Novembro e a comissão, no valor de € 6.000,00, acrescido de IVA, seria, em qualquer caso, devida.
(Sumário da Relatora)
Tribunal Judicial da Comarca de Santarém
Juízo de Competência Genérica do Cartaxo
I - Relatório
(…) – mediação imobiliária, Lda., com sede no Largo (…), n.º 22, r/c, no Cartaxo, instaurou a presente acção declarativa de condenação, a seguir a forma única do processo comum, contra (…) e mulher, (…), residentes na Rua (…), lote 6-2.º, Esqº., Cartaxo, pedindo a final a condenação dos Réus no pagamento da quantia de € 7.500,00, sendo € 6.000,00 a título de danos patrimoniais/lucros cessantes e € 1.500,00 para reparação dos danos de natureza não patrimonial sofridos, com fundamento no incumprimento culposo das obrigações por estes assumidas no contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade celebrado com a demandante em 23 de Maio de 2016.
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Regularmente citados, os RR contestaram, peça na qual se defenderam por impugnação, negando ter incumprido qualquer obrigação decorrente do contrato o qual, para além do mais, não foi celebrado em regime de exclusividade, tendo sido abusivamente assinalada a quadrícula referente a tal cláusula.
Em sede exceptiva arguiram a nulidade do contrato por violação das disposições constantes dos artigos 16.º, n.º 2, alíneas e), g) e n.º 4 do RJAMI e, alegando terem sofrido danos de natureza não patrimonial em razão da conduta culposa da demandante, deduziram contra ela pedido reconvencional, pedindo a condenação da reconvinda no pagamento de uma indemnização a cada um no valor de € 1.200,00.
Replicou a A., aqui tendo invocado a contra excepção do exercício abusivo do direito a arguir a nulidade do contrato, que os contestantes sempre aceitaram como válido, tendo-se pronunciado no sentido da improcedência do pedido reconvencional.
Prevenindo para a possibilidade de o contrato vir a ser declarado nulo, deduziram pedido subsidiário, que denominaram de ampliação do pedido primitivo, pedindo a condenação dos RR no pagamento da quantia de € 6.000,00 acordada a título de comissão, desta feita com fundamento no efeito restitutório desencadeado pela nulidade e dada a impossibilidade dos RR restituírem a prestação de que beneficiaram, sendo por isso devido o equivalente.
Pediram finalmente a condenação dos reconvintes como litigantes de má fé em multa e indemnização, a fixar segundo o prudente arbítrio do tribunal, por terem alegado factos que bem sabem não serem verdadeiros e formulado pretensão cuja falta de fundamento não desconhecem.
Opuseram-se os RR à dita ampliação do pedido e refutaram a imputação de litigância de má fé.
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Foi admitido o pedido reconvencional e indeferida a requerida ampliação.
Dispensada a realização da audiência prévia e proferido despacho saneador tabelar, prosseguiram os autos para julgamento.
Teve lugar a audiência final, em cujo termos foi proferida douta sentença que, na parcial procedência da acção, condenou os RR. a pagarem à A. a quantia de € 6.000,00 (seis mil euros), acrescida do valor de juros de mora vencidos e vincendos, à taxa de 7% (taxa em vigor até à presente data e nas que vierem a ser fixadas, de ora em diante), a calcular desde a data da citação até efetivo e integral pagamento, mais os tendo condenado como litigantes de má fé na multa de 2 UC, absolvendo-os do demais peticionado.
Irresignados, apelaram os RR. e, tendo desenvolvido nas alegações as razões da discordância com o decidido, formularam a final as seguintes conclusões:
I. O Tribunal a quo fez uma incorrecta, ilegal e injusta apreciação do caso em apreço, estando a Sentença recorrida ferida de erro na apreciação da prova, tanto documental como testemunhal, resultando em contradições e incongruências nos factos dados como provados e nos não provados que justificam, em virtude da prova produzida, diferente qualificação e que, devida e correctamente ponderados, impõem uma decisão contrária à que foi tomada na Sentença recorrida.
II. A Sentença está ferida de erro na apreciação da prova, por isso erra na decisão quanto aos factos provados, não provados e também na escolha quanto aos factos relevantes para a boa, justa e esclarecida decisão da causa.
III. O erro na apreciação da prova inquina de forma irreparável a Sentença recorrida, que por isso faz uma incorrecta aplicação do direito ao caso em julgamento.
IV. Em matéria de direito, ainda, a Sentença recorrida decide de forma contrária à lei as excepções atempadamente arguidas na contestação pelos RR..
V. O facto dado como não provado sob a alínea e), “O negócio em causa nos autos foi angariado por Ana Sofia” deve ser declarado como provado, devidamente corrigido conforme a prova produzida e deverá ser aceite como “O negócio em causa nos autos foi angariado por (…)”.
VI. Tendo existido como existiu “um angariador, pessoa distinta da Autora”, o contrato de mediação imobiliária em causa nos autos viola o disposto na alínea e) do n.º 2 do Artigo 16.º do Regime Jurídico da Actividade da Mediação Imobiliária (RJAMI) que estabelece a obrigatoriedade de constar no contrato “e) A identificação do angariador imobiliário”.
VII. A violação desta norma determina a nulidade do contrato em causa por força e nos termos do n.º 5 do Artigo 16.º do RJAMI,
VIII. Esta nulidade foi invocada em tempo, por quem tem legitimidade para o fazer, os RR., pelo que deve a excepção ser declarada por procedente com as consequências legais.
IX. O facto dado como provado sob o n.º 40, “O contrato de mediação imobiliária foi totalmente preenchido pela Ana Sofia Oliveira, incluindo a Cláusula 4ª relativa a opção pelo regime de contratação de exclusividade, tendo sido aposta uma cruz na quadrícula constante daquela cláusula”, não pode, por falta de prova testemunhal concludente e por existência de prova pericial em sentido contrário, ser dado como provado, devendo, por isso, ser considerado como não provado.
X. Não só o contrato de mediação imobiliária não foi totalmente preenchido pela (…), como resulta do exame pericial efectuado,
XI. Como a quadrícula da opção do regime da exclusividade não foi preenchida perante os RR. ou com conhecimento destes.
XII. Da prova produzida em audiência e do exame pericial ao contrato de angariação imobiliária ficou demonstrado que este foi preenchido por mais de 4 instrumentos de escrita.
XIII. Por força da concludente prova em contrário, devem ser aditados aos factos não provados os seguintes factos: O contrato de mediação imobiliária foi totalmente preenchido pela (…); A Cláusula 4ª relativa a opção pelo regime de contratação de exclusividade foi preenchida pela (…) quando preencheu parte do contrato perante os RR.; A (…) apôs uma cruz na quadrícula constante daquela cláusula, a opção pelo regime de contratação de exclusividade, perante os RR.
XIV. Em consequência da prova produzida, deverá igualmente ser considerado como não provado o Facto “41. Foi acordado e aceite pelos Réus que a contratação da Autora seria em regime de exclusividade, tendo os Réus perfeita consciência das suas consequências, claramente explicitadas no respetivo contrato.”.
XV. Deve igualmente, como se demonstrou ser desqualificado para os não provados o Facto “43. Poucos dias após a assinatura do contrato, o seu original, acompanhado de uma revista da Autora, foi deixado na caixa do correio dos Réus, por (…), tal como havia sido acordado previamente.”.
XVI. O número/referência do contrato era um facto de conhecimento e acesso público, conforme resulta dos Documentos 6 e 7 juntos com a p.i..
XVII. O número/referência do contrato, com explicitação “(…)– K…” consta da Ficha de Visita de 25/02/2017, junta como Doc. 7 com a p.i., pelo que os RR. tinham acesso e sabiam, mesmo sem necessitarem de ter o contrato, o número deste.
XVIII. O contrato de mediação imobiliária padece igualmente de nulidade por violação do n.º 4 do Artigo 16.º do RJAMI, na redacção vigente à data, “Os modelos de contratos com cláusulas contratuais gerais só podem ser utilizados pela empresa após validação dos respectivos projectos pela Direcção-Geral do Consumidor”, cominado com nulidade por força do n.º 5 da mesma norma, o que deve ser declarado com todas as consequências legais.
XIX. Esta arguição de nulidade do contrato pelos RR. é legítima, não excede os limites impostos pela boa-fé, foi feita atempadamente, na contestação, por quem tinha legitimidade legal para o fazer, os RR., que não agiram em abuso de direito nem defraudaram a confiança ou quaisquer expectativas legítimas da A.
XX. O Facto “9. Distribuindo folhetos publicitários, em todo o concelho” da matéria dada como provada deve ser desatendido e dado como não provado, por falta de prova que o suporte.
XXI. Na sequência do Facto dado como provado sob o n.º 14, deve ser dado como provado o facto constante do Artigo 51.º da contestação “Ao que os RR. anuíram, pois, o Contrato estava ainda em vigor”.
XXII. Este facto explica e justifica a conduta dos RR., que, entendendo que o contrato estaria em vigor até 23/11/2017, cumpriram por esse motivo com as suas obrigações contratuais – apesar de, como a A. bem sabia desde 24/04/2017, aqueles já não pretenderem vender o imóvel, e é por isso relevante para a boa e esclarecida decisão da causa.
XXIII. Na sequência do facto dado como provado sob o n.º 23, o facto alegado no Artigo 61.º da contestação, que se encontra provado como se explicita nestas alegações, deve ser atendido e dado como provado, devendo ser acrescentado à matéria dada como provada:
““Esta Ficha de Reserva tem a “Data de Reserva 27/10/2017” e “Prazo de Reserva 27/11/2017””.
XXIV. Por força da devida e correcta interpretação da prova produzida em audiência de julgamento, ao contrário do que fez o Tribunal a quo, o Facto enumerado sob “26. Do desinteresse na venda da fracção e motivos plasmados no e-mail dirigido à DECO em 17-11-2017, nunca os Réus deram conhecimento à Autora” deve ser desqualificado e constar, por isso, como facto não provado.
XXV. A data em que o e-mail de 24/11/2017 enviado pelos RR. à A. tem de ter como referência relevante é o e-mail a que os RR. respondem, o em que lhes foi apresentada a proposta para análise do contrato promessa de compra e venda, e que é de 21/11/2017, às 12h46.
XXVI. O contrato-promessa enviado, em 21/11/2017, pela A. aos RR. para análise tem data de 13/11/2017 e já estava assinado pelo promitente-comprador.
XXVII. O último período da relação contratual entre a A. e os RR. seguiu a seguinte linha temporal devidamente provada e até assente:
Em Outubro de 2017, surge um interessado no imóvel – facto 15;
As partes agendam a visita para 21/10/2017 – facto 16;
A 21/10/2017, a visita é efectuada – facto 16;
A 24/10/2017, o interessado faz uma proposta abaixo do valor da venda – facto 17;
A A. informa os RR. e estes respondem – factos 18 a 23;
A 27/10/2017, o Réu assina a ficha de reserva pelo valor acordado, tendo a reserva a validade de 1 mês, até 27/11/2019 – facto 23;
A 27/10/2017, a A. fica de elaborar o contrato-promessa de compra e venda para apresentar aos interessados, os RR. e o interessado na aquisição;
Três semanas depois, a 21/11/2017, a A, apresenta aos RR. um contrato promessa de compra e venda com data de 13/11/2017, assinado pelo interessado, para análise dos RR. – facto 24;
Três dias depois de receberem o contrato-promessa de compra e venda, a 24/11/2017, os RR. respondem à A., indicando de forma expressa e justificada as cláusulas que não aceitam e pretendem alterar, propondo logo as alterações pretendidas – facto 27.
XXVIII. Como se demonstra, a conduta dos RR. é isenta de falhas (evitando os riscos, a bem dizer), é atempada, não retardam respostas, é definida e coerente, discordando, justificando e propondo as soluções, sem manobras dilatórias para impedir ou dificultar o cumprimento do contrato.
XXIX. O Facto apresentado na Sentença com o n.º 28, “Após este e-mail, o gerente da Autora, (...), contactou telefonicamente o Réu marido, a fim de esclarecer o pretendido com o teor do mesmo email, tendo, ambos chegado a acordo em dispensarem o CPCV e diligenciar-se, de imediato, pela avaliação do imóvel, pedido de distrate da hipoteca e marcação da escritura no decurso do mês de Dezembro de 2017” , não tem suporte factual na prova produzida e a fundamentação em que o Tribunal a quo o refere suportar, não tem provimento para tal, devendo, feita a correcta apreciação da prova produzida, este facto ser corrigido e dado como provado até “email”, ficando o Facto 28 com a seguinte redacção: “Após este e-mail, o gerente da Autora, (...), em 24/11/2017, contactou telefonicamente o Réu marido, a fim de esclarecer o pretendido com o teor do mesmo email”.
XXX. A parte após “email” do Facto 28 deve ser dada como não provada.
XXXI. As propostas de alteração do contrato-promessa apresentados pelos RR. nunca foram apresentadas pela A. ao interessado e potencial promitente-comprador.
XXXII. Após o telefonema constante do facto 28, entre 24/11/2017 e 11/12/2017, não houve qualquer contacto entre a A. e os RR.
XXXIII. Em 11/12/2017, às 18h58, A. propõe por sms a realização de avaliação no dia seguinte, 12/12, às 18h/18h30.
XXXIV. No dia seguinte, 12/12/2017, na sequência do sms anterior, no período da manhã, a Ré dirigiu-se às instalações da A. e reuniu-se com o representante desta.
XXXV. Na sequência daquela reunião, no mesmo dia, às 12h13, o Réu enviou sms à A. com o seguinte teor: “Bom dia (…).
Mantemos tudo o que a (…) falou presencialmente esta manhã contigo. Relembro que continuamos a aguardar da vossa parte resposta ao nosso email de 24/11 (sobre CPCV e data limite para a escritura em 22/12), o contrato de mediação imobiliária e ficha de reserva se encontrarem caducados, assim como o prazo para pedir o distrate de hipoteca ao banco também já estar vencido. Se ainda assim querem realizar a avaliação hoje às 18h 18.30 realizem. Mas notem todos os prazos estão vencidos. Aguardo resposta.”
XXXVI. Nessa data, 12/12/2017, os RR. ainda aguardavam resposta ao e-mail de 24/11/2017.
XXXVII. No sms de 12/12/2017, enviado às 12h13, os RR. Aceitam expressamente que a avaliação se realize nesse dia, 12/12, às 18h 18h30, como solicitado no sms da A. do dia anterior.
XXXVIII. No mesmo dia 12/12/2017, a Autora envia, às 14h39, e-mail aos Réus em que informa da disponibilidade da Engª. (…) para fazer a avaliação, no dia 13-12-2017, pelas 18h30.
XXXIX. Nesse email, sem apresentar qualquer justificação, a A. adia a avaliação que ela própria marcou e passa-a para o dia seguinte, 13/12, pelas 18h30.
XL. O Réu respondeu ainda no dia 12/12, às 16h51, através do e-mail que foi junto com a p.i. como Documento 21 a fls…, onde, além do mais, o Réu reafirmou a disponibilidade para ser efectuada a avaliação nesse mesmo dia, 12/12, pelas 18h/18:30 conforme havia sido agendado pela A.
XLI. A A. só responde o dia seguinte, 13/12/2017, às 11h48 horas, através de e-mail, repetindo que iam fazer a avaliação nesse dia às 18h.
XLII. Esta avaliação é uma imposição da A.: “No seguimento do teu último e-mail, confirmo que nos deslocaremos hoje (13/12/2017), pelas 18 horas, à fracção para realizar a sua avaliação.”
XLIII. O Réu respondeu àquele e-mail no mesmo dia, 13/12/2017, às 16:26 horas e em nenhum momento aceitou ou se comprometeu com que avaliação fosse efectuada nesse dia, pelo contrário.
XLIV. A 14/12/2017, a A. enviou ao Réu e-mail onde, além do mais o representante da A. anuncia que esteve no dia anterior junto ao prédio da fracção para fazer a avaliação: “… estivemos ontem, pelas 18 horas, junto do imóvel para realizar a avaliação, o que não nos foi facultado por vós.”
XLV. Todos estes factos são relevantes, foram apresentados pela A. e pelos RR. e todos os documentos foram juntos pela A. e aceites pelos RR. e permitem perceber a situação na sua totalidade, quando interpretados e vistos à luz dos factos, acontecimentos, declarações, hiatos e omissões que comprovadamente se verificaram e foram provados nos autos, por testemunhos, declarações ou documentos.
XLVI. Todos estes factos têm de ser levados à matéria de facto dada como provada e deles retiradas as devidas e legais conclusões e consequências, o que poderá ser feito por V. Exas. por existir prova suficiente.
XLVII. Quanto ao Facto 34 “A Autora deslocou-se ao imóvel dos Réus para a realização da avaliação, o que não lhe foi facultado.” por falta de fundamentação adequada e falta de prova convincente, deve o mesmo ser declarado como não provado.
XLVIII. Os RR. não têm responsabilidade pela não celebração do contrato-promessa de compra e venda com o eventual interessado.
XLIX. O prazo de validade da reserva acordada entre os RR. e o eventual interessado tinha sido ultrapassado, o que ocorreu sem responsabilidade dos RR.
L. Os RR. agiram sempre de boa-fé, com diligência e atempadamente em todas as situações e momentos.
LI. Em referência aos factos que se iniciam com a visita de 21/10/2017, os RR. agiram, em todos os momentos e circunstâncias, dentro do padrão de um “bónus pater familiae”, sem protelar respostas, sem criarem entropias, sem levantarem problemas ou questões injustificadas.
LII. Ao contrário, foi a A. que foi deixando passar o tempo, que nada informou aos RR., que não respondeu às questões dos RR., que não cumpriu os prazos estabelecidos na génese do “negócio”.
LIII. Os RR. não litigam ou litigaram em algum momento com má-fé.
LIV. As declarações das partes, A. e RR., os depoimentos das testemunhas, o exame pericial e os documentos revelam que os RR não mentiram, não foram incongruentes, nem tiveram qualquer comportamento eticamente reprovável.
LV. Os RR. nunca utilizaram ou usaram os meios processuais de forma negligente, chocante ou grosseira.
LVI. Não devem, por isso, ser condenados como litigantes de má-fé.
LVII. Por todo o exposto, deve a sentença recorrida ser revogada e substituída por outra que considere a presente acção totalmente improcedente por não provada e as excepções serem julgadas procedentes por provadas, e por via delas serem os RR. absolvidos do pedido.
Contra-alegou a autora, defendendo a manutenção do julgado.
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Assente que pelo teor das conclusões se fixa e delimita o objecto do recurso, são as seguintes as questões submetidas à apreciação deste tribunal:
i. indagar da existência de erro de julgamento quanto aos factos;
ii. apreciação da nulidade do contrato, do abuso de direito e, subsistindo o mesmo, da culpa pelo incumprimento: o erro de interpretação e aplicação aos factos das normas constantes dos artigos 16.º, n.ºs 1, alínea e), 4 e 5, do RJAMI e artigos 334.º e 799.º do CC;
iii. Da errada condenação dos RR como litigantes de má fé.
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Questão prévia:
Nas contra-alegações a A. defendeu, a título de questão prévia, que o recurso deveria ser liminarmente rejeitado no que respeita à impugnação da matéria, por não terem sido observados pelos recorrentes os ónus prescritos no artigo 640.º do CPC, no caso, em concreto, o ónus de especificar nas conclusões os meios de prova que, em seu entender, impunham decisão diversa quanto aos pontos de facto impugnados.
Resulta do disposto no n.º 1 do convocado preceito que, sendo impugnada a decisão sobre a matéria de facto, o recorrente está vinculado ao cumprimento de três requisitos formais, cuja inobservância conduz à rejeição do recurso nesta parte, a saber: i. terá necessariamente de especificar os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados; ii. terá ainda de especificar os concretos meios probatórios, constantes do processo ou registo da gravação, que imponham uma decisão diversa sobre os pontos de facto objecto da impugnação, ónus cujo cumprimento demanda a reapreciação crítica dos meios de prova e, estando em causa prova gravada, a exacta indicação das passagens em que o recorrente funda a sua discordância, podendo, se o entender, proceder à respectiva transcrição; iii. terá finalmente de enunciar a decisão alternativa.
Por outro lado, sabendo-se que é pelas conclusões que se define o objecto do recurso (cfr. artigo 635.º do CPC), delimitando os poderes de cognição do tribunal superior de recurso, havendo impugnação da matéria de facto é de exigir ao impugnante que especifique naquelas os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados e, bem assim, o sentido da decisão que sobre eles, em seu entender, deverá ser proferida, sob pena de se terem tais questões de facto por excluídas do objecto do recurso. Todavia, e ao invés do que defende a apelada, já não será de lhe exigir que indique nas conclusões, reproduzindo o alegado no corpo das alegações, os meios de prova que, em seu entender, determinam as alterações pretendidas, já que em nada contribui para a delimitação do objecto do recurso (cfr. acórdãos do STJ de 1/10/2015, no processo n.º 824/11.3TTLRS.L1.S1, e de 11/2/2016, no processo n.º 157/12.8TUGRM.G1.S1, acessíveis em www.dgsi.pt)[1] .
Já quanto à ausência de indicação das normas jurídicas tidas por violadas, assim tendo resultado inobservado pelos recorrentes o ónus consagrado na alínea a) do n.º 2 do artigo 639.º do CPC, a prejudicarem o conhecimento do recurso e o exercício do contraditório por banda da parte contrária, justificam um convite ao aperfeiçoamento (vide n.º 3 do preceito). Ocorre, porém, no caso vertente, que não só o Tribunal, sendo livre na indagação, interpretação e aplicação das normas jurídicas (cfr. artigo 5.º, n.º 3), se encontra habilitado a apreciar o recurso, como se vê das esclarecidas contra-alegações que também a autora apreendeu com precisão quais as normas que, no entender dos recorrentes, foram alvo de errada interpretação, tudo concorrendo para a desnecessidade de formular um tal convite.
Resulta do exposto que se mostram suficientemente observados os ónus prescritos pelo artigo 640.º do CPC, inexistindo fundamento para rejeitar o recurso no que respeita à impugnação da matéria de facto ou formular convite ao aperfeiçoamento, tendo em vista suprir a omissão de indicação das normas jurídicas violadas.
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i. impugnação da matéria de facto
Os RR apelantes imputam à decisão erro no julgamento dos factos, pretendendo a sua alteração de modo que:
- o facto dado como não provado sob a alínea e) seja julgado provado;
- inversamente, deverão ser eliminados do elenco dos provados e julgados não provados os factos assentes sob os n.ºs 9, 26, 28 (este parcialmente), 34, 40, 41 e 43;
- na sequência do facto dado como provado sob o n.º 14, deve ser dado como assente o facto constante do artigo 51.º da contestação, e na sequência do facto dado como provado sob o n.º 23, também o facto alegado no artigo 61.º da contestação deve ser aditado aos factos assentes;
- devem ser aditados à factualidade julgada provada, dada a sua relevância para a decisão e uma vez que resultaram demonstrados pela prova produzida, os seguintes factos:
a) As propostas de alteração do contrato-promessa apresentados pelos RR. nunca foram apresentadas pela A. ao interessado e potencial promitente-comprador;
b) Após o telefonema constante do facto 28, entre 24/11/2017 e 11/12/2017, não houve qualquer contacto entre a A. e os RR;
c) Em 11/12/2017, às 18h58, a A. propõe por sms a realização de avaliação no dia seguinte, 12/12, às 18h/18h30;
d) No dia seguinte, 12/12/2017, na sequência do sms anterior, no período da manhã, a Ré dirigiu-se às instalações da A. e reuniu-se com o representante desta;
e) Na sequência daquela reunião, no mesmo dia, às 12h13, o Réu enviou sms à A. com o seguinte teor:
“Bom dia (…).
Mantemos tudo o que a (…) falou presencialmente esta manhã contigo. Relembro que continuamos a aguardar da vossa parte resposta ao nosso email de 24/11 (sobre CPCV e data limite para a escritura em 22/12), o contrato de mediação imobiliária e ficha de reserva se encontrarem caducados, assim como o prazo para pedir o distrate de hipoteca ao banco também já estar vencido. Se ainda assim querem realizar a avaliação hoje às 18h, 18.30 realizem. Mas notem todos os prazos estão vencidos. Aguardo resposta.”
f) Nessa data, 12/12/2017, os RR. ainda aguardavam resposta ao e-mail de 24/11/2017;
g) No sms de 12/12/2017, enviado às 12h13, os RR. Aceitam expressamente que a avaliação se realize nesse dia, 12/12, às 18h 18h30, como solicitado no sms da A. do dia anterior;
h) No mesmo dia 12/12/2017, a Autora envia, às 14h39, e-mail aos Réus em que informa da disponibilidade da Engª. (…) para fazer a avaliação no dia 13-12-2017, pelas 18h30;
i) Nesse email, sem apresentar qualquer justificação, a A. adia a avaliação que ela própria marcou e passa-a para o dia seguinte, 13/12, pelas 18h30;
j) O Réu respondeu ainda no dia 12/12, às 16h51, através do e-mail que foi junto com a p.i. como Documento 21 a fls…, onde, além do mais, o Réu reafirmou a disponibilidade para ser efectuada a avaliação nesse mesmo dia, 12/12, pelas 18h/18:30 conforme havia sido agendado pela A.;
l) A A. só responde o dia seguinte, 13/12/2017, às 11h48 horas, através de e-mail, repetindo que iam fazer a avaliação nesse dia às 18h;
m) Esta avaliação é uma imposição da A.: “No seguimento do teu último e-mail, confirmo que nos deslocaremos hoje (13/12/2017), pelas 18 horas, à fracção para realizar a sua avaliação.”;
n) O Réu respondeu àquele e-mail no mesmo dia, 13/12/2017, às 16:26 horas e em nenhum momento aceitou ou se comprometeu com que avaliação fosse efectuada nesse dia, pelo contrário;
o) A 14/12/2017, a A. enviou ao Réu e-mail onde, além do mais o representante da A. anuncia que esteve no dia anterior junto ao prédio da fracção para fazer a avaliação: “… estivemos ontem, pelas 18 horas, junto do imóvel para realizar a avaliação, o que não nos foi facultado por vós.”
Os apelantes pretendem que seja dado como assente o facto constante do ponto e) do elenco dos não provados – “o negócio em causa foi angariado por (…)” –, mas “devidamente corrigido conforme a prova produzida e deverá ser aceite como “O negócio em causa nos autos foi angariado por (…)”.
Em fundamento alegam que se trata de matéria factual constitutiva da excepção de nulidade do contrato oportunamente invocada, não impugnada pela autora, apesar de ter sido admitida a responder na réplica que apresentou.
Argumenta a apelada que, estando em causa um conceito jurídico e não tendo os RR alegado os factos necessários à qualificação da intervenção da (…) como angariadora, não pode o facto ser tido como assente, nem tão pouco na versão corrigida proposta pelos apelantes, por se tratar de um facto novo, não alegado por nenhuma das partes.
Compulsados os autos verifica-se que os RR, na sua contestação, alegaram que:
9. O contrato foi angariado pela agora directora comercial da A. (…);
10. Tendo inclusive sido esta (…) quem tomou a iniciativa de abordar o R. marido para saber se havia interesse dos RR em vender a fracção;
11. Tendo sido aquela (…) a tudo tratar e diligenciar com os RR para a angariação do imóvel e para a celebração do contrato.
12. Nos posteriores contactos à angariação, ou seja, na recolha de documentação para a celebração do contrato e aquando desta, esteve também envolvida a funcionária/comercial da A., (…).
13. Ainda que o contrato esteja assinado apenas pelos RR e pelo gerente da A.
14. O contrato foi preenchido pela (…), na presença da (…) e dos RR.”.
Com os transcritos fundamentos de facto invocaram os RR a nulidade do contrato por violação do disposto na alínea e) do n.º 2 do artigo 16.º e conforme previsto no n.º 5 do mesmo preceito, tendo reiterado que:
124. O negócio de mediação imobiliária em causa foi angariado por (…);
125. Que também colaborou na elaboração do contrato – na realidade, foi a (…) que elaborou e preencheu o contrato;
126. Tendo igualmente colaborado na elaboração do contrato e na sua concretização a (…).
Tendo os RR deduzido pedido reconvencional, a A. aproveitou a réplica para nela responder também, conforme expressamente declarou, à matéria das excepções, nesta sede tendo invocado a contra excepção do abuso de direito, mas sem que tivesse impugnado os factos que se deixaram transcritos.
A inobservância do ónus da impugnação consagrado no artigo 574.º do CPC, com aplicação no que respeita aos novos factos alegados pelo réu por força da remissão constante do n.º 1 do artigo 587.º, conduz à admissão dos mesmos factos por acordo, não procedendo a objecção a este respeito formulada pela apelada por duas ordens de razões, que se passam a enunciar:
Se, por um lado, é verdade que os nossos tribunais vêm perfilhando o entendimento de que devem ser excluídas do elenco factual a considerar as afirmações de natureza conclusiva quando “integrarem o thema decidendum, entendendo-se como tal o conjunto de questões de natureza jurídica que integram o objeto do processo a decidir, no fundo, a componente jurídica que suporta a decisão” (cfr. acórdão do TRP de 9/3/2020, processo n.º 3781/15.9T8VFR.P1, em www.dgsi.pt), pelo que “os enunciados que reproduzam conceitos, cláusulas e classificações constantes das previsões normativas aplicáveis ou qualificações e valorações a estas inerentes não devem ser considerados como enunciados de facto”, não é menos certo que se tem igualmente admitido que “(…) as expressões descritivas constantes de previsões normativas colhidas da linguagem comum podem, em princípio, ser empregues como enunciados de facto com o sentido corrente, em especial quando não constituam matéria controvertida” (da decisão singular de 24/2/2020, no processo 6516/18.5T8CBR.C1.S1, em www.dgsi.pt), categoria em que se insere, em nosso entender, a alegada qualidade de angariadora atribuída à referida (…).
Acresce, decisivamente, que os factos alegados pelos RR e que se deixaram transcritos, os quais devem ter-se por assentes por não impugnados – e não se encontrando controvertidos, não tinham que sem objecto da actividade instrutória –, permitem concluir que a referida (…) actuou efectivamente, neste caso concreto e independentemente do vínculo que na altura mantivesse com a autora, como angariadora. Termos em que, na procedência da impugnação deduzida contra a inclusão da referida alínea e) nos factos não provados, se determina a sua eliminação, aditando-se aos factos provados os seguintes:
2-a) Foi (…), que exerce actualmente funções de directora comercial na A., quem tomou a iniciativa de abordar o R. marido para saber se havia interesse dos RR em vender a fracção.
2-b) Foi a mesma (…) a tudo tratar e diligenciar com os RR para a angariação do imóvel e para a celebração do contrato.
Já quanto aos factos que os recorrentes pretendem ver aditados ao elenco dos não provados, trata-se, como é bom de ver, de alteração inidónea a produzir qualquer efeito útil, o que dispensa este Tribunal de proceder à respectiva apreciação atento o que dispõe o artigo 130.º do CPC.
No que respeita ao facto 9 – “[no cumprimento do contratado a A.] distribuiu panfletos em todo o concelho” – que os recorrentes pretendem ver eliminado dos factos provados, apontando a ausência de prova que consistentemente confirmasse a realidade do mesmo, mesmo a admitir algum excesso na sua formulação trata-se de matéria sem relevância para a decisão a proferir, o que impediria este Tribunal, atento o já citado artigo 130.º do CPC, de proceder ao reexame da prova em ordem a sindicar a decisão da 1.ª instância. Mantém-se, por isso, o facto em causa.
Quanto aos pontos 26 e 28 da factualidade julgada provada, têm o seguinte conteúdo:
“26. Do desinteresse na venda da fracção e motivos plasmados no e-mail dirigido à DECO em 17-11-2017, nunca os Réus deram conhecimento à Autora.
28. Após este e-mail, o gerente da Autora, (…), contactou telefonicamente o Réu marido, a fim de esclarecer o pretendido com o teor do mesmo email, tendo ambos chegado a acordo em dispensarem o CPCV e diligenciar-se, de imediato, pela avaliação do imóvel, pedido de distrate da hipoteca e marcação da escritura no decurso do mês de Dezembro de 2017”.
No que se refere ao ponto 26, dizem os apelantes terem sido mal interpretadas pela Mm.ª juíza as declarações atribuídas ao R. marido, antes resultando do testemunho prestado pela (…) que lhes foi comunicado pelos RR o desinteresse na venda. Já a apelada sustenta que, tendo o R. marido confessado o facto, o mesmo ficou de forma automática plenamente provado.
Respondendo à contra alegação da A. apelada, começa por dizer-se ser de afastar a asserção de que estamos perante confissão do R., obtida aquando da prestação do seu depoimento, uma vez que a acta é, a este respeito, completamente omissa (cfr. a exigência formulada pelos artigos 463.º e 466.º, n.º 2, do CPC e 356.º, n.º 2 e 358.º, n.º 1, pertencendo estes ao CC).
Da audição das declarações prestadas pelo réu e testemunho da (…) quanto a esta específica matéria, retira-se de seguro que, efectivamente, a A. tomou conhecimento do pedido formulados pelos apelantes junto da Deco e conteúdo do mesmo apenas depois de lhe ter sido reenviado pelos serviços da Era Portugal.
Por outro lado, se é verdade que os RR haviam já tentado denunciar o contrato em Abril de 2017 (cfr. ponto 11), tendo sido então informados de que o mesmo se tinha renovado automaticamente, vigorando pelo menos até Novembro, não tendo na altura indicado que já não pretendiam vender o imóvel (cfr. documento de fls. 42 dos autos) e bem podendo acontecer que quisessem apenas recorrer aos serviços de uma outra mediadora, nada permite extrair de tal facto que a autora tivesse conhecimento da referida “desistência”.
Por último, tendo-se embora provado que o R. abordou a (…), indagando das possíveis consequências para o caso de não realizar o negócio (cfr. ponto 38.) o que, aliado à dita missiva, datada de Abril de 2017, permitiria eventualmente fazer suspeitar de que os apelantes já não tinham vontade de vender a fracção, convenceu-se o Tribunal que, efectivamente, nenhum dos membros do casal tal declarou de forma clara à A., nem tão pouco os motivos para essa alteração. Inexistindo deste modo fundamento para proceder à requerida alteração, mantém-se o ponto 26 no elenco dos factos provados.
O facto vertido em 28, de que os recorrentes aceitam apenas o envio do email, foi considerado provado, conforme consta da motivação elaborada, por força das declarações de parte prestadas pelo legal representante da A., corroboradas pela testemunha (…), o interessado na aquisição do imóvel.
Insurgem-se os recorrentes, apontando que a testemunha sabe a este respeito apenas aquilo que pela autora lhe foi transmitido e as declarações prestadas a este respeito pelo legal representante não resultam credíveis quando confrontadas com o teor das mensagens trocadas pelo R. marido.
Vejamos a prova a considerar:
Considerando o encadeamento cronológico dos factos, concorda-se com a apelada quando refere nas suas alegações que, não tendo os recorrentes aceitado a minuta do contrato promessa que lhes foi proposta, sugerindo alterações, e com o tempo a escassear, dado o limite imposto para a celebração do contrato definitivo, tenha ponderado e decidido dispensar o contrato promessa, avançando directamente para a outorga da escritura, e disso tenha dado conhecimento ao potencial adquirente.
Mas se assim é, já não temos por seguro que os RR tenham expressado o seu claro acordo ao legal representante da autora quando este comunicou a alteração ao R. marido em conversa que com ele manteve, informando que estaria a diligenciar-se pela obtenção do financiamento e documentação necessária para se passar directamente à celebração da escritura, como se acredita que fez, dado o seu interesse na concretização do negócio. Ficaria assim de algum modo explicado o teor da mensagem enviada pelo R. marido ao legal representante da A. em 12/12/2017, designadamente a alusão ao facto de aguardar ainda a resposta ao dito mail de 24/11, numa referência que, no entanto, não é obviamente inocente quando se considere a globalidade do conteúdo da mesma, assinalando o facto dos prazos se encontrarem vencidos e insistindo nele.
Atento o exposto, modifica-se o teor do ponto 28, cujo teor passa a ser o seguinte:
28. Após ter recebido o email a que se refere o ponto 27. o gerente da Autora, (…), contactou telefonicamente o Réu marido, comunicando a intenção de passar a diligenciar-se de imediato pela avaliação do imóvel e pedido de distrate da hipoteca, a fim de realizar a escritura no decurso do mês de Dezembro.
Consigna-se no impugnado ponto 34 que “[no dia 13/12] a Autora deslocou-se ao imóvel dos RR para a realização da avaliação, o que não lhe foi facultado”.
Insurgem-se os recorrentes, alegando que a prova indicada na sentença não confirma o facto, o documento de fls. 105 porque não faz prova de que alguém efectivamente se deslocou ao local, a testemunha Ana Sofia porque, ao invés do que se refere na motivação, não esteve no local nem tal afirmou, sobrando assim o testemunho, tido como insuficiente, da testemunha (…).
Não têm razão os recorrentes.
Admitindo-se como enganadora a referência à testemunha (…), não só o agendamento da avaliação para os mencionados dias e hora resulta da troca de mensagens documentada nos autos e cuja genuinidade não foi questionada, como a referida (…) confirmou a deslocação de forma circunstanciada, enumerando os presentes. Acrescenta-se, fazendo apelo às regras da experiência, que interessada em que o negócio se concretizasse e já evidentemente ciente, dado o encontro com a Ré mulher, ocorrido nessa mesma manhã, de que esta se opunha à sua celebração, não iria a Autora fornecer um pretexto para que mais dificuldades fossem levantadas, não fazendo comparecer a perita para a avaliação cujo agendamento confirmara. Improcede, pois, a impugnação, mantendo-se o ponto de facto impugnado.
No que concerne aos nucleares pontos de facto 40, 41 e 43, está em causa a seguinte factualidade:
40. O contrato de mediação imobiliária foi totalmente preenchido pela (…), incluindo a Cláusula 4ª relativa à opção pelo regime de contratação de exclusividade, tendo sido aposta uma cruz na quadrícula constante daquela cláusula.
41. Foi acordado e aceite pelos Réus que a contratação da Autora seria em regime de exclusividade, tendo os Réus perfeita consciência das suas consequências, claramente explicitadas no respetivo contrato.
43. Poucos dias após a assinatura do contrato, o seu original, acompanhado de uma revista da Autora, foi deixado na caixa do correio dos Réus por (…), tal como havia sido acordado previamente.
Os recorrentes pretendem inversão do decidido, devendo todos os factos transcritos ser julgados não provados.
No que concerne ao sinal aposto na cláusula de exclusividade, salvo o respeito pela opinião expendida, o resultado da prova pericial, ao invés do que sustentam os recorrentes, não auxilia a sua versão dos factos, muito pelo contrário, na medida em que nele se refere que “os campos de preenchimento relativos à identificação dos segundos outorgantes e às cláusulas 1.ª, 2.ª, 3.ª e 4.ª – cruz na quadrícula da exclusividade, 5.ª e 10.º, bem como a assinatura da gerência da (…), forma manuscritos com tinta ou tintas com características semelhantes entre si e diferentes do restante preenchimento (campos contrato n.º e data) e assinaturas de cada um dos RR. Admite-se que desta semelhança da tinta ou tintas não resulta que a quadrícula tenha sido assinalada na altura em que o contrato foi preenchido na presença dos RR – a assinatura do legal representante da autora foi reconhecidamente aposta num momento posterior e ainda assim a tinta é semelhante, daqui resultando que ou utilizou o mesmo instrumento que a (…) usou ou um instrumento com tinta de características semelhantes- mas seguramente não vai de encontro à alegação dos RR, que pretendiam ter sido usada para o efeito uma caneta diferente.
Não obstante, a verdade é que as testemunhas (…) e (…), encontrando-se esta última indiscutivelmente presente, referiram ambas que a quadrícula foi assinalada na altura e os RR ficaram cientes do alcance do clausulado. A isto acresce o facto de a A. apenas excepcionalmente dispensar a dita cláusula, não havendo razões para o fazer neste caso – e tanto assim que nunca os RR alegaram nos autos ter recorrido aos serviços de outra agência.
Vistas as declarações prestadas pelo legal representante da A. e pelos RR, afirmou o primeiro que quando assinou o contrato este se encontrava totalmente preenchido, incluindo a cruz na quadrícula da cláusula da exclusividade, o R. marido declarou que não se recordava e apenas a Ré mulher afirmou com certeza que não estava.
Face a tais elementos de prova, considerando que nada justificava que a A. se afastasse daquela que era a sua forma usual de contratar e que as testemunhas ouvidas foram merecedoras de credibilidade, não sendo suficiente para as descredibilizar a mera circunstância de trabalharem para aquela, mantêm-se os pontos 40 e 41.
Quanto ao ponto 43, mantendo-se quanto ficou a constar da motivação da sentença, não pode deixar de se assinalar que, tal como a apelada não deixou de assinalar nas suas contra alegações, não colhe a justificação apresentada pelos recorrentes para a menção da identificação do contrato na carta enviada em Abril de 2017, cuja cópia consta de fls. 42, e isto pela razão óbvia de tal elemento não constar nem dos panfletos emitidos – como se vê de fls. 38 e 39, a referência do contrato que aí surge não tem indicação das letras –, nem tão pouco da ficha da visita que teve lugar em Fevereiro de 2017, onde as letras e os números aparecem numa ordem invertida. Deste modo, a ter sido esta última a fonte, a referência na carta teria que surgir com a mesma ordem –primeiro os números e depois as letras – e não, como acontece, na ordem inversa, tal e qual como aparece no contrato.
Acresce que nada obsta a que os RR, tendo-lhes sido entregue o duplicado do contrato, lhe tivessem dado descaminho, tendo posteriormente solicitado uma cópia do mesmo, entregue pela testemunha (…) exactamente nos termos em que havia feito anteriormente a entrega do duplicado.
Mantém-se, pelo exposto, também o ponto 43.
Os recorrentes querem ver aditados dois novos factos, constantes dos artigos 51.º e 61.º da contestação, consequência, dizem, dos provados sob os n.ºs 14 e 23.
A autora aceitou este último aditamento, opondo-se ao primeiro.
Considerando que o alegado em 61.º da contestação resulta de documento não impugnado, podendo em todo o caso o seu conteúdo ser atendido pelo Tribunal (artigos 607.º, n.º 4 e 663.º, n.º 2, do CPC), estando as partes de acordo no aditamento[2] e reconhecendo que contribui para uma maior clareza da decisão, admite-se o mesmo.
Do mesmo modo, porque o facto alegado em 51.º se retira dos anteriores, vai deferido o seu aditamento.
Finalmente, e quanto aos diversos factos que os RR, reputando-os de relevantes, pretendem ver aditados aos factos provados, conforme a apelada lucidamente chama a atenção, trata-se de matéria factual que, na sua maioria, ainda que com ligeiras diferenças de redacção, se encontra assente, ainda que os recorrentes dela extraiam diferentes consequências jurídicas. Sobram assim os factos enunciados nas conclusões xxxi e xxxii.
Quanto aos aludidos novos factos, alegam os recorrentes que “resulta de toda a prova produzida “que a A nunca apresentou ao interessado na compra da fracção as alterações ao contrato promessa por si propostas, o que não cumpre o ónus de indicação dos meios de prova necessários a que este tribunal de recurso dê o facto por assente, isto sem mencionar a sua escassa relevância, considerando que nada obriga as partes a celebrarem um contrato promessa prévio à celebração do contrato definitivo.,
Quanto ao hiato temporal entre a resposta dos RR, sugerindo as alterações à minuta do contrato que lhes foi apresentada, e novo contacto da A., admitindo que decorreram os assinalados 15 dias, tal resulta do encadeado dos factos assentes, sem necessidade de especificação, pelo que não há que aditar um novo facto com esse conteúdo.
Procede assim parcialmente e nos termos que se deixaram expostos, a impugnação da decisão proferida quanto à matéria de facto.
*
II. Fundamentação
De facto
Estabilizada, é a seguinte a factualidade -provada e não provada- a atender:
1. A Autora tem como objecto a mediação imobiliária, administração de imóveis por conta de outrem.
2. No âmbito da sua actividade, celebrou com os RR em 23 de Maio de 2016 o Contrato de Mediação Imobiliária com o n.º (…), ref.ª (…).
2 a) Foi (…), que exerce actualmente funções de directora comercial na A., quem tomou a iniciativa de abordar o R. marido para saber se havia interesse dos RR em vender a fracção.
3. Os Réus autorizaram a Autora a proceder à venda do imóvel de sua propriedade – fracção autónoma destinada a habitação, sita na Rua (…), lote 6-2º, Esqº. em Cartaxo, descrita na Conservatória do Registo Predial do Cartaxo, sob o n.º (…) e inscrita na matriz predial sob o n.º (…), da freguesia do Cartaxo.
3-a) Foi a mesma (…) a tudo tratar e diligenciar com os RR para a angariação do imóvel e para a celebração do contrato.
4. O preço estipulado para venda da identificada fração, foi de € 83.500,00.
5. Da cláusula 8ª do identificado contrato, consta que “o presente contrato tem uma validade de 9 (nove) meses contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de recepção, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo”.
6. Da cláusula 4.ª do identificado contrato, com a epígrafe “Regime de Contratação” consta, no que releva, que:
1. O Segundo Outorgante contrata a mediadora em regime de:
Exclusividade.
2. Nos termos da legislação aplicável, quando o contrato é celebrado em regime de exclusividade só a Mediadora tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência.
[…]
4. Se o negócio for efectuado através da Mediadora e posteriormente o comprador desistir da compra, e houver sinais recebidos até ao montante da comissão acordada, independentemente do Segundo Outorgante os devolver ou não, a Mediadora tem sempre o direito a receber a sua comissão, por ser alheia a essa situação e ter realizado o trabalho a que se propôs.
5. O segundo outorgante fica obrigado a realizar o negócio nas condições acordadas neste contrato o caso de a Mediadora conseguir o interessado. Se se recusarem a fazer a transacção, obrigam-se a pagar à Mediadora como se o negócio se tivesse realizado.
[…].
7. Conforme contratado e constante do n.º 1 da cláusula 5ª do Contrato de Mediação, a remuneração/contrapartida dos serviços prestados e a título de comissão é de 5% sobre o valor da venda efetivamente realizada, acrescido de IVA, não podendo o valor da comissão a receber ser inferior ao montante de € 6.000,00 (seis mil euros).
8. No cumprimento do contratado, a Autora iniciou e desenvolveu as devidas e necessárias diligências à promoção da venda da fracção subjacente ao Contrato de Mediação Imobiliária que havia celebrado com os Réus.
9. Distribuindo folhetos publicitários em todo o concelho.
10. Em resultado da promoção de venda da fracção dos Réus, vieram a resultar interessados, tendo-se concretizado visitas à mesma em 25-02-2017 e 21-10-2017, com a participação de ambos os Réus, cujas fichas de visita se encontram assinados pelo Réu marido.
11. Por carta datada de 24-04-2017, na vigência do Contrato, vieram os Réus pedir o cancelamento do mesmo, a partir da data da carta.
12. A Autora, de imediato, dirigiu carta aos Réus, na qual refere que “(…) a rescisão do contrato (…) – (…) celebrado em 23/05/2016, só terá a caducidade em 23/Novembro/2017…)”.
13. A Autora continuou a desenvolver todas as ações necessárias à promoção da venda do imóvel.
14. Como resultado de tais ações, em Outubro de 2017 um potencial interessado na aquisição da fracção objeto do identificado Contrato de Mediação Imobiliária manifestou interesse em visitar a mesma, pelo que a Autora contactou os Réus, através do Réu (…), a fim de saber da disponibilidade em mostrarem a fracção a um interessado na sua aquisição.
14-a) Os RR anuíram, atendendo a que o contrato estava ainda em vigor.
15. Tal visita ficou acordada entre todas as partes para o dia 21-10-2017, tendo-se efetuado na presença dos aqui Réus e o Réu marido assinado a respetiva ficha de visita.
16. Na sequência daquela visita, veio o interessado na aquisição da fracção – (…) – em 24-10-2017 efectivar o seu interesse na aquisição da mesma, pelo valor de € 78.000,00.
17. Tendo, para o efeito, assinado ficha de reserva e entregado à Autora, a título de caução e reserva do imóvel, o cheque n.º (…), emitido s/ a Caixa Geral de Depósitos, no valor de € 2.500,00.
18. Do que foi dado conhecimento aos Réus.
19. Os Réus não aceitaram a venda pela quantia oferecida de € 78.000,00, declarando que mantinham o interesse na venda da fracção pela quantia de € 83.500,00 acordada no contrato.
20. Face à posição dos Réus, a Autora informou o promitente-comprador da inviabilidade de concretização do negócio pela quantia de € 78.000,00.
21. Tendo o mesmo vindo a oferecer para aquisição da fracção a quantia pretendida pelos Réus de € 83.500,00.
22. A Autora informou os Réus que o promitente comprador mantinha interesse na aquisição da fração, tendo oferecido o valor contratado de € 83.500,00.
23. Os Réus aceitaram a venda da fracção, tendo o Réu marido assinado, em 27-10-2017, a respectiva ficha de reserva do imóvel.
23-a) Esta Ficha de Reserva tem a “Data de Reserva 27/10/2017” e “Prazo de Reserva 27/11/2017”.
24. A Autora elaborou o respetivo CPCV a outorgar entre as partes (promitentes vendedores e promitente comprador), o qual submeteu para análise dos promitentes vendedores através de e-mail enviado em 21-11-2017, pelas 12:46.
25. No mesmo dia 21-11-2017, pelas 18h30, a Autora tomou conhecimento, através da (…) Portugal, do teor de e-mail enviado pelo aqui Réu em 17-11-2017, dirigido à DECO, com o seguinte teor:
“Nome (…)
Número de referência (…)
Morada Rua (…), LT6 2-ESQ., 2070 CARTAXO
Descrição Contexto: “Decidimos enquanto casal colocar o nosso imóvel à venda em 05/2016, para tal recorremos aos serviços de um franchisado (…) no Cartaxo, nomeadamente a (…). Após um ano de ausência de qualquer visita decidimos rescindir o contrato em 04/2017, na qual enviámos uma carta a fazer o pedido de rescisão, ao que nos foi informado de que como o contrato era feito renovado automaticamente de 9 em 9 meses, o mesmo só iria ser rescindido em 11/2017… surgiu a primeira visita em meados de 06/2017. No decurso dessa primeira visita fomos confrontados com uma proposta para aquisição do imóvel, à qual não acedemos, pois o valor era baixo em relação à proposta que tínhamos para venda. Foi feita nova contraproposta no valor que pretendíamos para venda, à qual foi aceite pelos compradores… decidimos não avançar para a venda…. Dei conhecimento dessa situação e do motivo pelo qual estava a desistir do negócio junto da imobiliária, e para meu espanto confrontaram-me que apesar de desistir do negócio teria de pagar a comissão pelos serviços prestados… informaram-me telefonicamente no dia 15/11 do CPCV para ser assinado… preciso do vosso apoio jurídico para saber se esta comissão… é devida (…)”.
26. Do desinteresse na venda da fracção e motivos plasmados no e-mail dirigido à (…) em 17-11-2017 nunca os Réus deram conhecimento à Autora.
27. Em 24-11-2017 – 7 dias após a reclamação apresentada na (…) – vieram os promitentes vendedores, ora Réus, através de e-mail dirigido à Autora, dizer, além do mais, que: “Nos termos em que o CPCV está redigido entendemos não estarem reunidas as condições para a assinatura do mesmo”; - “Por forma a solucionar esta questão dever-se-á proceder à alteração de algumas cláusulas… como é o caso de:
1) Cláusula 4ª – referente à marcação da escritura pública – …terá de constar expressamente uma data especifica que não poderá ser posterior ao dia 22 de Dezembro de 2017…”;
2) Cláusula 8ª – Se no contrato de mediação imobiliária não existe condição resolutiva, não faz sentido que exista no CPCV, pelo que deverá ser retirada do mesmo”.
28. Após ter recebido o email a que se refere o ponto 27, o gerente da Autora, (…), contactou telefonicamente o Réu marido, comunicando a intenção de passar a diligenciar-se de imediato pela avaliação do imóvel e pedido de distrate da hipoteca, a fim de realizar a escritura no decurso do mês de Dezembro.
29. Em 11-12-2017, o gerente da Autora, enviou SMS ao Réu marido, através do telefone (…), com o seguinte teor:
“Boa tarde (…) será que dá para fazer a avaliação amanhã às 18 horas ou 18h30. Podes confirmar ainda hoje”.
30. No dia imediato – 12-12-2017 – no período da manhã apareceu nas instalações da Autora a Ré mulher, a qual, de forma exaltada e totalmente desadequada, se dirigiu ao Gerente da Autora dizendo que se opunha à manutenção de qualquer contacto por parte da Autora através do seu marido e que não se iria conciliar qualquer hora para realização da avaliação por parte do Banco.
31. Perante tal posição da Ré mulher, o gerente da Autora, sabendo do teor da “reclamação” dos Réus para a (…), questionou a mesma se, por algum motivo, tinham perdido o interesse na venda da fracção, não tendo obtido resposta.
32. No mesmo dia 12-12-2017, o Réu marido remeteu à Autora mensagem com o seguinte teor:
“Bom dia (…). Mantemos tudo o que a (…) falou presencialmente esta manhã contigo. Relembro que continuamos a aguardar da vossa parte resposta ao nosso email de 24/11 (sobre CPCV e data limite para a escritura em 22/12), o contrato de mediação imobiliária e ficha de reserva se encontrarem caducados, assim como o prazo para pedir o distrate de hipoteca ao banco também já estar vencido. Se ainda assim querem realizar a avaliação hoje ás 18h-18.30 realizem. Mas notem todos os prazos estão vencidos. Aguardo resposta.”
33. No mesmo dia 12-12-2017, na sequência do seu SMS do dia anterior, a A. enviou novo e-mail aos Réus a reiterar a informação da disponibilidade da Engª. (…) para fazer a avaliação no dia 13-12-2017, pelas 18h30, acrescentando que esta informação tinha sido comunicada à Ré mulher no mesmo dia.
34. A Autora deslocou-se ao imóvel dos Réus para a realização da avaliação, o que não lhe foi facultado.
35. O contrato a que alude o ponto 2. foi preenchido por (…), na presença da (…) e dos Réus.
36. Aquando da formalização do Contrato não foi entregue aos Réus pela Autora o duplicado do Contrato que lhes pertencia.
37. Por motivos pessoais e familiares dos Réus, enquanto casal, estes enviaram à Autora a carta a que alude o ponto 11.
38. O Réu marido questionou a (…) sobre o que aconteceria se não realizasse o negócio.
39. Ao que (…) lhe respondeu que, quer os Réus vendessem, ou não, a fracção, sempre teriam de pagar a comissão à Autora.
40. O contrato de mediação imobiliária foi totalmente preenchido pela (…), incluindo a Cláusula 4.ª relativa a opção pelo regime de contratação de exclusividade, tendo sido aposta uma cruz na quadrícula constante daquela cláusula.
41. Foi acordado e aceite pelos Réus que a contratação da Autora seria em regime de exclusividade, tendo os Réus perfeita consciência das suas consequências, claramente explicitadas no respetivo contrato.
42. O contrato foi assinado pelos Réus, em sua casa, e como o gerente da Autora não se encontrava presente, assinou-o posteriormente.
43. Poucos dias após a assinatura do contrato, o seu original, acompanhado de uma revista da Autora, foi deixado na caixa do correio dos Réus por (…), tal como havia sido acordado previamente.
44. A Autora remeteu à Direcção-Geral do Consumidor, por carta datada de 29 de Fevereiro de 2016, o projecto do contrato de mediação, que sujeitou à apreciação, requerendo o reconhecimento do mesmo.
*
Factos Não Provados
a) A situação criada pelos Réus originou para a Autora sério embaraço para com o promitente comprador, o qual manifestou sério desagrado pelo desempenho das suas funções por não lograram obter a sua satisfação, apesar do seu cumprimento integral para formalização do negócio.
b) A situação ocasionada, culposa e intencionalmente pelos Réus, prejudicou a imagem de seriedade e honorabilidade praticada pela Autora.
c) Acarretando séria preocupação à Autora, quanto à perda de prestígio e reputação que tal situação ocasionou, tanto mais num período de crise económica que todos conhecemos.
d) Ao mesmo tempo que fez sentir os representantes da A. e nessa qualidade, vexados, desrespeitados, usados de forma desonesta, perante o interessado na compra, assim como os seus comerciais e a própria Ré, perante a (...) ao ser interpelada pela mesma para esclarecer a “reclamação” do Réus perante a DECO.
e) Eliminado.
f) A ameaça presente na comunicação da Autora de que, mesmo que não vendessem a casa, os Réus teriam de pagar a “comissão” e a perturbação que a fase final de toda esta situação provocou aos Réus, traduziu-se para os Réus em dificuldades em descansar e perda de apetite, em dificuldades de concentração, mas também em perturbações do sono.
g) Os Réus sentiram-se alvos de pressão injustificada e de assédio moral por parte dos representantes da Autora.
h) O que lhes causou ansiedade pela situação e pelos “confrontos”, verbais, telefónicos e por via electrónica, que ocorreram entre os Réus e os representantes da Autora.
i) Toda a situação e conduta dos representantes da Autora, criaram nos Réus uma forte perturbação do equilíbrio psíquico, emocional, familiar e até social, constituindo um grave e ponderoso atentado às suas personalidades morais.
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De Direito
Da nulidade do contrato, do abuso de direito e do efeito restitutório
Resulta da factualidade provada, e não vem questionado, que Autora e os Réus celebraram entre si um contrato de mediação imobiliária em 23 de Maio de 2016, o qual, atenta a data da celebração, obedece ao regime jurídico instituído pela Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro (entretanto alterada pelo DL 102/2017, de 23 de Agosto).
Os RR agora apelantes invocaram na contestação a nulidade do contrato celebrado, por preterição das disposições imperativas constantes da alínea e) do n.º 1 do artigo 16.º do RJAMI e n.º 4 do mesmo preceito, por dele não constar a identificação da angariadora imobiliária que colaborou na preparação do contrato, no caso a identificada (…), e a ausência da necessária validação do modelo utilizado por banda da Direção-Geral do Consumidor. Na sentença apelada, reconhecido embora este segundo fundamento de nulidade, considerou-se que o exercício do direito à invocação por banda dos recorrentes estava a ser exercido abusivamente, assim ficando vedado o seu conhecimento e decretamento dos respectivos efeitos, decisão de que os RR dissentem e cuja reapreciação submeteram a este Tribunal.
Ora, se no caso da obrigatoriedade de menção do angariador está em causa um elemento eventual e de algum modo externo ao contrato, tratando-se de uma omissão sem relevância, pelo menos no caso vertente, no que à disciplina do contrato diz respeito, tal raciocínio, afigura-se, já não é válido quando se considere a inobservância da obrigação constante do n.º 4 do preceito que se analisa.
O contrato subscrito pelos aqui apelantes assenta num modelo apresentado pela apelada contendo cláusulas contratuais gerais, o que não vem questionado.
Visando a defesa do consumidor, contraente mais frágil, a lei em vigor ao tempo impunha a prévia aprovação, por banda da Direcção Geral do Consumidor, do modelo contratual utilizado (a entidade competente é hoje, consequência das alterações introduzidas pelo DL 102/2017, de 23 de Agosto, o Instituto dos Mercados Públicos, do imobiliário e da Construção, IP, salvo quando a empresa de mediação utilize o modelo de contrato com cláusulas contratuais gerais aprovado pela Portaria 228/2018, de 13 de Agosto). A relevância atribuída pelo legislador à sujeição do modelo contratual à fiscalização prévia da entidade competente, ficando a sua utilização dependente da aprovação pela mesma, é denunciada pela sanção legal prevista para a sua inobservância – a nulidade do contrato celebrado, como previsto no n.º 5 do mesmo artigo 16.º –, sendo certo que foi claramente estabelecida em benefício do cliente, dado que à mediadora está vedada a sua invocação, num desvio ao regime típico das nulidades (cfr. artigo 286.º do CC).
A invocação da nulidade do contrato pode, é certo – e assim sucedeu no caso em apreciação – ser considerada abusiva, intoleravelmente contrária à boa fé que deve orientar as relações contratuais em todas as fases – ainda antes da celebração do contrato, conforme decorre do disposto no artigo 227.º do CC –, levando a afirmar a sua subsistência a despeito dos vícios formais. E o recurso ao instituto do abuso de direito tem sido frequente neste domínio, conforme se dá nota na sentença recorrida, ainda que versando casos em que se verificou um cabal aproveitamento da actividade da mediadora, servindo a invocação de vícios formais um único propósito: eximir-se o contraente satisfeito ao pagamento da comissão que sabe ser devida. Não nos parece, antecipa-se, que assim possa considerar-se no caso vertente.
Resultou provado que a Autora remeteu à Direcção-Geral do Consumidor, por carta datada de 29 de Fevereiro de 2016, o projecto do contrato de mediação, que sujeitou à apreciação, requerendo o reconhecimento do mesmo, sinal evidente que conhecia e reconhecia a exigência legal. Todavia, já não fez prova de ter obtido a aprovação do modelo de contrato que submetera, sendo certo que não se inibiu de o utilizar, de tudo resultando a inobservância da exigência legal, omissão que é causa da nulidade do contrato, como previsto no já citado n.º 5 do artigo 16.º.
Acrescentou-se, porém, na sentença apelada que o apontado vício formal nunca foi relevante para os RR recorrentes, “que assinaram o contrato com a duração de nove meses, renovável automaticamente, assinaram fichas de reserva do imóvel, receberam contactos da Autora, foram visitados pelo interessado e anteriormente por outro, mostraram o imóvel, recusaram a primeira proposta de compra, fizeram contrapropostas, colocaram reparos à minuta do contrato promessa e remeteram comunicação a solicitar o “cancelamento” o contrato”. Tais factos foram negativamente valorados, concluindo-se que “o comportamento que assumiram (…) excede claramente os limites impostos pela boa fé, abusando do seu direito de invocar tal nulidade, sobretudo porque a referida omissão em nada os desprotegeu ou prejudicou face à empresa mediadora, tendo resultado com mediana clareza que com tal invocação visaram os Réus, apenas, livrar-se do pedido feito nesta acção”.
Nos termos do artigo 344.º, o exercício de um direito é ilegítimo quando o seu titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social e económico destes. O abuso, sendo um instituto puramente objectivo, não dependente da culpa do agente nem da verificação de qualquer elemento específico subjectivo, surgindo como concretização da boa fé, apresenta-se afinal como uma “constelação de situações típicas em que o Direito, por exigência do sistema, entende deter uma actuação que, em princípio, se apresentaria como legítima”[3]. “Dizer que, no exercício dos direitos, se deve respeitar a boa-fé, equivale a exprimir a ideia de que, nesse exercício, se devem observar os vectores fundamentais do próprio sistema que atribui os direitos em causa”[4].
Uma das modalidades em que se concretiza a figura é a do “venire contra factum proprium”, por violação do princípio da confiança, e que se pode basicamente delinear como sendo o caso de o direito ser exercido contra alguém que, com base em convincente conduta, positiva ou negativa de quem o podia exercer, confiou em que tal exercício não ocorresse e programou em conformidade a sua actividade. Dir-se-á, nessa hipótese, que o titular do direito opera o seu exercício no confronto de outrem depois de a este fazer crer, por palavras ou actos, que o não exerceria, ou seja, depois de gerar uma situação objectiva de confiança em que ele não seria exercido”[5].
Como também ensina João Baptista Machado, “Assegurar expectativas e direccionar condutas são indubitavelmente funções primárias do direito. Assegurar desde logo a confiança fundada nas condutas comunicativas das pessoas responsáveis fundada na própria credibilidade que essas condutas reivindicam”.[6] Estão em causa “condutas comunicativas com uma pretensão de verdade – condutas reveladoras de uma predisposição quanto a certo problema, que gera a expectativa de condutas coerentes ou conformes a essa disposição”[7].
Parte-se, pois, da noção básica de que os comportamentos (assertivos ou até omissivos) e as declarações podem vincular, quer porque envolvem uma responsabilização pela pretensão de verdade que lhes é imanente, quer pelos efeitos que podem ter sobre a conduta dos outros que acreditam em tais declarações e/ou comportamentos, conformando a sua conduta na base dessa radical confiança. E o direito confere relevância de facto a esta auto-vinculação geradora de expectativas, através precisamente da tutela da confiança.
Todavia, a jurisprudência do STJ tem sido cautelosa na admissão, em termos gerais, da inalegabilidade pela parte de um vício formal do acto jurídico, decorrente da preterição das normas imperativas que, à data da respectiva celebração e com base em razões de interesse público, regem a forma do acto, acentuando que esta solução, conduzindo ao reconhecimento do vício da nulidade mas à paralisação da sua normal e típica eficácia, carece de ser aplicada com particulares cautelas, não podendo generalizar-se ou banalizar-se, de modo a desconsiderar de modo sistemático o conteúdo da norma imperativa que regula a forma legalmente exigida para o acto (cf., a título exemplificativo, e ainda que versando sobre situação diversa, o acórdão do STJ 7/3/2019, processo n.º 499/14.8T8EVR.E1.S1, acessível em www.dgsi.pt).
Deste modo, há-de exigir-se a verificação de determinados pressupostos para que se desencadeie o efeito jurídico próprio do instituto da tutela da confiança através da proibição do venire contra factum proprium: em primeiro lugar, para que a conduta em causa se possa considerar causal em relação à criação da confiança, é preciso que ela, directa ou indirectamente, revele a intenção do agente de se considerar vinculado a determinada atitude no futuro, sendo ainda necessário que a contraparte, com base na confiança criada, assuma disposições e faça planos, ou seja, faça um investimento na confiança, pois só então surge a necessidade da tutela do direito; depois, a confiança da contraparte só merece protecção jurídica quando a mesma esteja de boa-fé e tenha agido com o cuidado e precauções usuais no tráfico jurídico.
De volta ao caso dos autos, atente-se no facto de em Abril de 2017, levava o contrato quase um ano de vigência e tendo aparecido apenas um interessado, os recorrentes, desatentos à cláusula de renovação automática, terem tentado “cancelar” o acordo celebrado, tendo a autora informado que o mesmo se manteria até Novembro, sem no entanto esclarecer, ou disso não foi feita prova, que a comissão seria devida mesmo no caso da venda ocorrer para lá do termo do período de vigência, o que justifica a errónea convicção dos recorrentes de que em Dezembro “todos os prazos haviam sido ultrapassados”. Acresce que, perguntada a (…) sobre as consequências no caso de eventual recusa em contratar, esta respondeu que “quer vendessem, quer não vendessem, teriam que pagar a comissão”, mesmo estando em causa, relembra-se, um contrato inválido.
Acentua-se negativamente na sentença o facto de os RR, apesar de não quererem vender, terem acedido à visita de um interessado nos finais de Outubro de 2017, aceitado a minuta do contrato promessa e proposto, inclusivamente, alterações à mesma, o que motivou a apelada a afirmar nas contra alegações que aqueles estariam a actuar com reserva mental. Cremos, porém, que os factos não conduzem necessariamente a essa interpretação, não havendo qualquer evidência de que os apelantes viessem a final a recusar a celebração do negócio.
Percorrendo o acervo factual apurado e sendo indiscutível que, conforme revela a tentativa de cancelamento do contrato em Abril, por razões da sua vida pessoal os RR preferiam não vender a fracção, não é menos verdade que, alertados para a renovação do contrato e tendo-lhes sido dito que em qualquer caso seria devida a comissão – cujo montante, acrescido do Iva, supera os € 7.000,00, atingindo cerca de 9% do preço da venda – foram cumprindo, com boa ou, admite-se, menos boa vontade, os correlativos deveres de facultar a visita do imóvel, tendo-se pronunciado com prontidão sobre o contrato promessa quando lhes foi presente a respectiva minuta, o que só ocorreu cerca de três semanas depois do interessado ter visitado o imóvel, dilação que só à própria A. é imputável.
No descrito contexto não se vê que os RR, ao invocarem na contestação o vício formal de que o contrato indiscutivelmente padece – por inobservância de uma formalidade, recorda-se, imposta à empresa mediadora precisamente para protecção do contraente consumidor – tenham excedido de forma intolerável e clamorosa os deveres impostos pela boa fé, tal como não se extrai do mesmo acervo factual que a apelada tenha usado do cuidado que o tráfico jurídico impõe para salvaguarda de todas as partes, antes tendo mantido a vinculação dos RR a um contrato que bem sabia ter sido celebrado em violação de norma imperativa mesmo depois destes terem dado a conhecer a sua vontade em desvincular-se, o que ocorreu já depois do período inicial de vigência.
Tudo em suma para concluir, contrariando o entendimento expresso na sentença apelada, que não se encontra verificado o abuso de direito, termos em que, sendo o contrato nulo, como tal se declara, ficando prejudicado o conhecimento do eventual incumprimento.
Prevenindo para esta possibilidade sustenta a apelada que, ainda assim, e por força do efeito restitutório desencadeado pela nulidade, tendo os RR beneficiado da prestação contratual, que não se encontram em condições de restituir, devem ser condenados na restituição do equivalente, correspondente à comissão acordada.
Aqui chegados, uma questão se suscita:
Confrontada com a arguição, pelos RR na contestação, da nulidade do contrato, a A. veio deduzir, a título subsidiário, pedido de condenação dos contestantes no pedido formulado, mas como efeito da nulidade, prevenindo para a hipótese de a mesma vir a ser declarada. Fê-lo mediante requerimento de ampliação do pedido, a qual não foi admitida por ausência dos pressupostos exigidos pelo n.º 2 do artigo 265.º do CPC, decisão que, por não ter sido impugnada, se tornou vinculativa no processo, por força do caso julgado – formal, cfr. artigo 620.º, n.º 1, do CPC – que se formou[8]. Será tal decisão impeditiva do decretamento dos efeitos decorrentes da nulidade? Cremos que não, o que se adianta.
O despacho proferido recaiu unicamente sobre a concreta questão adjectiva então submetida à apreciação do julgador, no caso, saber se se verificavam os pressupostos processuais de que a lei faz depender a admissibilidade da ampliação do pedido. E ficou então decidido com carácter definitivo, para não mais poder ser discutido no processo, que o pedido então formulado pela autora não constituía ampliação do pedido primitivo, não podendo por isso ser, nesses termos, admitido, a tanto se limitando os efeitos do caso julgado.
Fixado o alcance da decisão proferida e transitada, afigura-se que não obsta ao decretamento oficioso pelo Tribunal dos efeitos decorrentes da nulidade, em conformidade com a doutrina do Assento n.º 4/95, hoje com valor de AUJ[9]. Conforme aqui foi decidido, é permitido ao Tribunal, mesmo nos casos em que conhece ex officio da nulidade (o que está vinculado a fazer sob pena de incorrer em omissão de pronúncia), operar a convolação da causa de pedir e da qualificação da pretensão material deduzida, decretando o mesmo efeito prático-jurídico que a parte pretendia obter ao abrigo de contrato declarado nulo e que havia formulado no pressuposto da sua validade[10]. E se assim deve ser decidido no caso de a nulidade ser objecto de conhecimento oficioso, não vemos que deva ser objecto de entendimento diverso quando, como é o caso, seja invocada por alguma das partes, cabendo ao tribunal, declarada a mesma, decretar os seus efeitos.
Epigrafado precisamente de “Efeitos da declaração de nulidade e da anulação” dispõe o artigo 289.º do CC, que “tanto a declaração de nulidade como a anulação do negócio têm efeito retroativo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente” (vide n.º 1).
Impõe-se antes de mais precisar que, sendo o contrato nulo não se pode apelar a qualquer uma das suas cláusulas para fundamentar o efeito restitutório, ficando excluído o regime que decorreria da aplicação da acordada cláusula de exclusividade.
Feita tal prévia precisão, aceitando-se que a remuneração acordada corresponde ao valor que a actividade bem-sucedida da mediadora tinha para o cliente, tal pressupõe que a prestação por esta assumida tenha sido cabalmente executada, o que não foi aqui o caso. De todo o modo, resultando da factualidade assente que a apelada desenvolveu a actividade de mediação em favor dos RR e que estes dela beneficiaram, não sendo possível a restituição em espécie, atenta a natureza da prestação realizada, há que fixar o seu equivalente.
Resulta da factualidade assente nos autos que no cumprimento das obrigações a que contratualmente se vinculou a autora/apelada, tendo em vista a promoção da venda da fracção, distribuiu folhetos publicitários, tendo concretizado duas visitas à mesma, em 25-02-2017 e 21-10-2017 – datas muito próximas do termo de vigência do contrato, em qualquer um dos casos – o último genuinamente interessado na aquisição, tendo fornecido minuta do contrato promessa e diligenciado pela comparência da avaliadora. Não tendo sido feita prova exacta do valor dos serviços de mediação prestados, em juízo de equidade afigura-se justa a atribuição de uma compensação de valor equivalente a metade da comissão acordada, quantia que os RR vão condenados a pagar, acrescida dos juros de mora nos termos constantes da sentença apelada.
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Da Litigância de Má-fé
Os AA pretendem ainda a revogação da condenação como litigantes de má fé, a qual assentou na consideração de que deduziram oposição à pretensão da autora que bem sabiam ser infundamentada, pois tudo fizeram para que o negócio não se concretizasse, distorcendo deliberadamente a verdade dos factos.
Nos termos do artigo 542.º do CPC, impressivamente epigrafado de “Responsabilidade no caso de má-fé – Noção de má-fé”, “Diz-se litigante de má-fé, quem, com dolo ou negligência grave: a) Tiver deduzido pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar; b) Tiver alterado a verdade dos factos ou omitido factos relevantes para a decisão da causa; c) Tiver praticado omissão grave do dever de cooperação; d) Tiver feito do processo ou dos meios processuais um uso manifestamente reprovável, com o fim de conseguir um objectivo ilegal, impedir a descoberta da verdade, entorpecer a acção da justiça ou protelar, sem fundamento sério, o trânsito julgado da decisão” (vide n.º 2).
Verificando-se a litigância de má-fé, a parte será condenada em multa e numa indemnização à parte contrária se esta a pedir – n.º 1 do mesmo artigo 542.º.
Decorre assim da lei que as partes em juízo “(…) não obstante a complexidade da controvérsia e a intensidade que colocam na defesa de posições próprias, estão sujeitas aos deveres de cooperação, probidade e boa fé na sua relação adversarial e em relação ao Tribunal, já que a lide visa a obtenção de decisão conforme à Verdade e ao Direito, sob pena da protecção jurídica que reclamam não ser alcançada, com desprestígio para si mesmas, para a Justiça e os Tribunais” (do acórdão do STJ de 11/9/2012, processo n.º 2326/11.09TBLLE.E1.S1).
Litiga de má fé aquele que, de forma voluntária e consciente, alega factos relevantes para a decisão em contrário da verdade por si conhecida e também aquele que impugna e diz serem falsos factos que bem sabe serem verdadeiros, assim alterando e desvirtuando a realidade por si conhecida.
No caso dos autos os RR, na sua contestação, vieram arguir o que apelidaram de “incidente de ilisão da autenticidade e da força probatória do documento – contrato, na parte do regime de exclusividade”, tendo sido em consequência determinada a realização de perícia ao mesmo documento, para se concluir que, afinal, a referida cláusula foi assinalada na presença dos RR, com a anuência destes, tendo-lhes sido devidamente explicitado o respectivo conteúdo.
Tal actuação dos RR no processo, desvirtuando a realidade de facto que lhe era desfavorável e obrigando a uma actividade processual que, de outro modo, não seria necessária, integra o conceito de litigância de má fé dita material prevista na alínea b) do n.º 2 do artigo 542.º. Não merece por isso censura a condenação imposta, destacando-se a moderação da multa fixada, termos em que se mantém, neste segmento, a sentença recorrida.
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III. Decisão
Acordam os juízes da 2.ª secção cível do TRE em julgar parcialmente procedente o recurso interposto pelos RR, que vão condenados a pagar à Autora a quantia de € 3.000,00 (três mil euros), mantendo-se quanto ao mais a sentença recorrida.
Custas nesta e na 1.ª instância a cargo da A. e dos RR, na proporção de metade para cada (artigo 527.º, n.ºs 1 e 2, do Código de Processo Civil).
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Sumário
(…)
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Évora, 25 de Março de 2021
Maria Domingas Alves Simões
Vítor Sequinho dos Santos
Mário Rodrigues da Silva
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[1] Também o Sr. C.º Abrantes Geraldes, a propósito do incumprimento dos ónus pelo recorrente que impugna a matéria de facto que conduzem à rejeição do recurso, nesta parte, refere apenas “a) Falta de conclusões sobre a impugnação da matéria de facto; b) Falta de especificação nas conclusões dos concretos pontos de facto que o recorrente considera incorrectamente julgados; c) Falta de especificação dos concretos meios probatórios constantes do processo ou nele registados (…)” – “Recursos no Novo Código de Processo Civil”, 2.ª edição, pág. 135.
[2] No sentido de atribuir relevância à posição concordante assumida pelas partes em relação à verificação de um determinado facto na fase do recurso, v. Abrantes Geraldes, ob. cit., nota 206 na pág. 136.
[3] Na síntese do Prof. Menezes Cordeiro, “Do abuso do direito: estado das questões e perspectiva”, ROA 2005, ano 65, vol. II, acessível on line.
[4] Idem.
[5] Ac. do S.T.J., de 20/02/06, proc. 06B2110, em www.dgsi.pt.
[6] “Tutela da Confiança e Venire Contra Factum Proprium”, Obra Dispersa, Scientia Iuridica, Braga, 1991, págs. 346 e 347.
[7] Baptista Machado, obra citada, a págs. 353.
[8] A decisão judicial transita em julgado quando já não é suscetível de reclamação nem de recurso ordinário (artigo 628.º do Código de Processo Civil). Forma-se, então, o caso julgado, com efeitos circunscritos ao processo concreto em que a decisão foi proferida, constituindo caso julgado meramente formal quando seja de absolvição da instância (artigo 279.º), extinga a instância por causa diversa do julgamento (artigo 277.º, CPC) ou constitua despacho interlocutório que não seja de mero expediente (artigo 152.º, n.º 4) – Prof. J. Lebre de Freitas, “Um Polvo chamado autoridade do caso julgado”, disponível em https://portal.oa.pt/media/130340/jose-lebre-de-freitas_roa-iii_iv-2019-13.pd.
[9] O STJ, no assento n.º 4/95 (in DR 114/95 Série I-A, de 1995-05-17), hoje com valor de acórdão uniformizador, decretou que “quando o Tribunal conhecer oficiosamente da nulidade de negócio jurídico invocado no pressuposto da sua validade, e se na acção tiverem sido fixados os necessários factos materiais, deve a parte ser condenada na restituição do recebido, com fundamento no n.º 1 do artigo 289.º do Código Civil”.
[10] Cfr., a pretexto do ac. TRC de 10/5/2016, no processo 2008/10.5TBACB.C1 que, mesmo na ausência de pedido, no conhecimento da nulidade do contrato, decretou oficiosamente o efeito restitutório, post do Prof. M. Teixeira de Sousa, “Consequências legais que operam ex lege e condenação oficiosa pelo tribunal”, no Blog IPPC, publicação de 21/9/2016.