Évora
| 881/25.5T8STB.E1 |  |
EXCLUSIVIDADE
HONORÁRIOS
I. Contendo o contrato de mediação imobiliária uma cláusula que prevê que “[n]o caso do imóvel referenciado na cláusula 1ª, ser vendido por outra agência ou pelo proprietário, no período de vigência do presente contrato, os honorários serão pagos na totalidade à primeira outorgante” não há dúvidas de que a exclusividade ajustada contemplava ( também) as situações em que o cliente angariasse o negócio por si mesmo e, por isso, se consagrava o direito de remuneração da mediadora como se a angariação tivesse sido feita por ela.
II. Está-se, por isso, em presença de um de um caso de “exclusividade reforçada” ou seja, em que o cliente se obriga não só a não procurar mais nenhuma empresa de mediação como se obriga igualmente a não procurar um interessado.
III. Tendo-se provado que, ainda na vigência do contrato de mediação os Réus ( vendedores) celebraram escritura pública de compra e venda do imóvel objecto da mediação e que o adquirente do imóvel foi encaminhado por uma amiga dos Réus, também ela à data consultora imobiliária, não podem os mesmos Réus ser eximidos de pagar os honorários previstos no contrato de mediação perante o previsto na dita cláusula.
I. RELATÓRIO
1. D... - Unipessoal, Lda. demandou AA e BB, casados entre si, pedindo que sejam os Réus condenados ao pagamento de €30.000,00, acrescida de IVA à taxa legal de 23%, totalizando €36.900,00, bem como dos juros após citação até integral pagamento.
Sustenta para o efeito, em síntese, que no âmbito da sua actividade de mediação imobiliária, ajustou com os Réus, em 08/06/2024, um contrato de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, pelo período de 6 meses, renovável automaticamente por iguais e sucessivos períodos, através do qual os Réus incumbiram a Autora de diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra do seu prédio urbano sito na Local 1, concelho de Cidade 1, ..., descrito na C. R. Predial de Cidade 1 sob o nº 9193 e inscrito na respectiva matriz predial sob o nº 12725 da freguesia de Local 1, dito concelho de Cidade 1, contra o pagamento à Autora da quantia de 5%, calculada sobre o preço do negócio, acrescida de IVA à taxa legal de 23%.
Na sequência e na pendência do referido acordo, os Réus rescindiram, em 10 de Agosto de 2024, sem invocação de justa causa, referindo apenas “Pelo motivo de o referido prédio por nós ter sido vendido”, o que realmente aconteceu através escritura pública de compra e venda, de 06 de Agosto de 2024, através da qual os Réus alienaram o prédio pelo preço de €600.000,00 (seiscentos mil euros).
Interpelados os Réus para procederem ao pagamento da quantia devida nos termos ajustados no contrato de mediação, os mesmos recusaram.
Devidamente citados, os Réus contestaram, sustentando, em síntese, terem celebrado um primeiro contrato de mediação imobiliária, a 22 de Fevereiro de 2024, relativo ao prédio urbano sito na Local 1, Concelho de Cidade 1, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o número 9193 e inscrito na respectiva matriz predial sob o número 12725 da Freguesia da Local 1, Concelho de Cidade 1, em que as mediadoras intervenientes foram as empresas S... - Unipessoal, Lda., com o NUIPC ... e a Ré, sendo que a relação comercial foi estabelecida com a mediadora S... - Unipessoal, Lda., a qual veio a comunicar aos Réus que iria fazer uma parceria na mediação em referência com a empresa D... - Unipessoal, Lda., ora Autora. Tal acordo iniciou-se como um contrato em regime de exclusividade, e a partir de 19 de Março de 2024 passou para contrato de mediação em regime aberto. Posteriormente, em 08 de Junho, as mesmas partes celebraram novo acordo, no qual ficou a constar o regime de exclusividade, pese embora a vontade dos Réus fosse a de um regime aberto e que tivesse o período de três meses, o que comunicaram aos representantes da Autora e da S... - Unipessoal, Lda.
Nesse ensejo assinaram o contrato de mediação imobiliária invocado pela Autora, no qual constava o regime de exclusividade, por terem sofrido uma enorme pressão do representante da Autora, ainda que tenham sustentado que a sua real vontade contratual fosse no sentido de ser um contrato de mediação imobiliária em regime aberto, pelo que aguardaram a posterior alteração para regime aberto, sendo que não lhes entregaram o contrato físico devidamente assinado, pelo qual aguardaram com a alteração para regime aberto, o que nunca veio a suceder.
Em todo o caso, a Autora não desenvolveu efectivas diligências de promoção da venda do imóvel, inexistindo qualquer nexo causal entre a actividade da Autora e a conclusão do negócio, pelo que os Réus comunicaram à Autora e à empresa S... - Unipessoal, Lda. a rescisão do contrato de mediação imobiliária celebrado no dia 08 de Junho de 2024, disponibilizando-se para suportar as despesas em que houvessem incorrido, tendo a referida sociedade aceite tal desvinculação contratual.
Concluíram explicando que a venda ocorreu por iniciativa dos próprios Réus, mediante conhecimentos privados.
2. Realizada audiência final foi, subsequentemente, proferida sentença que culminou com o seguinte dispositivo:
“Face às razões de facto e de direito supra indicadas, julgo a acção parcialmente procedente e, em consequência:
a) Condeno os Réus ao pagamento à Autora, do montante de €15.000,00 (quinze mil euros), acrescidos do IVA à taxa legal de 23%, acrescido de juros moratórios à taxa legal de 4% desde a citação, até efectivo e integral pagamento.
b) Absolvo os Réus do mais contra si peticionado. Custas em função do decaimento, sendo assim em partes iguais.”.
3. É desta sentença que recorrem os Réus formulando na sua apelação as seguintes conclusões:
I – Vem o presente recurso interposto da douta sentença proferida pelo Tribunal a quo que julgou a ação parcialmente procedente, e em consequência, condenou os réus ao pagamento à autora, do montante de € 15.000,00 (quinze mil euros), acrescidos do IVA à taxa legal de 23% acrescido de juros moratórios à taxa legal de 4% desde a citação, até efetivo e integral pagamento.
II - O presente recurso versa sobre a matéria de facto e de direito contida na douta sentença proferida pelo Tribunal recorrido.
III - O Juiz deve conhecer de todas as questões que lhe são apresentadas pelas partes e/ou que lhe cheguem ao seu conhecimento.
IV – Sucede, porém que a Sentença recorrida é totalmente omissão quanto à falta de legitimidade de CC para assinar o contrato de mediação imobiliária celebrado em representação da Autora em 08/06/2024.
V - Ora, ficou demonstrado nos autos, designadamente através das declarações de parte de AA, do depoimento da testemunha CC, do teor do contrato de mediação imobiliária celebrado em 08/06/2024 entre Recorrida e Recorrentes, e da certidão permanente comercial junta no artigo 2.º da Petição Inicial, que o contrato de mediação em referência foi assinado por CC em representação da Autora, não possuindo poderes jurídicos de representação para o efeito.
VI - Na motivação da decisão de facto no que concerne ao conjunto dos factos provados de 3) a 7) o Tribunal a quo estabeleceu “…Mas também assim configuraram o documento, nos exatos termos, as testemunhas CC e DD, que foram intervenientes na celebração do documento, designando-o como uma “partilha” em que as imobiliárias trabalham conjuntamente e repartem os proventos…”, reconhecendo que CC assinou o contrato de mediação imobiliária, em representação da Autora.
VII - Do depoimento da testemunha CC prestado a 17/09/2025 (registado de 16:35 a 16:56, de 27:46 a 28:03, de 28:04 a 28:06 e de 28:07 a 28:12) e acima transcrito, resulta evidente que foi esta testemunha representando a Autora que assinou o contrato de mediação imobiliária celebrado em 08/06/2024, não possuindo poderes de representação para o efeito.
VIII - Das declarações de parte do réu AA prestado a 17/09/2025 (registado de 42:36 a 42:38, de 42:39 a 42:42, de 42:44 a 42:46, de 42:48 a 42:51, 42:52 e de 42:59 a 43:07) e acima transcritas, resulta que foi a testemunha CC que assinou o contrato de mediação imobiliária em representação da Autora, celebrado a 08/06/2024.
IX - A assinatura constante na procuração outorgada por EE, gerente da Autora, a favor do Ilustre Mandatário representante da sociedade nos presentes autos, não tem qualquer correspondência com a assinatura aposta no contrato de mediação imobiliária constante do conjunto dos factos provados com interesse para a causa de 3) a 7).
X - Ora, o Tribunal a quo deixou de se pronunciar sobre uma questão assaz relevante e cuja apreciação e decisão traria outro tipo de desfecho ao pleito, pois que o seu conhecimento certamente ditaria decisão noutro sentido – no caso, o de improcedência do processo judicial.
XI - Em consequência, deverá a Sentença recorrida ser declarada nula, por omissão de pronúncia, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, alínea d), do C.P.C..
Sem conceder, subsidiariamente,
XII - Entendem ainda os Recorrentes que os factos a seguir indicados, por serem relevantes para a boa decisão da causa, deveriam ter sido considerados provados:
* No âmbito da sua actividade, a Autora representada por CC, seu mediador imobiliário, conjuntamente com a empresa congénere “S... - Unipessoal, Lda. Lda.” celebraram com os Réus, em 08/06/2024, com data de entrada no sistema em 11/06/2024, um contrato denominado de “mediação imobiliária”.
* Por meio desse acordo, a Autora representada por CC e a sociedade “S... - Unipessoal, Lda. Lda.” obrigaram-se, em parceria, a diligenciar no sentido de conseguirem, pelo preço de €670.000,00 (seiscentos e setenta mil euros), um comprador para o então imóvel dos Réus, prédio urbano sito na Local 1, concelho de Cidade 1, ..., descrito na C.R. Predial de Cidade 1 sob o n.º 9193 e inscrito na respectiva matriz predial sob o nº 12725 da freguesia de Local 1, dito concelho de Cidade 1.
* Como contrapartida das obrigações assumidas pela Autora representada por CC e pela sociedade “S... - Unipessoal, Lda. Lda.”, os Réus obrigaram-se a pagar-lhes, a título de honorários, 5% sobre o preço do negócio realizado, acrescido do IVA, vencendo-se metade desse valor com a celebração do contrato-promessa de compra e venda e o remanescente com a escritura.
*A Autora foi representada por CC no contrato de mediação imobiliária celebrado em 08/06/2024, sem que este seu mediador imobiliário tivesse poderes de representação para o ato.
XIII – Para o efeito, haverá que atender a toda a prova relevante e a valorar, que foi junta e produzida nos presentes autos, a saber: Documentos 1 a 8 da Petição Inicial, os documentos 1 a 19 da Contestação, a Certidão Permanente Comercial ... indicada no artigo 2.º da Petição Inicial, prova gravada (declarações de parte do Recorrente AA e o depoimento da testemunha CC, prestados em audiência de julgamento).
XIV - Com efeito, ao não ter considerado como provados os factos acima identificados, o Tribunal recorrido ignorou por completo o teor da prova produzida nos autos, tendo incorrido em erro na apreciação e na consequente decisão sobre a matéria de facto, com relevo para a boa decisão da causa.
XV - A sociedade, no caso vertente a Autora, só fica vinculada por atos praticados por gerentes com poderes de representação.
XVI - O mediador imobiliário CC assinou o contrato de mediação imobiliária celebrado a 08/06/2024, não possuindo poderes jurídicos de representação, para os devidos efeitos legais.
XVII - O negócio jurídico em referência celebrado sem poderes de representação é ineficaz em relação à Autora, conforme estabelece o artigo 268.º do Código civil, o que se invoca para os devidos efeitos legais.
XVIII - Na ausência de qualquer ratificação pela sociedade, o referido contrato é ineficaz relativamente à Autora, não produzindo os efeitos que lhe foram reconhecidos na decisão recorrida.
XIX - Pelo supra exposto, deverá ser alterada a matéria de facto ao abrigo dos artigos 640.º e 662.º do C.P.C. relativamente ao conjunto dos factos provados relevantes para a boa decisão da causa de 3) a 5), passando a considerar-se provados os seguidamente enumerados:
* No âmbito da sua actividade, a Autora representada por CC, seu mediador imobiliário, conjuntamente com a empresa congénere “S... - Unipessoal, Lda. Lda.” celebraram com os Réus, em 08/06/2024, com data de entrada no sistema em 11/06/2024, um contrato denominado de “mediação imobiliária”.
* Por meio desse acordo, a Autora representada por CC e a sociedade “S... - Unipessoal, Lda. Lda.” obrigaram-se, em parceria, a diligenciar no sentido de conseguirem, pelo preço de €670.000,00 (seiscentos e setenta mil euros), um comprador para o então imóvel dos Réus, prédio urbano sito na Local 1, concelho de Cidade 1, ... descrito na C.R. Predial de Cidade 1 sob o n.º 9193 e inscrito na respectiva matriz predial sob o nº 12725 da freguesia de Local 1, dito concelho de Cidade 1.
* Como contrapartida das obrigações assumidas pela Autora representada por CC e pela sociedade “S... - Unipessoal, Lda. Lda.”, os Réus obrigaram-se a pagar-lhes, a título de honorários, 5% sobre o preço do negócio realizado, acrescido do IVA, vencendo-se metade desse valor com a celebração do contrato-promessa de compra e venda e o remanescente com a escritura.
*A Autora foi representada por CC no contrato de mediação imobiliária celebrado em 08/06/2024, sem que este seu mediador imobiliário tivesse poderes de representação para o ato.
Sem conceder, subsidiariamente,
XX - A Sentença recorrida concluiu que “Destarte, numa situação em que os clientes (aqui réus), incumprindo o contrato de mediação, celebraram directamente o contrato com um terceiro à revelia da Autora, colocam em causa a cláusula de exclusividade (absoluta ou reforçada), bem se podendo presumir que a actividade de publicitação do imóvel dos Réus, pela Autora, foi pelo menos uma das causas que contribuíram para a celebração do negócio, donde nasce o direito à retribuição da Autora”.
XXI - Conforme consta dos factos provados em 13) o adquirente do imóvel foi encaminhado por uma amiga dos Réus.
XXII - A Autora não teve intervenção na negociação e concretização do negócio vertido em 12) dos factos provados, não angariando o comprador do imóvel em referência.
XXIII - O imóvel foi vendido por iniciativa exclusiva dos proprietários, tendo sido realizado pelo valor de € 600.000,00 (seiscentos mil euros), valor inferior ao que teria sido acordado no contrato de mediação imobiliária, fixado em € 670.000,00 (seiscentos e setenta mil euros).
XIX - A sentença recorrida evidencia manifesto erro na análise e apreciação dos factos e da prova produzida, documental, testemunhal e por declarações de parte.
XX - Com efeito, o Tribunal a quo considerou ser possível e provável que o próprio conhecimento da amiga dos Réus, também ela consultora imobiliária, derive do tomar conhecimento de que o imóvel estava no mercado, por via da atividade de publicitação levada a cabo pela Autora a partir de 08/06/2024.
XXI - A amiga dos Réus que apresentou o terceiro que veio a adquirir o imóvel no dia 06/08/2024 conforme vertido em 12) dos factos provados, tinha conhecimento que este se encontrava à venda em período temporal anterior à data da celebração do contrato de mediação imobiliária firmado a 08/06/2024.
XXII - O Tribunal a quo violou o artigo 19.º números 1 e 2 da Lei n.º 15/2013, de 08 de Fevereiro, devendo ser revogada a decisão recorrida.
XXIII - Nestes termos e nos demais de Direito aplicáveis, deve o presente recurso ser julgado procedente por provado, revogando-se a douta Sentença recorrida, julgando a ação improcedente.
TERMOS EM QUE E NOS DEMAIS DE DIREITO DEVE SER DADO PROVIMENTO AO PRESENTE RECURSO E, POR VIA DELE, SER REVOGADA A DOUTA SENTENÇA RECORRIDA, COM AS LEGAIS CONSEQUÊNCIAS.
ASSIM, FARÃO V.EXAS. COMO SEMPRE JUSTIÇA!”.
4. Não houve contra-alegações:
5. Sendo o objecto do recurso delimitado pelas conclusões do recorrente (cfr. art.ºs 608ºnº2,609º,635ºnº4,639º e 663º nº2, todos do CPC) as questões cuja apreciação as mesmas convocam são as seguintes:
1. Se a sentença recorrida é nula à luz do disposto na alínea d) do art.º 615º do Código de Proc. Civil;
2. Se os factos vertidos nos pontos 3 a 5 devem passar a ter a redacção sugerida pelos apelantes;
3. Se se verificam os pressupostos de atribuição à Autora da comissão ajustada com os Réus no contrato de mediação.
II. FUNDAMENTAÇÃO
6. É o seguinte o teor da decisão de facto inserta na sentença recorrida:
“A) FACTOS PROVADOS COM INTERESSE PARA A CAUSA
1) A Autora é uma sociedade unipessoal por quotas com o seguinte objecto social: “Compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim, incluindo a promoção imobiliária, arrendamentos de bens imobiliários, mediação imobiliária, angariação e avaliação imobiliária.”
2) É titular da Licença 19616-AMI, emitida em 25/08/2021 pelo IMPIC - Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção Civil.
3) No âmbito da sua actividade, a Autora, conjuntamente com a empresa congénere “S... - Unipessoal, Lda. Lda.”, celebraram com os Réus, em 08/06/2024, com data de entrada no sistema em 11/06/2024, um contrato denominado de “mediação imobiliária”.
4) Por meio desse acordo, a Autora e a sociedade “S... - Unipessoal, Lda. Lda.” obrigaram-se, em parceria, a diligenciar no sentido de conseguirem, pelo preço de €670.000,00 (seiscentos e setenta mil euros), um comprador para o então imóvel dos Réus, prédio urbano sito na Local 1, concelho de Cidade 1, ..., descrito na C. R. Predial de Cidade 1 sob o nº 9193 e inscrito na respectiva matriz predial sob o nº 12725 da freguesia de Local 1, dito concelho de Cidade 1.
5) Como contrapartida das obrigações assumidas pela Autora e pela sociedade “S... - Unipessoal, Lda. Lda.”, os Réus obrigaram-se a pagar-lhes, a título de honorários, 5% sobre o preço do negócio realizado, acrescido do IVA, vencendo-se metade desse valor com a celebração do contrato-promessa de compra e venda e o remanescente com a escritura.
6) Estipularam, na cláusula 4.ª desse acordo, o seguinte regime de contratação:
7) Fixaram a validade daquele acordo pelo período de seis (6) meses, renovável automaticamente por iguais e sucessivos períodos, salvo se denunciado com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo.
8) Após a celebração de tal acordo, a Autora realizou, a expensas suas, reportagem fotográfica bem como um vídeo com “tour virtual” da moradia em causa.
9) Também promoveu a venda do referido imóvel em plataformas da especialidade, suportando para tanto os custos associados a tal promoção e destaque do imóvel e contactou potenciais interessados na sua aquisição.
10) Nesta altura, os Réus já tinham previamente celebrado com outros mediadores imobiliários e até com a própria Autora, em parceria com a “S... - Unipessoal, Lda. Lda.”, outros acordos de mediação similares, tendentes a promover a venda do referido imóvel, embora sob um regime de liberdade na promoção da venda.
11) Por meio de carta enviada à Autora de 10 de Agosto de 2024 e por esta recebida, os Réus comunicaram-lhe o seguinte:
“Por este meio rescindimos, a partir desta data, o contrato de mediação imobiliária sem número com ID-CS241025 celebrado a 08 de Junho de 2024, com S... - Unipessoal, Lda. com sede na Rua 1 NIPC ..., e com D... - Unipessoal, Lda., com sede na Rua 2 NIPC .... Relativo ao prédio urbano sito no Rua 3 com a Rua 4 ... Local 1, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o nr 9193 e inserido na matriz predial urbana com o artigo 12725.
Pelo motivo de o referido prédio por nós ter sido vendido.”
12) No dia 06/08/2024, os Réus celebraram escritura pública no cartório notarial de Cidade 1, com FF, na qual declararam vender e aquele declarou comprar, pelo preço de €600.000,00 (seiscentos mil euros), o prédio propriedade dos primeiros, sito em Rua 3 com a Rua 4, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o número 9193 e inserido na matriz predial urbana com o artigo 12725.
13) O adquirente do imóvel foi encaminhado por uma amiga dos Réus, também ela à data consultora imobiliária.
14) Tendo igualmente os Réus comunicado à sociedade comercial S... - Unipessoal, Lda. o referido em 11), tal sociedade, em 10/09/2024, comunicou o seguinte aos Réus:
“Serve o presente e-mail para informar que nós, empresa S... - Unipessoal, Lda., uma das intervenientes mediadoras no Contrato de Mediação Imobiliária – CS241025, assinado a 08 de Junho de 2024, aceitamos a rescisão, da nossa parte, do contrato mencionado.”
B) FACTOS NÃO PROVADOS COM INTERESSE PARA A CAUSA
i) Apesar do constante na cláusula 4.ª, referida no facto 6), os Réus pretendiam celebrar um contrato de mediação no regime aberto e pelo período de 3 (três) meses.
ii) Foi essa vontade que os Réus comunicaram aos representantes da Autora e da S... - Unipessoal, Lda.
iii) Assinaram o referido documento sob pressão de CC em representação da Autora para que fosse assinado nesse regime, ainda que ao mesmo tenham expresso que a sua real vontade contratual era no sentido de ser um contrato de mediação imobiliária em regime aberto, pelo período de três meses.”.
*
Adita-se ao abrigo do disposto no art.º 607º, nº4 do CPC, o seguinte facto:
O nº5 da cláusula 5ª do contrato referido em 3. tem o seguinte teor:
“5 - No caso do imóvel referenciado na cláusula 1ª, ser vendido por outra agência ou pelo proprietário, no período de vigência do presente contrato, os honorários serão pagos na totalidade à primeira outorgante.”
7. Do mérito do recurso
1. Da nulidade da sentença recorrida à luz do disposto na alínea d) do art.º 615º do Código de Proc. Civil.
Os apelantes apontam à sentença o vício descriminado na alínea d) do nº1 do art.º 615º do NCPC, normativo que comina a sentença de nula quando: “O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento.”.
Tal norma está, por seu turno, interligada com o prescrito no nº2 do art.º 608º do mesmo código, nos termos do qual “[o] juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras; não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras.” (sublinhado nosso)” .
Esta causa de nulidade da sentença consiste, portanto, na omissão de pronúncia, sobre as questões que o tribunal devia conhecer; ou na pronúncia indevida, quanto a questões de que não podia tomar conhecimento.
Questões para efeitos dos citados normativos, são aquelas cujo conhecimento o objecto da causa – delimitado pelo pedido e conformado com determinada causa de pedir – convoca.
No caso, referem os apelantes que o Tribunal não se pronunciou sobre a legitimidade de CC, que assinou o contrato de mediação, para representar a Autora.
Vejamos.
Desde já cumpre dizer que tal questão (da suposta falta de poderes de CC para celebrar o contrato de mediação) não foi suscitada pelos Réus na contestação, nem a pretensa ineficácia do mesmo relativamente à Autora pelos mesmos invocada.
Ora, o que se impunha resolver no presente processo - se a Autora tinha ou não direito a auferir a comissão ajustada no contrato de mediação - foi resolvido.
A (in) eficácia do contrato de mediação relativamente à sociedade Autora não é questão de conhecimento oficioso e constitui matéria de excepção que deveria ter sido suscitada pelos Réus na contestação sob pena de preclusão (art.º 573º, nº2 do CPC).
De todo o modo sempre se diga, que mesmo que tal tivesse sucedido, i.e. mesmo que o contrato tivesse sido celebrado por quem não detinha poderes para o acto, a propositura da presente acção pela sociedade mediadora visando a condenação dos Réus a cumprir uma obrigação emergente de tal contrato, outorgando para o efeito procuração a mandatário, é bem reveladora de ter ocorrido a sua ratificação (art.º268º, nº2 in fine e art.º 217º, ambos do Cód. Civil).
Em suma: Não ocorrem quaisquer vícios da sentença susceptíveis de conduzirem à sua nulidade, maxime o apontado pelos apelantes.
2. Impugnação da matéria de facto:
Pretendem os recorrentes que que sejam modificados/ aditados factos à sentença, com o seguinte teor:
i. No âmbito da sua actividade, a Autora representada por CC, seu mediador imobiliário, conjuntamente com a empresa congénere “S... - Unipessoal, Lda. Lda.” celebraram com os Réus, em 08/06/2024, com data de entrada no sistema em 11/06/2024, um contrato denominado de “mediação imobiliária”.
ii. Por meio desse acordo, a Autora representada por CC e a sociedade “S... - Unipessoal, Lda. Lda.” obrigaram-se, em parceria, a diligenciar no sentido de conseguirem, pelo preço de €670.000,00 (seiscentos e setenta mil euros), um comprador para o então imóvel dos Réus, prédio urbano sito na Local 1, concelho de Cidade 1, ... descrito na C.R. Predial de Cidade 1 sob o n.º 9193 e inscrito na respectiva matriz predial sob o nº 12725 da freguesia de Local 1, dito concelho de Cidade 1.
iii. Como contrapartida das obrigações assumidas pela Autora representada por CC e pela sociedade “S... - Unipessoal, Lda. Lda.”, os Réus obrigaram-se a pagar-lhes, a título de honorários, 5% sobre o preço do negócio realizado, acrescido do IVA, vencendo-se metade desse valor com a celebração do contrato-promessa de compra e venda e o remanescente com a escritura.
iv. A Autora foi representada por CC no contrato de mediação imobiliária celebrado em 08/06/2024, sem que este seu mediador imobiliário tivesse poderes de representação para o ato.
Desde já se diga que esta versão dos factos não foi alegada por qualquer das partes.
Ora, na sentença só devem ficar a constar os factos essenciais alegados para sustentar a causa de pedir e as excepções deduzidas (ou outros de natureza complementar que, de acordo com o tipo legal, se revelem necessários para o conhecimento do mérito da causa).
A sentença proferida não se pronunciou (nem tinha de se pronunciar) sobre a (in) eficácia do contrato de mediação relativamente à sociedade mediadora, ora Autora. Nem, como dissemos, tal questão é passível de ser oficiosamente conhecida.
Ademais, tal questão só em sede recursória foi suscitada, o que se revela inadmissível.
É que os recursos visam a impugnação das decisões judiciais, conforme decorre do disposto no art.º 672.º n.º 1 do CPC e têm por isso como escopo a reapreciação da decisão proferida pelo tribunal recorrido e não a análise de questões novas que anteriormente não foram suscitadas pelas partes nem objecto de apreciação pelo juiz ( salvo se forem de conhecimento oficioso)1.
Ao colocar esta questão no recurso, os recorrentes não visam o reexame da decisão proferida, mas antes a apreciação de uma nova excepção que não suscitaram, pretendendo a modificação de factos em termos que não foram anteriormente alegados e que, por isso, não puderam ser levados em consideração pelo tribunal de 1ª instância e também não podem sê-lo por este tribunal de recurso.
Acresce que a modificação pretendida revela-se irrelevante para o conhecimento do objecto do processo – já definido - o que só por si dispensa o tribunal de recurso de dela conhecer por se se traduzir na prática de um acto inútil.
Como se pode ler no Ac. Rel. Lisboa de 17.4.2018, relatado pelo Des. Torres Vouga e acessível na base de Dados do IGFEJ : “(…) não há lugar à reapreciação da matéria de facto se a análise da situação concreta evidenciar, ponderadas as várias soluções plausíveis da questão de direito, que desse conhecimento não advirá qualquer elemento factual cuja relevância se projecte na decisão de mérito a proferir, sob pena de se levar a cabo uma actividade processual que se sabe, de antemão, ser inconsequente, o que contraria a proibição legal da prática no processo de actos inúteis (artigo 130.º do CPC).
Pelas razões apontadas, não se conhece da impugnação da decisão de facto por irrelevante para a decisão da causa e por isso inútil.
1. Da (in) verificação dos pressupostos de atribuição à Autora da comissão ajustada com os Réus no contrato de mediação.
Na sentença recorrida deu-se ( parcial) ganho de causa à Autora – mediadora imobiliária – condenando os Réus a pagar-lhe a sua parte no valor de uma comissão de 5% que ficou ajustada no contrato (de mediação) que visava a venda do então imóvel dos Réus, prédio urbano sito na Local 1, concelho de Cidade 1, ..., descrito na C. R. Predial de Cidade 1 sob o nº 9193 e inscrito na respectiva matriz predial sob o nº 12725 da freguesia de Local 1, dito concelho de Cidade 1 por considerar que: “ (…)numa situação em que os clientes (aqui Réus), incumprindo o contrato de mediação, celebram directamente o contrato com um terceiro à revelia da Autora, colocam em causa a cláusula de exclusividade (absoluta ou reforçada), bem se podendo presumir que a actividade de publicitação do imóvel dos Réus, pela Autora, foi pelo menos uma das causas que contribuíram para a celebração do negócio, donde nasce o direito à retribuição da Autora.”.
Não acompanhamos o argumento aduzido para atribuir a comissão em apreço.
É que perante a prova de que o adquirente do imóvel foi encaminhado por uma amiga dos Réus, também ela à data consultora imobiliária, não se pode estabelecer a presunção de que a actividade desenvolvida pela Autora contribuiu para a concretização de tal negócio: se assim fosse o adquirente teria inevitavelmente contactado a Autora e não a amiga dos Réus.
Convém recordar o que dispõe o art.º 19º da Lei nº 15/2013 que rege sobre a “remuneração da empresa” imobiliária:
“1 - A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
2 - É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.
3 - Quando o cliente for um potencial comprador ou arrendatário, a empresa, desde que tal resulte expressamente do respetivo contrato de mediação imobiliária, pode cobrar quantias a título de adiantamento por conta da remuneração acordada, devendo as mesmas ser devolvidas ao cliente caso o negócio não se concretize.
4 - O direito da empresa à remuneração cujo pagamento caiba ao cliente proprietário de imóvel objeto de contrato de mediação não é afastado pelo exercício de direito legal de preferência sobre o dito imóvel.
5 - O disposto nos números anteriores aplica-se apenas a contratos sujeitos à lei portuguesa.
Antes de entrarmos na apreciação da questão que deixámos enunciada, justifica-se que teçamos umas breves considerações sobre o contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade.
O contrato de mediação imobiliária deixou de ser, a partir de 1992 um contrato atípico ou inominado para passar a ser um contrato legalmente regulamentado, sendo que à data da celebração do sub judice o era, como vimos, pela Lei nº 15/2013, de 8 de Fevereiro.
Como esclarece Higina Castelo2, tal diploma, “à semelhança dos seus antecessores, não fornece uma definição concentrada da realidade que regula e nomeia como contrato de mediação imobiliária. No entanto, com base nas normas que definem a actividade e que regulam aspectos atinentes às partes e à remuneração, o contrato de mediação imobiliária pode ser definido como aquele pelo qual uma empresa de mediação imobiliária assume a incumbência (ou nalguns casos a obrigação) de procurar, para os seus clientes, destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta ou o arrendamento dos mesmos, ou o trespasse ou a cessão de posição em contratos que tenham por objecto bens imóveis, mediante remuneração, devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação”.
É precisamente nos casos em que o contrato de mediação contempla uma cláusula de exclusividade, cuja amplitude adiante dissecaremos, que, conforme observa a mesma autora, a configuração do contrato sofre uma alteração em três aspectos essenciais:
“a) o mediador fica necessariamente vinculado à prestação;
b) o cliente, quando seja o proprietário do imóvel ou o arrendatário trespassante, fica obrigado a remunerar a mediadora pela obtenção de um destinatário interessado e pronto a celebrar o contrato visado, independentemente da celebração deste, excepto quando este contrato não se celebre por causa que não lhe seja imputável;
c) havendo incumprimento da cláusula pelo cliente, a mediadora tem direito à remuneração com a celebração do contrato visado, mesmo que não haja nexo causal entre a sua atividade e aquela celebração.”.
A exclusividade no contrato de mediação vem contemplada na alínea g) do nº2 do art.º 16º, no qual se determinam os elementos que dele devem obrigatoriamente constar.
Exige-se rigorosamente que caso seja acordado o “ regime de exclusividade” que seja feita tal referência e que se especifiquem os efeitos que dele decorrem quer para a empresa, quer para o cliente.
Por conseguinte, o legislador não define os efeitos de uma cláusula desse jaez, depreendendo-se do texto legal que a mesma pode ter uma díspar abrangência.
E compreende-se a razão: É na concretização do conceito “exclusividade” que se densifica a sua relevância contratual.
No regime anterior à Lei nº 15/2013, era a própria lei que explicitava o conteúdo da exclusividade, estabelecendo que, com a sua consagração, só a mediadora tinha o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência ( cfr. art.º 19º nº4 do D.L.nº 211/2004, de 20 de Agosto).
“O RJAMI absteve-se de estabelecer os efeitos da cláusula de exclusividade e proibiu o julgador de integrar a falta absoluta de estipulação das partes, fazendo recair sobre estas o ónus de explicitarem os efeitos que pretendem para a cláusula, sob pena de nulidade do contrato. De lembrar que tal nulidade, de resto não invocável pela empresa de mediação, não impede a conversão do contrato num contrato de mediação simples, ao abrigo do disposto no art.º 293º do CC.
Todavia, apesar de as partes terem de estipular os concretos efeitos da cláusula de exclusividade, sempre o seu texto terá de se interpretado e, caso seja de teor semelhante ao da revogada norma, manterá actualidade a discussão sobre a sua abrangência – afastar apenas a concorrência ou a actividade do próprio cliente ? “
Sufragamos o entendimento expresso pela mesma Autora e por Maria de Fátima Ribeiro3 no sentido de que a melhor interpretação de uma cláusula de teor idêntico ao do art.º 19º, nº4 do revogado D.L. 211/2004 (só a empresa de mediação tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação) restringe a operacionalidade da cláusula ao afastamento da concorrência não estando abrangida na sua previsão a situação em que o negócio é obtido pelo próprio cliente.
Ora, no contrato em apreço ficou estipulado na Cláusula 4ª sob a epígrafe “regime da contratação” o seguinte:
Sendo de admitir a validade de uma cláusula desse jaez à luz do RJAMI, o certo é que o seu teor inculcaria, à míngua doutros elementos interpretativos, só estar vedado ao cliente contratar outras mediadoras para promover o negócio mas não celebrá-lo ele próprio com interessado obtido pelos seus meios.
Como salienta Maria de Fátima Ribeiro4 : “ Quando do teor do próprio contrato de mediação não resulte expressamente qual o alcance da exclusividade estabelecida em benefício do mediador, saber se se está perante uma cláusula de exclusividade simples ou uma cláusula de exclusividade reforçada vai depender da interpretação do mesmo, considerando-se todas as circunstâncias conhecidas por ambas as partes embora seja de considerar que, na dúvida, a exclusividade é simples– pois deve resultar claramente do contrato que o comitente se abstém de procurar ele próprio o melhor negócio, dispondo-se a remunerar o mediador no caso em que o consiga directamente (e não em resultado da actividade de mediação).
Na verdade, não seria razoável partir do princípio de que o comitente não pode actuar na pendência de um contrato de mediação. Várias razões militam a favor desta tese: desde logo, se a solução fosse a oposta, o comitente ficaria impedido de conseguir o negócio pretendido, ainda quando vislumbrasse a oportunidade de o celebrar; ou, conseguindo-o e concluindo-o em violação da cláusula de exclusividade, seria devedor do pagamento da comissão ao mediador, mesmo não tendo este cumprido a obrigação de resultado a que se vinculou e sendo certo que o comitente dificilmente pode controlar a actividade do mediador e o grau de diligência empregado por este – pelo que se chegaria a um resultado que seria economicamente injusto; finalmente, o comitente corre sempre o risco de que o mediador, a qualquer momento e sem que aquele o possa evitar, ponha fim ao contrato de mediação, sem que tenha, entretanto, conseguido um terceiro interessado no negócio, pelo que a sua passividade não exigível.”
E acrescenta: “Como já se depreende do que fica exposto, a exigibilidade da remuneração e a eventual existência de uma cláusula de exclusividade estão intimamente ligadas: pela cláusula de exclusividade, as partes determinam que o mediador terá direito à remuneração se o contrato pretendido for celebrado durante o período de exclusividade acordado. No caso da exclusividade simples, tal acontecerá sempre que esse contrato tenha sido celebrado em consequência da actividade de outro mediador, mas já não quando resulte da actuação do próprio comitente. Na vigência de uma cláusula de exclusividade reforçada, o direito do mediador existe, qualquer que tenha sido a origem da actividade que levou à conclusão do negócio.
A função da cláusula de exclusividade é, em qualquer caso, tão só a de afastar a necessidade de demonstração do nexo de causalidade entre a actividade do mediador e a conclusão desse negócio. Por outras palavras, também na presença de uma cláusula de exclusividade, o mediador só adquire o direito à comissão quando estejam presentes todos os requisitos necessários para a sua constituição. Nomeadamente, o mediador deve ter desenvolvido a actividade a que se obrigou; simplesmente, a existência desta cláusula “autoriza a presunção (de facto) de que a actividade da empresa mediadora contribuiu para a aproximação entre o comitente e terceiros, facilitando o negócio”
Em conclusão, deve entender-se que a cláusula de exclusividade afasta apenas a necessidade de demonstração do nexo de causalidade entre a actividade do mediador e o contrato celebrado entre o comitente e um terceiro – o mesmo é dizer que o mediador apenas terá direito à remuneração se provar que desenvolveu a sua actividade. Uma solução diferente levaria a que o mediador pudesse vir a ser injustificadamente (e injustamente) remunerado.”
Sucede, porém, que o contrato em apreço contém uma cláusula (a 5ª, nº5) com o seguinte teor: “No caso do imóvel referenciado na cláusula 1ª, ser vendido por outra agência ou pelo proprietário, no período de vigência do presente contrato, os honorários serão pagos na totalidade à primeira outorgante”.
A interpretação da declaração negocial é necessariamente contextual pois que além da declaração propriamente dita há que relevar todos os elementos que possam auxiliar na determinação do sentido da declaração, devendo apreciar-se o contrato na sua integralidade não se quedando apenas numa das suas cláusulas.
Ora, assim sendo, no caso em apreço, parece não haver dúvidas de que a exclusividade ajustada contemplava ( também) as situações em que o cliente angariasse o negócio por si mesmo e, por isso, se consagrava o direito de remuneração da mediadora como se a angariação tivesse sido feita por ela.
Estamos, por isso, em presença de um de um caso de exclusividade reforçada” ou seja, em que o cliente se obriga não só a não procurar mais nenhuma empresa de mediação como se obriga igualmente a não procurar um interessado.5
Tendo-se provado que, ainda na vigência do contrato de mediação i.e. no dia 06/08/2024, os Réus celebraram escritura pública no cartório notarial de Cidade 1, com FF, na qual declararam vender e aquele declarou comprar, pelo preço de €600.000,00 (seiscentos mil euros), o prédio propriedade dos primeiros, sito em Rua 3 com a Rua 4, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o número 9193 e inserido na matriz predial urbana com o artigo 12725 e que o adquirente do imóvel foi encaminhado por uma amiga dos Réus, também ela à data consultora imobiliária, não podem os mesmos Réus ser eximidos de pagar os honorários previstos no contrato de mediação perante o convencionado no nº5 da respectiva cláusula 5ª.
É por isso que o decidido na sentença não se pode alterar.
III. DECISÃO
Face ao exposto, acorda-se na improcedência da apelação e na manutenção da sentença recorrida.
Custas pelos apelantes.
Évora, 23 de Abril de 2026
Maria João Sousa e Faro ( relatora)
Ricardo Miranda Peixoto
Elisabete Valente
_________________________________________
1. Neste sentido, Abrantes Geraldes, in Recursos no Novo Código de Processo Civil, pág. 87 ss↩︎
2. In “O Regime Jurídico da Actividade Mediação Imobiliária”, Almedina, 2015, pag. 8↩︎
3. In “ O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração” , Revista de Direito Comercial , pag.215 e seguintes , consultável em https://static1.squarespace.com/static/58596f8a29687fe710cf45cd/t/596cd1a6cd0f68fd3589dd22/1500303787254/2017-08.pdf↩︎
4. Estudo citado, pag.249.↩︎
5. Veja-se com relevância, Acórdão do STJ de 28.5.2024 ( Nuno Pinto de Oliveira).↩︎