Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 562/17.3T8PTM.E1 |  |
FORMA ESCRITA
REMUNERAÇÃO
1 - O contrato de mediação imobiliária é um acordo formal nos termos do qual uma parte se obriga a diligenciar pela aproximação de duas pessoas com vista à celebração de um negócio concreto relativamente a um imóvel.
2 - No âmbito desse contrato a contraprestação a pagar pelo comitente à entidade mediadora depende da conclusão e perfeição do negócio a celebrar entre aquele e o terceiro angariado, como consequência adequada da intervenção desenvolvida pelo intermediário que, portanto, funciona como condição legal ou imprópria do pagamento.
3 - A entidade mediadora pode, também, reclamar a remuneração caso tenha praticado todos os atos conducentes à realização do negócio e este não se venha a realizar por culpa do comitente, uma vez que não obstante tal, não deixou de produzir toda a atividade causal e idónea a produzir o resultado.
4 - O contrato de mediação imobiliária deve ser celebrado por escrito, sob pena de nulidade, mas se marido e mulher contratam com uma empresa de mediação para encontrar comprador para o seu prédio e a mulher não assina o contrato mas lida com a mediadora e com ela colabora em termos que geram nesta a razoável expectativa de que não considera o contrato inválido, age com abuso do direito se, se recusa a pagar o preço devido, invocando a nulidade do contrato por falta de forma.
5 - Mas, mesmo que se tivesse em conta que existiu por parte da ré mulher uma contratação com a autora diversa da que foi inicialmente contratualizada com o réu marido, tal significava que estávamos perante um contrato de mediação nulo por falta de forma, o que também não a ilibava do pagamento de uma compensação pela atividade desenvolvida pela mediadora.
6 – Muito embora sendo inviável a “restituição” dos serviços prestados pela mediadora, fazendo a aplicação do artº 289º do CC deve encontrar-se a maneira de, em alternativa da restituição, a compensar pela atividade desenvolvida no interesse da cliente, devendo partir-se do “preço” que posto em termos informais terá sido estabelecido pelas partes ou, fazer apelo aos usos generalizados e estabelecidos em matéria de mediação imobiliária, caso não se possa ter certezas quanto ao informalmente estabelecido, para determinar o montante da retribuição compensatória.
(Sumário elaborado pelo Relator).
ACORDAM OS JUÍZES DA 1ª SECÇÃO CÍVEL DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
bb Mediação Imobiliária, Lda., intentou contra cc e dd ação declarativa de condenação, a qual corre termos no Tribunal Judicial da Comarca de Faro (Juízo Local Cível de Portimão – Juiz 2), pedindo a condenação dos réus no pagamento da quantia de € 6.150,00 acrescida de juros de mora desde a citação.
Como sustentação do peticionado alega, em síntese
- No exercício da sua atividade de mediação imobiliária, celebrou com o Réu um contrato de mediação imobiliária relativo à promoção da venda da fração autónoma designada pela letras “CG”, correspondente ao terceiro andar, apartamento …, pertencente ao prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal sito no …, Praia da Rocha, Avenida …, freguesia e concelho de Portimão, descrito na Conservatória do Registo Predial de Portimão sob o número … e inscrito na matriz urbana desta freguesia e concelho sob o artigo …, contrato, esse, que os Réus não cumpriram por não terem liquidado a quantia acordada relativa à comissão.
Citados os réus, apenas a ré veio contestar e reconvir. Excecionou a ilegitimidade do réu e impugnou parcialmente os factos, defendendo que o negócio de compra e venda da casa não se concretizou por motivo imputável à autora.
Em virtude da atuação da autora diz ter sofrido prejuízos, formulando o seguinte pedido reconvencional:
- condenação da autora no pagamento da quantia de € 1.816,16 a titulo de danos patrimoniais já liquidados, bem como a quantia de € 3.000,00 a titulo de danos não patrimoniais, e, ainda, a quantia que se vier a liquidar em execução de sentença pelos danos decorrentes da pendência do arresto sobre a fração autónoma.
Na réplica a autora refutou os termos da exceção e da reconvenção, concluindo como na petição.
No despacho saneador julgou-se improcedente a exceção de ilegitimidade arguida, reconhecendo-se legitimidade ao réu.
Realizada audiência final veio a ser proferida sentença em cujo dispositivo se fez constar:
“Nestes termos, julga-se a presente ação, intentada por BB Mediação Imobiliária, Lda., contra CC e DD, totalmente procedente, e, em consequência:
Ø Condenam-se os Réus a pagar à Autora a quantia de 6 150 € (seis mil, cento e cinquenta euros), acrescida de juros de mora, à taxa aplicável aos juros comerciais, desde a citação até integral pagamento.
Mais se julga a reconvenção, intentada por CC contra BB Mediação Imobiliária, Lda., totalmente improcedente, e, em consequência:
Ø Absolve-se a Autora do pedido.
Custas da ação pelos Réus e da Reconvenção pela Ré - cfr. art. 527.º do CPC.”
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Irresignada veio a ré interpor recurso com vista à alteração da decisão, terminando por formular, nas suas alegações, as seguintes conclusões que se transcrevem:(…).
Foram apresentadas alegações por parte da apelada, pugnando pela manutenção do julgado.
Apreciando e decidindo
O objeto do recurso encontra-se delimitado pelas conclusões das respetivas alegações, sem prejuízo das questões cujo conhecimento é oficioso (artºs. 635º n.º 4, 639º n.º 1 e 608º n.º 2 ex vi do art.º 663º n.º 2 todos do CPC).
Assim, as questões nucleares em apreciação são as seguintes:
1ª - Da nulidade da sentença;
2ª - Do erro de julgamento da matéria de facto;
2ª - Da obrigação de pagamento da quantia exigida a título de prestação de serviços de consultoria.
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Na sentença recorrida foi considerado como relevante e provado o seguinte quadro factual:1. A Autora é uma sociedade comercial que tem como objeto social a mediação imobiliária – cfr. a certidão indicada no art. 4 da petição inicial, mais se determinando que a secção extraia e junte ao processo certidão atualizada.
2. A Autora é titular da licença nº …63 para esta atividade de mediação – cfr. o sítio eletrónico indicado no art. 5 da petição inicial, mais se determinando que a secção extraia e junte ao processo a impressão respetiva.
3. A Autora era, no mercado imobiliário, uma das representantes, da marca “… Imobiliária”, marca e logotipos que usava no giro comercial – cfr. fls. 19 e ss.
4. Os Réus são proprietários inscritos da fração autónoma designada pela letras “CG”, correspondente ao terceiro andar, apartamento …, pertencente ao prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal sito no …, Praia da Rocha, Avenida …, freguesia e concelho de Portimão, descrito na Conservatória do Registo Predial de Portimão sob o número … e inscrito na matriz urbana desta freguesia e concelho sob o artigo … – cfr. fls. 11 (v.) e ss.
5. Com data de 05 de Novembro de 2015, a Autora e o Réu marido assinaram, entre si, o acordo, que consta de fls. 19 e ss. e que aqui se dá por reproduzido, epigrafado de “contrato de mediação imobiliária”, nos termos do qual aquela se obrigou a promover a venda da fração identificada em 4.
6. A título de remuneração pelos seus serviços de mediação, Autora e Réu consignaram em tal acordo que aquela receberia uma comissão correspondente a 5% do preço de venda da fração ou, caso da aplicação de tal percentagem resultasse um valor inferior a € 5.000,00, seria esta a remuneração mínima que a Autora teria direito a auferir (cfr. cláusula 5ª do contrato de mediação).
7. Aos valores da remuneração acordada acresceria o Imposto sobre Valor acrescentado (cfr. ponto 2 da cláusula 5ª do contrato de mediação).
8. Nos termos dos n.º 3 e 4 da cláusula 6ª do referido acordo a remuneração da Autora deveria ser paga, na sua totalidade, aquando da celebração do contrato promessa de compra e venda, através de cheque, transferência bancária ou depósito em conta.
9. Naquele acordo foi convencionado que a mediação, por parte da Autora era efetuada em regime de exclusividade (cláusula 4ª, nº1).
10. Na sequência da assinatura do aludido contrato de mediação e com vista a angariar interessados para a sua aquisição, a Autora inseriu e manteve a fração dos Réus no site da rede de agências Imobiliárias “Era”, em folhetos promocionais de imóveis para venda e placards existentes no seu estabelecimento.
11. E desde 05 de Novembro de 2015 a 23 de Julho de 2016 a Autora promoveu a venda da fração dos Réus no mercado imobiliário, através daqueles canais promocionais conjugadas com diversas visitas de clientes à fração acompanhadas por angariadores por si contratados.
12. Como consequência da divulgação efetuada pela Autora e das visitas acompanhadas à fração dos Réus por funcionários daquela, um casal, composto por Vítor … e Sara …, transmitiu à Requerente interesse na aquisição da mesma fração, propondo-se a concretizar o negócio da compra e venda.
13. A Autora informou os Réus da proposta apresentada por aqueles, que a aceitaram.
14. Com data de 10 de Maio de 2016, na Secção Consular da Embaixada de Portugal em Dublin, o Réu outorgou a favor da Ré uma procuração através da qual lhe conferiu, entre outros, poderes para o representar na assinatura do contrato promessa de compra e na outorga da escritura de compra e venda da fração identificada em 4 – cfr. fls. 21.
15. Na sequência das diligências promovidas pela Autora e dos contactos efetuadas por esta, quer com os supra identificados Vítor … e Sara …, quer com a Ré, foi acordada a assinatura da promessa de venda da fração identificada em 4.
16. Com data de 23 de Julho de 2016 a Ré, por si e em representação de DD, assinou o acordo, que consta de fls. 22 e ss. e que aqui se dá por reproduzido, epigrafado de “contrato promessa de compra e venda” daquela fração, tendo as partes ali consignado, entre o demais, que o preço era de € 55.000,00 (cinquenta e cinco mil euros) e que a escritura seria outorgada até ao dia 15 de Outubro de 2016 (cfr. cláusulas 3.ª, nº1 e cláusula 5ª, nº 1).
17. No ponto 3 da cláusula 10.ª do mesmo acordo fizeram as partes constar o seguinte:
“os outorgantes declaram que recorreram à intervenção do mediador imobiliário, BB, Mediação Imobiliária, Lda (…)” .
18. A Ré, no dia 7 de Outubro de 2016, comprou bilhetes de avião de Dublin para Faro para dia 24 de Outubro, com a Aerligus – cfr. fls. 240 (v.).
19. E, no mesmo dia 7 de Outubro de 2016, tinha comprado bilhetes de avião para o seu regresso, de Faro para Dublin, a 28 de Outubro, com a Ryanair, voo que saía para Dublin às 16:55 – cfr. fls. 213 (v.) do procedimento cautelar, cuja cópia deve ser junta a este processo.
20. No dia 21 de Outubro (sexta-feira), às 18h 11m, a Autora remeteu à Ré um email com o seguinte teor:
“Olá CC Os documentos que nos mandou não são válidos em Portugal. A procuração do seu ex-marido terá de ser feita noutros termos, se necessário mandaremos uma minuta. Note que a escritura não poderá ser feita para a semana Cumprimentos Adelaide …” – cfr. fls. 229 (v.) do procedimento cautelar, cuja cópia deve ser junta a este processo.
21. No dia 26 de Outubro de 2016, a Autora mandou um email à Ré com o seguinte teor:
“Bom dia CC
Estamos a fazer tudo ao nosso alcance para fazer a escritura do apartamento até à próxima 6ª Feira 28 de Outubro, contudo à certos detalhes que precisamos de confirmar consigo. Pode vir à nossa agência durante o dia de hoje? A que horas?
Melhores Cumprimentos” – cfr. fls. 232 do procedimento cautelar, cuja cópia deve ser junta a este processo.
22. No dia 26 de Outubro, pelas 18h34m, a Autora mandou um email à Ré com o seguinte teor:
“Olá CC
Há boas possibilidades de fazer a escritura no Sexta-Feira, 28 de Outubro.
Amanhã telefonamos
Cumprimentos” – cfr. fls. 234 (v.) do procedimento cautelar, cuja cópia deve ser junta a este processo.
23. A Ré, na conversa telefónica, voltou a avisar que tinha de estar no aeroporto pelo menos uma hora e meia antes do voo para fazer check-in.
24. No dia 27 de Outubro, pelas 11h 36m, a Autora mandou um outro email à Ré com o seguinte teor:
“Bom dia CC Informamos, conforme solicitado, que a escritura do seu apartamento no Clube Praia da Rocha …, apartamento … em Portimão, terá lugar amanhã 28 de Outubro de 2016 na Conservatória do Registo Predial de Monchique às 10 da manhã, de modo que agradecemos que esteja no nosso escritório uma hora antes, às 9 da manhã, no nosso escritório para que lá possamos chegar a tempo.
Melhores Cumprimentos” – cfr. fls. 234 (v.) do procedimento cautelar, cuja cópia deve ser junta a este processo.
25. No dia 27 de Outubro, pelas 14h01m, a Ré mandou um email à Autora com o seguinte teor:
“Olá. Confirmado. Estaremos às 9 horas no vosso escritório” e, para terminar, um último email ainda na tarde do dia 27 em que a Autora informou a Ré, através de email com o seguinte teor: “Boa tarde CC Entretanto a Conservatória do Registo Predial de Monchique acabou de telefonar a adiar a escritura para as 14h, pode estar no nosso escritório às 13h? Tenho a certeza que não haverá mais alterações. Está tudo confirmado”. – cfr. fls. 237 do procedimento cautelar, cuja cópia deve ser junta a este processo.
26. A Autora contactou a Ré que concordou que a escritura fosse outorgada no Balcão Casa Pronta, da Conservatória do Registo Predial de Monchique, no dia 28 de Outubro de 2016, pelas 12 horas.
27. A Ré organizou a sua viagem da Irlanda para Portugal para comparecer à outorga, por si e como procuradora de DD, do título de compra e venda, no local, dia e hora acima referidos.
28. A Ré comprometeu-se a liquidar à Autora a comissão pelos serviços de mediação desta no momento da outorga da escritura de compra e venda.
29. A Autora, na prossecução das diligências tendentes à formalização do negócio prometido pelos Réus, obteve e entregou no balcão Casa Pronta de Monchique a documentação do imóvel (certidões e caderneta predial e certificado energético) e dos outorgantes (cartões de cidadão e cópia da procuração da Ré).
30. A Autora auxiliou os promitentes-compradores na obtenção das guias de liquidação do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e do Imposto de Selo, tendo requerido e obtido as mesmas junto do Serviço de Finanças de Portimão no dia 27 de Outubro de 2016 – cfr. fls. 25 e ss.
31. No dia 28 de Outubro de 2016, pelas 12 horas, comparecerem na Conservatória do Registo Predial de Monchique Vítor … e Sara …, um representante do Banco EE, dois funcionários da Autora e a Ré, acompanhada pelo seu então companheiro.
32. Os promitentes-compradores levavam consigo dois cheques, um no montante de € 6.150,00 (seis mil cento e cinquenta euros) emitido à ordem da Autora e outro, no valor de € 43.350,00, à ordem da Ré.
33. Naquele dia e hora e na presença das pessoas referidas em 31, a Ajudante da Conservadora da Conservatória de Monchique que presidia à realização do procedimento “Casa Pronta”, procedeu à conferência da documentação apresentada e necessária à instrução e outorga do título de compra e venda, bem como conferiu os cheques bancários e respetivos montantes – cfr. fls. 27 (v.) e ss.
34. Subsequente procedeu à leitura e explicação do conteúdo do título de compra e venda – cfr. fls. 27 (v.) e ss.
35. Após a aludida leitura a Ré, que iria outorgar e assinar aquele documento por si e em representação do Réu - fazendo uso da procuração que lhe fora conferida -, recusou assinar o mesmo – cfr. fls. 27 (v.) e ss.
36. Nos momentos posteriores a tal conduta o companheiro da Ré e a Ré referiram que esta não iria assinar o que quer que fosse sem receber a totalidade do preço devido.
37. Os funcionários da Autora tentaram esclarecer aquele indivíduo da existência do acordo para pagamento da comissão.
38. A fim de tentar viabilizar a formalização do ato notarial o representante do Banco disponibilizou-se para emitir um novo cheque, nos moldes agora exigidos, o que o companheiro da Ré recusou.
39. Ato contínuo, a Ré e o companheiro abandonaram as instalações da Conservatória.
40. A Ré perdeu o voo de regresso à Irlanda, tendo tido de comprar novo bilhete de avião para o dia seguinte e ficar mais uma noite em Portugal – cfr. fls. 216 do procedimento cautelar, cuja cópia deve ser junta a este processo.
41. A Ré incorreu nas seguintes despesas (para vir a Portugal para a realização da escritura):
41.1 - 1 021,60 € (mil e vinte e um euros e sessenta cêntimos), a título de despesas com os bilhetes de avião – cfr. fls. 154 (v.) e ss.
41.2 - 52,26 € (cinquenta e dois euros e vinte e seis cêntimos) a título de transfers do aeroporto / hotel / aeroporto – cfr. fls. 164 e ss.
41.3 - 370,04 € (trezentos e setenta euros e quatro cêntimos) a título de despesas com o hotel – cfr. fls. 167 e ss.
42. A Ré ficou triste e deprimida e anda desde então num estado de ansiedade.
43. Especialmente depois de ver que a Autora tem um arresto registado sobre a referida fração autónoma.
Foram considerados não provados os seguintes factos:
44. Nos contactos telefónicos efetuados pela Autora com a Ré, com vista à organização da escritura de compra e venda, esta acordou que do remanescente do preço, no montante de 49 500 €, que os promitentes-compradores pagariam à data da escritura, esta retiraria a quantia de 6 150 € (seis mil cento e cinquenta euros), para pagamento da comissão acordada e respetivo IVA.
45. Para o efeito solicitou à Autora que informasse os promitentes-compradores que na data da escritura fossem munidos de dois cheques, um em nome da mediadora no valor referido no ponto antecedente, e outro em nome da Ré, com o restante montante.
46. Não havia qualquer problema com a procuração referida nos autos.
47. A Autora deu instruções aos promitentes-compradores, sem o conhecimento ou autorização da Ré, para que estes descontassem o valor da comissão ao remanescente do preço.
48. Posição que mantiveram durante todo o tempo que a Ré esteve no balcão Casa Pronta de Monchique.
49. Motivo pelo qual a Ré acabou por não outorgar o instrumento de compra e venda.
50. O motivo pelo qual a escritura se iria realizar à 6ª Feira, dia 28, e não na 3ª Feira, dia 25, foi porque a Autora deliberadamente “empurrou” a escritura para “última hora”, aquela em que a Ré teria de sair da escritura para ir rapidamente para o aeroporto.
51. Confrontando-a no local com a necessidade de aceitar um “cheque”,
52. Cheque esse que, a ser depositado no estrangeiro (Irlanda), só dali a trinta dias é que seria creditado na conta da Ré, se o mesmo tivesse provisão, facto que, se tivesse aceite assinar a escritura, a Ré só iria saber dali por trinta dias.
53. E com a necessidade de aceitar o tal desconto da comissão que a Autora combinou com os promitentes-compradores.
54. A Ré ficou muito perturbada com os factos praticados pela Autora no dia e hora da escritura e também com o facto de lhe ter sido dito que a escritura não se podia fazer porque a procuração estava mal feita.
55. Facto que lhe causou muita angústia e ansiedade, pois a relação com o ex-marido é muito má, e dificilmente a Ré conseguiria obter dele outra procuração.
56. A Ré incorreu na seguinte despesa (para vir a Portugal para a realização da escritura):
- 300 € (trezentos euros) a título de despesas genéricas com alimentação que teve nos dias que passou em Portugal.
57. O arresto impede a Ré de colocar a fração à venda.
Conhecendo da 1ª questão
A recorrente veio arguir a nulidade da sentença proferida nos autos, por alegada violação do artº 615º n.º1 al. d) Cód. Proc. Civil, alegando ter havido omissão de pronúncia sobre os argumentos da defesa; não ter considerado provados, nem não provados, determinados factos; não ter apreciado a responsabilidade da imobiliária por não ser portadora da titularidade do preço devido.
O artº 615º n.º 1 al. d) do Cód. Proc. Civil, fulmina de nulidade a sentença em que o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não devia tomar conhecimento, sendo que a mesma está diretamente relacionada com o consignado no n.º 2 do artº 608º do CPC, servindo de cominação ao seu desrespeito.
Na respetiva contestação a ré argumenta que não assinou qualquer contrato de mediação imobiliário, o que gera a nulidade do respetivo contrato com as consequências daí decorrentes e que a escritura de compra e venda não ser realizou por culpa exclusiva da autora.
Da leitura da sentença contatamos que relativamente à matéria que a recorrente diz ter sido omitida por não fazer parte do acervo factual dado como provado e não provado, o Julgador não deixou de pronunciar-se sobre o assunto, uma vez que fez, na sentença, expressamente menção “que o demais invocado pelas partes nos autos e que não se encontra transcrito no conjunto dos factos dados como provados e não provados, o não foi por representar matéria ou irrelevante para a decisão a proferir ou conclusiva ou, por último, respeitante ao Direito aplicável ao caso”, pelo que emitiu pronúncia sobre a factualidade que a ré salienta.
Também, relativamente ao argumento da falta de assinatura do contrato, a matéria a ele adstrita circunscreve-se no essencial a demonstrar a arguida ilegitimidade passiva da ora recorrente, tendo-se sobre ela o tribunal pronunciado, quando da apreciação da arguida exceção, onde concluiu pela legitimidade da ré. Mas no âmbito da sentença, não deixou o Julgador a quo de se pronunciar sobre a arguida nulidade do contrato, concluindo que a sua não assinatura por parte da ré, em face do quadro factual que se deu como provado, não ilibava a mesma de responsabilidade pelo pagamento da contrapartida devida pela prestação de serviços de mediação imobiliária, até porque apesar da documentação que foi junta aos autos não fizera prova de estar divorciada do 1º réu no período referente às diligências para realização do negócio mediado pela autora, sendo que o estado de divorciada e a invocação de um acordo de separação foram alegados para efeito da arguição da ilegitimidade do 1º réu.
No que respeita à invocada culpa exclusiva da autora na não realização da escritura, diremos que em face da matéria de facto que foi dada como provada, o tribunal limitou-se a fazer a respetiva subsunção ao direito que entendia ser o aplicável, não tendo, implicitamente, concluído pela existência de culpa da autora, apesar de a ré ter defendido essa tese, mas partindo de outra realidade factual que não se teve por assente. Ou seja, o Julgador perante a matéria que deu como provada, designadamente nos pontos 35 a 39, embora o não afirmando expressamente, concluiu que a autora não teve culpa na não realização do negócio, sendo o negócio inviabilizado, quanto à outorga da escritura, pela conduta da ré.
Com efeito, impende sobre o tribunal a pronúncia sobre as questões submetidas pelas partes à sua apreciação, entendendo-se estas, como os problemas concretos a decidir e não, também, os simples argumentos e opiniões expendidos pelas partes em defesa da sua tese, os quais podem ou não ser atendidos e seguidos pelo Julgador desde que dos factos que se tiveram como provados possa resultar sustentação para os mesmos. Fora disso, resultando outra conclusão da realidade factual, não está o Julgador obrigado a apreciar e a pronunciar-se sobre toda a argumentação apresentada pela parte como alicerce da opinião que defende.
Nestes termos, entendemos não existir a alegada nulidade da sentença, pelo que, nesta parte, improcede a apelação.
Conhecendo da 2ª questão
Pretende a recorrente a modificação da matéria de facto dada como provada nos ponto 8, 13, 26, 31, 37 e 38, defendendo que relativamente a estes pontos devia dada outra redação, por tal se impor dos depoimentos de Nuno … e Jorge …, sendo que o ponto 28 deve passar a não provado por falta de prova. Relativamente aos factos não provados, entende que os constantes nos pontos 46, 48 e 52 devem passar a provados, os primeiros em face dos depoimentos de Vítor … e Jorge … e o segundo, tendo em consideração a experiência comum.
Pretende ainda a recorrente que se deem como provados mais 23 factos referentes a matéria por si alegada na contestação, que não foram integrados pelo Julgador quer no acervo factual dado como provado, quer no acervo factual dado como não provado.
A recorrente põe em causa a objetividade de apreciação dos factos materiais que a M.ª Juiz a quo manteve como razão da sua convicção/decisão, designadamente a testemunhal não obstante o princípio da livre apreciação da prova pelo julgador, consignada na lei - art.º 607º n.º 5 do CPC.
Na verdade, o nosso sistema funda-se no "princípio da liberdade de julgamento" , radicando em garantias de imparcialidade do tribunal, consistindo na independência externa e interna do julgador e na sua neutralidade perante os interesses dirimidos na causa, e traduzido na livre convicção do juiz, formada à base de juízos de persuasão racional e prudente e fundamentada e motivada objetivamente na análise crítica dos meios de prova produzidos e da respetiva influição causal no sentido, positivo ou negativo, da decisão.[1]
Não havendo razões fundadas que emerjam da reapreciação da prova levada a cabo por este Tribunal Superior deve dar-se posição de primazia, relativamente à apreciação da credibilidade dos depoimentos e dos outros elementos probatórios, ao Julgador a quo, que deteve a possibilidade de ouvir, perante si, os relatos das pessoas inquiridas,[2] de confrontar os seus depoimentos com os outros elementos existentes nos autos, isto não obstante a valoração diferente que possa ser dada aos mesmos por terceiros, nomeadamente pelas ora recorrentes, que lhes possibilita chegar a conclusões divergentes das do Julgador a quo.
Deve salientar-se que “a censura quanto à forma de formação da convicção do tribunal não pode assentar de forma simplista no ataque da fase final da formação dessa convicção, isto é na valoração da prova; tal censura terá de assentar na violação de qualquer dos passos para a formação de tal convicção, designadamente porque não existem os dados objetivos que se apontam na motivação ou porque se violaram os princípios para a aquisição desses dados objetivos ou porque não houve liberdade na formação dessa convicção. Doutra forma, seria uma inversão da posição das personagens do processo, como seja a de substituir a convicção de quem tem de julgar pela convicção dos que esperam a decisão.”[3]
Vejamos então, se será de modificar o julgado firmado na 1ª instância.
(…).
Pelo exposto entendemos ser de manter in totum o julgado de facto, improcedendo, neste segmento, o recurso.
Conhecendo da 3ª questão
Nos termos do artº 2º, nº 1, da Lei 15/2013 de 08/02 “a atividade de mediação imobiliária consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis.”
O contrato de mediação imobiliária é assim o contrato nos termos do qual uma parte se obriga a diligenciar pela aproximação de duas pessoas com vista à celebração de um dos indicados negócios relativamente a um imóvel.
A mediação é, em essência, uma prestação de serviço, um contrato para a obtenção de um negócio; e, por isso, é com a concretização desse negócio com a entidade angariada que se cumpre o fim precípuo da mediação. A obrigação do mediador é a de encontrar um terceiro com quem determinado contrato venha a ser celebrado.[4]
Por isso, a contraprestação a pagar pelo comitente à entidade mediadora depende da conclusão e perfeição do negócio a celebrar entre aquele e o terceiro angariado, como consequência adequada da intervenção desenvolvida pelo intermediário que, portanto, funciona como condição legal ou imprópria do pagamento.
Efetivamente, o mediador só pode reclamar a remuneração, no momento em que, entre o comitente e a entidade angariada, for concluído o negócio visado pelo exercício da mediação, sendo certo que a atividade mediadora deve ser causal do resultado produzido, de modo a integrar-se de forma, idoneamente, determinada, na cadeia dos factos que deram origem ao negócio. Podendo, também reclamar a remuneração caso tenha praticado todos os atos conducentes à realização do negócio e este não se venha a realizar por culpa do comitente, uma vez que não obstante tal, não deixou de produzir toda a atividade causal e idónea a produzir o resultado.
Tendo em conta as regras estabelecidas para o ónus da prova (artº 342º n.º 1 do CC) incumbe à mediadora, se impetra nos autos a remuneração a que se acha com direito, a prova dos elementos constitutivos deste o que, in casu, passa pela existência daquela relação de causalidade.[5]
Defende a recorrente que não tem de ser responsabilizada pelo pagamento de qualquer importância a título de comissão para com a autora, uma vez que a escritura não se fez porque o comprador não era portador da totalidade do preço, assacando culpa à autora e sendo a culpa da autora também a pretensão reconvencional devia ter sido julgada procedente.
Em face da imutabilidade da matéria de facto, entendemos que a posição da recorrente não tem sustentação.
Parece não haver dúvidas que a autora diligenciou no âmbito da sua atividade de mediação imobiliária no sentido de conseguir interessados para compra do imóvel descrito na CRP de Portimão sob o n.º …, conduzindo a que se outorgasse contrato promessa de compra e venda em 23/07/2016, sendo promitentes compradores Vítor … e Sara …, e se agendasse a celebração do contrato de compra e venda para 28 de Outubro de 2016, não se tendo formalizado a outorga da escritura devido ao facto da ré ter abandonado as instalações, sem antes de proceder a respetiva assinatura.
O Julgador a quo em face do quadro factual que se teve por provado concluiu pela responsabilidade de ambos os réus no pagamento da comissão devida á autora pelos serviços prestados afirmando o seguinte:
«Sendo inequívoco, no caso dos autos, que a Autora e o Réu DD celebraram um contrato de mediação imobiliária (cfr. art. 16.º da Lei n.º 15/2013, de 08/02) nos termos do qual aquela se obrigou a diligenciar de molde a conseguir interessado na compra do imóvel referido em 4 dos factos provados, o facto é que tal evidência desvanece-se no caso da Ré.
De efeito, não se tendo provado que a Ré tenha assinado o contrato em causa no processo, à primeira vista o mesmo não a vinculará (cfr. art. 406.º, n.º2 do CC), desde logo em homenagem ao princípio de que os contratos terão eficácia apenas inter partes ou, de outra forma, apenas vinculam quem os celebra, o que não foi o caso da Ré.
Perante tal via a conclusão vai, preliminarmente, no sentido de que a ação deve proceder quanto ao Réu (visto que a comissão da Autora - no valor pedido - é devida, como já era devida, desde a altura em que se celebrou o contrato de promessa, contratualmente marcado como o elemento de referência para o surgimento do direito da Autora à comissão, em face da cláusula 5.ª, n.º2 e 3 do contrato de mediação e dos princípios da pontualidade no cumprimento das obrigações, da liberdade contratual e da boa-fé – cfr. arts. 405.º, 406.º, n.º1, e 762.º do CC).
Assim, procedendo a ação quanto ao Réu a pergunta que se impõe é se ela deve proceder, igualmente, quanto à Ré.
Julgamos que sim!
Efetivamente e como já referimos a Ré não celebrou, formalmente, o contrato de mediação; porém, na prática, beneficiou e executou os seus termos, tanto assim que se deslocou a Portugal para, em seu nome e do Réu, proceder à venda do imóvel em causa no processo com os clientes angariados pela Autora (num contexto em que não ignorava a necessidade de pagar a respetiva comissão); nessa ótica diremos que a mesma pelo comportamento descrito deu, na prática, consistência à mediação concretizada pela Autora pelo que, no essencial, aderiu (no mínimo) de forma implícita aos termos do contrato de mediação assim se integrando no escopo para que o mesmo foi celebrado e, dessa forma, aceitando os seus termos (tenha-se, neste quadro, presente o regime do art. 234.º do CC, que tem, quanto a nós, evidentes similitudes com a situação de facto em causa no processo).
Em face do que vai dito (pese embora a nulidade que poderá concitar-se pela falta de contrato de mediação escrito quanto à Ré) somos de concluir que a ação deve, igualmente, proceder quanto à Ré tendo, até, presente o que se explicitou no Ac. do TRP de 17/01/2005, onde se evidenciou o seguinte: “I - O contrato de mediação imobiliária deve ser celebrado por escrito, sob pena de nulidade. II - Se marido e mulher contratam com uma empresa de mediação para encontrar comprador para o seu prédio e a ré não assina o contrato mas lida com a mediadora e com ele colabora em termos que geram nesta a razoável expectativa de que não considera o contrato inválido, age a ré com abuso do direito se, se recusa a pagar o preço devido, invocando a nulidade do contrato por falta de forma. III - Se tal contrato prevê, por escrito, a sua renovação, por acordo das partes, não é inválido o acordo verbal que prorroga o prazo a favor da mediadora”.»
Como parece evidente, ao contrário do que a recorrente defende, não foi por culpa da autora, que o contrato definitivo não se realizou, porque mesmo que tivessem existido divergências, no momento da outorga do contato, quanto ao modo de pagamento da comissão devida a esta, as mesmas eram passíveis de solução não fora atitude da em recusar alternativas e em abandonar de imediato as instalações onde se realizava ao ato.
Por outro lado, mesmo que tivéssemos em conta como defende a ré que a sua contratação com a autora é diversa da que foi contratualizada pelo 1º réu, tal significava que estávamos perante um contrato de mediação nulo por falta de forma, o que também não a ilibava do pagamento de uma compensação pela atividade desenvolvida pela autora.
Dispõe o artº 289º n.º 1 do CC que “tanto a declaração de nulidade como a anulação do negócio têm efeito retroativo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente.”
Resultando que a autora a pedido da ré se comprometeu a promover, e promoveu a venda do imóvel, tendo até diligenciado previamente à venda definitiva pela outorga do contrato promessa de compra e venda praticou tos atos idóneos ao resultado pretendido.
Como é evidente é inviável a “restituição” dos serviços prestados pela autora pelo que fazendo a aplicação do citado artº 289º do CC há que encontrar a maneira de, em alternativa da restituição, a compensar pela atividade desenvolvida no interesse da ré.[6]
Com vista a tal retribuição compensatória deverá partir-se do “preço” que posto em termos informais terá sido estabelecido pelas partes[7] ou, fazer apelo aos usos generalizados e estabelecidos em matéria de mediação imobiliária, caso não se possa ter certezas quanto ao informalmente estabelecido.
No caso, as partes não põem em causa que a comissão era montante de € 6 500,00 não havendo nela reduções a fazer uma vez que o negócio apesar de não ter sido concretizado, não o foi por culpa imputável à autora, porque foi a ré que abandonou o local no ato de outorga da escritura.
Deste modo, verificado o direito da autora ao ressarcimento pela atividade desenvolvida, a nulidade do contrato por falta de forma não impedia que a ré a tivesse de compensar no aludido montante.
Por fim, diga-se que em face da matéria que resultou provada, não se evidencia a existência de abuso de direito por parte da autora em vir exigir dos réus a sua comissão, estando a pretensão formulada dentro dos limites do uso do direito de ação.
No que respeita à pretensão reconvencional as indemnizações nela peticionadas só teriam justificação caso se concluísse que foi a atuação da autora, em divergência com o que havia acordado com a ré, que tinha inviabilizado a outorga da escritura e a consequente realização do negócio de compra e venda. Como tal não resulta dos factos provados a reconvenção tinha que improceder.
Nestes termos irrelevam as conclusões da apelante, não se mostrando violadas as normas legais cuja violação foi invocada, sendo de julgar improcedente a apelação.
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DECISÂO
Pelo exposto, decide-se julgar improcedente a apelação e, em consequência, confirma-se a sentença recorrida.
Custas de parte, pela apelante. (cfr. disposições combinadas dos artºs 663º n.º 2, 607º n.º 6, 527º n.º 1 e 2, 529º n.º 4 e 533º n.º 1 e 2, todos do CPC).
Évora, 10 de Outubro de 2019
Mata Ribeiro
Sílvio Teixeira de Sousa
Manuel Bargado
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[1] - cfr. Ac. do TRE de 23/09/2004 no processo 1027/04-2, disponível em www.dgsi.pt
[2] - “Existem aspetos comportamentais ou reações do depoente que apenas são percecionados, aprendidos, interiorizados e valorados por quem os presencia”- v. Abrantes Geraldes in Temas da Reforma do Processo Civil II, Almedina, 4ª edição, 266.
[3] - v. AC. do TC n.º 198/2004, publicado no DR, II Série, de 02/06/2004, pág. 8545 e segs.
[4] - v. Ac. STJ, de 03/04/2008, disponível in www.dgsi.pt.
[5] - v. Ac. do TRP de 15 /07/2009 no processo 2187/07.2TBVRL.P1, disponível in www.dgsi.pt.
[6] - v. Ac. TRL de 24/09/2002 in Col. Jur. Tomo 4º, 76; Ac. STJ de 20/04/2004 no processo 04A800, in www.dgsi.pt.
[7] - v. Ac. TRL de 24/03/2009, no processo 3006/07.5TBOER.L1-7 in www.dgsi.pt