Évora
| 1407/11.3TBFAR.E1 |  |
NULIDADE
RESTITUIÇÃO
SUJEITO PASSIVO
II - Para além dos casos em que pode recair sobre terceiros que entretanto tenham adquirido direitos sobre o objeto do negócio nulo, no seguimento dele[9], a obrigação de restituir constitui-se na esfera jurídica do sujeito contratante que recebeu a prestação.
I – As Partes e o Litígio
Recorrentes / Autores: AA
BB
Recorrida / Ré: CC
Réu: DD
Trata-se de uma ação declarativa por via da qual os AA pretendem que seja declarado nulo, por falta de forma, o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre o autor marido e os RR, condenando-se estes a restituírem aos AA a quantia de €25.000 acrescida de juros até integral pagamento ou, caso se entenda que o contrato não é nulo, que seja declarado o incumprimento definitivo por parte dos RR, condenando-se estes a restituírem aos AA o dobro do sinal no montante de €50.000.
II – O Objeto do Recurso
Decorridos os trâmites processuais legalmente previstos, foi proferida sentença julgando a ação parcialmente procedente, decidindo-se:
“(…) julgo a presente ação parcialmente procedente, declarando nulo o contrato celebrado pelas partes a 15 de Junho de 2006 e designado de “Contrato de Arrendamento com Opção de Compra” e, em consequência:
1. Condeno o Réu DD a restituir aos Autores a quantia de €25.000,00 (vinte e cinco mil euros) entregue a título de sinal, acrescida de juros à taxa legal e até efetivo e integral pagamento;
2. Absolvo a Ré CC do pedido.”
Inconformados com a absolvição da Ré, os AA interpuseram recurso de tal decisão pugnando pela revogação da sentença na parte em que absolve a R do pedido, condenando-se esta, solidariamente com o R DD, a restituir aos AA a quantia de €25.000 entregue a título de sinal, acrescida de juros de mora à taxa legal até efetivo e integral pagamento.
Concluem a alegação do recurso nos seguintes termos:
“1ª- A Ré CC foi absolvida do pedido, tendo o presente recurso unicamente como objeto esta parte da sentença que corresponde ao ponto 2;
2ª- Dos autos resulta que a Ré outorgou o contrato de promessa de compra e venda tendo-se declarado proprietária e legitima possuidora do imóvel prometido vender e não apenas como cônjuge do promitente vendedor.
3º- Esta declaração não sofre de qualquer vício que a invalide.
4º- Acresce que a Ré CC não provou ter dado a conhecer aos Autores a sua intenção de apenas estar a prestar consentimento.
5ª- Essa intenção não era percetível aos Autores nem pela atuação da Ré nem do conteúdo do contrato que livremente celebraram.
6ª- Pelo que não era exigível aos Autores que conhecessem essa íntima vontade da Ré.
7º- A Ré, apesar de não ser proprietária do imóvel podia celebrar o contrato na qualidade em que o celebrou pois existe a possibilidade de promessa de venda de bens futuros ou de bens alheios.
8º- No contrato a Ré não declarou estar a prometer vender um bem futuro ou um bem alheio, afirmou que era proprietária.
9ª- Pelo que os Autores se convenceram que ambos os outorgantes estavam a prometer vender não lhes sendo exigível como reais declaratários que tivessem outro entendimento nos termos do disposto no art. 236º nº1 e 2 do CC.
10º- A Ré deve ser responsável pelas consequências que advêm de ter assinado, como promitente vendedora, um contrato promessa de compra e venda com entrega de sinal.
11ª- O contrato promessa de compra e venda não é translativo de propriedade pelo que é eficaz a promessa de compra e venda de coisa alheia.
12º- Não era condição de validade da promessa de compra e venda a outorga pela Ré pelo que o facto de ter assinado o contrato declarando-se proprietária e legítima possuidora tem de ter consequências para ela.
13º- A outorga pela Ré do contrato promessa sem que tal fosse necessário para que o Réu prometesse validamente a venda reforça o carater volitivo da sua declaração.
14º- A Ré CC deve ser condenada solidariamente com o réu DD a restituir aos Autores a quantia de €25.000,00 entregue a título de sinal, acrescida de juros à taxa legal e até efetivo e integral pagamento.”
A Recorrida contra-alegou, sustentando que deve manter-se a decisão recorrida, salientando que a matéria de facto considerada provada não foi posta em causa no recurso interposto.
Assim, cumpre decidir a seguinte questão: da obrigação da Recorrida de proceder, solidariamente com o R DD, à restituição aos Recorrentes da verba de €25.000 acrescida de juros de mora.
III – Fundamentos
A – Os factos provados em 1.ª instância
1. Autores e réu outorgaram no dia 15 de Junho de 2006 um escrito que denominaram “Contrato de Arrendamento com Opção de Compra”.
2. Do escrito mencionado em 1 resulta que os Réus, enquanto donos e legítimos possuidores da moradia aí melhor identificada a dão de arrendamento aos Autores, sendo a renda mensal de €750,00, atualizada com um aumento de 10% progressivo ao ano e a partir do primeiro ano, sendo que se os Autores exercerem o direito de compra até 01/07/2007 o valor de venda é de €230.000,00 e se for exercido até ao dia 07/07/2008 o valor de venda é de €225.000,00.
3. Mais resulta do escrito aludido em 1 que na data de assinatura do mesmo foi entregue a título de pagamento da primeira renda o montante de €750,00, bem como o montante de €25.000,00 a título de sinal.
4. Aquando da celebração do escrito mencionado em 1 não houve reconhecimento presencial das assinaturas, nem a certificação da existência da respetiva licença de utilização.
5. Desde finais de 2005, início de 2006, os autores colocaram à venda no mercado imobiliário o apartamento em que habitavam com os três filhos e começaram a procurar uma moradia, buscando mais espaço para a família e independência.
6. No mês de Junho de 2006 o autor marido teve um encontro casual com o Sr. EE, pai do réu, tendo-lhe este dito que ia embora porque o seu atual negócio de montagem de cozinhas tinha “dado para o torto”, pelo que tinha mesmo posto à venda a moradia em que habitava.
7. O autor marido, interessado como estava na aquisição de uma moradia, manifestou interesse em vê-la, o que fez com a autora.
8. Os autores, embora considerassem que a moradia não era atrativa quanto à arquitetura e quanto aos acabamentos, mas porque tinha espaço para as crianças, por ser um sítio aparentemente calmo e, principalmente, porque o preço estava dentro das suas possibilidades, mostraram logo interesse na sua aquisição.
9. Em seguida, os autores verificaram junto de três instituições bancárias a possibilidade de adquirirem a moradia com empréstimo bancário quer considerando a venda antecipada do apartamento quer considerando a sua não alienação.
10. As respostas foram positivas e os autores avançaram então para a assinatura do contrato com o Sr. EE, tendo negociado o prazo de dois anos para a concretização do negócio.
11. Foi então que conheceram e ficaram a saber que o proprietário da moradia era afinal o réu, filho do Sr. EE, que aceitou os termos negociados e com quem vieram a assinar o contrato.
12. Os autores consideraram este prazo era vantajoso na medida que lhes dava a possibilidade de terem tempo para negociar o apartamento e usufruir desde já da nova casa mediante o pagamento de uma renda.
13. O Réu DD, bem como o seu pai, encontravam-se a passar por dificuldades financeiras.
14. Entre os meses de Julho de 2006 e Agosto de 2007 os autores procuraram incentivar a venda do apartamento, recorrendo a mais do que uma agência, mas as propostas recebidas estavam abaixo do valor pretendido.
15. Por isso, porque já tinha decorrido um ano desde a assinatura do contrato, e porque a renda da moradia já era de 825,00€/mês, os autores tomaram a decisão de avançar para a escritura de compra da casa
16. Assim, no princípio do mês de Novembro deram início ao processo de aquisição da casa entregando toda a documentação pessoal necessária.
17. O problema surge no Banco GG quando é apresentada no banco uma certidão predial atualizada, obtida no dia 26 de Novembro de 2007, pois desta decorria que sob a inscrição F-5 se mostrava inscrita uma penhora para garantia do pagamento do montante de 10.013,32 € a favor da sociedade “IJ AG” inscrita no dia 6 de Novembro de 2007 e ainda duas outras.
18. No princípio de Dezembro o autor marido foi chamado ao banco para falar com o gerente e é-lhe comunicado por este que enquanto vigorasse a penhora não poderia avançar com o processo de aquisição.
19. Ainda de acordo com o gerente da agência do banco, o Departamento Jurídico tinha afirmado que sem um despacho favorável do Juiz do processo a determinar a extinção da execução o banco não assinaria a escritura.
20. Quanto às outras duas penhoras inscritas a favor do Banco FF, não haveria problema porque a sua liquidação seria tratada entre os bancos.
21. O autor contactou com o réu para o informar do assunto.
22. Ao que o Sr. DD retorquiu que achava que era má vontade do banco, pois ele, como agente imobiliário, estava farto de fazer escrituras com penhoras, mas que iria resolver o assunto enviando um documento que permitiria ao Banco GG realizar a escritura, o que nunca aconteceu.
23. Entretanto, o autor marido disse ao Sr. DD que estava na disposição de liquidar essa penhora, a troco de um reforço de sinal de 15.000,00 €, valor provável da liquidação total da dívida perante a IJ.
24. Para tanto, o réu declararia ter recebido esse valor a título de reforço de sinal e o ora autor iria pagar diretamente à entidade credora.
25. O réu marido não aceitou as condições propostas pelo ora autor.
26. Aceitava receber o reforço de sinal, mas queria ser ele a pagar a penhora.
27. Entretanto, o Banco GG e os vendedores contactavam através do Sr. Solicitador com vista à obtenção de um documento que viabilizasse a realização da escritura.
28. De seu lado, o Sr. DD fazia imensas promessas de resolução, mas nunca concretizadas.
29. No dia dez de Dezembro de 2008 os Srs. EE e DD e o Sr. Solicitador encontraram-se na agência do Banco GG com o respetivo gerente e propuseram-lhe que o banco adiantasse o empréstimo dos autores, a título de sinal, o valor de 15.000,00€ para pagamento da penhora.
30. O que os autores não aceitaram visto treze meses antes terem proposto pagá-la e uma vez que continuaram a pagar as rendas nesse decurso de tempo.
31. Em Dezembro de 2008, os autores devolveram a moradia ao Sr. DD, na pessoa do Sr. Solicitador que recebeu as chaves no dia 2 de Janeiro de 2009.
32. Apenas que a casa foi entregue desembaraçada de pessoas e bens e em condições de utilização.
33. Por outro lado, em 14 de Janeiro de 2009, os autores enviaram ao Réu DD uma missiva onde declaravam a perda objetiva do seu interesse na aquisição do imóvel e solicitaram a devolução em dobro do sinal.
34. Os réus até hoje não devolveram aos autores o valor do sinal.
35. A Ré CC casou com o Réu DD a 28 de maio de 2005, sem convenção antenupcial de bens.
36. A Ré CC está, desde 09 de Junho de 2008, divorciada do Réu DD.
37. A moradia unifamiliar que foi objeto do escrito mencionado em 1 foi adquirida pelo Réu DD no estado de solteiro.
38. A Ré CC apôs a sua assinatura no escrito mencionado em 1 apenas no pressuposto de estar a dar o seu consentimento ao então marido.
39. A moradia objeto do contrato aludido em 1 foi transmitida ao Banco HH, em 31 de Agosto de 2009, por dação em pagamento.
B – O Direito
Cabe apreciar, em face da factualidade provada, se impende sobre a R a obrigação de, em solidariedade com o R, restituir aos AA a verba de €25.000 entregue por estes. Apreciação essa que se encontra balizada pelas considerações tecidas na sentença recorrida que não foram colocadas em crise em sede de recurso, a saber:
- as partes celebraram um contrato estabelecendo obrigações típicas de um contrato de arrendamento bem como de um contrato-promessa;
- tal contrato está sujeito ao regime do contrato-promessa;
- tal contrato encontra-se ferido de nulidade;
- por via do efeito retroativo da nulidade, deve ser restituído aos AA o valor de €25.000 entregue a título de sinal.
Donde, a obrigação de restituição emerge na nulidade do contrato-promessa celebrado.
Recairá tal obrigação sobre a Ré, tal como recai sobre o Réu DD?
Por via do disposto no art.º 289.º n.º 1 do CC, a declaração de nulidade do negócio tem efeito retroativo, devendo ser restituído o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente.
Na verdade, a invalidade do contrato implica que não produza ab initio os efeitos a que tendia e que eram pretendidos pelas partes. Há de ser restabelecido o status quo ante à celebração do contrato devendo, para tal, cada uma das partes restituir as prestações feitas em execução do negócio inválido. Este é um efeito legal que resulta da nulidade e donde nasce, retroativamente ao momento da celebração do contrato nulo, a obrigação de restituir. A própria declaração de nulidade ou de anulação arrasta consigo a destruição retroativa das atribuições patrimoniais - retroatividade que obriga à restituição das prestações efetuadas, como se o negócio não tivesse sido realizado.[1] Os efeitos da declaração de nulidade operam retroativamente, o que está em perfeita coerência com a ideia de que a invalidade resulta de um vício intrínseco do negócio e, portanto, contemporâneo da sua formação.[2]
A obrigação de restituir tem por medida, em regra, aquilo que concretamente foi prestado no âmbito do cumprimento do negócio. Para além dos casos em que pode recair sobre terceiros que entretanto tenham adquirido direitos sobre o objeto do negócio nulo, no seguimento dele[3], a obrigação de restituir constitui-se na esfera jurídica do sujeito contratante que recebeu a prestação.
No caso em apreço, a quantia a restituir aos AA, por via da declaração de nulidade do contrato celebrado, ascende a €25.000. Compulsada a factualidade provada, não se alcança da mesma que a R CC tenha recebido, conjuntamente com o Réu DD, a referida quantia. Antes está assente que os AA e o Réu outorgaram o contrato[4] e que foi entregue a quantia de €25.000 a título de sinal[5]. Se bem que do contrato conste “que os Réus, enquanto donos e legítimos possuidores da moradia aí melhor identificada a dão de arrendamento aos Autores”[6], prevendo-se que estes possam vir a exercer o direito de compra[7], certo é que está ainda assente que[8]:
- a Ré CC casou com o Réu DD a 28 de maio de 2005, sem convenção antenupcial de bens;
- a Ré CC está, desde 09 de Junho de 2008, divorciada do Réu DD;
- a moradia unifamiliar que foi objeto do escrito mencionado em 1 foi adquirida pelo Réu DD no estado de solteiro;
- a Ré CC apôs a sua assinatura no escrito mencionado em 1 apenas no pressuposto de estar a dar o seu consentimento ao então marido.
Ora, por via do disposto no art.º 1717.º do CC, o casamento celebrado entre os RR está sujeito ao regime da comunhão de adquiridos. Assim, a moradia objeto do contrato, por constituir um bem que o R DD tinha ao tempo da celebração do casamento, considera-se bem próprio deste – v. art.º 1722.º n.º 1 al. a) do CC. A alienação, oneração, arrendamento ou constituição de outros direitos pessoais de gozo sobre o referido imóvel carece do consentimento de ambos os cônjuges, os então RR – v. art.º 1682.º-A do CC.
Ora, no âmbito do enquadramento fático plasmado na sentença recorrida, assente que está que a intervenção da R CC no contrato foi apenas no pressuposto de estar a dar o seu consentimento ao então marido, o que traduz que autorizou o negócio que este estava a celebrar, não recai sobre a mesma Ré a obrigação de restituir a verba entregue pelos AA Recorrentes.
Improcedem, pois, as conclusões da alegação do recurso.
As custas recaem sobre os Recorrentes – art.º 527.º n.º 1 do CPC.
IV – DECISÃO
Por todo o exposto, decide-se pela total improcedência do recurso, em consequência do que se confirma a decisão recorrida.
Custas pelos Recorrentes.
Registe e notifique.
*
Évora, 30 de novembro de 2016
Isabel de Matos Peixoto Imaginário
Maria da Conceição Ferreira
Mário António Mendes Serrano
__________________________________________________
[1] Pires de Lima e Antunes Varela, CC Anotado, vol. I, 4.ª edição, p. 266.
[2] Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, p. 616 e 617.
[3] V. art.º 291.º do CC.
[4] N.º 1 dos factos provados, o que corresponde exatamente ao art.º 1.º da p.i.
[5] N.º 3 dos factos provados.
[6] N.º 2 dos factos provados.
[7] N.º 2 dos factos provados.
[8] V. n.ºs 36 a 38 dos factos provados.
[9] V. art.º 291.º do CC.