Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 2890/08-3 |  |
RESOLUÇÃO DO ARRENDAMENTO
A falta de realização de obras no locado por parte do senhorio é um dever lateral ao fim do contrato, que não justifica a falta de pagamento das rendas por parte do inquilino, salvo se o estado do locado impedir a sua utilização.
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PROCESSO Nº 2890/08 – 3
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ACORDAM NO TRIBUNAL DA ELAÇÃO DE ÉVORA
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RELATÓRIO
No Tribunal de … correu termos uma acção de despejo movida por “A” e mulher “B” contra “C”, com vista à resolução do contrato de arrendamento habitacional e ao consequente despejo do 1º andar do prédio sito na Rua da …, nº 131, ..., com fundamento na falta de pagamento de rendas desde Julho de 2004. PROCESSO Nº 2890/08 – 3
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ACORDAM NO TRIBUNAL DA ELAÇÃO DE ÉVORA
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RELATÓRIO
A Ré defendeu-se, alegando fundamentalmente que o Autor não teria efectuado as obras que se comprometera e que eram necessárias para lhe assegurar o gozo da casa, o que integraria a excepção de incumprimento do contrato.
Saneado o processo e discriminados os factos assentes dos ainda controvertidos, prosseguiu a acção, vindo a realizar-se audiência de julgamento, após o que foi proferida sentença que: desatendendo a arguída excepção, julgou a acção procedente e condenou a Ré nos termos peticionados pelo Autor.
Inconformada, apelou a Ré para esta Relação, pugnando pela revogação da sentença, reafirmando a legitimidade para a sua recusa de pagamento das rendas com fundamento na excepção de incumprimento do contrato por banda do Autor.
Sintetizou as razões da sua discordância nas conclusões que, após convite nesse sentido, formulou e que são as seguintes:
1 - Atenta a factualidade considerada provada e transcrita nos pontos 1 a 8 das alegações de recurso da apelante, o Mmº Juiz devia ter considerado que estávamos perante uma excepção de não cumprimento do contrato;
2 - devia ter sido mantido o contrato de arrendamento pois existe prova documental e testemunhal para se considerar, ao contrário do que o Mmº Juiz entendeu, que:
- a ora apelante aguardou que o senhorio realizasse as obras a que se obrigou pretendendo manter ali a sua habitação (mas com condições dignas de habitabilidade, segurança e salubridade) pelo que não pretendia a resolução ou anulação do contrato:
- a ora apelante não podia efectuar as reparações urgentes porque a causa das infiltrações é no 2º andar, andar localizado por cima do seu, fechado, desabitado, a que não tem acesso, nem é objecto do arrendamento.
3 - termos em que existe uma contradição notória entre a fundamentação fáctica e a decisão da causa que gera a nulidade da sentença - artigo 668º nº 1. al. c) do CPC.
Conclui, pedindo a revogação da sentença.
O Autor contra-alegou em defesa da manutenção do decidido.
Remetido o processo a esta Relação e regularizado o recurso com o convite à recorrente - que foi acatado - para apresentação de conclusões, foram corridos os vistos.
Nada continua a obstar ao conhecimento do recurso.
FUNDAMENTAÇAO
De Facto: Na 1ª instância foram considerados provados os seguintes factos:
A)- Por contrato de arrendamento celebrado em 20/7/2002, os Autores deram de arrendamento, à Ré, o prédio urbano sito na Rua da …, nº 131, 1º, …, …, composto de 1º andar, destinado a habitação, com 4 divisões assoalhadas, cozinha, casa de banho, corredor, despensa, marquise, varanda e sótão amplo, com terraço, inscrito na matriz sob o art. 2911 ( anteriormente inscrito sob os artº. 339 e 1918 ) da freguesia de …, concelho de …, descrito na Conservatória do
Registo Predial de … com o nº 36.988 do Livro B-93, fls. 41 v. (al. A) da factualidade assente).
B)- O local arrendado destina-se à habitação da Ré e do seu agregado familiar (al. B) da factualidade assente ).
C)- O arrendamento foi realizado pelo prazo de 3 anos, renovável por iguais períodos, com início em 1/8/2002, tendo sido acordada a renda mensal de € 250, a pagar no primeiro útil do mês anterior aquele a que respeitasse (al. C) da factualidade assente ).
D)- A Ré não pagou a renda referente ao mês de Agosto de 2004, nem as referentes aos meses seguintes, até ao momento (al. D) da factualidade assente).
E)- Em consequência de um pedido da Ré, a Câmara Municipal de … relisou uma vistoria, ao local arrendado, em 28/4/2005 ( al. E) da factualidade assente).
F)- O Autor foi notificado para dar cumprimento ao teor do auto de vistoria ( al. F) da factualidade assente).
G)- Em 4/4/2004, a Ré enviou uma carta, ao Autor, nos termos da qual o informava de que se ele continuasse a adiar as reparações a Ré interromperia o pagamento da renda, a partir do mês de Agosto de 2004, até as obras estarem completadas ( al . G) da factualidade assente).
H)- A Ré foi interpelada para pagar as rendas em dívida (resposta ao nº 1 da base instrutória).
I) A Ré só aceitou outorgar o contrato de arrendamento porque o Autor se obrigou, verbalmente, a realizar obras no locado, para que este ficasse dotado das condições de salubridade, habitabilidade e segurança que não tinha (resposta ao nº 2 da base instrutória).
J)- Essas obras consistiam no isolamento de toda a parede de um lado da casa e da varanda, que tinham humidade (resposta ao nº 3 da base instrutória ).
K)- E nas obras necessárias à cessação das infiltrações no salão, marquise, casa de banho e escritório, onde chovia (resposta ao nº 4 da base instrutória).
L)- E na reparação da zona da banheira (resposta ao nº 5 da base instrutória).
M)- À data da outorga do contrato de arrendamento, a dispensa não estava
Pintada (resposta ao nº 7 da base instrutória ).
N)- À data da outorga do contrato de arrendamento, o tecto e os parâmetros interiores da garagem não apresentavam revestimento (resposta ao nº 8 da base instrutória ).
0)- À data da outorga do contrato de arrendamento, a instalação eléctrica de um dos quartos estava em mau estado de conservação ( resposta ao nº 9 da base instrutória).
P)- O Autor obrigou-se, perante a Ré, a realizar estas obras, em Abril de 2003, quando o tempo melhorasse (resposta ao nº 11 da base instrutória).
Q)- O Autor mandou rebocar e pintar a garagem, pintar a dispensa e arranjar uma telha, no telhado, o que não impediu, neste último caso, a manutenção das humidades e das infiltrações de água (resposta ao nºº 12 da base instrutória)
R)- Actualmente, cai água no salão do locado, em toda a largura da zona divisória do mesmo (resposta ao nº 13 do base instrutória).
S)- Em consequência, a Ré tem que tapar o sofá e as mesas com plásticos, bem como enrolar as carpetes, colocar o vasilhame no chão, assim como as toalhas ( resposta ao nº 14 da base instrutória ).
T)- A Ré não pode utilizar o candeeiro do tecto do salão, porque a água cai pela instalação eléctrica (resposta ao nº 15 da base instrutória).
U)- Cai água da chuva e da varanda superior, no escritório do locado (resposta ao nº 16 da base instrutória).
V)- Em consequência, a secretária do computador não pode estar encostada à parede (resposta ao u" 17 da base instrutória ).
W)- A Ré não utiliza a máquina de lavar roupa, nem a lâmpda da marquise (resposta ao nº 18 da base instrutória ).
X)- Cai água na casa de banho, vinda do tecto e das paredes ( resposta ao nº 19 da base instrutória).
Y)- Na sequência da carta aludida na al. G da factualidade provada, porque o Autor não realizou a maior parte das obras, a Ré deixou de pagar a renda(resposta ao nº 21 da base instrutória ).
De Direito:
Antes de mais, importa referir que não se verifica a nulidade que a apelante assaca à sentença recorrida por contradição entre a fundamentação e a decisão (art. 668 nº 1-c) CPC).
Tal vício ocorre quando os fundamentos apontarem logicamente num sentido e a decisão for proferida em sentido diverso; a recorrente confundiu manifestamente a oposição entre os fundamentos e a decisão com o que poderia constituir (mas não constitui) um erro de julgamento, mas isso não impede a apreciação do recurso.
A questão da invocabilidade da excepção peremptória de direito material do incumprimento do contrato em matéria locativa para legitimar a recusa de pagamento de rendas quando estiverem em causa deficiências do locado comprometedoras respectiva utilização (em matéria habitacional, das respectivas condições de habitabilidade) não é nova, como aliás se refere na sentença recorrida, tendo recebido respostas diversas, na doutrina e na jurisprudência.
Prescreve o art. 428° nº 1 CC que «se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efectuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo.»
O fundamento legitimador desta recusa reside na sinalagmaticidade dos contratos e na correspectividade das respectivas prestações.
Escreve Calvão da Silva:
"justifica-se a recusa do credor a cumprir, alegando a exceptio non adimpleti, contractus, porque a sua prestação é o correlativo da contraprestação do devedor, porque as respectivas obrigações estão ligadas entre si por um nexo de causalidade - uma é o motivo determinante da outra - ou de correspectividade. Logo, se o devedor não cumpre, não quer cumprir ou não pode cumprir, ainda que não imputavelmente, o credor pode suspender o cumprimento da sua obrigação, dada a ausência de contrapartida e reciprocidade que liga causalmente a prestação debitória e a prestação creditória. Sendo as obrigações interdependentes, com uma a constituir a causa determinante da outra, o não cumprimento de uma (que não tem de ser necessariamente imputável a dolo ou culpa do devedor) faz desaparecer a sua contrapartida - causa e razão ,de ser da outra -, o que legitima a exceptio, meio de conservação do equilíbrio sinalagmático. Pouco importa, por conseguinte, que o devedor não cumpra a sua obrigação por não querer e estar de má fé ou por não poder em virtude, por exemplo, de se encontrar em estado de impotência económica, porquanto aquilo que legitima a exceptio non adimpleti contractus é a ausência de correspondência ou de reciprocidade que está na origem das obrigações (sinalagma genético) e que deve continuar a estar presente no seu cumprimento (sirialagma funcional!" (Cfr. "Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória", -4ª ed., pág. 330)
Não se questiona o carácter bilateral e sinalagmático do contrato de arrendamento; por um lado, o inquilino é obrigado, entre outras, a pagar a renda (art. 1038° nº 1-a) CC) e o senhorio, por sua vez, a entregar-lhe a coisa locada e a assegurar-lhe o gozo desta para os fins a que se destina (art. 1031º - a) e b) CC).
A obrigação de realização de obras de conservação (nas quais se incluem as de reparação dos vícios e eliminação dos defeitos comprometedores do fim do arrendamento) fundamenta-se, por sua vez, nesta obrigação legal.
Ora, tem entendido alguma jurisprudência que o arrendatário pode suspender o pagamento da renda quando o incumprimento das obrigações pelo locador exclua totalmente o gozo do imóvel e não também quando o prive parcialmente desse gozo; neste caso, poderá suspender o pagamento apenas de parte da renda (Ac. STJ 11-12-84, BMJ 342, p. 355; Rel Lisboa 9-5-96, CJ XXI-III, p. 87).
No caso em apreço, como resulta dos factos provados, as (adiante-se, desde já, más) condições do local arrendado não são impeditivas de a recorrente o continuar a utilizar como sua habitação (se bem que com limitações); logo, não se verifica uma privação total do gozo do imóvel.
Por outro lado, a obrigação de realizar obras de reparação tendentes a assegurar o gozo do local pelo arrendatário é apenas uma das obrigações do locador; logo, seria abusivo qualificar como incumprimento total do contrato a violação apenas de uma das suas obrigações (Cfr. Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, 2ª ed.. pag. 751).
Neste sentido, importa qualificar, numa relação obrigacional complexa como o é o arrendamento, a obrigação de realização de obras de reparação pelo senhorio, não como dever principal de prestação que lhe incumbe, mas como dever secundário, acessório da prestação principal exclusivamente dirigido à realização do dever principal ou primário de prestação, ou como dever lateral de protecção cuja função é auxiliar a realização positiva do fim contratual, protegendo a pessoa e os bens do inquilino contra os riscos de danos concomitantes e servindo o seu interesse na conservação dos bens patrimoniais ou pessoais que podem ser afectados em conexão com o contrato, independentemente do seu interesse no cumprimento. Trata-se de deveres de adopção de determinados comportamentos, impostos pela boa-fé em vista do fim do contrato (art. 2390 e 7620 CC), dada a relação de confiança que o contrato fundamenta (Cfr. Mota Pinto, Cessão da Posição Contratual, 1982, p. 338 e segs).
Tais deveres “não tendem a realizar a prestação principal, mas a tutelar outros interesses da contraparte, coenvolvidos no interesse contratual, não implicando a sua violação o indimplemento ou a mora no cumprimento do dever de prestação, mas importando uma violação contratual positiva. Têm todos eles a missão de garantir a plena consecução dos interesses cuja satisfação constitui o fim do contrato, ... "; "são meios necessários, segundo a boa-fé ou expressa determinação legal, para garantir a satisfação de interesses correspondentes ao contrato. Criam-se, através deles, os pressupostos para uma integral realização do fim contratual, não desprovida de real significado para as partes, quer impedindo a verificação de consequências laterais indesejáveis” (Mota Pinto, ob. cit., p. 342 e 375).
A matriz destes deveres laterais é a cláusula geral de boa-fé, ou seja, a regra básica de valoração da conduta das partes como honesta, correcta e leal, tendo em atenção o fim do contrato, ao serviço do qual se encontram; enquanto o fim dos deveres de prestação é, imediata e directamente a satisfação do interesse na prestação e mediatamente o fim do contrato, os deveres laterais apenas criam as condições para uma consecução sem estorvo do fim visado; enquanto o dever de prestação é o elemento principal para a consecução do fim contratual e por isso, a prestação pode ser antecipada e claramente determinada, os deveres laterais não têm por objecto prestações antecipadamente determinadas com clareza (Cfr. Mota Pinto, ob. Cit., p, 349).
A obrigação que impende sobre o locador de realizar obras de conservação e de reparação é, portanto, não o dever principal e primário de prestação, mas um dever que pode caracterizar-se ou, como acessório do principal, ou como lateral ou de protecção (do dever principal) do contrato de arrendamento.
O art. 10310 CC enuncia claramente os deveres principais do locador - entregar a coisa locada ao locatário e assegurar-lhe o gozo desta de acordo com os fins do contrato - muito embora seja lícito questionar se esta última não é já um dever secundário ou lateral.
Mas a obrigação de realização de obras de reparação é, inequivocamente. um dever lateral ao serviço do fim do contrato.
E a questão que, depois desta breve exposição, se coloca no nosso caso, é esta: Legitimará o incumprimento por uma das partes de um dever secundário acessório ou lateral da prestação principal a invocação, pela outra parte, da excepção de incumprimento para recusar o cumprimento integral da sua prestação principal?
A resposta parece dever ser negativa.
Com efeito, é diversa a hierarquia das obrigações em confronto: de um lado, temos o incumprimento de um dever secundário, acessório ou lateral da prestação principal, do outro temos o incumprimento do próprio dever principal.
Inexistindo nos deveres secundários, laterais e acessórios do contrato a sinalagmaticidade e reciprocidade que fundamenta a excepção de incumprimento, a violação destes não legitima a invocação pela outra parte da exceptio inadimpletu contratus para recusar in totum o cumprimento da sua obrigação principal (Cfr. Puig Brutau. Compêndio de Derecho Civil. 1997, vol. II, p. 25).
A solução do conflito terá que ser encontrada no âmbito do cumprimento defeituoso pela parte que viola aqueles deveres; a exceptio non adimpleti contractus convola-se assim numa exceptio non rite adimpleti contratus.
E neste caso a exceptio só procederá se os defeitos da prestação impedirem a integral satisfação do interesse do credor; é o que decorre do art, 1032º do CC segundo o qual o contrato se considera não cumprido quando a coisa locada apresentar vício que lhe não permita realizar cabalmente o fim a que é destinada ou carecer de qualidades necessárias a esse fim ou asseguradas pelo locador.
No caso em apreço, constata-se que aquele cumprimento defeituoso por banda do locador não foi impeditivo da utilização do locado como habitação da recorrente; não pode ela recusar o cumprimento total da sua prestação.
Com efeito, assente que os recorrentes continuaram a utilizar o locado, não obstante as incomodidades decorrentes dos defeitos que o locador não eliminou nem reparou, temos de concluir que estes não eram impeditivos do gozo convencionado para o imóvel (habitação).
É que, para além do que fica exposto, a invocação da excepção de não cumprimento do contrato não deve contrariar as regras da boa-fé,
Sendo assim, tendo o locatário continuado a habitar a casa, o seu aproveitamento daquela omissão do locador e das deficiências do locado não passou de um pretexto para deixar de pagar a renda, não parte da renda (o que ainda seria sustentável) mas a totalidade da renda; como se escreve no Ac. Rel. Porto de 27-05-2002, "invocar as deficiências que encontraram para continuar a ocupação e não pagar nem um cêntimo, a título de renda, é procedimento que as regras da boa-fé não sancionam como conduta de bem".
Os recorrentes seriam coerentes se, em vez de recusarem o cumprimento da totalidade da sua prestação, se dispusessem a uma redução da mesma, curando assim assegurar uma qualquer proporcionalidade e equilíbrio entre as prestações pois não falta quem, em tais circunstâncias, legitime tal actuação (cfr. Almeida Costa, RLJ 119, p. 137; Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 5ª ed. p. 355).
Mas nem isso fizeram.
Por conseguinte, a recusa de pagamento da totalidade da renda a pretexto de deficiências do imóvel que o locador não eliminou acompanhada da continuação da permanência do arrendatário no locado integra o fundamento resolutivo do contrato de arrendamento.
Como entendeu a douta sentença recorrida que, por isso, não merecendo censura, se confirma.
ACÓRDÃO
Pelo exposto, acorda-se nesta Relação em julgar improcedente a apelação e em confirmar a douta sentença recorrida. Custas pela apelante.
Évora e Tribunal da Relação, 29.01.2009