Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 164/14.6T8FAR.E1 |  |
PERDA DO INTERESSE DO CREDOR
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
I- Se, no último dia do prazo para cumprir a obrigação, o credor o prorroga não há mora nem incumprimento.
II- Não é lícita a resolução do contrato, dias depois da prorrogação do prazo, com fundamento em incumprimento anterior ao tempo da prorrogação.
III- A perda de interesse no negócio por parte de um dos contraentes não equivale a incumprimento e, por isso, não confere ao outro o direito de resolver o contrato.
(Sumário elaborado pelo Relator)
Acordam no Tribunal da Relação de Évora
AA e BB propuseram a presente acção contra CC e DD formulando os seguintes pedidos:
PEDIDO PRINCIPAL:
A) Declarar-se a ilicitude da resolução do contrato promessa celebrado entre AA e RR em 31 de Maio de 2014, promovida pelos RR através da comunicação escrita que operou os seus efeitos em 05/09/2014;
B) Por via disso, declarar-se resolvido o contrato por incumprimento definitivo dos RR e condenar-se esses mesmo RR. a restituir aos AA a quantia recebida a titulo de sinal, em dobro, no valor de 124.000,00 euros (cento e vinte e quatro mil euros) acrescida de juros legais desde a citação dos RR. até efectivo pagamento.
PEDIDO SUBSIDIÁRIO:
Caso assim não se entenda, o que apenas se admite por mero dever de patrocínio judiciário, deve:
D) ser proferida sentença que nos termos do artigo 830.º do Código Civil, produza os efeitos da declaração negocial em falta pelos Réus, ou seja, ser proferida sentença que, mediante o pagamento da quantia em falta, no valor de 248.000,00€, transfira dos RR. para os autores a propriedade do prédio urbano, destinado a habitação, composto por 3 pisos com logradouro, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 8572 e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo 10211.
*
Os RR. contestaram e terminaram o seu articulado nestes termos:A – Devem os RR. ser absolvidos dos pedidos que contra eles formulam os AA, tudo com as legais consequências;
B – Devem os AA. ser condenados a reconhecer a resolução do contrato promessa de compra e venda levada a efeito pelos RR com fundamento no incumprimento culposo e definitivo do mesmo por banda daqueles, tudo com as legais consequências.
*
O processo seguiu os seus termos e, depois de realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença cuja parte decisória é esta:a) Julgar a acção totalmente improcedente e, em consequência, absolver os Réus de todos os pedidos formulados pelos Autores;
b) Julgar a reconvenção totalmente procedente e, em consequência, julgar válida e eficaz a resolução do contrato-promessa celebrado entre as partes operada pelos Réus.
*
Desta sentença recorrem os AA. impugnando a matéria de facto bem como a solução de direito, pedindo que seja julgado procedente o seu pedido principal.*
Os RR. contra-alegaram defendendo a manutenção do decidido.*
Foram colhidos os vistos:*
Os recorrentes impugnam as respostas sobre os factos provados que constam dos pontos 24, 25, 29 e 45 cujo teor é o seguinte:24- Nessa mesma semana ficaram concluídos todos os trabalhos elencados nas alíneas do n.º 3 da cláusula 2.ª do acordo, e todas as autorizações a emitir por organismos públicos mostravam-se emitidas.
25- Os Autores assistiram pessoalmente à realização das obras e trabalhos descritos nas citadas alíneas, acedendo sempre ao prédio em causa sem qualquer impedimento.
29- EE colocou dois ferros no início do referido caminho, um de cada lado, tendo também colocado no local uma mangueira em plástico de cor vermelha e amarela que, por vezes, liga aos dois tubos, sendo que, quando o faz, é necessário retirar tal mangueira para passar.
45- Os Autores não agendaram a escritura pública e no dia 28.08.2014 a escritura pública não foi assinada, por falta de vontade dos Autores de fazê-lo naquela data ou em data próxima posterior.
*
Em relação aos dois primeiros, os recorrentes pretendem que se faça uma restrição de forma a excluir dos trabalhos concluídos a remoção do entulho da obra, que era o que estava previsto no contrato.Baseiam-se, para tanto, no depoimento da testemunha William ….
Mas este depoimento não é suficiente. Trata-se de uma testemunha, o vizinho que está convencido que o caminho de acesso à moradia dos autos lhe pertence, cujo despeito perante os AA. é notório. Veja-se a apreciação, imediata e melhor que a nossa, que foi feita pelo Mm.º Juiz: «O seu depoimento foi prestado com grande nervosismo, tendo a testemunha revelado no final que apenas passou a ter más relações com a vizinhança desde que “apareceram as pessoas para comprar a casa e que há um ano queriam ter o caminho todo para elas”, impedindo a testemunha de o utilizar. Do depoimento e da conduta da testemunha resulta que o seu finca-pé relativamente à propriedade do caminho é mais uma reacção a uma eventual tentativa de terceiros de invocar direito exclusivo de utilizar o caminho do que uma reivindicação própria e espontânea da testemunha».
Por último, numa singela frase afirma que o entulho foi o empreiteiro que o deixou lá.
É pouco para fundamentar a resposta.
Em relação ao n.º 29, os recorrentes pretendem que dele passe a constar também que EE no início do referido caminho colocou duas placas com os dizeres "Privado", uma de cada lado. Tal facto nem sequer foi alegado (o n.º 29 é a resposta ao art.º 13.º da p.i.) e perde qualquer relevância, como notam os recorridos, a partir do momento em que se sabe que foram roubadas. Quando? Estiveram muito tempo colocadas, as placas? E em que tempo?
Assim, também aqui nada se altera.
Por último, o facto n.º 45 do elenco dos factos provados.
Pretendem os recorrentes que a resposta correcta será esta: Os Autores não agendaram a escritura pública e no dia 28.08.2014 a escritura pública não foi assinada. Ou seja, sem a parte final que é esta: por falta de vontade dos Autores de fazê-lo naquela data ou em data próxima posterior.
O tribunal baseou-se nos depoimentos das testemunhas FF e GG que demonstraram bem a falta de vontade dos AA. em celebrar a escritura por causa do vizinho que se arrogava dono do caminho de acesso.
Fundamental nos parece ser o depoimento da própria A. pois que ela, mesmo se calhar não o querendo ser, foi bem clara nos problemas que anteviu por causa daquele vizinho. Como se costuma dizer, antes um mau ano que um mau vizinho e isto levou a que a A. reconsiderasse o negócio prometido e protelasse a assinatura do contrato definitivo. E não foi a doença súbita do seu marido que provocou a falta de outorga do contrato; foi antes o receio dos problemas que adivinhava que iria ter com aquele vizinho.
E o tribunal recorrido teve em boa conta o depoimento em questão, nestes termos:
«Das suas [da A.] declarações, tornou-se claro que a sua opinião iniciou a mudar a dado momento, quando se apercebeu de determinados comportamentos de EE, que desagradaram à Autora – como a colocação das caravanas, mesas e cadeiras em frente ao portão da casa deste indivíduo.
«Admitiu que tais condutas não impediam os Autores de aceder à casa em questão nos autos – onde se deslocavam regularmente para acompanhar as obras desenvolvidas – no entanto, e segundo à Autora, davam mau aspecto à casa e uma imagem inestética. Aliás, quando fez esta descrição, a Autora declarou ao Tribunal que perante tais condutas começou a perceber-se que não ia ter a tranquilidade que precisava.
«Mais afirmou a Autora que os Autores sempre quiseram comprar a casa, mesmo depois da doença do marido no final de Agosto de 2014, mas a questão do caminho é que os fez hesitar, referindo a Autora terem dúvidas quanto à natureza do caminho.
«No entanto, acaba por afirmar que, como a questão não se resolvia, os Autores adquiriram uma nova casa, também em Loulé, no final de 2014.
«Ou seja, resultou claro das declarações da Autora que a não realização da escritura pública se deveu essencialmente ao incómodo que os Autores sentiram com a atitude de EE relativamente ao caminho de acesso à casa. É certo que o final do mês de agosto coincidiu com o episódio de urgência do Autor, no entanto, não foi esse facto que impediu ou que verdadeiramente motivou a não celebração da escritura, tal como bem resultou das declarações de parte da Autora. A verdadeira razão foi o desconforto sentido com a actuação de EE e o facto de este afirmar que o caminho de acesso à casa era sua propriedade.
«Da conjugação das declarações de parte da Autora com a demais prova produzida e supra analisada, à luz das regras da experiência comum, resulta claro que, não havendo nenhuma dúvida quanto à natureza pública do caminho, os comportamentos do vizinho EE incomodaram os Autores – apesar de não os impedir de aceder livremente ao prédio – sendo que, perante isso os Autores deixaram de ter interesse no prédio».
Considerando o exposto, dificilmente se poderia dar por não provado que os AA. que foi por falta de sua própria vontade que a escritura não foi celebrada.
Mas, note-se bem, isto apenas vale para a primeira data marcada, a de 28 de Agosto. Mas já não se pode dar por provado que foi por falta de sua própria vontade que a escritura não foi celebrada em momento posterior.
Por um lado, está provado que, naquele dia, os RR. prorrogaram o prazo para a celebração da escritura (n.º 42); por outro está provado que os RR., a 5 de Setembro, resolveram o contrato (n.º 48). Assim, a escritura não foi celebrada porque os RR. deram mais prazo e porque o contrato deixou de vigorar e não porque os recorrentes tivessem feito alguma coisa para isso.
Manter a parte final do n.º 45 criaria contradição entre os demais factos provados, desde logo os indicados.
Assim, retira-se a parte final do n.º 45.
*
Ainda no âmbito da impugnação da matéria de facto, os recorrentes querem que sejam dados por provados os seguintes factos:7- Os Réus não tiveram conhecimento que alguém da parte de algum banco tenha ido fazer a avaliação da moradia para efeitos de concessão de crédito bancário.
10- EE vem impedindo ou restringindo o acesso ao prédio em questão nos autos, ocupando tal caminho com pessoas ou com as referidas caravanas, ou até mesmo através da colocação de dois tubos em feno no início desse caminho de terra batida, um em cada lado, para no final do dia colocar uma corrente revestida com vários pedaços de mangueira em plástico de cor vermelha e amarela, destinada a impedir o acesso de terceiros por esse caminho.
11- No local, a GNR falou com uma filha dos Réus, que lhes disse que o caminho tinha natureza pública, e falou igualmente com EE, o qual declarou que o caminho é privado e lhe pertence, tendo sido tiradas fotografias pelos militares da GNR.
12- Existe um conflito entre os Réus e esse seu vizinho, EE, relacionado com a natureza, pública ou privada, e propriedade do referido caminho em terra batida o qual constitui o único acesso ao prédio objecto do acordo entre as partes, litígio esse a que os Autores são alheios e que os Réus recusam resolver.
13- Os Réus ocultaram tal litígio aos Autores no momento da celebração do acordo supra referido, e que se recusaram posteriormente a resolver, o que constituiu uma das razões que levou os Autores a não agendar a escritura pública dentro do prazo estabelecido no mesmo acordo.
O n.º 7 não tem qualquer interesse para a resolução da acção; não está em questão o valor da casa nem o modo como os AA. pagariam o preço (se com dinheiro próprio ou outro). É mesmo absolutamente indiferente que os RR. tivessem conhecimento de quaisquer negociações com vista a obter um empréstimo; trata-se de um assunto a que são alheios e em nada altera a sua posição no contrato.
Quanto aos demais, não podemos deixar de concordar com os recorridos quando afirmam que «só a falta de audição dos depoimentos das testemunhas por si indicadas EE, HH, II, JJ e LL justificam o injustificado pedido de alteração aos factos não provados nºs 10 a 13».
O conflito não é entre os RR. e a testemunha EE mas sim entre esta e os AA.. Durante o tempo da obra não há notícia de qualquer desacordo entre os RR. e este vizinho. Sem dúvida que ele clama ser dono do caminho mas a verdade é que não tem impedido o acesso à casa. Será, eventualmente, uma questão a resolver no futuro mas para já não tem o alcance que os recorrentes lhe pretendem dar.
Daqui decorre que não se pode afirmar que os RR. tivessem conhecimento do conflito e o tivessem escondido dos AA. e é claro que assim é porque, repete-se, não havia conflito. Da mesma forma não se pode dar por provado que este é um problema que os RR. se recusam a resolver — uma vez que não havia problema.
Em relação à natureza do caminho e à convicção da testemunha EE, os factos descritos nos n.ºs 29 e 31 são suficientes a este respeito. A prova que vem indicada no recurso não adianta muito mais, queremos dizer, não tem todo o conteúdo que os recorrentes querem agora ver estabelecido.
Em todo o caso se dirá que o vizinho não ocupa todo o caminho; nunca este ficou impedido sendo claro sobre isto o depoimento da testemunha JJ (tesoureira da Junta de Freguesia) no sentido que que chegou bem à casa dos autos de Jeep, sem problema; tal como o é o depoimento da testemunha LL, da GNR.
*
Assim, e além do que se disse a respeito do facto n.º 45, não se altera nada.*
A matéria de facto é a seguinte:1- Desde 12.08.2009, pela apresentação Ap. 3544 de 2009.08.12, encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial, sob o n.º 8572/20010306, a favor dos Réus, por compra a MM e outros, o prédio urbano com a área total de 670 m2, composto por edifício de 3 pisos para habitação com logradouro.
2- O referido prédio encontra-se inscrito na matriz predial urbana da freguesia sob o artigo 13914-P.
3- A 31.05.2014, os Autores e os Réus celebraram entre si o acordo plasmado no documento n.º 1 junto com a petição inicial, constante de fls. 32 a 40 dos presentes autos, cujo teor se dá aqui por reproduzido na íntegra.
4- Através de tal acordo, os Autores prometeram comprar aos Réus, e estes prometeram vender, o prédio urbano identificado supra em 1- pelo preço total de € 310.000,00, correspondendo € 280.00,00 ao preço de compra do prédio e € 30.000,00 ao valor das obras a realizar pelos Réus nos termos do mesmo acordo.
5- Pelo mesmo acordo, os Autores obrigaram-se a pagar aos Réus, naquela data, a quantia de € 62.000,00 a título de sinal e início de pagamento, e obrigaram-se a pagar o remanescente valor de € 248.000,00 com a outorga da escritura pública de compra e venda.
6- Igualmente através do referido acordo, os Réus obrigaram-se, até ao momento da outorga da escritura de compra e venda, a: a) Remover o entulho existente e proveniente da obra; b) Instalar os aparelhos de ar condicionado; c) Instalar os painéis solares; d) Instalar o aspirador central; e) Concluir os acabamentos das casas de banho; f) Reparar e consolidar o tecto; g) Colocar a piscina em funcionamento; h) Colocar os ladrilhos à volta da piscina; i) Colocar em funcionamento o duche da piscina; j) Colocar relva e ladrilhar o pavimento circundante da casa, entrada e acesso à garagem; K) Pintar e entregar os comandos do portão eléctrico; l) Proceder à limpeza interior e exterior do imóvel; e m) Proceder à pintura interior e exterior do imóvel.
7- As partes acordaram também que a escritura seria outorgada até 90 dias após a assinatura do contrato-promessa de compra e venda, os Réus obrigaram-se a realizar os referidos trabalhos de conclusão da moradia e a obter o seu licenciamento e os Autores obrigaram-se proceder à marcação da escritura pública e de avisar os Réus por carta registada com aviso de recepção para a morada dos Réus indicada no acordo ou por e-mail com a antecedência de 3 dias úteis.
8- No referido acordo, as partes estabeleceram também, na cláusula quinta, com a epígrafe resolução, que:
«1. Caso a escritura de compra e venda objecto do presente contrato não seja outorgada nos termos previstos neste contrato, por motivos imputáveis aos Promitentes Vendedores, poderão os Promitentes Compradores exigir dos Promitentes Vendedores a devolução do montante pago a titulo de sinal, em dobro.
«2. Caso a escritura de compra e venda objecto do presente contrato não seja outorgada nos termos previstos neste contrato, por motivos imputáveis aos Promitentes Compradores, terão os Promitentes Vendedores a faculdade de imediata e automaticamente resolver o presente contrato, fazendo suas todas as importâncias recebidas.»
9- No dia 31.05.2014, e em face do acordado, os Autores entregaram aos Réus, mediante transferência bancária, a quantia de € 62.000,00.
10- A decisão das partes assinarem o referido acordo foi o culminar de negociações prévias que duraram período de tempo não determinado e nas quais participou activamente o irmão da Ré, OO.
11- Os Autores mandataram a agência Remax, na pessoa de João …, para obter comprador.
12- Os Autores informaram os Réus que dispunham de dinheiro para pagar a moradia a pronto.
13- Os Autores nunca declararam ou deram a entender aos Réus que precisariam de recorrer a crédito bancário para adquirir o prédio com a moradia em causa.
14- Ao comprometerem-se a concluir a moradia e obter o seu licenciamento no prazo de 90 dias, os Réus pretendiam que a escritura pública fosse assinada até ao fim do mês de Agosto de 2014.
15- E daí o teor concreto do acordo, nos termos supra descritos, que foi inclusivamente redigido pela Senhora Dra. NN, então Advogada dos Autores.
16- Os Autores pediram aos Réus para acompanhar pessoalmente a execução dos acabamentos e estes concordaram e assim aconteceu.
17- Para além do acompanhamento quase diário, e com a concordância dos Réus, os Autores escolheram a cor do corrimão da escada, do portão, o tipo de pavimento do terraço onde pretendiam construir posteriormente uma churrasqueira, a cor das grades, pediram uma alteração ao pavimento da piscina, escolheram e mandaram comprar plantas naturais para o jardim da moradia.
18- Foram os Réus quem pagou as alterações ao pavimento da piscina e as plantas pedidas pelos Autores.
19- Por sua vez, os Réus comprometeram-se a avisar os Autores da conclusão do licenciamento da moradia para efeitos de marcação da escritura pública.
20- No dia 14 de Agosto de 2014, a licença de utilização da moradia em causa foi entregue ao Réu e, em seguida e no mesmo dia, o Réu entregou a João Frazão uma cópia da mesma.
21- Em seguida, FF contactou telefonicamente a então Advogada dos Autores, Senhora Dra. NN, encarregando-a de marcar a escritura, tendo acordado o dia 28.08.2014.
22- Nessa sequência, o Réu informou o Banco, S.A., banco titular da hipoteca que incide sobre a moradia em causa, de que a escritura pública se iria realizar a 28.08.2014, de modo a que o banco se fizesse representar.
23- Os Réus concluíram a pintura interior e exterior da moradia na 3.ª semana de Agosto de 2014, trabalhos cuja realização os Autores acompanharam pessoalmente.
24- Nessa mesma semana ficaram concluídos todos os trabalhos elencados nas alíneas do n.º 3 da cláusula 2.ª do acordo, e todas as autorizações a emitir por organismos públicos mostravam-se emitidas.
25- Os Autores assistiram pessoalmente à realização das obras e trabalhos descritos nas citadas alíneas, acedendo sempre ao prédio em causa sem qualquer impedimento.
26- O empréstimo bancário que os Autores solicitaram junto do balcão de Vilamoura do Banco, para adquirir o prédio em causa nos autos, estava aprovado à data de 14.07.2014.
27- EE, proprietário do prédio confinante a nascente com o prédio em causa, considera que é da sua propriedade o caminho de terra batida através do qual se faz o acesso ao prédio dos Réus.
28- EE ocupa a área em frente da sua residência, que não integra o referido caminho, com duas caravanas, uma delas apenas ocasionalmente.
29- EE colocou dois ferros no início do referido caminho, um de cada lado, tendo também colocado no local uma mangueira em plástico de cor vermelha e amarela que, por vezes, liga aos dois tubos, sendo que, quando o faz, é necessário retirar tal mangueira para passar.
30- Para retirar tal mangueira basta removê-la, não estando a mesma presa com qualquer cadeado.
31- Por causa da ocupação da área exterior ao seu prédio com tais caravanas, por parte de EE, no dia 25 de Agosto de 2014 foi chamada ao local a GNR, que compareceu e lavrou o auto de ocorrência que recebeu o registo n.º 106/2014, documento constante de fls. 66 a 70 do processo apenso e cujo teor se dá por reproduzido na íntegra.
32- Noutra ocasião, deslocou-se ao local o Presidente da Junta de Freguesia de Almancil, acompanhado do 1.º Vogal e do Tesoureiro dessa Junta, tendo apelado ao referido EE para desobstruir o acesso mediante a retirada das caravanas, o que foi feito.
33- O referido caminho apresenta as características de caminho público.
34- Os Réus iniciaram a construção da moradia em finais de Julho de 2009 e nunca existiu nenhum problema no acesso ao prédio onde agora a mesma está construída.
35- Nem no transporte dos materiais, nem no acesso dos operários, nem no licenciamento da construção ou respectivas infra-estruturas.
36- Todas as entidades públicas convocadas a decidir sobre a autorização para construção, abastecimento de água, gás e electricidade, perante a correspondente informação constante da Câmara Municipal, Conservatória do Registo Predial e Serviço de Finanças, foram inequívocas na consideração de que o caminho de acesso à moradia em causa nos autos tem natureza pública, passando as condutas dos esgotos e da água sob o caminho e a instalação da luz por cima dele.
37- No dia 25.08.2014, pelas 19:50 horas, os Autores receberam uma mensagem de correio electrónico da sua então advogada, e responderam a tal mensagem no mesmo dia, tudo com o teor de fls. 52 a 58 dos autos, documento que se dá por reproduzido na íntegra.
38- No dia 26.08.2014, pelas 22:27 horas, o Autor AA foi internado no Hospital Particular, onde permaneceu até αs 18:25 horas do dia 27.08.2014, tendo a referida entidade hospitalar declarado que o motivo do internamento foi «Internamento por Enfarte».
39- No dia 27.08.2014, pelas 21:02 horas, o Autor AA foi internado no Hospital Particular, onde permaneceu até às 15:38 horas do dia 28.08.2014, tendo a referida entidade hospitalar declarado que o motivo do internamento foi «Internamento por Enfarte».
40- No dia 27.08.14, pelas 12h32 horas, a então Advogada dos Autores, Dra. NN, enviou uma mensagem de correio electrónico ao Réu a informá-lo que o Autor se encontrava hospitalizado e que seria operado ao coração nos próximos dias e ainda que se encontrava em fase de finalização um processo de crédito bancário.
41- Só nessa data, e pela primeira vez, os Réus tomaram conhecimento que os Autores tinham um processo de obtenção de crédito bancário em curso para financiar a aquisição da moradia em causa.
42- Em face das circunstâncias descritas em 38 a 40, os Réus, através da sua então mandatária e por mensagem de correio electrónico, propuseram aos Autores que estes prestassem um reforço do sinal e que a escritura pública fosse agendada para o dia 26.09.2014.
43- No dia 27.08.2014, a Autora contactou o irmão da Ré, OO, que tinha participado nas negociações, coordenado as obras de conclusão da moradia e tratado dos procedimentos de licenciamento, e informou-o que o seu marido estava hospitalizado e que não poderia realizar a escritura até ao final do mês, e acrescentou que tinha mudado de advogados, que a estavam a aconselhar a não celebrar a escritura.
44- OO transmitiu aos Réus o teor de tal conversa.
45- Os Autores não agendaram a escritura pública e no dia 28.08.2014 a escritura pública não foi assinada, por falta de vontade dos Autores de fazê-lo naquela data.
46- A partir de 02.09.2014, os Réus substituíram a fechadura do portão de acesso ao prédio em causa, impossibilitando os Autores de aceder ao interior do mesmo para verificação da realização das obras acordadas a partir dessa data.
47- No dia 04.09.2014, os Autores, por intermédio de Advogado, remeteram aos Réus carta registada com aviso de recepção, documento de fls. 88 a 91 dos autos e cujo teor se dá por integralmente reproduzido, pela qual declaravam a intenção de agendar data para realização da escritura pública e solicitavam previamente aos Réus que designassem data e hora para visita ao prédio, para os Autores poderem sindicar da realização das obras e trabalhos conforme acordado, que os informassem sobre vários aspectos relacionados com tais trabalhos, e solicitavam que os Réus os esclarecessem sobre a natureza do caminho de acesso e as motivações das condutas de EE, declarando que as mesmas eram susceptíveis de causar «importantes prejuízos e transtornos» aos Autores, fixando aos Réus um prazo de oito dias para corresponderem às solicitações.
48- Os Réus recepcionaram essa carta no dia 05.09.2014, sendo que nesse mesmo dia os Autores receberam uma carta expedida pela Advogada dos Réus em data anterior, documento de fls. 92 a 97 dos autos e cujo teor se dá por reproduzido na íntegra, pela qual os Réus comunicaram aos Autores a resolução, com efeitos imediatos, do acordo celebrado entre as partes, invocando a violação das cláusulas 4.ª, n.ºs 1 e 2, e 5.ª, n.º 2 do mesmo acordo, e expressando a perda de interesse dos Réus, com carácter definitivo, na manutenção do acordo.
*
Em relação à parte propriamente jurídica das alegações, os recorrentes começam por reconhecer a sua mora mas defendem que tal não justifica a resolução do contrato operada pelos recorridos.Chamam a atenção para a «circunstância de ao longo de 4 dias, dois deles coincidentes com o fim de semana se ter mantido o desencontro das partes quanto ao pagamento do reforço do sinal de 20.000,00€ e à marcação e realização da escritura, (os AA não marcaram a escritura até ao dia 28/08/2014, os RR nesse dia comunicaram que pretendiam receber um reforço de 20.000,00€ até 26/09/2015, entretanto, no dia 02/09/2014 comunicam a perda de interesse e operam a resolução do contrato (factos provados 42, 45, 47 e 48), não nos leva a concluir, à míngua de outros elementos, pela perda do interesse de qualquer delas, quando a Lei impõe para a verificação deste desinteresse uma objectividade e esta tem de estar plasmada em factos concretos, que in casu se não verificam».
O problema tem que ver, pois, com a aplicação do art.º 808.º, de onde deriva o direito de resolver o contrato, nos termos do art.º 801.º, ambos do Cód. Civil.
A sentença começa por uma afirmação com que não podemos deixar de concordar: «haverá direito de resolução sempre que se verifique uma situação de incumprimento definitivo, o que ocorrerá quando a realização da prestação se torne impossível por causa imputável ao devedor, quando o devedor se recuse categoricamente a cumprir ou quando a mora em que se encontra o devedor se converta em incumprimento definitivo».
E o que cumpre saber é se esta afirmação foi bem considerada na decisão.
Pensamos que não.
*
A sentença considera que, «ao estabelecê-lo [o prazo de 90 dias para celebrar a escritura] e ao fixar a consequência para o seu incumprimento, as partes acordaram que, caso a escritura pública não fosse agendada no prazo de 90 dias contados da celebração do contrato – por causa imputável aos Autores, que eram titulares de tal obrigação -, então os Réus poderiam resolver o contrato de forma imediata e automática, ou seja, independentemente da verificação de outras circunstâncias». Sem dúvida que os Autores não agendaram a escritura pública; mas isto dará logo direito à resolução do contrato?
Dá-lo-ía, eventualmente, se nada se tivesse passado no dia 28 de Agosto (termo do contrato). Os RR. poderiam resolver o contrato com base nas suas cláusulas (designadamente aquela que estabelece que promitentes vendedores têm a faculdade de imediata e automaticamente resolver o contrato, fazendo suas todas as importâncias recebidas) pois que, decorrido o prazo, os AA. não cumpriram a sua prestação (que era, desde logo, de marcar a escritura e comparecer nela).
Caso tivesse sido este o caso, e independentemente na natureza do prazo fixado, a cláusula aplicar-se-ia e os RR. fariam seu o sinal (isto por causa dos próprios termos do contrato, designadamente, o carácter automático e imediato da resolução, tal como foi acordada entre as partes, nos termos do art.º 405.º, n.º 1, que afasta a exigência da interpelação admonitória que tenha por efeito converter a mora em incumprimento definitivo).
Mas a verdade é que os próprios recorridos não quiseram aproveitar-se dos termos do contrato, isto é, não quiseram resolver o negócio de forma imediata e automática.
Não; o que eles fizeram foi dar um novo prazo (mais cerca de um mês), aceitando que a escritura fosse realizada até ao dia 26 de Setembro), com um reforço do sinal [embora sem colocar um prazo para este reforço: o texto do documento, com a data de 28 de Agosto, junto com a contestação é este: «estão abertos a um reforço do pagamento de mais 20.000€ (vinte mil euros) até ao dia 26 de Setembro, data da prometida Escritura a ser realizada»]). Ao agir desta maneira, os RR. permitiram que durante quase mais um mês os AA. não marcassem a escritura pública. Estando as coisas neste pé, parece-nos claro que as partes estavam, neste novo período de tempo, tal como estavam no decurso do mês de Agosto: à espera que se marcasse a data e se celebrasse a escritura.
Como defendem os recorrentes, «não resulta da comunicação que os Réus enviaram aos AA a propor a realização da escritura para o dia 26 de setembro de 2014, qualquer prazo para aceitação ou qualquer tipo de intimação formal para o acto por forma a considerar a sua falta ao mesmo como incumprimento definitivo, cominação esta essencial para poder retirar da eventual ausência do promitente faltoso as consequências legalmente prevenidas no artigo 808.º, n.º 1, segunda parte, do CC, isto é a possibilidade de resolver o contrato». O único sentido que resulta desta comunicação é que os RR. concederam aos AA. mais tempo para cumprirem. Isto significa que os AA. ficaram com a obrigação de, até ao dia 26 de Setembro, celebrarem a escritura. Nestes termos, o prazo que foi fixado aos AA pelos RR. corre a favor deles, ou seja, os recorrentes podiam cumprir até ao referido dia; como escreve Galvão Telles, «[e]nquanto o prazo estiver a decorrer, o credor não pode reclamar a realização da prestação, porque o prazo é concedido ao devedor justamente comom lapso de tempo de que ele dispõe para cumprir» (Direito das Obrigações, 7.ª ed., Coimbra Editora, Coimbra, 1997, p. 246).
*
No entanto, no dia 4 de Setembro, os RR. declaram aos AA. resolver o contrato com fundamento no incumprimento daqueles e consequente perda de interesse na celebração do negócio.Qual foi a situação que levou a isto? Qual foi o incumprimento dos AA. que levou a que os RR. perdessem interesse no negócio?
Terá sido a falta de realização da escritura até 28 de Agosto? Mas por essa ocasião (4 de Setembro), já os RR. tinham concedido novo prazo; ou seja, a anterior mora cessou com a nova data e não, havendo mora, também não há incumprimento.
Por isso, não podemos concordar, tal como os recorrentes não concordam, com a sentença quando conclui (p. 28) que «foram os próprios Réus que sugeriram aos Autores o adiamento da celebração da escritura para 26.09.2014 – mediante um reforço do sinal, é certo – e, ainda assim os Autores não pretenderam celebrar o contrato definitivo, tal como resulta claro do facto provado n.º 42». Onde está estabelecido que, depois do alargamento do prazo, os AA. mostraram vontade de não cumprir? O n.º 42 da exposição da matéria de facto nada indica a este respeito Basta lê-lo para dele retirarmos apenas o sentido de que os Réus propuseram aos Autores que estes prestassem um reforço do sinal e que a escritura pública fosse agendada para o dia 26.09.2014.
Mas acontece que foi precisamente aquele alegado incumprimento (falta de realização da escritura em Agosto) que fundamentou a resolução e isto mesmo é destacado na sentença:
«E tal circunstância, de os Réus aceitarem celebrar a escritura pública para além do prazo contratualmente fixado, não retira o carácter definitivo ao incumprimento dos Autores».
Como se pode falar em incumprimento definitivo se foi estabelecido novo prazo? Como se disse há pouco, havia uma situação de mora mas os RR. abdicaram dela ao dar mais prazo. Assim, e de acordo com a proposta dos RR., os AA. tinham até quase ao final de Setembro a possibilidade de marcar a escritura.
A natureza do prazo (que a sentença qualifica de essencial relativo) não faz apagar o facto inelutável de os promitentes vendedores terem oferecido novo prazo. Não se pode dizer, a nosso ver, que «os Réus podiam resolver imediatamente o contrato, mas podiam também, querendo, poder ainda pedir o cumprimento da obrigação». Não podem uma coisa e outra; podem uma coisa ou outra. Escolheram o segundo termo da alternativa que foi o de conceder novo prazo para o cumprimento.
*
Na sentença faz-se apelo, embora a outro propósito, às regras de interpretação das declarações negociais, tais como estão definidas nos art.ºs 236.º a 239.º, Cód. Civil.Devemos chamá-las à colação por se afigurar necessário.
O primeiro preceito recolhe a chamada teoria da impressão do destinatário: a «declaração vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na situação do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante». A isto acresce a regra sobre a interpretação de declarações escritas, qual seja, a de que o sentido da declaração tem que ter um mínimo de correspondência com o texto.
Conjugando estas duas regras, devemos perguntar: o que entenderá o destinatário normal, conhecedor do contrato e do seu circunstancialismo (datas, doença do promitente comprador) da comunicação de 28 de Setembro? Cremos que só uma resposta é possível: que pode realizar a escritura no dia 26 de Setembro e que deverá efectuar um reforço do sinal. Que poderia então tal destinatário esperar dos declarantes? Que resolvessem o contrato, quatro ou cinco dias depois?! Com fundamentos que se verificaram antes da prorrogação do prazo?
*
Concordamos com os recorrentes quando afirmam que não havia lugar à resolução do contrato.Tal como concordamos com a seguinte afirmação: «chegada ao conhecimento dos ora AA a declaração resolutiva do contrato, sendo tal resolução ilícita, o contrato-promessa em questão não pode senão ser havido como incumprido definitivamente pelos promitentes vendedores ora RR, nos termos do artigo 808.º, n.º 1 do CC».
Sendo este o resultado final, o incumprimento definitivo por banda dos promitentes vendedores, têm os promitentes compradores direito a receber o dobro do sinal, nos termos do art.º 442.º, n.º 2.
*
Para terminar, cumpre tomar nota de algumas afirmações dos recorridos.Começam por dizer que foram os AA. que demonstraram que perderam completamente interesse no negócio, dado o problema de vizinhança.
Isto não se confunde com vontade de não realizar o negócio e nem sequer temos quaisquer actos dos recorrentes de onde se possa retirar tal conclusão. Não quiseram marcar a escritura até 28 de Agosto, sem dúvida, mas a partir daqui não a marcaram porque, em primeiro lugar, tinham mais um mês à sua frente e, em segundo, porque o contrato deixou de vigorar a 5 de Setembro.
A perda de interesse no negócio não equivale a incumprimento. Aquela fundamenta a resolução, como se sabe, mas os recorrentes não resolveram o contrato. Ela pode fundamentar o incumprimento na medida em que a parte não quer mais estar agarrada a um contrato. Mas o incumprimento manifesta-se em actos e não em intenções ou em inconveniências do acordo. Pode dar-se o caso até de os recorrentes, porque estão vinculados a um contrato, acabarem por fazer o negócio na certeza de que fizeram um mau negócio para não perderem o sinal prestado.
Mas actos de incumprimento não temos aqui.
*
Sendo assim, concluímos, com os recorrentes, que a resolução feita pelos recorridos não é válida.Sendo ela inválida, temos que o incumprimento do contrato é totalmente imputável aos recorridos; uma vez que o contrato deixou de vigorar, por vontade dos RR., ele não pode mais ser cumprido.
*
As consequências disto estão estabelecidas no art.º 442.º, n.º 2: a devolução do sinal em dobro.É este, desde o início, o pedido dos AA..
*
Para este desfecho é indiferente que os AA. tenham comprado outra casa tal como é indiferente, como já se notou, que tenha havido perda de interesse no negócio por parte dos AA..Os recorridos invocam estas circunstâncias para defenderem que o comportamento dos recorrentes cai sob a alçada da figura do abuso de direito. Mas o que interessa aqui é só o incumprimento do contrato e não vemos que este seja espelhado pela compra de outra casa ou pela perda de interesse. Aliás, não deixa de ser curioso que os recorridos confundam perda de interesse com incumprimento, de forma a desencadear o seu direito de resolverem o contrato. Com efeito, lê-se nas contra-alegações que, «como ficou amplamente demonstrado, os AA, socorrem-se dessa figura do direito para mascararem a sua perda de interesse no negócio, perda esta que, nos termos da cláusula 5ª, nº 2 do contrato de fls 32 confere aos RR “a faculdade de imediata e automaticamente resolver o presente contrato, fazendo suas todas as importâncias recebidas”» (itálico, sublinhado e negrito no original). Mas são coisas diferentes e o contrato, nem de perto nem de longe, determina que a perda de interesse no negócio pelos promitentes compradores confere aos promitentes vendedores o direito de resolução. Como é claro do seu texto (n.º 8 da exposição da matéria de facto), o que fundamenta a resolução é o incumprimento.
Tal como é indiferente a escolha que os recorrentes fazem no seu pedido. Os recorridos perguntam, considerando que a acção deu entrada em 26 de Setembro de 2014, se estes ainda tinham interesse na compra, que pedido deveriam formular? No seu entender, devia ser o pedido de execução específica e não o da devolução do sinal em dobro.
A utilidade jurídica disto é nula pois, por um lado, os recorrentes são livre de formular o pedido que para eles é mais conveniente e, por outro, e como já se notou várias vezes, a perda de interesse não é incumprimento.
Isto para concluir que não vemos da parte dos recorrentes qualquer abuso de direito. Vemos sim o exercício de uma escolha que lhes foi imposta pela resolução do contrato quando aqueles ainda estavam em tempo para cumprir.
*
Em todo o caso, deixa-se registada a omissão, nas contra-alegações, de qualquer referência à comunicação de 28 de Agosto (a que prorrogou o prazo para a celebração do contrato prometido).*
Os AA. entregaram de sinal a quantia de €62.000. Nos termos do citado preceito legal, têm direito a receber o dobro de tal montante.Será esta a condenação.
*
Pelo exposto, julga-se procedente a apelação em função do que:-revoga-se a sentença recorrida;
- condenam-se os RR. recorridos pagar aos AA. recorrentes a quantia de €124.000,00 euros, acrescida de juros legais desde a citação dos RR. até efectivo pagamento.
Custas, da acção e do recurso, pelos recorridos.
Évora, 3 de Novembro de 2016
Paulo Amaral
Francisco Matos
Tomé Ramião