Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1870/04-3 |  |
ABUSO DE DIREITO
Para o Ordenamento Jurídico Português o “abuso de direito” tem que ser apreciado numa perspectiva objectiva.
TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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“A” intentou contra “B” e “C”, a presente acção declarativa com processo sumário, pedindo a condenação dos RR. a verem reconhecido o seu direito de preferência na compra do prédio identificado na petição inicial, com efeitos retroactivos à data de 5/09/1991 e o cancelamento do registo de aquisição a favor do 2º R. do dito imóvel.*
Alegou, em síntese, que é arrendatária da referida fracção por lhe ter sido atribuída por acordo homologado em processo de divórcio por mútuo consentimento. Que a Ré “B” vendeu a dita fracção ao seu filho, o 2º R., sem que qualquer deles lhe tivesse comunicado o projecto de venda, não lhe facultando o exercício do direito de preferência que lhe assistia.
Que tomou conhecimento da venda após ter sido citada para uma acção de despejo que lhe foi intentada pelo 2º R., só posteriormente tendo tomado conhecimento de todos os elementos da alienação, designadamente do preço.
Os RR. contestaram por impugnação e excepção e houve resposta.
Foi proferido despacho saneador que relegou para final o conhecimento das excepções e foi dispensada a selecção da matéria de facto assente e controvertida.
Realizada a audiência de julgamento, o tribunal respondeu à matéria de facto pela forma constante de fls. 249 a 253, sem reclamações.
Foi, por fim, proferida a sentença de fls. 258 e seguintes que julgando a acção improcedente, absolveu os RR. dos pedidos formulados.
Inconformada, apelou a A. alegando e formulando as seguintes conclusões:
1 - A nosso ver agiu mal o Mmº Juiz a quo ao declarar que a ora apelante “(...) ao vir agora intentar a acção após decorridos mais de seis anos ao longo dos quais por diversas vezes foi confrontada com o facto da transmissão, sem nunca ter manifestado o seu interesse na aquisição, nem sequer aquando da citação para a acção de despejo, agiu de forma manifestamente negligente e reprovável, com a finalidade de obstar ao despejo, prosseguindo, por isso, um interesse ilegítimo em face do direito que a lei lhe confere, que é apenas o de preferir na aquisição, direito que a A. durante seis anos não quis exercer”.
2 - Também discorda do Mmº Juiz da 1ª instância ao afirmar que “nestas circunstâncias, a proceder a acção, tal resultado seria perturbador da segurança dos negócios jurídicos e excederia manifestamente os limites impostos pela boa fé” pelo que “(...) a actuação da A. configura-se como ilegítima, à luz dos princípios da boa fé e do abuso de direito estabelecidos no artº 762º nº 2 e 334º do C.C., procedendo a excepção”.
3 - A discordância da apelante relativamente à procedência da excepção do abuso de direito radica no facto de, nos termos da lei (artº 416º do C.C. aplicável ex vi do artº 49º do RAU), ser o senhorio quem tem o dever de informar o locatário do projecto da venda e de todos os elementos essenciais da mesma, e não o arrendatário quem tem o dever de diligenciar no sentido de se informar sobre essas condições.
4 - A lei não impõe ao preferente nenhum dever especial de se informar sobre os elementos essenciais da alienação, e nem sequer estabelece um prazo limite (para além do prazo de seis meses a contar da data em que o preferente tenha conhecimento de tais elementos, nos termos do artº 1410 do C.C., igualmente aplicável ex vi do citado artº 49º do RAU) a partir do qual esse direito já não possa ser exercido, independentemente de o titular do direito de preferência ter ou não obtido o conhecimento das condições essenciais da alienação.
5 - Portanto, relativamente ao exercício do direito de preferência, para além da caducidade prevista no artº 1410 nº 1 do C.C. só há que ter em conta o prazo ordinário de prescrição (20 anos) previsto no artº 309º do C.C..
6 - Destarte, no caso subjudice, e porque ao que resultou da matéria provada, os recorridos nunca comunicaram à recorrente os elementos essenciais da alienação, designadamente o preço (tendo a recorrente tido conhecimento destes - mormente o preço - apenas em 10 de Maio de 2000) a recorrente não agiu de forma negligente nem reprovável, pois não era ela que tinha de diligenciar no sentido de obter tais elementos e sim os recorridos que tinham obrigação de a informar dos mesmos (para que ela pudesse aferir do seu interesse em preferir), o que não fizeram.
7 - Não resultou provado nos autos que a recorrente tivesse agido com a finalidade de obstar ao despejo, pelo que não pode o Mmº Juiz a quo extrair essa inferência sem fundamentos fácticos.
8 - A recorrente, com a presente acção, exerce um direito legítimo que a lei lhe faculta, não excedendo os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
9 - Na douta sentença recorrida, a pretexto de que o uso do direito pela recorrente é abusivo, suprimiu-se o próprio direito o que não é possível.
10 - Porque a recorrente logrou provar que: a) à data da celebração da escritura pública de compra e venda em apreço, era arrendatária há mais de um ano, da fracção alienada; b) nenhum dos recorridos deu conhecimento à recorrente de todos os elementos essenciais da alienação, designadamente o preço; c) a recorrente só tomou conhecimento de todos esses elementos em 10 de Maio de 2000; d) a apelante instaurou a presente acção em 07 de Julho de 2000; e) a apelante depositou o preço da fracção alienada e uma quantia para pagamento da escritura e do registo, no prazo legal; f) foi julgada improcedente a excepção de caducidade; g) não vinga a tese do abuso do direito.
Deve ser reconhecido à recorrente o direito de preferência conforme peticionado.
11 - A nosso ver, o Mmº Juiz a quo violou, no douto aresto recorrido, as normas insertas nos artºs 47º do RAU, 416º e 1410º ambos do C.C., aplicáveis ex vi do artº 49º do RAU, e aplicou de forma errada ao caso vertente, os artºs 334º e 762º nº 2 ambos do C.C.
Os recorridos contra-alegaram nos termos de fls. 296/305, concluindo pela confirmação da sentença recorrida.
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Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.Como é sabido, são as conclusões da alegação do recorrente que delimitam o âmbito do recurso pelo que apenas abrangem as questões aí contidas (artºs 684 nº 3 e 690 nº 1 do C.P.C.).
Do que delas decorre, verifica-se que a única questão a decidir é saber se a A. exerceu o direito de preferência de forma abusiva.
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São os seguintes os factos que foram tidos por provados na 1ª instância:1 - A A. é arrendatária de uma fracção autónoma designada pela letra F, a que corresponde o 2º andar direito, do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, sito na R. …, nº …, em …, freguesia e concelho de …, que se encontra descrito na C.R.P. de … sob o nº 05437/181094 a que correspondia anteriormente o nº 11849, a fls. 13 do Livro B-29 e inscrito na correspondente matriz predial urbana sob o artº 6441-F.
2 - Por escritura celebrada no Cartório Notarial de … em 5/09/1991, a Ré “B” vendeu ao R. “C”, pelo preço de Esc. 2.500.000$00, a fracção autónoma designada pela letra F a que corresponde o 2º andar direito do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, sito na R. …, nº …, em …, freguesia e concelho de …, inscrito na correspondente matriz predial urbana sob o nº 11849, a fls. 13 do Livro B-29, a que corresponde actualmente o nº 05437/181094.
3 - Em 1 de Julho de 1975, fora celebrado um contrato de arrendamento da aludida fracção, para habitação, entre “D” - então proprietária da mesma - e “E”.
4 - À altura o “E” já vivia maritalmente com a A. há mais de quatro anos.
5 - Desde o início do citado arrendamento a A. vivia com o “E” na fracção arrendada.
6 - Situação que se mantinha em 14 de Outubro de 1988, data em que foi decretado o divórcio entre ambos por sentença proferida no Tribunal Judicial da Comarca de …
7 - No âmbito desse divórcio por mútuo consentimento, foi definitivamente homologado, na data supra referida, o acordo pelo qual foi atribuído à ora A. o arrendamento correspondente à fracção em causa, ordenando-se a notificação à senhoria da transferência desse arrendamento para a A..
8 - Nem a Ré “B”, nem o R. “C” comunicaram à A. o projecto da venda e as cláusulas do respectivo contrato, designadamente a data da escritura, o preço e modo de pagamento e identificação do comprador.
9 - Nenhum dos RR. informou a A. que ia ser efectuada a venda supra mencionada e nem sequer após essa venda, lhe deram a conhecer que a mesma se tinha realizado.
10 - Apesar de ter sido celebrada a escritura pública de compra e venda a favor do R. “C” em 5 de Setembro de 1991, os recibos de renda continuaram a ser assinados pela Ré “B”.
11 - No decurso do ano de 1994 os recibos passaram a ser assinados pelo R. “C”.
12 - Estranhando o facto a A. perguntou à empregada da Ré “B” que frequentemente ia receber a renda à fracção locada e entregar o recibo, porque razão os recibos vinham assinados pelo R. “C”.
13 - Os recibos subsequentes ora continham a assinatura do R. “C”, ora a da Ré “B”, ora neles era aposta uma rubrica ininteligível.
14 - Em finais de 1997 um advogado do R. “C” informou a A. que este era então o proprietário da fracção em causa.
15 - Em 4 de Março de 1999 a A. foi citada para a acção nº 322/98 do 3º Juízo do Tribunal Judicial de …
16 - Em ponto algum dessa peça processual, qualquer dos RR. deu conhecimento à A. de todos os elementos essenciais da alienação, designadamente o preço e o modo de pagamento.
17 - Foi a A. quem, em 10 de Maio de 2000 se deslocou à Conservatória do Registo Predial de … e aí obteve informação, a seu pedido, da data da celebração da escritura de compra e venda em causa e do Cartório Notarial onde a mesma foi realizada.
18 - Tendo-se deslocado a esse Cartório Notarial solicitou, nesse mesmo dia 10 de Maio de 2000, uma certidão da referida escritura só então tendo tomado conhecimento de todos os elementos da alienação, designadamente do preço de Esc. 2.500.000$00.
19 - Por carta de 6/12/93, recebida em 9/12/93 a Ré “B” comunicou à A. o montante da renda mensal que iria ser aplicada a partir do mês de Janeiro de 1994 e deu-lhe conhecimento que o proprietário do andar era o seu filho, o R. “C”.
20 - Nos anos seguintes de 1994, 1995, 1996, 1997, 1998 e 1999, as comunicações de actualização anual das rendas mensais foram subscritas pelo actual proprietário, ou por sua mãe na qualidade de representante dele.
21 - A A. recebeu estas comunicações, que lhe foram enviadas através de carta registada com aviso de recepção, tendo passado a proceder ao pagamento das rendas fixadas nessas comunicações.
Com base na descrita factualidade e não obstante reconhecer como assentes o facto da venda, a qualidade da A. de arrendatária da fracção há mais de um ano e que os RR. não lograram demonstrar o integral conhecimento pela A. dos elementos essenciais da venda há menos de seis meses à data da propositura da acção (julgando improcedente a excepção da caducidade do direito da A.), a sentença recorrida julgou a acção improcedente porque “a actuação da A. configura-se como ilegítima à luz dos princípios da boa fé e do abuso de direito estabelecidos no artº 762/2 e 334 do C.C., procedendo a excepção” do abuso de direito invocada pelos RR.
Constitui, pois, questão a decidir no presente recurso saber se instituto a que recorreu a Exmª julgadora na 1ª instância tem, in casu, justificação.
Dispõe o artº 334 do C.C. que é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
Deste artigo resulta directamente que o abuso de direito supõe que por parte do seu titular há um excesso manifesto no respectivo exercício, tendo em conta os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes e pelo fim social e económico desse direito.
O excesso cometido terá, pois, de ser manifesto. Só se houver manifesto abuso, ou seja, se forem exercidos em termos clamorosamente ofensivos da justiça, como ensina Manuel de Andrade (Teoria Geral das Obrigações, pág. 63) é que os tribunais podem fiscalizar a moralidade dos actos praticados no exercício de direitos, ou a sua conformidade com as razões sociais e económicas que os legitimam. Vaz Serra refere-se, igualmente, à clamorosa ofensa do sentimento jurídico socialmente dominante (Abuso do Direito, BMJ 68, p. 253).
Consagrando a nossa lei sobre o abuso de direito a concepção objectiva, não é necessário o apelo à intenção do titular do direito, bastando que manifestamente se excedam os limites a que se reporta o artº 334 do C.C..
Para determinar os limites impostos pela boa fé e pelos bons costumes há que atender de um modo especial às concepções ético-jurídicas dominantes na colectividade. A consideração do fim económico e social do direito apela de preferência para os juízos de valor positivamente consagrados na própria lei (A. Varela, Das Obrigações em Geral, vol. I, 4ª ed. p. 466)
O abuso de direito consagrado neste artº 334 do C.C. pode manifestar-se num “venire contra factum proprium”, ou seja, quando a conduta anterior do titular do direito objectivamente considerada em face da boa fé ou dos bons costumes, produz a convicção de que ele não exercerá o mesmo direito, pois tal exercício ofenderia clamorosamente a boa fé e seria manifestamente reprovado pela consciência social dominante.
Como refere Vaz Serra, não é lícito fazer valer um direito em contradição com a conduta anterior do titular, se tal conduta, objectivamente interpretada de acordo com a lei, os bons costumes ou a boa fé, legitimava a convicção de que o direito não seria exercido (Abuso de Direito BMJ 85, 331)
Esta variante do abuso do direito equivale a dar o dito por não dito, radica numa conduta contraditória da mesma pessoa, pois que pressupõe duas atitudes dela espaçadas no tempo, sendo a primeira delas (o factum proprium) contrariada pela segunda atitude, o que constitui, atenta a reprovabilidade decorrente da violação dos deveres de lealdade e de correcção, uma manifesta violação dos limites impostos pela boa fé; pelo que não é de admitir que essa pessoa possa invocar e opor um vício por ela causado culposamente, vício este que a outra parte confiou em que não seria invocado e que nesta convicção orientou a sua vida (J. Baptista Machado, Obra Dispersa, vol. I, págs.385, 393 e 394; A. Varela, RLJ Ano 127, pág. 236/237; Ac. Do STJ de 3/05/90, BMJ 397, p. 459 e ainda de 2/07/96, BMJ 459, 519).
Vejamos então, à luz do exposto, se pode falar-se de abuso de direito no caso subjudice.
Temos, desde logo, que A. apelante veio exercer o seu direito de preferência ao abrigo do disposto nos artºs 47º e 49º do RAU e artº 1410 nº 1 do C.C., direito que assim lhe foi reconhecido.
Com efeito, conforme resulta da sentença recorrida entendeu-se estarem reunidos os pressupostos de reconhecimento do direito previstos naquelas disposições legais, bem como não merecer provimento a excepção de caducidade da acção invocada pelos RR., uma vez que estes não lograram provar “o integral conhecimento pela A. dos elementos essenciais da venda, há menos de seis meses à data da propositura da acção, demonstração cujo ónus lhes competia - artº 342 nº 2 do CC”.
Porém, tendo ficado provado que a A. teve conhecimento desde 9/12/93 que o proprietário do andar era o R. “C” e que nos anos de 1994 a 1999 as comunicações de actualização anual das rendas foram subscritas pelo actual proprietário ou por sua mãe (a 1ª Ré) na qualidade de representante dele, considerou a Exmª Juíza recorrida que “a A. ao vir agora intentar a acção decorridos mais de seis anos, ao longo dos quais por diversas vezes foi confrontada com o facto da transmissão, sem nunca ter manifestado o seu interesse na aquisição, nem sequer aquando da citação para a acção de despejo, agiu de forma manifestamente negligente e reprovável, com a finalidade de obstar ao despejo, prosseguindo por isso, um interesse ilegítimo em face do direito que a lei lhe confere e que é apenas o de preferir na aquisição, direito que a A. durante seis anos não quis exercer”, e julgou a acção improcedente.
Não acompanhamos, face ao circunstancialismo de facto provado, a decisão recorrida.
Com efeito, tendo a Ré “B” vendido ao seu filho, o R. “C”, por escritura celebrada em 5/09/1991, a fracção arrendada, nem um nem outro comunicaram à A. o projecto da venda e as cláusulas do respectivo contrato, designadamente a data da escritura, o preço e modo de pagamento e identificação do comprador nem informaram a A. que ia ser efectuada a venda supra mencionada e nem sequer após essa venda, lhe deram a conhecer que a mesma se tinha realizado.
Apesar de ter sido celebrada a escritura pública de compra e venda a favor do R. “C” em 5 de Setembro de 1991, os recibos de renda continuaram a ser assinados pela Ré “B”.
Só pela carta de 6/12/93, recebida em 9/12/93, em que a Ré “B” comunicou à A. o montante da renda mensal que iria ser aplicada a partir do mês de Janeiro de 1994, é que lhe deu conhecimento que “o proprietário do andar era o seu filho, o R. “C””.
Atente-se que jamais a 1ª Ré comunicou à A. qual a forma de transmissão da fracção para o seu filho, o 2º R.
Nos anos seguintes de 1994, 1995, 1996, 1997, 1998 e 1999, as comunicações de actualização anual das rendas mensais foram subscritas pelo actual proprietário, ou por sua mãe na qualidade de representante dele.
Só no decurso do ano de 1994 os recibos passaram a ser assinados pelo R. “C”.
Os recibos subsequentes ora continham a assinatura do R. “C”, ora a da Ré “B”, ora neles era aposta uma rubrica ininteligível.
Ora, face a este comportamento dos RR. não se pode dizer que a A. apelante negligenciou o exercício do seu direito de preferência já que o exercício tardio desse direito resultou do acto dos RR. que não comunicaram, como lhes competia, a venda efectuada e as condições da mesma, escondendo até o tipo de transmissão que foi efectuada, limitando-se a 1ª Ré a informar a A., decorridos mais de dois anos sobre a celebração da escritura, que “o proprietário do andar era o seu filho “C”.
Face a esta comunicação era legítimo que a A. pensasse que tal facto teria por base uma doação e não uma venda (que, insiste-se, jamais lhe foi comunicada) pois se assim não fosse, certamente lhe seria dada a possibilidade de exercer o direito de preferência que lhe assistia.
Foi a A., na sequência da acção de despejo que o 2º R. lhe moveu para denuncia do contrato para habitação própria, da qual também não constava a forma de aquisição da fracção, quem em 10 de Maio de 2000 se deslocou à Conservatória do Registo Predial de … e aí obteve informação, a seu pedido, da data da celebração da escritura de compra e venda em causa e do Cartório Notarial onde a mesma foi realizada, ao qual se deslocou e solicitou, nesse mesmo dia 10 de Maio de 2000, uma certidão da referida escritura só então tendo tomado conhecimento de todos os elementos da alienação, designadamente do preço de Esc. 2.500.000$00.
Se houve comportamento censurável foi dos RR. ao não comunicarem o projecto de venda e os elementos da mesma e ocultando posteriormente à A. a forma de transmissão da propriedade, limitando-se a 1ª Ré a informar, mais de dois anos depois da venda, que “a propriedade do andar era do seu filho “C””, vindo este posteriormente a confrontar a A. com uma acção de denúncia do contrato de arrendamento para habitação própria!
É pois, a ilícita conduta dos RR. ao omitirem, o cumprimento do dever de comunicação do projecto de venda e respectivas cláusulas, instituído pelo artº 416 nº 1 do CC que fundamenta o exercício, protelado no tempo do direito de preferência da A.
Nestas circunstâncias, não se pode aceitar que o direito foi exercido de modo abusivo por parte da A.
E não colhe o argumento dos apelados de que tendo decorrido mais de nove sobre a data da transmissão da propriedade da fracção em causa, consideravam essa situação consolidada.
É que, dos factos dados como provados, também não resulta que a apelada tenha criado nos apelados essa confiança, uma vez que não tendo dado conhecimento do projecto de venda, não podiam desde logo confiar que a A. não os iria accionar para exercer o seu direito de preferência sobre o prédio vendido ao tomar conhecimento da venda (que não da transmissão cuja forma desconhecia).
No que se reporta à perturbação da segurança e certeza jurídicas decorrentes do exercício tardio do direito de preferência, dir-se-á que foi, certamente, com este objectivo que foi legalmente contemplado o dever de comunicação ao preferente do projecto de venda e das cláusulas do respectivo contrato, podendo afirmar-se que a incerteza reportada à não consolidação do contrato, decorrente do eventual exercício do direito de preferência pelo seu titular, encontrará a sua génese no não cumprimento do dever de outrem para com o próprio preferente.
Assim, também nesta perspectiva ficaria afastado o pretendido exercício abusivo de tal direito.
Nas suas contra-alegações suscitam os apelados, no caso de procedência da acção, as questões da desactualização do preço da fracção transmitida, e da restituição das rendas pagas pela apelante desde a data da alienação.
Relativamente à primeira questão não foi a mesma suscitada pelos apelados na sua contestação pelo que não tendo sido objecto de apreciação na 1ª instância está este tribunal impedido de dela conhecer.
Quanto à questão das rendas, não tendo sido formulado qualquer pedido de restituição das rendas pagas pela apelante igualmente está tal questão fora do objecto da acção e, consequentemente, do âmbito do recurso.
Em face de todo o exposto, procedem as conclusões da alegação da apelante, impondo-se a revogação da sentença recorrida e a consequente procedência da acção.
DECISÃO
Nesta conformidade, acordam os Juízes desta Relação em julgar procedente a apelação e, revogando a sentença recorrida, decidem:
Julgar a acção procedente e, em consequência, declarando reconhecida a titularidade do direito de preferência da A. na aquisição do prédio objecto de compra e venda - fracção autónoma designada pela letra F, a que corresponde o 2º andar direito do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Rua …, nº … em …, freguesia e concelho de …, descrito na C.R.P. de … sob o nº 05437/181094 e inscrito na correspondente matriz predial urbana sob o artº 6441-F - com efeitos a partir de 5 de Setembro de 1991, data da escritura pública de compra e venda celebrada entre os RR., declarando-se a substituição do 2º R. “C” pela A. nessa compra e venda e, correlativamente ordena-se o cancelamento do registo de aquisição inscrito a favor do 2º Réu.
Custas pelos RR. apelados.
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Évora, 02/06/2005.