Évora
| 1757/23.6T8FAR.E1 |  |
OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃO
DECLARAÇÕES DE PARTE
I – Em última instância, nada obsta a que as declarações de parte constituam o único arrimo para dar certo facto como provado desde que as mesmas logrem alcançar o standard de prova exigível para o concreto litígio em apreciação.
II - Os arrendamentos de prédios urbanos para habitação celebrados antes da entrada em vigor do RAU podem ser provados, pelo locatário, através unicamente de prova testemunhal.
III – Estando em vigor um contrato de arrendamento celebrado em data anterior à entrada em vigor do RAU, a assinatura pelas partes, em 2013, na vigência do NRAU, de um acordo escrito denominado “contrato de arrendamento”, que apena visava investir, única e exclusivamente, o pai da autora como senhorio, ficando respeitada a antiguidade do réu como arrendatário, assim como o prazo de vigência do contrato que se renovaria automática e sucessivamente, como vinha acontecendo, mantendo-se como referencia o prazo de 1 ano e o valor da renda então existente, não pode tal escrito ser tido como um contrato de arrendamento de duração limitada (prazo certo), mas antes de duração indeterminada.
IV- Tendo o réu idade superior a 65 anos à data da oposição à renovação do contrato pela autora, e visto o disposto no 26º, nº 4, alínea c), do NRAU, na redação dada pela Lei nº 31/2012, de 14.08, onde se preceitua que «[o] disposto na alínea c) do artigo 1101.º do Código Civil não se aplica se o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos», não pode a autora opor-se à renovação do contrato de arrendamento.
Acordam na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora
I – RELATÓRIO
AA instaurou a presente ação declarativa, sob a forma de processo comum, contra BB, pedindo que seja declarada a caducidade do contrato de arrendamento celebrado entre as partes, reconhecendo-se como eficaz a oposição à renovação, e o réu condenado a deixar o locado e a entregá-lo à autora.
Alega, em síntese, que na sequência de um contrato anterior, teve início, no dia 01.06.2013, um novo contrato de arrendamento celebrado entre o pai da autora e o réu, relativo ao imóvel que identifica, sendo que após a morte da sua mãe, por escritura de partilha com os restantes herdeiros de 04.07.2019, a autora adquiriu a propriedade do locado, tendo posteriormente enviado uma comunicação ao réu, datada de 26.08.2019, na qual informava que passava ela a ser a senhoria e que o pagamento das rendas seriam feitos diretamente a si.
Mais tarde, em 15.09.2021, por carta datada de 08.09.201, comunicou ao réu que se opunha à renovação do contrato de arrendamento, informando o réu que este iria cessar em 31.05.2022, mas este não aceitou a oposição, mantendo-se a habitar o locado.
O réu contestou, contrapondo que já reside no locado desde 1980 e que, em meados de 2013, foi contactado pelo anterior senhorio, com a única finalidade de alterar o contrato de arrendamento na altura em vigor, de maneira a fazer figurar a sua pessoa como senhorio, a que o réu anui, desde que se respeitasse a sua antiguidade como arrendatário, se mantivesse o valor da renda existente e que o prazo de vigência do contrato se renovasse automática e sucessivamente, como vinha acontecendo, mantendo-se como referencia o prazo de 1 ano, o que foi aceite pelo senhorio.
Mais alega que o contrato está submetido à norma transitória do artigo 26º, nº 4, alíneas a) e b) do NRAU, bem como do disposto no artigo 14º, nº 3, da Lei nº 13/2019, de 12 de fevereiro, encontrando-se protegido face à pretensão da autora de se opor à renovação do contrato, uma vez que o réu tem mais de 65 anos e que reside no arrendado há mais de 30 anos, pelo que não lhe pode ser oposta a denúncia pretendida pela autora, entendendo ainda que esta age em abuso de direito.
O réu deduziu ainda pedido reconvencional para o caso de procedência da ação, peticionado a quantia de € 750,00 a título de benfeitorias a que acrescem juros de mora, à taxa legal, desde a citação até efetivo e integral pagamento.
Na réplica, a autora veio dizer que nunca teve conhecimento nem foi informada de quaisquer obras ou manutenções de qualquer natureza por parte do réu e o locado não necessitava de obras.
Dispensada a realização da audiência prévia, foi proferido despacho saneador tabelar, com subsequente identificação do objeto do litígio e enunciação dos temas da prova.
Realizada a audiência final, foi proferida sentença com o seguinte dispositivo:
«Nestes termos, pelo exposto e de harmonia com o disposto nos preceitos legais supracitados:
I. Julgo a ação procedente, por provada e, em consequência:
a) declaro que o contrato de arrendamento que tem como locadora AA e como locatário BB [descrito nos pontos 2. a 6. dos factos dados como provados] cessou em 31/05/2022 [data do termo do contrato/ oposição à renovação por parte do autor].
b) condeno o réu BB a entregar à autora AA o prédio [descrito no ponto 1. dos factos dados como provados], livre de pessoas e bens.
II. Julgo o pedido reconvencional formulado pelo réu improcedente, por não provado e, em consequência, absolvo a autora AA do pedido formulado pelo réu BB.
*
Custas pelo réu.»
Inconformado, o autor apelou do assim decidido, finalizando a respetiva alegação com a formulação das conclusões que se transcrevem:
«1- A prova, como demonstração efectiva (segundo a convicção do juiz) da realidade de um facto, que não é certeza lógica, mas tão-só um alto grau de probabilidade suficiente para as necessidades práticas da vida (certeza histórico - empírica ou relativa), vigorando o processo civil o standard da “probabilidade lógica prevalecente”, segundo o qual havendo versões contraditórias sobre determinado facto, o julgador deve escolher das diferentes probabilidades a hipótese fáctica que, em face da ponderação global e conjugada dos diversos meios de prova, se evidencie como a mais provável (“mais provável que não”), em face das circunstâncias do caso (o concreto caso decidendo), das regras da experiência comum e da lógica.
2- As declarações de parte constituem um meio de prova que não deve ser desvalorizado a priori, antes lhe devendo ser atribuído um valor probatório autónomo e podendo, consequentemente, fundar a convicção do julgador sobre um facto sem necessidade de corroboração por outros meios de prova, estando sujeitas à livre apreciação do julgador, revelando especial utilidade para a decisão quando versem sobre factos que ocorreram entre as partes, sem a presença de terceiros intervenientes.
3- No caso vertente, o recorrente considera incorrectamente julgada a matéria de facto descrita nos pontos da matéria de facto dada como não provada sob os pontos B) e C), indicando que os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impõem decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida, são os seguintes:
I)- Declarações de parte do recorrente , conforme acta da audiência de discussão e julgamento realizada em 5 de Maio de 2025, que se encontra gravado e disponível no sistema Citius , consignando-se que o seu início ocorreu pelas 10 horas e 34 minutos e o seu termo pelas 10 horas e 44 minutos;
II- Teor do contrato de arrendamento a que alude o nº 2º dos factos dados como provados, conjugado com o facto dado provado na sentença recorrida sob o nº 13.
4- No tocante ponto B) na matéria de facto dada como não provada [«CC acordou com o réu que o contrato de arrendamento se manteria em vida do réu»], nas declarações de parte o recorrente (acta da audiência de discussão e julgamento realizada em 5 de Maio de 2025, que se encontra gravado e disponível no sistema Citius , consignando-se que o seu início ocorreu pelas 10 horas e 34 minutos e o seu termo pelas 10 horas e 44 minutos ) afirmou de forma clara e inequívoca que, em relação á alteração do contrato em causa, « assinei de boa fé” [02:06 - 02:08], acrescentado expressamente que o fez porque « como era para renovar» [02:09 - 02:12],
5 - interrogado pelo seu mandatário sobre se tivesse conhecimento que esse contrato não era para renovar, teria assinado esse contrato , respondeu de forma clara e inequívoca: « Claro que não » [05:29 - 05:30], concluindo justamente «era só incluir o nome, nada mais» [05:32 - 05:35].
6- Esse facto não deixa de ter o devido respaldo no facto provado na sentença recorrida sob o nº 13, segundo o qual “Em meados de 2013, o réu foi contactado pelo anterior senhorio, CC, com a única finalidade de alterar o aludido contrato de arrendamento, de molde a fazer figurar a sua pessoa como senhorio, a que o réu anui” (sublinhado da nossa inteira responsabilidade), o que pressupunha a manutenção do regime vinculistico em vigor até então, não se podendo esquecer o recorrido tem mais de 65 anos (ponto provado nº11 “O réu nasceu em .../.../1953) e “reside no locado na qualidade de arrendatário há mais de quarenta anos (ponto provado nº12).
7- De igual modo, o próprio teor do contrato de arrendamento em apreço, é no sentido que se respeitaria a antiguidade do recorrente como arrendatário, que como se disse e se repete, “reside no locado na qualidade de arrendatário há mais de quarenta anos (!) - ponto provado na sentença recorrida nº12 -, limitando-se a alterar no aludido contrato a identificação do novo senhorio, que se renovaria por iguais e sucessivos períodos de tempo, reproduzindo, fielmente as expressões que eram utilizadas neste tipo de contratos com duração indeterminada ou ilimitada(como a própria recorrida confirma, ao consignar no artigo 3º da sua petição inicial , que esse contrato de arrendamento “… seria automaticamente renovável por períodos de iguais e sucessivos”,
8 - pelo em momento algum desse mesmo contrato se faça alusão, expressa ou implícita, a qualquer “duração limitada”, figurando no seu proémio apenas a expressão “Contrato de Arrendamento para Habitação”, não se preveja ou determine, directa ou indirectamente, a transição para qualquer um dos regimes de arrendamento que se vieram a suceder.
9 - Idêntico juízo se aplica ao ponto não provado C) [“CC incutiu no réu a convicção que o contrato celebrado em 2013 visava investir, única e exclusivamente, a sua pessoa como senhorio, de que ficava respeitada a antiguidade do réu como arrendatário e que o prazo de vigência desse mesmo contrato se renovaria automática e sucessivamente, como vinha acontecendo, mantendo-se como referencia o prazo de 1 ano e o valor da renda então existente”], porquanto das declarações do recorrente (acta da audiência de discussão e julgamento realizada em 5 de Maio de 2025, que se encontra gravado e disponível no sistema Citius , consignando-se que o seu início ocorreu pelas 10 horas e 34 minutos e o seu termo pelas 10 horas e 44 minutos) é possível concluir que o mesmo celebrou essa alteração de boa fé , « assinei de boa fé” [02:06 - 02:08], acrescentado expressamente que o fez porque «como era para renovar» [02:09 -02:12], e , de forma peremptória, sobre se tivesse conhecimento que esse contrato não era para renovar, teria assinado esse contrato : « Claro que não » [05:29 - 05:30], concluindo justamente « era só incluir o nome, nada mais» [05:32 - 05:35].
10 -Tendo em conta o facto provado na sentença recorrida sob o nº 13, segundo o qual “Em meados de 2013, o réu foi contactado pelo anterior senhorio, CC, com a única finalidade de alterar o aludido contrato de arrendamento, de molde a fazer figurar a sua pessoa como senhorio, a que o réu anui” e tendo o recorrido tem mais de 65 anos (ponto provado nº11 : “O réu nasceu em .../.../1953) e “reside no locado na qualidade de arrendatário há mais de quarenta anos (ponto provado nº12), era legitimo entender que, na verdade, essa alteração do contrato e arrendamento se cingia única e exclusivamente á alteração do nome do senhorio , para regularizar nas finanças, pelo que o mesmo renovar-se-ia por iguais e sucessivos períodos de tempo, reproduzindo, fielmente as expressões que eram utilizadas neste tipo de contratos com duração indeterminada ou ilimitada (como a própria recorrida confirma, ao consignar no artigo 3º da sua petição inicial, que esse contrato de arrendamento “… seria automaticamente renovável por períodos de iguais e sucessivos”), não se fazendo qualquer alusão, expressa ou implícita, a qualquer “ duração limitada”, figurando no seu proémio apenas a expressão “ Contrato de Arrendamento para Habitação”, não se prevendo ou determinando a transição para qualquer um dos regimes de arrendamento que se vieram a suceder.
11- A interpretação que declaratario normal, colocado na posição do real declaratario (recorrente), podia deduzir do comportamento do declarante (senhorio), á luz dos ditames da boa fé e das circunstâncias atendíveis no caso (maxime: o facto da relação de arrendamento do recorrente com o imóvel remonta há mais de quarenta anos, estando protegido pelo regime do arrendamento vinculistico em vigor desde essa data e o teor das expressões verbais utilizadas, é no sentido de que , efectivamente , o que ficou acordado com senhorio e Pai da recorrida é que o contrato se manteria em vigor, renovando-se automática e sucessivamente, respeitando-se a antiguidade do recorrente.
12 - e, como tal, face ao disposto nos artigos 1095º do Código Civil de 1966, na sua redacção originária, artigos 68º, nº2 e 69º do RAU, artigo 26º, nº4, alínea a) e b) do NRAU e artigo 14º, nº3 da Lei nº13/2019, de 12 de Fevereiro, o recorrente não podia deixar de entender que estaria sempre protegido face a uma qualquer pretensão de denúncia do contrato por parte do senhorio.
13 - Face a fiabilidade daquelas declarações de parte do recorrente, ao próprio teor do contrato de arrendamento em discussão, á idade e á antiguidade do recorrente como arrendatário (o recorrente tem 72 anos e reside no locado há mais de 40 anos - factos dados como provados sob o nº 11 e 12) e ao facto da alteração do contrato ter tido como única finalidade a inserção do nome do senhorio, o que levou o recorrente a aceitar essa anuir esse pedido ( facto provado no facto sob o nº13), e tendo presente o citado standard da probabilidade prevalecente, é patente que a versão dos factos apresentada pelo recorrente se apresenta mais provável que a sua negação e, consequentemente, não pode o Tribunal ad quem deixar de considerar, como se pede, com base no aludido depoimentos como provado os aludidos pontos factuais B) e C), como se pede e se espera.
14-Reportando a relação de arrendamento do recorrente com o imóvel em questão há mais de quarenta anos, altura em que , como se disse e se repete, o prazo de vigência era imperativamente a favor do inquilino, nos termos do artigo 1095º do Código Civil de 1966 e, face às normas constantes nos artigos 68º, nº2 e 69º do RAU , artigo 26º, nº4, alínea a) e b) do NRAU e artigo 14º, nº3 da Lei nº13/2019, de 12 de Fevereiro, o recorrente não podia deixar de estar protegido face a pretensão da recorrida , uma vez que o réu tem mais de 65 anos e que reside no arrendado há mais de 40 anos, nessa qualidade, que não lhe pode ser oposta a denuncia pretendida pela recorrida e, consequentemente, o presente recurso não pode deixar de proceder.
Mas ainda que assim não fosse, o que só por deveres de patrocínio, se concebe…
15-A pretensão da recorrente viola de uma forma clara e inequívoca á ética negocial e o sentimento de justiça prevalecente da nossa sociedade, afrontando o vetusto princípio da Boa Fé, traduzindo-se num venire contra factum proprium, caindo, assim, na previsão do Abuso de Direito (artigo 334º do Código Civil), pois ao ter perfeito conhecimento de todo o historial pregresso nos autos e sucedendo na posição do anterior senhorio, seu Pai, adopta uma conduta inconciliável com as expectativas adquiridas pela contraparte, em função do modo como antes aquele seu familiar actuou,
16- o que equivale a dizer, não merece a tutela do direito, pelo que a mesma deve ser paralisada ou neutralizada, como se pede e se espera.
Ao não tomar nada disso em consideração, a decisão recorrida violou, entre outros, o disposto nos artigos 466º, nº3, 607º, nº 4º e 5º do Código de Processo Civil, artigos 9º, 236º, nº1, 334º , 762º, nº2 e 1095º( na sua versão original) do Código Civil e artigos 68º, nº2 e 69º do RAU (Decreto Lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro), artigo 26º, nº4, alínea a) e b) do NRAU (Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro) e artigo 14º, nº3 da Lei nº13/2019, de 12 de Fevereiro, pelo que deve ser substituída por outra que julgue como provada a materialidade inserta nos factos dados como não provados nos pontos B) e C) do aresto recorrido e, em consequência, julgue a acção improcedente, com as devidas e legais consequências.»
Não foram apresentadas contra-alegações.
Corridos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
II – ÂMBITO DO RECURSO
Sendo o objeto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações, sem prejuízo do que seja de conhecimento oficioso (arts. 608º, nº 2, 635º, nº 4 e 639º, nº 1, do CPC), as questões a decidir consubstanciam-se em saber:
- se deve ser alterada a decisão sobre a matéria de facto nos pontos indicados pelo recorrente;
- se cessou o contrato de arrendamento por oposição à renovação por parte do senhorio;
- se a autora age em abuso de direito.
III – FUNDAMENTAÇÃO FÁCTICO-JURÍDICA
Na 1ª instância foram dados como provados os seguintes factos:
1. Encontra-se inscrita a aquisição [partilha da herança], a favor da autora, do prédio urbano, sito na Rua 1, n.º 3, Local A, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o número 10304/20080603, sob a apresentação 3506 de 18/07/2019 e inscrito na respetiva matriz sob o n.º 544.
2. Em 01/06/2013, CC e o réu BB assinaram documento intitulado ‘Contrato de Arrendamento para habitação‘, mediante o qual o primeiro deu de arrendamento ao segundo e este tomou o prédio descrito no ponto 1..
3. Nos termos da cláusula terceira, “o presente contrato é de duração de um ano, com início no dia 1 de junho de 2013, renovando-se por iguais e sucessivos períodos de tempo”.
4. De acordo com a cláusula quarta, “a renda mensal ajustada ascende à quantia de € 25,00, a ser paga diretamente ao primeiro contratante, até ao dia 8 de cada mês”.
5. A cláusula quinta estipula que “ao segundo contratante é proibido subarrendar ou ceder, total ou parcialmente, onerosa ou gratuitamente, o prédio arrendado, sem a autorização escrita do primeiro contratante, nem fazer benfeitorias ou obras, a não ser as de mera conservação, sem o assentimento escrito do primeiro contratante, não conferindo as mesmas o direito a qualquer retenção ou compensação”.
6. Foram acordadas as demais cláusulas que constam do contrato, e que se dão aqui por integralmente reproduzidas.
7. Através de escritura de doação de meação e partilha celebrada em 04/07/2019, no Cartório Notarial sito na Rua 2, n.º 14-A, em Cidade 2, CC, a autora AA e DD declararam que por virtude do falecimento de EE, adjudicar à aqui autora o prédio descrito no ponto 1.
8. Em 08/09/2021, através de carta registada com aviso de receção, a autora comunicou ao réu, para a morada do locado, o seguinte: “Assunto: Oposição à renovação do contrato de arrendamento para habitação de 01/06/2023, relativo a duas divisões e pátio do prédio urbano situado na Rua 1, n.º 1, em Local A, inscrito na matriz sob o artigo 544 da freguesia de Local A, concelho de Cidade 1. Ex. Senhor, serve a presente para, na qualidade de senhoria e nos termos do disposto na alínea b) do n.º 1 do artigo 1097.º do Código Civil, comunicar a V. Exa, a oposição à renovação do contrato de arrendamento para habitação celebrado com V. Exa, em 01/06/2013, relativo a duas divisões e pátio do prédio urbano situado na Rua 1, n.º 1, Local A, inscrito na matriz sob o artigo 544 da freguesia de Local A, concelho de Cidade 1, cujo prazo termina no dia 31/05/2022. Pelo que deverá V. Exa, até essa data, devolver o arrendado livre e devoluto de pessoas e bens, em perfeito estado de funcionamento, sem defeitos ou vícios”.
9. Em 17/09/2021, o réu rececionou a carta mencionada no ponto 8.
10. Em 31/05/2022, o réu não procedeu à entrega do locado.
11. O réu nasceu em .../.../1953.
12. O réu reside no locado na qualidade de arrendatário há mais de quarenta anos1.
13. Em meados de 2013, o réu foi contactado pelo anterior senhorio, CC, com a única finalidade de alterar o aludido contrato de arrendamento, de molde a fazer figurar a sua pessoa como senhorio, a que o réu anui.
14. Em data não apurada, o réu procedeu à pintura exterior e interior do imóvel.
15. A presente ação foi proposta pelo autor em 31/05/2023.
E foram considerados não provados os seguintes factos:
A) Há cerca de 43 anos, ou seja, no, já, longínquo ano de 1980, o réu tomou de arrendamento a FF, o prédio sito na Rua 1, nº1, Freguesia de Local A, Concelho de Cidade 1, pelo prazo de 1 ano, renovável por iguais e sucessivos períodos de tempo, contra o pagamento da quantia de Escudos: 2.000 (dois mil escudos)2.
B) CC acordou com o réu que o contrato de arrendamento se manteria em vida do réu.
C) CC incutiu no réu a convicção que o contrato celebrado em 2013 visava investir, única e exclusivamente, a sua pessoa como senhorio, de que ficava respeitada a antiguidade do réu como arrendatário e que o prazo de vigência desse mesmo contrato se renovaria automática e sucessivamente, como vinha acontecendo, mantendo-se como referencia o prazo de 1 ano e o valor da renda então existente3.
D) Em dezembro de 2021, o imóvel descrito no ponto 1. encontrava-se em visível estado de degradação, apresentando humidades e infiltrações nas respetivas paredes internas, que afetavam de forma grave a saúde do réu e colocavam em causa a sua utilização para habitação, o que levou a que este fosse forçado a picar, a rebocar e a pintar essas mesmas paredes, entre janeiro e março de 2021.
E) Em tinta e materiais, as obras mencionadas em D) ascenderam ao custo de € 750,00.
F) As obras mencionadas em D) não podem ser objeto de levantamento ou remoção, sem detrimento do imóvel.
G) As obras mencionadas em D) valorizam o imóvel.
Da alteração da matéria de facto
Como resulta do artigo 662º, nº 1, do CPC, a decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto pode ser alterada pela Relação se os factos tidos como assentes e a prova produzida impuserem decisão diversa.
Do processo constam os elementos em que se baseou a decisão do tribunal de primeira instância sobre a matéria de facto: prova documental, declarações de parte de autora e réu e depoimentos das testemunhas registados em suporte digital.
Considerando o corpo das alegações e as suas conclusões, pode dizer-se que o recorrente cumpriu formalmente os ónus impostos pelo artigo 640º, nº 1, do CPC, já que especificou os concretos pontos da matéria de facto que considera incorretamente julgados, indicou os elementos probatórios que conduziriam à alteração daqueles pontos nos termos por ela propugnados, referiu a decisão que no seu entender deveria sobre eles ter sido proferida e indicou as passagens da gravação em que funda o recurso, que transcreveu em parte, pelo que nada obsta ao conhecimento deste na parte atinente à impugnação da decisão sobre a matéria de facto.
No que respeita à questão da alteração da matéria de facto face à incorreta avaliação da prova produzida, cabe a esta Relação, ao abrigo dos poderes conferidos pelo artigo 662º do CPC, e enquanto tribunal de 2ª instância, avaliar e valorar (de acordo com o princípio da livre convicção) toda a prova produzida nos autos em termos de formar a sua própria convicção relativamente aos concretos pontos da matéria de facto objeto de impugnação, modificando a decisão de facto se, relativamente aos mesmos, tiver formado uma convicção segura da existência de erro de julgamento da matéria de facto.
Infere-se das alegações/conclusões do recorrente, que este discorda da decisão sobre a matéria de facto proferida pelo Tribunal a quo, relativamente às alíneas B) e C), dos factos não provados, entendendo que a factualidade em causa devia ter sido considerada provada.
Na sentença recorrida fundamentou-se a decisão de considerar tal matéria não provada, ponderando-se que «[a]penas o réu em sede de declarações referiu que CC teria prometido que nunca iria cessar o contrato de arrendamento. Em face da parca prova produzida, não se poderá dar como provado que efetivamente o anterior locador prometeu ao réu que não iria fazer cessar o contrato de arrendamento».
Já o recorrente considera que tal factualidade devia ter sido dada como provada, com base nas declarações de parte do réu e no teor do próprio contrato de arrendamento celebrado em 01.06.2013, tendo também presente o facto dado como provado no ponto 13, segundo o qual «[e]m meados de 2013, o réu foi contactado pelo anterior senhorio, CC, com a única finalidade de alterar o aludido contrato de arrendamento, de molde a fazer figurar a sua pessoa como senhorio, a que o réu anui», o que, no entender do recorrente, pressupunha a manutenção do regime vinculístico em vigor até então, não se podendo esquecer, outrossim, que o recorrente tem mais de 65 anos (ponto 11: “[o] réu nasceu em ........1953) e «reside no locado na qualidade de arrendatário há mais de quarenta anos (ponto nº12).
Vejamos.
As declarações de parte são livremente apreciadas pelo tribunal quando não constituam confissão (nº 3 do art. 466º do CPC), e revelam especial utilidade para a decisão quando versem sobre factos que ocorreram entre as partes, sem a presença de terceiros intervenientes4.
Assim, como meio de prova que é e inscrita no âmbito da livre apreciação pelo tribunal, a validade das declarações de parte não pode ser desconsiderada antecipadamente sob o pretexto da sua pressuposta ou previsível desnecessidade ou desinteresse, seja porque o juiz valoriza, em particular e à partida, outros meios de prova, seja porque formou já a sua convicção face à prova produzida.
Conforme salienta Luís Pires de Sousa5, apreciando desenvolvidamente o tema: «(…) o juiz não pode rejeitar o requerimento de prestação de declarações de parte pela simples razão de entender que o mesmo é desnecessário face à prova já produzida.
O que o juiz pode fazer é rejeitar a prestação de declarações de parte por inadmissibilidade legal, o que pode ocorrer em duas situações:
(i) Quando os factos sobre que a parte se proponha prestar declarações já estejam plenamente provados por documento ou por outro meio de prova com força probatória plena (Art. 393.2. do Código Civil, por analogia);
(ii) Quando os factos sobre que a parte se proponha prestar declarações beneficiem de prova pleníssima, designadamente os casos de presunções legais inilidíveis, casos em que não é admissível prova em contrário.
(…).»
Estamos, deste modo, perante um meio de prova que o tribunal aprecia livremente, o que deve ser entendido no mesmo plano de outros meios de prova que mereçam idêntica apreciação, não se afigurando possível classificá-lo, aprioristicamente, como meio de prova insuficiente ou meramente subsidiário6.
Como se defendeu no Acórdão do STJ de 07.02.20197, o nº 3 do art. 466º do CPC não dá cobertura à exigência de corroboração por outros meios de prova, consignando-se no respetivo sumário: “Sendo as declarações de parte de livre apreciação pelo tribunal, podem determinar, por si sós, a convicção do julgador, sem necessidade de corroboração por outros meios de prova.»
Por último, e quanto à valoração das declarações de parte, diz-nos ainda Luís Filipe Pires de Sousa8:
«(…) Num sistema processual civil cuja bússola é a procura da verdade material dos enunciados fáticos trazidos a juízo, a aferição de uma prova sujeita a livre apreciação não pode estar condicionada a máximas abstratas pré-assumidas quanto à sua (pouca ou muita) credibilidade mesmo que se trate das declarações de parte. Se alguma pré-assunção há a fazer é a de que as declarações de parte estão, ab initio, no mesmo nível que os demais meios de prova livremente valoráveis. A aferição da credibilidade final de cada meio de prova é única, irrepetível, e deve ser construída pelo juiz segundo as particularidades de cada caso segundo critérios de racionalidade.
Sintetizando, diremos que: (i) a degradação antecipada do valor probatório das declarações de parte não tem fundamento legal bastante, evidenciando um retrocesso para raciocínios típicos e obsoletos de prova legal; (ii) os critérios de valoração das declarações de parte coincidem essencialmente com os parâmetros de valoração da prova testemunhal, havendo apenas que hierarquizá-los diversamente.
Em última instância, nada obsta a que as declarações de parte constituam o único arrimo para dar certo facto como provado desde que as mesmas logrem alcançar o standard de prova exigível para o concreto litígio em apreciação. (…).»
Volvendo ao caso concreto e seja qual for o posicionamento que se tenha quanto à valoração das declarações de parte, o certo é que as declarações de parte do réu foram consideradas credíveis pelo tribunal, em conjugação com os depoimentos das testemunhas por ele arroladas, para dar como provado que «o réu reside no locado na qualidade de arrendatário há mais de quarenta anos» [ponto 12 dos factos provados].
Ora, ouvidas tais declarações de parte, pese embora a dificuldade de audição devido à fraca qualidade da gravação, consegue perceber-se que o réu, há mais de 40 anos, celebrou um contrato de arrendamento (verbal)9 com um anterior senhorio, em condições em tudo idênticas às que se acham vertidas no documento escrito celebrado em 01.06.2013, o que é, aliás, consentâneo com o que foi dado como provado no mencionado ponto 12.
Assim, sob pena de contradição e ainda que não tenha sido objeto de impugnação, não pode manter-se a alínea A) dos factos não provados, devendo a respetiva facticidade, ainda que com alteração na sua redação, transitar para o elenco dos factos provados.
Por seu turno, com fundamento nas mesmas declarações de parte do réu e da testemunhas por este arroladas, a Sr. Juíza a quo deu também como provado que em meados de 2013, o réu foi contactado pelo anterior senhorio, CC, com a única finalidade de alterar o aludido contrato de arrendamento, de molde a fazer figurar a sua pessoa como senhorio, a que o réu anui».
Facto que se mostra também consentâneo com o próprio teor do contrato datado de 01.06.2013, no qual não se faz nenhuma alusão, expressa ou implícita, a qualquer “duração limitada”, figurando no seu proémio apenas a expressão “Contrato de Arrendamento para Habitação”, e limitando-se as partes a estipular um prazo de um ano, prorrogável por iguais e sucessivos períodos de tempo.
Razões que justificam, pois, a eliminação da matéria de facto constante da alínea C) dos factos não provados e a sua integração no elenco dos factos provados.
Já quanto à alínea B), isto é, que «CC acordou com o réu que o contrato de arrendamento se manteria em vida do réu», trata-se de facto sem qualquer relevo para a decisão da causa.
Assim, na parcial procedência da impugnação da matéria de facto:
- elimina-se a alínea A) dos factos não provados, cuja facticidade é acrescentada ao ponto 12 do elenco dos factos provados, que passa a ter a seguinte redação:
12 - O réu reside no locado na qualidade de arrendatário há mais de quarenta anos, em virtude de, no ano de 1980, ter celebrado contrato de arrendamento com um anterior senhorio, pelo prazo de 1 ano, renovável por iguais e sucessivos períodos de tempo.
- elimina-se a alínea C) dos factos não provados, passando a respetiva facticidade a fazer parte do elenco dos factos provados, com a seguinte redação:
«2-A O contrato de arrendamento celebrado em 2013 visava investir, única e exclusivamente, a pessoa de CC como senhorio, ficando respeitada a antiguidade do réu como arrendatário, assim como o prazo de vigência do contrato que se renovaria automática e sucessivamente, como vinha acontecendo, mantendo-se como referencia o prazo de 1 ano e o valor da renda então existente».
Da oposição à renovação do contrato
Tendo em conta as alterações à matéria de facto acima efetuadas, pode dizer-se que o documento intitulado “Contrato de Arrendamento para habitação”, datado de 01.06.2013, assinado por CC e pelo réu, mais não é do que uma extensão do contrato de arrendamento verbal que o réu, no ano de 1980 havia celebrado com um anterior senhorio, pois está provado que o “contrato” celebrado em 2013 visava investir, única e exclusivamente, a pessoa de CC como senhorio, ficando respeitada a antiguidade do réu como arrendatário, assim como o prazo de vigência do contrato que se renovaria automática e sucessivamente, como vinha acontecendo, mantendo-se como referência o prazo de 1 ano e o valor da renda então existente.
Ora, sendo assim, não sofre controvérsia que o contrato em questão nos autos, devendo ser classificado como um arrendamento habitacional, e tendo sido celebrado há mais de 40 anos, apresenta-se como um contrato de duração indeterminada, porque sujeito ao regime vinculístico que então vigorava10.
Sucede que a Lei nº 6/2006, de 27.02, aprovou um Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU)11 e revogou o RAU12.
Por força do artigo 59.º do NRAU (aplicação no tempo), «O NRAU aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias.» (nº 1).
As normas transitórias encontram-se nos artigos 26º a 28º do NRAU que ressalvaram algumas matérias, nelas se incluindo o regime de denúncia pelo senhorio, estipulando, no que ora releva, a alínea c) do nº 4 do artigo 26º, que «[o] disposto na alínea c) do artigo 1101º do Código Civil não se aplica se o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60 /prct.».
Assim, apesar do NRAU estabelecer no referente ao regime de denúncia consignado no artigo 1101º do CC, que o senhorio podia denunciar o contrato de arrendamento de duração indeterminada em três situações, prevendo na alínea c) a denúncia mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação, a norma transitória, todavia, por aplicação daquela alínea c) do artigo 1101º do Código Civil, em relação aos contratos celebrados ao abrigo do RAU ou em data anterior, impedia a denúncia discricionária ou ad nutum, com a consequência de que o arrendamento mantinha-se na órbita do vinculismo a não ser que se extinguisse por outra causa.
Todavia, a Lei n.º 31/2012, de 14.08, veio introduzir alterações ao NRAU, inclusivamente nas matérias respeitantes às normas transitórias.
E alterou, neste particular, o regime contido na alínea c) do artigo 26º, nº 4, que passou a ter a seguinte redação:
«4 - Os contratos sem duração limitada regem-se pelas regras aplicáveis aos contratos de duração indeterminada, com as seguintes especificidades:
(…)
c) O disposto na alínea c) do artigo 1101.º do Código Civil não se aplica se o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60 %.»
A partir de então, quanto aos arrendamentos celebrados na vigência do RAU – ou em data anterior -, passa a ser aplicável o disposto na alínea c) do artigo 1101º do CC (denúncia pelo senhorio), salvo se o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%.
Fora destes casos, o senhorio poderá exercer a denúncia livre mediante o cumprimento do prazo de pré-aviso de 2 anos (atualmente de 5 anos – redação dada pela Lei nº 13/2019) sobre a data em que pretenda a cessação do contrato.
No caso em apreço e como acima referido, o contrato de arrendamento em causa foi celebrado ainda antes da entrada em vigor do RAU, sendo o acordo escrito celebrado em 01.06.2013 [cf. ponto 2 dos factos provados], uma mera extensão desse contrato, e atendendo ao ali estipulado quanto à sua duração não é tido como um contrato de duração limitada (prazo certo), mas antes de duração indeterminada.
Resultando do artigo 26º, nº 4, alínea c), do NRAU, na redação dada pela Lei n.º 31/2012, de 14.08, que «[o] disposto na alínea c) do artigo 1101.º do Código Civil não se aplica se o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60 %.», tendo o réu atingido os 65 anos, em 19.02.2018 (nasceu em 19.02.1953), encontra-se abrangido pela primeira parte daquele normativo, considerando que a oposição à renovação data de 2021 [ponto 8 dos factos provados].
Em conclusão, o contrato de arrendamento em causa nos autos não é suscetível de ser denunciado pela autora e, consequentemente, não assiste à mesma a faculdade de se opor à sua renovação.
Fica, assim, prejudicada a questão de saber se a autora agiu em abuso do direito.
O recurso merece, pois, provimento, com a consequente improcedência da ação.
Vencida no recurso, suportará a autora/recorrida as respetivas custas - art. 527º, nºs 1 e 2, do CPC.
IV – DECISÃO
Pelo exposto, julga-se a apelação procedente e, em consequência, revoga-se a sentença recorrida, absolvendo-se o réu do pedido.
Custas aqui e na 1ª instância a cargo da autora.
*
Évora, 26 de fevereiro de 2026
Manuel Bargado (Relator)
António Fernando Marques da Silva
Maria João Sousa e Faro
(documento com assinaturas eletrónicas)
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1. Este ponto da matéria de facto passou a ter a redação constante infra, resultante da discussão efetuada a propósito da impugnação da matéria de facto.↩︎
2. Esta alínea A) foi eliminada, passando a respetiva facticidade a integrar o ponto 12 dos factos provados.↩︎
3. Esta alínea C) foi eliminada, passando a respetiva facticidade a integrar o elenco dos factos provados sob o nº 2-A.↩︎
4. Abílio Neto, Novo Código de Processo Civil- Lei nº 41/2013, Anotado, junho de 2013, p. 169.↩︎
5. As Declarações de Parte. Uma Síntese, CEJ, Abril de 2017, pp. 25/26.↩︎
6. Cfr. Acórdão da Relação de Lisboa de 26.04.2022, proc. 117793/18.5YIPRT-A.L1-7, in www.dgsi.pt.↩︎
7. Proc. 2200/08.6TBFAF-A.G1.S1, in www.dgsi.pt.↩︎
8. Ibidem, p. 37.↩︎
9. Os arrendamentos de prédios urbanos para habitação celebrados antes da entrada em vigor do RAU [18 de novembro de 1990, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90 de 15 de outubro], podem ser provados, pelo locatário, através unicamente de prova testemunhal - cf., inter alia, os acórdãos do STJ de 09.03.1993, proc. 082841 e da Relação de Lisboa de 02.11.1993, proc. 0063491, ambos disponíveis in www.dgsi.pt.↩︎
10. Veja-se que no “contrato” celebrado em 01.06.2013, o qual se destinou unicamente a alterar o nome do senhorio, não existe uma cláusula inequívoca de duração do contrato, como aliás, se prevê no art. 98º do RAU, o que tem levado a jurisprudência a considerar que, no domínio do RAU, «(…) na falta de indicação no texto contratual de qualquer acordo das partes no sentido do mesmo poder ser livremente denunciado pelo senhorio findo certo prazo, ou de se poder opor livremente à renovação do contrato, há que concluir (…) que o contrato ajuizado é vinculístico, sendo-lhe na atualidade aplicável o regime dos contratos de duração indeterminada, com algumas especialidades, como resulta do disposto no artigo 26º, nº 4, da Lei nº 6/2006, de 27 de fevereiro» - cf., por todos, o Acórdão do STJ de 10.01.2023, proc. 2857/19.2T8OER.L1.S1, in www.dgsi.pt.↩︎
11. Que sofreu várias alterações, sendo a última a introduzida pela Lei nº 56/2023, de 06.10.↩︎
12. O artigo 60.º, n.º1 do NRAU revogou o RAU mantendo-se apenas as matérias ressalvadas nos artigos 26º e 28º.↩︎