Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 249/22.5T8GDL.E1 |  |
ANGARIAÇÃO
DIREITO À REMUNERAÇÃO
(Sumário do Relator)
Acordam na 2ª secção cível do Tribunal da Relação de Évora:
I – Relatório
1. (…) – Mediação Imobiliária, Unipessoal, Lda., com sede na Rua (…), s/n, Quinta de (…), Aldeia da (…), Grândola, instaurou contra (…), divorciada, residente no Bairro da (…), Rua (…), n.º 3, (…), em Grândola, acção especial para cumprimento de obrigações pecuniárias emergentes de contrato.
Alegou, em resumo, haver celebrado com a Ré um contrato de mediação imobiliária, em regime de não exclusividade, mediante o qual se obrigou a procurar comprador para o prédio o prédio rústico, denominado “Courela da (…)”, sito em Grândola, propriedade da Ré, obrigando-se esta a pagar pelos serviços prestados a quantia correspondente a 5% do preço pelo qual o negócio viesse a ser efetivamente concretizado acrescido de IVA.
A Autora encontrou um comprador que veio a adquirir o prédio e a Ré, dias antes da celebração do contrato de compra e venda, veio a enviar-lhe uma carta, mediante a qual declarou resolver o contrato invocando “um arrazoado de falsidades sem qualquer fundamento e (…) inócua relativamente ao direito já adquirido pela Autora.”
Concluiu pedindo a condenação da Ré no pagamento da quantia de € 9.225,00, acrescida de juros legais, à taxa comercial, contados desde o dia 24 de junho de 2022 e até efetivo pagamento.
Contestou a Ré argumentando haver resolvido o contrato de medição imobiliária por quebra de confiança na Autora, resultante da actuação do seu sócio-gerente e, assim, não se mostrar obrigada a pagar as quantias pedidas.
Concluiu pela improcedência da ação.
2. Teve lugar a audiência final e depois foi proferida sentença em cujo dispositivo, designadamente, se consignou:
“… o Tribunal julga a presente acção procedente e, em consequência, decide-se:
a) Condenar a Ré a pagar à A. a quantia de € 9.225,00 (nove mil, duzentos e vinte e cinco euros), acrescida de juros de mora, calculados à taxa comercial e desde o dia 24 de junho de 2022, até efetivo e integral pagamento”.
3. A Ré recorre da sentença, motiva o recurso e conclui:
1º- Na impugnação da decisão de facto, o cumprimento do ónus previsto da alínea b) do n.º 1 do artigo 640.º do CPC.
2º- Importa o cumprimento cumulativo do ónus previsto na alínea a) do n.º 2 do mesmo artigo 640.º do CPC, no que se refere à impugnação da matéria de facto fundada em prova testemunhal.
3º- A precisão da indicação das passagens da gravação dos depoimentos a que alude o n.º 2, alínea a), do mesmo artigo, descrever detalhadamente o conteúdo dos depoimentos das testemunhas em discurso indirecto, e indicar o início e termo da passagem relevante de cada depoimento, permitindo o exercício do contraditório pela contraparte, bem como pelo tribunal da Relação, leva a dar como substancialmente cumprido o ónus do artigo 640.º, n.º 2, alínea a), do Código de Processo Civil.
4º- A impugnação da decisão de facto, feita perante a Relação, se impõe ao recorrente um especial ónus de alegação, no que respeita à delimitação do objeto do recurso e à respetiva fundamentação.
5º- Numa impugnação da decisão da matéria de facto deve constar das conclusões a indicação dos concretos pontos de facto tidos por incorretamente julgados.
1. Ponto – Facto dado como não provado na Douta Sentença – alínea “a) O gerente da Autora colocava-se como entidade que pretendia dar assessoria jurídica e pareceres”, deve ser dado como provado com base nas transcrições (suprimiram-se as transcrições da gravação).
14º- Mas perante a complicação e complexidade que houve na regularização jurídica da posição da Ré-Vendedora, precisamente, e nomeadamente com a localização do auto de expropriação, e impossibilidade de se celebrar o contrato – promessa sem essa regularização, e a exigência da parte compradora de celebrar um contrato de Promessa com eficácia real – segundo a versão pessoal da Ré, o Autor excedeu-se, perdeu a noção dos limites de atuação, enquanto mediador, imiscuindo-se nos procedimentos de registo do prédio em nome Ré, na Conservatória de Registo Predial, e no cartório Notarial de Grândola.
15º- Segundo a versão pessoal da Ré, inclusivamente acompanhando o interessado – comprador em diligências, junto do Cartório Notarial em Grândola, para levantar certidões do processo de partilhas da Ré.
16º- E na Conservatória de Registo Predial, sem prévio conhecimento e autorização da Ré, a saber o andamento dos procedimentos registrais,
17º- Segundo a versão pessoal da Ré, o Autor colocava-se como entidade que pretendia dar assessoria jurídica e pareceres, acautelando também os interesses do interessado comprador, pensando apenas no seu escopo pessoal do recebimento da comissão de venda a incidir sobre o valor a receber pela Ré.
18º- A Ré, entende, segundo a sua versão pessoal dos factos que após ter tomado conhecimento destes factos que o Autor não estava a assegurar os seus interesses, colocando, nitidamente em causa, a viabilização do negócio jurídico,
19º- A Ré considera segundo a sua versão pessoal dos factos, que foram criadas dúvidas e incertezas em si mesma que puseram em causa a manutenção do seu interesse no negócio jurídico.
20º- Alega a Ré, que o Autor praticando atos que tem consciência que não são da sua competência; assessoria jurídica, pareceres nomeadamente criticando a forma como estava ser formalizado e instruído o processo de reclamação cadastral, dizendo que não estava correto, e para os quais não estava mandatado.
21º- O stress sofrido pela Ré pela incerteza na regularização do registo predial do prédio, objeto de venda.
22º- Do entendimento pessoal da Ré, os atos praticados pelo Autor, nesta fase não beneficiaram em nada para a celeridade na conclusão do negócio jurídico prejudicando o seu interesse.
23º- Como se descrevem; segundo a sua versão pessoal da Ré – Em conjugação de iniciativa com o interessado comprador – requerendo documentação no Cartório Notarial de Grândola – nomeadamente certidão da Sentença de partilha – interferir no pedido de registo predial de adjudicação de bens do inventário judicial, indagando o seu andamento e o seu teor – atos praticados que não competem aos mediadores, e sem autorização prévia da Ré, à sua revelia.
24º- A Ré entende que tecer pareceres pela forma como estava a ser feito, instruído o registo predial e a reclamação cadastral, não estava o Autor mandatado.
25º- A Ré chegou a pedir dinheiro emprestado ao interessado comprador antes de assinar o contrato-promessa e antes de receber o sinal devido, pois estava numa situação financeira deplorável.
– FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO:
6º- Alega a Ré para a resolução do contrato do contrato de mediação imobiliária, que opera por mero efeito da declaração unilateral à outra parte, considerando- se resolvido o contrato logo que a comunicação for recebida pelo destinatário (artigo 436.º, n.º 1, do Código Civil).
7º- A Ré parte que invoca o direito de resolução demonstrou nestes autos o fundamento que justifica a destruição do vínculo contratual (cfr. artigo 432.º, n.º 1, do Código Civil).
8º- Entende em discordância com a Douta sentença recorrida, com todo o respeito, salvo erro de entendimento, que alegou factos concretos quanto aos fundamentos subjacentes ao direito à resolução do contrato.
9º- Requisitou documentos sem consentimento da Ré / emitiu pareceres, sem estar mandatado para o efeito, não podemos concordar que seja uma alegação de forma meramente genérica – vide de 14º a 23º (alegação de tal forma genérica, não concretizada entende a Recorrente demasiado redutor), não tornando o invocado direito à resolução contratual destituído de fundamentos.
10º- O que está em causa é o comportamento do Autor e o nexo de causalidade com o stress sofrido pela Ré, e a sua quebra de confiança e não o processo de regularização para venda do imóvel – plasmado nas transcrições das gravações – ao sistematicamente se ingerir em matéria de assessoria jurídica – como refere o Autor nas suas declarações, salvo erro de interpretação, dando o foco nos compradores, considerando estes clientes – bem sabendo que a Ré era sua cliente e vendedora no mesmo no negócio jurídico.
11º- Assim a douta Sentença recorrida violou na sua aplicação e interpretação o artigo 432.º do Código Civil, com todo o respeito e salvo erro de entendimento, deveria ter julgado procedente a matéria de exceção alegada pela Ré, absolvendo-se do pedido da Autora, do pagamento da retribuição.
12º- Estão provados os pressupostos para a resolução do contrato, procede a matéria de exceção alegada pela Ré, devendo improceder o pedido do Autor.
13º- A revogação da douta Sentença recorrida e em conformidade.
A) Condenar a Autora ao reconhecimento da existência da exceção de Resolução do contrato de mediação imobiliária com efeitos de nulidade, retroativos, à data da sua celebração: 14/02/2022.
B) Absolver a Ré do pedido de pagamento da comissão que a vinculava com o contrato de mediação imobiliária.
Nestes termos e nos demais de direito, deve o presente Recurso ser julgado procedente e por provado e em conformidade com as conclusões.”
Não houve lugar a resposta.
Admitido o recurso e observados os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II. Objeto do recurso
Considerando que o objeto dos recursos é delimitado pelas conclusões neles insertas, salvo as questões de conhecimento oficioso (artigos 635.º, n.º 4 e 608.º, n.º 2 e 663.º, n.º 2, do Código de Processo Civil), que nos recursos se apreciam questões e não razões ou argumentos e que os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do ato recorrido, o recurso coloca as seguintes questões: i) a impugnação da decisão de facto, ii) se não é devida a remuneração por efeito da resolução do contrato.
III. Fundamentação
1. Factos
1.1. A decisão recorrida julgou assim os factos:
Provado:
1. A Autora é uma sociedade comercial por quotas, que se dedica, entre o mais, à atividade de mediação imobiliária, sendo detentora de licença com o n.º (…), emitida pelo Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção, I.P..
2. No dia 14 de fevereiro de 2022, no exercício da sua atividade de mediadora imobiliária, a Autora, nessa qualidade, e a Ré na qualidade de Proprietária, celebraram entre si um Contrato de Mediação Imobiliária, que teve como objeto um imóvel, então propriedade da Ré.
3. O prédio objeto do contrato de mediação imobiliária era o prédio rústico, denominado “Courela da (…)”, sito em Grândola, União das freguesias de (…) e (…), concelho de Grândola, inscrito na respetiva matriz predial rústica sob o artigo (…), da secção … (parte), pendente de discriminação, e descrito na competente Conservatória do Registo Predial sob o n.º (…), da freguesia de Grândola.
4. A Ré era legítima dona e possuidora do imóvel objeto do aludido contrato de mediação imobiliária.
5. No contrato celebrado entre Autora e Ré, esta obrigou-se a pagar àquela, pelos serviços prestados e caso efetivamente lograsse encontrar um comprador para o imóvel, a quantia correspondente a 5%, calculada sobre o preço pelo qual o negócio viesse a ser efetivamente concretizado, acrescido de IVA à taxa legal em vigor.
6. Ficou acordado que a contratação da Autora para realizar a mediação na venda do imóvel em apreço era feita no regime da não exclusividade.
7. O preço pelo qual a Ré aceitou realizar a venda e pelo qual a Autora aceitou encontrar um interessado na compra, foi de € 300.000,00.
8. A Autora encetou diligências com vista à obtenção de interessados na compra do imóvel, designadamente, publicitação, contactos e visitas várias ao imóvel.
9. Em 17/02/2022, a Autora logrou encontrar um potencial comprador para o imóvel acima identificado, embora por preço inferior ao pretendido, tendo apresentado o negócio à Ré, através de proposta assinada pelo interessado em causa, formalizada em formulário de modelo próprio utilizado pela Autora.
10. Após apresentação da aludida proposta, a Ré aceitou formalizar o negócio de compra e venda pelo preço proposto, de € 150.000,00 (cento e cinquenta mil euros).
11. Entre a Ré e a compradora que foi apresentada pela Autora, “Agro-(…), Unipessoal, Lda.”, foi celebrado, em 16 de maio de 2022, um contrato-promessa de compra e venda, estabelecendo as condições em que era aceite a formalização da compra e venda, pelo preço de € 150.000,00.
12. No âmbito de tal contrato-promessa, celebrado em Cartório Notarial, por escritura pública com eficácia real, a Ré e a promitente compradora, declararam, entre o mais, de forma expressa, que o negócio ali em causa teve intervenção da Autora, enquanto mediadora imobiliária.
13. A compra e venda prometida veio a ser cumprida e no dia 24 de junho de 2022, no mesmo Cartório Notarial (de Grândola), foi celebrada, entre as mesmas partes, a compra e venda definitiva do mesmo imóvel.
14. Na escritura, ficou a constar: “o negócio titulado nesta escritura não foi objeto de intervenção de mediadora imobiliária”.
15. Em 21 de junho de 2022, a Ré enviou à Autora carta registada com aviso de recepção com o seguinte teor:
Assunto:-Resolução do Contrato de Mediação Imobiliária, tendo como objeto-Prédio Rústico denominado "Courela da (…)", inscrito na Matriz sob o Artigo (…), Secção (…), União de Freguesias de (…) e (…), concelho de Grândola, descrito na Conservatória de Registo Predial de Grândola sob o n.º (…).
1º- Foi celebrado Contrato de Promessa de Compra e Venda no dia 16 de Maio de 2022, no Cartório Notarial de Grândola, com eficácia real (Devidamente certificada) entre (…), (…), n.º 3, Bairro da (…), Grândola, NIF (…), na qualidade de Promitente Vendedora e Agro-(…) – Unipessoal, Lda., com sede na Rua (…), (…), Évora, NIPC n.º (…), na qualidade de Promitente Compradora, tendo como objecto o contrato prometido de compra e venda , livre de quaisquer ónus ou encargos, do Prédio Rústico denominado "Courela da (…)", inscrito na Matriz sob o Artigo (…), Secção (…), União de Freguesias de (…) e (…), concelho de Grândola, descrito na Conservatória de Registo Predial de Grândola sob o n.º (…).
2º- Celebrei com V. Exas. Contrato de Mediação Imobiliária do prédio supra identificado a 14/2/2022, para procura de destinatário para compra, sem exclusividade.
3º- Porém, no decurso da preparação e entrega/Requisição do Registo Predial do Prédio na Conservatória de Registo Predial de Santiago do Cacém e pedido de destaque de área na matriz do mesmo – devido a auto de expropriação – na Repartição de Finanças de Grândola, verificou-se da vossa parte a prática sistemática de actos e ingerência despropositada e inaceitável em matérias (que extravasam as vossas competências e funções), já no domínio da assessoria jurídica para os quais, bem sabiam que estavam vedados a sua prática em termos legais.
4º- Além do mais, o mais grave, ainda foi a eminência de conflito físico com o meu companheiro (…), nas instalações do Cartório Notarial de Grândola, para uma reunião para a qual V. Exa. não tinha sido convocado, com ameaças de agressão física da sua parte, assim em face dos factos expostos, verifica-se a violação da lei, na sua conduta como mediador e violação das normas contratuais venho comunicar-lhe a resolução imediata do contrato de mediação imobiliária celebrado para todos os efeitos legais, ao abrigo do disposto no artigo 432.º do Código Civil.
16. No dia da celebração da escritura de compra e venda, a Autora apresentou à Ré factura, no valor total de € 9.225,00.
17. No decurso das negociações para venda do imóvel, surgiu uma questão relacionada com a área a destacar do prédio, e que ainda não estava registada na Conservatória de Registo Predial a favor da Ré.
18. A Ré havia adjudicado o bem imóvel sem conhecimento da necessidade de destaque de parte da sua área.
19. Apenas em meados de Agosto de 2021, mediante um relatório enviado por (…), a Ré teve conhecimento que o prédio rústico que adjudicou afinal não tinha uma área total de 29,487500Ha, mas sim a área de 20.500Ha.
20. A Ré, após ter tido conhecimento da necessidade de destaque de área do terreno, requereu a retificação da reclamação do cadastro – actualização das áreas na matriz predial rústica do prédio, em 24/03/2022.
21. Em meados de Março deste ano, a Ré foi confrontada com a localização de auto de expropriação (que não foi apresentado nas partilhas das heranças dos seus pais) pela cabeça-de casal onde consta que a área expropriada foi de 55.877 m2, ou seja, 5.5877 Hectares.
22. Neste caso, o prédio terá uma área de 238.998 m2.
23. A Ré sofreu stress pela incerteza na regularização do registo predial do prédio objeto de venda.
24. A Ré chegou a pedir dinheiro emprestado ao interessado comprador antes de assinar o contrato-promessa e antes de receber o sinal devido, pois estava numa situação financeira deplorável.
Não provado:
a) O gerente da Autora colocava-se como entidade que pretendia dar assessoria jurídica e pareceres.
b) O gerente da Autora requereu documentação no Cartório Notarial de Grândola, nomeadamente certidão da Sentença de partilha, de forma a interferir no pedido de registo predial de adjudicação de bens do inventário judicial, indagando o seu andamento e o seu teor, sem autorização prévia da Ré.
2. Direito
A atividade de mediação imobiliária consiste – na definição da lei – na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis [artigo 2.º, n.º 1, da Lei n.º 15/2013, de 8/2, como serão os demais indicados sem menção de origem].
Extrai-se desta definição, bem como do que, a propósito, a doutrina e a jurisprudência vêm afirmando, que o contrato de mediação imobiliária é uma modalidade de contrato de prestação de serviços (artigo 1145.º do CC), mediante o qual o mediador assume a obrigação de aproximar duas ou mais pessoas com vista à celebração de um negócio (a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta ou arrendamento dos mesmos, ou o trespasse ou cessão de posição em contratos que tenham por objecto bens imóveis), mediante retribuição.
Sobre a remuneração, o artigo 19.º, n.º 1, estabelece o seguinte: “A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra”.
No contrato de mediação imobiliária, e pondo de parte especificidades que, no caso, não relevam [artigo 19.º, n.º 2], a remuneração é devida ao mediador verificada uma de duas situações:
- com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação;
- com a celebração do contrato-promessa desde que o contrato de mediação imobiliária assim estabeleça.
Significa isto – anota-se no Acórdão do STJ de 17-06-2021 – “que, para que o contrato se considere cumprido não basta que o mediador seja diligente na angariação de um interessado no negócio imobiliário. É também necessário que o negócio se concretize com o destinatário/interessado angariado pelo mediador.
Só nessa altura nasce o direito à remuneração – até lá o direito está como que sujeito a uma condição suspensiva (cfr. cit. Ac. da RE de 17/3/2010), condição essa que pode não se verificar se o negócio não chegar a se concluir ou se vier a ser concretizado com outrem que não o angariado, não cabendo aí lugar à remuneração.”[1]
Em idêntico sentido o Acórdão do STJ de 28-04-2009, segundo o qual o “comitente só fica constituído na obrigação de remunerar o mediador se o negócio tido em vista pelo incumbente for concretizado em virtude da actividade do mediador, ou seja, a obrigação de meios que lhe incumbe há-de desembocar no resultado pretendido – a celebração do negócio para que foi mandatado o mediador (…).”
Entre o negócio celebrado pelo comitente e a prestação do mediador tem que existir uma relação causal, no sentido em que a actividade do mediador deve ser causa adequada (exclusivamente ou não) da concretização do negócio visado pela mediação.
Concretizado o negócio e evidenciando-se o apontado nexo de causalidade, a remuneração é devida ao mediador.
Como, no caso, se verifica.
Entre a Autora e a Ré foi celebrado um contrato de mediação imobiliária com vista à venda do prédio rústico, denominado "Courela da (…)", propriedade desta [pontos 2, 3 e 4 dos factos provados]; a Autora angariou como interessado a sociedade “Agro-(…), Unipessoal, Lda.” com a qual a Ré aceitou celebrar o contrato de compra e venda [pontos 8 a 11 dos factos provados]; em 16/5/2022 foi celebrado o contrato-promessa de compra e venda no qual as partes declaram a intervenção da Autora, enquanto mediadora imobiliária [pontos 11 e 12 do factos provados] e passado pouco mais um mês, em 24/6/2022, foi celebrado o contrato de compra e venda definitiva do imóvel entre a Ré e a sociedade “Agro Amoreira, Unipessoal, Lda.” [ponto 13 dos factos provados].
O negócio foi celebrado com o cliente angariado pela mediadora Autora, mostra-se preenchido o nexo causal entre a actividade desta e a celebração do negócio visado pela mediação e, assim, dúvidas não existirão quanto ao direito à remuneração por parte da Autora.
Foi o que se decidiu em 1ª instância e, a nosso ver, bem.
Diferente o entendimento da Ré, segundo a qual a remuneração não é devida por efeito da destruição retroactiva dos efeitos da disciplina contratual consequente à resolução do contrato de mediação.
Demonstra-se, de facto, que três dias antes, em 21/6/2022, da celebração do contrato de compra e venda, em 24/6/2022, a Ré comunicou à Autora a resolução do contrato de mediação imobiliária [ponto 15 dos factos provados].
Segundo o artigo 432.º, n.º 1, do Código Civil, é admitida a resolução do contrato fundada na lei ou em convenção.
A resolução do contrato é um meio de extinção do vínculo contratual por declaração unilateral, condicionado por um motivo previsto na lei ou dependente de convenção das partes.
A resolução – explica Menezes Cordeiro – “é uma forma de extinção dos contratos que apresenta as seguintes características: é condicionada; é tendencialmente vinculada; opera retroactivamente. (…) é condicionada na medida em que só surge admitida quando fundada na lei ou em convenção – artigo 432.º/1.”[2]
No caso, não se demonstra, nem foi alegada, qualquer convenção das partes destinada à resolução do contrato, isto é, nem na disciplina contratual, nem em qualquer acordo posterior, a Autora e o Réu estipularam o exercício da extinção do contrato por via da resolução; por isto que a resolução, na espécie, só é de admitir caso encontre fundamento na lei. Não encontra.
A lei prevê a resolução do contrato por efeito do não cumprimento da obrigação, por impossibilidade do cumprimento e por alteração anormal das circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar [artigos 801.º, n.º 2, 802.º, 808.º e 437.º, n.º 1, do CC], fundamentos que, no caso, não se verificam precisamente porque a obrigação que decorria do contrato de mediação para a Autora – a angariação de interessado para a compra prédio rústico denominado ‘Courela da (…)’ – se mostra perfeitamente cumprida.
A Autora não tem fundamento, legal ou contratual, para resolver o contrato e, assim, a declaração enviada à Autora com a denominação “Resolução do Contrato de Mediação Imobiliária” [ponto 15 dos factos provados] não produz os efeitos, por si, pretendidos, isto é, não extingue ab initio o contrato de mediação imobiliária.
Tal declaração – admite-se, em tese – poderia relevar enquanto revogação do contrato de mediação; enquadramento inócuo para os efeitos visados pela Ré uma vez que a revogação do contrato só produz efeitos para o futuro o que, no caso, significa que a Autora mantém o direito à remuneração, apesar da revogação do contrato pela Ré.
A revogação, ensina Menezes Cordeiro, é uma forma livre, discricionária e não retroactiva de supressão dos contratos: livre, porquanto não depende, para se concretizar, senão de manifestações de vontade para tanto dirigidas; discricionária na medida em que, para a sua actuação, não é necessário alegar qualquer fundamento específico; não retroactiva, uma vez que só produz efeitos para o futuro.[3]
Ora, a admitir-se que a Ré, mediante a declaração a que se reporta o ponto 15 dos factos provados, revogou o contrato de mediação, permanecem incólumes as prestações até então executadas e, entre elas, a incumbência da Autora de angariar interessado para o contrato visado pelo exercício da mediação, aliás, formalizada em contrato-promessa de compra e venda [cfr. ponto 11 dos factos provados] e, assim, por força da reposição do equilíbrio das prestações que do contrato decorrem para as partes, a Ré mostra-se obrigada a pagar a remuneração à Autora, a qual se tornou devida com a conclusão e perfeição do negócio realizado no dia 24 de Junho de 2022, no Cartório Notarial de Grândola [ponto 13 dos factos provados].
A Ré não pode pretender revogar o contrato de mediação e deixar de remunerar o mediador, para celebrar o contrato definitivo com o interessado angariado pela mediadora três dias depois da revogação.
Se o cliente se quiser aproveitar da atividade da empresa de mediação terá de pagar a remuneração acordada; solução diferente – como pretende a Ré – comportaria uma desproporção entre a vantagem obtida – o aproveitamento da actividade do mediador – e o sacrifício imposto ao mediador com o não pagamento da remuneração, actuação que sempre surgiria inadmissível, por abuso contrário à boa fé.
Em conclusão, tendo o negócio sido celebrado com cliente angariado pela mediadora, com preenchimento do nexo causal entre a sua actividade e a celebração do negócio visado, assiste à mediadora o direito à retribuição não produzindo qualquer efeito a declaração (unilateral) de revogação do contrato de mediação pela comitente Ré.
Solução que prejudica o conhecimento da remanescente questão colocada no recurso – a impugnação da decisão de facto – uma vez que não se altera em função do resultado deste conhecimento.
Improcede o recurso, restando confirmar a decisão recorrida.
3. Custas
Vencida no recurso incumbe à Ré/recorrente o pagamento das custas (artigo 527.º, nºs 1 e 2, do CPC).
Sumário (da responsabilidade do relator – artigo 663.º, n.º 7, do CPC):
(…)
IV. Dispositivo:
Delibera-se, pelo exposto, na improcedência do recurso, em confirmar a decisão recorrida.
Custas pela Recorrente.
Évora, 21/11/2024
Francisco Matos
Cristina Dá Mesquita
Vítor Sequinho dos Santos
__________________________________________________
[1] Ac. STJ de 17-06-2021 (proc. n.º 8373/19.5T8LSB.L1.S1), em www.dgsi.pt
[2] António Menezes Cordeiro, Tratado II, Direito das Obrigações, tomo IV, pág. 340.
[3] Ob. e Loc. cit. pág. 339.