Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1592/08.1TBPTM.E1 |  |
ADMINISTRAÇÃO
OBRAS
2 – Havendo necessidade de realização de inovações nas unidades de alojamento com vista ao regular e legal funcionamento do empreendimento e, não tendo a assembleia geral dado consentimento para a realização de tais obras, não pode o proprietário/administrador das aludidas unidades proceder à sua realização sob pena de atentar contra tal deliberação e cometer acto ilegal.
3 – Não tendo havido consentimento para realização de obras com vista a possibilitar o regular e legal funcionamento das unidades de alojamento não poderão os titulares de DRHP ver reconhecido direito a ressarcimento pela impossibilidade de utilização dos alojamentos, resultante de tal motivo, dado que não se configura situação de força maior ou caso fortuito motivado por circunstâncias anormais e imprevisíveis alheias àquele que as invoca.
Apelação n.º 1592/08.1TBPTM.E1 (1ª secção cível)
ACORDAM 0S JUÍZES DA SECÇÃO CÍVEL DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
A… e C…, residentes em Belas, Sintra, intentaram no Tribunal Judicial de Portimão (2º Juízo Cível) acção declarativa, com processo sumário, contra, R… SA, com sede em Lisboa, H…, Lda., com sede em Portimão, e I…, SA, com sede em Lisboa, alegando impossibilidade de actualmente gozarem férias no empreendimento “A…”, na Praia da Rocha por o mesmo se encontrar encerrado, encerramento que imputam às RR. H… e R…, que não vieram a dotar o prédio onde se situa o dito empreendimento de condições de segurança exigidas para o mesmo se manter aberto, sendo a 3.ª R. responsável devido à existência de contrato de seguro celebrado com a H…. Invocam como danos a impossibilidade de gozar as férias no apartamento em que são titulares de semanas de férias em regime de direito real de habitação periódica, devido ao encerramento do estabelecimento, vendo-se forçados, não obstante pagarem, as suas contribuições, a deslocarem-se para outro estabelecimento hoteleiro, custeando as inerentes despesas.
Os autores peticionam:
- a condenação solidária das rés a pagarem-lhes uma indemnização correspondente aos prejuízos decorrentes da privação e pela perda da fruição das semanas contratadas dos apartamentos de que são titulares do D.R.H.P., nos termos do n.º 7.4 do Anexo I dos contratos juntos aos autos como docs. 2 e 5, nomeadamente, de um apartamento T1 para 4 pessoas, durante uma semana, a semana 6 (de 11/02/07 a 18/02/07) na época baixa; de uma semana, a semana 27 (de 8/07/07 a 15/07/07) na época alta e ainda de uma semana, a semana 28 (de 15/07/07 a 22/07/07) na época alta, indemnização em dinheiro correspondente ao preço da mesma acomodação em hotel de quatro estrelas próximo do empreendimento turístico da 1ª Ré, pela perda da fruição das semanas contratadas dos apartamentos de que são titulares do D.R.H.P., nos termos do nº 7.4 do Anexo I dos contratos juntos aos autos como docs. 2 e 5, que se estima no montante de € 7.280,00 relativamente ao ano de 2007 e no montante de € 8.000,00 relativamente ao ano de 2008 e, ainda, ser solidariamente condenadas em indemnização, a liquidar em execução de sentença, relativamente aos anos seguintes e até que as obras extraordinárias de segurança contra incêndios, no empreendimento turístico denominado “A…”, se encontrem concluídas e as fracções autónomas de que são titulares de D.R.H.P. se encontrem prontas a serem habitadas pelos AA., quantias acrescidas de juros, à taxa legal, desde a data da citação e até integral pagamento;
- a condenação das 1ª e 2ª Rés a realizar as obras extraordinárias de segurança contra incêndios no empreendimento turístico denominado “…”, a que se encontram legalmente obrigadas;
- a condenação, solidária das 1.ª e 2ª Rés, enquanto não realizarem as obras extraordinárias de segurança contra incêndios no empreendimento turístico denominado “A…”, no pagamento aos AA. de uma sanção pecuniária compulsória, nos termos do disposto no artº 829 -A, nº 1 do Código Civil, correspondente ao pagamento da quantia de € 50,00 por cada dia de atraso no cumprimento da sua obrigação de realização de obras no empreendimento turístico e até ao efectivo cumprimento dessa obrigação, desde a citação e até efectiva cessação do impedimento de utilização dos apartamentos e serviços complementares daquele empreendimento turístico pelos AA.;
- a condenação, solidária, das Rés no pagamento de juros, à taxa legal, desde a data da citação até efectivo pagamento das quantias indemnizatórias fixadas.
Citadas as rés vieram, cada uma por si, apresentar as respectivas contestações:
- A R. H…, alegando ter sido a Assembleia Geral do empreendimento que, tendo já anteriormente reconhecido a necessidade de obras, veio a votar contra a realização das mesmas e a inviabilizar realização das ditas obras, pelo que alega não ter qualquer responsabilidade relativamente aos danos alegados pelos AA., acrescentando não ser a situação legitimadora de qualquer direito dos titulares de DRHP a serem instalados noutro empreendimento turístico, concluindo, a final, pela improcedência da acção.
- A R. I… invocou existir litígio técnico entre o tomador do seguro e os segurados e incumprimento por parte dos segurados (posto que a realização de obras foi rejeitada pela assembleia geral), alegando ainda não ser possível fazer obras no interior dos apartamentos sem as fazer nos espaços comuns, concluindo não ter existido a prática de qualquer facto ilícito por parte da H…, tomadora do seguro, pelo que considerou dever a acção improceder, também por existir a exclusão do seguro (devido à mencionada responsabilidade dos segurados e à existência do dito litígio técnico), acrescentando, de qualquer modo, não cobrir a apólice juros e interesses semelhantes e danos morais.
- A R. R... para além de se defender por impugnação invocou a sua ilegitimidade, excepção que viria a se reconhecida, o que levou à sua absolvição da instância em sede de despacho saneador.
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Tramitada a causa e após realização de audiência de julgamento veio a ser proferida sentença cujo dispositivo reza:“Pelo exposto, julga-se a presente acção parcialmente procedente e condenam-se as RR. H... e I... solidariamente a pagar aos AA. uma indemnização (correspondente aos prejuízos decorrentes da privação e pela perda da fruição das semanas contratadas dos apartamentos de que são titulares do D.R.H.P., nos termos do nº 7.4 do Anexo I dos contratos juntos aos autos como docs. 2 e 5 da p.i., nomeadamente, de um apartamento T1 para 4 pessoas, durante uma semana, a semana 6 -de 11/02/07 a 18/02/07 -na época baixa; de uma semana, a semana 27 -de 8/07/07 a 15/07/07 -na época alta e ainda de uma semana, a semana 28 -de 15/07/07 a 22/07/07 -na época alta, correspondente ao preço da mesma acomodação em hotel de quatro estrelas próximo do empreendimento turístico da 1ª Ré pela perda da fruição das semanas contratadas dos apartamentos de que são titulares do D.R.H.P.), no montante de € 7.280,00 relativamente ao ano de 2007 e no montante de € 8.000,00 relativamente ao ano de 2008 e a pagar solidariamente indemnização, a liquidar nos termos do n.º 5 do art. 47.º do Código de Processo Civil, relativamente aos anos seguintes e até que as obras as obras extraordinárias de segurança contra incêndios no empreendimento turístico denominado “A...” se encontrem concluídas e as fracções autónomas de que são titulares de D.R.H.P. se encontrem prontas a ser habitadas pelos AA. ou até que cesse o D.R.H.P. de que os AA. são titulares, quantias acrescidas de juros, à taxa legal, desde a data da citação e até integral pagamento. Absolvem-se as RR. do demais peticionado.
Custas por AA. e RR. na proporção de 1/3 para estes e 2/3 para aquelas.”
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Não se conformando com esta decisão, vieram as rés H... e I... interpor recurso e apresentar as respectivas alegações, terminando por formularem as seguintes conclusões, que se passam a transcrever:- A ré H... –
“1. A sentença padece de contradições e faz uma errada aplicação das normas jurídicas aplicáveis ao caso em apreço.
2. Ficou provado que as obras em discussão nos presentes autos são classificadas como obras de inovação.
3. De acordo com o art. 28.º do DL n.º 278/93, de 5 de Agosto (na redacção dada pelo DL n.º 180/99, de 22 de Maio), que revogou o DL n.º 130/89, de 18 de Abril, o proprietário das unidades de alojamento sujeitas ao regime dos DRHP só pode realizar obras que constituam inovações nas unidades de alojamento com o consentimento dos titulares, a prestar em Assembleia Geral.
4. Ficou provado que o facto de as obras serem exigíveis por lei não dispensava o consentimento.
5. A recorrente carecia do consentimento da Assembleia-geral, onde se incluem os recorridos, enquanto entidade exploradora para realizar as obras em causa.
6. Erradamente, o Mmo. Juiz a quo considerou que a deliberação tomada na Assembleia-geral de 4 de Novembro de 2006 foi o não pagamento das obras.
7. Na realidade e conforme consta da acta n.º 18, o ponto único da ordem de trabalhos foi a Discussão e deliberação sobre a realização das obras extraordinárias (Cfr. doc. 23 junto com a contestação).
8. O Mmo. Juiz a quo fundamenta a sentença em factos que não foram dados como provados.
9. Não tendo os titulares de DRHP autorizado a realização das obras, serão estes e apenas estes os responsáveis por essa conduta e suas consequências. 10. De acordo com o art. 21.º do supra referido diploma legal, nomeadamente com a al. c) do seu n.º 1 o titular do DRHP tem direito a exigir, em caso de impossibilidade de utilização da unidade de alojamento objecto do contrato devido a situações de força maior ou caso fortuito motivado por circunstâncias anormais e imprevisíveis alheias àqueles que as invoca, cujas consequências não poderiam ter sido evitadas apesar de todas as diligências feitas, que o proprietário ou o cessionário lhe faculte alojamento alternativo num empreendimento sujeito ao regime dos DRHP de categoria idêntica ou superior, num local próximo do empreendimento objecto do contrato.
11. No caso em preço, não estamos perante situações de força maior ou caso fortuito motivado por circunstâncias anormais e imprevisíveis alheias àqueles que as invoca.
12. Estamos sim perante um acto consciente e deliberado dos titulares de DRHP que foi a deliberação de não realização das obras de segurança que originaram a impossibilidade de fruição dos apartamentos em virtude de estarem em situação violadora de normas de segurança.
13. O ponto 7.4 do Anexo I, refere-se exclusivamente a situações de impedimento de fruição do apartamento em virtude de realização de obras de reparação e conservação, pois a referência das obras é feita em relação ao ponto 7.3.
14. Não sendo as obras em causa classificadas de obras de reparação ou conservação, mas sim de inovação (as quais necessitam impreterivelmente de consentimento dos titulares de DRHP), não pode ter aplicação o ponto 7.4.
15. Caso a recorrente realizasse as obras, estaria a violar uma deliberação da assembleia-geral (órgão com competência para deliberar sobre tais obras) e uma regra contratual, estabelecida no ponto 7.2 do Anexo I constante de fls. 19, onde se estabelece que (…) as obras nos apartamentos que constituem inovações, só podem ser realizadas pelo proprietário, ainda que por sua conta, desde que os titulares dos Direitos de Habitação Periódica que sobre eles incidam, dêem o seu consentimento. (…).
16. Sendo o impedimento de fruição totalmente imputável aos titulares de DRHP, onde se incluem os recorridos, não pode ser imputada à recorrente qualquer responsabilidade no pagamento de indemnização.”
- A ré Seguradora –
“1. O contrato de seguro vigou apenas até ao dia 11-07-2007, data em que foi pedida a sua anulação pelo tomador do seguro, não cobrindo indemnizações fundadas em factos ocorridos após essa data.
2. A apólice da apelante cobre apenas as obrigações legais do tomador do seguro, em sede de DRRP, com referência ao edifício dos autos.
3. Ainda mesmo que a apólice da apelante identificada nos autos cobrisse as obrigações contratuais do tomador do seguro relativas aos contratos de compra e venda de DRHP celebrados pelos apelados, ainda assim a apelante deveria ser absolvida do pedido.
4. O capital seguro é limitado a 18.205$00 por semana de ocupação/ano.
5. O tomador do seguro propôs a realização das inovações relativas à Segurança contra incêndios, a que se referem os autos, mas os segurados, titulares do DRHJ do mesmo edifício, entre os quais estão os AA, por deliberação da Assembleia Geral de quatro de Novembro de 2006, não impugnada judicialmente, rejeitaram, por maioria, a realização de tais obras.
6. Verifica-se, assim, a existência de litígio técnico entre o tomador do seguro e os segurados, entre os quais os AA, que determina a exclusão da responsabilidade da apelante, nos termos do n° i a) do artigo 20 das Condições Gerais da Apólice da apelante, que justifica a sua absolvição.
7. As obras de instalação do sistema de segurança contra incêndios, referidas nos autos, constituem, manifestamente, obras de inovação, nos termos do artigo 1425° do Código Civil.
8. Em edifícios em sistema de Direito Real de Habitação Periódica, como a Torre Verde, as obras de inovação só podem, legalmente, ser realizadas, com o consentimento dos titulares de DRHP, prestado em Assembleia-geral (artº 28º do Regime do DRHP).
9. Nos termos do contrato de compra e venda entre AA e a R..., as obras de Inovação, só podem ser realizadas com o consentimento dos titulares do DRHP (7.1 do Anexo 1).
10. A falta das obras de inovação de instalação de um sistema de prevenção contra incêndios na Torre Verde, só não foi levada a cabo, por a Assembleia-geral dos Titulares, ter rejeitado a sua realização.
11. Os AA apenas não puderam utilizar as suas unidades de alojamento, no tempo a que tinham direito, por falta das obras de inovação de segurança contra incêndios e não por quaisquer outras razões.
12. Os AA, como titulares de DRHP da Torre Verde, estão vinculados às deliberações da respectiva Assembleia-geral, quando as não impugnem.
13. Os AA não podem invocar direitos cuja concretização inviabilizaram.
14. Os AA, como titulares de DRHP da Torre Verde, apenas têm direito a indemnização, a cargo da administração, por falta de utilização das suas unidades de alojamento em dois casos, a saber quando essa falta seja devida a situações de força maior ou caso fortuito alheio a quem o invoca (artº 21º n.º 1 c) do Regime legal) ou quando a sua impossibilidade de utilização das suas unidades se dever a falta de obras de reparação ou conservação (ponto 7.3 e 7.4 do Anexo 1 ao seu contrato de compra e venda de tais direitos)
15. Se a tomadora do seguro efectuasse as obras de inovação de segurança contra incêndios sem autorização da Assembleia dos Titulares de DRHP, estava a violar a lei, podendo ter de responder por essa violação da lei, de as demolir e as demais consequências do seu acto ilícito.
16. Não pode haver analogia entre situação da falta de obras de conservação e reparação e a não realização de inovações, porquanto são coisas radicalmente diferentes e têm regime e contratual expressamente previsto e diferente.
17. A sentença recorrida, na sua fundamentação, confundiu o sentido da deliberação de 4-11-2006, onde apenas se deliberou a rejeição das obras e o juiz considerou, erradamente que o que estava em causa era só pagamento dessas obras.
18. É manifesta a contradição entre os factos provados e a fundamentação por um lado e a decisão recorrida, por outro.
19. A sentença recorrida violou os artigos 21° (que não podia ter utilizado) e 28° (por não o ter aplicado) do Regime de DRHIP, g n° 1 c) do CPC, 406° n° 1 do Código Civil, para além dos pontos 7.2, 7.3 e 7.4 do Anexo 1 ao contrato e compra e venda de DRHP celebrado entre o tomador do seguro e os AA.”
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O recorrido marido apresentou alegações defendendo a manutenção do julgado. *
Apreciando e decidindo
Apreciando e decidindo
Como se sabe, o objecto do recurso encontra-se delimitado pelas conclusões das respectivas alegações, sem prejuízo das questões cujo conhecimento é oficioso, tendo por base as disposições combinadas dos artºs 660º n.º 2, 661º, 664º, 684º n.º 3 e 685º-A todos do Cód. Proc. Civil.
Assim, em síntese, do que resulta das conclusões, a questão nuclear a apreciar em ambos os recursos, cinge-se em saber, se em face da não aprovação e realização das obras inerentes a possibilitar a emissão de certificado de conformidade no âmbito da segurança contra incêndios, o que determinou o encerramento do empreendimento turístico Torre Verde, caberá à Ré H... (proprietária e administradora), bem como a ré Seguradora (esta por força do contrato de seguro) indemnizarem os autores pelos prejuízos resultantes da impossibilidade de utilização das unidades de alojamento sobre os quais detinham DRHP, nos períodos temporais contratualizados.
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No Tribunal recorrido foram considerados como assentes os seguintes factos:1. Em 17/05/1994, o A. e a 1ª Ré R..., SA celebraram entre si o contrato-promessa de compra e venda de direito real de habitação periódica nº PI1526170594 da semana 27 do apartamento de tipo T1, nº 1005, de que a Ré era proprietária no empreendimento turístico denominado “A...” também conhecida por “T…” instalado no prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito nos T…, Praia da Rocha, freguesia e concelho de Portimão, inscrito na respectiva matriz sob o artigo … e descrito na Conservatória do Registo Predial de Portimão sob o nº …, fracção …, da freguesia de Portimão, empreendimento turístico aprovado pela DGT, sendo responsável pelo funcionamento do empreendimento a 2ª Ré H..., Lda, conforme contrato junto como doc. 1 que aqui se dá por integralmente reproduzido.
2. Pelo contrato supra citado, a 1ª Ré prometeu vender ao A. e este prometeu comprar-lhe, os Direitos Reais de Habitação Periódica referentes ao período semanal – semana 27 do apartamento tipo T1, nº 1005, de que a 1ª Ré é proprietária, sendo que, em cada ano civil, o período semanal n.º 1 tem início no primeiro domingo do mês de Janeiro e os períodos semanais seguintes numerados sucessivamente com início nos domingos seguintes, com início às 17h00 e término às 12h00 do domingo imediatamente a seguir.
3. O direito real de habitação periódica objecto do contrato celebrado entre A. e 1ª Ré é perpétuo.
4. E os direitos e obrigações de ambas as partes estão definidos no Anexo I que faz parte integrante do contrato nº PI1526170594 junto como doc. 1.
5. O preço acordado entre A. e 1.ª Ré para a compra e venda de direito real de habitação periódica do apartamento nº 1005 foi de Esc. 850.000$00, a pagar em 30 prestações, preço este que já foi integralmente pago pelo A. à 1ª Ré.
6. O A. comprometeu-se a pagar à 2ª Ré uma prestação pecuniária anual destinada ao pagamento das despesas com contribuições e impostos, taxas camarárias, conservação, reparação, limpeza e administração na parte correspondente ao ano 1994 de Esc. 24.430$00, sendo o montante da prestação periódica actualizado anualmente mediante um aumento equivalente ao da taxa oficial da inflação publicada pelo INE, a pagar no 1º ano e nos anos seguintes até ao dia 31/01 de cada ano -cfr. cláusula 4ª do doc. 1.
7. Em 6/04/1996, o A. e a 1ª Ré celebraram entre si o contrato-promessa de compra e venda de direito real de habitação periódica nºPI1795060496 da semana 06 do apartamento de tipo T1, para 4 pessoas, nº 903, e da semana 28 do apartamento de tipo T1, para 4 pessoas, nº 1802, pelo preço total de Esc. 1.050.000$00, de que a 1ª Ré é proprietária no empreendimento turístico denominado “A...” também conhecida por “T…” instalado no prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito nos T…, Praia da Rocha, freguesia e concelho de Portimão, inscrito na respectiva matriz sob o artigo … e descrito na Conservatória do Registo Predial de Portimão sob o nº …, fracções … e …, respectivamente, da freguesia de Portimão, empreendimento turístico aprovado pela DGT, sendo responsável pelo funcionamento do empreendimento a 2ª Ré H..., Lda, conforme docs. 4 e 5 da p.i. e que aqui se dão por integralmente reproduzidos.
8. O A. é igualmente possuidor do direito de habitação periódica da fracção autónoma JX do prédio nº 00381/200885 correspondente a uma semana, no apartamento nº 1802, com início às 15 horas do 28º domingo do ano e termo às 12 horas do 29º domingo, pela qual pagou à 1ª Ré o preço de Esc. 810.000$00, direito que se encontra registado no Serviço de Finanças de Portimão, conforme título de registo do direito de habitação periódica junto como doc. 6 da p.i.
9. A 3ª Ré, conforme consta do nº 7.7 das cláusulas das obrigações do Anexo I aos contratos, obrigou-se a garantir o cumprimento das obrigações resultantes da constituição do Direito de Habitação Periódica mediante o seguro contratado pela apólice de seguros nº 2-1-92-006438/00.
10. A 1ª Ré forneceu aos AA. um calendário semanal desde os anos 1985 até 2012 onde constam as semanas fixadas de Domingo a Domingo.
11. A 2.ª Ré adquiriu a propriedade das fracções FT, FV e JX.
12. Os AA. pagaram todos os anos, com referência a cada apartamento, as taxas de manutenção que lhes foram sendo solicitadas pela empresa responsável pelo funcionamento do empreendimento, a 2ª Ré H..., Lda”.
13. A 2ª Ré H..., Lda por carta datada de 24/01/2006, comunicou aos AA. os valores provisórios para as prestações periódicas de 2006.
14. A 1ª Ré, em 30/11/2006, informou o A. que “não será possível uso das semanas em DRHP”.
15. O A. respondeu a essa comunicação da 1ª Ré de 30/11/2006, por mensagem de correio electrónico endereçada a …@....net que enviou em 5/01/2007, às 11.27h, pela qual exigiu à 1ª Ré a assunção de responsabilidades pela falta de possibilidade de uso das fracções em relação às quais o A. adquiriu D.R.H.P. e solicitou ainda à 1ª Ré o envio da acta da assembleia geral extraordinária dos titulares constituídos em Direito Real de Habitação Periódica sobre as fracções autónomas integradas no empreendimento turístico denominado “A...” sito nos T…, Praia da Rocha - cfr. doc. 22 da p.i..
16. A 1ª Ré deu conhecimento aos AA. do teor da acta nº 18 da assembleia extraordinária realizada em 4/11/2006 do empreendimento turístico denominado “A...” –T…, cujo ponto único da Ordem de Trabalhos era a discussão e deliberação sobre a realização das obras extraordinárias (segurança contra incêndios) com vista à emissão do certificado de conformidade, em virtude do empreendimento turístico ter absoluta necessidade para continuar a funcionar como tal, de realização de obras extraordinárias de segurança contra incêndios, pois, para que os apartamentos turísticos onde os D.R.H.P. se incluem continuem a funcionar tais obras são indispensáveis, orçando em € 1.200.000,00 os orçamentos de 2004 para essas obras – cfr. doc. 23.
17. Nessa assembleia extraordinária foi posto em votação o ponto único da ordem de trabalho e foi rejeitado por maioria a realização de obras extraordinárias de segurança contra incêndios na T….
18. A 1ª Ré votou contra a realização de obras extraordinárias, tendo o seu representante entregue declaração de voto por escrito, conforme consta da acta junta com a p.i como doc. 23,
19. Pela qual a 1ª Ré declarou que, “não tendo sido aprovada qualquer deliberação que aprovasse a realização das obras extraordinárias, verifica-se a impossibilidade de vir a ser emitido pelo Serviço Nacional de Bombeiros o necessário Certificado de Conformidade, o qual constitui, como se sabe, pressuposto fundamental para a existência e funcionamento neste imóvel do empreendimento turístico. Consequentemente face à realidade objectiva inultrapassável será inevitável o fecho do empreendimento (…)”.
20. Não obstante, o A. em 24/04/2007, enviou à 1ª Ré e à 2ª Ré H..., Lda cartas registadas com aviso de recepção, que foram recebidas em 26/04/2007, solicitando a confirmação da utilização das semanas 27ª (8 a 15 de Julho) e 28ª semana (15 a 22 de Julho), semanas que os AA. pretendiam utilizar e de que são titulares de D.R.H.P. – cfr. docs. 24 e 25.
21. A 2ª R. por cartas datadas de 1/10/2007, informou os AA. de que tinha a intenção de extinguir o regime de D.R.H.P. e promover a posterior alienação das fracções autónomas.
22. Os AA., durante todo o ano de 2007, não puderam gozar as 3 semanas que adquiriram e de que são titulares de DRHP.
23. Os AA., bem como os restantes titulares de D.R.H.P., pagaram o preço à 1ª Ré e pagaram as suas comparticipações anuais à 2ª Ré, das quais, parte vai obrigatoriamente para o Fundo de Reserva.
24. Desde o ano de 2006 que os apartamentos nº 1005, nº 1802, nº 903 do empreendimento turístico denominado “A...”, não podem ser ocupados pelos AA. nas semanas contratadas.
25. As 1ª e 2ª Rés não realizaram as obras de segurança contra incêndios no edifício.
26. No Anexo I do contrato nº PI1526170594 e do contrato nº PI1795060496, a 1ª Ré, como proprietária dos apartamentos objecto de D.R.H.P. adquiridos pelo A., nomeadamente, no nº 6. de tal Anexo I, obrigou-se a garantir o funcionamento do empreendimento turístico onde se integram os apartamentos objecto dos DRHP adquiridos pelo A., obrigou-se pelo disposto no nº 7. daquele Anexo I, a “proceder às reparações necessárias nos apartamentos e nas partes de uso comum, bem como às reparações e substituições no respectivo equipamento e mobiliário” (…), e obrigou-se, pelo disposto no nº 7.3-Anexo I, a se “as obras de conservação e reparação referidas nos números anteriores que não possam ser efectuadas sem o sacrifício temporário do D.R.H.P., terão lugar em momento e condições que anulem ou minimizem aquele sacrifício, à escolha do proprietário”
27. E finalmente, obrigou-se, nos termos do disposto nº nº 7.4 Anexo I a “ se em razão de tais obras o titular do D.R.H.P. for impedido da fruição do apartamento, terá o mesmo direito e acomodação, para si e para os seus acompanhantes, em regime de pensão completa, no mais próximo hotel de quatro estrelas com vagas, ou se preferir, a receber uma indemnização em dinheiro correspondente ao preço da mesma acomodação no hotel de quatro estrelas próximo”.
28. Em 2007, os preços de um hotel de 4 estrelas naquela zona, o Hotel O… (o Hotel O… fica situado na Av. T…, na Praia da Rocha), cifravam-se, por dia e por quarto duplo, em € 75,00 para a época baixa (de 1/11/06 a 31/03/07) e em € 190,00 para a época alta (de 1/07/07 a 31/08/07).
29. Os AA. no ano de 2008 continuaram sem poder usufruir das semanas das fracções autónomas de que são titulares de D.R.H.P.
30. A 2ª Ré, detentora da “nua propriedade”, propôs ao A. a extinção do regime de D.R.H.P e posterior alienação das fracções autónomas – conforme docs. 26 a 28 da p.i..
31. Durante o ano de 2008, o custo das semanas no hotel referido no art.º 28 para 4 pessoas em períodos correspondentes aos das semanas das fracções autónomas de que os AA. são titulares de D.R.H.P., cifram-se em € 8.000,00 (€ 80,00 x 2 = 160,00 / dia x 8 dias = € 1.280,00) + (€ 210,00 x 2 = 420,00 / dia x 8 dias x 2 = € 6.720,00.
32. Já antes da entrada em vigor do DL 167/97, de 05.07, a 2ª Ré mantinha contacto com a Direcção Geral do Turismo e o Serviço Nacional de Bombeiros, adiante designados por D.G.T. e S.N.B, respectivamente, em ordem a estabelecer e elaborar um projecto de segurança, especialmente, contra incêndios.
33. Assim, a 2ª Ré enviou um projecto de segurança contra incêndios ao S. N. B. para que este emitisse o certificado de conformidade, documento necessário para a manutenção da licença de utilização do empreendimento turístico.
34. Seguidamente ao início do processo de adaptação do empreendimento “A…” às condições legalmente impostas, decorreu um período de tempo com correspondência trocada entre a Requerida, a D.G.T. e o S.N.B., nomeadamente, pelo menos, os docs. 1 a 18 da contestação que aqui se dão por reproduzidos para todos os efeitos legais.
35. As necessárias obras não chegaram a ser feitas, porque tal não foi aprovado pela Assembleia-Geral de titulares de DRHP.
36. Foram realizadas, assembleias-gerais de titulares de DRHP’s tendentes a resolver o problema da adequação do empreendimento “A…” às regras de segurança contra incêndios.
37. Os titulares de DRHP onde se incluem os Autores foram informados da necessidade de realização de obras tendentes a dotar o empreendimento “A…” de todos os sistemas de segurança impostos pela legislação em vigor.
38. Em 18 de Setembro de 2004, foi realizada mais uma Assembleia Geral de titulares de DRHP’s com vista à aprovação das obras extraordinárias e respectivo pagamento, com vista á emissão pelo S.N. B. do respectivo certificado de conformidade.
39. Nessa Assembleia – geral foi proposta e aprovada por unanimidade, que a requerida procedesse aos estudos das várias soluções técnicas que, para além de satisfazerem na íntegra os imperativos legais em causa, minimizem o investimento necessário.
40. No dia 04 de Novembro de 2006, Realizou-se uma nova assembleia-geral extraordinária de titulares de direitos reais de habitação periódica, (DRHP's), a qual teve por ponto único da ordem de trabalhos:
“Discussão e deliberação sobre a realização das obras extraordinárias (segurança contra incêndios) na T…, para cumprimento do disposto no Decreto-Lei nº 368/99, de 18 de Setembro e na Portaria n.º 1299/01, de 21 de Novembro quanto às zonas Comerciais e do disposto no Regulamento de Empreendimento Turístico, Decreto-Regulamentar n.º 8/99, de 21 de Fevereiro, entretanto revogado pelo Decreto-Lei n.º 167/97, de 4 de Julho (com as alterações introduzidas pelos Decretos-Lei nº 305/99, de 06 Agosto e nº 55/2002, de 11 de Março) e regulamentado pelo Decreto-Regulamentar nº 34/97, de 17 de Fevereiro (com as alterações introduzidas pelos Decretos-Regulamentares n.º 14/99, de 14 de Agosto e nº 6/00, de 27 de Maio) e pela portaria nº 1063/97, de 21 de Outubro, com vista à emissão pelo Serviço Nacional de Bombeiros do respectivo Certificado de Conformidade, na parte que diz respeito ao Direito Real de Habitação Periódica e sobre as consequências derivadas para o empreendimento turístico da sua eventual não aprovação.”
41. Em Assembleia-geral extraordinária foi sujeito a deliberação o ponto único referido no artigo anterior, o qual foi rejeitado por maioria, conforme consta da acta junto como doc. 18 da contestação, cujo teor se dá por reproduzido.
42. Pela apólice de seguro caução nº 006438/00, em que figura como tomador do seguro R..., SA, a Ré I... contestante garantiu o cumprimento das obrigações legais impostas ao tomador do seguro, na qualidade de proprietário, nos termos do DL 130/89 e da respectiva escritura pública de constituição do direito real de habitação periódica, com relação a 108 apartamentos, entres quais se incluem os com o nº 903, 1005 e 1802 do empreendimento turístico denominado A..., sitio dos T…, em Portimão.
43. Por pedido da R... e de H..., Lda. o tomador do seguro da dita apólice passou a ser esta última soc., a partir de 22 de Maio de 1992.
44. Tal apólice mudou entretanto de nº para CA-300171749 e foi pedida a sua anulação pelo tomador do seguro, em 11-7-2007.
45. O prédio onde está instalado o empreendimento acima referido, A..., está inscrito na matriz predial urbana da freguesia e concelho de Portimão sob o art. … e inscrito na Conservatória do Registo Predial de Portimão sob o nº …...
46. O Prédio dos autos encontra-se no regime de Direito Real de Habitação Periódica desde 1989.
47. A R... foi proprietária dos apartamentos em causa nestes autos até 2005 e a partir dessa data o seu proprietário passou a ser a H....
48. A Ré H... não teve direito de voto na Assembleia Geral dos titulares de DRHP referida em 40 e 41, por não possuir qualquer direito real de habitação periódica no mencionado empreendimento.
49. A referida Assembleia Geral de titulares de direito real de habitação periódica não foi impugnada judicialmente, por nenhum dos titulares de direito real de habitação periódica, nomeadamente pelo A.
50. A Ré H... Lda. era a única gestora do empreendimento turístico e responsável pelo funcionamento do empreendimento turístico desde 1989, acumulando depois, a partir de Setembro de 2005, as funções gestora e de proprietária dos 108 apartamentos do empreendimento turístico denominado “A...”.
51. A R. H... nunca tomou a decisão de custear por si as obras de
implementação de sistema de segurança contra incêndios.
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Conhecendo das questãoNa apreciação da questão abordaremos ab initio a responsabilidade da ré H..., atendendo a que a responsabilidade da Seguradora só poderá existir e deverá ser abordada, caso se conclua pela responsabilização da primeira.
O empreendimento “A...” encontra-se submetido ao regime jurídico da habitação periódica, sendo que os autores são titulares de direitos reais de habitação periódica, os quais não foram postos em causa, mas cujo exercício lhe foi impossibilitado em virtude do encerramento do empreendimento, por desconformidade em matéria de segurança contra incêndios, por falta de realização de obras para o efeito (instalação de um sistema de prevenção contra incêndios), não podendo os autores usufruírem da utilização das referidas unidades nos períodos temporais contratados.
É ao proprietário do empreendimento que compete a administração do mesmo (não obstante, poder ceder a sua exploração) e zelar pela conservação e limpeza das unidades de alojamento, devendo fazer reparações indispensáveis ao exercício normal do direito, mas as obras que constituam inovações nas unidades de alojamento, ainda que por sua conta, estão sujeitas e dependentes de consentimento dos titulares do DRHP a prestar em assembleia-geral (cfr. artºs 25º a 28º do Dec. Lei 275/93 de 05/08, o mesmo já acontecendo no âmbito da legislação revogada por este diploma legal (v. 17º n.º 1 do DL 130/89 de 18/04) e, também, conforme decorre do ponto 7.1 do anexo I ao contrato de compra e venda celebrado com os autores.
As obras em causa nos presentes autos respeitantes genericamente à instalação de um sistema de prevenção contra incêndios nos “apartamentos turísticos” não podem deixar de considerar-se inovações perante o nosso quando legal, já que são “alterações na substância e na forma da coisa”[1] e, como tal, a sua realização necessita da aprovação em assembleia-geral, muito embora a maioria exigida seja a simples (cfr. artº 35º do Dec. Lei 275/93 de 05/08), ao contrário do que acontece no âmbito da propriedade horizontal regulada pelo Código Civil, em que a maioria a ter em conta na assembleia de condóminos é especialmente qualificada (cfr. artº 1425º do CC).
No dia 04 de Novembro de 2006, realizou-se uma assembleia-geral extraordinária de titulares de direitos reais de habitação periódica, (DRHP's), a qual teve como ponto único da ordem de trabalhos:
“Discussão e deliberação sobre a realização das obras extraordinárias (segurança contra incêndios) na T…, para cumprimento do disposto no Decreto-Lei nº 368/99, de 18 de Setembro e na Portaria n.º 1299/01, de 21 de Novembro quanto às zonas Comerciais e do disposto no Regulamento de Empreendimento Turístico, Decreto-Regulamentar n.º 8/99, de 21 de Fevereiro, entretanto revogado pelo Decreto-Lei n.º 167/97, de 4 de Julho (com as alterações introduzidas pelos Decretos-Lei nº 305/99, de 06 Agosto e nº 55/2002, de 11 de Março) e regulamentado pelo Decreto-Regulamentar nº 34/97, de 17 de Fevereiro (com as alterações introduzidas pelos Decretos-Regulamentares n.º 14/99, de 14 de Agosto e nº 6/00, de 27 de Maio) e pela portaria nº 1063/97, de 21 de Outubro, com vista à emissão pelo Serviço Nacional de Bombeiros do respectivo Certificado de Conformidade, na parte que diz respeito ao Direito Real de Habitação Periódica e sobre as consequências derivadas para o empreendimento turístico da sua eventual não aprovação.”
Este ponto único em discussão, mereceu rejeição por maioria, pelo que não existiu consentimento dos titulares do DRHP, para que o proprietário das unidades de alojamento, sujeitas a tal regime, procedesse às obras necessárias e essenciais, para que pudesse ser conferido, pela entidade competente, o certificado de conformidade no que se refere à segurança contra incêndios de molde a possibilitar a utilização dos apartamentos.
Não obstante tal deliberação que por maioria rejeitou a realização das obras adequadas à implementação de um sistema de segurança contra incêndios, o Julgador a quo não atribuiu, a nosso ver mal, relevância a tal deliberação, apesar de entender que sem deliberação favorável da assembleia-geral não seria legalmente permitido a realização de obras de inovação, salientando que no âmbito da mesma não estaria a realização das obras, mas tão só a responsabilização pelo pagamento das mesmas.
Se é certo que estas questões estão, como é evidente, interligadas, não podemos deixar de ter em conta que o ponto verdadeiramente em discussão e na ordem de trabalhos da assembleia-geral era a realização das obras e foi sobre esse ponto que foi emitida deliberação, não se podendo extrair, tal como o fez o Julgador a quo que tão só “o que foi vetado foi o pagamento da realização das obras,” por nada, no conteúdo da deliberação aprovada, autorizar tal interpretação.
Sendo inequívoco que a lei não impõe nem aceita que a administração execute obras que consubstanciem inovações, sem o consentimento expresso da Assembleia de Titulares de DRHP, como decorre dos supra mencionados dispositivos, está bem de ver que não pode a ré H…, enquanto proprietária e administradora do empreendimento ser responsável, no caso dos autos, pela impossibilidade de fruição dos autores das unidades de alojamento sobre as quais detêm DRHP, não sendo invocável, ao contrário do que parece sustentar o Julgador a quo, em benefício destes, o disposto no artº 21º n.º 1 al. c) do Dec. Lei 275/93 de 05/08, no qual se prevê o facultar de alojamento alternativo.
O direito do proprietário das unidades de alojamento facultar alojamento alternativo num empreendimento de categoria idêntica ou superior, tem em conta, apenas, as situações onde a impossibilidade de utilização da unidade de alojamento objecto do contrato é devida a situações de força maior ou caso fortuito, motivado por circunstâncias anormais e imprevisíveis alheias aquele que as invoca, o que, manifestamente, não é a situação dos presentes autos, cuja origem decorre da imposição legal do cumprimento de regras de segurança contra incêndios, que leva à realização de obras de inovação, as quais não mereceram o consentimento dos titulares dos DRHP.
Temos para nós, como é evidente e inequívoco, que não se afigura lícito aos autores enquanto titulares de DRHP virem exigir indemnização resultante da impossibilidade de exercício do direito de usar a unidade habitacional, contra a proprietária e administradora quando esta não foi autorizada a efectuar as obras de inovação que se mostravam necessárias ao regular e legal funcionamento das unidades de alojamento.
Não podemos olvidar (muito embora os autores não tivessem participado na assembleia-geral que não deu consentimento para a realização das obras em causa), que as deliberações nela tomadas, porque não impugnadas, não poderão deixar de os vincular, como vinculam, também, a ré H..., a qual, por via delas não poderá realizar inovações com vista a implementação do sistema de detecção de incêndios sob pena de atentar contra tal deliberação e cometer acto ilegal.
Os titulares de DRHP ao não darem, por maioria, voto de consentimento para realização das obras, não permitido, por isso, que a administração as leve a cabo, o que origina que empreendimento por razões de segurança e imposição legal não possa ser utilizado, vêem, também, ser-lhes coarctado qualquer eventual direito decorrente de impossibilidade de utilização, uma vez que o seu contributo foi determinante e relevante para que se mantivesse a impossibilidade.
Nos autos estamos perante um caso em que o impedimento da fruição das unidade de alojamento não poderá deixar de ser imputável aos titulares de DRHP, onde se incluem os autores pelo que não podem estes exigir da proprietária e administradora do empreendimento turístico, responsabilidade no pagamento de qualquer indemnização por tal impedimento.
Nestes termos, relevam as conclusões da recorrente H…, sendo de revogar decisão impugnada por se mostrar ajustada a sua absolvição do pedido.
Uma vez que a responsabilidade da Ré Seguradora, por força da transferência decorrente do contrato de seguro, só se evidenciaria no caso da ré H… ser responsabilizada, fica prejudicado o conhecimento de qualquer outra questão levantada no recurso interposto por aquela.
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Para efeitos do n.º 7 do artº 713º do Cód. Processo Civil, em conclusão:1 – No regime jurídico da habitação periódica é ao proprietário do empreendimento que compete a administração do mesmo (não obstante, poder ceder a sua exploração) e zelar pela conservação e limpeza das unidades de alojamento, devendo fazer reparações indispensáveis ao exercício normal do direito, mas as obras que constituam inovações nas aludidas unidades, ainda que por sua conta, estão sujeitas e dependentes de consentimento dos titulares do DRHP a prestar em assembleia-geral.
2 – Havendo necessidade de realização de inovações nas unidades de alojamento com vista ao regular e legal funcionamento do empreendimento e, não tendo a assembleia geral dado consentimento para a realização de tais obras, não pode o proprietário/administrador das aludidas unidades proceder à sua realização sob pena de atentar contra tal deliberação e cometer acto ilegal.
3 – Não tendo havido consentimento para realização de obras com vista a possibilitar o regular e legal funcionamento das unidades de alojamento não poderão os titulares de DRHP ver reconhecido direito a ressarcimento pela impossibilidade de utilização dos alojamentos, resultante de tal motivo, dado que não se configura situação de força maior ou caso fortuito motivado por circunstâncias anormais e imprevisíveis alheias àquele que as invoca.
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DECISÂOPelo exposto, decide-se julgar procedente a apelação e, consequentemente, revogar a sentença recorrida, absolvendo-se as rés, recorrentes, do pedido.
Custas pelos autores.
Évora, 15 de Setembro de 2010
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Mata Ribeiro
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Sílvio Teixeira de Sousa
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Rui Machado e Moura
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[1] - v. Pires de Lima e A. Varela in Código Civil Anotado, 2ª edição, vol. III, 434; Rodrigues Pardal e Dias da Fonseca in Da Propriedade Horizontal, 6ª edição, 253.