Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 2215/06-2 |  |
VENDA POR NEGOCIAÇÃO PARTICULAR
REMUNERAÇÃO
Compete ao Juiz fixar a remuneração do encarregado da venda por negociação, nos termos do art. 34º, nº 1, e) C.C.J., não estando vinculado a qualquer proposta apresentada, previamente, pelo encarregado da venda.
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PROCESSO Nº 2215/06
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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Na acção de divisão de coisa comum (nº …-Tribunal …) em que são A.A. “A”, viúva, residente na Av. …, nº …- 6°, …, e “B”, residente na Rua …, lote …- 9°esq., …, e R. “C”, solteiro, residente na Av. …, nº - 5°, …, o Mmº. Juiz - para a venda por negociação particular da fracção autónoma designada pela letra "X" correspondente ao 3° andar, destinado a habitação ("Edifício …") sito na Av. …, …, …, descrito na Conservatória Reg. Predial de … sob o nº 03913/200192, de que são comproprietários as requerentes “A”, “B” e o requerido “C” - nomeou (16.12.2004) “D” para que procedesse a essa diligência pelo valor-base de € 350.000,00. PROCESSO Nº 2215/06
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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O encarregado da venda propôs (28.1.2005) que se leiloasse o imóvel em alusão (v. fls. 68 e 69), o que o Mmº Juiz por despacho de 10.3.2005 autorizou pelo valor-base de € 200.000,00. Posteriormente o mesmo encarregado da venda apresentou (14.6.2005) ao Tribunal, após a realização da diligência um relatório (datado de 14.6.2005) sobre o leilão a que procedeu e informou que a maior licitação foi do R. “C” no valor de € 300.000;00 (e que este entregou logo um cheque de € 75.000,00 correspondente a 25% do valor da licitação) (v. fls. 74 e 75).
O R. “C”, licitante, requereu depois ao Tribunal autorização para proceder apenas ao depósito de 2/3 do valor restante, o que o Mmo. Juiz deferiu com fundamento em aquele ser comproprietário do imóvel e não se justificar depositar a parte do preço correspondente à sua quota, mas o encarregado da venda veio informar o Tribunal que ele acabou por depositar € 125.000,00.
O encarregado da venda informou (13.12.2005) o Tribunal que a escritura pública fora celebrada no dia 6.12.2005 e simultaneamente requereu que lhe fosse paga a remuneração de € 15.000,00 correspondente a 5% sobre o valor da venda.
Apreciando esse requerimento o Mmo. Juiz considerou que se justificava atender ao valor da venda na fixação da retribuição do respectivo encarregado, atendeu a que se tratou de uma diligência no âmbito de um processo judicial, e fixou essa remuneração € 6.000,00 correspondente a 3% do valor que também considerou ser o que estava em causa.
Desta decisão recorreu de agravo o encarregado da venda, alegou e formulou as seguintes conclusões:
a) Assente a indivisibilidade do bem, decidindo-se pela sua venda por propostas em carta fechada e uma vez frustrada esta por ausência de propostas, foi ordenada a venda por negociação particular;
b) Nomeado o encarregado da mesma, não tendo este conseguido efectuá-la pela normal negociação com terceiros, propôs o mesmo a venda em leilão público, proposta que foi expressamente aceite, com pequenas ressalvas por todos os interessados, A.A. e R.;
c) A proposta em causa continha a enumeração exaustiva da forma e trâmites como se iria realizar o leilão, suas publicidade e promoção, remuneração pretendida pelo encarregado e despesas por si a suportar com o mesmo cobertas, por aquela remuneração até um determinado limite;
d) Nestes particulares aspectos, a proposta não sofreu quaisquer objecções ou reservas de todos os interessados, A.A. e R., tendo o Mmº. Juiz de Direito "a quo" ordenado a venda nos seus exactos termos;
e) O leilão foi bastante concorrido tendo as licitações ultrapassado largamente o valor proposto como base para o mesmo;
f) O lanço mais alto foi de € 300.000,00 e foi oferecido pelo R. “C”, pelo que a fracção leiloada lhe foi adjudicada;
g) Será, pois, este "o maior valor apurado no leilão", nos termos propostos pelo encarregado da venda, aceites pelos interessados e pelo Mmº. Juiz recorrido, ou seja, o preço da fracção sobre o qual irá incidir a percentagem também antes proposta, aceite e acordada;
h) É perfeitamente licito às partes acordarem determinada percentagem sobre o preço da venda como remuneração do encarregado, uma vez que tal acordo se encontra na sua completa disponibilidade;
i) Até porque se não tratou de uma normal venda por negociação particular, antes, frustrada esta, o encarregado enveredou pelo leilão público – reitera-se, aceite por todos - com todos os incómodos, trabalhos a mais e despesas acrescidas, que o mesmo originou;
j) E tanto mais que a percentagem acordada se continha nos limites legais, "maxime" art. 34 o Cód. Custas Judiciais, na versão em vigor cobria as despesas do encarregado, uma vez que não ultrapassou o limite proposto e, por isso, outras não apresentou;
k) É portanto, devida ao recorrente a quantia bruta de mais € 9.000,00 para além dos € 6.000,00 já doutamente arbitrados, de modo a perfazer a percentagem acordada de 5% sobre o preço da venda, (€ 300.000,00), ou seja, € 15.000,00 no total.
Contra-alegou o R. “C” e formulou as seguintes conclusões:
a) Andou bem a decisão recorrida ao determinar o valor de cálculo da comissão do recorrente;
b) O cálculo de qualquer quantia a pagar ao recorrente tem uma só causa, que é a contrapartida pela prestação de serviços de promoção de venda de um bem, sendo que a comissão que o recorrente tem direito reporta-se ao negócio jurídico concreto que foi realizado e promovido, e não a qualquer hipotético ou putativo negócio que poderia ter sido celebrado e não foi;
c) O negócio concreto realizado, e celebrado, a partir do qual o recorrente quantificou a sua comissão, foi um negócio no âmbito de um processo de divisão de coisa comam: Uma coisa que era comum a três comproprietários, por não ser divisível, foi adjudicada a um dos comproprietários;
d) Detendo cada comproprietário 1/3 indiviso sobre o imóvel em questão, por força da adjudicação, ao adjudicante, que já detinha 1/3, foram-lhe adjudicados os restantes 2/3, pelo que apenas foram objecto de intervenção mediadora/promotora pelo recorrente os 2/3 que não eram propriedade do adjudicante, em não 3/3. É que, sendo o recorrente já proprietário de 1/3, este 1/3 não mudou de mãos, não foi negociado ou objecto de qualquer intervenção;
e) Assim, tendo sido adjudicados ao recorrido 2/3 do imóvel, pelo valor de € 200.000,00, não se vê como deva o recorrente receber uma comissão de 5% sobre o valor de € 300.000,00;
f) O negócio concreto realizado foi uma compra pelo recorrido: Sendo já proprietário de 1/3 do prédio, comprou os restantes 2/3, pelo preço de € 200.000,00. O 1/3 que era seu, não se alterou, não sofreu qualquer fenómeno translativo nem sobre ele incidiu qualquer negócio: o que era seu (1/3) assim se manteve;
g) E porque não houve negócio jurídico nenhum sobre esse 1/3, não pode o recorrente reclamar receber uma comissão também calculada sobre o valor deste 1/3, ficcionando a existência de um qualquer negócio jurídico que, simplesmente, não existiu ... É virtual!
h) Aliás, os documentos dos autos provam esta realidade: O recorrido juntou ao seu 1/3 indiviso esses 2/3 adquiridos. E daí se ter tornado titular da totalidade do bem de que era, apenas, comproprietário. Não existe I.M.T., imposto de selo ou outro qualquer imposto ou taxa sobre a parte que já era sua e que nunca deixou de o ser: 1/3;
i) Obviamente o valor de uma aquisição de uma quota de um bem indivisível apura-se pelo cálculo do seu valor comum um todo: Esta casa foi avaliada no valor de € 300.000,00. E, como tal, detendo já o recorrido 1/3, obviamente o valor da quota que adquiriu foi de € 200.000,00 e não € 300.000,00, como afirma o recorrente;
j) Aliás, só poderia este negócio ter o valor de € 300.000,00 se previamente o recorrido tivesse vendido o seu 1/3 a alguém, e agora, com a intervenção do recorrente, tivesse adquirido a propriedade, circunstância que o faria adquirir 3/3. E, então sim, tinha razão o recorrente.
O Mmº. Juiz proferiu despacho de sustentação.
Recebido o recurso o processo foi aos vistos.
Em conformidade com as conclusões das alegações que, nos termos do art. 690º n° 1 Cód. Proc. Civil, circunscrevem o âmbito de apreciação dos respectivos recursos, neste recurso de agravo as duas questões aí suscitadas pelo recorrente são, primeiramente a de saber se o Tribunal está vinculado a qualquer acordo remuneratório que as partes tenham estabelecido para o encarregado da venda, e, em segundo lugar, se a retribuição que o Mmº. Juiz lhe fixou foi justa.
O recorrente começa (v. conclusões da alegações sob as alíneas c) e d) por suscitar a questão de o Mmo. Juiz ter ordenado a venda em conformidade com a proposta que apresentara e na qual constava a remuneração que pretendia para proceder à diligência de venda a que se referiu, e que era de 5% sobre o maior valor apurado no leilão (v. cit. fls.68 e 69). O que o recorrente pretende é que, tendo o Mmº. Juiz, depois de ouvidos os interessados, autorizado a venda em conformidade com essa proposta apresentada, lhe é devida essa percentagem de 5% sobre o maior valor apurado no leilão - e que foi de € 300,000,00 - que considera ser o "preço da venda" (v. conclusões sob as alíneas g) a k).
Em primeiro lugar, não pode o recorrente pretender que, tendo sido mandado proceder à diligência em conformidade com a proposta por si apresentada, o Mmº. Juiz ficou amarrado à sua proposta de remuneração.
A razão é simples.
Ao mandar proceder à diligência o Mmº. Juiz exerceu um poder discricionário, não só na medida em que podia ter optado por outra modalidade de venda, mas também porque achou por bem que fosse observado o leilão para obtenção de preço mais elevado. Na verdade é preciso tomar em atenção que o ora recorrente tinha sido nomeado para proceder à venda por negociação particular e que foi essa modalidade observada no cumprimento do encargo para que fora feita a nomeação, e ainda que o leilão (com a publicação de anúncios e outras iniciativas) se tratou apenas de um expediente para a obtenção de um preço o mais elevado possível.
Por outro lado, ao fixar a remuneração o Mmo. Juiz exerceu um poder vinculado, já que tinha que observar o que se estabelece no art. 34° nº 1 alínea e) Cód. Custas segundo o qual a remuneração das " ... entidades encarregadas da venda extra-judicial percebem o que for fixado pelo Tribunal, até 5% do valor da causa, ou dos bens vendidos ... se este for inferior". Na verdade não podia deixar de fixar essa remuneração em conformidade com esta regra que previa e regulava expressamente o respectivo caso concreto.
Deste modo estava vedado ao Mmo. Juiz fixar a retribuição ao encarregado da venda de acordo com a proposta que este tinha apresentado, na medida em que derrogava a norma do referido art. 34° nº 1 alínea e) Cód. Custas,
A questão reduz-se desde logo, pois, a saber se a percentagem de 5% que foi aplicada é ou não justa.
Desde logo há-que tomar em consideração que essa é a percentagem máxima permitida e que por isso se justifica aplicar apenas nos casos em que a diligência assume maior complexidade. Mas não foi seguramente o caso, porquanto o recorrente o que apenas invoca (v. conclusão das alegações sob a alínea i) foram "incómodos", "trabalhos a mais" e "despesas acrescidas" como resultado do leilão. Mas, como se disse, este não foi mais de que um expediente para que fosse possível obter o melhor preço, pois na verdade não se tratou de uma arrematação no sentido próprio do termo. Tratou-se de uma mera licitação, já que a transmissão do direito de propriedade só se operou, não por força de uma adjudicação, mas pelo contrato de compra e venda celebrado pela escritura pública a que acima se referiu.
Ora, uma simples licitação, pese embora ter sido precedida de anúncios promocionais, não assume especial complexidade.
Aliás, note-se que o recorrente se limitou a referir no relatório sobre o leilão, que este decorreu "sem qualquer tipo de incidentes" na presença de "24 pessoas", pelo que o "muito trabalho" e "esforço" a que se refere nas suas alegações, quanto muito só poderá ter resultado da publicação dos anúncios a que procedeu e das fotografias que, segundo o mesmo relatório, terá tirado ao imóvel em alusão.
Por conseguinte não há fundamento para fixar a percentagem máxima que a lei permite e que o recorrente pretende.
Em segundo lugar, o valor de € 300.000,00 que o recorrente considera ser o "preço da venda" não o é na verdade. Com efeito, o que foi celebrado foi um contrato de compra e venda - por escritura pública - através do qual se operou a transmissão do direito de propriedade, razão porque houve uma aquisição derivada desse direito, mas apenas no que diz respeito às quotas de que eram titulares as A.A. “A” e “B” na compropriedade, somando o R. “C” estas quotas à que já tinha no imóvel em alusão, tornando-se assim proprietário de todo o imóvel. Por essa razão o "valor em causa" a que o Mmo. Juiz se referiu no douto despacho recorrido é o da aquisição dessas quotas, ou seja, o valor de € 200.000,00.
Em suma, o recorrente não tem razão quando alega que o "valor da venda" foi de € 300.000,00. Esse valor por si indicado foi apenas o valor máximo obtido na licitação, mas que pelas razões que se referiu não traduz o valor da venda.
Pelo que se tem dito considera-se ajustada a percentagem de 3% fixada pelo Mmo. Juiz. E, como se disse, dado que essa percentagem deve incidir sobre o "valor dos bens vendidos" (v. cit. art. 34° nº 1 alínea e) Cód. Custas), e esse valor, isto é, o valor da venda, corresponde àquele pelo qual as quotas das A.A. foram transmitidas para o R. “C” - e que como se sabe é de € 200.000,00 - foi correctamente atendido pelo Mmo. Juiz na fixação da remuneração ao encarregado da venda.
Improcedem por conseguinte as conclusões das alegações sob as alíneas g) a k), mas procedem de um modo geral as conclusões das contra-alegações.
Pelo exposto acordam em julgar improcedente o recurso de agravo e confirmar a douta decisão recorrida.
Custas pelo recorrente.
Évora, 23 de Novembro de 2006