Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 3016/25.0T8FAR.E1 |  |
TRANSMISSÃO DO PRÉDIO
PAGAMENTO
PROMESSA DE COMPRA E VENDA
- A “opção de compra” resulta na atribuição, ao locatário, do direito de adquirir o bem locado no final do contrato, mediante o pagamento de um valor previamente fixado, o valor residual;
- Exercida a opção, fica o locador antecipadamente vinculado à venda, sem poder recusar a transmissão;
- Estando a transmissão do bem objeto do contrato de locação financeira sujeito a forma, o exercício do direito de opção por parte do locatário deve ser interpretado como promessa de compra, formando, com a obrigação de venda assumida pelo locador, uma promessa de compra e venda.
(Sumário do Relator)
Tribunal Recorrido – Tribunal Judicial da Comarca de Faro, Juízo Central Cível de Faro - Juiz 3
Recorrente – Banco (…), S.A., Sucursal em Portugal
Recorrido – (…) – Serviços de Medicina Lda.
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Sumário: (…)**
Acordam os Juízes na 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora*
1. RELATÓRIO1.1.
Banco (…), S.A., Sucursal em Portugal, instaurou a presente ação declarativa, sob a forma de processo comum, contra (…) – Serviços de Medicina, Lda..
Pede que seja proferida sentença “que substitua a declaração negocial em falta da Ré, nos termos do n.º 1 do artigo 830.º do Código Civil, transferindo-se a titularidade do direito de propriedade do bem objeto do contrato de locação financeira para a Ré”.
Em síntese, alega que em 2007 o Banco … (a que sucedeu a Autora) celebrou com a Ré um contrato de locação financeira imobiliária (leasing), que tinha por objeto uma fração autónoma destinada a habitação situada em (…), no concelho de Loulé.
Embora o contrato tenha terminado em agosto de 2022 e a Ré tenha procedido ao pagamento integral das rendas e do valor residual fixado para exercer a opção de compra (€ 4.100,00), a escritura de transferência de propriedade nunca foi formalizada.
Alega que esta omissão se deve a culpa exclusiva da (…), que não forneceu a documentação necessária para a realização do ato, apesar de múltiplas insistências e de uma tentativa de marcação de escritura em junho de 2024 que acabou por ser desmarcada por falta de elementos.
Perante a situação de mora, recorre a juízo para obter uma sentença que substitua a declaração negocial em falta, ao abrigo do artigo 830.º do Código Civil, de forma a transferir legalmente a titularidade do imóvel para a Ré.
A Ré, citada, não contestou.
Em 14.01.2026, o Tribunal proferiu despacho em que considerou confessados os factos articulados pela Autora, determinando ainda o cumprimento do disposto no n.º 2 do artigo 567.º do CPC.
Em 20.02.2026, foi proferida sentença que julgou improcedente a ação e, em consequência, absolveu a Ré de todos pedidos.
1.2.
Inconformada com esta decisão, a Autora interpôs recurso, formulando as seguintes conclusões:
“1º A sentença recorrida errou ao centrar a improcedência da ação na inexistência, no contrato de locação financeira, de uma promessa unilateral de compra a cargo da Recorrida, pois essa não é a verdadeira questão controvertida nestes autos.
2º O que releva é saber se a Recorrida, tendo exercido a opção de compra, ainda que por manifestação tácita de vontade, podia posteriormente manter-se inerte e obstar à formalização da transmissão do imóvel, através da celebração da correspondente escritura de compra e venda.
3º A matéria de facto fixada na sentença, não impugnada, mostra que a Recorrida pagou integralmente as rendas, pagou o valor residual, manteve a posse do imóvel, assumiu os respetivos encargos, diligenciou pela escritura e confirmou o interesse na sua realização.
4º No contexto contratual dos autos, o pagamento do valor residual, conjugado com os comportamentos subsequentes da Recorrida, constitui declaração tácita inequívoca de exercício da opção de compra.
5º A própria Recorrida confirmou, por intermédio da sua representante, manter interesse na celebração da escritura, o que reforça a conclusão de que a opção de compra foi efetivamente exercida.
6º A Recorrida foi regularmente citada e não contestou a ação, operando a revelia prevista no artigo 567.º, n.º 1, do Código de Processo Civil, circunstância que reforça a conclusão de que não se opôs à transferência da propriedade para a sua esfera jurídica.
7º Assim, a inexistência de oposição processual é mais um elemento que confirma que a transferência da propriedade registral sempre foi compatível com a intenção da Recorrida.
8º A ausência de contestação, conjugada com a factualidade assente, mostra que a não formalização da escritura não resulta de divergência quanto à transmissão do imóvel, mas antes de dificuldades da própria Recorrida na reunião da documentação necessária ao ato.
9º Nos termos do artigo 217.º do Código Civil, a declaração negocial pode ser tácita quando se deduza de factos que, com toda a probabilidade, a revelem, o que sucede no caso dos autos.
10º A exigência contratual de comunicação por carta registada com aviso de receção e com antecedência mínima de seis meses consubstancia mera formalidade convencional de comunicação, estabelecida no interesse do locador, que este podia dispensar e efetivamente dispensou ao aceitar o pagamento do residual e ao promover a escritura.
11º A cláusula 20ª do contrato, lida no seu conjunto, associa o pagamento do valor residual ao momento da transferência da propriedade, revelando que esse pagamento representa o ato final de aquisição do imóvel pela Recorrida.
12º Uma vez exercida a opção, extingue-se a fase potestativa da relação contratual e nasce a obrigação de consumar e formalizar a aquisição do imóvel nos termos contratualmente previstos.
13º O que a Recorrente pretende não é a condenação da Recorrida na prática de atos materiais ou formais que esta vem omitindo, mas a prolação de sentença substitutiva da declaração negocial em falta, a emitir no ato de formalização da transmissão.
14º A sentença pretendida deve, por si, produzir os efeitos jurídicos da transmissão da propriedade, com subsequente registo predial, suprindo a declaração que a Recorrida deveria emitir.
15º Ainda que se entenda que o contrato em apreço configura um pacto de opção, nada impede que, recusando-se o concedente a cumprir a obrigação ulterior ou complementar de outorga da escritura, se obtenha a execução específica dessa obrigação mediante sentença judicial, em termos análogos aos do artigo 830.º do Código Civil.
16º Como refere a doutrina, deve distinguir-se entre a infungibilidade e a inexequibilidade forçada da obrigação de facere: não é possível obrigar o devedor à prática pessoal do facto, mas é possível executar especificamente a obrigação que mediante esse facto deve ser cumprida.
17º Assim, a tutela jurisdicional pedida pela Recorrente não visa substituir a declaração inicial de exercício da opção, mas suprir a recusa da Recorrida em formalizar a aquisição já desencadeada, mediante a outorga da escritura e os atos necessários ao registo.
18º Foi, por isso, incorreta a afirmação de que a ação configurava pedido de substituição judicial da declaração inicial de exercício da opção, pois essa declaração já havia sido emitida pela locatária.
19º Nos termos do artigo 830.º do Código Civil, interpretado à luz da função prática do regime e da doutrina citada, é admissível sentença que produza os efeitos da declaração negocial em falta e permita a efetiva formalização da transmissão do imóvel.
20º Após o exercício da opção e o pagamento do valor residual, a Recorrida ficou adstrita a colaborar na celebração do contrato final de compra e venda e na respetiva formalização registral.
21º A sentença recorrida, ao não reconhecer essa realidade jurídica, deixou o Recorrente na posição paradoxal de continuar a figurar como titular formal de um imóvel cujo valor residual recebeu, que não lhe foi restituído e cujos encargos são suportados pela Recorrida.
22º Tal solução não resolve o litígio nem tutela o direito material controvertido, antes perpetua a situação de bloqueio que esteve na origem da presente ação.
23º Cabia ao tribunal a quo enquadrar juridicamente os factos assentes no regime adequado, sem ficar vinculado à qualificação jurídica inicialmente sufragada pela Recorrente.
24º A sentença recorrida violou, por erro de interpretação e de aplicação, os artigos 217.º, 406.º, 762.º e 830.º do Código Civil, os artigos 9.º, n.º 1, alínea c) e 10.º, n.º 2, alínea f), do Decreto-Lei n.º 149/95, de 24 de junho, bem como o artigo 5.º, n.º 3, do Código de Processo Civil.
25º Deve, por isso, ser revogada e substituída por acórdão que julgue a ação procedente e produza os efeitos da declaração negocial em falta da Recorrida, determinando a transferência formal da titularidade do imóvel para a sua esfera jurídica, com as legais consequências em matéria de formalização e registo”.
Pede que o recurso seja julgado procedente devendo:
“I) Revogar-se a sentença recorrida;
II) Substituir-se a mesma por acórdão que julgue a acção procedente e produza os efeitos da declaração negocial em falta da recorrida, nos termos do artigo 830.º do Código Civil, determinando a transferência formal da titularidade do direito de propriedade sobre o imóvel objecto do contrato de locação financeira para a recorrida, com as legais consequências quanto à respectiva formalização e registo;
III) Subsidiariamente, quando assim se não entenda, revogar-se a decisão recorrida e determinar-se a baixa dos autos para que seja proferida nova decisão que conheça, nos termos juridicamente adequados, dos efeitos do exercício da opção de compra já assente nos autos;
IV) Condenar-se a recorrida nas custas do recurso e da acção”.
Não foi apresentada resposta.
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Perante as conclusões das alegações do Recorrente, importa determinar:
- se é possível concluir, a partir do contrato de locação financeira celebrado entre as partes e do exercício do direito de opção por parte do locatário, pela existência uma promessa de compra e do venda do objeto do contrato;
- na afirmativa, se estão reunidos os requisitos de que depende a execução específica do contrato.
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Colhidos que se mostram os vistos, cumpre apreciar e decidir.*
3.1. FUNDAMENTOS DE FACTO
Na decisão recorrida, o Tribunal considerou demonstrados os seguintes factos:
“1º- Por escritura de fusão transfronteiriça por incorporação, outorgada em 01/10/2018, o Banco … (Portugal), S.A., que tinha a sua sede na Av. da (…), 222, em Lisboa, foi incorporado no Banco (…), S.A., com sede na Plaza de (…), n.º 4, Espanha, CIF (…).
2º- Tal fusão foi registada em (…), com transmissão global do património do Banco (…) Portugal para o Banco (…).
3º- O Banco passou a estar representado pelo “Banco, Sucursal em Portugal”.
4º- Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o n.º (...) – … (Freguesia ...) a fracção autónoma designada pela letra S de prédio constituído sob o regime de propriedade horizontal, sito em I.P.P. 6, zona 1, lote n.º 4, (...).
5º- Consta na descrição predial acima referida a inscrição do direito de propriedade a favor de Banco … (Portugal), S.A., pela Ap. (…), de (…), constando o averbamento da transmissão da propriedade para Banco (…), S.A., Sucursal em Portugal, pela Ap. (…), de (…).
6º- Consta na descrição predial acima referida a inscrição da locação financeira a favor de (…) – Serviços de Medicina, Lda., pelo prazo de 180 meses com início em 10/08/2017, pela Ap. (…), de (…).
7º- Em 10.08.2007, no exercício da sua atividade, o Banco … (Portugal) celebrou com a Ré o denominado “contrato de locação financeira (Leasing) imobiliária”, ao qual foi atribuído o n.º (...).
8º- O acima referido contrato tinha como objeto dar ao locatário, em regime de locação financeira, o imóvel referido em 4º.
9º- Nesse contrato foi fixado como valor da locação o montante de € 205.000,00, a ser pago pela Ré em 180 rendas, mensais, antecipadas e sucessivas, sendo a 1ª renda no valor de € 15.000,00, devida em 10.08.2007, e as restantes no valor resultante da aplicação da taxa Euribor a 3 meses, acrescida de um spread de 1,000%.
10º- No referido contrato, consta sob IV das condições particulares, que o valor residual foi fixado em € 4.100,00.
11º- No referido contrato consta sob a cláusula 20ª das condições gerais, sob a epígrafe “Opção de compra”:
«1. Pretendendo exercer a opção de compra do bem locado, a Locatária deverá notificar o Locador, por carta registada com aviso de recepção, dessa sua intenção com, pelo menos, seis meses de antecedência em relação ao termo do presente contrato.
2. Optando pela aquisição do imóvel locado, a Locatária deverá pagar ao Locador, a titulo de valor residual, a importância estabelecida nas condições particulares.
3. A Locatária será obrigada a pagar aquele valor residual no termo do presente contrato.
4. A propriedade do imóvel considerar-se-á transferida para a Locatária na data do pagamento do valor residual e contra este pagamento.
5. Se a Locatária não pagar o valor residual no termo do contrato, o Locador poderá em alternativa:
a) Exigir da Locatária o cumprimento do contrato, a sua execução especifica e uma indemnização por perdas e danos a título de mora;
b) Resolver o contrato, observando-se o disposto no n.º 3 da cláusula 22ª.»
12º- A Ré procedeu ao pagamento integral das rendas acordadas e pagou o valor residual estipulado de € 4.100,00, tendo o contrato terminado em 10.08.2022.
13º- A escritura de transferência da titularidade do direito de propriedade ainda não foi realizada.
14º- Após o termo do contrato, o Autor tentou, por diversas vezes, contactar a Ré, quer telefonicamente, quer por correio eletrónico.
15º- A Ré manifestou sempre o seu interesse na celebração da escritura pública de transferência de titularidade do direito de propriedade, tendo inclusivamente logrado a marcação da correspondente escritura pública para o dia 18 de junho de 2024.
16º- Porém, atendendo à insuficiência da documentação remetida ao Autor, acabou por se revelar necessária a desmarcação da mesma.
17º- Numa derradeira tentativa de obtenção da documentação necessária à realização da escritura de opção de compra e posterior marcação da mesma, o Autor remeteu uma missiva à Ré, em 7 de julho de 2025, na qual lhe foi concedido prazo para estabelecer contacto com o Autor, por forma a prestar a sua colaboração nas diligências de formalização da opção de compra.
18º- Nessa senda, a representante da Ré, estabeleceu contacto telefónico com a Mandatária do Autor, informando que a Ré manteria interesse na realização da devida escritura pública e que iria obter a documentação solicitada, tendo inclusivamente informado que o sr. (...) sócio e gerente da Ré, encontrar-se-ia fora do território nacional, pelo que lhe iria transmitir que o Autor se encontrava a diligenciar pela marcação da referida escritura.
19º- Contudo, apesar das insistências subsequentes efetuadas, o Autor não recebeu a referida documentação.
20º- A Ré liquidou todas as despesas incorridas pelo Autor desde o termo do contrato de locação, nomeadamente despesas com impostos e taxas, de natureza predial ou outra, incutindo as autárquicas e o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), a que o imóvel objeto da locação em apreço esteja sujeito.
21º- A Ré nunca restituiu o imóvel ao Autor”.
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3.2. APRECIAÇÃO DO MÉRITO DO RECURSOSão as conclusões que delimitam o objeto do recurso.
A Recorrente não pede a reapreciação da matéria de facto nos termos do artigo 640.º do CPC.
Assim, sem prejuízo do disposto no artigo 662.º do CPC, os factos a atender no recurso são aqueles que o Tribunal recorrido deu como demonstrados.
Vejamos.
O artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 149/95, de 24 de Junho define locação financeira como “o contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante retribuição, a ceder à outra o gozo temporário de uma coisa, móvel ou imóvel, adquirida ou construída por indicação desta, e que o locatário poderá comprar, decorrido o período acordado, por um preço nele determinado ou determinável mediante simples aplicação dos critérios nele fixados”.
São elementos constitutivos do contrato: (i) a indicação, pelo locatário ao locador, previamente à conclusão do contrato, da coisa a comprar ou a construir e do respetivo fornecedor; (ii) o dever do locador de adquirir a coisa ao fornecedor; (iii) o dever do locador de conceder temporariamente o gozo da coisa ao locatário; (iv) a obrigação do locatário de pagar uma renda; e (v) a faculdade detida pelo locatário de adquirir a coisa locada no termo do contrato.
Em causa, na situação em análise, está a faculdade detida pelo locatário de adquirir a coisa locada no termo do contrato, ou seja, a opção de compra fixada na cláusula 20ª das condições gerais do contrato (cfr. o ponto 11 dos factos provados), de acordo com a qual: «1. Pretendendo exercer a opção de compra do bem locado, a Locatária deverá notificar o Locador, por carta registada com aviso de recepção, dessa sua intenção com, pelo menos, seis meses de antecedência em relação ao termo do presente contrato.
2. Optando pela aquisição do imóvel locado, a Locatária deverá pagar ao Locador, a titulo de valor residual, a importância estabelecida nas condições particulares.
3. A Locatária será obrigada a pagar aquele valor residual no termo do presente contrato.
4. A propriedade do imóvel considerar-se-á transferida para a Locatária na data do pagamento do valor residual e contra este pagamento.
5. Se a Locatária não pagar o valor residual no termo do contrato, o Locador poderá em alternativa:
a) Exigir da Locatária o cumprimento do contrato, a sua execução especifica e uma indemnização por perdas e danos a título de mora;
b) Resolver o contrato, observando-se o disposto no número três da cláusula vigésima segunda».
A “opção de compra” é, como vimos, um dos elementos característicos do contrato de locação financeira, resultando na atribuição, ao locatário, do direito de adquirir o bem locado no final do contrato, mediante o pagamento de um valor previamente fixado, designado por valor residual.
A opção de compra traduz, portanto, um direito potestativo do locatário. O locatário tem a possibilidade de exercer essa opção, ficando o locador sujeito à transmissão do bem. O locatário decidirá unilateralmente se quer ou não adquirir o bem, ficando o locador antecipadamente vinculado à venda, sem poder recusar a transmissão, depois de exercida a opção nos termos contratados.
A respeito do pacto de opção, lê-se no Ac. da Relação de Lisboa de 26.09.2024, Proc. 17100/22.9T8SNT.L1-8, em www.dgsi.pt, que citamos com supressão das notas de rodapé: «Como refere Antunes Varela [1], “nos contratos de opção (…) uma das partes emite logo a declaração correspondente ao contrato que pretende celebrar (venda, locação, mútuo, etc.), enquanto a outra se reserva a faculdade de aceitar ou declinar o contrato, dentro de certo prazo: aceitando, o contrato aperfeiçoa-se sem necessidade de qualquer nova declaração da contraparte, ao contrário do que sucede na promessa unilateral, onde se torna necessário um acordo posterior para dar vida ao contrato definitivo.
Da promessa unilateral deriva para o não-promitente uma verdadeira pretensão à celebração do contrato prometido; do pacto de opção deriva um direito potestativo à aceitação da proposta contratual emitida e mantida pela outra parte”.
Com efeito, como se pode ler em Calvão da Silva [2]: "O pacto de opção é um contrato – e nisto se distingue da proposta irrevogável –, tal como a promessa unilateral, sendo, todavia, diverso o mecanismo de realização do direito ao contrato emergente de ambos: na segunda, fonte de uma obrigação de contratar, tem de haver nova declaração contratual de ambas as partes para que o contrato definitivo se conclua – direito de crédito, portanto, o do promissário, já que exige a cooperação ou colaboração do promitente; no primeiro, para a conclusão do contrato é suficiente a declaração de vontade do beneficiário: se este aceita, exercendo o seu direito potestativo, o contrato aperfeiçoa-se, inelutavelmente, sem necessidade de nova declaração da contraparte».
Numa primeira abordagem, dir-se-ia, portanto, que exercido o direito de opção, estaria concluído o contrato dependente do exercício dessa faculdade – na situação em análise, o contrato de onde decorre a transmissão do direito de propriedade sobre o objeto da locação financeira.
No caso concreto, o exercício do direito de opção dependia da verificação de duas condições: a notificação do locador, por carta registada com aviso de receção, da intenção de exercer o direito de opção, com, pelo menos, seis meses de antecedência em relação ao termo do contrato e o pagamento, à locadora do valor residual estipulado.
A Autor não alega a ocorrência da primeira – a notificação da intenção de exercer o direito de opção – mas alega a verificação da segunda, o pagamento do valor residual.
Resulta dos factos provados que a Ré procedeu ao pagamento integral das rendas acordadas e pagou o valor residual estipulado, o que a Autora configura como uma manifestação de vontade de adquirir o bem (cfr. os artigos 23º a 25º da petição inicial).
Admitindo – como faz a Autora – que possa deduzir-se essa intenção do comportamento da Ré, seguir-se-ia uma consequência fundamental. Nos termos do ponto 4 da cláusula 20ª, “A propriedade do imóvel considerar-se-á transferida para a Locatária na data do pagamento do valor residual e contra este pagamento”, o que significa que, com o exercício do direito de opção, se consideraria produzida a declaração negocial da locatária, no sentido da aquisição do bem.
Questão diferente é a de saber se foi observada a formal legal para a celebração do contrato de compra e venda e, nessa medida, se é possível considerar consolidada a transmissão do imóvel.
Sabemos que a compra e venda de imóveis está sujeita a forma legal, devendo ser celebrada através de escritura pública ou documento particular autenticado, o que as partes, por certo, não desconhecem.
Neste contexto, as declarações negociais das partes – da locadora, ao obrigar-se à venda do imóvel na hipótese de ser exercida a opção de compra; da locatária, evidenciando ter exercido essa opção com o pagamento do valor residual – não são aptas a, sem mais, operar a transmissão do imóvel.
O artigo 236.º, n.º 1, do CC, sob a epígrafe “Sentido normal da declaração”, dispõe que “A declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele”.
“Na falta de disposição especial, a declaração negocial deve ser integrada de harmonia com a vontade que as partes teriam tido se houvessem previsto o ponto omisso, ou de acordo com os ditames da boa fé, quando outra seja a solução por eles imposta” – artigo 239.º do mesmo diploma.
Como se lê no Acórdão da Relação do Porto de 08.04.2024, Processo n.º 2353/22.0T8VLG-A.P1, em www.dgsi.pt, “II - A interpretação da declaração negocial é necessariamente contextual pois que além da declaração propriamente dita há que relevar todos os elementos que possam auxiliar na determinação do sentido da declaração negocial. III - Estando em causa a interpretação de uma declaração negocial de um negócio jurídico formal, a declaração não poderá valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respetivo documento, ainda que imperfeitamente expresso, salvo se tal sentido corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem a essa validade”.
No caso concreto, não pomos em dúvida que as partes pretenderam atribuir ao exercício do direito de opção típico do contrato de locação financeira um efeito particular: o de operar a transmissão da coisa.
Ora, não podendo as partes – e, concretamente, a locatária – ignorar que o mero pagamento do valor residual não seria suficiente para, não obstante o ponto 4 da cláusula 20ª do contrato de locação financeira, perfetibilizar a transmissão do imóvel, o sentido do contrato apenas poderia ser um: exercido o direito de opção por parte da locatária, ficaria esta obrigada, perante a locadora, a celebrar o contrato de compra e venda do imóvel. Isso mesmo resulta do ponto 5 da cláusula 20ª do contra de locação financeira, ao estabelecer a possibilidade de recurso à execução específica por parte da locadora se, exercido o direito de opção, a locatária não pagar o valor residual no termo do contrato e ainda dos atos que as partes praticaram após o pagamento do valor residual, ao designarem data para celebração da escritura de compra e venda, que só não se realizou por questões unicamente “burocráticas” (cfr. os pontos 12 e 15 a 16 dos factos provados).
Estando a transmissão do bem objeto do contrato de locação financeira sujeito a forma, o exercício do direito de opção por parte da locadora deve ser interpretado como promessa de compra, complementando com a promessa de venda constante do pacto de opção típico do contrato de locação financeira, um contrato promessa de compra e venda. Compra e venda que as partes se obrigariam a celebrar de acordo com a forma legalmente prevista e, daí, a circunstância de terem designado data para celebração da escritura pública do contrato definitivo, assim demonstrando a adesão ao entendimento de que a transmissão da propriedade sobre o imóvel não estava ainda consolidada.
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O artigo 830.º, n.º 1, do CC, sob a epígrafe “Contrato-promessa”, dispõe que “Se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida”.De acordo com o n.º 2 do artigo 762.º do Código Civil, que “O devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado”.
Dá-se o não cumprimento do contrato-promessa quando algum dos promitentes não emite a declaração negocial correspondente ao contrato prometido.
Configurada a relação negocial subsequente ao termo do contrato de locação financeira como um contrato promessa de compra e venda, o que está em causa, agora, é saber se, apesar de não ter cumprido a promessa, não constando do contrato de locação financeira qualquer prazo para celebração do contrato de compra e venda do imóvel, a R. está ou não em mora quanto ao cumprimento.
O incumprimento a que alude o artigo 830.º do CC é a mora: o incumprimento temporário ou atraso no cumprimento da obrigação, que permite ao interessado no adimplemento do contrato procurar obter, através do tribunal, a realização coativa da prestação.
De acordo com o n.º 2 do artigo 804.º do CC, “O devedor considera-se constituído em mora quando, por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda possível, não foi efectuada no tempo devido”.
O artigo 805.º do CC, sob a epígrafe “Momento da constituição em mora”, dispõe que:
“1. O devedor só fica constituído em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir.
2. Há porém mora do devedor, independentemente de interpelação:
a) Se a obrigação tiver prazo certo;
b) Se a obrigação provier de facto ilícito;
c) Se o próprio devedor impedir a interpelação, considerando-se interpelado, neste caso, na data em que normalmente o teria sido”.
Como se lê no Acórdão da Relação de Coimbra de 23.11.2021, Processo n.º 470/19.3T8CBR.C1, em www.dgsi.pt, «(…) a noção de mora remete para o tempo devido da prestação e para a possibilidade dela, ou seja, nas palavras de Pires de Lima e Antunes Varela, “A simples mora supõe a possibilidade futura do cumprimento da obrigação” [Código Civil Anotado, Volume II, 4.ª Edição Revista e Actualizada, Coimbra Editora, pág. 61]. Assim se a prestação não foi efectuada porque ainda não chegara o tempo devido para a sua realização não há mora. E se havia um tempo devido para a realização da prestação, mas se ela não foi efectuada em tal tempo porque ela se tornou impossível, a situação também não é de mora; será de impossibilidade da prestação ou de incumprimento definitivo.».
No caso concreto, temos por assente que as partes não estipularam no contrato de locação financeira qualquer prazo para celebração do contrato de compra e venda do imóvel.
Resulta, contudo, dos factos provados que
- “A Ré (…) pagou o valor residual estipulado de 4.100,00 euros, tendo o contrato terminado em 10.08.2022.”;
- “A Ré manifestou sempre o seu interesse na celebração da escritura pública de transferência de titularidade do direito de propriedade, tendo inclusivamente logrado a marcação da correspondente escritura pública para o dia 18 de junho de 2024”, que acabou por ser desmarcada, “atendendo à insuficiência da documentação remetida ao Autor”;
- “Numa derradeira tentativa de obtenção da documentação necessária à realização da escritura de opção de compra e posterior marcação da mesma, o Autor remeteu uma missiva à Ré, em 7 de julho de 2025, na qual lhe foi concedido prazo para estabelecer contacto com o Autor, por forma a prestar a sua colaboração nas diligências de formalização da opção de compra”;
- “Nessa senda, a representante da Ré” informou a Autora “que a Ré manteria interesse na realização da devida escritura pública e que iria obter a documentação solicitada (…)”;
- “(…) apesar das insistências subsequentes efetuadas, o Autor não recebeu a referida documentação.” e “A escritura de transferência da titularidade do direito de propriedade ainda não foi realizada”.
Os factos provados evidenciam que, apesar de não ter sido inicialmente estipulado qualquer prazo para cumprimento da obrigação – a celebração do contrato definitivo – a Autora interpelou a Ré no sentido de lhe facultar os elementos necessários à realização da escritura de compra e venda, concedendo-lhe prazo para o efeito.
Sem sucesso, já que não recebeu da A. a referida documentação, o que demonstra, da parte da R., se não uma vontade firme de não cumprir, ao menos a indisponibilidade para o efeito, sendo o lapso de tempo decorrido desde o pagamento do valor residual e o termo do contrato de locação financeira e, especificamente, desde a interpelação realizada em julho de 2025, suficiente para que possamos concluir pela existência de uma situação de mora: a R., não tendo manifestado perante a A. uma recusa perentória de cumprimento, agiu de forma de forma que impossibilitou a celebração do contrato. E, aqui, não cremos que seja relevante distinguir a notificação para celebração do contrato definitivo em data determinada ou no sentido da concessão de prazo a um dos contraentes para dar acesso a elementos necessários à concretização do contrato, posto que a finalidade que se pretende alcançar é, no essencial, a mesma: designar ou permitir que seja designada data para celebração do contrato e, no fim de contas, cumprir o contrato promessa.
Ademais, temos por válida, enquanto interpelação para cumprimento do contrato promessa, a citação para a ação onde o credor pede a sua execução específica (Ac. da Relação de Coimbra supra citado).
Estão, deste modo, reunidos os requisitos para que seja decretada a execução específica da promessa de compra e venda do imóvel objeto do contrato de compra e venda.
A apelação deve, por isso, ser julgada procedente.
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Pelo exposto, acordam os juízes da 2ª Secção Cível do Tribunal de Relação de Évora em:
- julgar procedente a apelação e, em consequência,
- revogar a decisão recorrida, que se substitui por outra que, nos termos do artigo 830.º, n.º 1, CC, supre a falta da declaração negocial da Ré nos termos do n.º 1 do artigo 830.º CC, transferindo-se para a Ré a titularidade do direito de propriedade do bem objeto do contrato de locação financeira, identificado no ponto 4º dos factos provados.
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Custas pela Recorrida.Notifique.
Évora, 21.05.2026
Miguel Teixeira
Cristina Dá Mesquita
Maria Emília Melo e Castro