Évora
| 2042/22.6T8PTM.E1 |  |
PACTO DE OPÇÃO
CADUCIDADE
ÓNUS DA PROVA
INCUMPRIMENTO
I. O “pacto de opção” aposto no contrato de arrendamento, consubstancia a atribuição pela Ré/concedente aos Autores/optantes de um direito potestativo à formação de um contrato de compra e venda (contrato optativo) do imóvel arrendado.
II. Uma das principais características do contrato de opção de compra é a sua temporalidade, reflexo ineludível da necessidade de submeter tal negócio jurídico a um prazo de vigência para o seu exercício, pelo que a ultrapassagem do prazo fixado, determina, em regra, a caducidade do direito de opção.
III. Esta caducidade, face ao disposto nos conjugados artigos 303.º e 333.º, n.º 2, ambos do Cód. Civil, não pode ser apreciada oficiosamente pelo tribunal, carecendo de ser invocada por aquele a quem aproveita, no caso pela Ré, competindo a esta o respetivo ónus de alegação e prova, nos termos do n.º 2 do artigo 342.º do Código Civil.
IV. Apesar do direito de opção ter sido exercido após o prazo previsto no contrato, não tendo tal caducidade sido invocada pela Ré, nenhuma consequência poderá, nesta sede, ser assacada ao decurso de tal prazo e ao seu exercício pelos Autores após o seu termo.
V. Recaindo sobre a Ré o dever de providenciar pela legalização da moradia, o que se provou que não fez, impossibilitou, com a sua conduta a outorga da escritura de compra e venda.
VI. Não podendo a moradia em causa ser transacionada, não poderia, por maioria de razão, ser objecto de execução específica e não havendo os Autores constituído qualquer sinal, não há lugar, pelo incumprimento do pacto de opção por parte da Ré, à aplicação do regime do art.º 442º do Cód. Civil.
(Sumário elaborado pela relatora)
Processo: 2042/22.6T8PTM.E1
ACÓRDÃO
I. RELATÓRIO
1. AA e sua mulher BB intentaram acção declarativa de condenação contra VILA ESMERALDA AUTOMÓVEIS DE ALUGUER LDA., formulando, a final, os seguintes pedidos:
“A) PRIMEIRO PEDIDO,
I) SEJA PROFERIDA DECISÃO QUE, SUBSTITUINDO A DECLARAÇÃO DE VONTADE DO R., PRODUZA OS EFEITOS DA VENDA, OPERANDO, PARA OS AA., A TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE DO PRÉDIO DESIGNADO PELO lote ...2, INSCRITO NA MATRIZ PREDIAL URBANA sob o artigo ...94º DA FREGUESIA ... CONSERVATÓRIA DO REGISTO PREDIAL ... sob o nº ...02, DEVIDAMENTE REGISTADO E AVERRBADA NA MATRIZ A MORADIA PARA CUMPRIMENTO DO CONTRATO DO CONTRATO CELEBRADO NO DIA ../../2015.
II) SEJA DECLARADA A R. EM MORA DESDE ../../2020, DATA EM QUE DEVERIA TER SIDO EXERCIDO O DIREITO A SER CELEBRADA A ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA, QUE NÃO SE REALIZOU POR FACTO IMPUTÁVEL EXCLUSIVAMENTE À RÉ, SENDO CERTO QUE OS DOCUMENTOS DO IMÓVEL NÃO FORAM DISPONIBILIZADOS AOS AUTORES PARA EFEITOS DE INSTRUÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO;
III) SEJA DECLARADO COMPENSADO O CRÉDITO DOS AA., EM VIRTUDE DO PERMANENTE PAGAMENTO DO SINAL NO QUE PERFAZ NA PRESENTE DATA O VALOR GLOBAL DE € 44.400,00, ASSIM COMO AS OBRAS REALIZADAS PELOS AA. (€ 18.000,00), FICANDO O PREÇO DO NEGÓCIO REDUZIDO DE € 225.000,00 PARA € 162.600,00,
IV) SER DECLARADO COMPENSADO O VALOR DAS RENDAS QUE SE VENCEREM POSTERIORMENTE À PROPOSITURA DA PRESENTE AÇÃO E QUE TIVEREM SIDO PAGAS PELOS AS. À R., ATÉ À DATA EM QUE FOR PROFERIDA A SENTENÇA, COM O VALOR DO PREÇO DA OPÇÃO DE COMPRA QUE AINDA SE MOSTRAR DEVIDO,
V) SEJA A RÉ CONDENADA AO PAGAMENTO DE CUSTAS DE PARTE E DE PROCURADORIA CONDIGNA BEM COMO NOS JUROS DE MORA VINCENDOS (4%) QUE SE VIEREM A LIQUIDAR CONTADOS DESDE A CITAÇÃO ATÉ INTEGRAL E EFECTIVO PAGAMENTO,
OU CASO ASSIM, NÃO SE ENTENDA, E REVELANDO-SE IMPOSSIVEL A OBTENÇÃO DA TOTAL CORRESPONDÊNCIA
ENTRE OS DOCUMENTOS DO IMÓVEL E A SUA REAL SITUAÇÃO REGISTAL E FISCAL, NECESSÁRIA PARA OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO E POSTERIOR REGISTO DO IMÓVEL EM NOME DOS AA., QUE SE REVELE POR MOTIVO TOTALMENTE IMPUTÁVEL À RÉ, A TÍTULO SUBSIDIÁRIO REQUEREM OS AA.,
B) SEGUNDO PEDIDO
I) QUE SEJA DECLARADO RESOLVIDO O CONTRATO CELEBRADO ENTRE OS AA. E A RÉ DATADO DE ../../2015, POR MOTIVO TOTALMENTE A ESTA TOTALMENTE IMPUTÁVEL, E EM CONSEQUÊNCIA SEJA A RÉ CONDENADA AO PAGAMENTO DE INDEMNIZAÇÃO AOS AA. NO VALOR DO SINAL EM DOBRO NOS TERMOS DO DISPOSTO NO ARTIGO 442º Nº2 DO CÓDIGO CIVIL, OU SEJA, NO MONTANTE GLOBAL DE € 88.800,00 (OITENTA E OITO MIL E OITOCENTOS EUROS), COM O ACRÉSCIMO DO SINAL EM DOBRO QUE FOR LIQUIDADO ATÉ QUE SEJA PROFERIDA SENTENÇA TRANSITADA EM JULGADO.
II) SEJA A RÉ CONDENADA AO PAGAMENTO DE CUSTAS DE PARTE E DE PROCURADORIA CONDIGNA BEM COMO NOS JUROS DE MORA VINCENDOS (4%) QUE SE VIEREM A LIQUIDAR CONTADOS DESDE A CITAÇÃO ATÉ INTEGRAL E EFECTIVO PAGAMENTO,
A TÍTULO SUBSIDIÁRIO REQUEREM AINDA OS AA.,
C) TERCEIRO PEDIDO
I) QUE SEJA DECLARADO RESOLVIDO O CONTRATO CELEBRADO ENTRE OS AA. E A RÉ DATADO DE ../../2015, POR MOTIVO TOTALMENTE A ESTA TOTALMENTE IMPUTÁVEL, E EM CONSEQUÊNCIA SEJA A RÉ CONDENADA AO PAGAMENTO DA INDEMNIZAÇÃO UMA COMPENSAÇÃO GLOBAL JULGADA COM JUIZOS DE EQUIDADE PELO INTERESSE CONTRATUAL NEGATIVO, EM VALOR NUNCA INFERIOR A € 88.800,00 (OITENTA MIL EUROS), ATENDENDO AO SINAL PAGO PELOS AA., DESPESAS EFETUADAS NO IMÓVEL, VIOLAÇÃO DOS DITAMES DA BOA-FÉ E IMPOSSIBILIDADE OBJETIVA DE COMPRA DE IMÓVEL EM CONDIÇÕES SEMELHANTES AO NO QUAL RESIDEM ATENDENDO AOS VALORES DO MERCADO IMOBILIÁRIO QUE EM CASOS HOMOLOGOS E NA DURAÇÃO DO CONTRATO SOFRERAM UMA VALORIZAÇÃO DE 300% (CUSTO METRO QUADRADO).
II) SEJA A RÉ CONDENADA AO PAGAMENTO DE CUSTAS DE PARTE E DE PROCURADORIA CONDIGNA BEM COMO NOS JUROS DE MORA VINCENDOS (4%) QUE SE VIEREM A LIQUIDAR CONTADOS DESDE A CITAÇÃO ATÉ INTEGRAL E EFECTIVO PAGAMENTO”.
Para tanto invocaram, em síntese, que celebraram com a Ré um contrato denominado “contrato promessa de arrendamento urbano- para habitação – artigo 1905.º do Código Civil”, mediante o qual se convencionou que os Autores estabeleciam a sua residência no imóvel propriedade da Ré mediante o pagamento de rendas mensais no valor de 550,00€, sendo que estes valores pagos mensalmente seriam descontados a final no preço global acordado de 225.000,00€, valor pelo qual até ao final do prazo de cinco anos a contar da celebração do contrato (isto é, até ../../2020) poderiam adquirir o imóvel.
E, tendo em conta o prazo estabelecido, tentaram, desde meados de 2020, que o negócio fosse concretizado, mas a Ré impediu que tal fosse possível, desde logo, não lhes facultando a documentação necessária para requererem financiamento bancário e depois apresentando outras desculpas, nomeadamente, relacionadas com a pandemia covid-19. E, quando em outubro/novembro de 2020, a Ré mudou de postura e de discurso, alegando que a venda da moradia não era uma obrigação sua, ficaram receosos, mas mesmo assim confiando que aquela manteria o seu compromisso, durante todo o ano de 2021, promoveram contatos junto daquela para que lhe fossem facultados os documentos necessários para instruírem o pedido de financiamento bancário, o que nunca veio a acontecer, motivo pelo qual diligenciaram eles próprios pela obtenção da documentação e aí descobriram a ausência de inscrição e descrição da moradia e a ausência de licença de habitabilidade. Nesta fase, já recorrendo a mandatário, interpelaram a Ré para diligenciar pela obtenção dos documentos necessários para a celebração da escritura pública, mas esta não respondeu, encontrando-se ainda por regularizar atualmente a situação do prédio no registo e na matriz e encontrando-se ainda por obter a licença de utilização e o certificado energético.
Portanto, segundo alegam, a Ré não cumpriu com as obrigações a que se vinculou, enquanto eles não só pagaram atempadamente o valor mensal convencionado __ que apenas foi aceite naquele montante pela certeza na celebração do contrato de compra e venda e do seu desconto no valor final de aquisição do prédio, já que estava inflacionado como despenderam a quantia de € 18.000,00 na realização de obras no prédio __ unicamente feitas por terem a expetativa de a final procederam à aquisição do imóvel.
Por fim, alegaram ainda que nunca foi intenção da Ré lhes vender o imóvel, porquanto bem sabia que ao não regularizar a situação relativa ao mesmo impedia a celebração da escritura pública de compra e venda, e, ao assim agir, privou-os, durante sete anos, de adquirirem um imóvel que correspondesse às suas expectativas, por um preço de metade do que têm que suportar no mercado imobiliário atual.
2. A Ré regularmente citada contestou.
Sumariamente, admitiu que celebrou o contrato com os Autores e que o mesmo previa um prazo limite durante o qual aqueles poderiam adquirir a moradia e proceder ao desconto dos valores mensais pagos no valor total convencionado para a sua aquisição, sendo que foi logo aquando da sua celebração que aqueles o passaram a habitar. No entanto, durante o prazo estabelecido, os Autores não se interessaram pela celebração da escritura pública de compra e venda, nem lhe solicitaram qualquer documentação para instruir um qualquer pedido de financiamento bancário, sendo que os motivos que agora alegam para a sua não realização são falsos, tendo conhecimento que a moradia não tinha licença de habitabilidade desde o início do contrato.
Ademais, invocou que foi apenas após decorrido o prazo, já em ../../2021, que os Autores a procuraram para reunir e, tendo ela acedido ao pedido dos mesmos, as partes não lograram qualquer conversação em virtude da atitude tempestiva do Autor marido. E, por isso, tendo a convenção a que se obrigou findado, ela não continua sujeita a cumpri-la, e de todo o modo a mesma era nula porquanto só seria válida se fosse celebrada por escritura pública ou documento particular autenticado, o que não ocorreu.
Alegou ainda que o valor da renda foi ajustado pelas partes e o facto de os Autores virem agora dizer que a mesma não corresponde ao seu valor de mercado só demonstra a má fé com que aqueles litigam, e que fica evidenciada igualmente pelas outras falsidades alegadas na petição inicial, como seja, por exemplo, a existência de pedido de documentos tendo em vista a celebração do contrato de compra e venda.
Invocou, também, que nunca deu autorização para os Autores levarem a cabo obras e, segundo o contratualmente estipulado, ainda que fossem feitas não havia lugar ao pagamento de qualquer indemnização ou retenção.
Por fim, apresentou ainda a Ré reconvenção onde alegou a nulidade do contrato de arrendamento celebrado face à falta de licença de habitação e, caso não se considerasse a mesma se verificar, manifestou não ter interesse na continuidade do contrato de arrendamento em face do comportamento dos Autores dentro e fora do processo, declarando por esta via que se opõe à renovação, devendo estes entregar-lhe o locado livre e devoluto em ../../2023.
Ademais, em sede reconvencional, alegou ainda a Ré que a convenção consistente na opção de compra é nula por carecer de forma, e caso assim não se considere deve ser considerado que a mesma findou, devendo as importâncias pagas pelos Autores serem imputadas a título de rendas.
Terminou a Ré, requerendo, a final, que seja:
“1. Totalmente improcedente por não provada, por totalmente infundada, de facto e de direito, pelo que a Ré deverá ser absolvida de todos os pedidos (principal e subsidiários) apresentados pelos AA..
2. Condenar-se os AA. como litigantes de má-fé, porquanto a deturpar dolosamente a verdade dos factos, e condenando-os em multa no montante de 3.000,00 €; e em indemnização à parte contrária no mesmo montante de 3.000,00 €.
3. Julgar-se a Reconvenção apresentada pela Ré totalmente procedente, por provada, e condenando-se em conformidade:
a) Declarar-se a nulidade do contrato de arrendamento por ausência da licença de habitação;
b) Condenando-se em consequência os AA a restituir à Ré Reconvinte o locado, totalmente livre e devoluto de pessoas e bens,
c) Condenando-os a pagar uma indemnização pela utilização do mesmo, correspondente ao montante das rendas mensais acordadas (600,00 €), enquanto tal utilização se mantiver, até à entrega do locado, totalmente livre de pessoas e bens.
d) Caso não se entenda declarar-se a nulidade do contrato de arrendamento, a título subsidiário, deverá considerar-se como manifestado junto dos AA. a intenção inequívoca de não renovar o contrato de arrendamento no seu termo, ou seja, em ../../2023.
e) E, declarar-se a nulidade da convenção opção de compra, porquanto nula por vício de forma, nos termos do disposto no artigo 875º do CC e artigo 80º do Código do Notariado.
4. Condenar-se os AA. nas custas de parte e de procuradoria.”
3. Os Autores replicaram, pugnando pela inadmissibilidade do pedido reconvencional e invocaram que a Ré/Reconvinte ao invocar a nulidade do contrato de arrendamento e da cláusula 9.ª constante do acordo está a agir em abuso de direito, sendo certo ainda que consideram que esta vinculação não está sujeita aos requisitos de forma elencados nos artigos 875.º do Código Civil e 80.º do Código do Notariado.
Mais alegaram a existência de uma conduta abusiva por parte da Ré por invocar, de forma encapotada, a caducidade para a celebração do negócio, mas foi por culpa totalmente sua e da sua mora que o mesmo não se realizou, já que não praticou os atos necessários à celebração do mesmo, designadamente, cumprindo os formalismos necessários para atualização da matriz e da descrição predial, assim como obtenção de licença de utilização.
Por fim, invocaram que as partes pretenderam atribuir às quantias pagas o valor de sinal, devendo improceder a pretensão da Reconvinte no sentido de que os valores pagos sejam considerados como renda por se tratar de uma modificação objetiva dos elementos essenciais do negócio em violação dos ditames da boa-fé contratual e da estabilidade dos contratos.
4. Realizou-se audiência final e, subsequentemente, foi proferida sentença que culminou com o seguinte dispositivo:
“Nestes termos, tendo por base os preceitos legais supracitados, julga-se:
- a acção integralmente improcedente, e, em consequência, absolve-se a Ré VILA ESMERALDA AUTOMÓVEIS DE ALUGUER LDA. de tudo quanto foi peticionado pelos Autores AA e BB;
- a reconvenção integralmente improcedente, e, em consequência, absolve-se os Reconvindos AA e BB de tudo quanto foi peticionado pela Reconvinte VILA ESMERALDA AUTOMÓVEIS DE ALUGUER LDA. no ponto 3, als. a), b), c) e e);
- ocorrer a verificação da exceção dilatória inominada de falta de interesse em agir relativamente ao pedido deduzido pela Reconvinte VILA ESMERALDA AUTOMÓVEIS DE ALUGUER LDA. no ponto 3, al. d), e, em consequência, absolver os Reconvindos AA e BB da instância quanto a tal pedido;
- procedente o pedido de condenação dos Autores como litigantes de má-fé e, em consequência, condena-se os mesmos como litigantes de má-fé, em multa processual, que se fixa em 2 UC´s, e em indemnização, a fixar após audição das partes para esse efeito.”.
5. É desta sentença que recorrem ambas as partes (a Ré subordinamente) formulando nas respectivas apelações as seguintes conclusões:
a. Os Autores[1]:
1. Vem o presente recurso interposto da Douta Sentença, na qual se decidiu “Nestes termos, tendo por base os preceitos legais supracitados, julga-se: a ação integralmente improcedente, e, em consequência, absolve-se a Ré VILA ESMERALDA AUTOMÓVEIS DE ALUGUER LDA. de tudo quanto foi peticionado pelos Autores AA e BB; Procedente o pedido de condenação dos Autores como litigantes de má-fé e, em consequência, condena-se os mesmos como litigantes de má-fé, em multa processual, que se fixa em 2 UC ́s, e em indemnização, a fixar após audição das partes para esse efeito.”
2. Os recorrentes não podem concordar com o facto de não ter sido dado provimento aos pedidos subsidiários apresentados na sua petição inicial,
3. Com efeito nos factos dados como provados a 1º, 17º, 18º e 19º consta que: Encontra-se registada a favor da Ré a propriedade do prédio inscrito na matriz urbana sob o artigo ...94... da FREGUESIA ... CONSERVATÓRIA DO REGISTO PREDIAL ... sob o n.o ...02, composto pelo lote de terreno ...2;
Pelo menos até à data da propositura da presente ação, a Ré ainda não tinha atualizado a matriz, nem a descrição predial do prédio, nem havia solicitado a licença de habitabilidade ou promovido a elaboração de certificado energético.
Os Autores até à propositura da ação pagaram à Ré a quantia global de € 44.400,00 (quarenta e quatro mil e quatrocentos euros).
A Ré sabia que ao não promover inscrição matricial da moradia no terreno para construção e ao averbamento da descrição predial, nem ao não obter a licença de habitabilidade e o certificado energético, impedia que a escritura pública de compra e venda fosse realizada.
4. E, é designadamente no que diz respeito aos factos dados como provados de 17 a 19º, que os Recorrentes entendem que a decisão proferida pela Meritíssima Juiz a quo, deveria ter sido diferente, no sentido de vir considerar que sendo um contrato de arrendamento com opção de compra, um contrato de natureza híbrida, o prazo dos cinco anos para o exercício da opção só pode iniciar a sua contagem, quando o imóvel reúne as características possíveis para a compra, senão estaremos perante culpa in pre-contrahendo, isto é na formação da vontade, uma vez, que tendo a Meritíssima Juiz a quo, sempre feito respaldar na sua douta fundamentação o princípio da liberdade contratual consagrado no artigo 405º do Código Civil, tal príncipio de forma absoluta, que se demonstre como contrário aos ditames de boa fé, levando á concretização de um negócio impossível, (compra e venda por falta de correspondência da matriz urbana, da descrição predial e da licença de utilização) uma vez que a Ré, como provado sabia que uma compra e venda daquele bem não poderia ser efectuada sem que tal atualização matricial e registral se mostrasse efectuada, assim como obtida a competente licença de utilização “Não podem ser realizados actos que envolvam a transmissão da propriedade de prédios urbanos ou de suas fracções autónomas sem que se faça prova da existência da correspondente autorização de utilização, perante a entidade que celebrar a escritura ou autenticar o documento particular.”,
5. O contrato datado de ../../2015 assume a natureza jurídica de um “pacto de opção”, preparado pela Recorrida que como se conclui pela Sentença, fez diversas vendas imobiliárias sendo conhecedora dos trâmites e documentação necessários para a venda do imóvel,
6. E no qual in fine se faz constar “o presente contrato é celebrado de boa-fé”, bem na clausula terceira “O arrendamento será efectuado logo que seja obtida a licença de utilização contrato” e na cláusula nona “o presente contrato de arrendamento é efetuado com opção de compra por parte dos segundos outorgantes, que poderão adquirir a moradia pelo valor de 225.000,00 (duzentos e vinte e cinco mil euros) por escritura a realizar no prazo de cinco anos a contar da presente data.”,
7. Defendem os Recorrentes que o direito de opção só se torna uma possibilidade se o imóvel se encontrar em condições perfeitas para venda, o que nunca foi pela Recorrida promovido e que a si única e exclusivamente incumbia.
8. Pelo que entendem os Recorrentes que estamos perante uma condição suspensiva do negócio “A condição é suspensiva se o negócio só produz efeitos após a verificação do evento condicionante, suspendendo assim a sua eficácia; é resolutiva se o negócio deixa de produzir efeitos após a verificação do evento condicionante, sendo eficaz até lá”, uma vez que o pacto de opção era impossível de concretizar sem o licenciamento do prédio.
9. Se desde ../../2015 a Recorrida, recebeu o sinal faseadamente e nunca promoveu ao licenciamento do prédio, como a si lhe competia encontra-se, em mora nos termos do disposto no artigo 813º do Código Civil, uma vez que não praticou os atos necessários à celebração do negócio que se vinculou a cumprir, designadamente, cumprindo os tramites necessários para atualização da matriz e da descrição predial, assim como obtenção de licença de utilização para a possibilidade de venda.
10. Assim deverá ser obrigada ainda que em sede de execução especifica a celebrar o negócio, ou a restituir o sinal em dobro nos termos do disposto no artigo 442º do Código Civil.
11. Pelo que deveria o Tribunal a quo ter julgado como procedentes os pedidos dos AA/ Recorrentes nos presentes autos, tendo condenado a Recorrida nos seus precisos termos o que se sindica.
12. A Meritíssima Juiz “a quo” condenou ainda os Recorrentes como litigantes de má-fé nos termos do disposto no artigo 542º do Código de Processo Civil,
13. Resulta, assim, desde logo, de tal normativo legal, que a litigância de má-fé pressupõe, uma atuação dolosa ou com negligência grave - em termos da intervenção na lide-, consubstanciada, objetivamente, na ocorrência de alguma das situações, previstas nas diversas alíneas do seu nº. 2, o que claramente resulta dos autos que não foi o comportamento dos Recorrentes na Lide Processual, que sindicam ainda argumentos sustentados na lógica, na ponderação e razoabilidade, pelo que deverão ser absolvidos desta condenação.
NESTES TERMOS E NOS MELHORES DE DIREITO QUE OS VENERANDOS DESEMBARGADORES DOUTAMENTE SUPRIRÃO, DEVE O PRESENTE RECURSO: SER ADMITIDO SENDO EM CONSEQUÊNCIA A SENTENÇA REVOGADA E SUBSTITUÍDA POR OUTRA QUE JULGUE PROCEDENTES POR PROVADOS OS PEDIDOS APRESENTADOS PELOS AA. ORA RECORRENTES NA PETIÇÃO INICIAL, ABSOLVENDO-SE AINDA OS RECORRENTES DA CONDENAÇÃO COMO LITIGANTES DE MÁ FÉ NOS TERMOS DO ARTIGO 542º DO CPC.”.
b. Da Ré/reconvinte:
1. Bem andou a Mª Juíza a quo ao julgar improcedentes todos os pedidos formulados pelos AA., porquanto efetivamente carecem de qualquer fundamento.
2. Os AA. não recorreram da matéria de facto, porquanto não consta das suas conclusões; e para o fazer teriam de cumprir o disposto no artigo 640º do CPC.
3. De acordo com a melhor jurisprudência, as motivações de recurso são balizadas pelas conclusões do recorrente, não se podendo conhecer de outras questões que não se encontrem mencionadas nas aludidas conclusões.
4. De notar que o Recorrente não menciona nas suas conclusões as normas jurídicas violadas pela sentença posta em crise, nem o sentido com que, no entender do recorrente, as normas que constituem fundamento jurídico da decisão deviam ter sido interpretadas e aplicadas; nem as normas que deveriam ter sido aplicadas – nº 2 do artigo 639º do CPC.
5. Sem prejuízo, o recurso instaurado pelos Recorrentes deverá estar votado ao insucesso, atendendo à sua total ausência de fundamentação fática e jurídica, mantendo-se assim a douta decisão da Mª Juiza a quo que discorre claramente na solução jurídica acertada.
6. O recurso subordinado é admissível e tempestivo, em conformidade com o disposto no artigo 633º do CPC.
7. A Mª Juíza a quo julgou improcedente o pedido peticionado na alínea d) da Reconvenção, o que a Recorrente não se conforma.
8. Efetivamente considerou que aquele pedido não possui a objetiva necessidade do processo ou interesse em agir, pelo que considerou existir uma exceção dilatória inominada de conhecimento oficioso, que conduz à absolvição da instância.
9. Ora, tal apreciação, por parte da Mª Juíza a quo, do peticionado pela Reconvinte, constitui violação do trânsito em julgado, nos termos do disposto nos artigos 628º, 580º e 581º, todos do CPC: não podia ter apreciado as condições adjetivas do pedido, quando já havia apreciado a sua legitimidade e admissibilidade, aquando da audiência prévia.
10. E, o pedido da Recorrente foi percetível por todos os intervenientes: Tribunal e Autores – todos sabem que aquela pretende uma declaração judicial em como a oposição à renovação do contrato de arrendamento foi efetuada regularmente, e que os seus efeitos operam em ../../2023, pelo que, cessando o contrato de arrendamento no termo da sua renovação, os Autores deverão entregar o locado livre e devoluto de pessoas e bens, na mencionada data.
11. Impendia, caso assim o entendesse, sobre a Mª Juiza a quo o dever de gestão processual, nos termos do disposto no artº 6º do CPC, e aperfeiçoar pelo suprimento de quaisquer irregularidades, em conformidade com o disposto no artigo 590º, também do CPC, quando aquele pedido foi admitido, e todas as partes o perceberam efetivamente.
12. Não o tendo feito, além da violação do trânsito em julgado, tal decisão constituiu uma decisão surpresa, não tendo sido observado o princípio do contraditório, em conformidade com o disposto no nº 3 do artigo 3º do CPC.
13. Deverá ser trazida para a matéria de facto provada a seguinte factualidade (em conformidade com as missivas que foram juntas ao processo a fls…):
14. A 15.02.2023 a Recorrente juntou duas missivas – cartas registadas com aviso de receção – remetidas aos inquilinos em 08.02.2023 – conforme documentos juntos, a informar concretamente da: «oposição à renovação do contrato de arrendamento em causa para o seu termo, em ../../2023 (…)» mais referindo na missiva que: «Pretende-se a entrega do imóvel em questão, objecto do contrato de arrendamento, livre e devoluto de pessoas e bens no próximo dia ../../2023, porquanto a signatária não pretende a renovação do contrato de arrendamento, considerando-se assim o mesmo cessado nessa data (…)».
15. Tendo junto os comprovativos de envio aos Autores inquilinos da mencionada comunicação.
16. Ao que os Autores responderam à missiva da senhoria (vide requerimento junto em 20.02.2023) tendo alegado que: «Tendo recebido a vossa missiva datada de 6 de fevereiro de 2023, (…) «informamos expressamente que não aceitamos a oposição à renovação do contrato de arrendamento com efeitos anunciados a partir do dia ../../2023, não podendo, pois, cumprir o ora solicitado, designadamente no que tange à entrega do bem livre e devoluto de pessoas e bens nem aceitando desta forma a sua cessação para este efeito ».
17. Termos em que o interesse em agir está claramente demonstrado quando a outra parte impede o efeito pretendido pela Recorrente – cessação do contrato de arrendamento, não reconhecendo a oposição à renovação do contrato de arrendamento.
18. Mais é de referir que a oposição à renovação do contrato de arrendamento para o seu termo cumpriu os requisitos legais de antecedência mínima e, sendo uma declaração receptícia, os próprios Autores, confirmaram a sua receção – artigo 1.097º do Código Civil.
19. Termos em que os AA. deveriam ter sido condenados na procedência do pedido formulado pela Reconvinte: A oposição à renovação do contrato de arrendamento para o seu termo foi regular e obedeceu aos requisitos legais, pelo que o contrato de arrendamento cessa os seus efeitos em ../../2023, devendo o locado ser entregue livre e devoluto de pessoas e bens à Ré;
Fazendo-se assim a costumada JUSTIÇA!”.
6. O objecto dos recursos, delimitado pelas enunciadas conclusões (cfr.artºs 608º/2, 609º, 635º/4, 639º e 663º/2 todos do CPC) circunscreve-se à apreciação das seguintes questões:
6.1. Dos Autores:
- Se o direito de opção só pode ser exercido quando o imóvel reúne as condições para ser transacionado;
- Se assiste aos Autores o direito de execução específica ou o direito a reaver o “sinal” em dobro;
- Da (in) justeza da sua condenação como litigantes de má-fé.
6.2. Da Ré/reconvinte:
- Se ocorreu violação do caso julgado formal decorrente da prolação do despacho saneador;
- Se ocorreu violação do dever de audiência prévia quanto ao conhecimento da oficioso da excepção de falta de interesse em agir. Consequências.
- Se a oposição à renovação do contrato de arrendamento foi regularmente efectuada pela senhoria.
II. FUNDAMENTAÇÃO
7. É o seguinte o teor da decisão de facto inserta na sentença recorrida:
“A. Factos provados
Da petição:
1. Encontra-se registada a favor da Ré a propriedade do prédio inscrito na matriz urbana sob o artigo ...94... da FREGUESIA ... CONSERVATÓRIA DO REGISTO PREDIAL ... sob o n.o ...02, composto pelo lote de terreno ...2.
2. No dia ../../2015, os Autores celebraram com a Ré um escrito denominado “contrato promessa de arrendamento urbano- para habitação – artigo 1905.º do Código Civil”, tendo por objeto uma moradia sita em Vale ..., freguesia ..., concelho ..., correspondente ao lote ...2, inscrito na matriz predial urbana respetiva sob o artigo ...94º da FREGUESIA ... CONSERVATÓRIA DO REGISTO PREDIAL ... sob o nº ...02.
3. Consta na cláusula 2.º do escrito referido em 2 o seguinte:
4. Consta na cláusula 3.º do escrito referido em 2 o seguinte:
5. Consta na cláusula 4.º do escrito referido em 2 o seguinte:
6. Consta na cláusula 6.º do escrito referido em 2 o seguinte:
7. Consta na cláusula 9.º do escrito referido em 2 o seguinte:
8. Consta na cláusula 10.º do escrito referido em 2 o seguinte:
9. Desde ../../2015 que os Autores estabeleceram na moradia indicada em 2) a sua casa de morada de família, passando a nela habitar, fazer as suas refeições, dormir, receber amigos e familiares.
10. Desde a celebração do escrito referido em 2) que a Ré tinha conhecimento que os Autores pretendiam promover a compra da moradia referida também em 2).
11. Os Autores porque tinham a expetativa de comprarem a moradia referida em 2), realizaram nesta, a suas expensas, obras, designadamente os seguintes trabalhos: reparação e isolamento do telhado e muro exterior, pinturas interiores, substituição de equipamentos de casa de banho (banheira por poliban, lavatórios e vasos sanitários), instalação de recuperador de calor, colocação de placa e forno novos.
12. No final do primeiro ano após a celebração do escrito referido em 2), o valor a pagar mensalmente pelos Autores sofreu um aumento para € 600,00.
13. Os Autores, utilizando os elementos constantes do acordo firmado com a Ré, diligenciaram por obter a certidão permanente e a caderneta predial do prédio.
14. Os Autores solicitaram à Câmara Municipal ..., através do pedido com o n.º de registo ...40, datado de 02.09.2021, informação quanto ao prédio referido em 2), tendo aquela entidade comunicado que se verificava “a não existência de Licença de Habitabilidade”.
15. Após obterem a informação referida em 14), os Autores recorrendo a mandatário, interpelaram a Ré, através de carta registada com aviso de receção datada de 02.12.2021, e rececionada a 03.12.2021, comunicando-lhe o seguinte:
“Face a esta situação, somos pela presente comunicação, a notificar V/ Exa de que dispõe de 30 dias contados desde o recebimento da presente missiva, para diligenciar pela obtenção dos documentos necessários para a celebração da escritura pública de compra e venda referente ao imóvel (moradia) sito no lote ...2 de Vale ..., inscrito na respetiva matriz urbana sob o artigo ...03º da União das Freguesias ... e descrito na CONSERVATÓRIA DO REGISTO PREDIAL ... sob o nº ...14, devendo, disponibilizá-los de imediato aos M/ Constituintes para finalização do pedido de empréstimo bancário. Mais se informa, que caso o prazo concedido não seja pontualmente cumprido: a) Os M/ Constituintes recorrerão à via judicial onde será peticionada compensação por danos patrimoniais e não patrimoniais sofridos, custas processuais e procuradoria condigna; b) Será participado à Autoridade Tributária o recebimento de € 39.600,00 (trinta e nove mil e seiscentos euros) juntando-se os respetivos extratos de depósito para apuramento de eventual responsabilidade fiscal; c) Será instaurada participação criminal pelo crime de burla previsto e punido no artigo 217º do Código Penal;”.
16. A Ré não respondeu à missiva referida em 15).
17. Pelo menos até à data da propositura da presente ação, a Ré ainda não tinha atualizado a matriz, nem a descrição predial do prédio, nem havia solicitado a licença de habitabilidade ou promovido a elaboração de certificado energético.
18. Os Autores até à propositura da ação pagaram à Ré a quantia global de € 44.400,00 (quarenta e quatro mil e quatrocentos euros).
19. A Ré sabia que ao não promover à inscrição matricial da moradia no terreno para construção e ao averbamento da descrição predial, nem ao não obter a licença de habitabilidade e o certificado energético, impedia que a escritura pública de compra e venda fosse realizada.
Da contestação/ reconvenção:
20. A alteração do montante mensal a pagar pelos Autores à Ré foi feita por acordo das partes.
21. O escrito referido em 2) foi celebrado por documento particular, assinado por ambas as partes.
22. Até ../../2020 inexistiram quaisquer contactos telefónicos e pessoais por parte dos Autores à Ré, manifestando interesse pela aquisição da moradia, ou qualquer interpelação para que o contrato de compra e venda fosse concretizado.
23. Decorridos quase 7 (sete) meses a contar de ../../2020, em ../../2021, os Autores enviaram uma mensagem telefónica ao sócio-gerente da Ré, a pedirem para se encontrarem pessoalmente com o mesmo.
24. O sócio gerente da Ré acedeu ao pedido dos Autores, tendo a reunião presencial tido lugar no escritório da Ré.
25. Nessa reunião, o sócio gerente da Ré informou os Autores que qualquer proposta que os mesmos tivessem para apresentar teria de ser apreciada também pela nova sócia da Ré, pelo que não podia dar, no imediato, qualquer resposta.
26. Na referida reunião, em virtude de uma atitude intempestiva[2] do Autor AA, não houve possibilidade de qualquer conversação entre Autores e Ré.
27. Ainda antes de ../../2020, os Autores pediram ao sócio gerente da Ré a documentação da moradia, em virtude de um sinistro que ocorreu na mesma.
28. Os Autores obtiveram a caderneta predial e a certidão do registo predial referidas em 13) em ../../2021 e ../../2021 respetivamente.
29. O valor do metro quadrado em ... é para o mês de ../../2022 de € 2.912,00 e em ../../2015 era de € 985,00.
Da réplica:
30. Inexistem.
B. Factos não provados
Da petição:
a) Os Autores procederam na moradia que passaram a habitar, em consequência do escrito referido em 2), a pinturas exteriores, ao tratamento e pintura de portões, ao tratamento de tetos e ao isolamento de varandas, tendo ainda forrado o muro exterior a cerâmica.
b) Os Autores despenderam a quantia global de € 18.000,00 (dezoito mil euros) na realização dos trabalhos referidos em 11).
c) O valor a pagar mensalmente pelos Autores sofreu um aumento por decisão unilateral da Ré logo no final do primeiro ano após a celebração do escrito referido em 2).
d) Desde meados de 2020 e antes de 1 de dezembro de 2020, os Autores, por diversas vezes, recorrendo a contactos telefónicos e pessoais, solicitaram à Ré, na figura do seu gerente, que o negócio da compra e venda da moradia fosse concretizado.
e) Por carecerem de financiamento bancário parcial para a aquisição da moradia, os Autores solicitaram, por diversas vezes, à Ré a documentação necessária para a instrução daquele financiamento, designadamente, caderneta predial, certidão permanente, licença de utilização, ficha técnica e certificado energético.
f) A Ré, na figura do seu gerente, recusou a entrega da documentação referida em e) com base no facto do país se encontrar em período de pandemia COVID-19, relegando o assunto para momento posterior.
g) Nos meses de outubro/novembro de 2020, a Ré, na figura do seu gerente, informou os Autores de que a possibilidade de compra e venda era uma possibilidade e não uma obrigação da vendedora.
h) Os Autores unicamente celebraram o escrito com a Ré, na expectativa de a final virem a adquirir o imóvel e desde que as prestações mensais pagas assumissem a natureza de preço.
i) Durante todo o ano de 2021, os Autores promoveram a diversos contactos telefónicos com o gerente da Ré, no sentido de que esta lhes facultasse os documentos necessários para instruir o pedido de financiamento bancário.
j) Os Autores nunca obtiveram qualquer resposta formal por parte da Ré, nem a receção dos documentos solicitados.
k) Os Autores mantiveram o pagamento tempestivo do valor mensal convencionado.
l) Foi devido à delonga e atraso da Ré no fornecimento dos elementos documentais do imóvel que os Autores diligenciaram por obter a certidão permanente e a caderneta predial do mesmo.
m) Foi apenas quando obtiveram os documentos referidos em l) que os Autores tiveram conhecimento que o prédio descrito sob o n.º ...14 da freguesia ... e inscrito sob o n.º ...03º da União das Freguesias ..., indicava na sua composição unicamente “lote de terreno para construção urbana”, e que se encontrava-se inscrito na matriz com a descrição “terreno para construção”.
n) Unicamente pela certeza na celebração do compra e venda da moradia e consequente desconto no preço final da mesma do valor das prestações mensais acordadas, aceitaram os Autores no ano de 2015 pagar aquele valor, que caso fosse a título de renda era extremamente elevado para a localidade de ....
o) O valor normal praticado no mercado de arrendamento no ano de 2015 para uma moradia em idênticas condições àquela que os Autores passaram a habitar rondava os € 350,00 / € 400,00.
p) Nunca foi intenção da Ré vender o imóvel aos Autores, mas apenas usufruir do valor mensal pago por estes.
q) A aquisição atual de uma moradia igual à que os Autores habitam, ronda, pela volumetria e localização, os € 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil euros).
r) Os Autores, porque estavam certos da celebração do negócio com a Ré, foram ao nos últimos sete anos privados da possibilidade de adquirir um imóvel, que correspondesse às suas expectativas, por um preço de metade do que teriam que suportar no mercado imobiliário atual.
Da contestação/ reconvenção:
s) O escrito referido em 2) foi celebrado naqueles termos porque, aquando do processo construtivo da moradia, verificaram-se grandes atrasos na sua conclusão e licenciamento, que levaram à substituição do empreiteiro, o que era do conhecimento dos Autores.
t) Na data da outorga do escrito referido em 2), apesar da moradia já se apresentar totalmente construída, ainda não havia licença de habitabilidade, nem certificado energético, o que era do conhecimento dos Autores, que estavam informados de toda a situação.
u) Os contratos de eletricidade e da água estão em nome da Ré em face da ausência da licença de habitabilidade, facto que é do conhecimento dos Autores.
v) A Ré nunca deu autorização aos Autores para realizarem obras de qualquer tipo na moradia.
w) O que os Autores quiseram foi celebrar unicamente um contrato de arrendamento.
x) A mensagem telefónica a solicitar o agendamento de uma reunião presencial foi enviada pelos Autores à Ré em ../../2021.
Da réplica:
y) A Ré nunca pretendeu celebrar a final a escritura de compra e venda com os Autores, e apenas fez tal promessa em vista à obtenção de uma renda mais elevada com início em 2015.
z) A possibilidade de compra e o desconto à posteriori dos valores pagos foi determinante para que se convencionasse uma contrapartida mensal mais elevada do que aquela praticada para moradias com a mesma localização e com iguais caraterísticas.”.
9. Do mérito do recurso dos Autores
9.1. Questão prévia: da qualificação da cláusula 9ª do contrato subjudice
Na 1ª instância entendeu-se que o contrato subjudice se configurava como um “contrato com uma natureza mista (…) porquanto reúne regras da locação e regras da compra e venda, aqui na vertente da promessa de venda unilateral (…), cuja regulamentação resultará da combinada (teoria da combinação) aplicação dos preceitos atinentes aos vários tipos em que o contrato se inspira (Inocêncio Galvão Telles, Direito das Obrigações, 7.ª edição, Coimbra Editora, p. 86). Ou seja, trata-se de um contrato de arrendamento que tem como particularidade a inclusão de uma cláusula que permite ao arrendatário, durante a execução do contrato e dentro de determinado prazo, comprar o imóvel, abatendo ao seu valor uma parte do valor das rendas suportadas, havendo por parte do locador uma promessa de venda, condicionada ao exercício daquela opção.”.
Não acompanhamos na íntegra tal entendimento.
Recorde-se que a cláusula em questão tem o seguinte teor:
Em nosso entender tal cláusula contratual corporiza um “pacto de opção” na medida em que consubstancia a atribuição pela ré/concedente aos autores/optantes de um direito potestativo à formação de um contrato de compra e venda (contrato optativo) do imóvel arrendado[3].
Ou, por outras, palavras[4] : “Acordo segundo o qual dado contrato, cujos termos ficam desde logo estabelecidos vinculativamente, pode vir a celebrar-se entre as partes, se e quando uma delas o quiser; esta convenção é estruturalmente caracterizada por uma das partes emitir uma declaração ou proposta de contrato, ficando a outra parte com a faculdade de aceitar ou rejeitar o contrato dentro de certo prazo”.
Ou, ainda : “o contrato de opção consiste na convenção mediante a qual, uma das partes (concedente) emite a favor da outra (optante) uma declaração negocial, que se consubstancia numa proposta contratual irrevogável referida a um certo contrato (principal), fazendo nascer, nesta última, o direito potestativo de decidir unilateralmente sobre a conclusão ou não do mesmo.[5]”.
Como se viu, as partes estabeleceram um prazo para o exercício de tal direito potestativo por banda dos Autores.
Cremos, aliás, que uma das principais características do contrato de opção de compra é a sua temporalidade, reflexo ineludível da necessidade de submeter tal negócio jurídico a um prazo de vigência.
O fundamento da necessidade de estabelecimento de um prazo na opção de compra radica na inadmissibilidade de que o estado de sujeição em que se encontra o concedente possa dilatar-se de forma indefinida no tempo, sob pena da violação do princípio da liberdade contratual e o entorpecimento do tráfico jurídico.[6]
Tem-se considerado que a ultrapassagem do prazo fixado, determina a caducidade do direito de opção[7].
Ora, na sentença, mais concretamente no relatório, referiu-se que: “A Ré regularmente citada contestou, defendeu-se por exceção e por impugnação”.
E, como na mesma decisão, se discorreu sobre a natureza do prazo fixado na mesma cláusula, supusemos[8], numa primeira leitura, que efectivamente a Ré havia suscitado a excepção de caducidade do direito potestativo de que os Autores eram beneficiários.
Porém, o certo é que, lendo a contestação e ao contrário do que inicialmente se pensou, em momento algum do seu articulado, a Ré excepciona a caducidade de tal direito ou invoca tal instituto.
Aliás, só assim se compreende que o Tribunal “a quo” tenha interpretado e caracterizado a fixação de tal prazo como “condição resolutiva” não fazendo qualquer alusão a caducidade.
Mas, como dizíamos, a Ré limitou-se a referir no seu articulado que: “27º- os AA. poderiam adquirir a moradia no prazo de cinco anos a contar de ../../2015 – vide cláusula 9ª do documento nº 1.” e que : 28.º”Decorrido o mencionado prazo, ou seja, após ../../2020, a aludida convenção a que a Ré se obrigou findou, de modo inequívoco”.
Será suficiente esta alegação para se considerar ter sido invocada a caducidade do direito potestativo de que os Autores/apelantes eram beneficiários?
Cremos que não.
Desde logo porque esta caducidade, face ao disposto nos conjugados artigos 303.º e 333.º, n.º 2, ambos do Cód. Civil, não pode ser apreciada oficiosamente pelo tribunal, carecendo de ser invocada por aquele a quem aproveita, no caso pela Ré, competindo a esta o respetivo ónus de alegação e prova, nos termos do n.º 2 do artigo 342.º do Código Civil.
Para além disso, e uma vez que a caducidade se configura como uma excepção peremptória, a sua invocação necessita de ser expressa e em sede de contestação, sob a forma de excepção (art.º 576º, nº3, artº 573º, nº e art.º 572º, alínea c), todos do CPC).
Considerando o paralelismo dos efeitos e a sua semelhança com a prescrição extintiva, a invocação rigorosa do instituto “caducidade” por aquele a quem a mesma aproveita, assume assaz relevância, não sendo suficiente a mera alegação do “decurso do prazo” para o exercício do direito.
De todo o modo, sempre se diga que é a própria Ré que na sequência do despacho proferido pela ora relatora ao abrigo do art.º 3º, nº3 do CPC[9] que reconhece não ter suscitado a caducidade, afirmando que dela não se pode conhecer oficiosamente.
Evidentemente, e porque assim é, cai por terra a aventada hipótese de ocorrer abuso de direito na invocação da caducidade, passando-se, por isso, a apreciar as questões que são objecto dos recursos.
9.2. Do exercício do direito de opção
Referem os apelantes autores que perante a matéria fáctica inserta nos pontos 17., 18. e 19. (17. Pelo menos até à data da propositura da presente ação, a Ré ainda não tinha atualizado a matriz, nem a descrição predial do prédio, nem havia solicitado a licença de habitabilidade ou promovido a elaboração de certificado energético;18. Os Autores até à propositura da ação pagaram à Ré a quantia global de € 44.400,00 (quarenta e quatro mil e quatrocentos euros);19. A Ré sabia que ao não promover à inscrição matricial da moradia no terreno para construção e ao averbamento da descrição predial, nem ao não obter a licença de habitabilidade e o certificado energético, impedia que a escritura pública de compra e venda fosse realizada) o prazo dos cinco anos constante da cláusula 9ª só poderia iniciar-se quando o imóvel reunisse as condições para ser transacionado.
Vejamos se assim é.
No caso em apreço, como se viu, as partes fixaram um prazo de duração do pacto de opção, ou seja, um período de tempo durante o qual o concedente (a Ré) ficaria na situação de sujeição, clausulando-se que o mesmo ( de 5 anos ) se iniciaria “ na presente data” ( da celebração do contrato).
É certo que quando o contrato “promessa de arrendamento” dos autos foi celebrado, a moradia não dispunha (pelo menos) de licença de utilização, o que os Autores não podiam desconhecer, já que dele ficou a constar expressamente que o “arrendamento” seria efectuado logo que seja obtida a licença de utilização (cláusula 2ª).
Porém, apesar das partes terem denominado o contrato subjudice como “promessa de arrendamento” todos os efeitos essenciais do contrato de arrendamento foram antecipados, ou seja, a cedência do gozo do imóvel e o correspectivo pagamento da renda, resultando, ademais provado que desde então que os Autores estabeleceram na moradia a sua casa de morada de família, passando a nela habitar, fazer as suas refeições, dormir, receber amigos e familiares.
Não se condicionou, outrossim, o exercício do direito de opção à obtenção de licença de utilização do imóvel , sendo que o prazo de 5 anos não poderia deixar de ser coincidente, pelo menos, com a duração inicial fixada para o “arrendamento”, para ser coerente do ponto de vista financeiro ( tendo em conta que as rendas pagas se iriam abater ao preço fixado).
Acresce que o direito de opção dos inquilinos poderia ser exercido independentemente da moradia estar legalizada; o que não podia era ser celebrada a escritura de compra e venda (contrato principal) prevista no contrato.
Aliás, tal direito de opção foi mesmo exercido pelos Autores, através da missiva referida em 15, uma vez que nela vem revelada a sua vontade inequívoca de celebrar a escritura de compra e venda, interpelando a Ré a enviar-lhes os documentos necessários para a sua outorga, fixando-lhe um prazo de 30 dias para o efeito.
Apesar de tal missiva já ter sido expedida após o prazo de 5 anos previsto na cláusula 9ª e da ultrapassagem do prazo convencionado determinar a caducidade do direito de opção, como se disse, o certo é que, como vimos, não tendo tal caducidade sido invocada pela Ré, nenhuma consequência poderá, nesta sede, ser assacada ao decurso de tal prazo e ao seu exercício após o seu termo.
Convém recuperar o que se provou no seguimento do envio de tal carta:
- A Ré não respondeu a essa missiva;
- Pelo menos até à data da propositura da presente ação, a Ré ainda não tinha atualizado a matriz, nem a descrição predial do prédio, nem havia solicitado a licença de habitabilidade ou promovido a elaboração de certificado energético.
- A Ré sabia que ao não promover à inscrição matricial da moradia no terreno para construção e ao averbamento da descrição predial, nem ao não obter a licença de habitabilidade e o certificado energético, impedia que a escritura pública de compra e venda fosse realizada.
“O contrato de opção configura um contrato preparatório ou instrumental na medida em que é através dele que as partes regulam diversos aspectos que irão conduzir ao surgimento de um outro contrato”.[10]
Nessa medida, torna-se necessário que o concedente pratique os actos necessários à celebração deste contrato, no caso uma compra e venda, o que se provou que não fez já que até à data da propositura da acção a Ré ainda não tinha atualizado a matriz, nem a descrição predial do prédio, nem havia solicitado a licença de habitabilidade ou promovido a elaboração de certificado energético.
Ora, “o concedente do direito de opção fica, desde logo colocado num dever geral de actuação segundo a boa-fé. Este dever resulta em particular, do art.º 762º do Cód. Civil.
Procurando concretizar este dever de actuação diremos que sobre o concedente impende uma obrigação genérica de respeito pela posição jurídica do optante derivada da sua situação de sujeição. Naturalmente esta situação de sujeição não significa inércia. Com efeito, o concedente encontra-se sujeito a alcançar determinado objectivo, ou seja, a realização do contrato principal”.[11]
Isto significa que recaía sobre a Ré o dever de providenciar pela legalização da moradia, o que se provou que não fez, impossibilitando, com a sua conduta a outorga da escritura de compra e venda.
Não resultando provado ser tal legalização possível, tudo inculcando ocorrer tal impossibilidade dado o longo período de tempo decorrido entre a celebração do contrato de arrendamento e a data da propositura da acção ( cerca de 7 anos) mais do que suficiente para alcançar tal desiderato, se viável, é de concluir verificar-se um incumprimento do pacto de opção imputável ao concedente traduzido na impossibilidade objectiva de celebrar o contrato principal (art.º 801º, nº1 do Cód. Civil).
Resta apreciar as consequências de tal constatação face às demais questões colocadas no recurso.
9.3. Se assiste aos Autores o direito de execução específica ou o direito a reaver o “sinal” em dobro.
Desde já se diga que admitimos, em tese geral, que “sendo o contrato optativo a compra e venda de um bem imóvel, sujeito à formalização da declaração de vontade das partes, pode o beneficiário do direito de opção, em caso de recusa do vendedor na realização da respetiva escritura pública, recorrer à execução específica, na medida em que, nesse caso, a aceitação do beneficiário se revela insuficiente à perfeição do negócio, cabendo suprir a declaração negocial do faltoso, irremediavelmente vinculado à venda, no acto da formalização do contrato[12]”.
Porém, como se viu, a moradia em causa nem sequer está descrita na conservatória do registo predial, ou seja, a sua existência jurídica não se mostra comprovada.
Como é sabido, o registo predial destina-se a dar publicidade à situação jurídica do prédio rústico, urbano ou misto, ou seja, ao bem imóvel que está no comércio jurídico e, portanto, à coisa jurídica que é objecto de um direito de propriedade privada. Isto evidentemente em prol da garantia da segurança jurídica dos direitos e de protecção do tráfico imobiliário.
Como bem se assinala no Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 21.10.2010: “ Para que o tribunal possa declarar transmitida, mediante a execução em espécie, a propriedade de um imóvel é necessário que se cumpram perante ele os requisitos que a lei exige no contexto do cumprimento voluntário da promessa, sob pena de se poder obter pela via judicial aquilo que não se poderia nunca obter pela via comum ou normal. Embora este pressuposto não resulte directamente das normas do C.Civil que regulam a execução específica (normas que, obviamente, também não o excluem), tal é uma conclusão que se impõe logicamente, vistas as normas jurídicas que em geral regem para a situação de transmissão de bens (ou seja, e atalhando caminho, vista a ordem jurídica na sua globalidade e coerência) Situação semelhante é a da constituição da propriedade horizontal mediante decisão a proferir em processo de inventário ou em processo de divisão de coisa comum. Também aqui, e como é entendimento pacífico, a actividade do tribunal depende da prova de todos os requisitos exigidos por lei para a constituição mediante a normal escritura notarial. Nesta medida, o tribunal só poderia efectivar a execução específica em causa se acaso os Apelantes tivessem mostrado estarem verificados os requisitos legais que o notário teria de controlar se acaso a promessa tivesse sido voluntariamente cumprida: que o bem a transmitir estava definitivamente inscrito a favor dos transmitentes (v. art. 9º nº 1 do CRPredial e arts. 54º e 62º do CNotariado), que estava inscrito na matriz predial (ou que fora feita a respectiva participação) e que existia a correspondente licença de utilização (v. art. 1º do DL nº 281/99[13] e art. 57º do CNotariado).”.
Não podendo a moradia em causa ser transacionada, pelas razões apontadas, não pode, por maioria de razão, ser objecto de execução específica.
Por conseguinte, esta pretensão dos apelantes/ autores não se pode concretizar.
Prevenindo esse desfecho pretendem os apelantes/autores reaver o “sinal” em dobro.
E a questão que imediatamente se coloca é se se pode considerar terem os mesmos pago qualquer quantia a título de sinal.
“O actual Código Civil dedica ao sinal três das suas disposições: os artigos 440º, 441º e 442º(…).
Quer a inserção sistemática dos preceitos, quer os termos literais do primeiro destes, claramente induzem à conclusão de que se trata de uma figura de âmbito geral , i.e. compatível com a generalidade dos contratos e não com um ou outro particular título contratual”.[14]
Portanto, a primeira conclusão a retirar é a de que o sinal não é uma figura privativa do contrato promessa.
Percorrendo o contrato celebrado entre as partes litigantes, detectamos três cláusulas que podem revestir interesse para a questão que ora nos ocupa.
São elas:
- A cláusula 4.º :
- A cláusula 9.º:
- A cláusula 10.º:
Conquanto a lei não o defina, a doutrina qualifica o sinal como coisa entregue por um dos contraentes ao outro, no momento do contrato ou em data posterior, como garantia do cumprimento.[15]
Com vista a apurar quando é que a entrega duma coisa valerá como antecipação do cumprimento ou, ao invés, como sinal, dispõe o art.º 440º do Cód. Civil o seguinte: “Se, ao celebrar-se o contrato ou em momento posterior, um dos contraentes entregar ao outro coisa que coincida, no todo ou em parte, com a prestação a que fica adstrito, é a entrega havida como antecipação total ou parcial do cumprimento, salvo se as partes quiserem atribuir à coisa entregue o carácter de sinal”.
“ O preceito em análise não tem assim, o mérito de esclarecer que tipo de entrega (ou entrega de que tipo de coisa) pode ser considerada sinal , mas possui a indiscutível vantagem de clarificar que certa entrega – a de coisa que coincida , parcial, ou totalmente com a prestação a que fica adstrito aquele que a efectua – não é, em princípio, havida como sinal. Sê-lo-á apenas quando (como aliás a parte final do preceito ressalva ) as partes lhe quiserem atribuir um tal carácter.”.
Tratando-se como se trata de norma interpretativa da vontade das partes, só funcionará, na prática, a presunção que estabelece quando em relação aquela haja alguma margem de dúvida[16]”.
No caso, parece-nos claro que as partes não quiseram atribuir às quantias entregues o carácter de sinal: como das cláusulas transcritas expressamente se extrai, tais quantias serviram simultaneamente como contrapartida da cedência do gozo do imóvel (rendas) e como antecipação do cumprimento (do preço) do contrato de compra e venda.
Por conseguinte, não havendo os Autores/apelantes constituído qualquer sinal, não há lugar, pelo incumprimento do pacto de opção por parte da Ré, à aplicação do regime do art.º 442º do Cód. Civil.
E, portanto, este pedido dos apelantes/autores também não pode ser concedido.
9.4. Da (in) justeza da sua condenação como litigantes de má-fé.
Entendeu Tribunal “a quo” condenar os Autores como litigantes de má-fé com a seguinte argumentação: “No caso vertente, atento o concreto factualismo provado e não provado nos autos facilmente se constata que a versão carreada para os autos pelos Autores não foi procedente (e tal ocorreu, sobretudo, em virtude da confissão da própria Autora ocorrida em julgamento).
Ora, os Autores não podiam ignorar que muitos dos factos (os essenciais) que alegaram não correspondiam à verdade, pelo que se limitaram a recorrer a esta ação com base numa falsa conduta que alegadamente levaram a cabo antes do decurso do prazo convencionado pelas partes para o exercício do direito de compra, sem que a mesma se tenha verificado.
Logo, aqueles deduziram pretensão conscientemente infundada, querendo deliberada e maliciosamente litigar de modo desconforme ao respeito devido não só ao Tribunal, como também ao seu antagonista no processo.
Mostram-se assim preenchidos os pressupostos para a condenação dos Autores como litigantes de má-fé (als. a), b) e d) do já citado n.º 2 do artigo 542.º), sendo certo que a sua conduta terá de se qualificar como dolosa, porquanto plenamente conscientes da realidade dos factos, alteraram-nos, com o propósito de atingir um desfecho do processo que não obteriam caso alegassem a verdade dos mesmos.”.
Vejamos.
Ao contrário do que sucede noutros ordenamentos jurídicos, o nosso legislador processual optou por proceder à tipificação das condutas integradoras do conceito de litigância de má-fé.
Para além disso, a verificação do elemento objectivo do tipo não é bastante para a condenação de um sujeito como litigante de má-fé, uma vez que o elemento subjectivo será também imprescindível para esse efeito.
De todo o modo, é de salientar que “não basta que ocorra uma mera desconformidade com a verdade objectiva para que se possa afirmar que a parte transgrediu o dever de verdade, actuando com má-fé processual. Fazê-lo, seria impor sobre os litigantes, um dever de indagação total e prévio da realidade dos factos que fundam as suas alegações, de modo que apenas quando apurada a verdade real dos mesmos, se pudesse exercer licitamente o direito de acção ou de defesa. Todavia, um tal entendimento acabaria por esvaziar o próprio sentido do processo, pois impediria que os cidadãos a ele pudessem recorrer solicitando ao tribunal que se pronunciasse sobre factos em relação aos quais apresentem determinada incerteza[17]”.
Ademais, sempre se diga que deve ser-se cauteloso, prudente e razoável na condenação por litigância de má fé[18].
Mas, como dissemos, exige-se também a ocorrência de um determinado elemento subjectivo para que se verifique o tipo de ilícito nela descrito, o que se justifica pelo facto de a litigância de má-fé se não limitar a impedir a conduta abusiva mas também sancioná-la mediante a aplicação de uma multa e a obrigação de ressarcimento dos danos causado.
Ter-se-á de concluir, pois, ter havido uma alteração consciente e voluntária da verdade dos factos (dolo) ou uma culpa grave (culpa lata).
Ora, não é a circunstância de se terem provado factos diversos dos alegados pela parte que permite concluir que esta faltou à verdade.
A verdade alcançada é a verdade processual, obtida através de determinadas regras e princípios, dentre os quais o da “livre apreciação da prova”.
Muitas vezes a verdade processual é apenas a verdade que foi possível obter.
Retomando o caso subjudice, parece-nos evidente que não é a circunstância de se terem provado factos contrários aos alegados pelos recorrentes que permite concluir que os mesmos faltaram à verdade.
Mas sobretudo não se pode afirmar terem os recorrentes intencionalmente ou por falta da diligência exigível a qualquer litigante, violado dever de probidade.
Faltando tal elemento subjectivo, a sua conduta não poderá sequer ser considerada ilícita e o sujeito processual não poderá ser condenado como litigante de má-fé.
É, por isso, que esta condenação não se pode manter.
10. Do mérito do recurso da Ré /reconvinte:
10.1. Se ocorreu violação do caso julgado formal decorrente da prolação do despacho saneador.
Desaprazida por o Tribunal “ a quo” ter decidido pela “ falta de interesse em agir “ por parte da Reconvinte no que tange ao pedido inserto na alínea d) da reconvenção ( d) Caso não se entenda declarar-se a nulidade do contrato de arrendamento, a título subsidiário, deverá considerar-se como manifestado junto dos AA. a intenção inequívoca de não renovar o contrato de arrendamento no seu termo, ou seja, em ../../2023. ) absolvendo os Reconvindos da instância, refere a apelante que ocorreu violação do caso julgado formado pelo despacho saneador.
Porém, sem razão. É que o despacho saneador proferido nos autos assume natureza tabelar.
Efectivamente aí foi afirmado apenas o seguinte: “O Tribunal é competente em razão da nacionalidade, da matéria, da hierarquia, do território e do valor.
Inexistem nulidades que invalidem todo o processado.
As partes são dotadas de personalidade e capacidade judiciárias, têm legitimidade para a presente ação e encontram-se representadas.
Inexistem exceções dilatórias, nulidades ou questões prévias a conhecer”.
Como é pacífico, o despacho saneador tabelar que apenas enuncie, sem concretamente apreciar, os pressupostos processuais, não faz caso julgado (nem formal), e não obsta a que o Tribunal possa vir, numa fase subsequente, a conhecer oficiosamente dos que ainda o possam ser na sentença final ou mesmo em acórdão proferido em recurso (artigos 595º, nº 3 e 578º, nº 1, 608º, nº2 in fine e 663º, nº 2, todos do CPC).[19]
10.2. Entende outrossim a apelante que ocorreu violação do dever de audiência prévia quanto ao conhecimento oficioso da excepção de falta de interesse em agir.
Cremos que neste conspecto lhe assiste razão.
Tendo o Tribunal “a quo” conhecido oficiosamente de excepção dilatória, com omissão de audiência prévia, e sem ter dado a oportunidade às partes de se pronunciarem sobre a mesma, violou o disposto no nº3 do art.º3º do CPC, proferindo, pois, uma “decisão surpresa”.
Como foi referido no acórdão desta Relação proferido no processo 1308/22.0T8PTG.E1 ( com a mesma relatora) : “ Através da consagração naquela norma (artigo 3.º, n.º 3, do CPC) por imposição constitucional, de um princípio geral de contraditório, visa-se a participação efectiva das partes no desenvolvimento de todo o processo, permitindo‑lhes, em condições de plena igualdade material, influir em todos os seus aspectos (alegação dos factos, proposição e produção da prova e discussão das questões de direito).
Como nos dá conta o Acórdão do Tribunal Constitucional nº 77/2023[20] é de “realçar a evidente centralidade da garantia de contraditório no quadro das exigências de um processo justo decorrentes do artigo 20.º da Constituição” expressando o seu entendimento de que a actuação do tribunal tem de ser previsível para a parte, num processo equitativo.
A efectividade de tal garantia está, pois, também no nosso entender, conexionada com a previsibilidade para a parte da decisão que irá ser tomada porque só desse modo lhe será permitido “influir em todos os seus aspectos”.”.
Quanto à questão das consequências da omissão do contraditório, dá-nos conta Luís Mendonça[21]: “Três são as correntes que podemos identificar na jurisprudência sobre a natureza e regime de arguição da nulidade consistente na falta de actuação do contraditório prévio a uma decisão. Uma primeira corrente entende que se trata de uma nulidade processual, cujo remédio reside, não na reclamação para o juiz, mas na interposição de recurso; uma outra que se trata de uma nulidade da sentença por excesso de pronúncia, igualmente impugnável por via recursiva; uma terceira corrente defende que estamos ao invés perante uma nulidade procedimental, sujeita ao regime geral dos arts. 195.º e 199.º.”.
Admitimos que sentença que contém uma decisão de absolvição da instância em razão do conhecimento oficioso de uma excepção dilatória, sem adequado cumprimento do contraditório, enferma de nulidade por excesso de pronúncia, nos termos do art. 615º, nº 1, al. d) do CPC.
Para o justificar recorremos, com a devida vénia, ao estudo de Miguel Teixeira de Sousa[22], no qual afirma: «(...) A audição prévia das partes é um pressuposto ou uma condição para que a decisão não seja considerada uma decisão-surpresa. Quer dizer: a decisão- surpresa é um vício único e próprio: a decisão é uma decisão-surpresa quando tenha sido omitida a audição prévia das partes. Noutros termos: há um vício (que é a decisão- surpresa), e não dois vícios independentes (a omissão da audiência prévia das partes e a decisão-surpresa). Em concreto: há um vício processual que é consequência da omissão de um acto. Se assim é, claro que o que há que considerar é o vício em si mesmo (a decisão-surpresa) e não separadamente a causa do vício e o vício. Em parte alguma do
direito processual ou do direito substantivo se considera a causa do vício e o vício como duas realidades distintas. A única distinção que é possível fazer é ontológica: é a distinção entre a causa e a consequência. Dado que a decisão-surpresa corresponde a um único vício e porque este nada tem a ver com a decisão como trâmite, o vício de que padece a decisão-surpresa só pode ser um vício que respeita à decisão como acto. Em concreto, a decisão-surpresa é uma decisão nula por excesso de pronúncia (art. 615.º, n.º1, al. d), CPC), dado que se pronuncia sobre uma questão sobre a qual, sem a audição prévia das partes, não se pode pronunciar.»
Em conclusão: Na procedência do recurso da Ré neste conspecto, declara-se a nulidade da sentença na parte em que declarou “ocorrer a verificação da excepção dilatória inominada de falta de interesse em agir relativamente ao pedido deduzido pela Reconvinte VILA ESMERALDA AUTOMÓVEIS DE ALUGUER LDA. no ponto 3, al. d), e, em consequência, absolver os Reconvindos AA e BB da instância quanto a tal pedido” nos termos do art.º 615º, nº 1, al. d), 2.ª parte, do CPC.
Ao abrigo do disposto no art.º 665º, nº1 do CPC passa-se a dele conhecer nos moldes enunciados nas conclusões recursórias.
10.3. Se a oposição à renovação do contrato de arrendamento foi regularmente efectuada pela senhoria.
Percorrendo a decisão da matéria de facto da 1ª Instância não se divisa ter resultado provado qualquer facto relacionado com a apreciação desta questão.
E lendo a reconvenção deduzida pela ora apelante em 30.9.2022, também não vemos que tenham sido alegados.
Ciente dessa insuficiência, entende, todavia, a apelante nas suas alegações que deve ser aditada matéria de facto atinente às missivas por si remetidas em 8.2.2023 aos autores dando-lhes conta que não pretendia a renovação do contrato de arrendamento, considerando-se assim o mesmo cessado no dia ../../2023, missivas essas juntou aos autos em 15.2.2023, fazendo alusão à “sua contestação/reconvenção”.
Porém, logo pelas datas das missivas se vê que não se podem conexionar com o seu articulado apresentado no ano anterior.
Para além dos documentos não poderem servir para suprir omissões de alegação de factos, destinando-se, sim, a prová-los, o certo é que os documentos em apreço não são susceptíveis de serem considerados pois respeitam a evento ocorrido em momento temporal muito posterior à dedução da reconvenção.
Assim, face à ausência de factos demonstrativos da ocorrência da oposição à renovação do contrato de arrendamento por parte da senhoria, ora ré, o pedido pela mesma formulado na alínea d) do petitório reconvencional não tem como proceder.
III.DECISÃO
Por todo o exposto se acorda:
a) Em julgar a apelação interposta pelos autores parcialmente procedente e, em consequência, se revoga a sua condenação como litigantes de má-fé;
b) Em julgar a apelação da ré parcialmente procedente e em consequência se declara nula a sentença na parte em que decidiu “ocorrer a verificação da excepção dilatória inominada de falta de interesse em agir relativamente ao pedido deduzido pela Reconvinte no ponto 3, al. d), e, em consequência, absolveu os Reconvindos da instância;
c) Em julgar improcedente, por não provado, o pedido formulado pela Reconvinte no ponto 3, alínea d) e, em consequência, dele absolver os Reconvindos;
d) Em manter, no demais, a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes (autores e ré) em partes iguais.
Évora, 10 de Outubro de 2024
Maria João Sousa e Faro ( relatora)
Maria Adelaide Domingos
Francisco Xavier
__________________________________________________
[1] Atender-se-ão apenas às primitivas alegações uma vez que os recorrentes ampliaram o objeto do recurso nas alegações produzidas após o despacho a que alude o art.º639º, nº3 do CPC, o que não é admissível.
[2] Por manifesto lapso, constava na sentença recorrida “tempestiva” ao invés de intempestiva.
[3] Cfr. Carlos Ferreira de Almeida; Contratos; Vol. I, 4ª Edição; Almedina; pp. 163-164.
[4] Cfr. Ana Prata in “Dicionário Jurídico”, 3ª ed., págs. 712/713.
[5] Cfr. Tiago Soares da Fonseca in “Do Contrato de Opção - Esboço de Uma Teoria Geral”, Lex, Lisboa 2001, pág. 21.
[6] Assim, LLORENTE SAN SEGUNDO, I. La opción de compra Inmobiliaria en garantía. Navarra: Ed. Aranzadi, S.A. 2007 p. 53.
[7] Neste sentido, Tiago Soares da Fonseca in ob.cit. pag, 30.
[8] À semelhança dos Autores que na réplica suscitaram a existência de uma conduta abusiva por parte da Ré por invocar de forma encapotada a caducidade para a celebração do negócio, salientando que “as excepções devem ser invocadas de forma especificada nos termos do código de processo civil, consubstanciando um ónus do R”..
[9] No qual se aventou a hipótese de ocorrer abuso de direito na invocação da caducidade do direito potestativo dos autores.
[10] Idem, autor e ob.cit. pag. 36.
[11] Idem, autor e ob.cit. pag. 66/67.
[12] Assim, Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 9.4.2019 proferido no processo 9286/16.8T8ALM.L1-7.
[13] Entretanto revogado DL n.º 10/2024, de 08 de Janeiro.
[14] Assim, Ana Coimbra in O Sinal: Contributo para o Estudo do seu Conceito e Regime, In O Direito, Ano 122.º, 1990, III-IV (Julho-Dezembro), pág. 621.
[15] Assim, Antunes Varela in “Obrigações”, I Vol. Pag 256.
[16] Idem, Autora e ob.cit. pag. 622.
[17] Assim, Marta Alexandra Frias Borges, Algumas Reflexões em Matéria de Litigância de Má-Fé Coimbra, 2014, pag. 49 consultável em https://estudogeral.sib.uc.pt/bitstream/10316/28438/1/Algumas%20reflexoes%20em%20materia%20de%20litigancia%20de%20ma-fe.pdf.
[18] Cfr. Ac. STJ de 2.6.2016 ( Cons. António Piçarra), consultável na Base de Dados do IGFEJ.
[19] Vide, entre outros Acórdão do STJ de 19.5.2021 proferido no processo 713/19.3T8BJA.E1.S1.
[20] Proferido no processo n.º 574/2022 da 1.ª Secção cujo relator foi o Conselheiro José António Teles Pereira.
[21] In estudo cit.
[22] Consultável em https://blogippc.blogspot.com/2020/09/nulidades-do-processo-e-nulidades-da.html..