Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 336/21.7T8BNV.E2 |  |
DESPESAS DE CONDOMÍNIO
ABUSO DE DIREITO
I- A obrigação de pagar as contribuições necessárias para custear as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum, consagrada no artigo 1424.º do Código Civil, tem natureza propter rem, transmitindo-se automaticamente a todo o novo titular do direito real, e é insusceptível de transmissão independente do direito real a que se refere.
II- Os serviços de segurança, limpeza, conservação, manutenção e demais condições de digna habitabilidade, defesa do ambiente, qualidade de vida e património natural e cultural, da área inerente e circundante da urbanização de Local 1, que estejam integradas no alvará de loteamento do empreendimento, constituem encargos para os condóminos, independentemente de serem ou não associados da “Associação de Proprietários de Vila Nova de Santo Estevão”.
III- Para que haja abuso de direito é necessário que exista uma contradição entre o modo ou fim com que o titular exerce o seu direito e o interesse a que o poder nele consubstanciado se encontra adstrito, o que não ocorre no exercício pela autora do direito a exigir dos proprietários dos lotes o pagamento da respectiva contribuição nas despesas relacionadas com a segurança e manutenção dos espaços verdes e dos demais espaços de utilização comum, serviços estes que disponibiliza e de que todos beneficiam.
(Sumário elaborado pelo relator)
Recurso de Apelação n.º 336/21.7T8BNV.E2
Acórdão da 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora
I – Relatório
1. Associação de Proprietários de Vila Nova de Santo Estevão intentou acção declarativa, sob a forma de processo comum, contra AA, pedindo a condenação da R. a pagar-lhe a quantia de € 1.855,00, referente às contribuições em dívida dos meses de Dezembro de 2016 até Abril de 2021, acrescida de juros de mora, à taxa legal, a contar da citação, e ainda o pagamento das contribuições vincendas.2. Para tanto, alegou, em síntese: – que tem a natureza de associação sem fins lucrativos, tendo sido constituída em 21 de Julho de 2009, com a finalidade de promover a protecção e a defesa dos interesses dos associados, bem como a defesa do ambiente e qualidade de vida e património natural e cultural da área inerente e circundante a Vila Nova de Santo Estevão, conforme previsto no alvará de loteamento n.º ..., emitido pela Câmara Municipal Local 2 em 21.12.1998, ao abrigo do regime jurídico vigente à data aprovado pelo Decreto-Lei n.º 448/91, de 29 de Dezembro; – que, nessa qualidade, a A. presta serviços de vigilância, higiene e conservação de espaços verdes dos quais a R., embora não sendo associada da A., igualmente beneficia enquanto proprietária do prédio urbano correspondente ao lote n.º ...66, descrito na Conservatória do Registo Predial Local 2 sob o n.º ...75 da freguesia Local 1, o qual se situa no empreendimento de Local 1; e – que a R., apesar de diversas vezes interpelada para o efeito, recusa-se a pagar as contribuições que lhe são devidas pela prestação de tais serviços, correspondentes aos meses de Dezembro de 2016 a Abril de 2021, apesar de se encontrar legalmente obrigada.
3. Regularmente citada, a R. deduziu contestação, excepcionando a incompetência material do Juízo Local Cível Local 2 para tramitar e julgar a acção, por entender que a causa de pedir invocada versa sobre uma relação jurídico-administrativa, sendo competentes para o efeito os Tribunais Administrativos e Fiscais.
No mais, defendeu-se por impugnação, dizendo, em suma, que a A. não presta os serviços que se obrigou ao abrigo do disposto na 3.ª cláusula do acordo de cooperação, que não é associada da A., pelo que não pode ser obrigada ao pagamento de qualquer contribuição fixada através de deliberação tomada na Assembleia Geral que teve lugar no dia 30/01/2010, no âmbito da qual foi aprovado o valor referente às contribuições devidas pelos proprietários dos lotes situados no empreendimento de Local 1, não tendo a A. procedido à deliberação em assembleia geral das quotas devidas pelos não associados.
4. Notificada para exercer o contraditório quanto à matéria da excepção, a A. pronunciou-se pela não verificação da excepção invocada.
5. Entendendo o Tribunal a quo que os autos já reuniam todos os elementos de facto e de direito que permitiam uma conscienciosa decisão de mérito, determinou a notificação das partes para, querendo, alegarem por escrito, o que estas fizeram, como consta dos requerimentos ref.ª 40562129 e 40588856.
6. Após foi proferido saneador-sentença, tendo sido indeferido o requerimento da A. para notificação da Companhia Imobiliária da Herdade da Aroeira, SA., para juntar aos autos o contra promessa de compra e venda do lote ...66 celebrado com o primitivo adquirente do prédio (a sociedade Eurobelgons – Sociedade de Investimentos Imobiliários, Lda.), decidido o valor da causa, que se fixou em € 30.000,01, julgando-se improcedente a excepção de incompetência material invocada e, conhecendo de mérito, julgou-se improcedente a acção, absolvendo-se a R. do pedido.
7. Inconformada interpôs a A. recurso, tendo este Tribunal da Relação de Évora, por acórdão de 15/12/2022, decidido julgar parcialmente procedente a apelação e, em consequência:
a) Revogar a decisão de indeferimento proferida quanto ao requerimento de prova da Autora, ordenando-se a notificação requerida, e
b) Anular, por prejudicado, o saneador-sentença proferido no que se reporta ao conhecimento de mérito, ficando prejudicado o conhecimento das demais questões suscitadas.
8. Devolvidos os autos à 1ª instância, veio a ser proferido despacho saneador, identificado o objecto do litígio e enunciados os temas da prova.
9. Instruído o processo realizou-se a audiência de discussão e julgamento, após o que veio a ser proferida sentença, na qual se decidiu:
a) CONDENAR a ré a pagar à autora quantia pecuniária, a liquidar em incidente de liquidação, correspondente à quota-parte da ré – equivalente à proporção do valor do lote n.º ...66 de que é proprietária, cfr. artigo 1424º, nº 1, do Cód. Civil – no valor global das despesas que a autora comprovadamente haja efectuado para cumprimento das obrigações assumidas na cláusula 3ª do acordo de cooperação celebrado em 27-04-2016 com o Município Local 2, desde Dezembro de 2016;
b) ABSOLVER a ré de tudo o mais peticionado; e
c) CONDENAR a autora e a ré a suportarem as custas, provisoriamente, em partes iguais, fazendo-se o rateio respectivo, de acordo com a sucumbência, no incidente de liquidação.
10. Inconformada, recorreu a R. pedindo a revogação da sentença e a sua absolvição do pedido, nos termos e com os fundamentos seguintes [segue transcrição das conclusões do recurso]:
i. Dos elementos constantes nos autos e da prova documental e testemunhal aí junta importa, desde logo, saber se a R., ora Apelante, não sendo associada da A., está obrigada ao pagamento das quantias peticionadas por esta, quer por via:
a) Da Cláusula 5.ª do Contrato Promessa celebrado entre a R. e a loteadora,
“Companhia Imobiliária da Herdade da Aroeira, S.A.”;
b) Do Acordo de Cooperação celebrado entre a A. e a Câmara Municipal de
Local 2, doravante CM Local 2;
c) Do Alvará de Loteamento.
ii. Quanto à Cláusula 5.ª do contrato promessa.
Nos presentes autos, (vide, Factos Não Provados b) ao contrário do que sucedeu no processo do douto Acórdão do TRE referido pela A., na PI, não resultou provado que a ora R., ou os primitivos compradores, tenham contratualizado com a loteadora qualquer contrato promessa de compra e venda e, que se tenham vinculado por isso, ao pagamento de qualquer contribuição relacionada com a Gestão da Zona de Protecção e Enquadramento do empreendimento em causa.
iii. Pelo exposto,
A R., deve ser absolvida do pedido, dado que, resulta provado que não tendo a R., (nem os primitivos compradores) contratualizado qualquer contrato promessa de compra e venda com a loteadora, não se vinculou por isso a qualquer obrigação de pagamento das contribuições reclamadas pela A.
iv. Quanto ao Acordo de Cooperação celebrado entre a A., e a CM Local 2 [vide, art.º 13) dos factos Provados]:
a) Nos termos do art.º 342.º do Código Civil, a A., não demonstrou como facto constitutivo da sua obrigação que as quotizações ou contribuições dos não sócios eram devidas, por cumprimento desse Acordo de Cooperação.
b) A R. não sendo associada da A., não se encontra vinculada ao Acordo de Cooperação celebrada entre a A. e a CM Local 2.
c) Em parte alguma se encontra contemplado nesse Acordo de Cooperação que cabe à A., suportar os encargos que advêm da prestação dos serviços de gestão da área pertencente ao domínio público municipal.
d) Além do mais, a A., na PI não alegou, nem provou, quais os serviços, em concreto, que prestou por conta do Acordo de Cooperação celebrado com a CM Local 2, nem provou qual a data da eventual prestação desses mesmos serviços.
e) Bem pelo contrário, resultou provado [vide, Facto Provado 19)] que para além dos serviços referidos em 18), a A., também prestou outros serviços que não fazem parte do Acordo de Cooperação em causa, como o corte de árvores no interior dos lotes ou a vigilância nocturna nas zonas residenciais, imputando à R., que não é sua associada, o pagamento do custo da totalidade desses serviços.
v. Pelo exposto, quanto ao Acordo de Cooperação celebrado entre a A., e a CM Local 2, a R., não sendo associada da A., deve ser absolvida do pedido porquanto, não sendo a R., parte do referido contrato administrativo, o mesmo não tem eficácia sobre si.
vi. Quanto ao Alvará de Loteamento, a R. deve ser absolvida do pedido, porquanto, desta disposição administrativa não resulta a vinculação do R. ao pagamento de qualquer quantia, nem a vinculação da R. ao pagamento a terceiros, mormente à A., mas apenas, a vinculação a assegurar a gestão, em moldes a definir através de referido acordo a celebrar entre os moradores e a Câmara Municipal.
vii. Tendo em conta o depoimento das testemunhas e a prova documental junta aos autos, que não foi impugnada pelas partes, sempre com o devido respeito que é muito, o douto Tribunal a quo, deveria ter considerado como Factos Provados, os seguintes:
viii. A Autora não procedeu à deliberação em Assembleia Geral do valor da quantia devida pelos proprietários dos lotes não associados.
ix. Com efeito, no art.º 5º Regulamento Interno da A. (vide, facto provado 6.) consta que as receitas da A. provêm de 2 fontes distintas, ou seja, por um lado as quotas pagas pelos seus associados (cujo montante foi deliberado em Assembleia Geral da A.) e por outro lado, determinada quantia a pagar pelos não associados.
x. Contudo, a A. não apresentou em Tribunal qualquer prova em como tenha havido qualquer deliberação em Assembleia Geral a fixar o valor a pagar pelos proprietários não associados, como é o caso da R., ora apelante.
xi. Pelo exposto, deve ser dado como provado que nunca a Assembleia Geral da A., deliberou sobre qual o montante das contribuições a pagar pelos proprietários dos lotes não associados (dado que, não sendo sócios não podem pagar quotas) como é o caso da ora R., conforme estava a A. obrigada pelo Pacto de Constituição e pelo Regulamento Interno. (vide, facto provado 6.)
xii. A A., desde a sua constituição a 21.07.2009 até à presente data, efectua a limpeza gratuita aos terrenos dos lotes não edificados dos seus associados, imputando o custo desse serviço à R., sendo certo que esse serviço não consta do Acordo de Cooperação celebrado entre a A. e a Câmara Municipal Local 2, doravante CM Local 2.
xiii. Como se constata no doc. 07, junto com PI. (Não impugnado pela ora Ré.)
(…) “ Acta da Assembleia Geral da Associação 1 (Sigla 1) de 30 de Janeiro de 2010 … de acordo com o que ficou proposto em Assembleia Geral, a Sigla 1 tinha efectuado a limpeza de 30 terrenos dos associados.
Perante esta afirmação a Sra. D. BB (lote ...74) questionou os critérios nortearam a escolha, tendo sido informada que os terrenos limpos pertenciam a proprietários, membros da Sigla 1, com as quotas actualizadas.” (pág. 17 e pág.18) (…)
xiv. Conforme consta do depoimento da testemunha CC (indicada pela Autora) Vide, gravações áudio - 00:45:22
.Meritíssima Juiz: Quando muito interessava saber se no período de 2015 em diante se houve aqui alguma actividade da Associação que não beneficiasse todos em conjunto mas apenas alguns proprietários específicos?
.CC (testemunha indicada pela Associação, ora Autora): Eu posso afirmar que sim. Sim. A Associação efectua de forma gratuita a limpeza dos lotes não edificados de quem tem as quotas em dia.
. Meritíssima Juiz: Isso não é um serviço em prol de todos, não é?
.CC: Pois.
.Meritíssima Juiz: Esse serviço tem um custo para a Associação?
.CC: Sim, tem um custo para a Associação.
.Meritíssima Juiz: Isto acontece todos os anos?
.CC: Sim, acontece todos os anos.
xv. Pelo exposto, deve ser dado como provado que a A., efectua a limpeza gratuita aos terrenos dos lotes não edificados dos seus associados, imputando esse custo à R., sendo certo que esse serviço não consta do Acordo de Cooperação celebrado entre a A., e a CM Local 2.
xvi. O serviço de Portaria prestado pela A., em nada se relaciona com o Objecto do Acordo Administrativo celebrado entre a A. e a Câmara Municipal Local 2 e por isso a A. não poderá imputar à R., qualquer valor relacionado com este serviço.
xvii. É inequívoca a posição do Presidente da Câmara Municipal Local 2, relativamente a esta questão da Portaria, quando questionado pelos munícipes em reunião da Câmara Municipal Local 2 responde que os custos da Associação, ora A., não são os que resultam do Acordo de Cooperação celebrado, este Acordo foi feito apenas para as zonas de enquadramento e nada tem a haver com a segurança, portarias ou outras actividades definidas pelos associados da A.
Vide: Acta n.º ...21 da Reunião Ordinária da Câmara Municipal Local 2 (vide doc. 03 da Contestação- não impugnado pela A.)
xviii. Ainda quanto à questão da Portaria confrontando o depoimento da testemunha CC (indicada pela Autora) - Gravação áudio – 00:36:12
. Advogado da Ré: Se há alguma referência no Acordo referente a Portaria?
. CC: Vigilância.
. Advogado da Ré: Eu perguntei Portaria?
. CC: Portaria não. Isso não.
xix. Pelo exposto, pensamos dever ser dado como provado que:
a) No Acordo Administrativo de Cooperação celebrado entre a A. e a CM Local 2 em parte alguma é referida a obrigação da instalação de uma Portaria. (vide, doc. 05 da PI)
b) O presidente da CM Local 2 considera que a Portaria está fora do Acordo de Cooperação.
[Vide: Acta n.º ...21 da Reunião Ordinária da Câmara Municipal Local 2 - doc.
03 da Contestação- não impugnado pela A.]
c) Como acima referido a testemunha indicada pela A. referiu em julgamento que a
Portaria não consta do Acordo de Cooperação em causa.
xx. A questão de saber se a Portaria, que a Associação mandou instalar numa estrada pública de acesso ao empreendimento, é ou não uma obrigação assumida pela A., no Acordo de Cooperação celebrado com a CM Local 2, não é uma questão despicienda, dado que, a sua manutenção diária constitui o custo mais elevado a suportar pela A. e a própria A., imputa à R., não associada, o pagamento da totalidade desse custo.
xxi. Conforme se constata no doc. 06 da Contestação (não impugnado pela A.) do total de despesas do orçamento para 2022 no valor de € 137.480,00, o valor afecto à Portaria é de € 53.136,00.
xxii. Pelo exposto, deve ser dado como provado que o serviço de Portaria prestado pela A., em nada se relaciona com o Objecto do Acordo Administrativo celebrado entre a A. e a CM Local 2 e, por isso, a A. não poderá imputar à R., que não é sua associada, o pagamento de qualquer valor relacionado com o custo desse serviço.
xxiii. Por mera hipótese académica, se não forem considerados válidos os Fundamentos de Direito e de Facto acima deduzidos, o que não se concede:
a) Encontrando-se Provado que a A., além dos serviços a que se obrigou através do Acordo de Cooperação com a CM Local 2 está a exigir à R., que não é sua associada, o pagamento de outros serviços (como o corte de árvores e a vigilância nocturna nas zonas residenciais) que em nada se relacionam com o Objecto desse Acordo de Cooperação [vide, facto Provado 19)]
b) Pensamos dever considerar-se ainda Provado, que de entre outros serviços, a Associação efectua de forma gratuita a limpeza dos lotes não edificados dos seus sócios que tem as quotas em dia, serviço esse que tem um custo que é imputado à Ré e que em nada se relaciona com o supra referido Acordo de Cooperação.[Conforme depoimento da testemunha CC, indicada pela A.(vide gravação áudio - 00:45:22)]
xxiv. Pelo acima exposto, em xxiii, a A. está comprovadamente a incorrer em ABUSO DE DIREITO, o que ora se invoca.
11. Também a A. interpôs recurso da sentença, pedindo a revogação da sentença e a condenação da R. no pagamento das quantias peticionadas, sustentando a sua pretensão com os fundamentos que sintetizou nas seguintes conclusões:
1.ª Vem o presente recurso interposto da douta Sentença que condenou a Ré a pagar à Autora quantia pecuniária, a liquidar em incidente de liquidação, correspondente à quota-parte da Ré – equivalente à proporção do valor do lote n.º ...66 de que é proprietária, cfr. artigo 1424º, nº 1, do Cód. Civil – no valor global das despesas que a Autora comprovadamente haja efectuado para cumprimento das obrigações assumidas na cláusula 3ª do acordo de cooperação celebrado em 27-04-2016 com o Município Local 2, desde Janeiro de 2016;
2.ª Destas considerações retirou a Mma Juiz “a quo” a conclusão de que “existe de facto uma obrigação da Ré, para com a Autora, que tem por fundamento a sub-rogação do direito do Município Local 2 sobre a Ré, a favor da Autora, operada através do acordo de cooperação dos autos.”
3.ª Tal conclusão assenta, salvo o devido respeito, num equívoco que é o de considerar que, por via do acordo de cooperação, o Município Local 2 “…cedeu à Autora os direitos (ou créditos) que detinha sobre os moradores.”.
4.ª Na verdade a Autora é, ela própria, uma das entidades previstas no art.º 46.º do RJUE que dispõe que “a gestão das infra-estruturas e dos espaços verdes e de utilização colectiva pode ser confiada a moradores ou grupo de moradores…. mediante a celebração com o município de acordos de cooperação”
5.ª Não faria qualquer sentido e não foi essa, seguramente, a intenção do legislador,
considerar que a gestão das infra-estruturas e dos espaços verdes e de utilização colectiva pudesse ser confiado a moradores ou grupo de moradores das zonas loteadas e urbanizadas, individualmente considerados como contratantes, e não pudesse ser confiada a associações de moradores/proprietários, legalmente constituídas para o mesmo fim.
6.ª Assim, deverá entender-se que uma associação de moradores/proprietários, constituída, em conformidade com o alvará de loteamento, para assegurar a gestão das infra-estruturas e dos espaços verdes e de utilização colectiva, integra o elenco dos co-contratantes privados previstos no n.º 1 do art.º 46.º do RUJE.
7.ª A legitimidade da Autora advém, portanto, não da cedência, por via do acordo de cooperação, dos direitos que o município detinha sobre os moradores, mas sim do próprio acordo de cooperação celebrado em conformidade com o disposto no RJUE e no alvará de loteamento.
8.ª Falece, também, pelo exposto, a invocação do instituto do enriquecimento sem causa como fonte da obrigação da Ré.
9.ª Sendo certo que a Autora não pretende - e não podia pretender – que seja seu associado quem não quer ser e, consequentemente, não pode exigir o pagamento de quotizações, enquanto tal, a quem não é seu associado, nada impede que, investida do poder de gestão que lhe foi confiado, por via do acordo de cooperação celebrado com o município, exija a todos os proprietários e moradores o pagamento da necessária contribuição monetária indispensável ao cumprimento das obrigações decorrentes do dever (porque de um verdadeiro dever se trata e não de um mero poder) que sobre todos recai, sejam ou não associados da autora, e que lhes é imposto pelo alvará de loteamento.
10.ª As condições estabelecidas no alvará vinculam a Câmara Municipal e o proprietário do prédio e ainda, desde que constantes do registo predial os adquirentes dos lotes (n.º 4 do art.º 29º do D.L. 448/91 e actualmente, art.º 43º do D.L. 555/99, de 16 de Dezembro).
11.ª Neste particular, cita-se a decisão recorrida na parte que se transcreve: “… os custos inerentes ao cumprimento dessas obrigações têm de correr por conta dos proprietários, pois que seria desprovido de sentido atribuir a gestão aos proprietários e obrigar o Município a arcar com os custos dessa gestão …”.
12.ª Entendeu a Mma Juiz “a quo” que a quantia pecuniária que a autora tem a receber da ré “… há-de corresponder às despesas efectuadas pela autora com o cumprimento das obrigações comtempladas na cláusula 3.ª do acordo de cooperação”.
13.ª Continuando a citar a decisão recorrida, “… atenta a similitude entre a obrigação dos proprietários dos lotes e a obrigação dos condóminos na propriedade horizontal, e até por apelo ao que se previa no n.º 3 do art.º 15.º do Decreto-Lei n.º 448/91 de 20-11 (com correspondência ao actual art.º 43.º, n,º 4 do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16-12) - «Os espaços verdes privados constituem partes comuns dos edifícios a construir nos lotes resultantes da operação de loteamento e regem-se pelo disposto nos artigos 1420.º a 1438.º do Código Civil» - é de aplicar a regra do art.º 1424.º do Cód. Civil de acordo com a qual cada um dos proprietários dos lotes deverá comparticipar nas referidas despesas na proporção do valor das suas fracções.”
14.ª No regime da propriedade horizontal o valor da quota deve ser calculado tendo em conta os gastos previstos no orçamento para esse ano e deve ser aprovado em reunião de condóminos.
15.ª Ora, foi com base no orçamento das despesas decorrentes da gestão da área de enquadramento que está confiada à autora que a sua assembleia geral deliberou, em 30.01.2010, (v. 12 dos factos provados) deliberar o montante a pagar pelos proprietários dos lotes, fixando o valor de 25,00 € mensais para lotes de terreno de 1000 m2 a 2000 m2 e de 35,00 € para lotes de terreno com moradias edificadas.
16.ª No caso em apreço, afigura-se desajustada a aplicação, por analogia da regra do n.º 1 do art.º 1424.º do C.Civil, porquanto o critério de repartição de encargos será diferente quando o uso das coisas comuns se realize em condições de perfeita igualdade entre todos os co-utentes ou exprima claramente uma desigualdade distinta daquela que serve de base ao critério geral, como sucede “in casu”.
17.ª A decisão recorrida violou a norma do art.º 18.º do Decreto-Lei n.º 448/91 de 20-11(com correspondência ao actual art.º 46.º, do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16-12), interpretado no sentido de que na enumeração dos contratantes enumerados no n.º1 da citada norma cabem as associações representativas de moradores/proprietários dos lotes das zonas loteadas e urbanizadas com legitimidade para exigir dos proprietários o pagamento das despesas decorrentes da gestão da área de protecção e enquadramento e das áreas afectas a espaços livres públicos e a norma do art.º 1424.º do Código Civil.
12. Não houve contra-alegações.
Os recursos foram admitidos como de apelação, com subida nos próprios autos e efeito meramente devolutivo.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
*
II – Objecto do recurso
O objecto do recurso, salvo questões de conhecimento oficioso, é delimitado pelas conclusões dos recorrentes, como resulta dos artigos 608º, nº 2, 635º, nº 4, e 639º, nº 1, do Código de Processo Civil.II – Objecto do recurso
Considerando o teor das conclusões apresentadas, importa decidir as seguintes questões:
(i) Da alteração da matéria de facto (recuso da R.);
(ii) Da reapreciação jurídica da causa, por erro de julgamento (ambos os recursos).
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III – Fundamentação
A) - Os FactosIII – Fundamentação
A.1. Na 1ª instância foram dados como provados os seguintes factos:
1. A Autora é uma associação sem fins lucrativos, constituída em 21.07.2009, cujo objecto é promover a protecção e a defesa dos interesses dos associados, no âmbito da segurança, higiene e demais condições de digna habitabilidade, bem como a defesa do ambiente, qualidade de vida, e património natural e cultural da área inerente e circundante a Vila Nova de Santo Estevão.
2. Por deliberação da Assembleia Geral da Autora de 26.07.2009 foi aprovado o Regulamento Interno da Associação 1
3. Nos termos do disposto no n.º 1 do art. 1.º do Regulamento Interno da Sigla 1 «são fins da Associação promover a protecção e defesa dos interesses dos Associados e demais proprietários de Vila Nova de Santo Estevão, no âmbito da segurança, limpeza, conservação, manutenção e demais condições de digna habitabilidade, defesa do ambiente, qualidade de vida e património natural e cultural da área inerente e circundante a Vila Nova de Santo Estevão, conforme determinado no alvará de loteamento do empreendimento.»
4. Nos termos do disposto no n.º 2 do citado art. 1.º, para prossecução dos fins enunciados, são competências da Sigla 1, entre outras, assegurar a segurança, limpeza, conservação e manutenção da zona do empreendimento.
5. Nos termos do disposto no artigo terceiro do pacto de constituição da Sigla 1 constituem receitas da associação, entre outras, o produto das quotizações fixadas pela Assembleia Geral.
6. Segundo o art. 5.º do Regulamento Interno da Sigla 1 constituem receitas da Associação, entre outras, «as importâncias provenientes do pagamento de quotas» e, ainda, «as quantias pagas pelos proprietários de lotes de Vila Nova de Santo Estevão que não sendo associados devam proceder ao pagamento de determinada quantia para fazer face às despesas da Associação no interesse de todos os Proprietários.»
7. Nos termos do disposto no art. 6.º do Regulamento Interno da Sigla 1, «a quota será mensal, podendo o seu pagamento ser feito em conjunto, anual, semestral ou trimestral. No caso de proprietários de terrenos sem construção, o pagamento deverá ser semestral ou anual.»
8. Nos termos do n.º 2 do artigo 6.º do Regulamento Interno «o valor da quota é estabelecido em Assembleia Geral convocada para o efeito, por proposta da direcção.»
9. Sob a Ap. ...89 de 31-07-2015 da respectiva matrícula predial, acha-se registada a favor da ré, a aquisição, por compra, a “Eurobelgons – Sociedade de Investimentos Imobiliários, S.A.” do prédio urbano composto por moradia de dois pisos denominado de lote n.º ...66, sito na Herdade 1, Local 3 e Local 4, freguesia Local 1, concelho Local 2, descrito na Conservatória do Registo Predial Local 2 com o n.º ...75 e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...93.
10. O prédio referido em 9) integra-se no alvará de loteamento n.º ..., emitido pela Câmara Municipal Local 2 em 21-12-1998.
11. Sob a AP. ... de 09-04-1999, da matrícula do prédio referido em 9), encontra-se registada a emissão do alvará de loteamento n.º ... com os seguintes termos: «Autorizada a constituição de 673 lotes (…) A fim de interpor o domínio público municipal é a área total de 1.113.906,5 m2 – A gestão da área de protecção e enquadramento será garantida pelos futuros moradores ou grupo de moradores, mediante a celebração de «acordo de cooperação» entre estes e a Câmara Municipal como previsto no art. 18.º do Dec. Lei n.º 448/91, condição de cedência ao domínio público da referida área e que será assumida pelos loteadores até à recepção definitiva das obras de urbanização (…);».
12. Por deliberação da assembleia-geral da Sigla 1, realizada em 30-01-2010 foram estabelecidos os seguintes valores respeitantes às contribuições mensais a pagar pelos proprietários dos lotes situados no empreendimento de Local 1:
(i) 25 Euros – lotes de terreno de 1.000 m2 e 2.000 m2
(ii) 35 Euros – lotes com moradia edificadas.
13. Em 27-04-2016 foi celebrado um acordo administrativo de cooperação entre o Município Local 2, intitulada de primeira outorgante e a autora, intitulada de segunda outorgante, mediante o qual esta se obrigou a garantir a limpeza e higiene, manutenção e a conservação das áreas de protecção e enquadramento e das áreas afectas a espaços livres públicos, a conservação e manutenção do circuito de manutenção, a conservação e manutenção da vedação limítrofe da urbanização, a replantação de novas espécies vegetais, paisagisticamente adequadas, efectuar a gestão florestal das áreas protecção e enquadramento e das áreas afectas a espaços livres públicos, elaborar plano de vigilância e segurança, a manutenção de um sistema de segurança tendo em vista obviar a degradação do espaço, equipamentos públicos e zonas verdes do loteamento urbano da Vila Nova de Santo Estevão, constando do mesmo os seguintes considerandos e cláusulas:
«Considerando que:
1) O Alvará n.º ...8 titula a operação de loteamento e a 1.ª fase da execução das obras de urbanização, em Vila Nova de Santo Estevão.
(…)
4) À presente data, no que respeita à 1.ª fase de execução das obras de urbanização do loteamento encontram-se recebidas definitivamente pela Câmara Municipal todas as infra-estruturas, exceptuando parte residual de plantações, sementeiras e de circuito de manutenção, no âmbito de arranjos exteriores (o que é extensível às 2.ª e 3.ª fase – A das obras de urbanização, entretanto tituladas por aditamentos ao alvará de licença de loteamento inicial, respectivamente, datados de 08.05.1999 e de 27.12.2005);
(…)
Cláusula Primeira
Objecto
O presente acordo tem por objecto as partes da área de Protecção e Enquadramento e das áreas Afectas a Espaços Livres Públicos correspondentes às fases 1.ª, 2.ª, e 3.ª A das obras de urbanização do loteamento urbano de Vila Nova de Santo Estevão, melhor identificados no anexo I, bem como toda a área loteada, demarcada por vedação aramada com 8.000ml seus acessos e caminhos pedonais.
(…)
Cláusula Terceira
Obrigações do Segundo Outorgante
Pelo presente acordo cabe ao Segundo Outorgante
a) garantir a limpeza e higiene, a manutenção e a conservação das áreas da Área de Protecção e Enquadramento e das Áreas Afectas a Espaços Livres Públicos delimitados nos termos da cláusula primeira.
b) assumir a conservação e a manutenção do circuito de manutenção.
c) assumir a conservação e a manutenção da vedação limítrofe da urbanização.
d) promover a replantação de novas espécies vegetais, paisagisticamente adequados ao local;
e) efectuar a gestão florestal das áreas da Área de Protecção e Enquadramento e das Áreas Afectas a Espaços Livres Públicos delimitados nos termos das cláusulas primeira.
f) promover a elaboração do Plano de Vigilância e Segurança (adianta designado por Plano) da área definida na cláusula primeira.
g) vigiar e manter um sistema de segurança em toda a área objecto do presente acordo de cooperação, de forma a evitar qualquer degradação do espaço, equipamentos públicos e zonas verdes.
Cláusula Quarta
Obrigações do Primeiro Outorgante
Pelo presente acordo, cabe ao Primeiro Outorgante, em respeito do interesse público visada pela celebração do presente acordo:
(…)
h) acompanhar e fiscalizar a execução do acordo, nomeadamente no que respeita ao cumprimento pelo Segundo Outorgante das obrigações assumidas, bem como prestar o apoio técnico que se justifique, mediante análise casuística conjunta;
i) acompanhar e fiscalizar a execução do plano de vigilância e segurança referida na cláusula anterior;
j) desenvolver os necessários contactos com as autoridades locais, em particular com as forças de segurança e protecção civil, de modo a possibilitar o apoio articulado destas, às tarefas cobertas pelo mesmo plano de vigilância e segurança. 8…)
Cláusula Oitava
Prazo de Vigência
O presente acordo de cooperação é celebrado pelo prazo de cinco anos, contados a partir da data da sua outorga, prorrogável por períodos iguais e sucessivos, salvo rescisão expressa pelo Primeiro Outorgante, por razões de interesse público, devidamente fundamentado.»
14. O prédio urbano correspondente ao lote ...66 tem moradia edificada.
15. A ré não é associada da autora.
16. A ré não efectuou o pagamento das contribuições mensais objecto da deliberação mencionada na alínea 12), relativas aos meses de Dezembro de 2016 a Abril de 2021 e ao lote ...66, no valor global de 1.855 Euros.
17. Todavia, a ré pagou à autora as contribuições mensais, desde a data da aquisição do prédio referido em 9) até Novembro de 2016.
18. A gestão da área de protecção e enquadramento transferida para o Município Local 2, nos termos do alvará de loteamento referido em 11) tem sido assegurada exclusivamente pela autora, ao abrigo do acordo de cooperação celebrado com essa edilidade, através da prestação dos serviços mencionados na alínea 13), cujos custos são suportados pela autora.
19. Além dos serviços referidos em 18), a autora também presta outros serviços aos seus associados ou não associados que os requisitem, designadamente o corte de árvores no interior dos lotes e vigilância nocturna nas zonas residenciais, para prevenção de assaltos.
*
A.2. E consideraram-se como não provados os seguintes factos:a) A autora exigiu à ré o pagamento das contribuições mencionadas na alínea 16) supra em momento anterior à propositura desta acção.
b) Dispõe a cláusula quinta do contrato promessa de compra e venda celebrado entre a “Companhia Imobiliária da Herdade da Aroeira, SA”, a loteadora do empreendimento de Vila Nova de Santo Estevão, e os promitentes-compradores dos lotes que o constituem, que «a fim de preservar a qualidade do empreendimento, a segurança dos utentes e assegurar a manutenção de um elevado nível de conservação dos espaços verdes e de utilização colectiva, o segundo contratante obriga-se a, após a data da outorga da escritura da ora prometida compra e venda, contribuir para o pagamento das despesas relacionadas com a segurança e manutenção dos espaços verdes, dos demais espaços de utilização comum e da vedação exterior, contribuição que, durante o ano de 2001, não excederá o montante de 4.000$00/mês/lote e deverá ser paga à “Associação 1”, a constituir”, conforme minuta utilizada para a celebração dos contratos promessa que se junta e dá por inteiramente reproduzida.».
c) A falta de pagamento das contribuições devidas pelos proprietários põe em risco a segurança dos moradores e a segurança dos seus bens, assegurada pelos serviços de vigilância, bem como a limpeza, higiene, conservação dos espaços verdes e manutenção dos equipamentos.
*
Mais se consignou na sentença que inexistem outros factos provados ou não provados com relevância para a decisão da causa, não tendo sido considerados designadamente os factos alegados pela ré respeitantes a concretas actividades, deliberações e orçamentos da associação autora, anteriores ao período que revela considerar nos autos - Dezembro de 2016 em diante.*
B) – O Direito1. A R. discorda da sentença, começando por referir que deve ser absolvida do pedido, pois não resultou provado que a R., ou os primitivos compradores, tenham contratualizado qualquer contrato promessa de compra e venda com a loteadora e que, por isso não se vinculou a qualquer obrigação de pagamento das quantias reclamadas pela A., e que a A. não demonstrou, como facto constitutivo da sua obrigação, que as quotizações eram devidas por cumprimento do Acordo de Cooperação, a que se reporta o ponto 13 dos factos provados, e também não provou quais os serviços que prestou por conta do dito Acordo de Cooperação com a Câmara Municipal Local 2 (CM Local 2), e provou-se que a A. prestou outros serviços que não fazem parte do dito Acordo. Assim, não sendo a R. Associada da A., conclui pela sua absolvição do pedido.
Tal argumentação insere-se no âmbito da impugnação da decisão jurídica da causa, a efectuar em sede de subsunção jurídica da factualidade provada ao direito, que adiante se efectuará, sendo que, antes, importa apreciar da pretensão da R. de alteração da matéria de facto, pois, pede o aditamento de alguns factos que entende deverem ser tidos como provados.
Vejamos:
2. Diz a R. que se deve dar como provado que “a A. não procedeu à deliberação em Assembleia-Geral do valor da quantia devida pelos proprietários dos lotes não associados”, referindo o depoimento das testemunhas e a prova documental junta.
Ora, resulta evidente que a deliberação tomada quanto ao pagamento e valor das contribuições, efectuada em 30-01-2010, reporta-se ao valor a pagar “pelos proprietários dos lotes situados no empreendimento de Local 1”, sendo os valores os mencionado no ponto 12 dos factos provados, ou seja: 25 Euros para os lotes de terreno de 1.000 m2 e 2.000 m2, e 35 Euros para os lotes com moradia edificadas.
A deliberação tal como consta aprovada reporta-se a todos os proprietários de lotes de terreno na área de actuação da A., não sendo sequer controvertido que não houve uma deliberação especifica relativamente aos proprietários não associados da A..
De resto, tal questão só teria relevância se se viesse a concluir pela necessidade dessa deliberação, o que em face da decisão que se perspectiva a mesma é absolutamente inútil.
3. Pretende também a R. que se dê como provado que “a A. efectua a limpeza gratuita aos terrenos dos lotes não edificados dos seus associados, imputando o custo à R.”, invocando o depoimento da testemunha CC, que confirmou que a A. efectua esses serviços aos associados que têm as quotas em dia e que isso tem um custo para a Associação.
Porém, do referido depoimento não resulta que a A. faça repercutir nas despesas gerais consideradas para efeitos de cálculo das comparticipações dos proprietários dos lotes o custo de tais tarefas de limpeza, sendo que as mesmas só são realizadas gratuitamente, no dizer da testemunha, aos proprietários de terrenos dos associados com quotas em dia, o que leva a concluir que este é um benefício dado aos associados cumpridores, como contrapartida das suas quotizações.
4. Pretende ainda a R. que se tenha como provado que “o serviço de Portaria prestado pela A., em nada se relaciona com o objecto do Acordo Administrativo celebrado entre a A. e a CM Local 2 e, por isso, a A. não poderá imputar à R. que não é sua associada, o pagamento de qualquer valor relacionado com o custo desse serviço”.
Como evidencia o teor do alegado, não está em causa, propriamente, uma questão factual, mas sim, mera afirmação conclusiva, que envolve juízos valorativos relativos à interpretação do dito Acordo e, bem assim, a questão jurídica de saber se, não sendo a R. associada da A., está obrigada ao pagamento das comparticipações que lhe são exigidas.
De resto, a questão relativamente à instalação do “serviço de portaria” só teria relevância se estivesse demonstrada a desnecessidade deste serviço ou que o mesmo não devia ser instalado, o que não sucede, porquanto tal necessidade insere-se no âmbito de referido “Acordo” na esfera de protecção e serviços de segurança nele visados e de controle das acessibilidades ao local.
Tudo o mais invocado são meras considerações que não se traduzem matéria factual relevante.
5. Por conseguinte, permanece inalterada a matéria de facto fixada na sentença.
6. No que se reporta à apreciação jurídica da causa, quanto à questão de saber se assistia à A. o direito de reclamar da R. o pagamento das contribuições em causa, na sentença recorrida entendeu-se que “o alvará de loteamento impõe um verdadeiro dever – o dever de gestão da zona de protecção e enquadramento – e que esse dever recai sobre todos os proprietários, sejam eles, ou não, associados da autora”, e que “tem sido a autora a cumprir a obrigação que recai sobre a ré e sobre todos os outros proprietários dos lotes”, concluindo que “existe de facto uma obrigação da ré, para com a autora, que tem por fundamento a sub-rogação do direito do Município Local 2 sobre a ré, a favor da autora, operada através do acordo de cooperação dos autos”.
E, acrescentou-se que, acaso se entendesse que não estão preenchidos no caso os pressupostos da sub-rogação pelo credor, “seria de convocar o instituto do enriquecimento sem causa, com sede nos artigos 473º e seguintes do Cód. Civil – para reconhecer à autora o direito a ser indemnizada pela ré no valor correspondente à sua quota parte nas despesas incorridas com o cumprimento das obrigações contempladas na cláusula 3ª do acordo de cooperação”.
No que se reporta à quantificação dessa comparticipação nas despesas, em aplicação da regra do artigo 1424º, n.º 1 do Código Civil [Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das fracções no momento das respectivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas fracções], considerou-se que, por falta de elementos para fixar o seu quantum, devia condenar-se a R. no que se vier a liquidar em incidente de liquidação.
Como acima se referiu, a R. discorda deste entendimento, no essencial, porque considera que não se vinculou a qualquer obrigação de pagamento das quantias reclamadas pela A., e que esta não demonstrou, como facto constitutivo da sua obrigação, que as quotizações eram devidas por cumprimento do Acordo de Cooperação, e que a R. não é associada da A..
Por sua vez, a A., que também recorreu, diverge do enquadramento jurídico efectuado, invocando que a A. é uma das entidades que integra o elenco dos contratantes privados previstos no artigo 46º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro– RGUE), [que estabelece no n.º1 que: “A gestão das infra-estruturas e dos espaços verdes e de utilização colectiva pode ser confiada a moradores, a grupos de moradores das zonas loteadas e urbanizadas ou a entidades previstas no artigo 7.º, mediante a celebração com o município de acordos de cooperação ou de contratos de concessão do domínio municipal”], pelo que a sua legitimidade para cobrança das ditas comparticipações advém, não da cedência, por via do acordo de cooperação, dos direitos que o município detinha sobre os moradores, mas sim do próprio acordo de cooperação celebrado em conformidade com o disposto no RJUE e no alvará de loteamento, sendo de afastar também as regras do enriquecimento sem causa
Assim, e porque os custos inerentes ao cumprimento dessas obrigações têm que correr por conta dos proprietários, a quantia pecuniária que a A. tem a receber, há-de corresponder às despesas efectuadas pela A. com o cumprimento das obrigações contempladas na cláusula 3ª do acordo de cooperação, a comparticipar pelos proprietários dos lotes nos montantes aprovados na Assembleia-Geral de 30-01-2010, que foram apurados com base no orçamento das despesas decorrentes da gestão da área de enquadramento que está confiada à A..
7. Sucede que este Tribunal da Relação já foi antes chamado a pronunciar-se sobre esta questão, em situação idêntica à aqui em apreciação, e que recaiu sobre sentença idêntica à aqui proferida, tendo também por objecto recursos similares aos aqui em apreciação (com excepção da questão da prescrição), tendo como interveniente a mesma A. e como R. outro proprietário não associado da A., nomeadamente, no acórdão de 20/02/2024 (proc. n.º 240/21.9T8BNV.E2), disponível em www.dgsi.pt, no qual, afastando os institutos da sub-rogação e do enriquecimento sem causa, se concluiu pela condenação do proprietário do lote de terreno ali referenciado, no pagamento à A. das quantias pedidas, calculadas de acordo com a deliberação da Assembleia-Geral de 30-01-2010, que não se encontravam prescritas, e nas vincendas.
Como se entendeu neste aresto, com o qual se concorda e a cuja fundamentação se adere:
«A relação contratual em que existe uma cláusula de transmissão da posição da vendedora que cria acessoriamente uma obrigação dos proprietários dos lotes em relação à conservação das partes comuns assume a natureza de obrigação propter rem e tem um conteúdo essencialmente privatístico.
O estatuto do direito real fixa os poderes que ao titular é permitido exercer sobre a res e as restrições ou limites a que esse exercício fica sujeito. Mas, a par disto, o estatuto do direito também pode impor ao titular, e impõe com frequência, deveres de conteúdo positivo. (...) É precisamente em relação a estes últimos que deve falar-se de obrigações reais, ob rem ou propter rem. Trata-se de vínculos jurídicos por virtude dos quais uma pessoa, na qualidade de titular de um direito real, fica adstrita para com outra, titular ou não por sua vez de um ius in re, à realização de uma prestação de dare ou de facere” [Manuel Henrique Mesquita, Obrigações e Ónus Reais, Almedina, Coimbra, 1990, pág. 100].
As obrigações que derivam deste estatuto não são obrigações que tenham na sua fonte um contrato ou um acto ilícito, porquanto elas derivam da simples circunstância da titularidade de um direito real.
Estas obrigações têm um regime específico respeitante à transmissão do direito real. Na verdade, «o problema da sucessão na obrigação propter rem — de origem legal ou negocial, pouco importa — apenas surge quando, verificados os pressupostos que no estatuto do direito real se mencionem e constituída, assim, a relação obrigacional, ocorra um acto translativo do direito real antes do cumprimento da obrigação» [Manuel Henrique Mesquita, Obrigações Reais e Ónus Reais, Almedina, Coimbra, 1990, pág. 315].
Prosseguindo, Henrique Mesquita assinala que daqui decorre a existência de obrigações cuja transmissão se impõe para o novo titular do direito real a par de outras em que tal ambulatoriedade não acontece [Manuel Henrique Mesquita, Obrigações Reais e Ónus Reais, Almedina, Coimbra, 1990, pág. 323].
Ou, na lição de Oliveira Ascensão, a relação propter rem «transmite-se automaticamente a todo o novo titular do direito real» e «é insusceptível de transmissão independente do direito real a que se refere» [Oliveira Ascensão, As Relações Jurídicas Reais, Liv. Morais Editora, Lisboa, 1962, pág. 115].
Antunes Varela sublinha que, entre outras, estão nessas circunstâncias a obrigação de reparar a coisa comum ou as partes comuns do edifício que constitua objecto da propriedade horizontal [Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, vol. I, 6ª edição, Coimbra editora, Coimbra, pág. 199].
Do teor da escritura pública de constituição da Autora, da acta da sua assembleia-geral realizada em 30/06/2010 [30-01-2010], do seu regulamento interno, da certidão do registo predial e do acordo administrativo de cooperação celebrado entre a parte activa e o Município ... resulta que estamos perante uma obrigação propter rem.
Nos termos do disposto no n.º 1 do artigo 1.º do Regulamento Interno da Sigla 1 «são fins da Associação promover a protecção e defesa dos interesses dos Associados e demais proprietários de Vila Nova de Santo Estevão, no âmbito da segurança, limpeza, conservação, manutenção e demais condições de digna habitabilidade, defesa do ambiente, qualidade de vida e património natural e cultural da área inerente e circundante a Vila Nova de Santo Estevão, conforme determinado no alvará de loteamento do empreendimento».
A existência desse acordo de cooperação celebrado entre a Autora e o Município Local 2 tem como objecto a gestão da zona de protecção e enquadramento da Vila Nova de Santo Estevão, nos termos determinados no alvará de loteamento, e a prestação de serviços pela “Associação de Proprietários de Vila Nova de Santo Estevão” para implementação desse acordo, sendo que, por força desses instrumentos de regulação, os custos são suportados através do pagamento de contribuições ou quotas mensais por parte dos proprietários de lotes integrados no empreendimento, sejam seus associados ou não.
Nos termos do alvará de loteamento compete à loteadora a gestão da referida área de protecção e enquadramento do empreendimento e essa administração passou a ser assegurada pela associação Autora e a supramencionada cláusula 5.ª consubstancia uma cláusula de transmissão da posição da vendedora no acordo celebrado com a compradora.
Neste campo, a associação de moradores/proprietários constituída, em conformidade com o alvará de loteamento, para assegurar a gestão das infra-estruturas e dos espaços verdes e de utilização colectiva, integra o elenco dos co-contratantes privados previstos no n.º 1 do artigo 46.º [Artigo 46.º (Gestão das infra-estruturas e dos espaços verdes e de utilização colectiva): 1 - A gestão das infra-estruturas e dos espaços verdes e de utilização colectiva pode ser confiada a moradores, a grupos de moradores das zonas loteadas e urbanizadas ou a entidades previstas no artigo 7.º, mediante a celebração com o município de acordos de cooperação ou de contratos de concessão do domínio municipal. 2 - Os acordos de cooperação podem incidir, nomeadamente, sobre os seguintes aspectos: a) Limpeza e higiene; b) Conservação de espaços verdes existentes; c) Manutenção dos equipamentos de recreio e lazer; d) Vigilância da área, por forma a evitar a sua degradação. 3 - Os contratos de concessão devem ser celebrados sempre que se pretenda realizar investimentos em equipamentos de utilização colectiva ou em instalações fixas e não desmontáveis em espaços verdes, ou a manutenção de infra-estruturas] do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, com referência ao artigo 43.º [Artigo 43.º (Áreas para espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas, equipamentos e habitação): 1 - Os projectos de loteamento devem prever áreas destinadas à implantação de espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas viárias, equipamentos e habitação pública, de custos controlados ou para arrendamento acessível. 2 - Os parâmetros para o dimensionamento das áreas referidas no número anterior são os que estiverem definidos em plano municipal ou intermunicipal de ordenamento do território. 3 - Para aferir se o projecto de loteamento respeita os parâmetros a que alude o número anterior consideram-se quer as parcelas de natureza privada a afectar àqueles fins quer as parcelas a ceder à câmara municipal nos termos do artigo seguinte. 4 - Os espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas viárias e equipamentos de natureza privada constituem partes comuns dos lotes resultantes da operação de loteamento e dos edifícios que neles venham a ser construídos e regem-se pelo disposto nos artigos 1420.º a 1438.º-A do Código Civil.13] do mesmo diploma.
Efectivamente, no contrato de aquisição está incluída uma obrigação de contribuir para o pagamento das despesas relacionadas com a segurança e manutenção dos espaços verdes, dos demais espaços de utilização comum e da vedação exterior e, assim, face às vinculações reais existentes, a simples aquisição da propriedade implica um conjunto de deveres positivos ao nível da garantia do pagamento de despesas de condomínio.
As condições estabelecidas no alvará vinculam a Câmara Municipal e o proprietário do prédio e os adquirentes dos lotes, desde que constem do registo predial. Neste particular, Henrique Mesquita ensina que a obrigação “propter rem” se transmite sempre para o sub-adquirente do direito real a cujo estatuto se sente geneticamente ligado” [Henrique Mesquita, Obrigações Reais e Ónus Reais, 1990, pág. 316].
A Ré beneficia de serviços de segurança, limpeza e outros que foram contratualizados directamente no instrumento de compra e venda, independentemente de ser ou não associada da Autora.
(…)
Como já se disse em sede de apreciação do pedido de modificação da decisão de facto, a portaria integra-se no âmbito dos serviços de segurança e de protecção do condomínio e, por isso, é devido o correspectivo pagamento das despesas associadas por parte dos condóminos.
A recorrente invocou o incumprimento do acordo administrativo de cooperação celebrado com o Município Local 2 por parte da autora, bem como o inverso. Porém, a eventual violação de disposições contratuais por parte daqueles contratantes tem uma eficácia inter-partes e não condiciona as obrigações devidas por terceiros adquirentes de direitos reais desta espécie, não tendo essa matéria a virtualidade para afastar o dever de pagamento que incide sobre a ora recorrente.
Não se comunga assim das considerações exaradas na sentença recorrida a propósito do motivo originário e determinante da dívida se basear na sub-rogação e no instituto do enriquecimento sem causa em que se tornaria, por isso, essencial proceder ao cálculo do benefício concreto de cada lote em ordem a obter a fórmula de cálculo necessária a decifrar o valor em dívida.
Em suma, a obrigação de pagar as contribuições necessárias para custear as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum, consagrada no artigo 1424.º do Código Civil tem natureza propter rem.
Não existe qualquer outro argumento recursivo que, neste segmento, tenha a virtualidade de proceder, sem embargo da apreciação posterior da questão (…) do abuso de direito.» (fim de citação)
8. Concordando-se com estes fundamentos, aos quais se adere, como já se referiu, está a R. obrigada a comparticipar nas despesas relacionadas com a segurança e manutenção dos espaços verdes, dos demais espaços de utilização comum e da vedação exterior, nos termos aprovados na deliberação de 30-01-2010, o que só não sucederia, caso ocorresse a excepção do abuso de direito invocada, o que, no caso, não sucede.
Nos termos do artigo 334º do Código Civil “[é] ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.
Para que haja abuso de direito é, pois, necessário que exista uma contradição entre o modo ou fim com que o titular exerce o seu direito e o interesse a que o poder nele consubstanciado se encontra adstrito (cf. ANTUNES VARELA, Das Obrigações em Geral, vol. I, Almedina, 6ª ed., pág. 516).
Daí que o exercício de um direito só poderá haver-se por abusivo quando exceda manifesta, clamorosa ou intoleravelmente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes e pelo fim social ou económico do direito (cf. Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Coimbra Editora, vol. I, 4ª ed. pág. 299).
Como se diz no Acórdão da Relação de Lisboa, de 24/04/2008 (proc. n.º 2889/2008-6): “existirá abuso de direito quando alguém, detentor embora de um determinado direito, válido em princípio, o exercita, todavia, no caso concreto, fora do seu objectivo natural e da razão justificativa da sua existência e em termos apodicticamente ofensivos da justiça e do sentimento jurídico dominante, designadamente com intenção de prejudicar ou de comprometer o gozo do direito de outrem ou de criar uma desproporção objectiva entre a utilidade do exercício do direito por parte do seu titular e as consequências a suportar por aquele contra o qual é invocado”.
Porém, no caso em apreço, a A., ao pedir o pagamento de contribuições que decorrem dos instrumentos negociais acima referidos, não age num quadro de abuso de direito e não existe qualquer facto provado que legitime esse entendimento, não vingando, assim, a pretensão da R. de estar “isenta” do pagamento de despesas relacionadas com a segurança e manutenção dos espaços verdes e dos demais espaços de utilização comum, serviços estes que a A. disponibiliza, apenas por não ser associada da “Associação de Proprietários de Vila Nova de Santo Estevão”, como, aliás, também se decidiu no aresto a que fizemos referência.
9. Por conseguinte, improcede a apelação da R., procedendo a da A., com a consequente alteração da sentença recorrida, parcialmente revogada, e a condenação na R. no pagamento das quantias peticionadas.
Vencida suporta a R. as custas da acção e dos recursos (cf. artigo 527º do Código de Processo Civil).
*
IV – Decisão
Nestes termos e com tais fundamentos, acordam os juízes deste Tribunal da Relação em julgar improcedente a apelação da R. e procedente a apelação da A. e, em consequência, alterar a sentença recorrida:IV – Decisão
a) Condenando-se a R., DD, a pagar à A., Associação de Proprietários de Vila Nova de Santo Estevão, as quantias correspondentes às contribuições devidas desde Dezembro de 2016 a Abril de 2021, no montante global de € 1.855,00 (mil oitocentos e cinquenta e cinco euros), acrescidas de juros de mora à taxa de natureza civil, desde a citação e até efectivo e integral pagamento.
c) Condenar a R. a pagar à A. as quantias que se vençam mensalmente, a título das contribuições periódicas referentes às despesas relacionadas com a segurança e manutenção dos espaços verdes, dos demais espaços de utilização comum e da vedação exterior, enquanto mantiver a qualidade de proprietária do lote n.º ...66, acrescidas de juros de mora, desde a data de vencimento até efectivo pagamento.
Custas da acção e dos recursos a cargo da R..
*
Évora, 21 de Novembro de 2024
Francisco Xavier
Maria João Sousa e Faro
Maria José Cortes
(documento com assinatura electrónica)
Évora, 21 de Novembro de 2024
Francisco Xavier
Maria João Sousa e Faro
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