Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1623/19.0T8ENT-B.E1 |  |
ARRENDATÁRIO
PENHORA
DEFESA DA POSSE
VENDA EXECUTIVA
CADUCIDADE DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO
I- Não é necessário que os embargos deduzidos pelo arrendatário tenham por fundamento a privação do gozo da coisa, também a mera perturbação do exercício de tal direito, ou o justo receio de perturbação ou da privação do direito, constituem fundamento para embargar, o que significa que o arrendatário não está impedido de deduzir embargos de terceiro com função preventiva;
II- Sendo penhorado um bem imóvel sobre o qual incida contrato de arrendamento em execução movida contra o proprietário, é lícito ao arrendatário deduzir embargos de terceiro a fim de proteger o seu direito ao arrendamento, desde que este tenha sido constituído ou registado (se sujeito a registo) antes da penhora, de forma a impedir a consequente obrigação de desocupação do locado na sequência da sua venda.
1. Por apenso à execução para pagamento de quantia certa que a ”Caixa de Crédito Agrícola Mútuo do Ribatejo Norte e Tramagal, Crl” instaurou contra “Guia & Filho – Comércio de Madeiras, Lda.”, A..., B... e C..., veio a sociedade “Madeiras Afonso, Lda.”, com os demais sinais dos autos, deduzir embargos de terceiro, invocando, em síntese, que em 13-08-2018 celebrou com o co-executado A... contrato de arrendamento florestal que teve por objecto os cinco prédios rústicos que identifica, sobre os quais incidiram penhoras levadas a cabo no âmbito dos autos de execução principais.
Concluiu do seguinte (transcrito) modo:
«(…) deverão os presentes embargos serem julgados procedentes por provados e em consequência, a Exequente e os Executados serem condenados:
a) A reconhecerem como plenamente válido e eficaz, o contrato de arrendamento florestal junto como doc. 2, e aludido no art. 2º da P.I, tendo por objecto os prédios identificados no art. 3º da P.I., como todos os efeitos e consequências dele resultantes, nomeadamente direito de preferência da Embargante na venda judicial de tais prédios, ou caso a Embargante não pretenda exercer tal direito de preferência, a manutenção de tal contrato de arrendamento.
b) Ou caso, se entenda que tal contrato de arrendamento não vincula a Exequente, o que só por mera hipótese se concede, com fundamento no Instituto do Enriquecimento sem Causa, deverá a Embargante ser ressarcida no valor de € 70.000,00 (setenta mil Euros), pelas obras e benfeitorias que de boa fé, realizou e custeou em tais prédios. Devendo, assim, ser paga em primeiro lugar, até tal montante, do produto da venda judicial a realizar nos presentes autos. Ou, caso assim se não entenda, após o valor de € 9.000,00 (nove mil Euros) - valor dos prédios antes da intervenção da Embargante -, deverá o produto da venda ser entregue à Embargante até ao valor de € 79.000,00 (setenta e nove mil Euros), de modo a que a Embargante seja ressarcida do montante de € 70.000,00 (setenta mil Euros), que despendeu em obras e benfeitorias em tais prédios.
Os embargos foram liminarmente admitidos e cumprido o disposto no artigo 348.º, n.º 1, do Código de Processo Civil, apenas a embargada “Caixa de Crédito Agrícola Mútuo do Ribatejo Norte e Tramagal, Crl” ofereceu contestação na qual pugnou pela improcedência dos embargos.
Foi proferido despacho saneador –sentença que, para além de fixar à causa o valor de € 2.609,01, julgou os embargos improcedentes.
2. É desta decisão que recorre a embargante, formulando na sua apelação as seguintes conclusões:
1. O presente recurso ter por objecto a decisão de fixação do valor da causa em € 2.609,01 e a decisão que decidiu os embargos totalmente improcedentes.
2. Salvo erro e o devido respeito, o Tribunal a quo cometeu erro de actividade e de julgamento. Porquanto fez incorrecta interpretação e aplicação, quer das normas processuais quer das normas de direito substantivo.
3. A decisão quanto ao valor da causa enferma de nulidade, nos termos do art. 615º nº 1 c) do Cód. Proc. Civil, ou caso assim se não entenda de erro de julgamento.
4. A sentença na parte em que fixou o valor da causa em € 2.609,01 (dois mil seiscentos e nove euros e um cêntimo) padece de nulidade.
5. Nesta parte a douta sentença não conheceu, o expressamente alegado pela embargante, e que, já se vê, tem reflexo no valor a fixar à causa.
6. Nomeadamente o alegado nos arts. 14º, 15º, 31º; 33º, 34º, 35º, 36º, 37º, 38º, 40º, 41º, 42º, 43º da P.I. de embargos.
7. Tendo a embargante requerido a realização de prova pericial, na P.I. de embargos, (em “D- Pericial” e que se dá como reproduzida), a fim de se apurar quer o valor dos prédios em causa, em consequência das benfeitorias levadas a cabo pela embargante, quer o valor desses prédios antes da realização de tais benfeitorias.
8. Isto, para além da demais prova requerida e a produzir sobre tal matéria, a saber, “A- Depoimento de Parte dos Executados”, “B-Declarações de Parte do Legal Representante da Embargante”, “C- Documental”, “E- Testemunhal”, cujo requerimento de prova se dá integralmente por reproduzido.
9. Assim, ao ter o tribunal a quo conhecido o teor da P.I. de embargos de terceiro, devia igualmente ter conhecido, o expressamente alegado quando às concretas benfeitorias realizadas nos prédios penhorados, o valor que dessas benfeitorias resultou para esses prédios e o valor que tais prédios tinham antes de serem realizadas tais benfeitorias.
10. Ora, é de suma evidencia, inclusive, é público e notório, que de tais benfeitorias incorporadas nos prédios penhorados, resulta um aumento de valor dos mesmos.
11.Pelo que, ao ser fixado o valor dos prédios em questão, tal valor tem que ter em conta o real estado dos prédios, as benfeitorias neles existentes, isto é, no caso concreto a floresta que o compõe.
12. Pois, uma coisa é avaliar às cegas, tão só de acordo com o valor patrimonial decorrente de avaliação fiscal de 35.1663 ha de prédios rústicos sem floresta ou com floresta desordenada, pobre e de escasso rendimento e valor.
13. Outra coisa, e fixar um valor de tais prédios, após a intervenção da embargante, consistente na aplicação de fitofármacos desbaste, limpeza de terreno, podas de formação, adubação, mão de obra, limpeza de estradas e caminhos com buldózer, numa área total de 35.1663 há.
14. Ora, fazendo tais obras e benfeitorias, já se vê, parte integrante dos prédios penhorados, o valor das mesmas terá consequências ao nível do valor dos prédios em causa.
15. Assim, ao não conhecer a sentença o expressamente alegado, quanto ao valor dos prédios penhorados, porém, suportando tal decisão quer no art. 35º da P.I., quer na prova pericial, a sentença enferma de nulidade nos termos da alínea c) do nº 1 do art. 615º do Cód. Proc. Civil, que desde já se argui, para todos os devidos e legais efeitos, pois, os fundamentos estão em oposição com a decisão.
16. Ou, caso assim se não entenda, a sentença nesta parte, pelos fundamentos sobreditos, padecerá sempre de nulidade nos termos da al. d) nº 1 do art. 615º do Cód. Proc. Civil, pois, o Juiz deixou de pronunciar-se sobre questões que devia apreciar, constantes dos arts. 14º, 15º, 31º, 33º, 34º, 35º, 36º, 37º, 38º, 40º, 41º, 42º, 43º da P.I.
17. Sendo que, a matéria de facto alegada nesses artigos, tem relevância para o valor da causa.
18. Porém, caso se entenda não ter sido cometida tal nulidade, sempre foi cometido erro de julgamento.
19. Pois, o tribunal a quo, atendendo aos factos alegados nos arts. 14º, 15º, 31º, 33º, 34º, 35º, 36º, 37º, 38º, 40º, 41º, 42º, 43º da P.I. Nos quais se alegou concretamente o estado e valor dos prédios penhorados antes das obras e benfeitorias levadas a cabo pela embargante, bem como, o seu estado e valor, após tais obras e benfeitorias. Descrevendo, a embargante, as obras e benfeitorias concretamente realizadas. Indicando os valores dos prédios antes e após tais obras e benfeitorias. Oferecendo e requerendo prova para tal.
20. Devia o tribunal a quo ter tido em consideração tais factos alegados, factos, esses, que suportavam o valor dos embargos.
21. Assim, em último termo, o tribunal a quo, ao fixar na sentença o valor dos embargos em € 2.609,01 (dois mil seiscentos e nove euros e um cêntimo), cometeu crasso erro de julgamento.
22. Pois, devia ter fixado tal valor, face ao supra alegado em € 70.000,00 (setenta mil Euros).
23. A sentença padece ainda de nulidade nos termos da alínea b), nº 1 do art. 615º do Cód. Proc. Civil, pois não especificou os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão.
24. Atendendo ao pedido deduzido, decidiu o tribunal a quo, “Por último, é a nosso ver por demais evidente que os embargos de terceiro, constituindo-se tão-somente como um meio de defesa perante uma penhora ou qualquer acto judicialmente ordenado de apreensão ou entrega de bens ofensivo da posse ou de qualquer direito incompatível com a realização ou o âmbito da diligência, não são a sede própria para discutir o direito de preferência na venda dos imóveis invocado pela embargante ou o peticionado ressarcimento a título de benfeitorias realizadas nos mesmos.”
35º Não constando da sentença a fundamentação concreta de direito, tal como impõe o art. 615º nº 1 b) do Cód. Proc. Civil.
36º Faltando a concreta fundamentação em termos legais, com referência aos normativos em causa que suportam tal decisão.
37º Mas outra nulidade nos termos da alínea c) nº 1 do art. 615º do Cód. Proc. Civil, foi cometida.
38º Assim, consta da Fundamentação de Direito da sentença:
“Sendo esta última a situação dos autos, revela-se afinal inócuo o que resulta do facto provado em 10, inexistindo assim fundamento para os presentes embargos de terceiro.
Inócuo é, de igual forma, e salvo o devido respeito por entendimento diverso, o que a embargante alegou no sentido, impugnado pela embargada/contestante, de esta não ter tido nada a opor à celebração do contrato de arrendamento em apreço nos autos.”
39º Nesta parte a embargante alegou na sua P.I., factos concretos nos arts. 9º, 10º, 11º, 12º, 13º, 14º, 15º, 28º, 29º, 30º, 31º, que se dão como reproduzidos.
40º Ora, o facto de a embargante antes de outorgar os contratos de arrendamento em causa ter contactado a embargada. Tendo esta, dito à embargante nada ter a opor, antes ter apoiado a celebração de tais contratos de arrendamento. Tendo a embargante, após tal contacto com a embargante, ter celebrado nos prédios contratos de arrendamento tendo por objecto tais prédios, realizado em consequência, nos prédios em causa obras e benfeitorias, no valor de pelo menos de € 70.000,00, merece tutela jurídica nos presentes autos.
41º Tanto mais não seja a coberto dos institutos do abuso de direito e do enriquecimento sem causa que a embargada pretende alcançar, ao ter levado a embargante a outorgar tais contratos de arrendamento e agora, após os mesmos terem sido celebrados e as benfeitorias no valor de € 70.000,00 serem realizadas, não os reconhecer.
42º Ora, a sentença nesta parte padece igualmente de nulidade, que desde já se argui, porquanto, os fundamentos estejam em oposição com a decisão, ou nos termos da alínea d) nº 1 do art. 615º do Cód. Proc. Civil.
43º Pois, o Juiz, na sentença recorrida, deixou de pronunciar-se sobre questões que devia apreciar, constantes dos arts. 9º, 10º, 11º, 12º, 14º, 15º, 31º, 33º, 34º, 35º, 36º, 37º, 38º, 40º, 41º, 42º, 43º da P.I.
47º Sendo tal facto relevante para a decisão de mérito da causa, não foi conhecido.
48º Com a agravante de o facto dado como provado em 9.
49º Sendo que, tal como alegado, de antes da outorga de tais contratos, a embargante contactou a embargada (que tinha hipoteca sobre tais prédios),se podia tomar de arrendamento os mesmos, se tinha alguma coisa a opor à celebração dos mesmos. Só tendo a embargante outorgado tais contratos de arrendamento, pois, não só a embargada não se opôs como os apoiou.
50º Tendo os mesmos, já se vê, relevância para a decisão da causa, o tribunal não os podia ter ignorado. E mais grave, em crasso erro de julgamento fazer constar dos factos não provados de que “Não existem factos não provados que, do nosso ponto de vista e como melhor veremos adiante, assumam qualquer relevo para a decisão a proferir.”
51º Pois, as várias soluções jurídicas, emergentes dos institutos jurídicos em apreço, nomeadamente o instituto do abuso de direito e do enriquecimento sem causa que a embargada pretende alcançar, impunham que se conhecesse tal questão controvertida e com total relevo para a decisão a proferir.
52º Sendo tais factos controvertidos, não podendo o tribunal dá-los nem como provados, nem como não provados, deveria, os autos prosseguirem para julgamento, de modo a ser produzida prova sobre os mesmos.
53º Pelo que, igualmente nesta parte, tendo o juiz deixado de se pronunciar sobre tais questões, cometeu nulidade nos termos da alínea d) nº 1 do art. 615º do Cód. Proc. Civil, que expressamente se argui, ou caso, assim se não entenda erro de julgamento.
54º Pois, devia ter ordenado o prosseguimento dos autos, a fim de ser produzida prova sobre os factos concretamente alegados em sede de embargos. Nomeadamente, os constantes nos arts. 9º, 10º, 11º, 12º, 14º, 15º, 31º, 33º, 34º, 35º, 36º, 37º, 38º, 40º, 41º, 42º, 43º da P.I.
55º Aliás, a sentença proferida, foi uma verdadeira decisão surpresa e completamente ao arrepio dos fundamentos do despacho que aceitou os presentes embargos.
56º Assim, nos presentes autos, o mesmo Tribunal, aceitou preliminarmente os embargos deduzidos com o seguinte fundamento: “A este propósito, e não querendo naturalmente antecipar o mérito dos embargos, (…) verifica-se perfunctoriamente que existe probabilidade séria da existência do direito invocado pela embargante, titular de contrato de arrendamento florestal que incide sobre os imóveis penhorados, celebrado em data posterior às hipotecas mas anterior à penhora, sendo certo que do respectivo auto de penhora não consta qualquer referência a tal arrendamento.”
57º Porém, ao arrepio dessa decisão preliminar, é proferido despacho saneador que dá o dito pelo não dito. Decidindo de mérito, em sentido oposto à decisão preliminar.
58º Entende-se que a sentença enferma de erro de julgamento. Pois, atendendo a posição das partes, e aos factos concretamente alegados pela embargante (nomeadamente, os constantes nos arts. 9º, 10º, 11º, 12º, 14º, 15º, 31º, 33º, 34º, 35º, 36º, 37º, 38º, 40º, 41º, 42º, 43º da P.I.), o estado do processo não permitia, sem necessidade de mais provas, o imediato conhecimento de mérito da causa. Violando, assim, a douta sentença os art. 348º, nº 1 in fine, 551º nº 3, 595º nº 1, alines b) e 597º alínea c), todos do Cód. Proc. Civil.
59º Pelo que, devem ser revogadas as decisões recorridas, devendo ser ordenada a realização de despacho saneador, onde constem como temas da prova, os factos controvertidos constantes nos arts. 1º a 43º da P.I. de embargos. Seguindo os presentes autos a sua normal tramitação processual, nomeadamente com a produção dos meios de prova oferecidos, até final.
Termos em que e nos melhores de Direito, e com o mui douto suprimento de Vossas Excelências, deve ser julgado procedente o presente recurso e revogarem-se as decisões recorridas.
Devendo ser revogada decisão quer quanto ao valor da causa, quer quanto à decisão de mérito.
Devendo ser ordenada a realização de despacho saneador, onde constem como temas da prova, os factos constantes nos arts. 1º a 43º da P.I. de embargos.
Seguindo os presentes autos a sua normal tramitação processual, nomeadamente com a produção dos meios de prova oferecidos, até final.
Tudo com as legais consequências.
Assim se fazendo JUSTIÇA!
3. Contra-alegou a embargada/exequente, rematando a sua peça nos seguintes moldes:
1 - Se os presentes embargos procedessem, estava encontrada a “fórmula” para se tornear a lei e as regras estipuladas nos contratos de mútuo e, ao mesmo tempo, conseguir inutilizar a eficácia de uma garantia real de hipoteca!...
2 - A douta sentença recorrida plasma os factos provados, não violou nenhuma norma jurídica, nem merece a menor censura.
3 – Estando definitivamente assente que o contrato de arrendamento invocado pela Recorrente só foi celebrado anos depois do registo das hipotecas a favor da Exequente, o presente recurso é manifestamente improcedente.
4 - Andou bem o tribunal “a quo” ao fixar o valor da causa em 2.609,01 €.
Pelo que
5 - Deve decidir-se pela não admissão do recurso relativamente à decisão do mérito – v. artigos 629º-1 e 638º-6 do CPC.
SEM PRESCINDIR,
Por mera cautela:
6 - A douta sentença recorrida não enferma – de forma alguma – dos invocados vícios de nulidade.
7 - Na douta sentença recorrida, encontram-se correctamente especificados os fundamentos de facto e de direito que a justificam;
8 - Os fundamentos estão em cristalina coerência com a decisão proferida;
9 - E o Mº Juiz não deixou de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar.
Pelo que
10 - Não se verificam as alegadas causas de nulidade da sentença.
11 - Importa recordar que apenas existe nulidade de sentença, pelo facto de os fundamentos estarem em oposição com a decisão, se aqueles fundamentos (de facto ou de direito) apontarem num certo caminho e a decisão final vier a tomar um sentido completamente contrário.
12 - No caso concreto, o tribunal “a quo”, após enunciar claramente os factos provados, fez uma subsunção dos mesmos ao direito e decidiu de acordo com o direito aplicável.
13 - Como se sabe, o não conhecimento de todos os argumentos das partes não acarreta omissão de pronúncia – v., entre outros, o Acórdão do STJ de 9.11.2017, disponível em dsi.pt.
14 - A douta sentença recorrida conheceu das questões que devia conhecer e não tomou conhecimento de questões cuja decisão se tornou inútil ou prejudicada pela solução dada a outras – v. artigos 131º e 608º-2 do CPC.
Na verdade,
15 - O Mº Juiz “a quo” analisou e decidiu as questões que interessavam à correcta decisão do litigio.
16 - Tendo a Embargante prescindido da realização da audiência prévia, convocada também para a finalidade prevista na alínea b) do nº 1 do artigo 591º do CPC (eventual apreciação sobre o mérito da causa), só “cum grano salis” a Recorrente se permitiu agora invocar a existência de uma decisão surpresa.
17 - “O STJ vem decidindo uniformemente que com a venda judicial de um imóvel hipotecado, que tenha sido dado de arrendamento a terceiro após o registo da referida hipoteca, caduca o direito do respectivo locatário nos termos do nº 2 do artigo 824º do Código Civil” – v. Ac. do STJ de 22.10.2015 (Pº 896/07.5TBSTS.P1.S1- Relator: Pires da Rosa).
Nesse sentido, entre outros, v. Acórdãos:
- do tribunal da Relação de Évora de 30.5.2019 (Pº 701/16.1T8PTG-C.E1 – Relator: Rui Machado e Moura), e - do Tribunal da Relação de Lisboa de 13.2.2020 (Pº 770/18.0T8LSB.L1-8 – Relator: Carla Mendes)
18 - Em face da referida jurisprudência, corroborada pela doutrina citada na douta sentença recorrida, forçoso será concluir que o tribunal “a quo” decidiu correctamente e não cometeu o invocado erro de julgamento.
19 – O argumento da aparente contradição entre o despacho preliminar que recebeu os embargos e a sentença (que nem sequer existe, como o tribunal “a quo” teve o cuidado de esclarecer) seria sempre inócuo, porquanto o presente recurso restringe-se à impugnação da sentença apelada.
20 - Em face dos factos provados, dúvidas não existem de que o contrato de arrendamento dos autos só foi celebrado anos depois do registo das garantias de hipoteca.
Em consequência,
21 - Com a venda judicial, caduca o direito da Embargante, nos termos do artigo 824º-2 do CC
22 - Revelando-se manifestamente inúteis e prejudicadas as restantes questões invocadas pela Embargante.
Sendo certo que,
23 - Ao abrigo do princípio da limitação dos autos: “Não é licito realizar no processo actos inúteis – v. artigo 131º do CPC.
Nestes termos,
Deve manter-se a douta decisão quanto ao valor da causa, com a consequente não admissão do recurso relativamente à decisão de mérito.
Se assim se não entender,
Deve negar-se provimento ao recurso, mantendo-se inalterada a douta senteça recorrida quanto ao mérito da causa.
Para se fazer JUSTIÇA!
4. Sendo certo que o objecto do recurso se delimita pelas conclusões das alegações do apelante (cfr. artigos 608.º, n.º 2, 609.º, 635.º, n.º 4, 639.º, e 663.º, n.º 2, todos do Código de Processo Civil), as questões cuja apreciação as mesmas convocam são as seguintes:
4.1. Se o valor da causa se mostra incorrectamente fixado;
4.2. Em caso afirmativo:
- Se a sentença enferma da nulidade a que alude o art.º615º nº 1 b) do Cód. Proc. Civil;
- Se não havia fundamento para indeferir os embargos de terceiro;
- Se se mostra prematuro o conhecimento do mérito no saneador por haver matéria alegada pela embargante com relevância para a decisão do mérito dos embargos.
II. FUNDAMENTAÇÃO
5. A questão do valor da causa
5.1. É o seguinte o teor da decisão sobre o valor da causa inserta no despacho saneador/sentença:
“Do valor da causa
Em sede de embargos de terceiro, o valor processual tem por referência o valor do bem ou direito sobre que incide, e não o valor da acção ou execução principal (neste sentido, vide os Srs. Conselheiro Abrantes Geraldes, Professor Paulo Pimenta e Desembargador Luís Filipe Sousa, Código de Processo Civil Anotado, Vol. I., Almedina, 2019 – Reimpressão, p. 400, nota 2).
Assim, uma vez que os embargos têm por objecto a penhora que incidiu sobre os cinco imóveis identificado no auto a que se reporta a ref.ª 6039833 de 24-06-2019 dos autos principais, nos termos das disposições conjugadas dos artigos 296.º, 299.º, n.º 1, 302.º, n.º 1, 304.º, n.º 1, e 306.º, n.ºs 1 e 2, todos do Código de Processo Civil, fixo o valor da causa em € 2.609,01 (dois mil seiscentos e nove euros e um cêntimos), correspondente ao valor global dos imóveis aposto em tal auto com base nos respectivos valores patrimoniais tributários determinados pelas avaliações mais recentes.
A este propósito, importa considerar que, não obstante o alegado no artigo 35.º da petição inicial, a embargante nada requereu no sentido de contrariar aquele valor global indicado no auto de penhora, o que se nos antolha manifesto ante a circunstância de a perícia que requereu ter em vista apurar «o valor das obras e benfeitorias» alegadamente realizadas nos imóveis em causa. “.
5.2. Importa também considerar o seguinte:
- Na petição inicial de embargos a embargante referiu, designadamente o seguinte :
“ (…) caso, se entenda que tal contrato de arrendamento não vincula a Exequente, o que só por mera hipótese se concede, com fundamento no Instituto do Enriquecimento se Causa, deverá a Embargante ser ressarcida no valor de € 70.000,00 (setenta mil Euros), pelas benfeitorias que realizou e custeou em tais prédios. (…) Pois, despendeu tal montante com a aplicação de fitofármacos, desbaste, limpeza de terreno, podas de formação, adubação, mão de obra, limpeza de estradas e caminhos com buldózer nos prédios em causa.
Sendo que, antes da intervenção nesses prédios, realizada pela Embargante, os mesmos apresentavam uma floresta desordenada, pobre e de escasso rendimento e valor.
Tendo tais prédios um valor máximo de € 0,25 (vinte cinco cêntimos), o metro quadrado, daí resultando um valor/preço de mercado, para tais propriedades no máximo de € 9.000,00 (nove mil Euros)”.
- No mesmo articulado atribuiu à causa o valor de € 70.000,00;
- Na contestação, a embargada/exequente referiu, designadamente, o seguinte:
“QUANTO AO VALOR DOS BENS HIPOTECADOS
-Apesar de irrelevante para a decisão da causa, esclarece-se que não é de todo verdade que os prédios hipotecados tenham o alegado valor máximo de 0,25 € o metro quadrado, no valor global máximo de 9.000,00 € - v. artigo 35º da pi.
De facto, em 6 Agosto de 2018, os prédios hipotecados foram objecto de uma avaliação realizada por um perito avaliador (Sr. Arquitecto Miguel Mariano) – v. docº nº. 1.
O relatório da referida avaliação foi dado a conhecer ao Sr. Agente de Execução no dia 28.1.2020.
Com efeito, em Dezembro de 2019, foi a Exequente notificada, no âmbito do processo de Execução, para indicar a modalidade da venda – v. docº nº. 2.
No cumprimento da referida notificação, através de comunicação de 8.1.2020, a Exequente requereu que se procedesse à venda dos imóveis penhorados por leilão electrónico pelos seguintes valores base, constantes do referido relatório de avaliação:
VERBA Nº 1 – 31.000,00 €
VERBA Nº 2 – 14.000,00 €
VERBA Nº 3 – 26.000,00 €
VERBA Nº 4 – 52.000,00 €
VERBA Nº 5 – 58.000,00 € - v. docº. nº. 3
Por comunicação de 21.1.2020, o Sr. Agente de Execução solicitou informação sobre a existência de relatório de avaliação dos bens que sustentasse os valores base invocados para a venda - v. docº nº. 4.
Através de correio electrónico, enviado no dia 28.1.2020, a Exequente remeteu o referido relatório de avaliação ao Sr. Agente de Execução – v. docº nº. 5.
Em face do referido relatório de avaliação, no dia 29.1.20, o Sr. Agente de Execução tomou a decisão de proceder à venda dos bens penhorados, por leilão electrónico, pelos mencionados valores base indicados pela Exequente – conforme resulta dos autos de Execução.
Notificados da referida decisão, os Executados não apresentaram qualquer reclamação onde manifestassem qualquer discordância quanto aos valores dos bens penhorados e a vender”;
- No mesmo articulado não impugnou o valor da causa indicado na petição inicial nem indicou outro em sua substituição.
- É o seguinte o teor da decisão do A.E. de 29.1.2020 constante do processo de execução:
“Pedroso Leal, Agente de Execução nos autos supra, nos termos do artigo nº 1 a 6 e 7, do art.º 812º do CPC conjugado com o disposto no artigo 837º do CPC, depois de ouvidas as partes, tomou a seguinte decisão:
Aos bens penhorados:
Verba 1:
RÚSTICO, sito em Vale do Gato, composto de cultura arvense, pinhal, oliveiras, sobreiros e eucaliptal, com
a área de 52000 m2, confronta de norte: Manuel José Lourenço, sul: Caminho e outros, nascente: João Alves
Cesário e poente: José António Vitoriano, inscrito na matriz sob o artigo 101 da secção E, freguesia: Margem,
descrito na Conservatória do Registo Predial de Gavião sob o nº 458, foi fixado o valor base de 31.000,00
euros, que será vendido, pelo valor mínimo de 85% do referido valor, ou seja 26.350,00 euros;
Verba 2:
RÚSTICO, sito em Vale Violetas ou Pernada da Horta, composto de cultura arvense e solo subjacente de
cultura arvense de olival, com a área de 23500 m2, confronta de norte: Ribeiro, sul: José António Vitoriano,
nascente: Vala e poente: Estrada, inscrito na matriz sob o artigo 143 da secção D, freguesia: Margem, descrito
na Conservatória do Registo Predial de Gavião sob o nº 459, foi fixado o valor base de 14.000,00 euros, que
será vendido, pelo valor mínimo de 85% do referido valor, ou seja 11.900,00 euros;
Verba 3:
RÚSTICO, sito em Vale do Gato, composto de cultura arvense, oliveiras, sobreiros, mato, pinhal, eucaliptal e
pastagem ou pasto, com a área de 43000 m2, confronta de norte: Manuel José Lourenço, sul: Caminho e outros,
nascente: João Alves Cesário e poente: José António Vitoriano, inscrito na matriz sob o artigo 257 da secção E,
freguesia: Margem, descrito na Conservatória do Registo Predial de Gavião sob o nº 460, foi fixado o valor base
de 26.000,00 euros, que será vendido, pelo valor mínimo de 85% do referido valor, ou seja 22.100,00 euros;
Verba 4:
RÚSTICO, sito em Tojal - Santiago de Montalegre, composto de pinhal e eucaliptal, com a área de 87080 m2,
confronta de norte: Joaquim Jorge, Manuel Lopes e Caminho Público, sul: herdeiros de Lúcio Serras Pereira,
nascente: Manuel Batista e herdeiros de Mariana Pereira e poente: herdeiros de David Lavrador e herdeiros de
João Dias da Silva, inscrito na matriz sob o artigo 63 da secção R, freguesia: Santiago de Montalegre, descrito
na Conservatória do Registo Predial de Sardoal sob o nº 737, foi fixado o valor base de 52.000,00 euros, que
será vendido, pelo valor mínimo de 85% do referido valor, ou seja 44.200,00 euros;
Verba 5:
RÚSTICO, sito em Casal da Quebrada, composto de olival, cultura arvense, figueiras, sobreiros, vinha,
construção rural, pinhal e solo subjacente de cultura arvense em olival, com a área de 145960 m2, confronta de
norte: Manuel Bento e Joaquina Justina Pato, sul: Manuel Batista Júnior, nascente: Caminho Público e poente:
José Batista Pombo e outros, inscrito na matriz sob o artigo 13 da secção AH, freguesia: União das freguesias de
Abrantes(São Vicente e São João) e Alferrarede, descrito na Conservatória do Registo Predial de Abrantes sob
o nº 3891, freguesia: Abrantes(São Vicente), foi fixado o valor base de 58.000,00 euros, que será vendido,
pelo valor mínimo de 85% do referido valor, ou seja 49.300,00 euros;
Consigna-se que o bem supra mencionado será vendido na modalidade de venda por leilão electrónico
através da plataforma disponível em www.e-leiloes.pt, aprovada por despacho nº 12624/2015- D.R. n.º
219/2015, Série II de 2015-11-09.
5.2. Apreciando
Os embargos de terceiro constituem um incidente da instância e, por isso, o seu valor é o da execução a que respeitam, salvo se tiverem realmente valor diverso deste (art. 304°, n° l do CPC).
No caso, a embargante entendeu que sim, i.e. que o valor dos embargos não correspondia ao valor da execução (que é de € 122.463,82) e indicou o de € 70.000,00 que não mereceu oposição do embargado (exequente).
“Embora competindo ao juiz a fixação do valor da causa este não pode deixar de ter em conta a posição das partes, assumida no processo, relativamente ao valor, quer ela seja expressa ou meramente tácita, só devendo modificá-lo, se o valor aceite por ambas as partes estiver em plena desarmonia com o valor real.”[1]
Louvando-se no ensinamento expendido pelos autores do “Código de Processo Civil Anotado, Vol. I., Almedina, 2019” entendeu-se na decisão recorrida que:“Em sede de embargos de terceiro, o valor processual tem por referência o valor do bem ou direito sobre que incide, e não o valor da acção ou execução principal”.
Porém, desconsiderou-se o valor de mercado dos bens penhorados (já então determinado pelo A.E. com vista à sua venda) e enveredou-se por recuperar o seu valor patrimonial que nenhuma correspondência tem com a realidade.
Em contrapartida, alcança-se que o valor (tacitamente) acordado pelas partes não está em plena desarmonia com o valor real dos bens e, por isso, não havia (como não há) motivo para o alterar em detrimento do direito ao recurso.
Termos em que se procede a apelação interposta do despacho pelo qual se fixou o valor à causa em €2.609,01, substituindo-o pelo acordado pelas partes e que é de € 70.000,00.
6. Se a sentença enferma da nulidade a que alude o art.º 615º, nº1 b) do CPC.
Refere a apelante que o Tribunal não fundamentou normativamente a sua afirmação de que os embargos de terceiro “não são a sede própria para discutir o direito de preferência na venda dos imóveis invocado pela embargante ou o peticionado ressarcimento a título de benfeitorias realizadas nos mesmos” e que, por isso, a sentença enferma da nulidade apontada.
É certo que a decisão recorrida omite qualquer alusão à fonte normativa que alicerça o assim decidido mas isso não a torna por si nula.
Na mesma são aduzidas as razões de direito que conduzem à solução alcançada:
“ Por último, é a nosso ver por demais evidente que os embargos de terceiro, constituindo-se tão-somente como um meio de defesa perante uma penhora ou qualquer acto judicialmente ordenado de apreensão ou entrega de bens ofensivo da posse ou de qualquer direito incompatível com a realização ou o âmbito da diligência, não são a sede própria para discutir o direito de preferência na venda dos imóveis invocado pela embargante ou o peticionado ressarcimento a título de benfeitorias realizadas nos mesmos.”.
Como se refere no Acórdão do STJ de 19.2.2015: “Fundamentar juridicamente uma decisão não implica citar expressamente os preceitos legais que a suportam “.
Percebe-se que o Tribunal “a quo” entendeu que o escopo dos embargos de terceiro – defesa da posse ou de qualquer direito incompatível com a realização ou âmbito da diligência – art.º 342º, nº1 do CPC – não se compaginava com os pedidos formulados na petição inicial.
Se assim é, ou não, é outra questão.
Sem embargo, é nosso entendimento que a decisão recorrida não enferma de apontada nulidade.
7. Dos fundamentos dos embargos de terceiro
7.1. Convém desde já recordar o quadro fáctico que alicerçou a decisão da 1ª instância:
“Com relevo para a decisão a proferir, mostram-se provados os seguintes factos:
1. Através de requerimento datado de 09-05-2019, a ”Caixa de Crédito Agrícola Mútuo do Ribatejo Norte e Tramagal, Crl” instaurou contra “Guia & Filho – Comércio de Madeiras, Lda.”, A..., B... e C... execução sumária para pagamento de quantia certa.
2. No âmbito da aludida execução foi levada a cabo a penhora dos seguintes imóveis cujas propriedades estão registadas a favor de A... e B...:
a) RÚSTICO, sito em Vale do Gato, inscrito na matriz sob o artigo 101 da secção E, da freguesia de Margem, descrito na Conservatória do Registo Predial de Gavião sob o nº 458, com o valor patrimonial de € 149,33;
b) RÚSTICO, sito em Vale Violetas ou Pernada da Horta, inscrito na matriz sob o artigo 143 da secção D, da freguesia de Margem, descrito na Conservatória do Registo Predial de Gavião sob o nº 459, com o valor patrimonial de € 28,03;
c) RÚSTICO, sito em Vale do Gato, inscrito na matriz sob o artigo 257 da secção E, da freguesia de Margem, descrito na Conservatória do Registo Predial de Gavião sob o nº 460, com o valor patrimonial de € 105,21;
d) RÚSTICO, sito em Tojal - Santiago de Montalegre, inscrito na matriz sob o artigo 63 da secção R, da freguesia de Santiago de Montalegre, descrito na Conservatória do Registo Predial de Sardoal sob o nº 737, com o valor patrimonial de € 1.514,83; e
e) RÚSTICO, sito em Casal da Quebrada, inscrito na matriz sob o artigo 13 da secção AH, da União das freguesias de Abrantes (São Vicente e São João) e Alferrarede, descrito na Conservatória do Registo Predial de Abrantes sob o nº 3891 da freguesia de Abrantes (São Vicente), com o valor patrimonial de € 811,61.
3. A embargante “Madeiras Afonso, Lda.” é uma sociedade comercial que tem por objecto exploração comércio e transformação de madeiras, importação e exportação de madeiras. Limpeza de matas, comércio de derivados e madeiras serradas, serração de madeiras e fabrico de artigos de madeira, prestação de serviços de silvicultura e agricultura. Fabricação de carvão e de outros produtos resultantes da destilação de madeira. Produção de pellets. Comércio por grosso e a retalho dos produtos produzidos.
4. No âmbito da sua actividade, a embargante outorgou a 13 de Agosto de 2018 com A... contrato de arrendamento florestal que teve por objecto os cinco prédios rústicos identificados em 2.
5. Sobre esses mesmo cinco prédios incidem os seguintes ónus, todos a favor da aqui embargada ”Caixa de Crédito Agrícola Mútuo do Ribatejo Norte e Tramagal, Crl” :
a) Relativamente aos prédios identificados nas alíneas a) a c) do inciso 2 supra, hipotecas voluntárias registadas através das AP.´s 259 de 2014/08/08 e 815 de 2015/10/06 e penhora registada através da AP. 152 de 2019/06/05;
b) Relativamente ao prédio identificado na alínea d), hipoteca voluntária registada através da AP. 815 de 2015/10/06 e penhora registada através da AP. 152 de 2019/06/05; e
c) Relativamente ao prédio identificado na alínea e), hipotecas voluntárias registadas através das AP.´s 186 de 2010/07/09 e 815 de 2015/10/06 e penhora registada através da AP. 152 de 2019/06/05.
6. As aludidas hipotecas registadas através das AP.´s 815 de 2015/10/06 referem-se ao crédito exequendo nos autos principais.
7. As penhoras registadas através das AP.´s 152 de 2019/06/05, correspondentes ao que decorre do facto provado em 2 supra, referem-se de igual modo o crédito exequendo.
8. As aludidas hipotecas registadas através das AP.´s 186 de 2010/07/09 e 259 de 2014/08/08 reportam-se aos créditos da embargada ”Caixa de Crédito Agrícola Mútuo do Ribatejo Norte e Tramagal, Crl” já reconhecidos e graduados por sentença proferida em 06-07-2020 no âmbito do Apenso A, sobre a qual não incidiu qualquer recurso.
9. Antes da outorga do contrato de arrendamento florestal referido em 4 supra, foi comunicado à embargante “Madeiras Afonso, Lda.” que sobre tais prédios existia hipoteca a favor da ”Caixa de Crédito Agrícola Mútuo do Ribatejo Norte e Tramagal, Crl”.
10. No auto relativo à penhora mencionada em 2 não consta qualquer referência ao contrato de arrendamento mencionado em 4.
7.2. Estabelece o art.º 342º, nº 1 do C.P.C. que se «a penhora, ou qualquer acto judicialmente ordenado de apreensão ou entrega de bens, ofender a posse ou qualquer direito incompatível com a realização ou o âmbito da diligência, de que seja titular quem não é parte na causa, pode o lesado fazê-lo valer, deduzindo embargos de terceiro».
E nos termos do art.º 350º, nº 1 do mesmo código os embargos de terceiro podem ser deduzidos, a título preventivo, antes de realizada, mas depois de ordenada, a diligência a que se refere o artigo 342.º, observando-se o disposto nos artigos anteriores, com as necessárias adaptações.
Assim, os embargos podem ser deduzidos depois de efectuada a diligência judicial – embargos repressivos ou de restituição – ou depois de simplesmente ordenada – embargos preventivos.
No caso, como se extrai da petição inicial ( cfr. art.º 16º e segs) os embargos tinham em vista o reconhecimento do direito do embargante/locatário na iminente venda dos imóveis arrendados e a sua manutenção no gozo dos mesmos após a sua realização.
Aliás, depreende-se que o receio da embargante advém precisamente dessa venda já que a entrega do imóvel que a mesma permite antever que possa ter lugar é idónea a lesar o uso e fruição dos mesmos imóveis.
Ora, não é necessário que os embargos deduzidos pelo arrendatário tenham por fundamento a privação do gozo da coisa, também a mera perturbação do exercício de tal direito, ou o justo receio de perturbação ou da privação do direito, constituem fundamento para embargar, o que significa que o arrendatário não está impedido de deduzir embargos de terceiro com função preventiva.[2]
A decisão recorrida para justificar o indeferimento dos embargos referiu “ser manifesto que o contrato de arrendamento mencionado no facto provado em 4 foi celebrado em data posterior às hipotecas e anterior às penhoras também decorrentes da factualidade assente, resultando ainda do facto provado em 10 que no auto relativo àquelas penhoras não consta qualquer referência ao dito contrato de arrendamento.
“(…) Daí que, ainda na esteira do Sr. Professor Marco Carvalho Gonçalves (ob. e loc. cit.), se possa afiançar, à luz da ali citada jurisprudência claramente maioritárias, que «no caso particular do locatário, este pode deduzir embargos de terceiro, mesmo que possua em nome do executado, desde que a relação jurídica de locação tenha sido constituída antes da penhora do bem objecto de locação, mas nunca depois da constituição de hipoteca sobre esse bem».
Nesse mesmo sentido se pronuncia o Sr. Professor Rui Pinto (A Ação Executiva, AAFDL Editora, 2019 – Reimpressão, p. 907), esclarecendo que «se a locação do bem penhorado for anterior à garantia prioritária o artigo 1057º CC dita a permanência da locação mesmo após a venda executiva. O adquirente passará, então, a ser o novo locatário, e a locação será um ónus do prédio.
Já se a locação for posterior à garantia prioritária, caducará ex vi artigo 824º nº 2 CC».
Sendo esta última a situação dos autos, revela-se afinal inócuo o que resulta do facto provado em 10, inexistindo assim fundamento para os presentes embargos de terceiro. O alegado direito de arrendamento dos Embargantes não é incompatível com a penhora e, como tal, não constitui fundamento para a dedução de embargos”.
Já não compartilhávamos tal entendimento acerca da caducidade do arrendamento [3] mesmo antes da prolação do AUJ nº2 /2021 que veio estabelecer a seguinte doutrina : “A venda, em sede de processo de insolvência, de imóvel hipotecado, com arrendamento celebrado subsequentemente à hipoteca, não faz caducar os direitos do locatário de harmonia com o preceituado no artigo 109.º, n.º 3 do CIRE, conjugado com o artigo 1057.º do CCivil, sendo inaplicável o disposto no n.º 2 do artigo 824.º do CCivil.”.
Mas há mais: No pretérito 3.11.2021, o S.T.J. prolatou um Acórdão (rel. Cons. Pinto de Almeida) que versa situação idêntica à dos presentes autos e que tem o seguinte sumário: A venda de imóvel hipotecado, com arrendamento rural celebrado subsequentemente à hipoteca, não faz caducar os direitos do locatário de harmonia com o preceituado no art. 20.º, n.º 1, do RAR, sendo inaplicável o disposto no n.º 2 do art. 824.º do CC.
À semelhança do caso aí versado, também aqui está em causa um contrato de arrendamento rural, mais precisamente do tipo do arrendamento florestal, cujo objecto é a locação, total ou parcial, de prédios rústicos para fins agrícolas, florestais, ou outras actividades de produção de bens ou serviços associadas à agricultura, à pecuária ou à floresta. (art.º 2º, nº 1, do RAR aprovado pelo DL n.º 294/2009, de 13 de Outubro).
Como se refere no mesmo aresto, o arrendamento rural constituiu “ na sua estrutura, um direito pessoal de gozo, de natureza obrigacional, como decorre do disposto no art.º 1022º do CC. “. (…).Na regulamentação específica deste contrato existe norma expressa sobre a questão da transmissibilidade e da caducidade.
Com efeito, conforme dispõe o art.º 20º, nº 1, do RAR, o arrendamento não caduca por morte do senhorio nem pela transmissão do prédio.
Esta norma, estabelecendo para a transmissão da posição contratual regra idêntica à prevista no art.º 1057º do CC (consagrando o princípio emptio non tollit locatum), afasta também as dúvidas que se suscitavam, quanto ao arrendamento urbano, sobre o carácter taxativo ou enunciativo dos casos de caducidade previstos no art.º 1051º do CC.
Prevê-se ali, expressamente, que a transmissão do prédio não provoca a caducidade do contrato.
Assim, no fundo, a questão a decidir nestes autos coloca-se em termos idênticos àqueles que eram postos em relação ao art.º 1057º do CC: se, na venda executiva, o regime dessa norma – no nosso caso, o regime do art.º 20º, nº 1, do RAR – é preterido pelo disposto no art.º 824º, nº 2, do CC.
Ora, a este respeito, impõem-se aqui as razões que constam da fundamentação do aludido AUJ e que acima se reproduziram, que levaram a afastar a subsunção do caso na previsão do art.º 824, nº 2, por neste se contemplar apenas direitos de garantia e direitos reais e não o arrendamento e inexistir lacuna carecida de integração analógica ou razão para a interpretação extensiva dessa norma.
Como se sublinhou, direitos de garantia e direitos reais nada têm a ver com o arrendamento, que tem natureza obrigacional, nada permitindo afirmar que o legislador tenha dito menos do que o que queria e que, ao aludir àqueles direitos, quisesse englobar neles o arrendamento. “.
Estabelecido que a venda de imóvel hipotecado, com arrendamento rural celebrado subsequentemente à hipoteca, não faz caducar os direitos do locatário de harmonia com o preceituado no artigo 20º, nº 1, do RAR e “sendo penhorado um bem imóvel sobre o qual incida contrato de arrendamento em execução movida contra o proprietário, é lícito ao arrendatário deduzir embargos de terceiro a fim de proteger o seu direito ao arrendamento, desde que este tenha sido constituído ou registado ( se sujeito a registo) antes da penhora, de forma a impedir a consequente obrigação de desocupação do locado. (…). De todo o modo, o arrendatário só tem interesse processual em deduzir embargos de terceiro quando seja necessário impor o reconhecimento do seu direito tendo em vista a venda executiva do bem ou quando esteja em causa acto judicial em que se pretenda o seu desapossamento efectivo da coisa arrendada.
Assim, se dos editais da venda do imóvel penhorado for ressalvada a menção de que o bem se encontra arrendado, não poderá o adquirente opor o seu direito ao arrendatário ao abrigo do princípio emptio non tollit locatum, pelo que o arrendatário nesse caso carecerá de interesse processual para deduzir embargos de terceiro atento o facto de a relação de arrendamento não se extinguir com a venda executiva.[4]”
No caso sub judice não há fundamento para fazer improceder os presentes embargos de terceiro perante a iminente venda dos imóveis arrendados e que haviam sido penhorados na execução apensa, tanto mais que, como se provou, no auto relativo à penhora dos mesmos não consta qualquer referência ao contrato de arrendamento em causa ( facto 10).
Consequentemente, a decisão recorrida não se pode manter.
Fica prejudicado o conhecimento da outra questão que deixámos enunciada.
III.DECISÃO
Por todo o exposto, acorda-se em julgar procedente a apelação e em consequência:
1) revoga-se a decisão que fixou o valor à causa e, em substituição, fixa-se tal valor em € 70.000,00;
2) revoga-se a decisão que julgou os embargos de terceiro improcedentes e, julgando-os procedentes, condenam-se os Embargados (Exequente e os Executados)a reconhecerem como plenamente válido e eficaz, o contrato de arrendamento florestal celebrado a 13 de Agosto de 2018 entre “Madeiras Afonso, Lda.” e A... e que tem por objecto os seguintes prédios:
a) RÚSTICO, sito em Vale do Gato, inscrito na matriz sob o artigo 101 da secção E, da freguesia de Margem, descrito na Conservatória do Registo Predial de Gavião sob o nº 458, com o valor patrimonial de € 149,33;
b) RÚSTICO, sito em Vale Violetas ou Pernada da Horta, inscrito na matriz sob o artigo 143 da secção D, da freguesia de Margem, descrito na Conservatória do Registo Predial de Gavião sob o nº 459, com o valor patrimonial de € 28,03;
c) RÚSTICO, sito em Vale do Gato, inscrito na matriz sob o artigo 257 da secção E, da freguesia de Margem, descrito na Conservatória do Registo Predial de Gavião sob o nº 460, com o valor patrimonial de € 105,21;
d) RÚSTICO, sito em Tojal - Santiago de Montalegre, inscrito na matriz sob o artigo 63 da secção R, da freguesia de Santiago de Montalegre, descrito na Conservatória do Registo Predial de Sardoal sob o nº 737, com o valor patrimonial de € 1.514,83; e
e) RÚSTICO, sito em Casal da Quebrada, inscrito na matriz sob o artigo 13 da secção AH, da União das freguesias de Abrantes (São Vicente e São João) e Alferrarede, descrito na Conservatória do Registo Predial de Abrantes sob o nº 3891 da freguesia de Abrantes (São Vicente), com o valor patrimonial de € 811,61.
Custas pela apelada.
Évora, 16 de Dezembro de 2021
Maria João Sousa e Faro (relatora)
Florbela Moreira Lança (vencida)
Elisabete Valente
***
Voto vencida o presente acórdão no segmento em que revogou a decisão apelada, que “julgou os embargos de terceiro improcedentes e, julgando-os procedentes, condenam-se os Embargados (Exequente e os Executados) a reconhecerem como plenamente válido e eficaz, o contrato de arrendamento florestal celebrado a 13 de Agosto de 2018 entre “Madeiras Afonso, Lda.” e A... e que têm por objecto” os prédios enunciados nos autos. A questão decidenda relaciona-se com a eficácia da celebração do contrato de arrendamento (no caso, de arrendamento rural) sobre bens imóveis anteriormente hipotecados.
O presente acórdão, louvando-se na orientação firmada no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 3 de Novembro de 2021, considerou que a venda em execução dos imóveis previamente hipotecados não determinaria a extinção da relação arrendatícia sobre eles incidente.
Dissente-se desta solução pelos seguintes motivos.
Importa, primeiramente, atender no facto de os bens em causa constituírem objecto de garantia real (no caso, hipoteca) constituída antes da penhora, tendo sido celebrado contrato de arrendamento florestal em data posterior àquela garantia prioritária (cfr. pontos n.º 4, n.º 5 e n.º 8 do elenco dos factos provados).
Constitui um facto notório que a oneração de imóveis, mediante a constituição de uma relação arrendatícia sobre eles incidente, traduzir-se-á numa depreciação do respectivo valor de mercado. Com efeito, a experiência comum ensina que um bem livre de ónus e encargos apresenta uma maior valia do que um outro bem que estiver ocupado com um inquilino.
Partindo destes factos, impõe-se esclarecer que a executada não estava, em virtude da constituição das hipotecas, privada do poder de dar de arrendamento os imóveis hipotecados. Mas cabe igualmente atentar que essa garantia real confere à exequente uma preferência no pagamento sobre os demais credores (n.º 2 do art.º 604.º e n.º 1 do art.º 686.º, ambos do Cod. Civil).
E é em função dessa preferência que o n.º 2 do art.º 824.º do Cod. Civil impõe a caducidade dos direitos reais incidentes sobre a coisa com referência ao registo da preferência legal emergente da penhora, de arresto ou de garantia. É um corolário da preferência no pagamento que é atribuída à hipoteca e que tem em vista, precisamente, impedir a subsistência de direitos que poderiam dificultar a venda judicial - reduzindo o valor de mercado do bem – e, nessa medida, comprometer ou pelo menos retardar a satisfação do interesse do credor.
Assim, à semelhança de outros direitos reais, importa reconhecer a prioridade e a sequela como atributos inerentes à hipoteca.
A consideração desses atributos autoriza a que se conclua pela ineficácia ou pela inoponibilidade dos actos de oneração/limitação praticados pelo dono do bem que, previamente, havia sido onerado com aquela garantia real.
Trata-se, na verdade, de uma decorrência desses atributos, cabendo, consequentemente, estabelecer um paralelismo com o disposto no art.º 819.º do Cod. Civil. Convém não esquecer que, na reforma da acção executiva de 2003, o arrendamento foi, neste preceito, incluído na categoria de actos inoponíveis à execução, acentuando a equiparação do contrato de arrendamento aos demais actos de disposição/oneração de bens penhorados.
Ora, não havendo razão para traçar qualquer distinção entre a penhora e as demais garantias reais, mal se perceberia que, ao arrepio daquela norma, se pudesse concluir pela oponibilidade do arrendamento face à hipoteca.
Anote-se ainda que, apesar de se vedar a inalienabilidade do bem penhorado (art.º 695.º do Cod. Civil) é lícito convencionar o vencimento do crédito garantido em caso de oneração posterior, o que é bem evidenciador de que o legislador não se manteve alheado da inerente e decorrente perda de valor do bem hipotecado.
Por outras palavras, a oneração do bem hipotecado, porque se traduzirá numa diminuição do seu valor, não tem que ser tolerada pelo credor hipotecário, não sendo, outrossim, exigível que este esteja em permanente sobreaviso para garantir a incolumidade da respectiva garantia.
É certo que, à semelhança do disposto no art.º 1057.º do Cod. Civil, o n.º 1 do art.º 20.º do Dec.-Lei n.º 294/2009, de 13 de Outubro estabelece que “O arrendamento não caduca por morte do senhorio nem pela transmissão do prédio”.
A regra denominada emptio non tollit locatum visa, como deflui da consideração da respectiva génese, cercear a liberdade contratual dos outorgantes da compra e venda, garantindo que, não obstante a alienação da coisa locada, o arrendamento se mantém, independentemente da vontade destes.
Porém, na hipótese, como a presente, de o arrendamento ser posterior à constituição da hipoteca, esta regra, devidamente compaginada com as normas que delineiam a prioridade no pagamento que a caracteriza, não impõe a oponibilidade daquele arrendamento ao credor hipotecário, ora exequente (n.º 1 do art.º 686.º do Cod. Civil).
Para esta conclusão contribui também, decisivamente, a consideração da natureza instrumental da venda executiva, com vista à realização coactiva do crédito exequendo (art.º 817.º do Cod. Civil), na medida da garantia patrimonial prioritária, contexto em que, como é consabido, é, atenta a intervenção coactiva que lhe subjaz, irrelevante a vontade do alienante.
Da confluência destas considerações deve resultar, a nosso ver, que o arrendamento, numa interpretação teleológica e com base em argumentos de analogia ou semelhança das situações de facto e consequências práticas, se deve incluir no elenco de direitos que, nos termos do n.º 2 do art.º 824.º do Cod. Civil, caducam por efeito da venda na execução.
Importa não esquecer, na interpretação deste preceito, que a letra da lei é apenas o ponto de partida dessa tarefa, pelo que a simples constatação de que, literalmente, o mesmo não contempla o arrendamento não deve, por si só, obstar à solução adoptada.
Entendo, pois, que o n.º 2 do art.º 824.º do Cod. Civil é aplicável à venda executiva dos imóveis hipotecados, que foram objecto de arrendamento florestal em data posterior à constituição das hipotecas, o que determina a caducidade desse contrato de arrendamento
Nesta medida, crê-se que a solução adoptada no acórdão, com o respeito sempre devido, não corresponde à melhor interpretação e aplicação do quadro legal vigente.
Por esse motivo, teria mantido, no segmento em questão, a decisão apelada.
Évora, 16 de Dezembro de 2021 – Florbela Moreira Lança
________________________________
[1] Acórdão desta Relação de 25.1.2108 ( rel. Des. Mata Ribeiro).
[2] Neste sentido, Acórdão desta Relação de 5.12.2019 / rel.Des. Francisco Matos.
[3] Como referimos no nosso Acórdão de 30.5.2019 proferido no processo 1384/19.2T8STB.E1.
[4] Assim, Marco Carvalho Gonçalves in “ Embargos de Terceiro na Acção Executiva “, pag.223.