Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 854/18.4T8STB.E2 |  |
PRESUNÇÃO REGISTRAL
FACTO JURÍDICO
- em caso de divergência entre a área do edificado e a constante da descrição predial, prevalece aquela, que não é alterada se a descrição contiver área diversa;
- a descrição predial não constitui facto aquisitivo com eficácia real.
(Sumário da Relatora)
I – As Partes e o Litígio
Recorrente / Reconvinte: (…)
Recorrida / Reconvinda: Centro de Enfermagem da (…), Lda.
Trata-se de uma ação declarativa de condenação no âmbito da qual o Reconvinte peticionou que seja reconhecido o seu direito de propriedade sobre a área de 4,46 m2 e a devolução dessa área através de demolição da parede existente, edificando-se outra pelo limite da fração.
Invocou, para tanto, o seguinte:
- comprou uma fração por escritura pública com a área de 55,46 m2;
- essa fração está “amputada” em 4,46m2 de acordo com a escritura da constituição de propriedade horizontal, onde aparece descrita com a área de 55,46m2;
- a fração está registada na Conservatória com a área constante da escritura;
- o IMI tem sido pago de acordo com a área escriturada, a que acresce o pagamento de Condomínio em conformidade com a permilagem calculada a partir daquela área;
- a posse daquela área pela A. configura um ato ilegítimo, dado que a posse é feita de má-fé, é oculta e não titulada;
- assiste-lhe o direito à completa fruição da fração de que é proprietário, devendo ser-lhe não só reconhecido o seu direito de propriedade, como também devolvida a área de 4,46 m2 através de demolição de parede existente, edificando outra pelo limite da sua fração.
A Reconvinda deduziu contestação ao pedido reconvencional, pugnando pela respetiva improcedência, invocando que adquiriu a fração exatamente com a configuração que hoje mantém, usando e fruindo desde o início de toda a área onde tem instalado um centro de enfermagem, só tendo tido conhecimento da discrepância da área real com a área resultante do registo aquando da regularização do desenvolvimento da atividade do centro de enfermagem nas instalações da fração.
II – O Objeto do Recurso
Decorridos os trâmites processuais documentados nos autos, foi proferida sentença julgando a reconvenção totalmente improcedente.
Inconformado, o Reconvinte apresentou-se a recorrer, pugnando pela revogação da decisão recorrida, a substituir por outra que condene a Reconvinda à entrega da área de 4,46m2, entrega essa a materializar na demolição da parede existente. As conclusões da alegação do recurso são as seguintes:
«1. Não pode dar-se por não provado em sentença de reconvenção o que ficou provado na ação principal;
2. Considerou-se na ação principal que a área de 4,46m2 provinha da área subtraída da à fração do reconvinte;
3. Assim foi alegado, aceite e dado como provado;
4. O reconvinte comprou em 1997 uma fração com 55,46m2 conforme escritura pública de aquisição originária e respetivo registo;
5. A fração da reconvinda foi adquirida originariamente no ano 2000, isto é 3 anos depois;
6. Ainda que a posse da área em questão concorresse com a propriedade registada, nos termos do artigo 1268.º do Código Civil o possuidor só gozará da presunção da titularidade do direito se não existir a favor de outrem presunção fundada em registo anterior ao início da posse;
7. No Direito Português a posse não vale título;
8. Não pode assim pôr-se em causa, no caso concreto, a segurança, certeza e publicidade do registo que a douta sentença subvalorizou;
9. Há contradição entre a matéria fáctica dada como não provada na reconvenção e na ação principal;
10. A parede que extrema as duas frações não é suscetível de conter as infraestruturas que foram dadas como aí existentes;
11. Aliás, o que se dá como provado não consta sequer da matéria ínsita nos meios de prova e que nem sequer havia sido alegada;
12. As “plantas” juntas aos autos, não passam de meros desenhos não assinados não configurando plantas camarárias e muito menos “plantas” idóneas.»
A Recorrida apresentou contra-alegações sustentando que o recurso deverá ser julgado improcedente, mantendo-se a decisão recorrida, já que o Recorrente não cumpriu os ónus consagrados no artigo 640.º do CPC nem resultou demonstrada factualidade que sustente a alegação deduzida na reconvenção.
Cumpre conhecer das seguintes questões:
i) da impugnação da decisão relativa à matéria de facto;
ii) do direito do Recorrente à reivindicação junto da Recorrida de 4,46 m2.
III – Fundamentos
A – Os factos provados em 1.ª Instância
1- A Reconvinda adquiriu a fração autónoma, designada pela letra “D”, do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Av. (…), 2910-431 Setúbal, em 03/12/2001;
2- O Reconvinte adquiriu a fração autónoma contígua, designada pela letra “C”, do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Av. (…), 2910-431 Setúbal, em 05/12/1997;
3- A Reconvinda adquiriu a fração por contrato de compra e venda, titulado por escritura pública realizada em 03/12/2001;
4- A fração foi vendida à Reconvinda, pela primeira adquirente, (…), residente na Av. da (…), n.º 28F, em Palmela;
5- (…) adquiriu a fração, por escritura de compra e venda outorgada no dia 18/02/2000 à (…) – Construções, Lda., com sede na Praceta (…), n.º 1 (Armazém), (…), 2845-478 Amora, a entidade que licenciou e construiu o imóvel;
6- A licença de utilização do imóvel foi emitida em 03/11/1997;
7- Foi efetuado registo provisório por natureza de aquisição a favor da Reconvinda em 12/10/2001, cfr. Ap. (…), de 2001/10/12, convertido em definitivo em 27/02/2002;
8- O prédio, frações autónomas e partes comuns, encontram-se descritos no título constitutivo da propriedade horizontal com 29 frações, 1 destinada a parqueamento, 5 destinadas a atividade terciária e 23 destinadas a habitação.
9- No título constitutivo de propriedade horizontal a fração “D”, encontra-se descrita com a área de 114,74 m2;
10- (…) e a fração “C” encontra-se descrita com a área de 55,46 m2;
11- A fração “D” tem uma área real de 119,20m2;
12- Do confronto com as telas finais resulta que a área constante no título constitutivo, de ambas as frações é diferente da área inscrita nessas mesmas plantas;
13- Nas telas finais a fração “D” tem a área de 121,40 m2 e a fração “C” tem a área de 50,40 m2;
14- A Autora/Reconvinda adquiriu a fração com a configuração e área atuais, tendo a frente da fração, porta e janela para o exterior.
15- Em razão da regularização da sua atividade como centro de enfermagem nas instalações da fração, a Reconvinda teve conhecimento da discrepância entre a área real da fração e a área registada na Conservatória do Registo Predial e inscrição na matriz e da diferente configuração da mesma por comparação com as telas finais;
16- Do mesmo deu conhecimento ao Reconvinte, com vista à sua regularização junto da Câmara Municipal de Setúbal;
17- (…) Confirmando o Reconvinte que a configuração da sua fração é a inicial, a existente à data da aquisição pelo Reconvinte, e que se manteve;
18- Na sequência de notificação da Câmara Municipal de Setúbal, a Reconvinda ficou a saber que a discrepância da área da sua fração com a área descrita no título constitutivo da propriedade horizontal se devia a alteração inicial entre o construído e o projetado;
19- Em sede de fiscalização camarária foi detetado que as frações “C” e “D” possuem áreas distintas das áreas constantes no título constitutivo e diferente configuração do representado nas telas finais do projeto de arquitectura, juntas ao procedimento de licenciamento aprovado pela Câmara Municipal de Setúbal
20- A fração da Reconvinda mantém as características físicas e configuração que tinha aquando da sua aquisição pela primeira adquirente, a (…);
21- Quer pela Reconvinda, quer pela anterior ante possuidora, não foram executadas obras que alterassem a estrutura, configuração ou a área da fração, mantendo-se a configuração e área originais;
22- Na parede que extrema com a fração do Reconvinte encontrava-se instalado o quadro eléctrico, o qual teve de ser deslocado em altura com vista ao licenciamento da atividade, mantendo-se na mesma parede (parede que faz extrema entre as duas frações), que sempre existiu com aquela configuração.
23- Após a aquisição pela Reconvinda apenas foram executados trabalhos de criação de gabinetes, divisões interiores, possuindo atualmente 3 gabinetes, dos quais 2 gabinetes de consultas, 1 gabinete de tratamentos, uma receção com sala de espera e 2 wc;
24- A Reconvinda, no exercício da sua atividade de exploração de centro de enfermagem, utiliza toda a área da fração como parte integrante da valência da clínica, existindo receção e sala de espera.
25- Inicialmente, o espaço objeto da presente ação era utilizado como balcão de atendimento ao público e, desde o ano de 2013, é utilizado como parte da sala de espera, encontrando-se ocupado com mobiliário e cadeiras onde os clientes se sentam enquanto aguardam o seu atendimento;
26- Na sequência das diligências de fiscalização e pedido de substituição de telas finais feito pela Reconvinda à Câmara Municipal de Setúbal, teve a mesma conhecimento de que, na parede que faz extrema entre as duas frações, passam condutas comuns do prédio;
27- (…) condutas de abastecimento de água e conduta seca de incêndio, instalação elétrica e de gás;
28- O construtor pediu a alteração junto da Câmara e obteve deferimento, mas não executou tudo quanto estava no projeto de alteração autorizado pela Câmara;
29- (…) não tendo alterado o posicionamento da parede que extrema ambas as frações;
30- O construtor não alterou a parte descritiva da propriedade horizontal e da descrição predial no seguimento da execução das alterações ao projeto inicial.
B – As questões do Recurso
i) Da impugnação da decisão relativa à matéria de facto
O Recorrente invoca que não pode constar como não provado que adquiriu uma fração com a área de 55,46 m2 quando esse é um facto assente no processo, sobre o qual existe acordo das partes.
Consta como não provado que:
- O Reconvinte adquiriu uma fração com a área de 55,46 m2.
Decorre do teor dos articulados e dos factos provados (cfr. n.ºs 1, 2, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 18 a 21 e 30) estar assente que o Reconvinte adquiriu a fração C com a área descrita / declarada de 55,46 m2 quando, na realidade, tal fração tem a área de 50,40 m2; e que a Reconvinda adquiriu a fração D, contígua à fração C, com a área descrita / declarada de 114,74 m2 quando, na realidade, tal fração tem a área de 119,20 m2.
Por isso, não tem cabimento dar-se como não provado que o Reconvinte adquiriu a fração com a área de 55,46 m2.
Termos em que vai eliminado tal segmento do rol dos factos não provados.
ii) Do direito do Recorrente à reivindicação junto da Recorrida de 4,46 m2
O Recorrente considera que a posse não prevalece em face das regras que regulam o registo predial e que inexistem elementos bastantes para considerar inviável a demolição da parede, conforme consignado na sentença recorrida.
Ora vejamos.
A pretensão reconvencional aqui deduzida consubstancia a reivindicação pelo Reconvinte à Reconvinda da parcela de 4,46m2. Parcela que, embora esteja integrada na área descrita da fração C, adquirida pelo Recorrente, está, na realidade construída/afeta à fração D, adquirida pela Recorrida, acrescendo à área que está descrita nesta fração.
O que ocorre é o seguinte:
- existe discrepância da área das frações C e D com a área descrita no título constitutivo da propriedade horizontal para cada uma delas;
- o que se deve a alteração entre o que foi construído e o que tinha sido projetado;
- as frações C e D possuem, na realidade construída, áreas distintas das áreas constantes no título constitutivo da propriedade horizontal e diferente configuração do representado nas telas finais do projeto de arquitectura que constam do licenciamento aprovado pela Câmara Municipal de Setúbal;
- o construtor não alterou a parte descritiva da propriedade horizontal e da descrição predial no seguimento da execução das alterações ao projeto inicial;
- no título constitutivo de propriedade horizontal a fração D encontra-se descrita com a área de 114,74 m2;
- a fração C encontra-se descrita com a área de 55,46 m2;
- a fração D foi construída com a área de 119,20 m2;
- a fração C foi construída com a área de 50,40 m2.
Recorrente e Recorrida adquiriram o direito de propriedade sobre as frações autónomas C e D, respetivamente, com a configuração e dimensão que atualmente apresentam na realidade construída, diversa da que constava da descrição predial. O objeto da aquisição, no plano material, foi o que corresponde à realidade construída.
Certo é que não se trata de apropriação ilícita por parte da Recorrida de área pertencente a prédio alheio que fundamente a ação de reivindicação.
Certo é ainda que as regras do registo predial não são aptas a satisfazer a pretensão do Recorrente.
Na verdade, a presunção decorrente do artigo 7.º do Código de Registo Predial, nos termos do qual o registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define, não abrange fatores descritivos, como as áreas, limites ou confrontações dos prédios, relevando tão só quanto existência do direito e à sua pertença àqueles em cujo nome se encontram inscritos.[1] O registo definitivo permite presumir que o direito resultante do facto registado existe e pertence a quem assim é considerado no facto jurídico registado.[2] Não sendo, em regra, constitutivo, o registo predial não tem como finalidade garantir os elementos de identificação do prédio.[3]
Seguindo de perto a jurisprudência inserta no Ac. TRC de 26/11/2013[4], reportada a situação similar à do presente litígio, importa salientar que, em caso de divergência entre a ordem substantiva e a ordem registal, é a primeira que prevalece. Dado que a descrição predial não se repercute sobre a situação substantiva do prédio (a realidade construída), esta situação substantiva não é alterada se a descrição tiver uma área maior ou menor do que a real, se as confrontações estiverem desconformes, se se omitiram construções existentes, se um prédio cuja descrição conquistou área ao prédio do vizinho por declaração falsa ou inexacta no registo; o respetivo proprietário não adquire área, no plano substantivo ou material, enquanto não ocorrer um facto aquisitivo com eficácia real a seu favor. A descrição predial não é um facto com virtualidade para o efeito.
Ora, não foi alegado nem demonstrado qualquer facto aquisitivo, por parte do Recorrente ou anterior proprietário, de 4,46m2 de área que integra a realidade construída da fração da Recorrida.
Por outro lado, a Recorrida não incorreu na prática de qualquer ato ilícito que consubstancie a perturbação do uso e fruição a que tem direito o Recorrente e que implique no dever de restituição, nos termos conjugados dos artigos 1305.º e 1311.º do Código Civil. A Recorrida não violou os limites do direito de propriedade de que o Recorrente é titular.
A questão de saber se o Recorrente adquiriu o direito de propriedade sobre a fração C na convicção de que se reportava à realidade construída, nos termos em que dela tomou posse física, ou se antes foi motivado pela descrição predial da fração não constitui objeto da presente reconvenção, que não se dirige contra o alienante nem se refere a eventual desconformidade entre o objeto do negócio e o objeto entregue em cumprimento do mesmo negócio.
O que temos por certo é que o Recorrente adquiriu a fração nos termos em que se mostra edificada, tal como o fez a Recorrida.
No plano do direito privado, o direito de propriedade que incide sobre a fração D não colide com o direito de propriedade que incide sobre a fração C. Tais direitos de propriedade, num e noutro caso, foram transmitidos / adquiridos relativamente ao edificado, à realidade construída cuja posse foi conferida aos adquirentes.
Uma vez que não resultou demonstrado ter a Recorrida violado o direito de propriedade do Recorrente, apropriando-se de parcela integrada na fração deste, inexiste fundamento para a procedência da ação de reivindicação.
Improcedem, assim, as conclusões da alegação do presente recurso.
As custas recaem sobre o Recorrente – artigo 527.º, n.º 1, do CPC.
Sumário: (…)
IV – DECISÃO
Nestes termos, decide-se pela total improcedência do recurso, em consequência do que se confirma a decisão recorrida.
Custas pelo Recorrente.
Évora, 13 de fevereiro de 2025
Isabel de Matos Peixoto Imaginário
Eduarda Branquinho
Cristina Maria Dá Mesquita
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[1] Cfr., entre muitos outros, Ac. TRL de 02/02/2020, proc. n.º 602/17.6T8MFR.L1-7, Luís Filipe Pires de Sousa, Ac. TRE de 13/01/2022, proc. n.º 226/18.0T8BJA.E1, Anabela Luna de Carvalho.
[2] Cfr. Ac. TRC de 26/11/2013, proc. n.º 1643/10.0TBCTB.C1, Barateiro Martins.
[3] Cfr. Ac. STJ de 12/01/2021, proc. n.º 2999/08.0TBLLE.E2.S1, Pedro de Lima Gonçalves.
[4] Proc. n.º 1643/10.0TBCTB.C1, relatado por Barateiro Martins.