Évora
| 192/25.6T8LAG.E1 |  |
NRAU
COMUNICAÇÃO
RENDA
VALOR
SILÊNCIO
2 – A Lei n.º 6/2006, no seu artigo 51.º, n.º 7, confere ao silêncio do arrendatário perante a proposta que lhe é apresentada pelo senhorio no sentido da transição do contrato para o NRAU e de atualização da renda, o valor declarativo de aceitação dessa proposta.
3 – O ónus de prova da falta de consciência do significado jurídico do silêncio incumbe àquele que invoca a ineficácia da declaração negocial, atento o disposto no artigo 342.º, n.º 1, do Código Civil.
(Sumário da Relatora)
(2ª Secção)
Relatora: Cristina Dá Mesquita
Adjuntos: Ana Margarida Carvalho Pinheiro Leite
José Manuel Costa Galo Tomé de Carvalho
I. RELATÓRIO
I.1.
(…), ré na presente ação declarativa de condenação sob a forma de processo comum que lhe foi movida por (…) e (…), interpôs recurso da sentença proferida pelo Juízo de Competência Genérica de Lagos, Juiz 2, do Tribunal Judicial da Comarca de Faro, o qual julgou a ação totalmente procedente, por provada, e, em consequência, condenou a Ré (…): a) a reconhecer a cessação do contrato de arrendamento para fins não habitacionais celebrado entre os Autores e a Ré, por virtude da oposição à renovação operada pelos Autores, com efeitos a partir de 01/11/2024; b) à restituição do locado livre e devoluto de pessoas e bens; c) ao pagamento de uma indemnização aos Autores no valor de € 774,48 (setecentos e setenta e quatro euros e quarenta e oito cêntimos); d) ao pagamento mensal do valor de € 387,24 (trezentos e oitenta e sete euros e vinte e quatro cêntimos) correspondente ao valor em dobro das rendas, desde a data de entrada da presente ação até efetiva restituição do locado aos Autores». E mais absolveu os Autores do pedido reconvencional deduzido pela Ré, «por não provado e por carecer de fundamento jurídico».
I.3.
As alegações da apelante culminam com as seguintes conclusões:
«I. O presente recurso tem como objecto a matéria de facto (com reapreciação da prova gravada) e de Direito da decisão proferida nos presentes autos que julgou procedente a acção de despejo, improcedente a reconvenção e condenou a Ré na restituição do locado e nas prestações peticionadas.
II. Quanto à matéria de facto, a impugnação da Recorrente versa a que foi vazada nos pontos 1 e 2 dos factos não provados, pretendendo-se que ambos passem a integrar a factualidade dada como provada.
III. Relativamente ao ponto 1 dos factos dados como não provados, resultou demonstrado, em face da prova gravada, que, ao receber a comunicação de 2014, a Ré julgou tratar-se de um mero aumento do valor da renda.
IV. Com efeito, o próprio Autor reconheceu que, entre os vários inquilinos destinatários de comunicações idênticas, se gerou o comentário de que estaria em causa um aumento de renda, tendo, inclusivamente, referido que a Ré lhe perguntou se iria haver aumento e se seria muito (cfr. depoimento de parte prestado em 04/12/2025, entre as 10:22 e as 10:34, minutos 00:03:20 a 00:04:15).
V. No mesmo sentido depôs a testemunha (…), filha da Ré, declarando que a Ré, por nunca ter ido à escola e não saber ler, guardou a carta como se fosse um aumento de renda, e que apenas lhe disse ter recebido «a carta com o aumento» (cfr. depoimento prestado em 04/12/2025, entre as 13:47 e as 13:55, minutos 00:01:25 a 00:01:37 e 00:01:50 a 00:02:05).
VI. Igualmente, a testemunha (…), neta da Ré, confirmou que a Ré pensava tratar-se de «mais um aumento normal da renda», esclarecendo ainda que a Ré nunca foi à escola, não sabe ler e nunca pensou em sair do estabelecimento (cfr. depoimento prestado em 04/12/2025, entre as 13:56 e as 14:00, minutos 00:01:30 a 00:01:56, 00:02:10 a 00:02:17 e 00:02:55 a 00:04:07).
VII. Em face do exposto, a interpretação feita pelo Tribunal a quo quanto ao ponto 1 não é juridicamente sustentável, por assentar numa inferência sem suporte seguro na prova produzida, violando as regras da livre apreciação da prova e da experiência comum consagradas no artigo 607.º, n.º 5, do CPC, impondo-se que esse ponto passe a integrar a factualidade provada.
VIII. Relativamente ao ponto 2 dos factos dados como não provados, resulta igualmente demonstrado que a Ré apenas tomou conhecimento do significado e das consequências da comunicação remetida em 2014 aquando da recepção da comunicação de oposição à renovação do contrato.
IX. Nesse sentido, a testemunha (…) afirmou que a Ré ignorou a carta anterior e só por fim mostrou a alguém a carta, tendo sido então informada de que era «por causa do despejo» (cfr. depoimento prestado em 04/12/2025, entre as 13:47 e as 13:55, minutos 00:02:40 a 00:02:50).
X. No mesmo sentido depôs a testemunha (…), referindo que nunca tinham sabido do conteúdo da primeira carta até a mesma «aparecer» e a Ré pedir a alguém para a ler, momento em que lhe disseram que «era para sair» (cfr. depoimento prestado em 04/12/2025, entre as 13:56 e as 14:00, minutos 00:01:30 a 00:01:56).
XI. Em face do exposto, por razões idênticas às supra indicadas, deverá o ponto 2. passar a integrar a factualidade dada como provada.
XII. Quanto à matéria de direito, entende a Recorrente que o Tribunal a quo fez errada subsunção jurídica ao considerar válida e eficaz a comunicação de transição do contrato para o NRAU, ao atribuir ao silêncio da Ré o valor de aceitação consciente e ao aplicar de forma automática a preclusão prevista no artigo 51.º do NRAU, não obstante a situação concreta de vulnerabilidade da Ré e a verificação material dos pressupostos de microentidade.
XIII. Nos termos do artigo 50.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, a transição dos contratos de arrendamento para o NRAU depende de comunicação do senhorio que constitui o início de um procedimento negocial tendente à formação de um novo contrato.
XIV. E decorre do artigo 51.º do mesmo diploma que essa comunicação deve permitir ao arrendatário conhecer, de forma clara e completa, as condições propostas, as opções de resposta ao seu dispor e as consequências jurídicas da sua eventual inércia.
XV. No caso dos autos, a comunicação remetida pelos Autores à Ré limitou-se a indicar o novo valor de renda, o tipo e duração do contrato propostos, o valor patrimonial e a caderneta predial, sendo omissa quanto ao conteúdo possível da resposta da Ré (artigo 51.º, n.º 3), quanto à possibilidade de invocação das circunstâncias do artigo 51.º, n.º 4 (designadamente a microentidade), e quanto às consequências jurídicas do silêncio.
XVI. Se mais não houvesse, a comunicação remetia erradamente para os artigos 30.º e 31.º do diploma, normas aplicáveis ao arrendamento habitacional, e não ao contrato para fins não habitacionais em causa, comprometendo a estrutura legal do procedimento negocial.
XVII. Assim, ao considerar válida e eficaz uma comunicação omissa quanto a elementos essenciais e juridicamente incorrecta no seu enquadramento normativo, o Tribunal a quo violou o disposto nos artigos 50.º e 51.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, os quais deveriam ter sido interpretados no sentido de que a comunicação de transição só é juridicamente eficaz quando permita ao arrendatário formar uma vontade livre e esclarecida quanto à aceitação, oposição ou invocação das circunstâncias legalmente previstas.
XVIII. Dispõe o artigo 246.º do Código Civil que a declaração negocial não produz qualquer efeito quando o declarante não tiver consciência de fazer uma declaração negocial.
XIX. Conforme resultou da prova produzida, quando recebeu a comunicação de 2014, a Ré não teve consciência de que o seu silêncio poderia ser juridicamente valorado como aceitação da transição do contrato para o NRAU, com fixação de prazo certo e perda do carácter vinculístico do contrato, tendo antes entendido tratar-se de um mero aumento de renda e apenas vindo a conhecer as consequências da comunicação aquando da oposição à renovação.
XX. Ao considerar eficaz a declaração negocial emergente do silêncio da Ré, o Tribunal a quo violou o disposto no artigo 246.º do Código Civil, preceito que deveria ter sido interpretado no sentido de que, faltando a consciência do significado jurídico do silêncio e dos efeitos pretendidos, tal declaração é juridicamente ineficaz.
XXI. Dispõe ainda o artigo 247.º do Código Civil que a declaração é anulável quando a vontade real do declarante não corresponda à vontade declarada por força de erro essencial.
XXII. Resultou demonstrado que a Ré laborou em erro quanto ao conteúdo e efeitos da comunicação de 2014, nomeadamente quanto à transição para o NRAU, à fixação de prazo certo, às consequências do silêncio e à perda do carácter vinculístico do contrato, erro esse determinante e desculpável à luz das circunstâncias concretas do caso.
XXIII. Ao afastar a aplicação do regime do erro e ao considerar que a Ré deveria ter compreendido o alcance da comunicação, o Tribunal a quo violou o disposto no artigo 247.º do Código Civil, o qual deveria ter sido interpretado no sentido de que, verificado erro essencial, desculpável e imputável à contraparte, a declaração não pode produzir os efeitos que lhe foram atribuídos.
XXIV. A sentença recorrida considerou ainda que a circunstância de microentidade não poderia ser atendida por não ter sido invocada no prazo do artigo 51.º, aplicando de forma automática a preclusão aí prevista.
XXV. Resulta do artigo 51.º, n.º 4, alínea a), da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, que a existência, no locado, de um estabelecimento comercial aberto ao público explorado por microentidade constitui circunstância legalmente relevante para efeitos de protecção do arrendatário no regime de transição.
XXVI. Resultou demonstrado nos autos que a Ré explorava no locado um estabelecimento comercial aberto ao público, como empresária em nome individual, preenchendo os requisitos materiais legalmente exigidos para a qualificação como microentidade.
XXVII. A aplicação automática da preclusão prevista no artigo 51.º pressupõe conhecimento efectivo e esclarecido da comunicação recebida, das opções de reacção ao dispor do arrendatário e das consequências jurídicas da sua omissão, pressuposto que manifestamente não se verificou no caso dos autos.
XXVIII. Ao aplicar rigidamente a preclusão, não permitindo que a Ré beneficie agora desse regime, o Tribunal a quo violou o disposto nos artigos 51.º, n.º 4 e 54.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, preceitos que deveriam ter sido interpretados no sentido de que a protecção conferida às microentidades não pode ser afastada quando não foi assegurada ao arrendatário uma possibilidade efectiva e esclarecida de exercício dos seus direitos, devendo, na falta de acordo, aplicar-se o regime do artigo 54.º (submissão ao NRAU apenas no prazo de 10 anos).
XXIX. Em consequência da invalidade/ineficácia da comunicação de transição e da ineficácia/anulabilidade da declaração imputada à Ré, bem como da inaplicabilidade automática da preclusão, não pode considerar-se validamente operada a transição do contrato para o NRAU nem eficaz a subsequente oposição à renovação.
Termos em que e noutros que VV. Exas. suprirão, concedendo-se a apelação e revogando-se a decisão revidenda, substituindo-se por outra que julgue a acção improcedente e a reconvenção procedente, far-se-á JUSTIÇA.»
I.4.
A resposta dos recorridos ao recurso culmina com as seguintes conclusões:
«A. O presente recurso tem por objeto a sentença proferida pelo Tribunal a quo que julgou totalmente procedente a ação declarativa de despejo intentada pelos Autores, ora Recorridos, declarando a cessação do contrato de arrendamento para fins não habitacionais por oposição à renovação, condenando a Ré na restituição do locado e no pagamento da indemnização legalmente devida, bem como absolvendo os Autores do pedido reconvencional deduzido.
B. A Recorrente sustenta, em síntese, que a decisão recorrida incorreu em erro na apreciação da matéria de facto e na aplicação do direito, defendendo a invalidade ou ineficácia da comunicação de 04/08/2014 que operou a transição do contrato para o regime do NRAU, com fundamento na alegada falta de consciência da Ré quanto ao alcance dessa comunicação e na invocação da qualidade de microentidade apenas deduzida em sede de reconvenção.
C. No que à reapreciação da matéria de facto pelo Venerando Tribunal da Relação concerne, cumpre frisar que tal não se reconduz a um novo julgamento integral da causa, nem permite substituir livremente a convicção formada pelo Tribunal de 1ª instância por uma mera leitura alternativa da prova produzida, nos termos dos artigos 640.º e 662.º do Código de Processo Civil.
D. A alteração da decisão sobre a matéria de facto apenas se justifica quando os meios de prova imponham, com a necessária segurança, decisão diversa da proferida, designadamente por se verificar erro manifesto na apreciação da prova, desconformidade com as regras da experiência comum ou violação das regras da lógica e da racionalidade.
E. A alteração da matéria de facto só deve ser efectuada pelo Tribunal da Relação quando o mesmo, depois de proceder à audição efectiva da prova gravada, conclua, com a necessária segurança, no sentido de que os depoimentos prestados em audiência, conjugados com a restante prova produzida, apontam em direcção diversa, e delimitam uma conclusão diferente daquela que vingou na 1ª Instância. «Em caso de dúvida, face a depoimentos contraditórios entre si e à fragilidade da prova produzida, deverá prevalecer a decisão proferida pela 1ª Instância em observância aos princípios da imediação, da oralidade e da livre apreciação da prova, com a consequente improcedência do recurso nesta parte» (Ana Luísa Geraldes, «Impugnação e reapreciação da decisão sobre a matéria de facto», Estudos em Homenagem ao Prof. Dr. Lebre de Freitas, Vol. I, pág. 609)” – citado Ac. do TRG de 10/01/2019, relatora Maria João Matos; e, ainda, o citado Ac. do TRG de 16/11/2017, relator José Alberto Moreira Dias, onde ainda se explicita: “O que se acaba de dizer encontra sustentação na expressão “imporem decisão diversa” enunciada no n.º 1 do artigo 662.º, bem como na ratio e no elemento teleológico desta norma”.
F. No caso vertente, a Recorrente não demonstra qualquer erro de apreciação suscetível de abalar a convicção formada pelo Tribunal a quo quanto à matéria de facto impugnada.
G. Limitando-se antes a reiterar uma leitura subjetiva e fragmentária da prova testemunhal e das declarações de parte, procurando substituir a convicção fundamentadamente formada pelo Tribunal de 1ª instância por uma versão mais favorável à sua posição processual.
H. A Recorrente sustenta que a prova produzida deveria ter sido valorada de forma distinta pelo Tribunal a quo, pretendendo que fosse dado como provado que a Ré interpretou a comunicação de 04/08/2014 como um mero aumento de renda e que apenas após a carta de oposição à renovação compreendeu o verdadeiro alcance daquela comunicação.
I. Todavia, tal pretensão não encontra qualquer suporte na prova produzida nos autos.
J. O Tribunal a quo baseou-se, quer na prova documental junta aos autos, quer na prova produzida em audiência de julgamento, para concluir pela não verificação dos factos alegados pela Recorrente.
K. Desde logo, foi junta aos autos comunicação registada remetida pelos Autores em 04/08/2014, cujo aviso de receção se encontra assinado pela Ré, através da qual aqueles procederam à atualização da renda e propuseram a transição do contrato de arrendamento para o regime do NRAU.
L. Da análise da referida comunicação resulta a proposta de transição do contrato de arrendamento para o NRAU, de forma clara e sistematizada, contendo todos os elementos relativos ao valor da renda futura, ao tipo de contrato proposto e à sua duração.
M. Bem andou, por isso, o Tribunal a quo ao concluir que a informação constante da comunicação era clara e facilmente apreensível, conclusão manifestamente incompatível com a tese de que a Ré a teria interpretado como um mero aumento de renda.
N. Resultou ainda das declarações de parte do Autor que outros arrendatários destinatários de comunicações idênticas compreenderam o respetivo teor e reagiram às mesmas, tendo inclusivamente procurado o Autor para discutir as condições propostas.
O. Tal circunstância demonstra que a comunicação utilizada corresponde a uma formulação clara e usualmente compreendida pelos destinatários a quem foi dirigida.
P. Acresce que o Autor esclareceu em audiência de julgamento ter utilizado para a redação da carta uma minuta amplamente divulgada por entidades como a DECO e o IRHU para efeitos de transição dos contratos de arrendamento para o regime do NRAU.
Q. Nestas circunstâncias, não pode sustentar-se que os Autores devessem antecipar uma eventual incompreensão da Ré quanto ao teor da comunicação, tanto mais que outros arrendatários, em situação idêntica, compreenderam o respetivo conteúdo e reagiram em conformidade.
R. O Tribunal a quo afastou expressamente a tese da Ré de desconhecimento do alcance da comunicação, salientando que as limitações de escolaridade não justificam tal alegação, tanto mais que a carta remetida mencionava os direitos de defesa do arrendatário e que a própria Ré passou a proceder ao pagamento da renda nos termos nela previstos, comportamento que revela conhecimento do teor da comunicação.
S. Contrariamente ao que a Recorrente pretende fazer crer, o Tribunal a quo valorou corretamente a prova testemunhal apresentada pela Ré, a qual não permite sustentar a tese de que esta teria interpretado a comunicação de 2014 como um mero aumento de renda.
T. Com efeito, a testemunha (…), filha da Ré, admitiu em audiência de julgamento não manter contacto frequente com a mãe nem acompanhar de forma próxima o quotidiano ou a gestão do estabelecimento, referindo que apenas se encontram em ocasiões pontuais.
U. Resulta, assim, do próprio depoimento da referida testemunha que a mesma não dispõe de conhecimento direto quanto à forma como a Ré interpretou ou reagiu à comunicação recebida em 2014, limitando-se a transmitir perceções que não resultam de acompanhamento efetivo da situação.
V. Também o depoimento da testemunha (…), neta da Ré, não permite sustentar a tese da Recorrente de que a comunicação de 2014 teria sido interpretada pela Ré como um mero aumento de renda.
W. Com efeito, a própria testemunha reconheceu que a Ré dispunha do apoio da sua tia Sandra para a leitura da correspondência recebida no estabelecimento, circunstância que afasta a alegação de impossibilidade de compreensão da comunicação remetida pelos Autores.
X. Acresce que a afirmação segundo a qual a carta teria permanecido no estabelecimento sem que lhe tivesse sido prestada particular atenção foi apresentada pela testemunha apenas como algo que lhe foi transmitido – “segundo consta” – não resultando de conhecimento direto da mesma.
Y. Ainda que tal circunstância se tivesse verificado, dela apenas resultaria uma evidente falta de diligência na gestão da correspondência recebida no estabelecimento, situação que não pode ser imputada aos Autores nem servir de fundamento para afastar os efeitos jurídicos da comunicação regularmente remetida.
Z. Assim, nenhuma censura merece a decisão do Tribunal a quo quanto à apreciação da matéria de facto, a qual resulta da valoração direta da prova produzida em audiência de julgamento e beneficia, por isso, do princípio da imediação, devendo manter-se integralmente.
AA. Assente a matéria de facto nos termos fixados pelo Tribunal a quo, importa apreciar se o enquadramento jurídico efetuado na sentença recorrida merece qualquer censura quanto à verificação dos pressupostos legais da transição do contrato de arrendamento para o regime do NRAU e da subsequente oposição à renovação do contrato pelos Autores.
BB. Também neste plano não assiste razão à Recorrente, uma vez que da análise da comunicação remetida pelos Autores em 04/08/2014 resulta que a mesma informava de forma clara e inequívoca a Ré da intenção de proceder à transição do contrato de arrendamento para o regime do NRAU, indicando expressamente o valor da renda futura, o tipo de contrato proposto, a sua duração de cinco anos, o valor do locado constante da caderneta predial urbana, bem como o prazo de 30 dias para resposta e as consequências da falta de resposta.
CC. O Tribunal a quo procedeu, assim, ao correto enquadramento jurídico da situação, apreciando o cumprimento dos requisitos da transição à luz da legislação vigente à data da comunicação, designadamente a Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, na redação introduzida pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto.
DD. A Recorrente não apresenta qualquer argumento capaz de demonstrar a existência de erro de interpretação ou de aplicação do direito por parte do Tribunal a quo, limitando-se a sustentar que os Autores deveriam ter detalhado de forma exaustiva os direitos que assistiam à Ré em sede de resposta à comunicação.
EE. Todavia, conforme corretamente salientado na sentença recorrida, os requisitos da comunicação destinada a operar a transição do contrato para o regime do NRAU são exclusivamente os previstos no artigo 50.º da Lei n.º 6/2006, na redação introduzida pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, não podendo o Tribunal exigir formalidades ou conteúdos adicionais que o legislador não previu.
FF. Nos termos daquele preceito legal, bastava que da comunicação constassem o valor da renda proposta, o tipo e duração do contrato, bem como o valor do locado constante da caderneta predial urbana e cópia da mesma, elementos esses que se encontram integralmente presentes na comunicação remetida pelos Autores.
GG. Consequentemente, nenhuma censura merece a conclusão do Tribunal a quo no sentido de que a comunicação enviada pelos Autores cumpria integralmente os requisitos legais exigidos para a transição do contrato de arrendamento para o regime do NRAU, não sendo exigível a inclusão de quaisquer outros elementos adicionais.
HH. Tão pouco, contrariamente ao que a Recorrente pretende fazer crer a este Venerando Tribunal da Relação, recaía sobre os Autores qualquer obrigação de, na comunicação remetida, proceder a uma explicitação detalhada do conteúdo possível da resposta da Ré, nos termos do artigo 51.º, n.º 3, do NRAU nem de mencionar expressamente a possibilidade de invocação das circunstâncias previstas no artigo 51.º, n.º 4, designadamente a eventual qualidade de microentidade.
II. Ainda assim, e apesar de tal não lhes ser legalmente exigido, os Autores fizeram constar expressamente da comunicação que a Ré dispunha de “30 (trinta) dias a contar da receção da comunicação para apresentar resposta”, advertindo igualmente que “a falta de resposta importa a aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos”.
JJ. Tal circunstância foi igualmente sublinhada pelo Tribunal a quo, que salientou que, “ainda que o legislador não o impusesse, os Autores identificam o prazo de resposta (…), pelo que nos parece notória a sua boa-fé”.
KK. Concluiu, por isso, a sentença recorrida que “não assiste qualquer razão à Ré nem do ponto de vista factual (como já explanámos supra) nem jurídico, pois não só os Autores cumpriram os ditames legais como a comunicação que endereçaram é assaz clara e compreensível (tanto assim é, insistimos, que a Ré (…) passou a proceder ao pagamento da renda nos termos constantes dessa comunicação, não podendo agora, mais de dez anos depois, vir alegar um qualquer erro)”.
LL. A Recorrente não demonstrou – nem demonstra – qualquer circunstância que permita concluir pela existência de erro relevante ou juridicamente atendível quanto ao alcance da comunicação remetida pelos Autores em 04/08/2014.
MM. Com efeito, bem andou o Tribunal a quo ao afastar a alegação de erro, uma vez que da própria comunicação enviada constava expressamente que o silêncio teria valor declarativo e que a falta de resposta no prazo de 30 dias implicaria a aceitação da renda, do tipo e da duração do contrato propostos, sendo, por isso, altamente improvável que a Ré pudesse desconhecer que estava perante uma declaração negocial com consequências jurídicas próprias, nos termos do artigo 246.º do Código Civil.
NN. Acresce que, nos termos do artigo 247.º do Código Civil, a relevância do erro na declaração depende da verificação cumulativa da essencialidade do elemento sobre o qual recai o erro e do conhecimento dessa essencialidade pelo declaratário ou do dever de a conhecer.
OO. Assim, ainda que se admitisse – por mera hipótese de raciocínio – a existência de erro por parte da Ré quanto ao alcance da comunicação, sempre seria necessário demonstrar que tal erro era essencial e cognoscível pelos Autores, o que manifestamente não resulta de qualquer elemento constante dos autos.
PP. A circunstância de a Ré explorar o locado há várias décadas não constitui, por si só, indício suficiente de que a manutenção do caráter vinculístico do contrato fosse para si elemento essencial, nem impunha aos Autores qualquer dever de se inteirarem de eventual incompreensão quanto ao conteúdo da comunicação enviada.
QQ. Acresce que a Ré permaneceu totalmente inerte durante mais de uma década após a receção da comunicação, não tendo manifestado qualquer oposição, dúvida ou pedido de esclarecimento, tendo antes passado a proceder ao pagamento da renda nos termos nela previstos, comportamento que consolidou na esfera jurídica dos Autores a legítima expectativa de que a transição do contrato havia sido aceite.
RR. Permitir que, volvidos mais de dez anos, a Ré viesse agora invocar um alegado erro quanto ao alcance da comunicação equivaleria a frustrar a confiança legitimamente formada pelos Autores e a subverter os princípios da segurança jurídica e da boa-fé, razão pela qual bem decidiu o Tribunal a quo ao considerar precludida a invocação tardia da qualidade de microentidade.
SS. A jurisprudência tem sido unânime em reconhecer que, nos contratos de arrendamento para fins não habitacionais, recai sobre o arrendatário o ónus de responder à comunicação prevista no artigo 51.º do NRAU e de invocar, no prazo de 30 dias após a respetiva receção, as circunstâncias de que pretenda prevalecer-se.
TT. Conforme já referido em sede de réplica, importa destacar novamente o Acórdão do Tribunal Relação de Lisboa de 23/05/2017: “Se o ónus de comprovação das circunstâncias alegadas, com as consequências preclusivas que a lei previu é excessivamente gravoso, severo ou desproporcionado face aos interesses acautelados, como se entendeu no Ac. do TC n.º 277/2016, de 04.05.2016, já os ónus de resposta e de invocação das circunstâncias é perfeitamente proporcional e necessário aos interesses em causa”.
UU. Tal entendimento foi igualmente acolhido pelo Supremo Tribunal de Justiça no Acórdão de 10-09-2020, Proc. n.º 3363/17.5T8MTS.P1.S1, onde se refere que: “Não existindo fundamento para a transponibilidade do entendimento previsto no Acórdão n.º 277/2016 do Tribunal Constitucional para os contratos de arrendamento com fim não habitacional, são constitucionais os preceitos normativos dos artigos 51.º e 54.º do NRAU”.
VV. Resulta, assim, de forma pacífica na jurisprudência que, nos contratos de arrendamento para fins não habitacionais, compete ao arrendatário responder à comunicação prevista no artigo 50.º do NRAU e invocar, no momento próprio, as circunstâncias de que pretenda prevalecer-se, sob pena de preclusão.
WW. Foi precisamente esse o entendimento perfilhado pelo Tribunal a quo ao concluir que, não tendo a arrendatária respondido à comunicação remetida pelos Autores, se considera validamente efetuada a transição do contrato de arrendamento para o regime da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro.
XX. Assente a validade e eficácia da comunicação enviada em 04/08/2014 e a ausência de resposta da Ré no prazo legal, operou a transição do contrato para o regime do NRAU, passando o mesmo a vigorar como contrato a prazo certo de cinco anos, sendo igualmente válida a subsequente oposição à renovação exercida pelos Autores.
YY. Não tendo a Ré procedido à restituição do locado após a cessação do contrato, constituiu-se a mesma em mora nos termos do artigo 1045.º do Código Civil, sendo devida a indemnização fixada pelo Tribunal a quo.
ZZ. Consequentemente, bem andou o Tribunal recorrido ao julgar procedente a ação e improcedente o pedido reconvencional, não merecendo a sentença recorrida qualquer censura, devendo o presente recurso ser julgado totalmente improcedente e mantida integralmente a sentença recorrida.
Termos em que, e nos melhores de direito que V. Exas. doutamente suprirão, deverá o presente recurso ser julgado integralmente improcedente e, por via disso, manter-se a decisão recorrida, com o que se fará a inteira JUSTIÇA!».
I.5.
O tribunal de primeira instância recebeu o recurso.
Corridos os vistos em conformidade com o disposto no artigo 657.º, n.º 2, do Código de Processo Civil, cumpre decidir.
II. FUNDAMENTAÇÃO
II.1.
As conclusões das alegações de recurso (cfr. supra I.2) delimitam o respetivo objeto de acordo com o disposto nas disposições conjugadas dos artigos 635.º, n.º 4 e 639.º, n.º 1, ambos do CPC, sem prejuízo das questões cujo conhecimento oficioso se imponha (artigo 608.º, n.º 2 e artigo 663.º, n.º 2, ambos do CPC), não havendo lugar à apreciação de questões cuja análise se torne irrelevante por força do tratamento empreendido no acórdão (artigos 608.º, n.º 2 e 663.º, n.º 2, do CPC).
II.2.
No caso as questões a decidir no recurso são as seguintes:
1 – Avaliar se ocorre erro de julgamento de facto.
2 – Avaliar se ocorre erro de julgamento de direito.
II.3.
FACTOS
II.3.1.
O Tribunal de primeira instância julgou provados os seguintes factos:
«1. Os Autores são atualmente os legítimos proprietários do prédio urbano sito na Rua das (…), n.ºs 93, 95 e 97, sendo o edifício composto por rés-do-chão direito e esquerdo com uma divisão cada, destinado a comércio e 1º andar com 4 divisões destinado a habitação e logradouro, com artigo matricial n.º (…) e descrito sob o n.º (…), na Conservatória do Registo Predial de Lagos, Freguesia de … (…).
2. Os anteriores proprietários do referido imóvel eram os pais da Autora, (…) e (…).
3. (…) e (…), em 5/07/1973, mediante escritura pública de trespasse e arrendamento, celebraram um contrato de arrendamento para fins não habitacionais, com (…) e (…) na qualidade de Arrendatários, em que aqueles deram de arrendamento o andar correspondente ao rés-do-chão direito do imóvel identificado em 1.
4. A renda acordada era de 1.000$00 escudos mensais, com vencimento da primeira renda a 01/08/1973 e as restantes ao mesmo dia dos meses subsequentes, sendo o contrato celebrado por um período de 12 (doze) meses, prorrogável por iguais períodos.
5. No ano de 1978, a Ré (…) passou a figurar como única arrendatária da fração, atento o falecimento de (…).
6. O valor da renda mensal em 2003 se cifrava em € 86,18 (oitenta e seis euros e dezoito cêntimos), sendo que os Autores foram sucessivamente aumentando o valor da renda de acordo com os coeficientes legais.
7. Em 04/08/2014, mediante carta registada com aviso de receção dirigida à Ré, os Autores apresentaram uma proposta de atualização da renda.
8. Na referida carta os Autores propunham que o contrato de arrendamento transitasse para o NRAU com prazo certo de 5 (cinco) anos, renovável automaticamente por iguais períodos, com um valor de renda mensal futura de € 193,62 (cento e noventa e três euros e sessenta e dois cêntimos).
9. Os Autores concederam à Ré um prazo de 30 (trinta) dias, a contar da data de receção da missiva, para apresentar resposta.
10. A Ré não apresentou qualquer resposta.
11. A Ré desde 01/11/2014 que procede ao pagamento das rendas no valor de € 193,62 (cento e noventa e três euros e sessenta e dois cêntimos).
12. O valor da renda manteve-se inalterado até ao fim da vigência do contrato.
13. Em 13/05/2024, os Autores enviaram uma carta registada com aviso de receção dirigida a Ré a informar que não pretendiam a renovação do contrato de arrendamento, tendo o respetivo aviso de receção sido assinado pela filha da Ré, (…), a 15/05/2024.
14. Os Autores informaram a Ré na referida missiva que deveria proceder à entrega do imóvel livre e devoluto de pessoas e bens até 01/10/2024.
15. Porém, os Autores por lapso, indicaram que a Ré teria de desocupar o locado a 01/10/2024, quando na realidade o contrato, nos novos termos, iniciou-se a 01/11/2014 pelo que a Ré teria de desocupar o imóvel a 01/11/2024, data em que cessaram os efeitos decorrentes do contrato de arrendamento.
16. A Ré não desocupou nem entregou o imóvel aos Autores».
II.3.2.
O tribunal de primeira instância julgou que não se provou a seguinte factualidade:
«1. Quando recebeu a comunicação mediante a qual os Autores pretenderam fazer transitar o contrato de arrendamento para o novo regime, julgou a Ré que se tratava de um mero aumento do valor da renda.
2. Só depois de ter recebido a comunicação mediante a que os Autores manifestaram a sua vontade de não renovarem o contrato de arrendamento é que a Ré ficou a saber o significado e as consequências daqueloutra comunicação de 2014.»
II.4.
Apreciação do objeto do recurso
II.4.1.
Erro de julgamento de facto
Na impugnação da decisão de facto visa-se apurar se determinados factos foram incorretamente julgados, ou por terem sido indevidamente considerados assentes devendo julgar-se não provados, ou por terem sido considerados não provados quando deveriam ter sido considerados assentes.
O artigo 662.º, n.º 1, do CPC, sob a epígrafe Modificabilidade da decisão de facto, dispõe que a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.
Sendo incontornável que o Tribunal de segunda instância deve formar a sua própria convicção acerca dos elementos probatórios disponíveis (aqueles que foram indicados pelas partes e os que foram obtidos oficiosamente), convicção obtida através de uma ponderação crítica dos mesmos quando sujeitos ao princípio da livre apreciação da prova, não é menos certo que «(…) o que é proposto ao tribunal de segunda instância não é que proceda a um novo julgamento – desprezando o juízo formulado na lª instância sobre as provas produzidas e a expressão do processo lógico que conduziu à pronúncia sobre a demonstração (ou não) dos factos ajuizados – mas tão só que no uso dos poderes próprios de tribunal de recurso, averigue – examinando a decisão da 1ª instância e respetivos fundamentos, analisando as provas gravadas e procedendo ao confronto do resultado desta análise com aquela decisão e fundamentos, sem deixar de ter presentes as limitações inerentes à ausência de imediação e da oralidade no tribunal de recurso – se o veredicto alcançado pelo tribunal recorrido se apresenta com o mínimo de razoabilidade face às provas produzidas» – assim, acórdão do STJ de 21/05/2008, processo n.º 07S4106, consultável em www.dgsi.pt. De facto, as modificações «que se imponham» não devem traduzir-se numa «substituição da convicção do julgador de cuja decisão se recorre pela convicção daqueles que recorrem»; essa modificação só se imporá se na decisão sob recurso tiver ocorrido uma violação de qualquer dos passos para a formação da convicção do julgador, nomeadamente, porque não existem os dados objetivos que se apontam na motivação ou porque se violaram os princípios para a aquisição desses dados objetivos ou porque não houve liberdade na formação da convicção – neste sentido, acórdão do Tribunal Constitucional nº 198/2004 in Diário da República n.º 129/2004, Série II de 2004-06-02.
No caso sub judice a apelante alega uma falta de conformidade do julgamento judicial de “não provado” com a realidade de ambos os factos constantes do elenco dos factos não provados, invocando um erro na apreciação das provas. Assim, a impugnante defende que os enunciados constantes do elenco dos factos não provados sob os n.ºs 1 – Quando recebeu a comunicação mediante a qual os Autores pretenderam fazer transitar o contrato de arrendamento para o novo regime, julgou a Ré que se tratava de um mero aumento do valor da renda – e 2 – Só depois de ter recebido a comunicação mediante a que os Autores manifestaram a sua vontade de não renovarem o contrato de arrendamento é que a Ré ficou a saber o significado e as consequências daqueloutra comunicação de 2014 – devem transitar para o elenco dos factos provados. Para tal desiderato, invoca os depoimentos das testemunhas (…), filha da Autora, e (…), neta da Ré, bem como o depoimento de parte do autor, aduzindo que «a interpretação feita pelo tribunal a quo quanto ao ponto 1 não é juridicamente sustentável por assentar numa inferência sem suporte seguro na prova produzida, violando as regras da livre apreciação da prova e da experiência consagradas no artigo 607.º, n.º 5, do CPC (…)».
Não nos parece, contudo, que lhe assista razão.
Vejamos.
O tribunal a quo fundamentou a sua decisão quanto a cada um dos pontos de facto impugnados da seguinte forma: «Já não ficou o Tribunal convencido de que a Ré tivesse ficado com a percepção, após receber a primeira comunicação postal dos Autores (datada de 4.8.2014) de que apenas ocorreu uma alteração de renda. O teor da comunicação afigura-se-nos claro. A Ré seguramente percebeu o segmento no qual se procedeu à actualização da renda, tanto que passou a pagá-la de acordo com o valor determinado pelos Autores. É desde logo estranho que tenha a Ré percebido esse segmento da carta mas já não tenha percebido que o demais, nomeadamente que tinha prazo de cinco anos. Tal informação consta de forma bastante clara da comunicação e é facilmente apreensível. É certo que a Ré poderá ter dificuldade em perceber todo o alcance da carta, nomeadamente conceitos jurídicos, contudo, tal não invalida que tenha compreendido as informações mais facilmente apreensíveis e que, no fundo, são as que aqui relevam, acrescendo que evolou do Julgamento que o negócio é gerido em conjunto com a sua filha (…), a qual seguramente a apoia na gestão e tem contacto com as comunicações dos Autores e igualmente sabia o que estava em causa. Reiteramos que tanto assim é que a renda passou a ser paga pelo novo valor. O que se deixa dito vale para a carta de oposição à renovação (sendo que aqui é a própria filha da Autora, (…), quem assina o aviso de recepção) cujo teor nos parece igualmente claro. O que pretendemos deixar dito é que não pode a Ré justificar-se com as habilitações literárias para vir referir que desconhecia as consequências da aplicação de novo regime legal. Inclusive os Autores até fazem menção na carta ao artigo que confere os direitos de defesa do arrendatário. E o certo é que(…) passou a proceder de acordo com a pretensão dos Autores quanto à renda, acto que demonstra conhecimento do teor da comunicação. Nesta esteira, não demonstrou a Ré que não percebeu o teor das comunicações enviadas pelos Autores».
Ora, para além de resultar cristalino do teor da carta datada de 4 de agosto de 2014 enviada à ré/apelante e recebida por esta que a senhoria, aqui autora/apelada, propôs à ré / apelante uma atualização da renda num contexto de transição do contrato de arrendamento para o NRAU, pois é ali expressamente mencionada uma proposta sujeita à apreciação da arrendatária que envolve a celebração de um contrato de prazo certo, com a duração de cinco anos, e com um valor de renda de € 193,62, está provado (e não vem impugnado) que, desde 01/11/2014, ou seja, posteriormente ao envio e receção daquela missiva, a ré procede ao pagamento da renda mensal no exato valor que é mencionado na referida missiva (€ 193,62) e a partir do momento que é imposto pelo artigo 31.º, n.º 6, aplicável ex vi artigo 51.º, n.º 7, ambos da Lei n.º 6/2006, o que permite inferir que a ré teve conhecimento do teor da carta; e se teve conhecimento do segmento da carta que refere o valor da renda atualizável, não é crível que a tomada de conhecimento do teor da carta tivesse sido segmentado, isto é, que tivesse abrangido apenas a parte da atualização da renda e não também o trecho em que é proposto pela senhoria a celebração de um novo contrato com a duração de cinco anos. Depois, e ao contrário do que defende a apelante, os depoimentos por ela invocados não impõem de todo um diferente julgamento dos enunciados em questão, senão vejamos: pese embora ambas as testemunhas (…) e (…), filha e neta da ré, respetivamente, tivessem referido que a ré não sabe ler, a testemunha (…) disse que a mãe «pede-lhes para lhe lerem a correspondência», atitude, de resto, para nós compreensível à luz das regras de experiência de vida; e a testemunha (...) afirmou que é a tia (…) que lê essa correspondência, o que também é crível considerando que ambas as testemunhas em causa afirmaram que a referida … (filha da Ré) sempre trabalhou com a mãe no estabelecimento de taberna que ambas exploram no arrendado. Ou seja, ambas as testemunhas em causa relataram um padrão de procedimento, a saber, a leitura da correspondência dirigida à Ré pela sua filha (…), que não se vê razão – nem qualquer uma foi invocada – para que tal procedimento não tivesse sido observado relativamente à missiva de 4 de agosto de 2014, proveniente da senhoria. Também o depoimento de parte do autor não abona em favor da tese defendida pela apelante, pois que do mesmo resulta que o teor da carta enviada à ré com a proposta de celebração de novo contrato foi idêntico ao das cartas que enviou aos outros dois inquilinos que se encontravam na mesma situação da ré (isto é, cujos contratos estavam em condições legais de transitarem para o NRAU) e que ambos compreenderam «o que estava em causa» tendo reagido de forma diversa à mesma, ao contrário da ré, que se remeteu ao silêncio, nada apontado no seu depoimento que permita concluir que a ré não pôde compreender o que estava em causa na missiva que recebeu.
Por todo o exposto, não vemos razão para modificar o julgamento da primeira instância quanto à factualidade em apreço que, por isso, permanecerá no elenco dos factos não provados.
II.4.3.
Apreciação do mérito do recurso
No presente recurso está em causa uma decisão judicial do tribunal de primeira instância que, além do mais, reconheceu a cessação do contrato de arrendamento para fins não habitacionais celebrado entre os Autores e a Ré, por virtude de uma eficaz oposição à renovação operada pelos autores, com efeitos a partir de 01.11.2024.
No caso estamos perante um contrato de arrendamento para fins não habitacionais que foi celebrado antes da entrada em vigor da Lei n.º 6/2006, de 27-02, a qual aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano.
Não é controvertido que ao caso se aplica a Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, na redação que lhe foi dada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, diploma que alterou o regime jurídico dos contratos de arrendamento celebrados ante da entrada em vigor da Lei n.º 6/2006, «reforçando a negociação entre as partes e facilitando a transição dos referidos contratos para o novo regime, num curto espaço de tempo» (cfr. artigo 1.º da Lei n.º 31/2002).
A – Da alegada ineficácia da comunicação de transição do contrato de arrendamento para o NRAU
Sendo a oposição à renovação do contrato de arrendamento uma forma de cessação do contrato de arrendamento aplicável (apenas) aos contratos de arrendamento com prazo certo, no caso em apreço foi pressuposto da decisão recorrida que havia ocorrido uma válida e eficaz transição do referido contrato de arrendamento para o novo regime do arrendamento urbano introduzido pela Lei n.º 6/2006, transição essa operada pela carta de 4 de agosto de 2014.
A validade e eficácia da comunicação prevista no artigo 50.º daquele diploma legal vêm postas em causa no presente recurso. Com efeito, a apelante sustenta que a comunicação da senhoria dirigida à arrendatária (ré/apelante) relativa à sua intenção de fazer transitar o contrato de arrendamento para o NRAU e de atualização da renda não podia ter sido considerada eficaz pelo julgador a quo «por não conter qualquer explicitação quanto ao conteúdo possível da resposta da ré, nos termos do artigo 51.º, n.º 3, da Lei n.º 31/2012, à possibilidade de invocação das circunstâncias previstas no artigo 51.º, n.º 4, designadamente a existência de microentidade, nem às consequências jurídicas do silêncio do arrendatário», aduzindo que tal missiva «não permitia ao arrendatário formar uma vontade livre e esclarecida quanto à aceitação, oposição ou invocação das circunstâncias legalmente previstas». Conclui a recorrente dizendo que houve, por parte do tribunal recorrido uma violação dos artigos 50.º e 51.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro.
Vejamos, antecipando-se que a apelante não tem razão.
À luz do artigo 50.º da Lei n.º 6/2006, na redação que lhe foi dada pela Lei n.º 31/2012, na comunicação do senhorio ao arrendatário com vista à transição do contrato de arrendamento para fins não habitacionais para o NRAU e atualização da renda, aquele apenas tem de indicar: i. o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos; ii. o valor do locado avaliado nos termos dos artigos 38.º e ss. do CIMI constante da caderneta predial urbana; e iii. cópia da caderneta predial urbana.
Elementos que constam da missiva datada de 4 de agosto de 2014, enviada pela autora/apelada à ré/apelante.
Como bem se diz na sentença sob recurso «(…) ao contrário do que se mostra plasmado na contestação, da carta endereçada pelos senhorios não tinha de constar a menção ao disposto no n.º 3 do artigo 51.º ou o artigo 54.º da Lei n.º 6/2006, de 27.02. Os requisitos da carta que visa transitar o contrato para o regime jurídico da Lei n.º 6/2006 são os que expressamente constam do artigo 50.º, que aqui transcrevemos, não podendo o Tribunal exigir requisitos que o legislador não exigiu e não previu.». Efetivamente, não se vislumbra que o texto do artigo 50.º comporte a interpretação que a apelante pretende dar-lhe; o legislador foi claro ao indicar expressamente os (únicos) elementos que devem constar da sua proposta relativa à transição do contrato para o NRAU e de atualização da renda, não fazendo sequer sentido que tenha de ser o senhorio a “esclarecer” o arrendatário das faculdades que lhe assistem perante a proposta apresentada – de resto, bem explícitas no artigo 51.º da Lei n.º 6/2006 – ou a “esclarecê-lo” das circunstâncias que o poderão beneficiar – também elas explícitas no artigo 51.º, n.º 4, do mesmo diploma legal.
Por conseguinte, não procede esta argumentação da apelante.
B – Falta de consciência da declaração negocial
Neste segmento do seu recurso, a apelante afirma que «ao considerar eficaz a declaração negocial emergente do silêncio da ré, o tribunal a quo violou o disposto no artigo 246.º do Código Civil, preceito que deveria ter sido interpretado no sentido de que, faltando consciência do significado jurídico do silêncio e dos efeitos pretendidos, tal declaração é juridicamente ineficaz.».
Quid juris?
A “falta de consciência da declaração negocial” constitui uma das formas legais de divergência entre a vontade e a declaração (negocial). E está prevista no artigo 246.º do Código Civil.
No caso concreto está em causa “o silêncio” da ré, concretamente, a falta de resposta da ré à missiva datada de 4 de agosto de 2014 e que lhe foi enviada pelos autores. Missiva essa através da qual a autora/senhoria propôs à ré a atualização da renda e a transição do contrato de arrendamento para o NRAU, com a celebração de um contrato com prazo certo de cinco anos.
À luz do disposto no artigo 218.º do Código Civil, o silêncio vale como declaração negocial, quando esse valor lhe seja atribuído por lei, uso ou convenção.
Resulta do citado normativo legal que, em princípio, o silêncio não tem qualquer valor como declaração negocial, a menos que a lei, uma convenção negocial ou o uso lho atribuam.
Ora, por força do disposto no artigo 51.º, n.º 7, da Lei n.º 6/2006, a falta de resposta do arrendatário à proposta de transição do contrato de arrendamento para o NRAU e atualização da renda (artigo 51.º, n.º 1) «vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo senhorio, ficando o contrato submetido ao NRAU a partir do 1º dia do 2º mês seguinte ao do termo do prazo previsto nos n.ºs 1 e 2». Ou seja, é a própria Lei n.º 6/2006 que confere ao silêncio do arrendatário perante a proposta que lhe é apresentada pelo senhorio no sentido da transição do contrato para o NRAU e de atualização da renda, o valor declarativo de aceitação dessa proposta.
Dispõe o artigo 246.º do Código Civil epigrafado Falta de consciência da declaração e coação física, o seguinte:
«A declaração não produz qualquer efeito, se o declarante não tiver a consciência de fazer uma declaração negocial ou for coagido pela força física a emiti-la; mas, se a falta de consciência da declaração for devida a culpa, fica o declarante obrigado a indemnizar o declaratário.»
No que respeita à “falta de consciência da declaração”, hipótese que releva para o caso em apreço, o conceito legal de “não ter consciência de fazer uma declaração negocial” abrange quer as situações de falta de vontade de ação, quer as de falta de vontade de declaração. Na primeira modalidade – falta de vontade de ação – a falta de consciência é aferida por referência à existência de vontade de realização de uma ação. Na falta de um comportamento consciente e voluntário, não se poderá sustentar a existência de uma ação, matriz essencial do conceito de declaração; na segunda modalidade – falta de vontade de declaração – e existindo vontade de ação, a falta de consciência de declaração significa a ausência de vontade de vinculação jurídica através do comportamento conscientemente realizado e que, objetivamente, valeria como declaração negocial[1].
O ónus de prova da falta de consciência da declaração (ou da coação física) incumbe àquele que invoca a ineficácia da declaração, atento o disposto no artigo 342.º, n.º 1, do Código Civil, sem prejuízo da sua declaração oficiosa pelo tribunal, dentro dos limites do princípio do dispositivo[2].
No caso em apreço, a apelante diz que resultou da prova produzida que quando recebeu a comunicação que lhe foi remetida pelos autores em 2014 «não teve consciência de que o seu silêncio poderia ser juridicamente valorado como aceitação da transição do contrato de arrendamento para o NRAU, com fixação de prazo certo e consequente perda do caráter vinculístico do contrato»; e acrescenta que «resultou demonstrado que a ré julgou tratar-se de um mero aumento do valor da renda (…) e ficou igualmente demonstrado que a ré só tomou conhecimento do verdadeiro significado e das consequências jurídicas da comunicação de 2014 aquando da receção da comunicação de oposição à renovação do contrato, o que afasta, de forma clara, a existência de consciência negocial à data relevante».
Se bem entendemos, a apelante invoca, a um mesmo tempo, a falta de consciência do significado jurídico da sua falta de resposta à missiva dos autores datada de 4 de agosto de 2014, ou seja, do seu silêncio, e a falta de compreensão do alcance e significado da própria missiva quando a recebeu.
Quanto ao alegado “desconhecimento/falta de compreensão do alcance e significado da missiva de 2014” a ré não logrou provar, como lhe incumbia, que «Só depois de ter recebido a comunicação mediante a que os Autores manifestaram a sua vontade de não renovarem o contrato de arrendamento é que a Ré ficou a saber o significado e as consequências daqueloutra comunicação de 2014» (cfr. supra II.4.2), pelo que este argumento não pode ser atendido por este tribunal de segunda instância.
Quanto à “falta de consciência do significado atribuído ao seu silêncio”, não consta do elenco dos factos provados qualquer facto que permita inferir essa falta de consciência do valor jurídico atribuído ao seu silêncio. E note-se que na própria missiva datada de 4 de agosto de 2014 é referido expressamente que «Recordo que a falta de resposta de V. Exas. no prazo e termos estabelecidos, vale como aceitação da renda, bem como do tipo e duração do contrato, agora propostos», o que, se mais não fosse, deveria ter alertado a ré para a necessidade de responder à referida missiva ou confirmar a consequência que os autores estavam a associar a uma eventual falta de resposta da sua parte. Acresce que está provado não apenas que a ré começou a pagar a renda no exato valor resultante da atualização comunicada pela carta de 4 de agosto de 2014 como o começou a fazer no momento previsto no artigo 31.º, n.º 6, da Lei n.º 6/2006, que tem a seguinte redação: «A falta de resposta do arrendatário vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo senhorio, ficando o contrato submetido ao NRAU a partir do 1º dia do 2º mês seguinte ao termo do prazo previsto nos n.ºs 1 e 2».
Por todo o exposto, improcede este segmento da apelação.
C- Erro na declaração
A apelante afirma que «ainda que assim não se entenda, (…) sempre se estaria perante uma situação de erro essencial sobre o conteúdo e os efeitos da declaração, nos termos do disposto no artigo 247.º do Código Civil». E aduz que «resultou da prova produzida que a Ré laborou em erro quanto a elementos absolutamente centrais da alegada declaração negocial, designadamente quanto à transição do contrato de arrendamento para o NRAU, quanto à fixação de um prazo certo, quanto à perda do caráter vinculístico do contrato e quanto às consequências jurídicas do seu silêncio», que «ficou demonstrado que, caso tivesse compreendido o verdadeiro significado e as consequências da comunicação de 2014, a ré nunca teria deixado de se opor à pretendida transição do contrato, invocando os mecanismos legais que a lei lhe facultava» e que «o erro em causa é plenamente desculpável, atendendo à idade muito avançada da ré, ao seu analfabetismo, à inexistência de qualquer assessoria jurídica, à complexidade técnica da comunicação e à circunstância de a mesma ser omissa quanto às consequências jurídicas do silêncio e aos direitos do arrendatário». Conclui, dizendo que o erro é imputável aos autores que optaram por uma comunicação juridicamente deficiente, remetendo para normas inaplicáveis e omitindo informação essencial ao exercício esclarecido dos direitos da ré.»
Começaremos por referir que o artigo 247.º do Código Civil, epigrafado Erro na declaração, dispõe o seguinte:
«Quando em virtude de erro, a vontade declarada não corresponda à vontade real do autor, a declaração negocial é anulável, desde que o declaratário conhecesse ou não devesse ignorar a essencialidade, para o declarante, do elemento sobre que incidiu o erro.»
No normativo em apreço está prevista uma situação de divergência não intencional entre a vontade do declarante e a declaração negocial em que o declarante tem a consciência de estar a emitir uma declaração negocial, mas, por lapso de atividade (erro mecânico de linguagem ou erro ortográfico) ou por atribuir às palavras que emprega um significado diverso do seu sentido objetivo, não se apercebe de que a declaração tem um conteúdo divergente da sua vontade real[3]. Situação que é diversa daquela em que há concordância entre a vontade e a declaração mas a primeira é determinada por motivos anómalos e valorados juridicamente como ilegítimos[4]. Aqui estamos perante os chamados vícios da vontade.
No caso concreto a alegação da apelante não se enquadra na situação regulada pelo artigo 247.º do Código Civil, pois aquilo que aquela afirma é que não teve perceção do que implicava, em termos jurídicos, a proposta dos autores e que se tivesse tido essa perceção ter-se-ia oposto à proposta e feito uso das faculdade que a lei disponibiliza. Acontece que a improcedência da modificação do julgamento de facto quanto aos enunciados n.ºs 1 e 2 do elenco dos factos não provados preconizada pela apelante impede que se considere que, in casu, a ré não compreendeu as consequências da aceitação da proposta que os autores lhe veicularam através da missiva de 4 de agosto de 2014.
Pelo exposto, também não procede este argumento da apelante.
D – Inoponibilidade da preclusão e invocação da situação de microentidade
Na sentença recorrida o tribunal de primeira instância julgou que a ré não pode agora, volvidos mais de 10 anos, vir alegar que reúne os requisitos para ser considerada uma microentidade para os efeitos previstos no artigo 54.º do NRAU, que esse meio de defesa deveria ter sido invocado no prazo de 30 dias após a receção da comunicação dos atores e que outra interpretação seria «violar frontalmente a segurança jurídica inerente à emanação e cumprimento das normas jurídicas».
Insurge-se a apelante dizendo que «tal entendimento assenta numa interpretação estritamente formalista do referido artigo 51.º, desconsiderando as circunstâncias concretas do caso e a função material da norma em causa.» aduzindo que «a aplicação da preclusão prevista naquele preceito pressupõe que o arrendatário tenha tido conhecimento efetivo e esclarecido da comunicação recebida, das opções de reação ao seu dispor e das consequências jurídicas da sua omissão, pressuposto que manifestamente não se verificou no caso dos autos». Conclui dizendo que «tal interpretação (a do tribunal a quo) conduz a um resultado manifestamente desproporcionado, incompatível com os princípios da boa-fé e da tutela da confiança, ao permitir a transição para o NRAU opere contra um arrendatário que preenchia materialmente os requisitos legais de proteção mas que não teve possibilidade real de os invocar de forma consciente».
Ora, resulta de todo o exposto supra que a missiva datada de 4 de agosto de 2014 enviada pelos autores e recebida pela ré tinha um conteúdo que permitia a esta perceber o teor da proposta que lhe foi dirigida pela senhoria, concretamente que estava em causa uma proposta de transição do contrato de arrendamento para o NRAU a qual implicava a celebração de um contrato com prazo certo de cinco anos e uma atualização da renda do locado. Importa sublinhar que não só se provou que a ré passou a pagar a renda no (exato) valor referido naquela missiva, como o começou a fazer a partir do 1º dia do mês seguinte ao da receção da carta (ocorrida em 13 de agosto de 2014), conforme previsto no artigo 31.º, n.º 6, da Lei n.º 6/2006, aplicável ex vi artigo 51.º, n.º 7, do mesmo diploma legal, sendo que não há qualquer referência na carta de 4 de agosto de 2014 àquela concreta norma, sendo que aquele normativo dispõe que «A falta de resposta do arrendatário vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo senhorio, ficando o contrato submetido ao NRAU a partir do 1º dia do 2º mês seguinte ao termo do prazo previstos nos n.ºs 1 e 2».
Acresce que na missiva de 4 de agosto de 2014 a autora alerta a arrendatária para o significado da falta de resposta à missiva. A ré também não logrou provar que quando recebeu a comunicação mediante a qual os Autores pretenderam fazer transitar o contrato de arrendamento para o novo regime, julgou a Ré que se tratava de um mero aumento do valor da renda e que só depois de ter recebido a comunicação mediante a que os Autores manifestaram a sua vontade de não renovarem o contrato de arrendamento é que a Ré ficou a saber o significado e as consequências daqueloutra comunicação de 2014.
Por todo o exposto não se vislumbram concretas circunstâncias que, in casu, impusessem, ao abrigo dos princípios invocados pela apelante, qualquer outra interpretação da lei que não aquela que foi empreendida pelo julgador a quo. Acrescenta-se, aliás, que a solução preconizada pela apelante é que constituiria uma violação do princípio da tutela da confiança, na medida em que o silêncio da ré e pagamento, por esta, da renda atualizada por eles proposta e sempre paga pela ré desde o momento fixado na lei, ou seja, durante cerca de 10 anos, fez incutir neles uma confiança justificada de aceitação, por banda da segunda, da transição do contrato para o NRAU ocorrida por efeito da missiva de 4 de agosto de 2014.
Sumário: (…)
DECISÃO
Em face do exposto, acordam julgar a apelação improcedente, confirmando a sentença recorrida.
As custas na presente instância de recurso são da responsabilidade da apelante, sendo que a esse título apenas é devido o pagamento de custas de parte porque a apelante procedeu ao pagamento da taxa de justiça devida pelo impulso processual.
Notifique.
DN.
Évora, 2 de junho de 2026
Cristina Dá Mesquita
Ana Margarida Carvalho Pinheiro Leite
José Manuel Costa Galo Tomé de Carvalho
__________________________________________________
[1] Evaristo Mendes/Fernando Sá, Comentário ao Código Civil, Parte Geral, Universidade Católica Editora, 2014, pág. 580.
[2] Evaristo Mendes/Fernando Sá, Comentário ao Código Civil, Parte Geral, Universidade Católica Editora, 2014, pág. 581.
[3] Carlos Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 3.ª Edição Atualizada, Coimbra Editora, Limitada, 1994, pág. 496.
[4] Carlos Mota Pinto, ob. cit..