Évora
| 1644/21.2T8SLV-A.E2 |  |
CESSÃO DE EXPLORAÇÃO DE ESTABELECIMENTO COMERCIAL
ARRENDAMENTO
I. Nos termos do art.º 342º do CPC, os embargos de terceiro são o meio instituído para defesa da posse de terceiro ou de qualquer direito incompatível com a realização ou o âmbito de qualquer diligência ordenada judicialmente. E deduzindo embargos de terceiro com vista à defesa de um direito de conteúdo patrimonial, ao embargante compete fazer a prova de que é titular desse direito incompatível com a diligência ordenada.
II. Celebrado um contrato de cessão de exploração de um estabelecimento comercial por uma entidade (cedente) que é, por seu turno, inquilina do imóvel onde tal estabelecimento está instalado, ocorrendo a cessação desse contrato de arrendamento não se pode manter aquela cessão, que caduca, aplicando-se o disposto no art.º 1051º, al. c), do Código Civil.
III. Não havendo prova de ter sido celebrado qualquer contrato de arrendamento entre os embargantes e os exequentes subsequentemente à extinção da cessão de exploração, ou seja, de que os mesmos se tenham convertido em “arrendatários” do mesmo espaço, já que uns meros depósitos ou transferências de dinheiro a favor destes não têm a virtualidade de, só por si, o demonstrar ( art.º 1069º, nº2 do Cód. Civil) é de concluir que os mesmos não detêm actualmente nenhum direito de incompatível com a realização ou o âmbito de qualquer diligência ordenada judicialmente na execução apensa, não sendo, designadamente, cessionários ou arrendatários do dito espaço.
I. RELATÓRIO
1. Por apenso aos autos de execução em que são Exequentes AA e BB e Executada CC - COLETIVIDADE DE UTILIDADE PÚBLICA, vieram DD e mulher EE deduzir EMBARGOS DE TERCEIRO COM FUNÇÃO PREVENTIVA
alegando, em síntese, que:
- A execução visa a entrega do prédio urbano sito Rua 1..., n.ºs 5, 7, 9, 11, 13 e 15, em Local 1;
- Os Exequentes já exercem inteiro domínio sobre o imóvel, com excepção do espaço sito no rés-do-chão e cave cujo acesso é efectuado pelos números de polícia 9-B, 11 e 13, da Rua 1..., que é utilizado pelos Embargantes;
- O Embargante marido desde 1 de Setembro de 1993, que utiliza e explora a parte do imóvel correspondente ao rés-do-chão e cave cujo acesso é efectuado pelos números de polícia 11 e 13, da Rua 1..., onde se encontra instalado o estabelecimento comercial de restauração e bebidas denominado “Casa...”;
- A utilização e exploração do estabelecimento comercial instalado no local era efectuada ao abrigo de contratos de cessão de exploração do estabelecimento celebrados com a Executada “CC – Coletividade de Utilidade Pública”;
- O último dos quais celebrado em 22 de Dezembro de 2016, por quinze anos, com início em 01 de Janeiro de 2017 e termo em 31 de Dezembro de 2032;
- O Embargante marido tomou de arrendamento a parte do rés-do-chão do imóvel com o número 9-B de polícia da Rua 1... por acordo celebrado em 30 de Novembro de 2006, entre o Embargante marido e FF;
- O estabelecimento comercial de restauração e bebidas passou a abranger a totalidade dos espaços respeitantes ao 9-B de polícia (rés-do-chão) e n.ºs 11 e 13 de polícia (rés-do-chão e cave);
- O pagamento do que era devido pela utilização dos n.ºs 11 e 13 de polícia (rés-do-chão e cave) era efectuado à Executada CC – Coletividade de Utilidade Pública e o pagamento do que era devido pela utilização do n.º 9-B de polícia (rés-do-chão) era efectuado a FF;
- Por carta datada de 25 de Fevereiro de 2021, em suma, o mandatário da Executada CC – Coletividade de Utilidade Pública, deu conhecimento ao Embargante marido do acordo que esta celebrara com GG nos autos que correram seus termos no Tribunal Judicial da Comarca de Faro Juízo de Competência Genérica de Local 1 – J1, com o Processo n.º 289/14.8..., em que, na qualidade de arrendatária do “Restaurante...” se obrigara a proceder à entrega do locado até 31.05.2021 e instando o Embargante marido a proceder à sua entrega;
- No seguimento desta comunicação, o Embargante marido encontrou-se com GG e acordou com a mesma que lhe passava a pagar a ela pela utilização do n.ºs 11 e 13 de polícia (rés-do-chão e cave) o valor que anteriormente entregava à Executada CC – Coletividade de Utilidade Pública;
- E, assim, em 08.03.2021 e em 08.04.2021, o Embargante marido procedeu a transferências para a conta bancária que aquela lhe indicou, para pagamento quer da renda mensal respeitante ao n.º 9-B de polícia (€ 248,03), quer da renda respeitante aos n.ºs 11 e 13 (€ 734,00);
- Tendo tido conhecimento que os Exequentes tinham comprado o imóvel, o Embargante procurou junto dos mesmos que lhe fosse fornecida informação quanto ao IBAN onde devesse proceder ao pagamento das rendas, o que não lhe foi facultada;
- O que fez com que o Embargante marido em 11 de Maio de 2021, tivesse procedido junto da Caixa Geral de Depósitos ao depósito liberatório da renda, no montante de € 982,03 (248,03 + 734,00), o que continuou a realizar nos meses seguintes, até Novembro de 2023;
- Em Junho de 2021, a advogada dos Exequentes, acompanhada pela GNR deslocou-se ao estabelecimento comercial do Embargante marido e solicitou a entrega do mesmo, tendo o Embargante marido se recusado a proceder à sua entrega em virtude de ser inquilino do local e por o acordo que foi celebrado entre a Executada e GG não o vincular;
− Em Junho de 2023, o Ilustre Mandatário dos Exequentes dirigiu carta ao embargante, solicitando a entrega do imóvel, e indicando o IBAN dos Exequentes para realização dos pagamentos por conta do uso do imóvel;
− Em Dezembro de 2023, o Embargante depositou o valor global da renda (€ 982,03) nessa conta dos Exequentes;
− Os Embargantes são terceiros em relação ao processo onde foi decretado o despejo, e a exploração do estabelecimento comercial de restauração e bebidas instalado no local constitui a sua fonte de rendimentos e de oito trabalhadores que ali trabalham.
Concluem pela procedência dos presentes embargos e pela suspensão da execução, bem como pelo decretamento que o título executivo trazido à execução não vincula os ora Embargantes e que os mesmos não têm de entregar os locais que ocupam no imóvel, mantendo-se a posse que têm sobre os mesmos ou que essa posse lhe seja restituída.
2. Em obediência ao Acórdão deste Tribunal de 11.4.2024, foram os presentes embargos de terceiro recebidos e os Exequentes e a Executada notificados, nos termos e para os efeitos do artigo 348.º, nº 1, do Código de Processo Civil.
3. O Exequente apresentou contestação, pugnando pela improcedência dos embargos, com os fundamentos do requerimento de 04.07.2024, alegando, no essencial:
- A ilegitimidade activa dos Embargantes;
- A inexistência de transmissão do direito nem da posição contratual da Executada “CC – Coletividade de utilidade Pública” para os ora Embargantes;
- A inexistência de título dos Embargados e Exequentes para obterem a entrega coerciva do locado, à qual está e continuará a estar obrigada a Executada “CC – Coletividade de utilidade Pública” à entrega do rés-do-chão com o número 11 e do rés-do-chão e cave com o nº 13;
- Que a Executada “CC – Coletividade de utilidade Pública” nem sequer era ou é proprietária do imóvel, pelo que os contratos de cessão de exploração de estabelecimento juntos com os Embargos são absolutamente ineficazes relativamente aos seus proprietários;
- Que os Embargados não reconhecem qualquer contrato de arrendamento;
- Sem embargo, reconhecem os Embargantes que por carta datada de 25 de Fevereiro de 2021, o mandatário da Executada CC –Coletividade de Utilidade Pública, deu conhecimento ao Embargante marido do acordo que esta celebrara com GG nos autos que correram seus termos no Tribunal Judicial da Comarca de Faro Juízo de Competência Genérica de Local 1 –J1, com o Processo n.º 289/14.8..., em que, na qualidade de arrendatária do “Restaurante...” se obrigara a proceder à entrega do locado até 31.05.2021 e, consequentemente, informou o Embargante marido que tinha proceder à entrega na referida data do rés-do-chão com o n.º 11 e do rés-do-chão e cave com o n.º 13;
- Referem os Embargantes que o referido contrato de cessão de exploração do n.º 9-B, se “alargou” ao rés-do-chão com o n.º 11 e ao rés-do-chão e cave com o n.º 13, o que é completamente contrário até à prova documental junta na p.i. de embargos;
- A ser verdade, nada obstava, após o acordo com a anterior proprietária, conforme alegam, que fosse realizado um só pagamento de renda, e na realidade tal não aconteceu porque são obviamente “contratos” distintos e com objecto diferenciado;
- No que se refere ao contrato de cessão de exploração do n.º 9-B, que não é objecto do processo executivo, celebrado entre o Embargante marido e os anteriores proprietários, foi o mesmo denunciado por carta registada remetida ao Embargante marido em 26 de Abril de 2021;
- A denúncia do contrato de cessão de exploração do n.º 9-B, realizada por carta registada em 26 de Abril de 2021, produziu efeitos em 30 de Setembro de 2021, pelo que não existe qualquer contrato válido referente ao nº 9B entre os Embargantes e os Embargados;
- E a alegação de que o Embargante marido fez um alegado acordo com a Dra. GG, para o arrendamento quer do n.º 9-B, 11 e 13, não tem qualquer credibilidade, porque existia em 08.03.2021, um contrato de arrendamento válido com a CC – Coletividade de Utilidade Pública que terminou em 31 de Maio de 2021;
- Em relação aos supostos depósitos liberatórios efectuados pelos Embargantes, nunca os Embargantes os reconheceram ou reconhecem como arrendatários ou peticionaram o pagamento de rendas;
- No documento 51 junto pelos Embargantes, o que é peticionado é o pagamento de compensação pelo uso não consentido pelos Proprietários ora Embargados dos n.ºs 9-B e rés-do-chão com o n.º 11 e do rés-do-chão e cave com o n.º 13, não é peticionado o pagamento de qualquer renda;
- Os Embargados não reconhecem tais pagamentos realizados diretamente para a sua conta como de rendas devidas, tendo devolvido ao Embargante marido as quantias recebidas, conforme docs. 3, 4, 5, 6, 7, 8 e 9;
- Por carta enviada pela anterior mandatária do Exequentes aos Recorrentes, no dia 25 de Abril de 2021 e que junta como doc. 10, os Embargados repudiam a existência de qualquer relação contratual com os Embargantes e informaram que iriam tomar posse do rés-do-chão com o n.º 11 e do rés-do-chão e cave com o n.º 13 no dia 1 de Junho de 2021;
- Pelo menos o dia 25 de Fevereiro de 2021, que sabem que tinham de entregar o rés do chão com n.º 11 e o résdo-chão e cave com o n.º 13 aos seus legítimos proprietários, ora Embargados, por resolução do contrato de arrendamento dos referidos imóveis, celebrado por acordo entre a Executada CC Coletividade de Utilidade Pública e os anteriores proprietários;
- Com a apresentação em juízo do presentes embargos de terceiro à execução, com pleno conhecimento dos Embargantes de que não possuem qualquer contrato válido, e permanecer nas fracções com utilização independente com os n.ºs 11, 13 e 9-B, contra vontade dos Embargados há mais de 2 anos e meio com o uso não consentido, litigam com clara má-fé e com expedientes dilatórios para obstar a que os Embargados tomem posse efectiva dos bens de que são proprietários;
- Requerem que os Embargantes sejam condenados como litigantes de má-fé, no pagamento de uma multa a fixar por este Tribunal e no pagamento aos Embargados de uma indemnização por litigância de má fé de valor não inferior ao peticionado no requerimento executivo de uma quantia nunca inferior a € 100,00 (cem euros) por cada dia de atraso, na entrega do rés-do-chão com o n.º 11 e do rés-do-chão e cave com o n.º 13, e do seu uso pelos Embargantes que não foi, nem é consentido pelos Embargados, a contar da data de 01.06.2021.
4. Foi proferido despacho saneador-sentença que julgou “improcedentes os presentes embargos de terceiro quanto à parte do prédio correspondente ao rés-do-chão com o número 11 e do rés-do-chão e cave com o nº 13.”.
5. É desta decisão que recorrem os embargantes, formulando na sua apelação as seguintes conclusões:
1- O presente recurso é interposto da decisão datada de 28/01/2025, que julgou improcedentes os presentes embargos de terceiro quanto à parte do prédio correspondente ao rés-do-chão, com o N.º 11 e do rés- do-chão e cave com o N.º 13. 2- Entendem os recorrente que não terá sido efetuada uma correta valoração da matéria de facto que foi dada como provada e omitiu-se matéria de facto que foi alegada e devia ter sido dada como provada ou sobre a qual devia ter sido efetuada produção de prova, tendo depois sido efetuada uma incorreta aplicação do direito, pelo que, o recurso é interposto da decisão quanto à matéria de facto e da decisão quanto à matéria de direito.
3- Atenta a base documental em que assenta o ponto 21 da matéria de facto (Doc. 53 junto com a p.i.) e a alegação das partes (artigo 48 da p.i.), o N.º 21, da matéria de facto dada como provada devia, conforme melhor supra consta nas alegações e aqui se dá por reproduzido, ter como redação o seguinte: “Em 11 de Dezembro de 2023, o Embargante marido procedeu à transferência bancária do montante de € 982,03, a favor dos Exequentes, para a conta bancária destes.”
4- O tribunal “a quo” omitiu a existência de outros factos que são relevantes para a boa decisão da causa e deviam ter sido dados como provados, nomeadamente a matéria de facto alegada nos artigos 14 a 21 da p.i..
5- Esta matéria de facto devia ter sido dada como provada, pelas mesmas razões que levaram o tribunal “a quo” a dar como provada a matéria de facto numerada em 6, 7, 8 e 9, decorrendo a demonstração destes factos precisamente da matéria de facto dada como provada numerada de 6 a 10.
6- O estabelecimento comercial cuja exploração é realizada pelo embargante marido é um todo e é composto pelo espaço físico respeitante ao N.º 9-B de polícia e dos N.ºs 11 e 13 de polícia, não sendo possível proceder à sua dissociação porquanto o acesso ao espaço que anteriormente correspondia ao N.º 9-B se passou a fazer pelo N.º 11.
7- Deve assim ser acrescentada à matéria de facto dada como provada o que foi alegado pelos embargantes nos artigos 14 a 21 da p.i. e caso se entenda que a matéria em questão ainda não se encontra demonstrada deverá ser ordenada a produção de prova pela primeira instância com vista ao seu apuramento.
8- Por outro lado, há matéria de facto que foi alegada pelos embargantes nos artigos 26 a 33 da p.i., que é suscetível de fazer enquadrar essa factualidade na norma que emana do artigo 1090, do Código Civil, ou seja, do contrato de cessão de exploração dos N.ºs 11 e 13 de polícia, ter passado a arrendamento direto, sobre a qual o Venerando Tribunal da Relação de Évora, em acórdão proferido nos presentes autos datado de 11/04/2024 havia determinado se devesse proceder à produção de prova, o que não aconteceu, violando assim a sentença recorrida o que tinha sido determinado pelo tribunal superior.
9- Face a esta determinação vinda do tribunal superior não podia o tribunal “a quo” ter resolvido essa questão nos moldes em que a resolveu sem que tivesse realizado julgamento para apurar a referida matéria, tanto mais que as ilações que retira da matéria de facto dada como provada e o respetivo enquadramento jurídico não são corretos, pelas razões supra apontadas nas alegações que aqui se dão por integralmente reproduzidas e que justificam uma decisão contrária à que foi proferida.
10- O tribunal “a quo” só podia ter proferido saneador-sentença, dispensando a produção de prova, caso decidisse pela procedência dos embargos, porque nesse cenário a solução que era dada ao caso dispensava o apuramento de outras questões que conduziriam ao mesmo resultado.
11- Factos esses que igualmente deviam ter sido julgados provados, ou caso assim se não entenda devia ter sido realizada audiência de julgamento com vista ao seu apuramento.
12- Em todo o caso, ainda que fazendo apenas recurso à base factual que o tribunal “a quo” deu como assente, o enquadramento jurídico que efetuou não foi o correto e devia ter julgados os embargos procedentes.
13- O tribunal “a quo” reconhece que os embargantes são terceiros, porquanto, não são executados na execução e reconhece igualmente que os embargantes alegaram matéria de facto favorável à sua legitimidade e quanto à viabilidade e tempestividade da ação, nomeadamente, a existência de contratos de cessão de exploração do estabelecimento comercial de restauração e bebidas denominado “Casa...” celebrados com a executada “CC - Colectividade de Utilidade Pública”, instalado no rés-do-chão e cave do prédio urbano sito na Rua 1...com os N.º 11 e 13 polícia, em Local 1, e do contrato de arrendamento celebrado com e FF, quanto ao N.º 9-B de polícia do referido imóvel.
14- Todavia, o tribunal “a quo” não retira desta matéria de facto as devidas ilações jurídicas que já lhe tinham sido apontadas pelo acórdão do Tribunal da Relação de Évora, proferido nos presentes autos em 11/04/2024, onde é referido: “… esta Relação de Évora já decidiu (Em Acórdão de 28.06.2023 (Proc. 2112/22.0T8PTM.E1), publicado em www.dgsi.pt.) que o locatário de estabelecimento comercial também pode prevalecer-se do disposto no artigo 1037.º n.º 2 do Código Civil, mesmo contra o locador.”
15- Este enquadramento jurídico que foi dado pelo Tribunal da Relação de Évora deveria ter sido suficiente para que face à matéria de facto constante dos números 6 a 10, 12, 13, 15 a 17, 19, 20 e 21, da matéria de facto dada como provada, os embargos tivessem sido julgados procedentes.
16- A isto acresce que o N.º 9-B de polícia nem sequer ser objeto da execução que foi instaurada. Sendo o estabelecimento comercial um todo não é possível compartimentar a sua entrega.
17- Na verdade, o embargante marido demonstrou ter títulos (contrato de arrendamento e contrato de cessão de exploração que terá passado a arrendamento direto) que merecem a tutela do direito (artigo 1037, N.º 2, do Código Civil) e que conflitua com a diligência judicial que é pretendida realizar.
18- Atento o disposto no artigo 1037, N.º 2, do Código Civil, os embargantes, enquanto arrendatários, podem usar contra os exequentes os meios facultados ao possuidor nos artigos 1276º e seguintes do Código Civil e também o podem fazer enquanto titulares de cessão de exploração a seu favor do estabelecimento comercial que se encontra instalado no imóvel, conforme consta no acórdão proferido pelo Venerando Tribunal da Relação de Évora nos presentes autos em 11/04/2024 e consta no acórdão proferido pelo Venerando Tribunal da Relação de Évora nos autos a que coube o N.º 2112/22.0T8PTM.E1.
19- A decisão proferida viola igualmente a ratio e doutrina que emana do Acórdão Uniformizador de Jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça, N.º 2/2021, publicado no Diário da República, 1ª Série, em 05/08/2021. 20- Ou seja, os arrendatários ou os locatários de estabelecimentos comerciais, detentores ou possuidores precários, equiparam-se aos possuidores, sendo-lhes conferidos os mesmos direitos e mecanismos de defesa da sua “posse”.
21- Os embargantes dispõem de títulos que estão em vigor e que são incompatíveis com o que os exequentes pretendem alcançar com a execução que instauraram.
22- Tanto mais que são os próprios exequentes que reconhecem que a execução que instauraram não abrange a totalidade do estabelecimento comercial que é explorado pelo embargante marido, o que implica a impossibilidade inicial da execução e deve levar à sua extinção, porquanto os exequentes não dispõem de título que permita a desocupação e entrega do estabelecimento comercial.
23- A tudo acresce o facto de os embargantes procederem ao pagamento da contrapartida que é devida pela utilização do imóvel, valores estes que são pagos a título de contrapartida e não como quantia indemnizatória porquanto não são responsáveis pelo pagamento de qualquer indemnização.
24- Considerando que da matéria de facto dada como provada se apurou que o embargante marido procede à exploração de um estabelecimento comercial que se encontra instalado num local para o qual dispõe de um contrato de arrendamento e de um contrato de cessão de exploração (que poderá ter-se transformado em arrendamento direto) e que a pretensão dos exequentes conflitua com a exploração do estabelecimento comercial em questão, os embargos que foram deduzidos deviam ter sido julgados provados e procedentes – artigo 1037, N.º 2, do Código Civil.
NESTES TERMOS e nos mais de direito deve o presente recurso ser julgado provado e procedente e por via dele ser revogada a sentença recorrida dando-se procedência aos embargos, assim se fazendo JUSTIÇA.
6. Contra-alegaram os embargados, AA e BB, defendendo a improcedência do recurso.
7. Ponderando que o objecto dos recursos é delimitado pelas conclusões neles insertas, salvo as questões de conhecimento oficioso - arts. 608º, nº2, 609º, 635º nº4, 639º e 663º nº2, todos do Código de Processo Civil – são as seguintes as questões cuja apreciação aquelas convocam:
7.1. Impugnação da matéria de facto: se o facto inserto no ponto 21 deve passar a ter a redacção proposta pelos recorrentes; se os factos insertos nos artigos 14º a 21º e 26º a 33º por revelarem interesse para a decisão dos embargos deveriam ter sido contemplados no elenco dos factos provados da sentença;
7.2. Reapreciação jurídica da causa: Da (im) procedência dos embargos de terceiro.
II. FUNDAMENTAÇÃO
8. É o seguinte o teor do quadro fáctico assente na sentença recorrida:
1. A presente execução foi instaurada por AA e mulher BB contra CC – Coletividade de Utilidade Pública, com os fundamentos do respectivo requerimento executivo cujo teor se dá por reproduzido.
2. Por escritura pública outorgada no dia 14 de Abril de 2021, os Exequentes adquiriram o prédio sito na Rua 1..., n.º s 5, 7, 9, 11, 13 e 15, e na Rua 2..., n.º 39, em Local 1, na freguesia e concelho de Local 1, descrito na Conservatória do Registo Predial daquele concelho sob o número 3177, conforme escritura junta como Doc. 1 com o requerimento executivo e cujo conteúdo se dá como integralmente reproduzido.
3. No âmbito do contrato celebrado, a Massa Insolvente de FF e GG venderam aos Exequentes o referido imóvel onerado com um contrato de arrendamento, celebrado com a Executada CC, cujo termo se encontrava acordado para o dia 31 de Maio de 2021, por transação homologada em 11.5.20171 no âmbito do processo que correu termos sob o número 289/14.8..., no 1.º juízo do Tribunal Judicial da Comarca de Local 1, conforme doc. 1 e doc. 2 junto com o requerimento executivo cujo teor se dá por reproduzido.
4. Os Exequentes já exercem inteiro domínio sobre o imóvel, com excepção do espaço sito no rés-do-chão e cave cujo acesso é efectuado pelos números de polícia 9-B, 11 e 13, da Rua 1..., que é utilizado pelos Embargantes.
5. O imóvel em questão, embora em propriedade total, tem divisões suscetíveis de utilização independente.
6. Por contratos de cessão de exploração do estabelecimento celebrados entre a Executada “CC – Coletividade de Utilidade Pública” e o Embargante, datados de 10 de Novembro de 1993, 2 de Janeiro de 1996, 16 de Junho de 1998, 27 de Dezembro de 2000 e 22 de Dezembro de 2016, foi cedida a exploração do estabelecimento comercial de restauração e bebidas denominado “Casa...” instalado no prédio urbano, sito na Rua 1..., com os nºs 11 e 13 de polícia, em Local 1, tudo conforme Docs. 3, 3-A,4, 5 e 6 juntos com o requerimento de embargos.
7. Por acordo celebrado em 30 de Novembro de 2006, entre o Embargante marido e FF, este cedeu àquele o gozo temporário da parte do referido imóvel sita no rés-do-chão com o número 9-B de polícia da Rua 1..., mediante uma contrapartida monetária, conforme Doc. 7 junto com o requerimento de embargos.
8. O pagamento do que era devido pela utilização dos n.ºs 11 e 13 de polícia (rés-do-chão e cave) era efectuado à Executada CC – Coletividade de Utilidade Pública.
9. O pagamento do que era devido pela utilização do n.º 9-B de polícia (rés-do-chão) era efectuado a FF.
10. Após o falecimento de FF o pagamento do que era devido pela utilização do n.º 9-B de polícia (rés-do-chão) passou a ser efectuado à cabeça-de-casal da herança do mesmo, Dr.ª GG.
11. Por carta datada de 25 de Fevereiro de 2021, o mandatário da Executada CC – Coletividade de Utilidade Pública, deu conhecimento ao Embargante marido do acordo que esta celebrara com GG nos autos que correram seus termos no Tribunal Judicial da Comarca de Faro Juízo de Competência Genérica de Local 1 – J1, com o processo n.º 289/14.8..., em que, na qualidade de arrendatária do “Restaurante...” se obrigara a proceder à entrega do locado até 31.05.2021 e instando o Embargante marido a proceder à sua entrega, conforme Doc. 13 junto com o requerimento de embargos cujo teor se dá por reproduzido.
12. Em 8 de Março de 2021 e em 8 de Abril de 2021, o Embargante marido procedeu à transferência bancária a favor de GG das quantias de € 248,03.
13. Igualmente em 8 de Março de 2021 e em 8 de Abril de 2021, o Embargante marido procedeu à transferência bancária a favor de GG das quantias de € 734,00.
14. Foi remetida ao Embargante marido, pela então advogada dos Exequentes, a carta datada de 26.04.2021, com o teor do Doc. 18 junto com o requerimento de embargos, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
15. Em 11 de Maio de 2021, o Embargante marido procedeu junto da Caixa Geral de Depósitos ao depósito do montante de € 982,03 a favor do Exequente, conforme Doc. 19 junto com o requerimento de embargos cujo teor se dá por reproduzido.
16. O Embargante marido enviou ao Exequente carta datada de 12 de Maio de 2021, conforme Doc. 20 junto com o requerimento de embargos cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
17. Nos meses seguintes de Junho de 2021 a Novembro de 2023 o Embargante marido continuou a realizar depósitos junto da Caixa Geral de Depósitos nos montantes de € 982,03 a favor do Exequente, conforme Docs. 21 a 50 juntos com o requerimento de embargos cujo teor se dá por reproduzido.
18. Em Junho de 2021, a advogada dos Exequentes acompanhada pela GNR deslocou-se ao local do estabelecimento comercial e solicitou a entrega do mesmo, tendo o Embargante marido se recusado a proceder à sua entrega.
19. Em 13 de Junho de 2023, o advogado dos Exequentes, remeteu ao Embargante marido a carta conforme Doc. 51 junto com o requerimento de embargos cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
20. O Embargante marido respondeu por carta datada de 22 de Junho de 2023, conforme Doc. 52 junto com o requerimento de embargos cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
21. Em 11 de Dezembro de 2023, o Embargante marido procedeu junto da Caixa Geral de Depósitos ao depósito do montante de € 982,03 a favor dos Exequentes, conforme Doc. 53 junto com o requerimento de embargos cujo teor se dá por reproduzido ( alterado).
9. Do mérito do recurso
9.1. Impugnação da matéria de facto
Entendem os apelantes que o facto inserto no ponto 21 deve passar a ter a seguinte redacção, tendo em consideração o que consta do doc. 21 junto à petição inicial: 21- Em 11 de Dezembro de 2023, o Embargante marido procedeu à transferência bancária do montante de € 982,03, a favor dos Exequentes, para a conta bancária destes.
Estão, porém, os recorrentes equivocados na menção do documento.
O documento 21 reporta-se à factualidade consignada no ponto 17 dos factos assentes.
Ao facto inserto no ponto 21 reporta-se o documento 53, tendo em conta, aliás, o que foi alegado na petição de embargos.
E de facto, analisando tal documento, constata-se que se trata do comprovativo de uma transferência bancária e não a um depósito na CGD.
Assim sendo, defere-se a pretendida alteração, passando o ponto 21 a ter a seguinte redacção: “21- Em 11 de Dezembro de 2023, o Embargante marido procedeu à transferência bancária do montante de € 982,03, a favor dos Exequentes, para a conta bancária destes, conforme Doc. 53 junto com o requerimento de embargos cujo teor se dá por reproduzido”.
Pretendem também os recorrentes que os factos insertos nos artigos 14º a 21º e 26º a 33º da petição de embargos sejam contemplados no elenco dos factos provados da sentença.
São eles:
“14- A parte do rés-do-chão do imóvel com o número 9 B de polícia da Rua 1... é contígua à parte do imóvel cuja entrada se faz pelo rés-do-chão com o número 11 de polícia e que igualmente abrange o número 13 de polícia e a cave.
15- No seguimento do arrendamento do espaço com entrada pelo número 9 B de polícia o embargante marido realizou obras na parte do imóvel que estava sob o seu domínio e integrou esse espaço com entrada pelo 9 B de polícia na restante parte do estabelecimento.
16 - Após a realização das obras o acesso ao que era o N.º 9 B de polícia passou a fazer-se pelo N.º 11 de polícia.
17 - Tudo com conhecimento e consentimento da executada CC – Coletividade de Utilidade Pública e de FF.
18 - Nem a executada CC – Coletividade de Utilidade Pública nem FF alguma vez se mostraram contrários às obras e à integração dos dois espaços realizada pelo embargante marido.
19- O estabelecimento comercial de restauração e bebidas passou a abranger a totalidade dos espaços respeitantes ao 9 B de polícia (rés-do-chão) e N.º 11 e 13 de polícia (rés-do-chão e cave).
20 - Há mais de dezasseis anos que é essa a realidade existente no local.
21 - Não obstante a unificação física dos dois espaços o pagamento da contrapartida que era devida pela sua utilização era feito em separado.”.
*
26 - No seguimento desta comunicação o embargante marido encontrou-se com GG e acordou com a mesma que lhe passava a pagar a ela pela utilização do N.º 11 e 13 de polícia (rés-do-chão e cave) o valor que anteriormente entregava à executada CC – Coletividade de Utilidade Pública.
27- Em 08 de março de 2021, o embargante marido procedeu à transferência bancária a favor de GG da quantia de € 248,03, como contrapartida pela cedência do gozo temporário que lhe tinha sido feita da parte do imóvel sita no rés-do-chão respeitante ao número 9 B de polícia da Rua 1.... (Doc. 14)
28- Igualmente em 08 de março de 2021, o embargante marido procedeu à transferência bancária a favor de GG da quantia de € 734,00, como contrapartida pela cedência do gozo temporário que lhe tinha sido feita da parte do imóvel sita no rés-do-chão e cave respeitante aos números 11 e 13 de polícia da Rua 25 de Abril. (Doc. 15)
29 - Ou seja, o embargante marido pagou à senhoria as rendas que eram devidas pela utilização dos referidos espaços.
30- Pagamento estes que se repetiram em abril de 2021.
31- Na verdade, em 08 de abril de 2021, o embargante marido procedeu à transferência bancária a favor de GG da quantia de € 248,03, como contrapartida pela cedência do gozo temporário temporária que lhe tinha sido feita da parte do imóvel sita no rés-do-chão respeitante ao número 9 B de polícia da Rua 25 de Abril. (Doc. 16)
32- Igualmente em 08 de abril de 2021, o embargante marido procedeu à transferência bancária a favor de GG da quantia de € 734,00, como contrapartida pela cedência do gozo temporário que lhe tinha sido feita da parte do imóvel sita no rés-do-chão e cave respeitante aos números 11 e 13 de polícia da Rua 1.... (Doc. 17)
33- Entretanto, nos finais do mês de março, princípios do mês de abril de 2021, os exequentes apareceram no estabelecimento comercial do embargante marido e deram-lhe conhecimento que tinham o propósito de proceder à compra do imóvel em que o estabelecimento estava instalado e mais lhe disseram que não se devesse preocupar porque não seria afetado.”
Não conseguimos perceber- e os embargantes não o explicam – qual a relevância que os factos insertos nos referidos artigos 14º a 21º da p.i. têm para a decisão dos embargos. É que ainda que o estabelecimento comercial se tenha expandido para o 9B , nem por isso deixou de haver dois contratos ( de cessão de exploração e de arrendamento) com contrapartes diferentes.
Dos demais factos vertidos nos artigos 26ºa 33º, o único que poderia ter relevância para a decisão de mérito é o constante do artigo 26º porque os demais ou já estão consignados ( 27º, 28º, 31º e 32º) ou têm natureza conclusiva ( 29º e 30º) ou são irrelevantes ( o 33º).
Estando controvertido tal facto (o 26º) cremos, no entanto, que não se justifica a anulação da sentença para se produzir prova sobre o mesmo.
Com efeito, ainda que se provasse ter existido um acordo entre o embargante marido e GG no sentido de que ele lhe passava a pagar a ela pela utilização do N.º 11 e 13 de polícia (rés-do-chão e cave) o valor que anteriormente entregava à executada CC – Coletividade de Utilidade Pública, tal facto não teria qualquer repercussão jurídica eficaz.
É que, para além da óbvia invalidade2 de tal ajuste ( art.º 1069º, nº1 do Cód. Civil) pretendendo os embargantes que tal facto reflectisse a existência de um “contrato de arrendamento não habitacional ” entre ambos, olvidaram-se, porém, que à data em que tal teria sucedido, logo após Fevereiro de 2021, o imóvel já estava apreendido para a massa insolvente de FF e GG ( e por isso veio a ser vendido aos embargados pela respectiva administradora judicial em 14.4.2021) estando, por consequência, vedado aos insolventes celebrar quaisquer negócios incidentes sobre tal imóvel , o que a ter sucedido seria , como refere o nº6 do art.º 81º do CIRE, ineficaz em relação à massa insolvente e, naturalmente, aos adquirentes dos seus bens.
Assim, sob pena de se levar a cabo uma actividade processual que se sabe, de antemão, ser inconsequente, o que contraria a proibição legal da prática no processo de actos inúteis (artigo 130.º do CPC) entende-se ser desnecessária a ampliação da matéria de facto.
9.2. Reapreciação jurídica da causa: Da (im) procedência dos embargos de terceiro.
Nos termos do art.º 342º do CPC, os embargos de terceiro são o meio instituído para defesa da posse de terceiro ou de qualquer direito incompatível com a realização ou o âmbito de qualquer diligência ordenada judicialmente. E deduzindo embargos de terceiro com vista à defesa de um direito de conteúdo patrimonial, ao embargante compete fazer a prova de que é titular desse direito incompatível com a diligência ordenada.
No caso, os embargantes arrogavam-se titulares de um contrato de arrendamento e “contrato de cessão de exploração que terá passado a arrendamento direto” que merecem a tutela do direito (artigo 1037º, n.º 2, do Código Civil) e que conflituam com a diligência judicial que é pretendida.
O Tribunal “a quo” negou-lhes tal pretensão referindo que os mesmos não podem alegar a existência de um contrato de arrendamento no que se refere aos nºs 11 e 13 de polícia, não detendo sequer a posse sobre o referido imóvel, sendo unicamente o Embargante marido detentor precário do mesmo.
Vejamos se assim é.
No caso em apreço, vieram os Exequentes/embargados intentar execução para entrega de coisa certa, apresentando como título executivo uma “decisão judicial condenatória”, na qual foi homologada a transacção realizada em 11.5.2017 entre GG (então proprietária do imóvel em questão) e CC – Colectividade de Utilidade Pública mediante a qual as partes acordaram fazer cessar o contrato de arrendamento que as ligava - referente à parte do imóvel correspondente ao rés-do-chão e cave cujo acesso é efectuado pelos números de polícia 11 e 13, da Rua 1... - e a entrega, em 31.5.2021, do locado livre e devoluto.
Por seu turno, a tal “CC– Coletividade de Utilidade Pública” havia cedido ao embargante a exploração do estabelecimento comercial de restauração e bebidas denominado “Casa...” instalado no dito prédio urbano, sito na Rua 1... com os nºs 11 e 13 de polícia, em Local 1.
Donde, a questão crucial deste processo consiste em saber que reflexo teve o ajustado no âmbito da referida transacção - cessação, com efeitos a partir de 31.5.2021, do contrato de arrendamento que ligava a senhoria e proprietária do imóvel à cedente CC- no contrato de cessão de exploração então vigente entre esta última e o embargante.
Desde já convém relembrar que o contrato de cessão de exploração é um contrato pelo qual se transfere temporária e onerosamente para outrem, juntamente com o gozo do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial que nele se mostra instalado; e consiste numa forma de negociação dele, onde o cessionário, através do pagamento de uma renda ao cedente, explora o estabelecimento por sua própria conta e risco ( art.º 1109º, do Cód. Civil).
O que há de verdadeiramente característico neste tipo negocial, não é tanto a cedência do espaço do imóvel, ou sequer a do gozo do mobiliário e utensílios que porventura nele se encontrem, mas antes a cedência temporária do estabelecimento como um todo, como uma universalidade, como uma unidade económica mais ou menos complexa.
O contrato de cessão de exploração de estabelecimento ou, como passou a ser designado no âmbito do NRAU (aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27-02), locação de estabelecimento, embora nominado, não tem um regime específico fixado na lei, já que se lhe aplicam, ex vi do n.º 1 do art. 1109.º do Cód. Civil) e com as necessárias adaptações, as regras especiais do regime dos arrendamentos urbanos para fins não habitacionais previstas na Subsecção VIII intitulada “Disposições especiais do arrendamento para fins não habitacionais” e, obviamente, as disposições comuns sobre o contrato de locação.
Por outro lado, há que ponderar que o estabelecimento comercial ou industrial, a que se reporta este preceito (o art. 1109º do Cód. Civil) constitui o que na dogmática se denomina universalidade.
Com efeito, o estabelecimento comercial deve ser visualizado como um ‘complexo de bens patrimoniais congregados pelo empresário para a realização da sua actividade económica’, complexo de bens que envolverá, pois, não apenas as coisas materiais ou corpóreas, mas também as coisas imateriais ou incorpóreas, com valor económico, que lhe dão aisance instrumental – como, designadamente, o aviamento, ou seja aquela qualidade em clientela e organização que está para o estabelecimento comercial como a fertilidade do solo está para a organização duma exploração agrícola, ou como o nome ou insígnia do estabelecimento3.
É, pois, “como verdadeira unidade jurídica, e não apenas como unidade económica, que o estabelecimento comercial deve ser concebido”4.
E porque assim é, “a chamada concessão e exploração comercial ou industrial (rectius: locação de estabelecimento) não é redutível a tantos contratos distintos e autónomos quantos os singulares elementos componentes da universalidade. Designadamente, o negócio jurídico não poderá ser qualificado como arrendamento, sem embargo de envolver a transferência para o locatário, por todo o tempo do contrato, do uso do prédio onde o estabelecimento está instalado”5.
O que, com a cessão ocorreu foi unicamente uma alteração subjectiva da gestão do estabelecimento, tido como uma universalidade e da qual faz parte o próprio local onde o mesmo se encontra instalado, estabelecimento esse que continua a ser o mesmo e era titulado pelo mesmo arrendatário, no caso a CC– Coletividade de Utilidade Pública.
Pois bem.
O problema está em que a CC– Coletividade de Utilidade Pública que cedeu a exploração do estabelecimento comercial do qual fazia parte integrante a sua posição jurídica de arrendatária, deixou de o ser a partir de 31 de Maio de 2021.
Extinta essa relação jurídica de arrendamento não se pode manter tal cessão, sendo a expressão latina que melhor o reflete: “dare nemo potest quod non habet”
Por isso, tem plena aplicabilidade ao caso o disposto no art.º 1051º, al. c), do Código Civil, quando estabelece que o contrato de locação caduca quando cesse o direito com base no qual foi celebrado.
A localização sistemática do art. 1109º do CC, situado no Capítulo IV do Título II do Livro II do Código Civil, capítulo dedicado à locação, e a sua própria epígrafe, “locação de estabelecimento”, recorda-nos como neste caso particular é forçoso recorrer ao que está genericamente regulado para a locação6, como atrás dissemos.
Se a cessão do estabelecimento estava ancorada num contrato de arrendamento que se extinguiu apresenta-se como evidente ter, então, caducado também o contrato de cessão de exploração celebrado com base nele à luz do disposto no art.º 1051º, al. c), do Código Civil por ser impossível a sua subsistência naquele local.
Não há igualmente prova de ter sido celebrado qualquer contrato de arrendamento entre os embargantes e os exequentes subsequentemente à extinção da cessão de exploração, ou seja, de que os mesmos se tenham convertido em “arrendatários” do mesmo espaço, já que uns meros depósitos ou transferências de dinheiro a favor destes não têm a virtualidade de, só por si, o demonstrar ( art.º 1069º, nº2 do Cód. Civil).
Por conseguinte, alcançamos também a conclusão da 1ª instância que relativamente ao imóvel em questão (na parte que era objecto do contrato de cessão de exploração) os embargantes não detêm actualmente nenhum direito de incompatível com a realização ou o âmbito de qualquer diligência ordenada judicialmente na execução apensa, não sendo, designadamente, cessionários ou arrendatários do dito espaço.
III. DECISÃO
Por todo o exposto se acorda em julgar a apelação improcedente e em manter a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes.
Évora, 22 de Maio de 2024
Maria João Sousa e Faro ( relatora)
Filipe César Osório
Ana Pessoa
___________________________________________
1. Aditada a data ao abrigo do disposto no art.607º, nº4 do CPC.↩︎
2. É certo que se determina no n.º 2 do artigo 1069.º que, não sendo a falta de redução a escrito do contrato de arrendamento imputável ao arrendatário, este possa provar a existência de título por qualquer forma admitida em direito, demonstrando a utilização do locado pelo arrendatário sem oposição do senhorio e o pagamento mensal da respetiva renda por um período de seis meses.
Sendo certo que (resulta agora claramente da lei) a redução a escrito é mero requisito ad probationem, pode o documento escrito ser substituído, para efeito de prova, ao abrigo do artigo 364.º do CC ( Ac. STJ de 12.1.2022 ) o que aqui não sucedeu, não se verificando igualmente as demais situações previstas na norma.↩︎
3. Assim, Jorge Pinto Furtado, in Manual do Arrendamento Urbano, 1996, pag.486-488.↩︎
4. Assim, Ferrer Correia in Reivindicação do estabelecimento comercial como unidade jurídica, in Estudos Jurídicos, II, 1969, 262 e segs.↩︎
5. Idem, Ferrer Correia, pag,265.↩︎
6. Assim, processo desta Relação de 15.11.2012 ( José Lúcio)↩︎