Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 8/23.8T8SSB.E1 |  |
CONSUMO
DEFEITOS
ÓNUS DA PROVA DA CADUCIDADE
ii) A prova da caducidade, enquanto facto extintivo do direito invocado pelos Autores, cabia à Ré (artigo 342.º, n.º 1, do CC).
(Sumário da Relatora)
Tribunal Recorrido - Tribunal Judicial da Comarca de Setúbal – Juízo de Competência Genérica de Sesimbra – Juiz 1
Recorrente – “(…) – Investimentos Imobiliários, Lda.”
Recorridos – (…) e (…)
*
Sumário: (…)*
Acordam no Tribunal da Relação de Évora:I. RELATÓRIO
1.
(…) e (…) intentaram ação declarativa sob a forma de processo comum, contra “(…) – Investimentos Imobiliários, Lda.”, pedindo a condenação desta:
a) na sanação de todas as não conformidades entre o projecto do imóvel e o imóvel existentes, na eliminação das anomalias construtivas e defeitos supervenientes à construção, mediante a realização dos competentes trabalhos de construção civil, a qual deverá ser iniciada no prazo de 30 dias contados da data do trânsito em julgado da Sentença condenatória;
b) ou, subsidiariamente, no pagamento de uma indemnização pelos danos patrimoniais que os Autores incorrerem com a sanação e eliminação por intermédio de terceira entidade, no montante de € 43.500,00 (quarenta e três mil e quinhentos euros), valor que deverá ser actualizado anualmente de acordo com o índice de Preços do Consumidor (IPC), devendo para efeitos de cálculo atender-se ao período que decorra entre a data da citação e a data do pagamento integral e efectivo da indemnização;
c) no pagamento dos juros de mora vencidos e vincendos, contabilizados desde a data da citação até à data do pagamento integral e efectivo da indemnização, caso haja lugar à condenação no pedido formulado em b)”.
Para o efeito alegaram, em síntese, ter adquirido à Ré um imóvel novo que, fruto de anomalias e má qualidade construtivas e de desconformidades entre a construção e os projetos licenciados, apresenta uma sensação térmica de uma casa antiga, acumulando humidades com danificação das paredes e chão, o que denunciaram à Ré, que procedeu a apenas algumas reparações, mas não aceitou resolver os demais defeitos, designadamente as infiltrações nas paredes, provenientes da laje térrea.
*
A Ré contestou, invocando a caducidade do direito invocado pelos Autores e defendendo-se por impugnação. Terminou pedindo a condenação dos Autores a pagar-lhe €60.000, acrescidos de juros, a título de danos patrimoniais e não patrimoniais. Pugnou, ainda, pela condenação dos Autores como litigantes de má fé.*
Os Autores replicaram.2.
Foi realizada audiência prévia.
A Ré desistiu dos pedidos reconvencionais.
Foi fixado o objeto do litígio e foram elencados os temas da prova.
*
Realizada a audiência final, foi proferida sentença no âmbito da qual foi decidido não condenar os Autores como litigantes de má fé, tendo a ação sido julgada procedente e a Ré condenada a:a) Reparar a parede do sótão, situada a Oeste, na instalação sanitária;
b) Reparar a parede do sótão, situada a Este, no quarto;
c) Reparar as paredes da sala situada no piso rés-do-chão, orientadas a Norte (frontal) e Este (lateral esquerda);
d) Reparar a parede da sala situada no piso rés-do-chão, junto à porta de entrada;
e) Reparar a parede da cozinha situada no piso rés-do-chão, junto à estrutura da porta de acesso ao logradouro;
f) Reparar/substituir o espelho do primeiro degrau da escada de acesso do rés-do-chão para o primeiro andar;
g) Repara o pavimento flutuante instalado no 1º andar e sótão do imóvel;
h) Reparar a falta de isolamento térmico na laje de cobertura (telhado);
i) Substituir a caixilharia aplicada nos vãos de portas e janelas do imóvel pela caixilharia em PVC, termolacado cor cinza.
3.
Inconformada, a Ré interpôs recurso de apelação da sentença, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões, que dividiu em dois segmentos, o primeiro dedicado à impugnação da decisão relativa à matéria de facto e o segundo ao recurso sobre a matéria de direito:
«II) Motivação da decisão de facto de que se recorre, pelo que, se impugna os pontos da sentença infra descritos da matéria de facto dada como provada:
Ao contrário do que menciona a motivação promovida na decisão, a mesma omite um conjunto de factos relevantes e provas não corretamente apreciadas logo incorretamente julgados:
a) No ponto 1) da sentença existe um conjunto de omissões que vão prejudicar um raciocínio equitativo na apreciação da factualidade e da prova.
i) Não indicação da metragem de construção e da metragem da ampliação / por empreitada posterior à construção do edificado e que são do conhecimento do decisor.
Salvo melhor entendimento, da prova dos autos, da leitura do projeto e do relatório da perícia demonstra a alteração de ária de construção por majoração de m2.
ii) Deveria ser proferida decisão na qual admitisse que os autores foram beneficiados no aumento dos m2 de construção.
iii) Forma beneficiados nos impostos devidos e não pagos na aquisição.
iv) Forma beneficiados nos impostos não pagos em sede de IMI.
b) Ponto 6 da sentença, não menciona que existe ilegalidade por violação do PDM e demais legislação de construção da CMS, tendo conhecimento da factualidade e da prova junta aos autos, nomeadamente documentação junta na contestação que não foi apreciada.
i) Perante a prova junta e supra indicada, a decisão deveria ser no sentido de reconhecer a ilegalidade existente em claro proveito do Recorrido.
ii) Em consequência condenar o Recorrido a repor a legalidade construtiva, sendo esta a causa das enfermidades invocadas pelo autor/de infiltrações.
iii) No entender do Recorrente, a sentença devia reconhecer que, no CPVC contato compra e venda, nada consta sobre os materiais a colocar na obra e respectivos acabamentos.
c) Ponto 7 da sentença, não menciona quem beneficia do aumento de ária de construção.
d) Ponto 9 da sentença, não foi reconhecido que na licença emitida pela CMS não constavam as árias ora existentes a mais de construção.
i) Deveria contar na sentença no entender do Recorrente, que após ser detetada tal anomalia, por violação da lei, deveria ser proferida decisão em extrair certidão para notificar a CMS para proceder em conformidade, tal como foi requerido na Contestação.
e) Ponto 10 da Contestação, segundo prova dos autos por declaração do Recorrido, o mesmo declarou ter visitado as obras continuamente, tendo junto inclusive fotogramas do imóvel com datas impossíveis de existirem gravadas nos mesmos.
i) A sentença deveria ter mencionado que tal comportamento não poderá abonar em favor do peticionado pelo Autor / recorrido.
ii) No entanto em sentido contrário a sentença menciona que o depoimento do Recorrido é credível.
iii) A decisão a ser proferida é de não considerar credível o depoimento do Autor/Recorrido.
f) Ponto 11 da Sentença, ao descrever que os autores/Recorridos em data não apurada depararam-se com um conjunto de anomalias a sentença não aprecia a prova devidamente logo é um facto incorretamente julgado.
i) Atento a que, tal factualidade não corresponde à verdade, só faz sentido ser descrita desta forma na sentença para obstaculizar/branquear o prazo conferido por lei aos autores / Recorridos para a denuncia das obras realizadas a mais /empreitada e pelos mesmos solicitada.
ii) As obras de construção no imóvel solicitadas ao Recorrente a mais pelos Recorridos, nunca forram pelos mesmos negadas ou não aceites desde que par ao imóvel se mudaram a 24/01/2018.
iii) Não menciona a sentença como facto provado que, na escritura de compra e venda está taxativamente mencionado que todos os elementos relevantes foram lidos aos requeridos pelo Notário no ato da escritura e descritos na mesma bem como lhes forma entregues desde 24.01.2018.
iv) Nos documentos descritos supra, encontram-se o certificado energético que indica a condição do edifício, Ficha Técnica da Habitação que descreve in fine todos os elementos que constituem o imóvel que podem não ser os mesmos que os que deram entrada com o projeto inicial. e que os Recorridos tinham conhecimento.
v) A decisão que deveria ser toma da é a de reconhecer que o Autor/Recorrido teve desde o início conhecimento de toda a factualidade e materiais aplicados, e sabia da empreitada de alteração do edificado a seu pedido, ou pelo menos sem a sua rejeição em prazo útil devido.
vi) Sabia que tinha prazo para invocar a sua não aceitação do edificado, ou anomalias mas mesmo assim nada fez, pelo que deve ser absolvido o Recorrente/empreiteiro em repor o invocado pelo autor/recorrido.
g) Ponto 26 da sentença, omite a sentença que existe ficha técnica de habitação, sendo esta o último documento que habilita a construção mencionando os materiais aplicados, ao contrário do invocado pela sentença ao mencionar o projeto técnico da construção apresentado no início à CMS para a passagem da licença de construção.
i) Ao longo de uma construção podem ser aplicados materiais que substituem os que constam no projeto inicial, sem qualquer violação da lei, quer por opção, vicissitudes de qualidade, resistência, durabilidade, escassez no momento da aplicação no mercado etc.
ii) A decisão que devia ser proferida, era considerar e reconhecer que um projeto de construção inicial pode ser alterado e, o documento último é a fixa técnica que define a realidade final do edificado e, que o Recorrido teve perfeito conhecimento pelo menos na data da escritura, onde foi facultado e mencionado na escritura, ficando tais documentos na sua posse.
h) Ponto 24 da Sentença, a invocada falha de isolamento térmico da cobertura invocado na sentença não tem cabimento, porquanto não foi feitas intervenções na cobertura por peritos/ nem foi invocado pelos Recorridos na qualidade de autores qualquer desconformidade / infiltrações.
i) Tais afirmações não encontram nos autos suporte de prova documental ou pericial.
ii) Pelo que não tendo sido peticionados pelo Autor/Recorrido.
I) Ponto 23 da Sentença, a invocação do ruído em chão flutuante, é descabida.
i) Porquanto estamos a identificar pavimentos que na sua concepção, são articulados e articuláveis dai a palavra flutuante / que se move / oscila.
ii) Ao ser feita tal invocação na sentença como provada, é descabida, só demonstra falta de conhecimento da tecnologia de materiais e, da sua aplicação, bem como da sua conceção e finalidade.
iii) A sentença pretende dar como provado que um chão flutuante não se pode mexer é rígido o que é impossível, não se trata de pedra mármore ou granito, estes sim elementos fixos.
iv) Ao dar como facto provado o barulho / movimentação de chão flutuante como anormalidade viola diretamente a tecnologia de materiais e as boas praticas de construção.
v) Assim a decisão que deveria ser proferida sobre a questão em apreço era no sentido de não aceitar como atendível que tal material e com a finalidade a que se destina (flutuante) não oscile e tenha um comportamento dinâmico, pois não se trata de uma peça única
III) Motivação da decisão de facto de que se recorre, pelo que, se impugna os pontos da sentença infra descritos sobre matéria de facto dada como não provada:
a) Obras identificadas no ponto 9) da sentença forma construídas a pedido dos autores Recorridos. Salvo melhor entendimento, ninguém constrói nada para venda acima da capacidade construtiva aprovada por uma CM (Câmara Municipal).
b) O Recorrente nunca iria construir algo sem ser a pedido do autor/Recorrido, pois tem custos materiais e de mão de obra.
c) Por outro lado, o Recorrente não iria construir algo que o destinatário/Recorrido não tivesse pedido, pois corria o risco que o mesmo não concordasse e teria de desmanchar tudo a posteriori.
d) A douta sentença de que se recorre, reconhece que o autor/recorrido acompanhou a obra toda, incluindo, tendo o Recorrido junto aos autos, fotos que indicou ser da sua residência, na qual, estariam a ser feitas intervenções para além da aprovação CMS, sem nunca ter questionado ou mostrado a sua oposição.
e) Pelo que a decisão que deveria ser proferida na sentença era ser reconhecida que o autor teve sempre conhecimento de toda a factualidade que agora vem invocar como não ter conhecimento.
B
g) Menciona sentença, não dar como provada que as obras de empreitada/ou seja fora as contratadas no CPCV tenham sido feitas à posteriori da emissão da licença de utilização.
h) Tal decisão da sentença, não tem em conta que, a construção tem regras tais com árias de construção m2 , n.º de pisos, vão útil e regem-se por projetos no caso aprovados pela CMS.
i) Sendo do senso e mais elementar capacidade de raciocínio até de um homem comum, que existem vistorias, licenças de utilização das construções legais, se tais documentos não estiverem em conformidade com a obra a edificar, não se realizam escrituras de compra e venda.
j) Só pode ter ocorrido as obras a mais/ empreitada após a vistoria e a passagem da licença de utilização, pois antes era impossível, e tinha como consequência para o Recorrente/como empreiteiro das obras a mais:
vi) Perca do alvará de construção.
vii) Perca da licença de construção.
viii) Embargo de Obra.
ix) Processos disciplinares para engenheiros, técnica obra fiscal da empresa, etc..
x) Processo administrativo por incumprimento por parte da CMS.
k) Ao dar como não provados este facto a sentença não teve em conta, o senso comum, as provas juntas aos autos nomeadamente dos técnicos do Recorrente que amplamente e cabalmente esclareceram tal impossibilidade.
l) Pelo que não se aceita tal decisão impugnando a mesma.
m) A decisão que devera constar na sentença é de considerar como provado que ocorreu a empreitada /alteração no edificado posteriormente à emissão da licença de utilização.
C
n) A sentença ao não dar como provado ou possível, que as humidades descritas em 17) a 22) forma provocadas pelo mau uso do imóvel, não confere á mesma uma apreciação equidistante de cada uma das partes em conflito.
o) 17) Não parece displicente considerar, que numa casa de banho que não tem ventilação possam aparecer nas paredes humidade, manchas de bolor.
i) Deve constar na sentença que os Requeridos ao solicitarem tal alteração, tinham conhecimento de que estavam a alterar o projeto e condicionalismos legais atinentes quer de direitos de autor como de legalidade CMS.
p) 18) Ao invocar a não existência de uma parede que fazia de caixa de ar entre quarto e a parede exterior, logo de isolamento, para um quarto que aumentou o seu espaço útil quase para o dobro, não é de estranhar que exista tal humidade e bolor, pois não tem ventilação.
i) Devia constar na sentença que, perante os factos e provas carreadas para os autos tal alteração viola o REGEU, pois coloca um pé direito do quarto abaixo do permitido por lei, pelo que os autores/recorridos só olharam para o aumento de ária e se posteriormente vier a existir um acidente o seguro contratado e que possuem os Autores/Recorridos não vai cobrir o acidente.
q) 19, 20, 21) As paredes do rés-do-chão apresentam marcas de humidade, é natural pois como bem foi apreciado e costa dos autos prova que, demonstra que foi feito um isolamento externo da vivenda com mosaico que não permite que a agua externa se infiltre no solo.
iv) Tal factualidade que os autos têm prova é consequência para infiltração nas paredes externas e por capilaridade afeta o interior.
v) Não menciona a sentença quem pediu para tal, ser feito ao Recorrente, ou seja Recorrido, pois dessa forma já podia colocar o carro da esposa dentro do perímetro externo da vivenda onde mandou pavimentar todo o logradouro.
vi) Tal facto é contra a legislação aprovada pela CMS e que consta nos autos como prova doc. n.º 2 da contestação, não tida em conta pela sentença, errada valoração da prova Edital n.º 71/99 (2ª serie) Regulamento Municipal de Edificações Urbanas artigo 12º , cit. (…) Não é permitida a pavimentação de logradouros na sua totalidade, devendo ficar sempre garantido o seu ajardinamento em, pelo menos, 30% da sua área (…).
vii) Devia constar na sentença a condenação doa autores por terem violado a lei, ao pedirem o que sabiam não ser possível, porquanto se a construção era sem tais alterações, era porque a mesma já estava nos limites permitidos legalmente pela CMS.
r) 22) Ao mencionar que o espelho do 1º degrau encontra-se manchado de humidade, não teve em conta:
iv) O material em apreço granito tem uma permeabilidade máxima muitíssimo baixa, prova junta aos autos na contestação que não foi apreciada.
v) Não menciona a sentença que pegado ao dito espelho existe também junto ao chão a base do degrau em betão afagado a massa e pintado sem nenhum empolamento ou vestígio de humidade, cujas provas constam de diapositivos nos autos.
vi) Tal afirmação da sentença dada como não provada colide com a realidade factual existente pelo que se impugna.
vii) Deveria constar na sentença que trata-se antes sim não de humidade mas de um elemento natural diferente na sua textura dos demais.
e
«1. Salvo melhor entendimento, o contrato CPVC, confere ao comprador as características documentais e registais de um dado imóvel a adquirir futuramente, no qual está definido a sua identificação, podendo o comprador se assim o entender inteirar-se junto da CMS, de todos os contornos e árias do mesmo.
Não existe desconhecimento ou encobrimento sobre o imóvel em causa pelos Compradores / Recorridos.
Logo a invocação de um bem defeituoso tinha de ter como resposta que o adquirente não tinha visitado o imóvel o que não é verdade, tal como constam dos autos por transcrição de voz do comprador.
Logo impugna-se o vertido na sentença ao invocar o artigo 913.º do CC .
Antes sim deve ser aplicado o artigo n.º 1 e 3 do artigo 916.º do CC , pelo que no sentido em que o Recorrente considera que a norma que deveria ser aplicada e interpretada quanto ao dolo do Autor Recorrido e o prazo que não foi respeitado 1 ano. Pelo que não se deve aplicar o artigo 913.º do CC antes sim o 916.º do CC.
2. A ignorância ou má interpretação da lei não justifica o seu cumprimento artigo 6º do CC aplica-se ao Recorrido.
3. As Alterações feitas a obras novas atento ao n.º 1 e 2 do artigo 1217.º do CC, tal não foi feito pelo Recorrido.
4. Atento ao artigo ao n.º 1 e 2 do 1219.º do CC, o empreiteiro ora Recorrente não responde pelos defeitos da obra, se o dono da obra a aceitou sem reserva como é o caso em apreço, presume-se conhecidos os defeitos aparentes, tenha ou não havido verificação da obra.
5. Caducidade
Salvo melhor discernimento é aplicável ao caso em concreto de que se recorre, porquanto atento ao artigo 1224.º do CC, os direitos de eliminação dos defeitos caducam se não forme exercidos a contar da recusa da aceitação ou aceitação com reserva o que nunca ocorreu como comportamento do Recorrido que a aceitou e tinha conhecimento porque solicitou as alterações.
6. Atento ao artigo 1218.º do CC, deve o dono da obra verificar a obra, o que ocorreu, a falta de verificação pelo dono da obra importa a aceitação da obra foi o que ocorreu no caso em apreço.
Atento ao artigo 1220.º do CC e 1224.º do CC existe caducidade pelo que as normas aplicadas na sentença devem ser substituídas e aplicadas aos afectos as ora invocadas.»
Concluiu requerendo a revogação da sentença recorrida e que se conclua “pela caducidade dos direitos invocados pelo Autor Recorrido, sendo em consequência absolvido o Recorrente”.
*
Os Autores responderam às alegações, defendendo, além do mais, dever o recurso ser rejeitado por extemporaneidade e que a matéria de facto não pode ser alterada porquanto a Ré não sustentou a respetiva impugnação na indicação de prova concreta determinante de um juízo diverso. *
O recurso foi admitido, concluindo-se pela sua tempestividade, e foram colhidos os vistos.4. Questões a decidir
Considerando as conclusões do recurso, as quais delimitam o seu objeto nos termos do disposto nos artigos 608.º n.º 2, 635.º n.º 4 e 639.º n.º 1, todos do Código de Processo Civil (de ora em diante CPC), sem prejuízo da apreciação de eventuais questões de conhecimento oficioso, são as seguintes as questões a decidir:
i) Se a matéria de facto deve ser alterada;
ii) Se caducou o direito à reparação invocado pelos Autores.
II. FUNDAMENTOS
1. Fundamentos de facto
1.1 Na decisão recorrida julgaram-se provados os seguintes factos:
«1) Os Autores são os comproprietários e os legítimos compossuidores da fração autónoma identificada pela Letra A a qual é parte integrante do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, sito na Rua (…), Lote 506, (…), descrito na Conservatória do Registo Predial de Sesimbra sob o n.º (…), da freguesia de (…), inscrito na matriz predial urbana sob o artigo (…) da citada freguesia, com a propriedade registada a seu favor pela Ap. (…), de (…).
2) A Ré é uma sociedade comercial que se dedica à “Indústria de construção civil, obras públicas e particulares, compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim” e foi a responsável pela construção e comercialização do imóvel identificado em 1).
3) Em 24.01.2018, os Autores adquiriram à Ré o imóvel identificado em 1 pelo preço de € 165.000,00, por intermédio de título de compra e venda outorgado junto da 2ª Conservatória do Registo Predial de Setúbal.
4) O imóvel foi adquirido pelos Autores à Ré na condição de novo, ou seja, a estrear e entregue no dia 24.01.2018.
5) A fração referida em 1) faz parte integrante do prédio pela Ré e constituído em propriedade horizontal, composto por dois fogos, A e B.
6) Prévio e preliminar à aquisição descrita em 3) e por referência ao mesmo imóvel, em 04.03.2017, por documento escrito denominado “contrato promessa de compra e venda”, a Ré, na qualidade de primeiro contratante e promitente vendedor declarou prometer vender aos Autores, na qualidade de segundos contratantes e promitentes compradores, o imóvel descrito em 1), pelo preço de € 165.000,00.
7) Em 17.03.2017 foi emitida pela Câmara Municipal de Sesimbra licença de construção do imóvel identificado em 1), que se dá por integralmente reproduzida, composto nomeadamente por:
a. Rés-do-chão com uma sala de estar, uma cozinha e uma instalação sanitária;
b. 1º Andar com dois quartos com instalação sanitária;
c. Um sótão com um quarto a parede meia de um desvio não útil, identificada como parede PI1C e outro desvio não útil a Oeste;
d. Um espaço exterior com área pavimentada permeável e área permeável.
8) Em 18.01.2018 foi emitida pela Câmara Municipal de Sesimbra licença de utilização do referido imóvel.
9) O imóvel construído pela Ré e entregue ao Autores possui as características descritas em 7), com as seguintes alterações:
a. No sótão foi construída uma instalação sanitária com cabine de duche, lavatório e sanita no desvio não útil situado a oeste e ampliado a área útil do quarto através da não implantação da parede meia descrita em 7c).
b. A área permeável do espaço exterior foi pavimentada com mosaico cerâmico.
c. Uma clarabóia instalada no telhado na zona da instalação sanitária descrita em 9a).
10) Os Autores foram residir para o imóvel cerca de duas semanas após a realização da escritura pública.
11) Em data não propriamente apurada, os Autores depararam-se com manchas de humidade nos rodapés da habitação, bolor nas paredes e rodapé, bolhas nas paredes exteriores na garagem, um cheiro generalizado a humidade no interior da habitação e uma diferença térmica entre o primeiro e o segundo piso.
12) Por carta datada de 06.09.2022, sob o assunto: «Fracção Autónoma, designada pela letra 4, sita na Rua (…), lote 506, (…); Denúncia de defeitos de construção – interpelação para eliminação. Falta conformidade da construção com o projeto térmicos» Autores comunicaram à Ré o seguinte:
«Exmos. Senhores,
Na qualidade de proprietários da fracção autónoma designada pela letra A, correspondente ao Rés do Chão, 1º andar e sótão direito, com garagem e logradouro, sita na Rua (…), lote 506, freguesia de (…), concelho de Sesimbra, adquirida à vossa empresa na data de 24 de janeiro de 2018, vimos por esta via notificar V. Exas. dos defeitos e não conformidades existentes ou detetados na presente data, a saber:
DEFEITOS:
PISO O:
- Presença de humidade nas paredes da sala e nas paredes da dispensa, o que faz com que a tinta comece a saltar e impeça que possa ser pintado de novo (Foto 1);
1º Piso:
- Chão flutuante foi mal instalado, apresenta irregularidades em vários pontos, porquanto este estala conforme se caminha sobre ele (Foto 2).
2º Piso:
- Chão flutuante mal instalado, apresenta irregularidades em vários pontos, porquanto este estala conforme se caminha sobre ele (Foto 3);
- Humidades nos tectos e paredes (Foto 4);
- No quarto do segundo piso nunca chegou a ser instalado o estore elétrico e térmico.
Exterior:
- Presença de humidade nas paredes exteriores da garagem (Foto 5);
- Portões e gradeamentos em toda a extensão dos muros exteriores com a tinta a saltar (Foto 6).
B) Não conformidades com o projecto térmico e certificado energético:
- Deficiente isolamento térmico em todos os pisos e variadas zonas da fracção, nomeadamente na cobertura interior e na cobertura do terraço;
- Completa falta de isolamento térmico na laje da cobertura;
- Caixilharias de alumínio lacado sem corte térmico enquanto as descritas no projeto são janelas PVC com corte térmico;
Para melhor percepção dos defeitos, junto enviamos em anexo fotografias dos mesmos.
Para melhor percepção das não conformidades, muito agradecemos que comparem o executado com o previsto no Projecto Térmico e com o Certificado Energético, documentos que seguramente têm um exemplar em arquivo e não tendo podem ser disponibilizados por nós.
Em resumo, os defeitos denunciados são de fácil eliminação e a sua eliminação carece apenas da vossa disponibilidade. Já as não conformidades, por algumas delas representarem uma alteração das características técnicas de construção ou carecerem de substituição por equipamentos novos, poderá a sua solução ser de maior complexidade ou morosidade, todavia a sua resolução também está completamente ao vosso alcance assim o desejem.
Atento o exposto, vimos, por esta via, interpelar V. Exas., no sentido de proceder à eliminação de todos os defeitos e reposição dos materiais não conformes, todos melhor denunciados supra. o que deverá suceder ao abrigo da garantia legal de 5 (cinco) anos, nos termos da Lei Geral do Consumidor, mais concretamente do artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 67/2003, com a redacção dada pelo Decreto-Lei n.º 84/2008.
Para tanto, concedemos a V. Exa. um prazo de 10 (dez) dias para agendar e realizar uma reunião conjunta com vista à delimitação dos defeitos a eliminar e calendarização dos trabalhos a executar e/ou responder à presente missiva sobre a posição a tomar face ao ora descrito (defeitos e não conformidades)
Mais informamos V. Exas. que, findo o aludido prazo – de 10 (dez) dias – sem que tenha sido agendada/realizada a reunião ou haja resposta à presente missiva a tomar posição quanto aos factos, presumiremos que não existe da vossa parte disponibilidade para eliminar/repor conformidade e, consequentemente, reservamos o direito de recorrer à via judicial para tutela dos nossos direitos.
Ora como V. Exas. poderão compreender, não podemos, nem queremos, aguardar indefinidamente pela eliminação dos defeitos/não conformidades, os quais são de molde a desvalorizar substancialmente o imóvel.
Certos de que tudo se poderá resolver de forma consensual, ficamos a aguardar a vossa resposta, a qual agradecemos que seja, igualmente, realizado por escrito e dirigida para a nossa morada.
Com os nossos melhores cumprimentos.»
13) Em data mão propriamente apurada, o Legal Representante da Ré contactou os Autores, tendo manifestado reservas quanto aos eventuais estragos na habitação, mas aceitou realizar uma visita ao imóvel.
14) Em 28.10.2022 e a pedido dos Autores, (…), da empresa “(…) – (…) Imobiliário, Lda.” realizou uma vistoria no imóvel identificado nos autos, com vista a verificar da existência de estragos e problemas na habitação dos Autores.
15) Por relatório emitido no dia 09.11.2022, a referida empresa identificou os seguintes problemas:
a. Paredes da Sala: «Infiltração por efeito de capilaridade por deficiente impermeabilização da laje térrea, com subida do nível freático a infiltração manifesta-se por capilaridade em todas as paredes do piso 0 revestidas a estuque. Natureza da anomalia: Construtiva».
b. Rodapés da sala e cozinha: «Rodapés muito danificados pela humidade existente em paredes com origem na deficiente impermeabilização da laje térrea. Natureza: Construtiva».
c. Escadas do Piso 0: «Primeiro espelho das escadas em granito muito manchado pela humidade existente na laje com origem na deficiente impermeabilização da mesma. Natureza: Construtiva»
d. Pavimento do Piso 1: «O pavimento em flutuante faz muito barulho quando percutido e já apresenta peças com abatimentos, cuja causa está relacionada com a existência de lixo sob o mesmo e juntas partidas entre as peças, nomeadamente o “macho”. Natureza: Construtiva».
e. Caixilharia do imóvel: «A caixilharia aplicada é em alumínio sem rotura térmica e com vidro duplo, o que não corresponde ao projeto aprovado de térmica, onde a mesma deveria ser em PVC. Ver anexo IX no final deste relatório. Quanto ao vidro por falta de informação sobre o mesmo não é possível verificar se corresponde ao que está em projeto. Natureza: Construtiva».
f. Cobertura inclinada: «Segundo o projeto de execução a cobertura deveria ter placas de XPS sobre a laje e antes da aplicação da impermeabilização e da camada de assentamento da telha, no entanto isso não se consegue verificar pois não foram usados métodos destrutivos. pela análise termográfica às paredes os resultados são valores regulamentares com bom comportamento térmico, pelo que o varrimento termográfico a esta laje, apresentava temperatura superior á das paredes, muito próximas dos valores da temperatura exterior, explicando assim o arrefecimento que o proprietário diz sentir neste piso. Esta situação verifica-se ainda na laje da Sala na zona sob a varanda do Quarto do piso 1. Natureza: Construtiva.»
g. Muros exteriores: «Os portões e gradeamentos tendo em conta a idade do imóvel já apresentam lascas significativas na pintura, pelo que provavelmente não terá sido utilizado primário de aderência antes da pintura dos mesmos. Natureza: Construtiva.»
16) Entre os dias 30.10.2022 e 24.11.2022 a Ré procedeu à substituição dos rodapés identificados em 15b), pintou as paredes dos rés-do-chão, em consequência da substituição dos rodapés pintou os portões e os gradeamentos estragados identificados em 15g).
17) A parede do sótão do imóvel referido em 1), situada a Oeste, na instalação sanitária, apresenta marcas de humidade (manchas, bolor, empolamento do revestimento e salitre) provocadas por condensação devido a falhas de isolamento térmico na parede.
18) A parede do sótão do imóvel referido em 1), situada a Este, no quarto, apresenta marcas de humidade (manchas, bolor, empolamento do revestimento e salitre) provocadas por condensação devido a falhas de isolamento térmico em consequência da não construção da parede interior PI1C, melhor identificada em 7c).
19) As paredes da sala situada no piso rés-do-chão do imóvel referido em 1), situadas a Norte (frontal) e Este (lateral esquerda) apresentam marcas de humidade (manchas, bolor, empolamento do revestimento e salitre) um pouco acima do pavimento, provocadas por capilaridade ascendente devido à inexistência de barreira impermeável horizontal.
20) A parede da sala situada no piso rés-do-chão do imóvel referido em 1), junto à porta de entrada apresenta marcas de humidade (manchas, bolor, empolamento do revestimento e salitre) provocada pela falta de vedação adequada da soleira ou condensação.
21) A parede da cozinha situada no piso rés-do-chão do imóvel referido em 1), junto à estrutura da porta de acesso ao logradouro apresenta marcas de humidade (manchas, bolor, empolamento do revestimento e salitre) provocada pela falta de vedação adequada da soleira ou condensação.
22) O espelho do primeiro degrau da escada de acesso do rés-do-chão para o primeiro andar do imóvel descrito em 1) encontra-se manchado por humidade, devido ao mesmo motivo descrito em 19).
23) Pavimento flutuante instalado no 1.º andar e sótão do imóvel referido em 1) produz ruídos ao se caminhar sobre o mesmo e apresenta abatimento em certas áreas do primeiro piso devido à mal instalação do material.
24) A laje de cobertura (telhado) do imóvel referido em 1) apresenta falhas na aplicação do isolamento térmico.
25) A caixilharia aplicada nos vãos de portas e janelas do imóvel identificado em 1) é em alumínio, lacado de cor cinza, com vidro duplo e sem rotura térmica.
26) No projeto térmico da construção do referido imóvel consta que a instalação de caixilharia em PVC termolacado cor cinza.
27) O Autor assistiu e acompanhou a edificação do imóvel descrito em 1).
28) A presente ação deu entrada em juízo no dia 05.01.2023
29) A Ré foi citada no dia 16.01.2023.»
1.2 A decisão recorrida considerou não provados os seguintes factos:
«a) As obras identificadas em 9) foram construídas a pedido dos Autores.
b) As obras identificadas em 9) foram realizadas após a emissão da licença de utilização pela Câmara Municipal de Sesimbra.
c) As humidades descritas em 17) a 22) foram provocadas pelo mau uso do imóvel pelos Autores.»
2. Do objeto do recurso
2.1 Da impugnação da decisão da matéria de facto
A Ré insurge-se, antes de mais, contra a decisão sobre a matéria de facto.
O artigo 662.º, n.º 1, do CPC dita que a Relação “deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa”.
Quando a modificação da decisão da matéria de facto esteja dependente de reapreciação de meios de prova sujeitos a livre apreciação, a Relação apenas intervém quando o recorrente tiver cumprido o triplo ónus de impugnação, nos termos definidos pelo artigo 640.º [1].
Efetivamente, de acordo com esta norma, a impugnação da matéria de facto obedece a regras, impendendo sobre o recorrente um ónus, que, quando não observado, determina a rejeição da impugnação, sem prévio convite ao aperfeiçoamento.
Tais regras, conforme ensina Abrantes Geraldes[2], são, em síntese, as seguintes:
“a) Em quaisquer circunstâncias, o recorrente deve indicar os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, com enunciação na motivação do recurso e síntese nas conclusões.
b) O recorrente deve especificar, na motivação, os meios de prova, constantes do processo ou que nele tenham sido registados, que, no seu entender, determinem uma decisão diversa quanto a cada um dos factos.
c) Relativamente a pontos de facto cuja impugnação se funde, no todo ou em parte, em prova gravada, para além da especificação obrigatória dos meios de prova em que o recorrente se baseia, cumpre-lhe indicar, com exatidão, na motivação, as passagens da gravação relevantes e proceder, se assim o entender, à transcrição dos excertos que considere oportunos.
d) […]
e) O recorrente deixará expressa, na motivação, a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, tendo em conta a apreciação crítica dos meios de prova produzidos, exigência que vem na linha do reforço do ónus de alegação, por forma a obviar à interposição de recursos de pendor genérico ou inconsequente.”
Vejamos, pois, à luz destas regras, a impugnação apresentada pela Recorrente.
2.1.1 Do erro de julgamento quanto ao ponto 1) da matéria de facto provada
Este ponto da matéria de facto tem o seguinte teor:
“1) Os Autores são os comproprietários e os legítimos compossuidores da fração autónoma identificada pela Letra A, a qual é parte integrante do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, sito na Rua (…), Lote 506, (…), descrito na Conservatória do Registo Predial de Sesimbra sob o n.º (…), da freguesia de (…), inscrito na matriz predial urbana sob o artigo (…), da citada freguesia, com a propriedade registada a seu favor pela Ap. (…), de (…).“
Entende a Recorrente, a propósito deste facto, que a “[…] sentença omite a área de construção do […] imóvel aprovado pela CMS, por contraponto à área efetiva existente no mesmo […]” e prossegue afirmando que os Autores “escrituraram a aquisição e um imóvel por uma [área] inferior [à] que efetivamente possuem à data da escritura”.
Contudo, a Recorrente não deixou expressa, na motivação do recurso, a decisão que, no seu entender, devia ser proferida sobre a questão de facto impugnada, mormente não indicou quais as áreas que, em seu entender, deviam ser feitas constar neste facto.
Como tal, por inobservância do disposto no artigo 640.º, n.º 1, alínea c), do CPC, importa rejeitar a impugnação do ponto 1) dos factos provados.
2.1.2 Do erro de julgamento quanto ao ponto 6) da matéria de facto provada
O tribunal a quo fez constar o seguinte no ponto 6) da matéria de facto:
“6) Prévio e preliminar à aquisição descrita em 3) e por referência ao mesmo imóvel, em 04.03.2017, por documento escrito denominado “contrato promessa de compra e venda”, a Ré, na qualidade de primeiro contratante e promitente vendedor declarou prometer vender aos Autores, na qualidade de segundos contratantes e promitentes compradores, o imóvel descrito em 1), pelo preço de € 165.000,00”.
De acordo com a Recorrente, a sentença omite “que, as áreas edificadas em m2 de construção estão acima da aprovação camarária, pelo que devem ser alvo de vistoria da CMS” e omite o conteúdo do contrato de promessa de compra e venda “quanto à especificação dos materiais a aplicar na obra”.
Ora, também aqui a Recorrente não indica quais as áreas que, em seu entender, deviam ser feitas constar no facto, nem tão-pouco esclarece quais os materiais que neste pretendia ver elencados. Esta última questão é tanto mais problemática, quando visto que o contrato-promessa junto com a contestação não contem qualquer menção a materiais de construção, reportando-se, exclusivamente (na cláusula 5ª), à colocação de cozinha equipada com eletrodomésticos vários.
Como tal, por inobservância do disposto no artigo 640.º, n.º 1, alínea c), do CPC, importa rejeitar também a impugnação do ponto 6) dos factos provados.
2.1.3 Do erro de julgamento quanto ao facto 7) da matéria de facto não provada
Trata-se, novamente, de impugnação relacionada com a menção a áreas de construção e também aqui sem que a Recorrente indique o que, em seu entender, devia ter sido acrescentado ao teor do facto (que, à data, não contém qualquer menção expressa a áreas).
Assim, por inobservância do disposto no artigo 640.º, n.º 1, alínea c), do CPC, importa rejeitar também a impugnação do ponto 7) dos factos provados.
2.1.4 Do erro de julgamento quanto ao facto 9) da matéria de facto não provada
A propósito deste facto a Recorrente refere apenas o seguinte: “As árias úteis foram ampliadas para além da licença de utilização emitida pela CMS em 18.01.2018”.
Consequentemente, não se alcança se a Recorrente pretende a substituição do facto por outro com o aludido teor ou se almeja que a descrição que faz seja aditada ao facto que consta da matéria de facto provada. Tão-pouco enuncia a Recorrente os meios de prova, que, no seu entender, determinam uma decisão diversa quanto ao facto em questão.
Assim, por inobservância do disposto no artigo 640.º, n.º 1, alíneas b) e c), do CPC, importa rejeitar também a impugnação do ponto 9) dos factos provados.
2.1.5 Do erro de julgamento quanto ao facto 10) da matéria de facto não provada
Este ponto da matéria de facto tem o seguinte teor:
“10) Os Autores foram residir para o imóvel cerca de duas semanas após a realização da escritura pública.”
Segundo se extrai do recurso, é pretensão da Recorrente que se adite a este facto que os Autores “estiveram continuamente de visita à obra”.
Contudo, para alcançar este aditamento, a Recorrente limita-se a dizer que os Recorridos “juntaram […] aos autos fotogramas tiradas pelos mesmos com datas impossíveis de existirem no nosso calendário”. Não identifica a Recorrente as concretas fotos, nem tão-pouco refere onde se encontram, impossibilitando, assim, qualquer escrutínio sobre as mesmas. Tal escrutínio seria essencial para obter o almejado aditamento, porquanto, de acordo com o ora alegado pela Recorrente, tratar-se-á de fotos não localizadas no tempo.
A insuficiente identificação do meio de prova a atender determina, assim, a rejeição da impugnação, nesta parte, por violação do disposto no artigo 640.º, n.º 1, alínea b), do CPC.
2.1.6 Do erro de julgamento quanto ao facto 11) da matéria de facto provada
Este ponto da matéria de facto tem o seguinte teor:
“11) Em data não propriamente apurada, os Autores depararam-se com manchas de humidade nos rodapés da habitação, bolor nas paredes e rodapé, bolhas nas paredes exteriores na garagem, um cheiro generalizado a humidade no interior da habitação e uma diferença térmica entre o primeiro e o segundo piso.”
A propósito deste facto afirma a Recorrente que “não corresponde à verdade”.
Para sustentar este juízo refere, em síntese:
- que os Autores nunca “negaram” ou deixaram de aceitar as obras de construção a mais;
- que da escritura de compra e venda consta que todos os elementos relevantes foram lidos aos Autores pelo notário;
- que “Nos documentos descritos supra, encontram-se o certificado energético que indica a condição do edifício, Ficha Técnica da Habitação que descreve in fine todos os elementos que constituem o imóvel que podem não ser os mesmos que os que deram entrada com o projeto inicial. E que os Recorridos tinham conhecimento”.
O tribunal a quo fundamentou a decisão sobre este facto nos seguintes termos:
“Para a demonstração do descrito em 10) a 13) referentes a matéria pessoal dos Autores, valorou-se as declarações do Autor (…), que com seriedade e objetividade, explicou o processo de escolha e aquisição do imóvel, circunstanciando no tempo o momento em que foi residir para a habitação, não conseguindo porém situar no tempo o momento em que se deparou com o aparecimento dos diversos problemas na sua casa. Esclareceu ainda a atitude que adotou em face dos problemas identificados na sua habitação, confirmando o envio da comunicação escrita descrita em 12) e a resposta do Legal Representante da Ré, que num primeiro momento mostrou desconfiança sobre a existência dos problemas, mas que, a final, realizou uma visita no imóvel e procedeu à reparação dos problemas descritas em 15).
Atento à postura serena que apresentou em juízo e a congruência e coerência que o seu discurso apresentou, inexistindo qualquer elemento probatório que infirmasse, reputou o tribunal como credíveis as suas declarações, dando-se assim como provado o descrito em 10) a 13)”.
Portanto, o tribunal a quo assentou a sua convicção nas declarações de parte do Autor e na comunicação escrita que os Autores endereçaram à Ré.
Ora, não se vislumbra de que modo a escritura de compra e venda, o certificado energético e a ficha técnica de habitação serão aptos a contrariar tal juízo. Em primeiro lugar, porque não é de todo usual que documentos dessa natureza façam referência a defeitos do imóvel transacionado. Não se consegue extrair, pois, qualquer consequência da circunstância de este tipo de documentos serem omissos a respeito de quaisquer defeitos. Em segundo lugar, porquanto, estando-se, de acordo com o alegado na ação, perante anomalias percecionadas após os Autores passarem a habitar o imóvel, a circunstância de as mesmas não constarem dos documentos que sustentaram a compra e venda não infirma o que se mostra descrito no facto impugnado.
Ou seja, os documentos a que a Recorrente alude não são de molde a infirmar a prova que resulta das declarações de parte do Autor (tal como percecionadas pelo tribunal a quo e aqui não sindicáveis, já que a Recorrente não fez uso do mecanismo previsto no artigo 640.º, n.º 2, alínea a), do CPC) e do documento que os Autores remeteram à Ré denunciando os defeitos de construção (carta transcrita no ponto 12) da matéria de facto).
Por último, não se vislumbra, nem a Recorrente explica, a que título assumirá relevância, no que a este facto diz respeito, a circunstância de os Autores alegadamente não se terem insurgido contra “as obras de construção a mais”. Efetivamente, o facto apenas versa a constatação, pelos Autores, de humidades e afins no imóvel e a data em que a constatação ocorreu (e que o tribunal a quo julgou não demonstrada), aspetos que se distinguem da existência de obras a mais e da aceitação das mesmas pelos Autores.
Improcede, pois, a impugnação, nesta parte.
2.1.7 Do erro de julgamento quanto ao facto 26) da matéria de facto provada
Este ponto da matéria de facto tem o seguinte teor:
26) No projeto térmico da construção do referido imóvel consta que a instalação de caixilharia em PVC termolacado cor cinza.
A Recorrente pretende que seja aditado a este facto que: “existe ficha técnica de habitação”.
Contudo, a Recorrente não explicita por que motivo a referência a tal ficha é relevante, muito particularmente se o teor da ficha técnica de habitação difere do projeto térmico da construção (o que, de qualquer modo, a Recorrente também não pediu fosse feito constar do facto).
Como tal, o aditamento nos termos em que se mostra requerido é inócuo ou destituído de utilidade.
Improcede, pois, a impugnação, também nesta parte.
2.1.8 Do erro de julgamento quanto ao facto 24) da matéria de facto provada
É o seguinte o teor deste facto:
24) A laje de cobertura (telhado) do imóvel referido em 1) apresenta falhas na aplicação do isolamento térmico.
A Recorrente sufraga que este facto não encontra suporte em prova documental ou pericial.
Assim não entendeu o tribunal a quo que fundamentou a decisão sobre este facto socorrendo-se:
i) do “relatório pericial produzido nos autos, devidamente conciliado com os esclarecimentos prestados em audiência final pela senhora perita, (…)”, explicando mesmo o tribunal a quo que “por estar em causa matéria em que se exige especiais conhecimentos sobre construção civil, o relatório pericial, pelas suas fontes, metodologia, rigor e porque provindo de entidade isenta e especialmente habilitada para o efeito, mereceu total credibilidade deste tribunal quanto à realidade histórica e técnica neles retratada”;
ii) do “relatório de vistoria elaborado por (…) e melhor identificado em 15)”, tendo o tribunal a quo frisado que este relatório se encontra, no essencial, em consonância com o relatório pericial referido em i), sendo portanto “duas entidades diversas, que identificam e confirmam a existência dos mesmos defeitos na habitação, conferindo assim total robustez a estes elementos probatórios”.
Explicou ainda o tribunal a quo cabalmente por que motivo o depoimento do legal representante da Ré e do diretor de obra (testemunha …) não foram aptos a afetar o juízo técnico em que se fundou o relatório pericial.
Assim, a fundamentação do tribunal a quo não só foi exaustiva, como é convincente e lógica, contrariando frontalmente a asserção da Recorrente, de inexistência de sustentação em prova documental ou pericial.
Improcede, pois, a impugnação, nesta parte.
2.1.9 Do erro de julgamento quanto ao facto 23) da matéria de facto provada
É o seguinte o teor deste facto:
“23) Pavimento flutuante instalado no 1º andar e sótão do imóvel referido em 1) produz ruídos ao se caminhar sobre o mesmo e apresenta abatimento em certas áreas do primeiro piso devido à mal instalação do material”.
A Recorrente entende que a “invocação do ruído em chão flutuante, é descabida” e “demonstra falta de conhecimento da tecnologia de materiais”.
Contudo, foi precisamente por reconhecer que estamos em sede de “matéria em que se exige especiais conhecimentos sobre construção civil”, que o tribunal a quo formou a sua convicção sobre este facto desde logo com base na prova pericial, sublinhando que o respetivo relatório “pelas suas fontes, metodologia, rigor e porque provindo de entidade isenta e especialmente habilitada para o efeito, mereceu total credibilidade”.
A Recorrente, por sua vez, não aponta outro meio de prova suscetível de infirmar a credibilidade do juízo pericial. Na verdade, a Recorrente limita-se a argumentar com base na experiência comum, a qual, porém, precisamente atenta a especificidade técnica da questão levada a facto, é insuficiente para contrariar aquele juízo.
Improcede, pois, a impugnação, também nesta parte.
2.1.10 Do erro de julgamento quanto ao facto a) da matéria de facto não provada
É o seguinte o teor desta alínea dos factos não provados:
«a) As obras identificadas em 9) foram construídas a pedido dos Autores.
A Recorrente invoca a experiência comum para sustentar que este facto devia ter sido julgado provado.
Acontece que o tribunal a quo fundou a sua convicção a respeito deste facto com base na análise crítica dos seguintes elementos:
- declarações de parte do Autor;
- declarações de parte do legal representante da Ré.
E, ao fundamentar, o tribunal a quo explicitou de forma exaustiva por que motivo a versão deste facto apresentada na audiência pelo legal representante da Ré (sobreponível àquela trazida para o recurso) não mereceu credibilidade. A Recorrente, por sua vez, não fez no seu recurso uso do mecanismo previsto no artigo 640.º, n.º 2, alínea a), do CPC, o que impede que este tribunal sindique a perceção do tribunal a quo.
Improcede, pois, a impugnação, nesta parte.
2.1.11 Do erro de julgamento quanto ao facto b) da matéria de facto não provada
É o seguinte o teor desta alínea dos factos não provados:
“b) As obras identificadas em 9) foram realizadas após a emissão da licença de utilização pela Câmara Municipal de Sesimbra.”
A Recorrente entende ser o “senso comum”, aliado às “provas juntas aos autos nomeadamente dos técnicos do Recorrente que amplamente e cabalmente esclareceram tal impossibilidade”, a ditar que este facto tivesse de ser julgado provado ao invés de não provado.
Porém, não esclarece a Recorrente – e era seu ónus fazê-lo, como vimos inicialmente – a que provas pretende reportar-se. Tratando-se de documentos, devia tê-los identificado. Tratando-se de prova gravada, devia ter observado o disposto no artigo 640.º, n.º 2, alínea a), do CPC, indicando com exatidão as passagens da gravação em que este assunto foi tratado de modo que se impusesse um juízo diferente. A referência genérica às “provas juntas aos autos nomeadamente dos técnicos da Recorrente” impede, em suma, que este tribunal sindique a matéria de facto ora impugnada.
Por outro lado, é insuficiente a invocação do “senso comum” para contrariar a muito exaustiva fundamentação levada a cabo, a respeito deste facto, pelo tribunal a quo, que inclusivamente analisou o processo de licenciamento junto da Câmara Municipal de Sesimbra e escrutinou não só o (singelo) conteúdo do pedido de obtenção de licença de utilização, mas também o (exíguo) período de tempo decorrido entre tal pedido, a emissão da licença e a realização da escritura de compra e venda.
Improcede, pois, a impugnação, também nesta parte.
2.1.12 Do erro de julgamento quanto ao facto c) da matéria de facto não provada
É o seguinte o teor desta alínea dos factos não provados:
“c) As humidades descritas em 17) a 22) foram provocadas pelo mau uso do imóvel pelos Autores”.
A propósito deste facto escreveu o tribunal a quo que o mesmo é “infirmado pelas conclusões do relatório pericial e encontra-se em oposição com a matéria dada como provada em 17) a 23), motivo pelo qual se deu como não provado”.
A Recorrente, por sua vez, tece um conjunto de considerações baseadas ora em suposta experiência comum, ora em leis da física, donde pretende ver inferido que as humidades decorrem de falta de ventilação, do isolamento externo com mosaico ou da permeabilidade dos materiais.
Ora, também nesta sede estamos em face de juízos técnicos, pelo que o tribunal a quo formou a sua convicção a respeito essencialmente com base no relatório pericial, cujo teor a Recorrente não logra infirmar, desde logo porque não aponta ao mesmo falhas sindicáveis, nem enuncia meios de prova suscetíveis de o contrariar.
Tem de improceder, portanto, também este segmento da impugnação da decisão da matéria de facto.
*
Em síntese, inexiste fundamento para alterar qualquer aspeto da decisão da matéria de facto.3. Fundamentos de Direito
A Recorrente discorda dos fundamentos de direito da sentença argumentando que:
- o Autor visitou o imóvel, pelo que se teria apercebido de um defeito do mesmo, caso existisse, e ainda assim aceitou a obra sem reserva, o que determina a irresponsabilidade da Ré pelos alegados defeitos da obra, nos termos do artigo 1219.º do Código Civil (de ora em diante CC);
- os Autores não denunciaram os defeitos atempadamente, pelo que o direito que invocam caducou.
Vejamos.
As normas por cuja aplicação a Recorrente pugna são as que regem a empreitada. Esta é, na definição do artigo 1207.º do CC, o contrato pelo qual uma das partes se obriga em relação à outra a realizar certa obra, mediante um preço.
A sentença recorrida, porém, subsumiu o contrato celebrado entre Autores e Ré à figura da compra e venda, regulada desde logo nos artigos 874.º e ss. do CC. Nos termos deste preceito, a compra e venda define-se como o contrato pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa, ou outro direito, mediante um preço.
Assim, da empreitada nasce uma obrigação de prestação de facto – a realização da obra –, enquanto da compra e venda resulta a transferência da propriedade de uma coisa ou de outro direito.
A distinção entre as duas figuras contratuais não é sempre evidente, pelo que, como ensinam Pires de Lima e Antunes Varela[3], “acima de quaisquer elementos objetivos, o elemento fundamental a considerar é sempre constituído pela vontade dos contraentes.”
Analisada a matéria de facto provada, temos que Autores e Ré celebraram, em 04/03/2017, um contrato-promessa que desde logo intitularam de contrato-promessa de compra e venda e por meio do qual a Ré declarou prometer vender aos Autores o imóvel em questão, pelo preço de € 165.000,00 (cfr. facto 6). Ou seja, as partes não tiveram qualquer dúvida em designar o tipo contratual de que lançariam mão (compra e venda, ao invés de empreitada) e, principalmente, não colocaram o acento tónico na prestação de facto pela Ré (a realização da obra), mas sim no seu produto final: o imóvel. E assim é que, em 24/01/2018, os Autores adquiriram à Ré o imóvel pelo preço acordado, por intermédio de título de compra e venda (cfr. facto 3) e na condição de “novo”, ou seja, a estrear (facto 4).
Como tal, queda irrelevante para a qualificação do tipo contratual em questão, o facto de o Autor ter assistido e acompanhado a edificação do imóvel (cfr. facto 27). Efetivamente, esse acompanhamento não tem a virtualidade de afetar ou alterar o negócio visado, consubstanciado na entrega pela Ré aos Autores dum imóvel a estrear, mediante o pagamento, por estes, do preço acordado.
Identificado o tipo contratual, importa determinar o regime legal aplicável, tendo em mente que a pretensão formulada pelos Autores na ação assenta na alegação de que adquiriram um imóvel que apresenta defeitos, os quais pretendem ver eliminados.
A sentença recorrida lançou mão do regime da venda de bens de consumo e das garantias a ela relativas, previsto no Decreto-Lei n.º 67/2003, de 08 de abril e aplicável aos contratos de compra e venda celebrados até 01/01/2022[4]. Trata-se do regime que, transpondo para a ordem jurídica nacional a Diretiva n.º 1999/44/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 25 de maio, é aplicável aos contratos de compra e venda celebrados entre profissionais e consumidores (artigo 1.º-A do diploma) e constitui lei especial, devendo, como tal, o seu regime prevalecer, a menos que a disciplina da venda de coisa defeituosa do Código Civil se revele mais favorável para o consumidor[5].
E dúvidas inexistem quanto a ser esse o regime legal aplicável. Na verdade, a Ré é uma sociedade comercial, que exerce, com caráter profissional e intuito lucrativo, designadamente a atividade de compra e venda de imóveis (cfr. facto 2) e, ao abrigo de um contrato, celebrado no âmbito dessa sua atividade, vendeu aos Autores um bem imóvel destinado a uso não profissional (cfr. factos 3, 4 e 10), cabendo, pois, respetivamente, na definição de “vendedor”, “bem de consumo” e “consumidor”, previstas no artigo 1.º-B, alíneas a) a c), do Decreto-Lei n.º 67/2003.
É à luz deste regime que, consequentemente, importa apreciar a segunda questão colocada pela Ré em sede de recurso: a da caducidade do direito invocado pelos Autores.
A Recorrente entende não terem os Autores denunciado atempadamente os defeitos do imóvel adquirido à Ré.
O artigo 4.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 67/2003 estabelece que “Em caso de falta de conformidade do bem com o contrato, o consumidor tem direito a que esta seja reposta sem encargos, por meio de reparação ou de substituição, à redução adequada do preço ou à resolução do contrato”.
Para exercer os seus direitos o consumidor deve, de acordo com o disposto no artigo 5.º-A, n.º 2, do mesmo diploma, denunciar ao vendedor a falta de conformidade num prazo de um ano, se se tratar de bem imóvel. Este prazo conta-se, conforme previsto na parte final da norma, da data em que o consumidor efetivamente tenha detetado a falta de conformidade, não revelando a mera possibilidade de o consumidor conhecer a falta de conformidade[6].
Na ausência de denúncia, os direitos do consumidor caducam (artigo 5.º-A, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 67/2003).
Está demonstrado a este respeito que “Em data não propriamente apurada, os Autores depararam-se com manchas de humidade nos rodapés da habitação, bolor nas paredes e rodapé, bolhas nas paredes exteriores na garagem, um cheiro generalizado a humidade no interior da habitação e uma diferença térmica entre o primeiro e o segundo piso” (facto 11). Mais consta do acervo fáctico provado que em 06/09/2022 os Autores endereçaram uma carta à Ré denunciando a presença de humidade nas paredes da sala e da dispensa do piso 0, com consequente saltar da tinta, bem como nos tetos e paredes do 2.º piso, irregularidades ao nível do chão flutuante nos 1º e 2º pisos, ausência de colocação de estore elétrico e térmico no quarto do 2º piso, humidade nas paredes exteriores da garagem, tinta a saltar dos portões e gradeamentos exteriores, deficiente isolamento térmico em todos os pisos, falta de isolamento térmico da laje e caixilharias de alumínio sem corte térmico (cfr. facto 12).
Ora, como certeiramente consta da sentença recorrida, a caducidade configura uma exceção, pelo que, enquanto facto extintivo do direito invocado, a sua prova cabia à Ré (artigo 342.º, n.º 1, do CC), que não logrou demonstrar terem tido os Autores conhecimento dos defeitos invocados antes de 06/09/2021.
Só assim não será, porventura, quanto à falta de instalação, no quarto do segundo piso, do estore elétrico e térmico, pois, tendo os Autores passado a residir no imóvel cerca de duas semanas após a realização da escritura pública, ou seja, aproximadamente em fevereiro de 2018 (cfr. factos 3. e 10.) e sendo essa uma desconformidade detetável pela mera vivência no imóvel, a mesma teria de ter sido denunciada até fevereiro de 2019, quando é certo que, como vimos, a denúncia apenas ocorreu em 06/09/2022. Contudo, trata-se de desconformidade/defeito cuja reparação não foi determinada em sede de sentença (que enunciou cada uma das reparações a realizar pela Ré), pelo que a respetiva caducidade se revela inócua, não determinando qualquer alteração da condenação.
A sentença discorreu, ainda, sobre um defeito enunciado no relatório de 09/11/2022 e que não fora feito constar da denúncia anterior (de 06/09/2022): o atinente ao primeiro espelho da escada de acesso do rés-do-chão ao primeiro andar. Fê-lo com propriedade, pois concluiu que, tratando-se de defeito abordado na presente ação, no âmbito da qual a Ré foi citada em 16/01/2023 (cfr. facto 29), não decorreu mais de um ano entre esta data e aquela em que os Autores necessariamente tiveram conhecimento de tal defeito (09/11/2022).
Após a denúncia da falta de conformidade, a lei impõe um prazo de três anos para o consumidor exercer judicialmente os direitos de reparação ou substituição do bem imóvel, de redução do preço ou de resolução do contrato. Também este prazo, previsto no artigo 5.º-A, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 67/2003, foi tratado na sentença, que concluiu, novamente com acerto, não terem decorrido mais de 3 anos sobre as denúncias e a data da propositura da ação/citação da Ré.
Isto posto e visto também que, como referido na sentença, não se mostrou ultrapassado o prazo previsto no artigo 3.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 67/2003, na medida em que entre a entrega do imóvel (em 24/01/2018 – cfr. facto 4) e a manifestação das faltas de conformidade (em data não propriamente apurada, mas anterior a 24/01/2023, desde logo quando vistas as denúncias) não decorreram mais de 5 anos, não pode entender-se, como fez a Recorrente, ter ocorrido a caducidade dos direitos invocados pelos Autores na presente ação.
Improcede, pois, o recurso.
4. Custas
Dado o decaimento, as custas do recurso ficam a cargo da Recorrente (artigo 527.º, n.º s 1 e 2, do CPC e Tabela I-B do Regulamento das Custas Processuais).
III. DECISÃO
Assim, nos termos e pelos fundamentos expostos, acorda-se em julgar a apelação improcedente, confirmando-se a decisão recorrida.
Custas nos termos determinados.
Évora, 16 de dezembro de 2025
Sónia Kietzmann Lopes (Relatora)
Ana Pessoa (1ª Adjunta)
Susana Ferrão da Costa Cabral (2ª Adjunta)
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[1] Neste sentido, Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa, in “Código de Processo Civil Anotado”, Vol. I, 3.ª ed., Almedina, pág. 858.
[2] In ob. cit., págs. 228 e seguintes.
[3] In “Código Civil Anotado, Volume II, 3.ª edição, Coimbra Editora, págs. 788 e seguintes.
[4] Cfr. artigos 53.º, n.º 1 e 55.º do Decreto-Lei n.º 84/2021, de 18 de outubro.
[5] Neste sentido, ainda que reportando-se à Lei da Defesa do Consumidor, com alcance prático, contudo, similar o acórdão do STJ de 17/10/2019, proferido no proc. n.º 1066/14.1T8PDL.L1.S1, disponível na base de dados da dgsi.
[6] Neste sentido, Jorge Morais Carvalho in “Manual de Direito do Consumo”, 2020, 7.ª ed., Almedina, pág. 348.