Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 4155/15.1T8STB.E1 |  |
ACTA DA ASSEMBLEIA GERAL DE CONDÓMINOS
FORMALIDADES AD PROBATIONEM
ENCARGOS DE CONSERVAÇÃO DE PARTES COMUNS
INTERPRETAÇÃO DA DECLARAÇÃO NEGOCIAL
I – A nulidade da sentença prevista na alínea c) do n.º 1 do artigo 615º do Código de Processo Civil resulta apenas dos fundamentos invocados pelo juiz conduzirem logicamente, não ao resultado expresso na decisão, mas a resultado oposto, e não da eventual circunstância de o conteúdo decisório da sentença revelar que o seu autor não teve em consideração determinados factos ou que não teve em consideração circunstâncias factuais a que fez menção na motivação da decisão de facto.
II - Tais deficiências poderão, quando muito, implicar erro de julgamento, o qual, porém, se mostra sanável, não por via da arguição de nulidade da sentença, mas apenas pela via do recurso de mérito.
III – A ata da assembleia de condóminos é mera formalidade ad probationem, pois consubstancia essencialmente a corporização da deliberação, e não uma verdadeira e própria forma da declaração negocial, mas que é necessária por razões de segurança jurídica, até porque constitui um título executivo, pelo que na falta da mesma a deliberação é válida, estando contudo suspensa na sua eficácia.
IV - O sentido atendível para um declaratário normal, à luz da teoria da impressão do destinatário consagrada no artigo 236º, nº 1, do Código Civil, significa que a declaração negocial vale com o sentido que seria considerado por uma pessoa normalmente diligente, sagaz e experiente em face dos termos da declaração e de todas as circunstâncias situadas dentro do horizonte concreto do declaratário, isto é, em face daquilo que o concreto destinatário da declaração conhecia e daquilo que podia conhecer.
V - As obrigações referidas no artigo 1424º do Código Civil, quanto às despesas de conservação e fruição das partes comuns, constituem exemplo típico de obrigações propter rem ou ob rem, isto é, de obrigações impostas, em atenção a certa coisa, a quem for titular desta.
VI - O artigo 1424º do Código Civil não é uma norma de interesse e ordem pública, que estabeleça direitos inderrogáveis dos condóminos, é uma norma dispositiva, pelo que a violação dos seus preceitos apenas determina a anulabilidade da respetiva deliberação, caindo na previsão do art. 1433º, com sujeição ao prazo de caducidade aí previsto.
VII - As deficiências estruturais do edifício não podem implicar despesas que onerem apenas alguns condóminos já que as reparações a realizar serão benefício comum de todos eles.
Acordam na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora
I - RELATÓRIO
Condomínio do Prédio Sito ..., Setúbal, intentou a presente ação declarativa de condenação, com processo comum, contra N..., S.A., peticionando a condenação da ré a pagar-lhe a quantia de € 40.753,95 correspondente à sua quota-parte das obras de reparação e reabilitação do prédio, bem como o valor de € 550,00 a título de pena pecuniária, tudo acrescido de juros de mora à taxa legal desde a citação, e ainda a pagar todas as contribuições ordinárias ou extraordinárias que se vençam na pendência da ação, acrescidas dos respetivos juros.
A ré contestou, alegando a falsidade da ata da assembleia geral de 04.01.2014, na qual foi deliberado, além do mais, aprovar o montante da aludida quota-parte de responsabilidade da ré nas mencionadas obras, a nulidade/ineficácia da deliberação por falta de assinatura, falta de convocatória e abuso de direito. Mais impugnou os factos alegados e contrapôs que a sua fração (loja) não tem acesso ao interior do prédio pelo que não é responsável pela reparação de ascensores, lanços de escadas ou patamares. Concluiu pela absolvição do pedido.
O autor respondeu, defendendo a improcedência das exceções invocadas.
Realizou-se audiência prévia, tendo sido proferido despacho saneador tabelar, com subsequente identificação do objeto do litígio e enunciação dos temas de prova.
Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença em cujo dispositivo se consignou:
«Pelo exposto, julgo a acção parcialmente procedente e, em consequência, condeno a ré N..., SA a pagar ao autor Condomínio do Prédio Sito ..., Setúbal, a quantia de € 40.753,95 (quarenta mil setecentos e cinquenta e três euros e noventa e cinco cêntimos) correspondente à sua quota-parte nos custos com a reparação e reabilitação das partes comuns do edifício, bem como a pena pecuniária no valor de € 450,00 (quatrocentos e cinquenta euros), tudo acrescido de juros de mora à taxa legal desde a citação e até integral pagamento, sendo absolvida do demais peticionado.
Custas por autor e ré, na proporção do decaimento.»
Inconformada, a ré apelou do assim decidido, finalizando a respetiva alegação com as conclusões que a seguir se transcrevem:
«1ª As actas das assembleias de condóminos têm valor ad substantiam, porquanto a formulação escrita do que de discuta e delibere nas assembleias constitui um requisito mínimo indispensável para a certeza e segurança do tráfego jurídico, tendo em conta que tais deliberações vinculam não só os condóminos presentes, como os condóminos ausentes e terceiros titulares de direitos relativos às fracções (cf. artigo 1º do Decreto-Lei nº 268/94, de 25 de Outubro).
2ª Nos termos e para os efeitos do artigo 364º do CC, o valor ad probationem dos documentos autênticos ou particulares tem que resultar expressamente da lei, o que não se verifica relativamente às actas das assembleias de condóminos.
3ª A distinção doutrinária entre formalidades ad substantiam e ad probationem radica no facto de as primeiras serem insubstituíveis por outro meio de prova, cuja inobservância gera a nulidade, enquanto que a falta das segundas pode ser suprida por outros mais de prova mais difíceis, nos termos do artigo 364º, nº 2, do CC.
4ª Mesmo que se entenda que as referidas actas gozam de valor ad probationem, da acta devem constar as deliberações tomadas, assumindo especial relevância a certeza acerca do que se passou na assembleia, designadamente para que se saiba qual o exacto conteúdo das deliberações, tanto que, de outra forma, nem se poderiam vincular os condóminos ausentes (cf. artigo 1º do Decreto-Lei nº 268/94, de 25 de Outubro).
5ª A distribuição de responsabilidades entre os condóminos nas despesas de reparação do prédio nunca foi objecto de deliberação, pelo que a Recorrente nunca se pôde pronunciar quanto a essa matéria em sede própria, sempre desconhecendo o fundamento subjacente ao valor que lhe era peticionado pelo Recorrido.
6ª O facto provado nº 5 constante da matéria assente não corresponde ao deliberado na assembleia de condóminos de 27/06/2008, pois não coincide com o teor da respectiva acta, nem resulta de qualquer outro meio de prova mais difícil produzido nos autos, pelo que terá que ser considerado não provado, devendo alterar-se a decisão recorrida – que violou os preceitos legais constantes do artigos 1º, nº 1, do Decreto-Lei nº 268/94 e 364º do CC – nos termos do artigo 662º, nº 1, do CPC, substituindo-se a redacção do facto provado nº 5 pela redacção constante da referida acta (doc. nº 3 junto com a petição inicial).
7ª Quanto ao facto provado nº 12, da prova produzida em sede de audiência de discussão e julgamento resultou a confirmação de que o teor da acta da assembleia geral de 24/01/2014 é falso, conforme invocado pela Recorrente na contestação, porquanto o teor da deliberação constante da acta e do facto provado nº 12 não corresponde ao que foi efectivamente discutido e deliberado, tal como confirmaram tanto a testemunha apresentada pela Recorrente, R…, como a testemunha do Recorrido, M…, que afirmaram expressamente que o que se discutiu na assembleia foi que a Recorrente devia aquele montante (cf. depoimentos das testemunhas M… R…, transcritos supra no ponto B) das alegações – indicadas passagens das gravações 201604051004456_3349273_2871795 e 20160405110440_3349273_2871795) e não que se deliberou fixar uma qualquer quota mensal extraordinária, tanto que a deliberação em questão consta do ponto da ordem de trabalhos “Dívidas ao condomínio e aplicação de penas pecuniárias aos condóminos incumpridores”.
8ª O próprio tribunal a quo, ao julgar provado que se deliberou “fixar uma quota mensal extraordinária para os condóminos proprietários da Loja 10, no valor de € 40.753,95” (facto assente nº 12), mas, por outro lado, interpretando aquela redacção em sentido diverso na fundamentação de direito da sentença recorrida (considerando que tal deliberação “versa sobre o reconhecimento de uma dívida e fixação das respectivas consequências ao condómino relapso (…) limitando-se a assembleia a fixar o necessário prazo de vencimento (…)”), por ser inegável, face à prova produzida, que a mesma não correspondia à realidade, radicou em nulidade da sentença proferida, por se verificar oposição directa entre a fundamentação de facto e a fundamentação de direito e respectiva decisão.
9ª O facto provado nº 12 deverá ser eliminado, por provada a falsidade da respectiva acta (norma violada pela sentença recorrida: artigo 376º, nº 1, do CC), e substituído por decisão que considere como provado “12 – No ponto 1.1 da ordem de trabalhos (Dívidas ao condomínio e aplicação de penas pecuniárias aos condóminos incumpridores) foi deliberado que os condóminos proprietários da Loja 10 tinham uma dívida, no valor de € 40.753,95”, nos termos do artigo 662º, nº 1, do CPC, padecendo a sentença recorrida de nulidade (artigo 615º, nº 1, al. c) do CPC).
10ª Quer se mantenha o teor do facto provado nº 12 com a interpretação dada pelo tribunal a quo, quer o mesmo seja alterado nos termos supra alegados, a verdade é que tal eventual deliberação sempre será nula, pois, constando a mesma do ponto da ordem de trabalhos referente a “Dívidas ao condomínio e aplicação de penas pecuniárias aos condóminos incumpridores” e tendo as testemunhas R… e M… afirmado expressamente que o que se discutiu na assembleia foi que a Recorrente devia aquele montante e não que se pretendia fixar nova quota, tal deliberação faz referência a uma alegada obrigação já nascida, que é, na realidade, inexistente, porquanto carece de fonte nos termos legais.
11ª A fonte da obrigação pecuniária do condómino deriva da sua aprovação em assembleia de condóminos, regularmente convocada e documentada na respectiva acta, que aprova e fixa o valor a pagar e o respectivo vencimento/prazo de pagamento, o que no caso dos autos não aconteceu, tendo sido deliberado apenas adjudicar um orçamento com um determinado valor (cf. acta da assembleia de condóminos de 27/06/2008), nunca tendo sido deliberada qual a quota-parte da Recorrente nessa despesa, nem a respectiva forma de cálculo.
12ª Ao versar sobre obrigação inexistente, cuja fonte e fundamentos se desconhecem, a deliberação constante do facto provado nº 12 é contrária à lei, ou, pelo menos, inócua, porquanto de objecto impossível ou indeterminável (não se pode fixar o prazo de vencimento para uma obrigação que não existe e cujo modo de determinação se desconhece), verificando-se, em qualquer dos casos, a respectiva nulidade, por violação do artigo 280º do CC, pelo que não produz quaisquer efeitos, não podendo, portanto, resultar na condenação da Recorrente no pagamento da quantia peticionada, devendo a sentença recorrida ser revogada nesse sentido.
13ª Ao contrário do que se retira da fundamentação de direito da sentença recorrida, a deliberação que o condómino pode impugnar, num caso como o dos autos, é somente aquela que determinar a sua quota-parte na despesa – fonte da obrigação pecuniária do condómino – o que nunca aconteceu, isto é, nunca foi deliberada tal repartição de responsabilidades, pelo que a Recorrente nunca pôde reagir nos termos legais.
14ª A Recorrente não impugnou as deliberações em causa nos autos porque nenhuma delas constituiu a respectiva obrigação de participação na despesa, mas tão só (1) a aprovação do orçamento (deliberação de 2008) – relativamente ao qual a Recorrente pode não ter qualquer objecção (daí não ter impugnado a respectiva deliberação), mas tão só à sua não deliberada eventual responsabilidade na repartição de custos referentes ao mesmo – e (2) o reconhecimento de uma alegada dívida supostamente já constituída (deliberação de 2014) – como aliás se faz em todas as assembleias e respectivas actas do condomínio, não correspondendo esse reconhecimento à constituição da obrigação e, caso tal absurdo se concebesse, a Recorrente teria que impugnar todas as assembleias de condóminos pelo simples facto de constar a sua suposta dívida das respectivas actas.
15ª Ao concluir que “a circunstância de a ré não ter acesso ao interior do prédio não a exonera da obrigação de contribuir para reconstrução global do edifício” por se tratar de obra de “reabilitação estrutural” do mesmo, a sentença recorrida violou o artigo 1424º, nºs 3 e 4, do CC – de acordo com o qual a Recorrente não tem obrigação de suportar quaisquer despesas com reparação de ascensores e lanços de escadas, ou patamares incluídas no orçamento da reparação do prédio, aprovado na assembleia de 27/06/2008, na medida em que os mesmos constituem partes do edifício comuns apenas a alguns dos condóminos (aliás à maior parte) e não à fracção propriedade da Recorrente, que não é nem pode por ser servida por tais partes comuns, por se tratar de loja situada no R/C do prédio, dispondo de porta directa para rua, sem qualquer acesso ao interior do prédio (cf. facto provado nº 15) – pois a reparação dos elevadores e interiores do prédio não assume carácter estrutural, como aliás resulta do relatório técnico do LNEC junto como doc. nº 2 com a petição inicial (cf. facto provado nº 3), que inclui tais trabalhos na categoria de “reabilitação não estrutural” (ponto 5.2.3.), devendo ser revogada nesse sentido.
16ª O aspecto referido na conclusão anterior deveria resultar da deliberação que estabelecesse a quota-parte da Recorrente nas despesas de reconstrução do prédio, consubstanciando um dos elementos que deveria ter servido de base a uma repartição de responsabilidades entre os condóminos, que, contudo, nunca foi legalmente deliberada e tal obrigação nunca nasceu.
17ª Deverá, então, ser revogada a sentença recorrida e substituída por decisão que substitua a redacção dos factos provados nºs 5 e 12, julgue provada a falsidade da acta nº 59 de 2014, mais julgando nula a deliberação constante do facto provado nº 12, quer a redacção do mesmo seja ou não alterada, por se verificar a respectiva nulidade em ambos os casos, reconhecendo-se que a obrigação da Recorrente de comparticipação nas despesas de reparação do prédio ainda não foi constituída, tudo nos termos supra invocados nas conclusões que antecedem,
E só assim se fará justiça.»
O autor contra-alegou, defendendo a manutenção do julgado.
Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II - ÂMBITO DO RECURSO
As questões a decidir, na presente apelação, em função das quais se fixa o objeto do recurso, considerando que o thema decidendum do mesmo é estabelecido pelas conclusões das respetivas alegações, sem prejuízo daquelas cujo conhecimento oficioso se imponha, com base nas disposições conjugadas dos artigos 608º, nº 2, 609º, 635º, nº 4 e 639º, todos do CPC, são as seguintes:
- se deve ser alterada a decisão da matéria de facto nos pontos 5 e 12 do elenco dos factos provados;
- se a deliberação de constituir uma contribuição extraordinária a suportar pela ré é nula;
- se a ré é responsável pelo pagamento de despesas respeitantes a partes comuns do prédio.
III - FUNDAMENTAÇÃO
OS FACTOS
Na 1ª instância foram dados como provados os seguintes factos[1]:
1 – A ré é proprietária da fracção autónoma, em regime de propriedade horizontal, designada pela letra Z a que corresponde a Loja n.º 10 (permilagem 32,64) do prédio urbano sito na …, freguesia de São Sebastião, concelho de Setúbal, descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Setúbal sob o n.º … e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo … .
2 – No dia 22.11.2007 ocorreu uma grave explosão no prédio supra descrito, motivada por uma fuga de gás, e que destruiu parcialmente o edifício.
3 – Na sequência desse sinistro, foi necessário proceder a um vasto conjunto de trabalhos de reabilitação e reconstrução do prédio, conforme relatório do LNEC junto a fls.6 e seguintes e cujo teor se dá por reproduzido.
4 – Na assembleia geral extraordinária realizada em 27.06.2008 foi aprovado o orçamento de reconstrução e reabilitação total do edifício, importando para o condomínio o custo global de € 1.522.927,88.
5 – Mais foi deliberado que o referido custo seria liquidado do seguinte modo: o valor de € 1.346.726,99 seria suportado pelas seguradoras das fracções autónomas cujos proprietários possuíssem contrato de seguro válido à data do sinistro, e o remanescente de € 176.200,89 seria pago proporcionalmente pelos condóminos proprietários das fracções autónomas que não possuíam seguro.
6 – As obras de reabilitação foram adjudicadas e integralmente realizadas.
7 – À data do sinistro, a ré não possuía seguro para a respectiva fracção.
8 – Interpelada para proceder ao pagamento da sua quota-parte nas despesas e encargos de reparação e reabilitação das partes comuns, no valor de € 40.753,95, a ré não o fez.
9 – O autor intentou acção executiva contra a ré, para cobrança da aludida quantia, a qual veio a ser declarada extinta por falta de exequibilidade do título (sentença proferida em 03.10.2013 no processo 361/09.2TBSTB-A da antiga Vara Mista deste Tribunal).
10 – Em 24.01.2014 realizou-se assembleia geral ordinária com a seguinte ordem de trabalhos: Apresentação e aprovação de contas do ano de 2013; Dívidas ao condomínio e aplicação de penas pecuniárias aos condóminos incumpridores; dívidas do condomínio; Eleição da Administração para o ano de 2014; Apresentação e aprovação do orçamento para o ano de 2014; Outros assuntos de interesse geral.
11 – A ré esteve representada nessa assembleia.
12 – No ponto 1.1 da ordem de trabalhos (Dívidas ao condomínio e aplicação de penas pecuniárias aos condóminos incumpridores) foi deliberado “fixar uma quota mensal extraordinária para os condóminos proprietários da Loja 10, no valor de € 40.753,95. Este montante corresponde à quota-parte do custo da reparação do prédio que cabe à Loja 10 (visto não possuir seguro obrigatório à data do sinistro), de acordo com o plano de reparação do prédio e deve ser paga em 08/05/2014.”
13 – A ata referente à assembleia ocorrida em 24.01.2014 não foi redigida imediatamente, tendo sido elaborada e assinada posteriormente.
14 - No Regulamento do Condomínio, aprovado na assembleia de condóminos realizada em 28.02.2009, prevê-se o seguinte:
“Artigo 21.º
(…)
2 – Em caso de mora no pagamento pontual das quotizações (ordinárias ou extraordinárias) de condomínio superior a 6 (seis) meses e sempre que seja necessário avançar com uma ação judicial para cobrança coerciva da dívida, será aplicada ao condómino faltoso uma pena pecuniária no valor de € 450 (quatrocentos e cinquenta euros)….”
15 – A fração da ré situa-se no R/C do prédio e dispõe de porta direta para a via pública, sem qualquer acesso ao interior do prédio.
E foram considerados não provados todos os factos que não se compaginam com a factualidade acima descrita, nomeadamente os seguintes:
1 – Na assembleia realizada em 24.01.2014 não foi apresentada nem discutida qualquer proposta de constituição de quota extraordinária a cargo da ré, nem tal deliberação foi submetida a votação dos condóminos.
2 – A constituição da contribuição extraordinária foi aprovada por unanimidade.
3 – Na referida assembleia foi ainda aprovado atualizar o valor da pena pecuniária prevista no art. 21º do Regulamento, para € 550,00.
O DIREITO
Da nulidade da sentença
Nos termos do artigo 615º, nº 1, al. c), do CPC, a sentença é nula quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão.
Fundamento esse, de nulidade da sentença, que bem se compreende, pois que os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão funcionam na estrutura expositiva e argumentativa em que se traduz a mesma, como premissas lógicas necessárias para a formação do silogismo judiciário. Pelo que constituirá violação das regras necessárias à construção lógica da sentença que os fundamentos da mesma conduzam logicamente a conclusão diferente da que na mesma resulta enunciada.
Segundo a recorrente é o caso da sentença recorrida, pois o tribunal a quo, «ao julgar provado que se deliberou “fixar uma quota mensal extraordinária para os condóminos proprietários da Loja 10, no valor de € 40.753,95” (facto assente nº 12), mas, por outro lado, interpretando aquela redacção em sentido diverso na fundamentação de direito da sentença recorrida (considerando que tal deliberação “versa sobre o reconhecimento de uma dívida e fixação das respectivas consequências ao condómino relapso (…) limitando-se a assembleia a fixar o necessário prazo de vencimento (…)”), por ser inegável, face à prova produzida, que a mesma não correspondia à realidade, radicou em nulidade da sentença proferida, por se verificar oposição directa entre a fundamentação de facto e a fundamentação de direito e respectiva decisão» [conclusão 8ª].
A nulidade em apreço, como se viu supra, resulta apenas dos fundamentos invocados pelo juiz conduzirem logicamente, não ao resultado expresso na decisão, mas a resultado oposto[2], e não da eventual circunstância de o conteúdo decisório da sentença revelar que o seu autor não teve em consideração determinados factos ou que não teve em consideração circunstâncias factuais a que fez menção na motivação da decisão de facto. Tais deficiências poderão, quando muito, implicar erro de julgamento, o qual, porém, se mostra sanável, não por via da arguição de nulidade da sentença, mas apenas pela via do recurso de mérito.
Ora, a sentença recorrida não enferma do vício lógico que lhe é imputado pela recorrente, pois resulta claro que o que se escreveu na fundamentação de direito, não está em oposição com a matéria de facto constante do ponto 12 do elenco dos factos provados, sendo ainda coisa diversa saber se tal matéria está ou não provada, o que será apreciado infra.
Com efeito escreveu-se na sentença recorrida:
«(…) a deliberação em análise foi discutida e aprovada no âmbito do ponto 1.1 da ordem dos trabalhos - Dívidas ao condomínio e aplicação de penas pecuniárias aos condóminos incumpridores – sendo inequívoco que a contribuição extraordinária que foi fixada corresponde à quota-parte da ré nos encargos com a reconstrução do prédio e que esse valor ainda estava em dívida.
Ou seja, está em causa uma deliberação que versa sobre o reconhecimento de uma dívida e fixação das respectivas consequências ao condómino relapso, situando-se assim no objecto da convocatória e, em particular, no mencionado ponto da ordem de trabalhos.»
Ora, é evidente que nenhuma contradição existe entre o trecho da sentença acabado de transcrever e a facticidade vertida no ponto 12 dos factos assentes, onde se consignou: «[n]o ponto 1.1 da ordem de trabalhos (Dívidas ao condomínio e aplicação de penas pecuniárias aos condóminos incumpridores) foi deliberado “fixar uma quota mensal extraordinária para os condóminos proprietários da Loja 10, no valor de € 40.753,95. Este montante corresponde à quota-parte do custo da reparação do prédio que cabe à Loja 10 (visto não possuir seguro obrigatório à data do sinistro), de acordo com o plano de reparação do prédio e deve ser paga em 08/05/2014».
Na verdade, a Mm.ª Juíza a quo limita-se a extrair uma conclusão jurídica lógica do que considerou provado.
Não está em causa afinal uma dívida da ré/recorrente?
E o respetivo montante não corresponde a uma quota-parte do custo de reparação do prédio?
E não é também verdade que à data do sinistro, a ré não possuía seguro para a sua fração?
A situação em apreço reconduz-se antes – na perspetiva da própria recorrente - ao denominado erro de julgamento, que tanto pode abranger o erro de julgamento de facto como o erro de direito.
Trata-se de errores in judicando, em contraposição aos errores in procedendo[3].
Inexiste, por conseguinte, qualquer oposição entre os fundamentos e o decidido, soçobrando deste modo a nulidade invocada.
Da impugnação da matéria de facto
A segunda questão colocada no recurso, como se viu supra, consiste em saber se o tribunal a quo cometeu erro na apreciação da prova e assim na decisão da matéria de facto.
Como resulta do art. 662º, nº 1, do CPC, a decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto pode ser alterada pela Relação se os factos tidos como assentes e a prova produzida impuserem decisão diversa.
Do processo constam os elementos em que se baseou a decisão do tribunal de primeira instância sobre a matéria de facto – documentos e depoimentos testemunhais, registados em suporte digital.
Considerando o corpo das alegações e as suas conclusões, pode dizer-se que a recorrente cumpriu formalmente os ónus impostos pelo art. 640º, nºs 1 e 2, do CPC, já que: i) referiu os concretos pontos da matéria de facto que considera incorretamente julgados; ii) indicou os elementos probatórios que conduziriam à alteração daqueles pontos nos termos por ela propugnados; iii) a decisão que no seu entender deveria sobre eles ter sido proferida; iv) e ainda as passagens da gravação em que se funda o recurso e que transcreveu em parte.
Cumpridos aqueles ónus, nada obsta, pois, ao conhecimento do objeto de recurso nesse segmento.
No que respeita à questão da alteração da matéria de facto face à incorreta avaliação da prova produzida, cabe a esta Relação, ao abrigo dos poderes conferidos pelo art. 662º do CPC, e enquanto tribunal de 2ª instância, avaliar e valorar (de acordo com o princípio da livre convicção) toda a prova produzida nos autos em termos de formar a sua própria convicção relativamente aos concretos pontos da matéria de facto objeto de impugnação, modificando a decisão de facto se, relativamente aos mesmos, tiver formado uma convicção segura da existência de erro de julgamento da matéria de facto[4].
Infere-se da alegação da recorrente que esta está em desacordo com a decisão sobre a matéria de facto proferida pelo Tribunal a quo, relativamente à matéria dos pontos 5 e 12 do elenco dos factos provados.
Foi auditado o suporte áudio e, concomitantemente, ponderada a convicção criada no espírito da Mm.ª Juíza a quo, a qual tem a seu favor o importante princípio da imediação da prova, que não pode ser descurado, sendo esse contacto direto com a prova testemunhal que melhor possibilita ao julgador a perceção da frontalidade, da lucidez, do rigor da informação transmitida e da firmeza dos depoimentos prestados, levando-o ao convencimento quanto à veracidade ou probabilidade dos factos sobre que recaíram as provas.
Tendo presentes estes princípios orientadores, vejamos agora se assiste razão à recorrente no tocante à impugnação da matéria de facto, nos termos por ela pretendidos.
O ponto 5 da fundamentação factual tem a seguinte redação:
«Mais foi deliberado que o referido custo seria liquidado do seguinte modo: o valor de € 1.346.726,99 seria suportado pelas seguradoras das fracções autónomas cujos proprietários possuíssem contrato de seguro válido à data do sinistro, e o remanescente de € 176.200,89 seria pago proporcionalmente pelos condóminos proprietários das fracções autónomas que não possuíam seguro».
A deliberação em causa diz respeito à assembleia geral extraordinária realizada em 27.06.2008, na qual foi aprovado o orçamento de reconstrução e reabilitação total do edifício, importando para o condomínio o custo global de € 1.522.927,88 (ponto 4 dos factos provados não impugnado).
Refere, sob este conspecto, a recorrente que «[o] facto provado nº 5 constante da matéria assente não corresponde ao deliberado na assembleia de condóminos de 27/06/2008, pois não coincide com o teor da respectiva acta, nem resulta de qualquer outro meio de prova mais difícil produzido nos autos, pelo que terá que ser considerado não provado, devendo alterar-se a decisão recorrida – que violou os preceitos legais constantes do artigos 1º, nº 1, do Decreto-Lei nº 268/94 e 364º do CC – nos termos do artigo 662º, nº 1, do CPC, substituindo-se a redacção do facto provado nº 5 pela redacção constante da referida acta (doc. nº 3 junto com a petição inicial)» [conclusão 6ª].
Alicerça este seu entendimento na consideração que a única forma admissível para provar as deliberações da assembleia de condóminos é através da respetiva ata, não podendo ser substituída por outro meio de prova (ou por outro documento que não seja de força obrigatória superior), conforme se entenda tratar-se de uma formalidade ad substantiam, como entende ser, ou ad probationem.
A questão reside, pois, em saber, que tipo de formalidade representa a ata do condomínio.
Será uma formalidade ad substantiam ou ad probationem ou nem uma coisa nem outra?
Importa, antes de mais, dizer que se tem entendido que a falta da ata da assembleia de condóminos não conduz à nulidade ou inexistência da deliberação, apenas determinando que esta tenha a sua eficácia suspensa[5].
Na verdade, a acta da assembleia não tem necessariamente de ser lavrada na própria assembleia, podendo sê-lo em momento ulterior, pese embora seja de toda a conveniência a sua elaboração no decurso da reunião, considerando que deve ser assinada por todos os condóminos presentes.
Na doutrina também Aragão Seia[6] propende para o entendimento de que a ata «é um documento ad probationem, não se assumindo como elemento constitutivo, nem como pressuposto de validade da deliberação, tendo a força probatória de documento particular - artigo 376º. (…)».
No âmbito administrativo, pronunciou-se neste sentido Marcello Caetano[7], ao escrever o seguinte:
«A diferença entre a acta ou o auto e o acto escrito está em que aqueles são narrativos, isto é, limitam-se a descrever o que se passou, são uma narração feita por alguém que pode não ser titular do órgão que se pronunciou, ao passo que o acto escrito é a própria decisão expressa pelo seu autor.
Os documentos narrativos servem para provar o que ocorreu oralmente: o acto escrito é a manifestação da vontade do órgão administrativo.
Utilizando a linguagem jurídica tradicional dir-se-ia que a acta é uma formalidade ad probationem da decisão ou deliberação oral, ao passo que a escrita é a forma substancial do acto quando, a leio a exija».
Entendimento diverso tem Sandra Passinhas[8], para quem a «acta constitui um requisito essencial, uma formalidade imposta ad substantiam, para a validade das deliberações. Para tal invoca a circunstância de as deliberações da assembleia de condóminos serem, juntamente com a lei e o título constitutivo, elementos constitutivos do estatuto de um direito real, a propriedade horizontal. Defende, por isso, que a formulação escrita “será um requisito mínimo indispensável para a certeza e segurança no tráfego jurídico. O valor ad substantiam da acta resulta, para nós, de uma exigência de certeza e segurança jurídica” e que “do regime legal não se retira qualquer indicação no sentido de que a acta tenha valor meramente probatório».
Deste modo, a falta da ata seria geradora da nulidade da deliberação (artigo 220.º do Código Civil).
Existe ainda um terceiro posicionamento acerca deste tema, segundo o qual a ata não constitui uma formalidade ad substantiam nem ad probationem, sendo apenas o meio normal de documentação das deliberações.[9]
Foi este, aliás, o entendimento seguido no acórdão da Relação de Lisboa de 08.10.1991[10], assim sumariado:
«I - O art. 1432 do Código Civil não refere ao modo de documentar as ocorrências verificadas nas assembleias de condóminos e as respectivas deliberações ao contrário do que, quanto às assembleias das sociedades comerciais, prescreve hoje o art. 63 do CSC e, antes, prescrevia o art. 183 do C. Comercial.
II - A “acta” é apenas um documento escrito que "a posteriori" reproduz o que se passou na reunião dos condóminos, não constituindo um documento negocial "ad substantiam" nem "ad probationem", pois, a sua falta não produz a nulidade da deliberação e a sua existência não impede que contra ela se admita qualquer prova em contrário.
III - A força probatória da acta é apreciada livremente pelo Tribunal - art. 396 do Código Civil - enquanto documento particular informativo testemunhal».
Escreveu-se a este propósito no acórdão da Relação do Porto de 30.05.2016[11]:
«Por nossa parte, afigura-se-nos que, efectivamente, a acta é apenas um documento escrito que tem como finalidade reproduzir aquilo que se passou na assembleia de condómino, ou seja, não constitui, quanto a nós, qualquer documento negocial «ad substantiam» nem «ad probationem.
É certo que preceitua o artigo 1.º, do Decreto-Lei nº 268/94, de 25.10, que são obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente, e subscritas por todos os condóminos que nelas hajam participado, sendo as deliberações consignadas em acta vinculativas, tanto para os condóminos como para os terceiros titulares de direitos relativos às fracções, sendo que, de acordo com o nº 1 do artigo 6.º do mesmo diploma a acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio, ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns, e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota parte.
Todavia, daí não se segue que, não tendo sido lavrada a acta em que foi tomada determinada deliberação, a sua existência não possa ser provada pelo recurso a qualquer outro meio de prova, mesmo testemunhal.
Com efeito, objectivo legal do citado D. Lei foi o de evitar a propositura de acções declarativas, no âmbito das relações de condomínio, por forma a tornar mais eficaz o regime da propriedade horizontal (cfr. o preâmbulo do citado diploma), como assim, não é apenas a acta que prevê contribuições para o condomínio que pode constituir título executivo, todavia, se essa acta que prevê as citadas contribuições para o condomínio pode não ser condição suficiente, ela é condição necessária para a apresentação do título executivo.
Significa, portanto, que a neste âmbito a obrigatoriedade da realização da acta tem um objectivo claro, servir de base a uma eventual execução.
Acontece que, uma coisa é a acta poder, nos moldes positivados, constituir título executivo, outra coisa distinta é a prova de uma determinada deliberação tomada em assembleia de condóminos, apenas poder ser feita com a exibição da acta.
Cremos, sempre com respeito pela opinião contrária, que a prova da existência da deliberação e do seu conteúdo poder ser feita com recurso a qualquer meio de prova incluindo a testemunhal e, por maioria de razão deve ser assim, quando existindo a acta de assembleia de condóminos, em que se documentou a deliberação, se queira provar que o seu conteúdo não foi aí vertido na sua totalidade, dela faltando alguns elementos, como é o caso dos autos».
Afigura-se, não obstante a valia dos argumentos desta última tese, que a solução mais adequada é a de considerar que a ata é mera formalidade ad probationem, pois consubstancia essencialmente a corporização da deliberação, e não uma verdadeira e própria forma da declaração negocial, mas que é necessária por razões de segurança jurídica, até porque constitui um título executivo, pelo que na falta da mesma a deliberação é válida, estando contudo suspensa na sua eficácia.
De acordo com este entendimento, isto é, de que a ata constitui uma formalidade ad probationem, a sua prova pode ser substituído por confissão expressa, judicial ou extrajudicial, contanto que, neste último caso, a confissão conste de documento de igual ou superior valor probatório [art. 364º, nº 2, do CC].
Revertendo ao caso concreto verificamos que da ata referente à assembleia geral extraordinária de 27.06.2008, documentada a fls. 10 dos autos, consta como ponto 1 da ordem de trabalhos “Obras de Recuperação; orçamento; seguros e Adjudicação”.
Da mesma ata consta ainda o seguinte:
«No primeiro ponto da ordem de trabalhos foi apresentado o orçamento final das obras de recuperação já com as correções das seguradoras no valor total de um milhão quinhentos e vinte e dois mil novecentos e vinte e sete euros e oitenta e oito cêntimos (1.522.927,88€) dos quais o valor de cento e setenta e seis mil duzentos euros e oitenta e nove cêntimos (176.200,89€) são referentes a 13 fracções incluindo lojas e garagens. O resto do capital será entregue pelas seguradoras à administração».
Ora, esta passagem da ata, contrariamente ao que defende a recorrente, permite dar como provada a matéria de facto constante do ponto 5 do elenco dos factos provados: «[m]ais foi deliberado que o referido custo seria liquidado do seguinte modo: o valor de € 1.346.726,99 seria suportado pelas seguradoras das fracções autónomas cujos proprietários possuíssem contrato de seguro válido à data do sinistro, e o remanescente de € 176.200,89 seria pago proporcionalmente pelos condóminos proprietários das fracções autónomas que não possuíam seguro.
Na verdade, resulta claro da passagem transcrita que seriam as seguradoras a entregar à administração do condomínio, a diferença entre a quantia de € 176.200,89 a suportar pelas aludidas 13 frações, e o preço correspondente ao orçamento final das obras de recuperação de € 1.522.927,88, ou seja, a quantia de € 346.726,99 [€ 1.522.927,88 - € 176.200,89].
E também resulta evidente da aludida passagem da ata, que não assegurando as seguradoras o pagamento da quantia de € 176.200,89, é porque as referidas 13 frações não possuíam seguro.[12]
Como é sabido, na interpretação dos negócios jurídicos prevalece, em princípio, a vontade real do declarante, sempre que for conhecida pelo declaratário [artigo 236º, nº 2, do CC).
Não havendo esse conhecimento, “a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele” (artigo 236º nº 1).
O sentido atendível para um declaratário normal, à luz da teoria da impressão do destinatário consagrada neste normativo, significa que a declaração negocial vale com o sentido que seria considerado por uma pessoa normalmente diligente, sagaz e experiente em face dos termos da declaração e de todas as circunstâncias situadas dentro do horizonte concreto do declaratário, isto é, em face daquilo que o concreto destinatário da declaração conhecia e daquilo que podia conhecer.[13]
No domínio da interpretação dos negócios formais estabelece a regra especial contida no artigo 238º, nº 1, que “a declaração não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso”.
Ora, ainda que a redação constante da ata possa não ser tão clara como a que foi vertida no ponto 5 dos factos provados, não há qualquer dúvida que o teor daquele ponto 5 tem correspondência suficiente no texto da ata.
Não há, pois, que alterar a redação do ponto 5 dos factos provados, como pretendido pela recorrente.
Vejamos agora o ponto 12 dos factos provados, onde foi dado como assente o seguinte:
«No ponto 1.1 da ordem de trabalhos (Dívidas ao condomínio e aplicação de penas pecuniárias aos condóminos incumpridores) foi deliberado “fixar uma quota mensal extraordinária para os condóminos proprietários da Loja 10, no valor de € 40.753,95. Este montante corresponde à quota-parte do custo da reparação do prédio que cabe à Loja 10 (visto não possuir seguro obrigatório à data do sinistro), de acordo com o plano de reparação do prédio e deve ser paga em 08/05/2014».
Pretende a recorrente que este facto seja dado como não provado, alegando que a sentença «radicou em nulidade por se verificar oposição direta entre a fundamentação de facto e a fundamentação de direito e respetiva decisão».
Sobre a pretendida nulidade da sentença já nos pronunciámos supra, concluindo pela sua inexistência, afirmando que a questão se reconduzia antes a um hipotético erro de julgamento.
Ora, no caso em apreço, o facto em questão e acima sublinhado, reproduz ipsis verbis o que consta da “ACTA Nº 59” referente à assembleia geral ordinária de 24.01.2014, documentada a fls. 26 e seguintes dos autos, pelo que resulta de todo incompreensível a impugnação da recorrente, tanto mais que a ré esteve representada nessa assembleia (ponto 10 dos factos provados) e assinou a respetiva ata (cfr. fls. 34 verso).
Ademais, defendendo a recorrente que a ata constitui uma formalidade ad substantiam, não podendo por isso ser substituída por outro meio de prova ou por outro documento que não seja de força probatória superior [art. 364º, nº 1, do CC], não pode a mesma pretender uma alteração do ponto 12 dos factos provados com base na prova testemunhal.
Seja como for, ainda que se sufragasse a tese de que a ata não constitui uma formalidade ad substantiam nem ad probationem, podendo desse modo a prova da existência da deliberação e do seu conteúdo ser feita com recurso a qualquer meio de prova incluindo a testemunhal, também não assistiria razão à autora na impugnação do facto em causa.
Com efeito, a prova do facto em causa, além de suportada na respetiva ata, encontra ainda respaldo no depoimento das testemunha M…, condómina do prédio dos autos e que fez parte da administração do condomínio desde 2008 até finais de 2012, a qual confirmou o valor que cabia à ré na recuperação do edifício, calculado por referência ao remanescente após indemnização da seguradora do condomínio relativamente às partes comuns e de acordo com a permilagem da fração (loja) da ré [32,64], nos termos da listagem elaborada pelos peritos das várias seguradoras [cfr. fls. 11 e verso]. Esclareceu ainda que os valores em causa foram sempre explicados nas diversas assembleias realizadas após o sinistro, e que o autor se viu obrigado a fixar a quota extraordinária à ré na sequência da improcedência da execução que lhe foi instaurada e uma vez que a ré é a única proprietária que ainda não pagou a sua parte das despesas de recuperação do edifício; e no depoimento da testemunha L…, sócio gerente da empresa responsável pela gestão do condomínio desde 2006/2007, que esteve presente na assembleia geral de 24.01.2014, tendo confirmado a presença de um representante da ré na mesma, merecendo ambas as testemunhas credibilidade na medida do apurado, em função da forma clara e objetiva como depuseram.
Já não nos mereceu qualquer credibilidade o depoimento da testemunha R…, filho dos donos da ré/recorrente, que esteve presente na referida assembleia de 24.01.2014, e que apesar de dizer que não houve nenhuma deliberação a fixar uma quota extraordinária à ré - contra toda a prova produzida em sentido contrário -, acabou por dizer que “fui à mesa e disse que votava contra”, explicando que “todos votaram a favor e eu votei contra”, o que revela bem o caráter contraditório e parcial do seu depoimento.
Mostra-se por isso corretamente julgado o ponto 12 dos factos provados.
Assim, teremos de concluir que, perante a prova produzida, bem andou a Mm.ª Juíza a quo na decisão sobre a matéria de facto, a qual, por isso, permanece intacta.
Da nulidade da deliberação da assembleia geral de 24.01.2014
Na propriedade horizontal coexistem dois tipos de propriedade: a propriedade exclusiva da fração de certo condómino e a compropriedade de todos os condóminos relativamente às partes comuns.
«O que caracteriza a propriedade horizontal e constitui razão de ser do respectivo regime é o facto de as fracções independentes fazerem parte de um edifício de estrutura unitária.
A propriedade horizontal pressupõe a divisão de um edifício através de planos ou secções horizontais, por forma que, entre dois planos se compreendam uma ou várias unidades independentes, ou ainda através de um ou mais planos verticais, que dividam igualmente o prédio em unidades autónomas.
Logo, em alguns casos, a chamada propriedade horizontal, pode ser propriedade vertical. A divisão através de um ou vários planos é a única possível quando se trate de edifícios de um só piso».[14]
Como se sabe, no regime da propriedade horizontal conflui um feixe de direitos de que é titular o proprietário de fração autónoma [sem que tal situação se confunda com a compropriedade]; a titularidade de um direito de propriedade, exclusivo relativamente à fração autónoma, e compropriedade com os demais condóminos, relativamente às partes comuns.
Oliveira Ascensão[15] depois de alusão histórica ao instituto, afirma acerca da natureza jurídica da propriedade horizontal:
«Cremos porém que a qualificação correcta desta situação é a de propriedade especial. Embora se conjuguem propriedade e compropriedade a propriedade é o fundamental, sendo a compropriedade meramente instrumental. Escopo da propriedade horizontal não é criar uma situação de comunhão: é permitir propriedades separadas, embora em prédios colectivos (…).
Sendo assim, há nuclearmente uma propriedade, mas esta é especializada pelo facto de recair sobre parte da coisa e de envolver acessoriamente uma comunhão sobre outras partes do prédio. Estas especialidades levam a que a lei tenha tido a necessidade de recortar um regime diferenciado. Isto é típico justamente das propriedades especiais, de que a propriedade horizontal nos oferece o melhor exemplo…».
O art. 1424º, nº1, do Código Civil estatui:
«Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções».
Comentando tal normativo, escreve o Conselheiro Aragão Seia[16]:
«A norma em anotação tem carácter supletivo por no nº l ressalvar disposição em contrário e no nº 2, mas agora só quanto às despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum, prever possível acordo em contrário. A diferença de regime de um e de outro inciso reside no modo de aprovação do negócio jurídico...
Relativamente à repartição e pagamento das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns o acordo tem de resultar da vontade unânime dos condóminos, consubstanciada em escritura pública, pois trata-se de modificação do título constitutivo – nº l do artigo 1419.º...».
As obrigações referidas neste artigo 1424º, quanto às despesas de conservação e fruição das partes comuns, constituem exemplo típico de obrigações propter rem ou ob rem, isto é, de obrigações impostas, em atenção a certa coisa, a quem for titular desta[17]. Assim, dada a conexão funcional existente entre a obrigação e o direito real, a pessoa do obrigado é determinada através da titularidade da coisa: é obrigado quem for titular do direito real, havendo, pois, uma sucessão no débito fora dos termos normais da transmissão das obrigações.[18]
Revertendo ao caso concreto, ficou provado que em 22.11.2007 ocorreu uma grave explosão no prédio dos autos – no qual a recorrente é proprietária de uma fração autónoma -, motivada por uma fuga de gás, e que destruiu parcialmente o edifício (pontos 1 e 2 dos factos provados).
Na sequência desse sinistro, foi necessário proceder a um vasto conjunto de trabalhos de reabilitação e reconstrução do prédio, conforme relatório do LNEC junto a fls. 6 e seguintes (ponto 3 dos factos provados).
Em 27.06.2008 realizou-se uma assembleia geral extraordinária, na qual foi aprovado o orçamento de reconstrução e reabilitação total do edifício, importando para o condomínio o custo global de € 1.522.927,88, e foi deliberado que esse custo seria liquidado do seguinte modo: o valor de € 1.346.726,99 seria suportado pelas seguradoras das frações autónomas cujos proprietários possuíssem contrato de seguro válido à data do sinistro, e o remanescente de € 176.200,89 seria pago proporcionalmente pelos condóminos proprietários das frações autónomas que não possuíam seguro (pontos 4 e 5 dos factos provados).
Embora não tenham sido transcritas na ata da assembleia geral extraordinária de 27.06.2008 as contribuições de cada condómino, certo é que as dívidas foram enunciadas e descritas na ata da assembleia geral extraordinária seguinte, realizada em 07.11.2008 (cfr. doc. de fls. 21 e ss.).
As obras de reabilitação foram integralmente realizadas e a ré foi interpelada para proceder ao pagamento da sua quota-parte nas despesas e encargos de reparação e reabilitação das partes comuns, no valor de € 40.753,95, o que não fez (pontos 6 e 8 dos factos provados).
Apesar de constituir uma obrigação legal [art. 1429º, nº 1, do CC], à data do sinistro, a ré não possuía seguro para a respetiva fração (ponto 7 dos factos provados).
Não tendo a ré pago voluntariamente a parte que lhe cabia, o autor instaurou ação executiva contra a ré, para cobrança da aludida quantia, a qual veio a ser declarada extinta por falta de exequibilidade do título (ponto 9 dos factos provados), sob ponderação de que não se encontrava fixada na ata o montante da contribuição da ré (cfr. doc. de fls. 22 verso a 25).
Por isso, em 24.01.2014, foi realizada assembleia geral ordinária, em que a ré esteve representada, na qual foi deliberado “fixar uma quota mensal extraordinária para os condóminos proprietários da Loja 10, no valor de € 40.753,95. Este montante corresponde à quota-parte do custo da reparação do prédio que cabe à Loja 10 (visto não possuir seguro obrigatório à data do sinistro), de acordo com o plano de reparação do prédio e deve ser paga em 08/05/2014.” (pontos 10, 11 e 12 dos factos provados).
Esta deliberação não foi objeto de qualquer impugnação legal nos termos do art. 1433º do CC e, ainda que a mesma padecesse de algum tipo de vício/irregularidade, a consequência seria a anulabilidade, caducando o direito de propor a ação de anulação no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação extraordinária de 24.01.2014 (cfr. nº 4 do citado preceito).
Com efeito, o art. 1424º não é uma norma de interesse e ordem pública, que estabeleça direitos inderrogáveis dos condóminos, é uma norma dispositiva, pelo que a violação dos seus preceitos apenas determina a anulabilidade da respetiva deliberação, caindo na previsão do art. 1433º, com sujeição ao prazo de caducidade aí previsto[19].
E também o facto de a ata só ter sido elaborada e assinada posteriormente (ponto 13 dos factos provados), não constitui qualquer nulidade, uma vez que a lei não obriga a que a ata tenha de ser lavrada na própria reunião[20].
Em suma, a deliberação não exorbita a competência da assembleia de condóminos ou viola preceitos de natureza imperativa, nem traduz um exercício ilegítimo do direito do condomínio, não sendo por isso nula.
Assim, não pode haver dúvidas quanto ao facto da obrigação da ré ser exigível, na medida em que está vencida, sendo também líquida, uma vez que se acha determinado o respetivo quantum (€ 40.753,95).
Por sua vez, estando a ré em mora superior a 6 meses, foi a mesma corretamente condenada na sentença no pagamento de uma pena pecuniária no valor de € 450,00, de acordo com o disposto no art. 21º Regulamento do Condomínio (ponto 14 dos factos provados).
Da responsabilidade da ré pelo pagamento de despesas respeitantes a partes comuns do prédio
Defende a recorrente que está a ser responsabilizada pelo pagamento de despesas referentes à reparação de zonas comuns que não a servem.
Vejamos.
O relatório técnico/pericial elaborado pelo LNEC junto a fls. 6 a 9 dos autos é claro na identificação das áreas afetadas pela explosão ocorrida e quais devem ser os trabalhos de reabilitação que são necessários realizar para reconstruir o edifício dentro dos parâmetros de segurança necessários.
Uma simples análise daquele relatório permite constatar que o mesmo respeita a partes imperativamente comuns, como são as fachadas, pilares, estruturas, cobertura, etc. e frações autónomas afetadas.
Também o contrato de empreitada celebrado entre o autor e a “B… – ENGENHARIA E REABILITAÇÃO DE ESTRUTURAS, S.A.” relativo às obras de reabilitação e junto a fls. 13 verso a 20 dos autos, não deixa qualquer margem para dúvidas quanto ao tipo de obras realizadas, as quais nada tiveram a ver com a “reparação de elevadores”, como quer fazer crer a recorrente, pelo que não existe qualquer erro na determinação da quota parte de responsabilidade da ré nas obras realizadas.
Ora as deficiências estruturais do edifício não podem implicar despesas que onerem apenas alguns condóminos já que as reparações a realizar serão benefício comum de todos eles[21].
Assim, sendo as obras em causa resultantes, não do uso normal das mesmas pelos condóminos que dele se servem em exclusividade, mas da explosão ocorrida no edifício que afetou a sua estrutura, todos os condóminos devem participar no custo das reparações, na proporção do valor das suas frações.
A sentença não merece censura também no que respeita a esta questão.
Sumário:
I – A nulidade da sentença prevista na alínea c) do nº do artigo 615º do Código de Processo Civil resulta apenas dos fundamentos invocados pelo juiz conduzirem logicamente, não ao resultado expresso na decisão, mas a resultado oposto, e não da eventual circunstância de o conteúdo decisório da sentença revelar que o seu autor não teve em consideração determinados factos ou que não teve em consideração circunstâncias factuais a que fez menção na motivação da decisão de facto.
II - Tais deficiências poderão, quando muito, implicar erro de julgamento, o qual, porém, se mostra sanável, não por via da arguição de nulidade da sentença, mas apenas pela via do recurso de mérito.
III – A ata da assembleia de condóminos é mera formalidade ad probationem, pois consubstancia essencialmente a corporização da deliberação, e não uma verdadeira e própria forma da declaração negocial, mas que é necessária por razões de segurança jurídica, até porque constitui um título executivo, pelo que na falta da mesma a deliberação é válida, estando contudo suspensa na sua eficácia.
IV - O sentido atendível para um declaratário normal, à luz da teoria da impressão do destinatário consagrada no artigo 236º, nº 1, do Código Civil, significa que a declaração negocial vale com o sentido que seria considerado por uma pessoa normalmente diligente, sagaz e experiente em face dos termos da declaração e de todas as circunstâncias situadas dentro do horizonte concreto do declaratário, isto é, em face daquilo que o concreto destinatário da declaração conhecia e daquilo que podia conhecer.
V - As obrigações referidas no artigo 1424º do Código Civil, quanto às despesas de conservação e fruição das partes comuns, constituem exemplo típico de obrigações propter rem ou ob rem, isto é, de obrigações impostas, em atenção a certa coisa, a quem for titular desta.
VI - O artigo 1424º do Código Civil não é uma norma de interesse e ordem pública, que estabeleça direitos inderrogáveis dos condóminos, é uma norma dispositiva, pelo que a violação dos seus preceitos apenas determina a anulabilidade da respetiva deliberação, caindo na previsão do art. 1433º, com sujeição ao prazo de caducidade aí previsto.
VII - As deficiências estruturais do edifício não podem implicar despesas que onerem apenas alguns condóminos já que as reparações a realizar serão benefício comum de todos eles.
IV – DECISÃO
Pelo exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida.
Custas pela recorrente.
*
Évora, 23 de Fevereiro de 2017
Manuel Bargado
Albertina Pedroso
Tomé Ramião
__________________________________________________Évora, 23 de Fevereiro de 2017
Manuel Bargado
Albertina Pedroso
Tomé Ramião
[1] Mantém-se a identificação dos factos provados tal como consta da sentença recorrida.
[2] Cfr. Prof. Alberto dos Reis, Código de Processo Civil Anotado, vol. V, pág. 141.
[3] Cfr. Amâncio Ferreira, in Manual dos Recursos em Processo Civil, 4ª ed., pp. 228 e ss..
[4] A jurisprudência evoluiu no sentido de se firmar um entendimento mais abrangente no que se refere aos poderes de alteração da matéria de facto pela Relação, considerando-os com a mesma amplitude que a dos tribunais de 1ª instância. Nessa medida, e no que se refere à questão da convicção, já não estará em causa cingir apenas a sua atividade de apreciação ao apuramento da razoabilidade da convicção do julgador da 1ª instância, mas antes formar a sua própria convicção nos elementos probatórios disponíveis nos autos (cfr., inter alia, o Ac. do STJ de 24.09.2013, proc. 1965/04.9TBSTB.E1.S1, disponível, como os demais adiante citados sem indicação de origem, in www.dgsi.pt).
[5] Cfr. o acórdão do STJ de 08.02.2001 in CJ/STJ, 2001, tomo I, p. 105, o que se entendeu por apelo à solução propugnada por Lobo Xavier para as deliberações das sociedades comerciais. Com efeito, segundo Lobo Xavier, in Anulação de Deliberação Social e Deliberações Conexas, Coimbra, 1998, p. 219, a ata não consubstancia verdadeiramente a forma da declaração negocial.
[6] In Propriedade Horizontal, Almedina, 2ª ed., pp. 172 a 175.
[7] In Manual de Direito Administrativo, 10ª ed., Almedina, Coimbra, 1982, p. 473.
[8] In A assembleia de condóminos e o administrador na propriedade horizontal, 2ª ed., Almedina, pp. 265 a 267.
[9] Cfr. Alberto Pimenta, Suspensão de Deliberações Sociais, p. 24 e Cunha Gonçalves, Comentário ao Código Comercial Português, I, Lisboa, 1914, p. 105, citados no acórdão da Relação do Porto de 30.05.2016. proc. 45/14.3TBVFR.P1, que aqui seguimos de perto.
[10] Proc. 0046541, disponível
[11] Citado supra na nota 9.
[12] Entre as quais a fração (loja) da ré, como está assente (ponto 7 do elenco dos factos provados).
[13] Ac. do STJ de 15.01.2015, proc. 883/08.6TVPRT.P1.S1.
[14] Henrique Mesquita, RDES, ano XXIII (1976), p. 84.
[15] In Direitos Reais, 3ª edição, pp. 462 e 464
[16] In Propriedade Horizontal – Condóminos e Condomínios, p. 121.
[17] Henrique Mesquita, loc. cit., p. 130
[18] Antunes Varela, Das Obrigações em geral, vol. I, 6ª edição, p. 198.
[19] Acórdão do STJ de 08.02.2001, revista nº 3877/00 – 6ª Secção, Sumários do STJ (Boletim) – Cível, cujo sumário está disponível em www.pdgdlisboa.pt.
[20] Acórdão do STJ de 08.02.2001, citado na nota anterior.
[21] Cfr., neste sentido, o acórdão do STJ de 09.06.2016, proc. 211/12.6TVLSB.L2.S1.