Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1828/12.4TBLGS.E1 |  |
OBRAS DE CONSERVAÇÃO ORDINÁRIA
INDEMNIZAÇÃO
1. Acordando o locador e o locatário, que todas as obras realizadas no prédio locado, por este último, mediante prévia autorização do senhorio, ficariam a fazer parte do prédio arrendado, sem direito a qualquer indemnização, estamos perante uma cláusula perfeitamente válida, enquadrável no disposto no art.º 120º do RAU (e posteriormente do n.º 1 do art.º 1111º do Cód. Civ.).
2. Consequentemente, tendo o locatário realizado obras de conservação ordinária no locado, não tem direito a ser ressarcido pelas despesas que efectuou com a realização dessas obras.
(Sumário do Relator)
Acordam, na Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora:
Proc. N.º 1828.12.4TBLGS
Apelação
Comarca de Faro (Portimão-IC-2ªSCiv-J1)
Recorrente: AA
Recorrido: BB
R19.2016
I. AA, intentou a presente acção ordinária, contra BB, peticionando que o Réu seja condenado a pagar-lhe:
a) A quantia de € 57.371,93 (cinquenta e sete mil trezentos e setenta e um euros e noventa e três cêntimos), a título de indemnização pela realização das obras urgentes e necessárias, realizadas a expensas da Autora no prédio propriedade do Réu e acima identificado;
b) A indemnização a título de danos não patrimoniais sofridos pela Autora, no valor de € 20.000,00;
c) Tudo acrescido de juros de mora desde a citação até integral pagamento.
Alegou, em síntese, para o efeito, a existência de um contrato de arrendamento (não habitacional) entre ambos, no qual a A. assumia a posição de inquilina, tendo tido, por imposição legal, de efectuar obras, que qualifica como “de conservação ordinária” no locado, o qual tinha já mais de 50 anos, vindo a gastar a quantia de € 57.371.
Mais alegou que o senhorio (inicialmente, o pai do ora R.) se recusou a efetuar ou a comparticipar as obras, embora fosse sua obrigação legal efectuá-las.
Alegou ainda ter o senhorio vindo a pôr termo ao contrato e a dar novamente o prédio de arrendamento a terceira pessoa, sem conceder à A. direito de preferência nas mesmas condições que concedera a esse terceiro e não dando à A. a possibilidade de recuperar o investimento por si feito no locado, onde funcionava um estabelecimento de bar, o qual ficou bastante melhorado depois da sua intervenção. Considerou que a conduta do R. (e do seu antecessor) lhe causou danos não patrimoniais, corporizados em angústia e desespero (tendo mesmo pensado em acabar com a vida), cujo montante estima em € 20.000.
O R. contestou, alegando que a A. e o senhorio haviam efetuado em 2004 transação em processo judicial, no âmbito da qual convencionaram que o contrato passaria a ser de duração limitada, com o prazo de 8 anos, e que quaisquer benfeitorias que a A. realizasse passariam a ser parte integrante do locado, sem que a A. pudesse reclamar qualquer indemnização pelas mesmas.
Mais alegou que as obras efetuadas pela A. não resultavam de imposição legal, tendo sido efetuadas exclusivamente por vontade da mesma em melhorar o estabelecimento comercial que explorava.
Considerou assim não ser devido à A. qualquer pagamento pelas obras eventualmente feitas e, bem assim, não haver consequências a retirar da sua oposição à renovação contratual, negando que o terceiro novo arrendatário tenha gozado de condições mais favoráveis do que as proporcionadas à A. aquando da notificação para preferência.
Concluiu pela improcedência da acção.
Todavia, alegando ter a A., quando deixou o locado, causado diversos danos no mesmo, nomeadamente ao nível de sanitários, instalação eléctrica, chão, tectos, paredes ou sistema de ventilação, de montante não inferior a € 10.000, pelo que concluiu deduzindo reconvenção, na qual peticiona que a A. seja condenada a pagar-lhe o montante que venha a liquidar-se a título de indemnização por danos patrimoniais, acrescidos de juros até efectivo e integral pagamento.
A A. replicou, rebatendo o alegado pelo R. na sua contestação/reconvenção, por cuja improcedência concluiu, enquanto o R. veio deduzir tréplica, mantendo o por si alegado e requerendo a condenação da A. como litigante de má fé, por ter deduzido pretensão que contraria a posição por si assumida anteriormente em transacção judicial, celebrada em tribunal, perante o juiz.
Realizado julgamento, foi proferida sentença, em que se decidiu o seguinte:
“Pelo exposto, julga-se a presente ação improcedente e a reconvenção procedente e condena-se a A. a pagar ao R. a quantia de € 10.000, acrescidos de juros à taxa legal, contados desde a citação até integral pagamento.
Mais se decide absolver a A. do pedido de condenação por litigância de má-fé.
Custas de ação e reconvenção pela A.
…”
Inconformada com tal decisão, veio a Autora interpor recurso de apelação, cujas alegações terminou com a formulação das seguintes conclusões:
A. A sentença recorrida julgou provado que:
a. “O réu é dono do prédio urbano sito na Rua …, inscrito na matriz predial urbana sob o n.º … e descrito na Conservatória do Registo Predial de Lagos, sob o n.º …, da freguesia de …, concelho de Lagos, com o número de polícia …, composto por primeiro andar e rés-do-chão.”
b. “Em Outubro de 1979 a autora comprou o trespasse de uma discoteca que funcionava no prédio mencionado no artigo 1.º destes factos provados, tendo adquirido a posição de arrendatária.”
c. “Por transacção judicial, em 1 de Abril de 2004, acordaram a arrendatária, ora autora, e o então senhorio, modificar o contrato de arrendamento então em vigor, passando o mesmo a incluir as cláusulas constantes da transacção (…)”
d. “Em 24 de Julho de 1998, a Câmara Municipal de Lagos enviou à A. a comunicação de que se encontra junta cópia como doc. 6 da p.i., aqui se dando por reproduzido o seu teor.”
e. “As obras a realizar pela A. iriam ser de renovação das casas de banho e construção de um balneário para os empregados, de modo a que onde existiam duas casas de banho passasse a haver 3, mas quando CC, que se encontrava a realizar a obra, tirou o tecto falso dos wc, constatou-se que os barrotes que sustentavam o 1.º andar estavam podres e desligados da parede, pelo que o 1.º andar estava assente só nas paredes das casas de banho e poderia ruir.”
f. “A A. decidiu proceder a obras no imóvel a expensas suas.”
g. “Para o que pediu previamente autorização ao senhorio, que lha concedeu.”
B. A autora apenas procedeu à realização das respectivas obras por as mesmas decorrerem de imposição legal e porque aquando o início das obras, quando se iniciou a demolição de algumas paredes, verificou-se que todo o primeiro andar estava em risco de ruir.
C. A autora só realizou assim obras ordinárias (de imposição legal) e obras necessárias (para que o prédio não ruísse), obras estas que são da responsabilidade do senhorio, mas que o mesmo se recusou a fazer e pagar.
D. As obras iniciaram-se em 2005, após a transacção celebrada entre autora e réu, no ano de 2004, na qual se estabeleceu, na cláusula 6.ª, que “os inquilinos só poderiam fazer obras no local arrendado mediante prévia autorização do senhorio, e as obras ficam a fazer parte integrante do prédio, sem direito a indemnização ou retenção”.
E. Quanto a esta cláusula cabe mencionar que: 1)Sempre se dirá que esta cláusula não afasta a indemnização à autora pelo enriquecimento sem causa que o réu obteve, pois podiam as partes acordar que tais obras ficavam, total ou parcialmente, a cargo da arrendatária, mas sem prejuízo de esta ser indemnizada pelo senhorio do custo das que aquele tivesse executado, de acordo com as regras do enriquecimento sem causa, salvo havendo cláusula em contrário, o que no caso não existe.
F. É clara a existência de um enriquecimento por parte do senhorio, pois passou a ter um locado adaptado às normas em vigor (única forma de continuar a satisfazer o fim a que se destina), como também é evidente que esse enriquecimento se obteve à custa da autora, que teve que suportar o custo total de todas as obras realizadas, não tendo o réu qualquer causa justificativa para tal enriquecimento, uma vez que as mencionadas obras foram impostas por lei, são da obrigação do senhorio e inexiste no contrato qualquer cláusula que afaste o ressarcimento da autora por enriquecimento sem causa.
G. Cabe ainda mencionar que 2) a cláusula 6.ª da transacção traduz-se numa autêntica cláusula leonina:
H. Isto porque, apesar de no momento da transacção ser possível entender o contrário, pois está na disponibilidade das partes acordar o que entenderem quanto a eventuais benfeitorias, o certo é que posteriormente surgiu a necessidade de realizar obras no locado (impostas por lei e necessárias), passando esta cláusula a ser leonina, pois a autora não se obrigou a realizar qualquer tipo de obra no locado, tendo, isso sim, prescindido de indemnização/compensação por eventuais obras que pretendesse realizar (por vontade sua), mas não se obrigou a realizar obras que eram apenas da obrigação do senhorio (e que a sua não realização impedia a autora de continuar a explorar a sua actividade, que exercia desde 1979).
I. Ainda quanto à mesma cláusula refira-se que 3) as obras a que a cláusula se refere só podem ser referentes a obras de conservação extraordinária e de beneficiação, e não a obras de conservação ordinária (nas quais se inclui as obras impostas pela Administração Pública e, em geral, as destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração), pois não se colocaria a autora numa situação de prejuízo, sem qualquer causa justificativa para tal acção.
J. Até porque, uma opinião diversa, ou seja, a de entender que as “obras” referidas na cláusula 6.ª do contrato de arrendamento compreendem todas e quaisquer obras e não apenas as que fossem determinadas pela iniciativa da arrendatária, colocaria em causa o princípio basilar de qualquer relação jurídica, o da boa-fé.
K. Quanto ao pedido reconvencional deduzido pelo réu, cabe referir que a autora não causou quaisquer danos ao locado, tendo-se limitado a retirar objectos que eram seus. Tendo, ainda, o cuidado de deixar equipamentos novos que substituíssem aqueles, tendo mesmo pretendido proceder à sua devida colocação, o que não foi permitido pelos novos inquilinos do espaço que, aliás, quando questionados pelo mandatário da autora acerca deste assunto se furtaram à devida resposta.
L. Além disso, não compreende a autora como é que o réu chega ao valor de €10.000,00 e não a qualquer outro, pois ao longo do processo nunca foram discriminadas quais as obras realmente realizadas, nem nunca foram juntos quaisquer comprovativos dos valores gastos nas respectivas obras, pelo que, deve o pedido reconvencional improceder totalmente, por não provado.
M. Relativamente ao direito de preferência importa mencionar que foram concedidas condições diferentes à autora e nova arrendatária, pois foi permitido à nova inquilina o pagamento dos € 5.000,00 em duas prestações, permissão esta que não foi informada à autora, levando a comunicação a crer que os € 5.000,00 teriam que ser pagos na sua totalidade até ao dia 29 de Março de 2012, caso contrário, se a autora tivesse conhecimento de que poderia pagar apenas o valor da caução depois de assinado o contrato de arrendamento, teria conseguido exercer o seu direito de preferência, como foi referido pela testemunha Iolanda ….
N. A sentença considera ainda como provado os danos não patrimoniais sofridos pela autora, contudo entende que o réu não praticou qualquer acto ilícito susceptível de fundamentar tal indemnização, contudo, como se demonstrou, foi a cláusula 6.ª mal interpretada, pois existe a obrigação do réu indemnizar autora: 1. Pelo enriquecimento sem causa que teve, 2. pelo facto de a cláusula 6.ª ser uma cláusula leonina, pelo que é a mesma considerada nula e 3. porque as obras mencionadas na mencionada cláusula só podem ser entendidas como sendo obras extraordinárias e de beneficiação e nunca todas e quaisquer obras (ficando excluídas as obras ordinárias, ou seja, as impostas por lei ou necessárias para que o bem continue a satisfazer o fim a que se destina).
Nestes termos e nos mais de direito que V.Exas doutamente suprirão, deverão V. Exas., venerandos desembargadores, revogar a decisão recorrida, substituindo-a por outra que, dando provimento ao recurso, condene o réu a pagar à autora a quantia de € 57.371,93 (cinquenta e sete mil trezentos e setenta e um euros e noventa e três cêntimos) a título de indemnização por danos patrimoniais, e € 20.000,00 (vinte e mil euros) pelos danos não patrimoniais sofridos por esta, bem como considerar o pedido reconvencional deduzido pelo réu improcedente, por não provado, …”
Cumpre decidir.
II. Em 1ª instância, foi dada como provada a seguinte matéria factual :
1.º A autora é empresária em nome individual.
2.º O réu é dono do prédio urbano sito na Rua …, inscrito na matriz predial urbana sob o n.º … e descrito na Conservatória do Registo Predial de Lagos, sob o n.º …, da freguesia de …, Concelho de Lagos, com o número de polícia n.º …, composto por primeiro andar e rés-do-chão.
3.º Tal prédio veio à propriedade do réu por sucessão mortis causa por falecimento do seu pai, DD, em 05 de Agosto de 2011, sendo aquele seu único herdeiro.
4.º Tendo sido a autora informada sobre a transmissão da posição de senhorio para o réu.
5.º Em Outubro de 1979 a autora comprou o trespasse de uma discoteca que funcionava no prédio mencionado no artigo 1.º destes factos provados, tendo adquirido a posição de arrendatária.
6.º Por transação judicial, em 1 de Abril de 2004, acordaram a arrendatária, ora autora, e o então senhorio, modificar o contrato de arrendamento então em vigor, passando o mesmo a incluir as cláusulas constantes da transação e a reger-se pelas normas constantes do Dec. Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, RAU, então em vigor.
7.º O novo contrato de arrendamento foi celebrado com a duração de 8 (oito) anos, com início a 01/04/2004 e o terminus a 01/04/2012.
8.º A transação celebrada teve por objeto o prédio supra referido, propriedade agora do réu, por virtude de transmissão da posição de senhorio por morte do seu pai e o qual se destinaria a estabelecimento de venda de bebidas denominado de “… Bar Club”.
9.º O prédio em causa tem mais de 50 anos.
10.º Em 24 de julho de 1998, a Câmara Municipal de Lagos enviou à A. a comunicação de que se encontra junta cópia como doc. 6 da p.i., aqui se dando por reproduzido o seu teor. 11.º A A. apresentou junto da Câmara Municipal um pedido de dispensa de obras, que deu origem à emissão pela Câmara do documento de que se encontra junta cópia como doc. 8 da p.i., aqui se dando por reproduzido o seu teor.
12.º A A. decidiu proceder a obras no imóvel a expensas suas.
13.º Para o que pediu previamente autorização ao senhorio, que lha concedeu.
14.º Na carta de resposta remetida pelo então senhorio à ora autora, refere o mesmo que não participará financeiramente nos custos da obra.
15.º O senhorio mais alegou que as obras seriam única e exclusivamente para enriquecimento do estabelecimento.
16.º A autora apresentou projeto de alteração na Secção de Obras Particulares da Câmara Municipal de Lagos, em 20/04/2005, tendo o mesmo sido aprovado e tendo sido concedido o Alvará de Obras de Alteração n.º 386/2007, referente ao processo de obras n.º 218/2005.
17.º O custo total das obras ascendia a € 57.371,93.
18.º As obras a realizar pela A. iriam ser de renovação das casas de banho e construção de um balneário para os empregados, de modo a que onde existiam duas casas de banho passasse a haver 3, mas quando CC, que se encontrava a realizar a obra, tirou o teto falso dos WC, constatou-se que os barrotes que sustentavam o 1º andar estavam podres e desligados da parede, pelo que o 1º andar estava assente só nas paredes das casas de banho e poderia ruir.
19.º A A. efetuou obras de eletricidade, canalização, restauração dos WC, colocação de pilares e de uma laje, repavimentação, reboco, incluindo em tetos, revestimento de escadas e substituição de portas e janelas. 20.º A cópia da memória descritiva da obra encontra-se junta como doc. 12 da p.i..
21.º As obras foram concluídas em 25.10.2007.
22.º Em 17 de Março de 2011, o então senhorio enviou à autora carta a opor-se à renovação automática do contrato de arrendamento entre eles celebrado, com efeitos a partir de 31/03/2012.
23.º A A., devido a esta comunicação, ficou angustiada e triste, passando noites sem dormir.
24.º Em 02 de Março de 2012, o réu, que já havia sucedido ao seu pai na titularidade do prédio supra referido, com a consequente transmissão da posição de senhorio, enviou à autora comunicação para o exercício do direito de preferência no arrendamento de tal prédio.
25.º Nessa comunicação, foi a autora informada de que EE (pessoa a quem a autora havia anteriormente cedido a exploração do estabelecimento de bebidas, antes de terminar o contrato entre A. e R.) se encontrava interessada em arrendar o prédio.
26.º O R. mais acrescentava, nessa comunicação um conjunto de condições que eram impostas pelo réu para o novo arrendamento, as quais se passam a enunciar:
a) - renda mensal correspondente ao montante de €750,00 (setecentos e cinquenta euros),
b) - contrato de arrendamento com a duração de 5 (cinco) anos;
c) - Prestação de caução, nos termos gerais, a título de garantia, no valor de €5.000,00 (cinco mil euros), valor a conservar pelo Senhorio até ao final do contrato; d) - Envio até ao dia 29 (vinte e nove) de Março de 2012, a título de garantia, de 2 (dois) Termos de Fiança, cujos moldes se anexam e cujos fiadores exibam as respetivas Declarações das Finanças e da Segurança Social, de forma a comprovar a inexistência de dívidas a estas entidades;
e) - Todas as benfeitorias efetuadas pelo Arrendatário ficarão a pertencer ao locado, sem que o Arrendatário disponha de quaisquer direitos de indemnização ou compensação resultantes das referidas benfeitorias.
27.º Uma das condições para que a demandante pudesse exercer o direito de preferência seria a prestação de uma caução, no valor de €5.000,00 (cinco mil euros), a transferir para a conta bancária do senhorio, até ao dia 29 (vinte e nove) de Março de 2012, sendo que a carta para o exercício de direito de preferência foi enviada pelo demandado a 02 de Março de 2012.
28.º Na sequência de transação judicial, cuja cópia já se encontra junta aos autos como doc. 5 da p.i., celebrada entre a A. e o R., a 1 de Abril de 2004, foi modificado o contrato de arrendamento em vigor entre as Partes.
29.º No âmbito da referida transação, foi entre A. e R. acordado convolar o existente contrato de arrendamento vinculístico em contrato de arrendamento por prazo certo, de 8 anos, não renovável.
30º. Assim, foi entre as partes acordado que o contrato de arrendamento cessaria 8 anos mais tarde, a 1 de Abril de 2012.
31º. Por outro lado, mais foi convencionado no âmbito da Cláusula 6.ª da transação que “os inquilinos só poderão fazer obras no local arrendado mediante prévia autorização do senhorio, e as obras ficam a fazer parte integrante do prédio, sem direito a indemnização ou retenção…”.
32º. Através da transação, homologada pelo Juiz que presidiu à causa, as partes convencionaram que quaisquer obras a realizar no locado, careciam deautorização prévia do R. e mais ficariam a pertencer ao locado sem direito a qualquer indemnização ou retenção a favor da ora A..
33.º As obras a realizar pela A. careciam de autorização do senhorio.
34.º Por essa razão o então senhorio, e já em plena vigência da transação entre as Partes, apenas concedeu autorização para a realização das obras requeridas pela ora A. para as “melhorias a efectuar”, e de acordo com a autorização camarária.
35.º A A., ao desocupar o locado e retirar alguns dos bens que se encontravam no seu interior, causou danos no mesmo, nomeadamente na instalação elétrica, sanitários, paredes, chão, tetos e equipamento de ventilação.
36.º Sem prejuízo de constar da Cláusula 3.ª da transação que o contrato de arrendamento "não é renovável", o R., por uma questão de segurança jurídica, transmitiu à A., a 17 de Março de 2011, a sua oposição à renovação do contrato de arrendamento.
37.º À data do envio da carta de oposição à renovação do contrato supra aludida, a A. não se encontrava a explorar o bar, tendo subarrendado o bar a terceiros.
38.º A A. convencionou cobrar ao seu subarrendatário a quantia de € 67.200 pelo gozo do estabelecimento pelo prazo de 3 anos.
39.º A 19.01.2012 a A. voltou a celebrar novo contrato, cuja cópia se encontra junta como doc. 22 da contestação, aqui se dando por reproduzido o seu teor.
40.º No âmbito deste contrato, a A. cobrava à sua subarrendatária a quantia de €1.200,00 (mil e duzentos euros) mensais, enquanto pagava ao R. uma renda de €540,00 (quinhentos e quarenta euros). 41.º Face à caducidade do arrendamento, e tendo em vista a celebração de novo contrato com pessoa diversa, o R., no sentido de conceder à A. direito de preferência, enviou a esta carta com o descritivo das condições a que estaria sujeito o novo contrato de arrendamento.
42.º Para tanto, estabeleceu o ora R. o dia 29 de Março de 2012 como termo do prazo para que a A. se pronunciasse sobre a aceitação, ou não, das condições referidas na missiva em apreço, prestação da caução imposta e dos termos de fiança exigidos.
43.º A esta missiva respondeu a A. via e-mail, em 08/03/2012, nos termos do doc. 23 que se encontra junto com a contestação.
44.º Em concreto, a A. no mencionado e-mail de resposta ao ora R. dita as seguintes “propostas” as quais se transcrevem: “1.º O Doutor me paga os 50.000€ da obra efectuada (que posso provar) e faz novo contrato com EE (pagando esta a renda de 1200€ mensais ao Doutor) e, por sua vez, esta me paga o inventário.
2.º o Doutor me autoriza de imediato trespassar o Estabelecimento e faz então seu contrato com novo inquilino.
3.º faz novo contrato de arrendamento por 5 anos com autorização de trespasse, prescinde da caução, em virtude do Senhor já ter muitos 5000€ nossos e nós prescindimos das benfeitorias”(sic).
45.º O prazo para o exercício do direito de preferência pela A. expirava a 29.03.2012.
46.º O R. aguardou alguns dias, após o termo do prazo para exercício do direito de preferência, para rececionar eventual missiva postal da A. e só então, a 2 de Abril de 2012 celebrou novo contrato de arrendamento com terceiro, conforme contrato cuja cópia se encontra junta como doc. 24 da contestação, e se dá por integralmente reproduzida.
47.º A nova arrendatária veio a proceder ao pagamento da referida caução nos dias que se seguiram à celebração do novo contrato de arrendamento.
48.º O necessário para reparar o locado, depois do referido em 35.º destes factos provados, orçou, pelo menos, em € 10.000.
49.º O contrato com FF foi celebrado em 29.10.2009 e denunciado em 31.10.2010.
***
III. Nos termos do disposto nos art.ºs 635º, n.º 4, e 639º, n.º 1, ambos do C.P.Civil, o objecto do recurso acha-se delimitado pelas conclusões do recorrente, sem prejuízo do disposto na última parte do n.º 2 do art.º 608º do mesmo Código.A questão a decidir resume-se, pois, a saber se a Autora:
a) Tem direito à quantia de € 57.371,93, a título de indemnização pela realização das obras urgentes e necessárias, realizadas a expensas da Autora no prédio propriedade do Réu e acima identificado;
b) Tem direito a ser indemnizada pelos danos não patrimoniais provocados pela conduta do Réu ao fazer cessar o contrato de arrendamento em apreço e ao ter-lhe dificultado o exercício do direito de preferência no novo contrato de arrendamento do locado.
c) Deve ser absolvida do pedido reconvencional.
Antes do mais, importa tecer alguns considerandos sobre as alusões que a Autora faz, nas suas alegações de recurso, à matéria de facto dada como provada pela 1ª Instância.
No que respeita à impugnação da decisão sobre a matéria de facto, importa dizer que o art.º 640º, n.º1, do NCPC determina que o Recorrente deve obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição, quais os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados, e quais os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de gravação, que impunham decisão diversa da recorrida.
Quer isto dizer que, tendo em conta que na fundamentação de facto da sentença, devem ser considerados os factos dados como provados e não provados em função da prova produzida em audiência de julgamento, mas também os provados por acordo, confissão reduzida a escrito ou por documentos (n.º 4 do art.º 607º do NCPC), deve o Recorrente na sua alegação de recurso especificar em relação à matéria de facto dada como provada e não provada na sentença, as alterações a que, em seu entender, se deve proceder, indicando ainda as provas atinentes à sua pretensão.
Compulsadas as considerações que a Autora faz sobre a matéria dada como provada pela 1ª Instância, resulta à saciedade que não cumpriu minimamente com o citado dispositivo, pelo que, rejeitando qualquer impugnação da mesma, se dá por assente a matéria de facto acima transcrita.
Pretende a Autora que o Réu seja condenado a pagar-lhe a quantia de € 57.371,93, a título de indemnização pela realização das obras urgentes e necessárias, realizadas a expensas da Autora no prédio propriedade do Réu e acima identificado.
O contrato de arrendamento do prédio acima descrito, celebrado entre a ora Autora, na qualidade de locatária, e CC, então proprietário do prédio, na qualidade de locador, foi celebrado em 01/04/2004, definindo-o as partes, ao abrigo do disposto no art.º 94º do RAU, como contrato de duração limitada, no caso por oito anos, e não renovável.
Com interesse para o objecto do presente recurso, importa reter a Cláusula 6ª do referido contrato do seguinte teor: “os inquilinos só poderão fazer obras no local arrendado, mediante prévia autorização do senhorio, e as obras que fizer ficam a fazer parte integrante do prédio, sem direito a indemnização ou retenção…”(transcrição de parte da Cláusula Contratual d Transacção junta a fls. 25 e 26).
O processo relativo às obras que aqui são objecto de controvérsia, iniciou-se em 1998, aquando da comunicação à ora Autora, pela Câmara Municipal de Lagos, por ofício datado de 24 de Julho de 1998 (junto a fls. 27 e 28), da necessidade de cumprimento da legislação em vigor relativamente aos estabelecimentos de restauração e bebidas, vazada no Decreto-Lei 168/97, de 04/07 e no Decreto-Regulamentar n.º 38/97, de 25/09, no prazo previsto no diploma, advertindo a Autora que, findo o prazo de 2 anos estabelecido pelo diploma para o cumprimento dos requisitos que o mesmo define, a CML, juntamente com outras entidades, iniciariam vistorias conjuntas para aferir do cumprimento da legislação em vigor.
Apesar de ser um mero ofício informativo, não podemos deixar de ter em conta que, implicitamente, aconselhava os destinatários a proceder ao cumprimento dos requisitos previstos no diploma já referido, pois iria proceder, findo o prazo estabelecido na Lei, às necessárias vistorias e, consequentemente, como é óbvio, verificado o não cumprimento do estabelecido no diploma, agir em conformidade.
Perante este aviso, veio a ora Autora, ao abrigo da citada legislação, a solicitar à CML dispensa para efectuar obras no estabelecimento em apreço, o que foi indeferido conforme ofício datado de 28 de Agosto de 2003, junto a fls. 32.
Pelo que decidiu, como resulta da matéria provada, proceder a obras no imóvel a expensas suas (Ponto 12).
Para o que solicitou autorização prévia ao senhorio, que lha concedeu, referindo este que não participaria financeiramente nos custos da obra (Pontos 13 e 14).
Estamos então no início de 2005, pois a carta da ora Autora está datada de 31 de Janeiro de 2005 e do então senhorio, de 04 de Fevereiro de 2005 (Fls. 33 e 34).
Ou seja no domínio do novo contrato de arrendamento celebrado em 01/04/2004.
Pelo que será à luz deste contrato e do regime legal então aplicável (até 27 de Junho de 2006, uma vez que o NRAU entrou em vigor em 28 de Junho de 2006), o RAU, que será de apreciar este litígio quanto às obras inicialmente previstas no projecto apresentado à CML em 2005, embora o Alvará de autorização de realização das obras tenha sido emitido em 2007 (Ponto 16).
No domínio do RAU, como resulta do seu art.º 120º, “nos contratos de arrendamento para o exercício do comércio ou indústria e de profissões liberais ou outra aplicação lícita do prédio, as obras de conservação extraordinária e de beneficiação, tais como as de conservação ordinária, se assim for convencionado pelas partes, podem ficar total ou parcialmente a cargo do arrendatário que, se as fizer, tem direito a ser indemnizado delas, salvo disposição contratual em contrário …” (Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 6ª Ed., págs. 209, em comentário ao art.º 13º do RAU).
Normativo que se manteve após a entrada em vigor do NRAU, agora vazado no n.º1 do art.º 1111º do Cód. Civ. .
Daí que não se vislumbre como se possa considerar a Cláusula 6ª do contrato de arrendamento celebrado em 01/04/2004, como uma cláusula leonina, pois tal Cláusula tem perfeito enquadramento legal no art.º 120º do RAU (e posteriormente no n.º1 do art.º 1111º do Cód. Civ.) e as partes celebraram tal contrato de livre vontade, tanto quanto nos é dado a ver dos presentes autos.
É certo que parte das obras realizadas pela ora Autora, segundo o projecto inicial, seriam obras de conservação ordinária, a cargo do senhorio, nos termos do art.º 11º, n.º2 b) e art.º 13º, n.º1, ambos do RAU, e tendo em conta o disposto no art.º 1031º, alínea b), do Cód. Civ. e o disposto no Decreto-Lei 168/97, de 04/07 e no Decreto-Regulamentar n.º 38/97, de 25/09, mas não impedia, como locatária e senhorio vieram a acordar, que tais obras e outras de conservação extraordinária e de mera beneficiação, viessem a ser suportadas pela locatária, sem direito a indemnização.
E havendo acordo das partes de que as obras que o inquilino fizesse, mediante prévia autorização do senhorio, “ficam a fazer parte integrante do prédio, sem direito a indemnização ou retenção” não se alcança em que medida o senhorio enriqueceu sem causa, por via da realização das mesmas, dado que o seu enriquecimento tem uma causa, o acordo das partes, de que as obras feitas pela ora Autora ficavam a fazer parte integrante do prédio do senhorio, sem direito a indemnização.
Na verdade, nos termos do disposto no art.º 473º, n.º 1, do Cód. Civ. “aquele que, sem causa justificativa, enriquece à custa de outrem é obrigado a restituir aquilo que injustamente se locupletou”.
Mas assim só será se não houver causa justificativa e, no caso em apreço, a causa justificativa é a Cláusula 6ª do citado contrato de arrendamento de 2004.
Por último importa dizer, no que respeita às obras inicialmente previstas, que as obras a que ora Autora procedeu em conformidade com o projecto aprovado pela CML, que se destinavam a cumprir os requisitos estabelecidos pelo Decreto-Lei 168/97, de 04/07 e pelo Decreto-Regulamentar n.º 38/97, de 25/09, não se mostravam urgentes nos termos do conceito definido pelo art.º 1036º do Cód. Civ., pelo que a ora Autora, se entendesse que as obras a que procedeu, ou partes das mesmas, eram da responsabilidade do senhorio, devia ter proposto acção judicial para compelir o senhorio a realizar as mesmas e só depois as poderia realizar, isto a menos que a CML viesse a intimar o senhorio para realizar as ditas obras, do que não há notícia nos autos, em que se observaria o disposto no art.º 15 e 16º do RAU.
Concluindo nesta parte, quanto às obras inicialmente previstas no Projecto apresentado à CML pela ora Autora, esta não ter direito a ser ressarcida pelo ora Réu de qualquer valor.
Resulta do Ponto 18 da matéria de facto que “quando CC, que se encontrava a realizar a obra, tirou o teto falso dos WC, constatou-se que os barrotes que sustentavam o 1º andar estavam podres e desligados da parede, pelo que o 1º andar estava assente só nas paredes das casas de banho e poderia ruir.”
Estamos então no ano de 2007, tratando-se de uma questão de estrutura do prédio, cujas obras seriam da responsabilidade do senhorio, nos termos do n.º2 do art.º 1111º do Cód. Civ., podendo o locatário realizá-las, mediante prévia autorização do senhorio, sem que houvesse lugar a indemnização do locatário (citada Cláusula 6ª).
No entanto, não resulta da matéria de facto assente qual o acréscimo de obras que teve de ser realizado para obviar a esta situação, nem qual o seu custo, sendo certo que, tanto quanto resulta dos autos, a Autora não viu agravado o orçamento inicial, pois o custo total das obras que ascendia inicialmente a €57.371,93, corresponde ao pedido formulado pela Autora nesta acção, a “título de indemnização pela realização de obras urgentes e necessárias”, manteve-se, o que parece denotar que as obras projectadas pela locatária, embora não antevissem essa situação, previam a realização de obras que colmataram esse problema estrutural.
Consequentemente, e dando aqui por reproduzido o que acima dissemos, sobre a Cláusuala 6ª e sobre o enriquecimento sem causa, também quanto a estas obras, realizadas por parte locatária por sua livre iniciativa, sem compelir o locador a realizá-las, caiem no âmbito da Cláusula 6ª, pelo que a Autora não tem direito a qualquer indemnização relativamente às mesmas.
Concluindo, não tem a Autora direito a receber qualquer quantia a “título de indemnização pela realização de obras urgentes e necessárias”, pelo que decai no pedido de condenação do Réu a pagar-lhe a quantia de €57.371,93 e respectivos juros de mora.
Pretende ainda a Autora ser indemnizada pelos danos não patrimoniais provocados pela conduta do Réu ao fazer cessar o contrato de arrendamento em apreço e ao ter-lhe dificultado o exercício do direito de preferência no novo contrato de arrendamento do locado.
Quanto à cessação do contrato de arrendamento celebrado em 01/04/2004, decorre da sua Cláusula 3ª, “que o novo arrendamento terá a duração de oito anos, não renovável, tendo o seu início na data de hoje e termo no dia 03 de Abril de 2009” (por certo queria dizer-se 01 de Abril de 2012, como resulta provado no Ponto 30), pelo que tendo o ora Réu, na qualidade de senhorio, notificado a ora Autora para a cessação do contrato não se vislumbra em que medida tal notificação possa ter causado danos morais à Autora.
Era o expectável para quem tivesse lido, com atenção, o contrato subscrito por locatária e locador, em 01/04/2004!
No que respeita ao processo de exercício do direito de preferência, o Réu, na qualidade de proprietário do locado, notificou a Autora, conforme carta de fls. 148 a 151, datada de 02 de Março de 2012, informando-a das condições para o exercício da sua preferência no novo arrendamento do locado, entre o mais, a prestação de caução de €5.000,00 até ao dia 29 de Março de 2016, e o envio, até à mesma data, de dois termos de fiança.
Insurge-se agora a Autora nas suas alegações de recurso, contra o facto de ter havido um tratamento diferenciado, entre a Autora e a nova arrendatária, uma vez que à Autora foi imposta a data limite de 29 de Março para prestar a dita caução, e à nova inquilina foi permitido pagar a caução nos dias que se seguiram à celebração do novo contrato de arrendamento do locado, que está junto a fls.152 a 157.
Diremos que não estamos no domínio da impugnação da bondade da actuação do Réu, quanto à celebração de novo contrato de arrendamento do locado com terceiros e não com a ora Autora, matéria que esta deveria ter dirimido em juízo, em acção própria, fazendo valer os seus direitos a celebrar novo contrato de arrendamento do locado.
Não o fazendo, fica a Autora com o ónus de penitenciar-se pela sua omissão, não podendo vir agora a juízo, e nesta acção, peticionar indemnização por lhe ter sido denegado um direito que poderia ter visto reconhecer através da acção própria.
Assim sendo, improcede o pedido formulado pela Autora a título de danos não patrimoniais.
Por fim cabe apreciar da bondade da condenação da Autora no pedido reconvencional.
Em face da matéria de facto dado por assente, “A A., ao desocupar o locado e retirar alguns dos bens que se encontravam no seu interior, causou danos no mesmo, nomeadamente na instalação elétrica, sanitários, paredes, chão, tetos e equipamento de ventilação” (Ponto 35) e “O necessário para reparar o locado, depois do referido em 35.º destes factos provados, orçou, pelo menos, em € 10.000” (Ponto 48), e tendo presente o disposto no art.º 483º do Cód. Civ., é bastante para, acompanhando a Decisão recorrida, concluir pela procedência do pedido reconvencional.
Improcede assim, na totalidade, a decisão recorrida.
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IV. DecisãoPelo acima exposto, decide-se improcedência do recurso, confirmando-se a decisão recorrida.
Custas pela Apelante
Registe e notifique.Évora, 16 de Junho de 2016
Silva Rato
Assunção Raimundo
Mata Ribeiro