Évora
| 3018/23.1T8FAR.E1 |  |
LEGITIMIDADE ACTIVA
ARRENDAMENTO URBANO
SENHORIO
1. A legitimidade ativa, no âmbito das ações de despejo, compete a quem figura no contrato de arrendamento na qualidade de senhorio.
2. A transmissão da propriedade do locado não envolve a transmissão da posição de senhorio, quando o senhorio não detinha a qualidade de proprietário do locado.
(Sumário da responsabilidade da Relatora, nos termos do artigo 663.º, n.º 7 do Código de Processo Civil)
Apelação n.º 3018/23.1T8FAR.E1
(1ª Secção)
***
I – Relatório
1. AA intentou a presente ação, sob a forma de processo comum, contra BB e CC, pedindo o decretamento da resolução do contrato de arrendamento e o despejo do locado.
Para tanto, alegou que a sociedade Proposta Prática, Unipessoal, Lda., por contrato de arrendamento para fins habitacionais, com prazo certo, datado de 21/11/2017, deu de arrendamento aos RR. uma moradia unifamiliar com piscina, com exceção dos armazéns, que constitui o prédio urbano sito em Localização 1, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1, sob o n.º 11780/20210906, da freguesia de Cidade 1, e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 6983, mediante o pagamento da renda mensal no valor de € 1.000,00.
O A. é atualmente o dono e legítimo proprietário do mencionado prédio urbano, cuja propriedade adquiriu por doação de DD e EE, conforme se encontra registado na respetiva certidão predial pela Ap. 923, de 16/11/2021, tendo o A. comunicado aos RR. a transmissão do arrendado para si, através da respetiva escritura notarial de doação.
Os RR. procederam ao pagamento das rendas referentes aos meses de outubro de 2022 até maio de 2023 com atraso, o que constitui causa de resolução do contrato.
2. Citado, o R. contestou por exceção e por impugnação.
Entre o mais, invocou a exceção da ilegitimidade processual ativa, alegando, para tanto, que a sociedade comercial Proposta Prática Unipessoal, Lda., tem por escopo social, entre outros, o arrendamento de bens imobiliários próprios ou arrendados, residenciais ou não residenciais, sendo o aqui A., AA, o seu gerente e único sócio.
Assim, em face do contrato, é a sociedade comercial quem assume a qualidade de senhoria, e não o A..
Citada, a R. não contestou.
3. O A. respondeu à exceção, pugnando pela sua improcedência.
4. Foi proferido despacho saneador sentença, com o seguinte dispositivo:
“Nestes termos e face ao exposto, julgo verificada a exceção dilatória de ilegitimidade ativa do Autor AA para propositura da presente ação, absolvendo os Réus BB e CC da instância, com a consequente extinção do processo.”
5. Inconformado com a decisão evidenciada, o A. apelou da mesma, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões:
“A) Foi proferido Despacho Saneador Sentença nos presentes Autos, tendo pelo mesmo o Tribunal “a quo” findado o processo, considerando para o que ora se Recorre julgar “verificada a excepção dilatória de ilegitimidade ativa de Autor AA para a propositura da presente acção, absolvendo os Réus BB e CC da instância, com a consequente extinção do processo.”
B) Considera o Tribunal “a quo” verificada a excepção invocada de ilegitimidade activa do Autor, porquanto no contrato de arrendamento junto aos Autos e na base da presente acção judicial consta como Senhoria a sociedade comercial “Proposta Prática, Unipessoal, Lda.”, não tendo o Autor intervindo de forma alguma no contrato de arrendamento como Senhorio e/ou que lhe tivesse sido transmitida essa posição;
C) E que a mesma, representada pelo sócio gerente dela, o aqui Autor, AA, foi quem assinou esse contrato de arrendamento a vigorar para o prédio urbano destinado a habitação descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o nº 11780/20210906 e inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo 6983, na qualidade de Senhoria e os Réus BB e CC, na qualidade de arrendatários.
D) à data dos factos, e como consta do documento que consubstancia o contrato de arrendamento e junto aos Autos, em conjugação com a certidão predial e caderneta predial juntas, a referida sociedade “Proposta Prática, Unipessoal, Lda.” não era a proprietária do imóvel, nem nunca o veio a ser, nem foi em tal qualidade que outorgou o referido contrato de arrendamento,
E) O ora Autor, veio a adquirir a propriedade do imóvel, por doação de DD e EE, o que foi registado na respectiva certidão predial pela AP 923 de 16.11.2021, tendo procedido à respectiva comunicação aos Réus;
F) Contudo e com o devido respeito, andou mal o Tribunal “a quo”, sendo certo que para apreciação e prolacção da decisão definitiva, e no que agora se põe em crise, sempre teria o Tribunal que apreciar toda a documentação já junta aos Autos, que só por si faça a prova necessária para o facto invocado, ou que não tenha sido impugnada e tenha sido aceite e que tenha relevância na decisão a proferir, nos termos do disposto no artigo 607º do CPC;
G) Ora, como resulta dos Autos, o Autor alegou que lhe foi transmitido o arrendado, e da documentação junta resulta que sempre agiu como Senhorio em nome individual para com os Réus que o reconheceram como tal;
H) Toda a documentação junta aos Autos e não impugnada, quer pelo Autor, quer pelos Réus, demonstra que o Autor sempre agiu na qualidade de pessoa particular e não em representação e/ou por conta da sociedade “Proposta Prática, Unipessoal, Lda.”: os pagamentos de renda realizados eram realizados ao próprio e posteriormente para a sua conta bancária pessoal, todos os documentos de quitação de rendas emitidos desde o inicio da relação contratual foram emitidos em seu nome individual e não como representante da empresa “Proposta Prática, Unipessoal, Lda..” ou directamente da sociedade,
I) todos os contactos reconhecidos nos Autos como tendo existido entre Autor e Réus, sempre foram em nome individual daquele e aceites como tal por estes;
J) Desde o inicio, a os Réus aceitaram a situação como real, conformaram-se com a mesma e passaram a agir no reconhecimento dela;
K) OS Réus reconheceram sempre o Autor como seu Senhorio, e ele sempre actuou dessa forma;
L) Nunca os Réus interpelaram a sociedade que ora dizem ser a sua senhoria, seja para o que for, porque bem sabiam que a mesma não era a sua Senhoria, e como tinha havido a passagem dessa qualidade para o Autor que passaram a reconhecer como seu Senhorio e a praticar todos os actos referentes ao arrendamento para com o mesmo;
M) Desta forma os Réus sempre aceitaram, porque tal foi acordado e aceite por todos que o Senhorio é o ora Autor e não a sociedade “Proposta Prática, Unipessoal, Lda”, como revela toda a documentação junta nos Autos e não impugnada;
N) E por esse efeito o Autor sempre interpelou os Réus na sua qualidade de Senhorio e interpôs a presente acção, como tal;
O) O que o Tribunal “a quo” não apreciou na decisão proferida, tendo elementos para o efeito;
P) O contrato de arrendamento encontra-se manifestado no competente serviço de finanças, em nome do Autor desde o ano de 2022, com conhecimento dos Réus;
Q) Tendo continuado sempre a pagar e depositar, até à presente data, o valor da renda na conta pessoal do Autor, como consta dos Autos, e que não podem alegar desconhecer,
R) Sendo sempre com o Autor que estabeleceram contacto, nunca o fazendo com a Sociedade que ora reclamam ser a sua Senhoria;
S) A sociedade “Proposta Prática, Unipessoal Lda.” apenas consta no contrato de arrendamento como Senhoria referente ao momento inicial da vigência do contrato, sendo que como já referido, todos os actos praticados à posteriori o foram pelo e com o Autor em nome individual;
T) Todos os actos praticados no âmbito do contrato de arrendamento invocado nos presentes Autos, foram desde sempre e do inicio praticados por AA, ora Autor, como se retira de toda a documentação junta nos Autos, e com conhecimento e aceitação por parte dos Réus, desde o inicio da vigência da relação entre Autor e Réus, nenhum acto e/ou facto foi praticado pela sociedade por si e/ou através do seu representante;
U) O que o Tribunal “a quo” não avaliou e considerou na sua decisão e deveria porque a prova documental consubstancia esta realidade;
V) Sendo que, e conforme documentação dos Autos, a partir de 2021 o Autor passa a reunir em si próprio a qualidade de Senhorio e Proprietário,
X) Da análise de toda a documentação dos Autos retira-se, pois, que o Tribunal “a quo” não considerou devidamente a prova que a mesma consubstancia, sendo que, e como alegado o Autor tem interesse em agir nos presentes Autos.
Z) Como resulta da documentação junta aos Autos, em conjugação com o alegado nos mesmos, o Autor configurou a relação controvertida com base na realidade fáctica existente entre ele e os Réus, suportada no acordo e nos factos ocorridos desde o inicio da relação controvertida e por isso tem interesse na presente demanda, e por isso parte legitima nos Autos no termos e para os efeitos do disposto no artigo 30º do CPC,
AA) A apreciação pelo Tribunal “a quo” da legitimidade do Autor teria que ser enquadrada nos factos e documentos juntos como prova bastante para o efeito e não apenas no que se encontra formalmente inscrito no contrato de arrendamento, porquanto a avaliação dessa prova conduz necessariamente para uma solução diversa da que se concluiu e retira apenas daquele documento;
AB) Desta feita andou mal o Tribunal “a quo” na decisão proferida logo em sede de sentença, porquanto, e ainda que sem recurso a prova testemunhal, da variada prova documental junta aos Autos retira-se conclusão diferente da produzida pelo Tribunal “a quo”, violando desta forma o disposto no artigo 30º do CPC”.
6. O R. contra-alegou, pugnando pela improcedência do recurso.
7. Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II – Questões a Decidir
O objeto do recurso está delimitado pelas conclusões da apelação, não sendo objeto de apreciação questões novas suscitadas em alegações, exceção feita para as questões de conhecimento oficioso (artigos 608.º, n.º 2, 635.º, n.º 4 e 639.º, n.º 1 do Código de Processo Civil).
Não se encontra também o Tribunal ad quem obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes, sendo livre na interpretação e aplicação do direito (artigo 5.º, n.º 3 do Código de Processo Civil).
Assim, importa decidir se o A. é parte legítima.
III – Fundamentação
1. Os factos relevantes para a decisão a proferir são os que constam do relatório que antecede.
2. Da legitimidade
2.1. Nos termos do artigo 30.º, n.ºs 1 e 2 do Código de Processo Civil, o autor é parte legítima quando tem interesse direto em demandar, o qual se exprime pela utilidade derivada da procedência da ação, e o réu é parte legítima quando tem interesse direto em contradizer, o qual se exprime pelo prejuízo derivado da procedência da ação.
Dispõe adicionalmente o n.º 3 do artigo 30.º do Código de Processo Civil que, na falta de indicação da lei em contrário, são considerados titulares do interesse relevante, para o efeito de legitimidade, os sujeitos da relação controvertida, tal como é configurada pelo autor.
2.2. Nos presentes autos peticiona o A. a declaração da resolução do contrato de arrendamento celebrado pela anterior proprietária do imóvel arrendado, a sociedade Proposta Prática Unipessoal, Lda., alegando que é o atual proprietário do imóvel, o qual lhe foi doado por DD e EE.
Na decisão sindicada entendeu-se, em síntese, que:
- o contrato de arrendamento mostra-se subscrito pela sociedade comercial, na qualidade de senhoria;
- da certidão de registo predial atinente ao imóvel locado não consta qualquer referência à sociedade comercial, pelo que não está demonstrado que a sociedade tenha sido proprietária do imóvel;
- está demonstrado que o A. adquiriu a propriedade do locado, mas não está demonstrado que o A. tenha adquirido a posição de senhorio no contrato de arrendamento;
- logo, o A. não é parte legítima.
2.3. No recurso vem o A. alegar:
- que a sociedade comercial não era a proprietária do imóvel, mas apenas a sua possuidora;
- que a qualidade de senhorio também se afere por quem na verdade detém o controlo e a gestão de um imóvel, exercendo as funções de senhorio, como cobrar as rendas, dar quitação das mesmas, ser reconhecido como tal pelos arrendatários;
- que o A. é o legal representante da sociedade comercial e que os RR. pagavam a renda ao A., que nunca agiu em nome e/ou representação da sociedade, nunca tendo os RR. disso reclamado;
- que foi sempre com o A. que os RR. lidaram, conversaram, acertaram necessidades, tendo aceite sempre a sua intervenção como senhorio;
- que quando adquiriu a propriedade do imóvel, por doação, passou a reunir em si a posição de proprietário e de senhorio.
Como resulta de todo o exposto, a versão dos factos que surge no recurso é completamente diferente daquela que o A. verteu na petição inicial.
Na petição inicial, o A. limitou-se a invocar o contrato de arrendamento, dizendo que foi celebrado pela sociedade, enquanto proprietária do imóvel arrendado, não referindo qualquer intervenção sua, a título pessoal, seja na celebração do contrato, seja na sua execução subsequente.
Ora, os recursos não servem para modificar a causa de pedir invocada na petição inicial, destinando-se apenas a reapreciar decisões.
Assim, os factos novos alegados pelo A. no recurso não podem ser aqui considerados, cumprindo analisar a decisão sindicada tão somente à luz dos factos descritos na petição inicial.
E adiantamos já que a decisão sindicada se mostra inteiramente correta.
Com efeito, a legitimidade ativa, no âmbito das ações de despejo, compete a quem figura no contrato de arrendamento na qualidade de senhorio (neste sentido, entre outros, os Acórdãos do Tribunal da Relação de Guimarães de 10.01.2019, Processo n.º 2290/16.8T8BCL.G1 (José Alberto Martins Moreira Dias), do Tribunal da Relação de Évora de 08.05.2025, Processo n.º 3009/23.2T8PTM.E1 (Elisabete Valente), do Tribunal da Relação do Porto de 26.06.2025, Processo n.º 4603/24.0T8VNG.P1 (Nuno Marcelo de Nóbrega dos Santos de Freitas Araújo), e do Tribunal da Relação de Lisboa de 24.03.2026, Processo n.º 1739/25.3T8LSB.L1-7 (Micaela Sousa)).
O senhorio pode ser ou não o proprietário, uma vez que há outras pessoas com legitimidade para darem de arrendamento um imóvel (designadamente, o usufrutuário).
Deste modo, não está o autor, na ação de despejo, onerado com a prova da propriedade ou da titularidade de outro direito sobre o imóvel arrendado, mas deve demonstrar que detém a qualidade de senhorio (artigo 342.º, n.º 1 do Código Civil).
No contrato de arrendamento invocado como causa de pedir na petição inicial consta como senhorio a sociedade comercial Proposta Prática Unipessoal, Lda., e apesar do A. ter alegado na petição inicial que esta sociedade era a proprietária do imóvel aquando da celebração do contrato de arrendamento, não é isso o que resulta da certidão de registo predial pertinente, e, aliás, o A. reconheceu neste recurso que assim não sucedia.
Os proprietários do imóvel eram, nessa data, os doadores de quem o A. adquiriu a propriedade do imóvel (artigo 954.º, alínea a) do Código Civil).
A alusão do A. à circunstância de ter comunicado aos RR. “a transmissão do arrendado para si, através da respetiva escritura notarial de doação” (artigo 4º da petição inicial), nada permite concluir no sentido da transmissão da posição de senhorio, na medida em que se trata de uma afirmação produzida pelo A. em associação à aquisição da propriedade.
A transmissão da propriedade do locado não envolve a transmissão da posição de senhorio, quando o senhorio não detinha a qualidade de proprietário do locado.
Quer dizer, as qualidades de proprietário e de senhorio não estavam reunidas numa mesma e única pessoa, antes pertenciam a pessoas diferentes, pelo que a aquisição da propriedade não implica a transmissão da posição de senhorio.
O A. detém, pois, apenas a posição de proprietário, uma vez que nada alega de onde se possa extrair que a sociedade comercial lhe tenha transmitido a posição de senhorio.
Refira-se, por último, que nenhuma prova há a fazer, atentos os termos da relação material litigada descrita na petição inicial.
Consequentemente, o A. não é parte ilegítima, devendo confirmar-se a decisão recorrida.
3. As custas do recurso são suportadas pelo A., que fica vencido (artigo 527.º, n.ºs 1 e 2 do Código de Processo Civil).
IV – Dispositivo
Em face do exposto acordam os Juízes da Secção Cível deste Tribunal da Relação em julgar improcedente o recurso, confirmando a decisão recorrida.
Custas do recurso pelo A..
Notifique e registe.
Évora, 2 de junho de 2026.
Sónia Moura (Relatora)
Filipe Aveiro Marques (1º Adjunto)
Maria João Sousa e Faro (2ª Adjunta)