Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 256/22.8YLPRT.E1 |  |
ARRENDAMENTO
CESSAÇÃO DO CONTRATO
I. Nos termos do artigo 15.º, n.º 1 e n.º 2, alínea c), do NRAU, o Procedimento Especial de Despejo só pode ser instaurado quando já ocorreu a cessação do contrato de arrendamento por oposição à renovação automática por parte do senhorio, não tendo o arrendatário desocupado o locado.
II. E não antes dessa cessação, ainda que a caducidade do contrato pela razão sobredita possa verificar-se durante a pendência do Procedimento Especial de Despejo.
(Sumário elaborado pela Relatora)
Acordam na 1.ª Secção do Tribunal da Relação de ÉVORA
I – RELATÓRIO
BB, CC e DD apresentaram, em 11-02-2022, no Balcão nacional de Arrendamento (BNA) procedimento especial de despejo contra AA formulando pedido de despejo em virtude de ter cessado o contrato de arrendamento por oposição à renovação dirigida à Requerida por carta de 24-06-2020, com efeitos a 28-02-2021.
Para o efeito, alegaram, em suma, ter o 1.º Requerente, como cabeça-de-casal da herança aberta por óbito de EE, celebrado com a Requerida, ao abrigo do disposto no artigo 1095.º do Código Civil e Lei n.º 31/2012, de 14-08, em 01-03-2014, um contrato de arrendamento para habitação própria da fração autónoma designada pela letra “R” correspondente ao 4.º andar esquerdo sul, apartamento 4-A do prédio urbano, designado de Lote B, sito no Largo ..., Edifício ..., Portimão, pela renda mensal de €250,00, pelo prazo de um ano, sucessivamente renovável.
A Requerida deduziu oposição, alegando, em síntese, no que ora releva para este recurso, que celebrou o contrato de arrendamento, mas que a comunicação de oposição à cessação é ineficaz por em março de 2019 o contrato se ter renovado por mais três anos dada a nova redação do artigo 1096.º, n.º 1, do Código Civil introduzida pela Lei n.º 13/2019, de 12-02, pelo que não é admissível a oposição de molde a fazer cessar o contrato em 28-02-2021.
Mais alega que também o artigo 8.º da Lei n° 1-A/2020, de 19-03 estipulou a inadmissibilidade de produção de efeitos relativos à oposição à renovação de contratos de arrendamento por parte do senhorio, que ficou suspensa até 30-06-2021.
Os Requerentes pronunciaram-se sobre a alegada não caducidade do contrato de arrendamento, aceitando a renovação do contrato até 28-02-2021, defendendo que cessou efeitos nessa data por terem em 24-06-2020, por carta registada com aviso de receção, comunicado à arrendatária a sua oposição à renovação, tendo em 11-02-2022 peticionado o despejo do locado.
Sendo que, nessa data, já haviam cessado as medidas de prevenção, contenção e mitigação imposta pelos normativos relativos à COVID 19.
Em sede de saneamento foi proferida decisão que decidiu a causa do seguinte modo:
«Pelo exposto, ao abrigo dos citados preceitos legais, julgo o presente procedimento especial de despejo procedente e, por via disso:
A) Julgo que o requerente CC, se opôs validamente, em 24.06.2020, à renovação do contrato de arrendamento que foi celebrado com a requerida em 01.03.2014 e mediante o qual foi cedido à segunda o gozo e fruição da fração autónoma designada pela letra “R” correspondente ao 4.º andar esquerdo sul, apartamento 4-A do prédio urbano, designado de Lote B, constituído em regime de propriedade horizontal, sito no Largo ..., Edifício ..., freguesia e concelho de Portimão, inscrito na matriz sob o artigo ...00, tendo o contrato de arrendamento celebrado entre as partes caducado em 28.02.2022.
B) Condeno a requerida a entregar de imediato aos requerentes a fração autónoma referida na alínea A), livre e devoluta de pessoas e bens.»
Inconformada, apelou a Requerida apresentando as seguintes CONCLUSÕES:
«I. Os autores, aqui Recorridos, aforaram esta ação, alegando que haviam celebrado com a aqui Recorrente um contrato de arrendamento urbano para fins habitacionais com prazo certo, em 01 de março de 2014, peticionado o despejo da aqui Recorrente tendo arguido que em 24 de junho de 2020, através de carta registada com aviso de receção, comunicaram à aqui Recorrente a sua oposição à renovação, com efeitos a partir de 28 de fevereiro de 2021;
II. A recorrente opôs-se ao procedimento especial de despejo invocando a não caducidade do contrato de arrendamento, pese embora a sentença recorrida tenha determinado a procedência da ação “não obstante o procedimento de despejo tenha sido instaurada em 11 de fevereiro de 2022, ou seja, em data na qual os ora Recorridos não tinham ainda direito à restituição do locado, o direito de caducidade se venceu na pendência da ação, condenando a Recorrente à restituição do locado”; bem como julgou válida a oposição à renovação, e condenou a aqui Recorrente à entrega imediata da fração autónoma melhor identificada nos autos, livre e devoluta de pessoas e bens.
III. A douta Sentença padece de vários erros de julgamento, fazendo por isso uma incorreta interpretação e aplicação do direito;
IV. Foi celebrado entre as partes um contrato de arrendamento urbano para fins habitacionais com prazo certo, pelo prazo de um ano, com início em 01 de março de 2014 e de acordo com a anterior redação do artigo 1096.º do C.C. (Lei n.º 82/2014, de 30/12), o mesmo veio a renovar-se em a 01 de março de 2015, pelo mesmo período de um ano;
V. E assim, sucessivamente, até 01 de março de 2019, altura em que o preceito veio a ser alterado;
VI. Veja-se que a redação do supramencionado artigo manteve inalterada até à data de entrada em vigor da Lei n.º 13/2019, de 12/02, vindo por via desta a ser alterado, passando a ter a seguinte redação:
VII. “1 - Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no número seguinte.” (…);
VIII. Com a mesma, os contratos de arrendamento com prazo para habitação permanente passaram a renovar-se automaticamente, por períodos sucessivos de igual duração ou, se esta for inferior, de três anos, tendo, in casu, renovado pelo período de 3 anos, até 28 de fevereiro de 2022, também assim entendido, e muito bem, pela douta sentença;
IX. Em face do exposto, não era admissível oposição efetuada de molde a cessar o contrato em 28 de fevereiro de 2021, conforme peticionado pelos aqui Recorridos, em 11 de fevereiro de 2022 e replicado em sede de resposta as exceções invocadas pela aqui Recorrente.
X. A este respeito vide o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, Proc. n.º 25874/18.5T8LSB.L1-2, disponível in www.dgsi.pt, “A vontade do senhorio e a sua manifestação formal devem ser certas, inequívocas e seguras, sobremaneira no que diz respeito ao momento visado para a produção de efeitos, a fim de que o inquilino fique vinculado ao efeito desejado e para que lhe seja exigível o seu acatamento, com a consequente entrega do locado.”
Negrito e sublinhado nosso.
XI. Resultando inequívoco que a notificação de oposição à renovação nos termos em que foi efetuada não pode vincular a aqui Recorrente, sendo inadmissível/inválida.
XII. Os arrendatários beneficiam do princípio da segurança jurídica e da estabilidade de habitação.
XIII. Como tal, a oposição à renovação não operou, tendo-se antes renovado em 01de março de 2022, pelo período de 3 anos, isto é, até 28 de fevereiro de 2025, pelo que se encontra em vigor a renovação do contrato de arrendamento.
XIV. Não obstante, conforme resulta no n.º 1 do art. 15.º do N.R.A.U., o procedimento só seria viável se a data da renovação fosse anterior à instauração do referido procedimento, porquanto àquela data não poderia ter-se como incumprida a obrigação da inquilina, aqui Recorrente, desocupar o locado;
XV. É o que sucede in casu, o presente procedimento especial de despejo foi instaurado em 11 de fevereiro de 2022, ou seja, antes do termo da renovação (28 de fevereiro de 2022), o que compromete necessariamente a sua viabilidade, pois não poderia ter-se como incumprida a obrigação da inquilina, aqui Ré, desocupar o locado aquando da instauração do procedimento;
XVI. Assim, encontra-se verificada a já antes invocada exceção perentória de não caducidade do contrato de arrendamento, a qual enquanto facto extintivo dos efeitos jurídicos dos factos articulados pelos Autores, importa a absolvição total do pedido, cfr. n.º 1 e 2 do art. 576.º do C.P.C, já antes invocada em sede de oposição, cujo conhecimento é oficioso (cfr. art. 579.º do C.P.C);
XVII. Neste sentido, por não ter caducado o contrato de arrendamento, não se encontra verificado o facto condicionante do direito de oposição à renovação por parte dos aqui Autores;
XVIII. Pelo que a ação, que tem por objeto o reconhecimento do direito dos aqui Recorrentes à restituição do prédio devido à caducidade do contrato de arrendamento, em 28 de fevereiro de 2021 tem necessariamente de improceder por essa caducidade não se ter verificado, uma vez que o termo da renovação apenas se veria a verificar em 28 de fevereiro de 2022;
XIX. Face a todos os factos supra, não poderiam os Autores ter despoletado o presente procedimento;
XX. Em suma, e face às razões invocadas, não pode manter-se o decidido pelo douto tribunal a quo.
Nestes termos e nos demais de Direito que V/Exas. Doutamente suprirão, requer-se que seja o presente Recurso julgado procedente por provado e, em consequência, a decisão recorrida
substituída por outra em que se determine a improcedência da do procedimento especial de despejo, por verificada a exceção perentória invocada, absolvição da Recorrente do pedido.»
Não foi apresentada resposta ao recurso.
II- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
FACTOS PROVADOS:
«1.º Por documento particular, datado de 1 de março de 2014, epigrafado de “Contrato de Arrendamento Urbano para fins habitacionais com prazo certo”, CC, na qualidade de cabeça de casal (da herança aberta por óbito de EE), representado por BB, declarou ceder à requerida, pelo prazo de um ano, com início em 1 de março de 2014, o uso e fruição da fração autónoma designada pela letra “R” correspondente ao 4.º andar esquerdo sul, apartamento 4-A do prédio urbano, designado de Lote B, constituído em regime de propriedade horizontal, sito no Largo ..., Edifício ..., freguesia e concelho de Portimão, inscrito na matriz sob o artigo ...00.
2.º Estabeleceram as partes, no referido acordo, que a referida cedência era feita mediante o pagamento pela requerida de uma contrapartida pecuniária mensal, no valor de €250,00 (duzentos e cinquenta euros), vencendo-se a primeira em 1 de março de 2014.
3.º Através de carta registada, com aviso de receção, datada de 24.06.2020, que foi rececionada pela requerida em 29.06.2020, o supra mencionado CC, declarou que de harmonia com o disposto no art.º 1097.º, n.º1, al. a) do Código Civil, comunicava à requerida a sua oposição à renovação do contrato celebrado em 01.03.2014, com efeitos a partir do términus da renovação em curso, fazendo consignar, em tal comunicação, que o contrato cessaria em 28.02.2021.
4.º Através de missiva datada de 05.08.2020 que remeteu ao requerente, CC, na qualidade de cabeça de casal da herança aberta por óbito de EE, a autora contestou a data que foi indicada, na missiva referida em 3.º, como sendo aquela em que cessaria o vínculo contratual.
5.º A requerida não entregou o locado aos requerentes na referida data, nem posteriormente.»
III – FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
1. O objeto do recurso, delimitado pelas conclusões das alegações, sem prejuízo das questões que sejam de conhecimento oficioso e daquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras (artigos 635.º, n.ºs 3 e 4, 639.º, n.º 1 e 608.º, n.º 2, do CPC), não estando o tribunal obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes para sustentar os seus pontos de vista, sendo o julgador livre na interpretação e aplicação do direito (artigo 5.º, n.º 3, do CPC), a questão essencial a apreciar consiste em saber se pode ser instaurado Procedimento Especial de Despejo (PED) antes da data de cessação do contrato de arrendamento por oposição do senhorio à renovação automática do mesmo, quando esse termo irá ocorre durante a pendência do referido PED.
2. Identificada a questão decidenda passemos à sua análise.
Sendo que, no caso, a decisão recorrida decidiu, sem oposição da ora recorrente que não coloca em discussão tal questão no recurso (nem dos apelados que não impugnaram a decisão), que «(…) após a entrada em vigor da Lei n.º 13/2019, de 12.2, o contrato, de que nos ocupamos, e que foi celebrado entre as partes, manteve, pois, a duração do contrato pelo prazo de um ano, por tal prazo ser compatível com o disposto no artigo 1095º, n.º 2 do Código Civil.
Ao que acresce ainda, que em, face à nova redação do art. 1096º, n. º1 também do Código Civil, tal contrato se renovou, em 01.03.2019, pelo período, não de um ano, mas sim de três anos, ocorrendo, consequentemente, o seu términus apenas em 28.02.2022 (e não em 28.02.2021 como foi feito constar na comunicação que foi dirigida).
Sucede, que o direito potestativo de oposição à renovação foi exercido, por CC, na qualidade de cabeça de casal da herança aberta óbito de EE em 24.06.2020, com referência à data de 28.02.2021 e com referência a data de 28.02.2022.
(…)
E ainda que o prazo de caducidade não tenha sido corretamente identificado em tal comunicação que foi dirigida à requerida, tal circunstância não assume relevo para invalidar essa mesma declaração.
Pois que o que está em causa é apenas a data da produção de efeitos de tal declaração que foi proferida com vista a operar a cessação do contrato, com o consequente surgimento da obrigação da entrega do locado por parte da requerida.
Tendo o cabeça de casal da herança aberta por óbito de EE, na qualidade de senhorio, manifestado a sua oposição à renovação do contrato de arrendamento, e, terminando o prazo então em curso no dia 28.02.2022, independentemente de ter sido indicada como data de cessação o dia 28.02.2021, tal contrato cessou, por caducidade na data primeiramente indicada, ou seja, a 28.02.2022.»
Temos, pois, incontrovertido nos autos que a data de cessação do contrato de arrendamento se situa em 28-02-2022.
Resta, agora, aferir se estavam reunidos os pressupostos para a instauração do PED.
O Procedimento Especial de Despejo foi instituído pela Lei n.º 31/2012, de 14-08, que veio alterar o NRAU (Aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27-02, em vigor desde 12-11-2012 – cfr. artigo 15.º desta Lei), com vista a permitir a célere recolocação do local arrendado no mercado de arrendamento (cfr. artigo 1.º, alínea c), da Lei 31/2012).
Posteriormente, o Decreto-Lei n.º 1/2013, de 07-01 e a Portaria n.º 9/2013, de 10-01 vieram definir as regras de funcionamento do Balcão Nacional de Arrendamento (BNA) e do procedimento especial de despejo.
Mais concretamente, o PED encontra-se regulado nos artigos 15º a 15º-S do NRAU.
O n.º 1 do artigo 15.º estipula do seguinte modo:
«1 - O procedimento especial de despejo é um meio processual que se destina a efetivar a cessação do arrendamento, independentemente do fim a que este se destina, quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou na data fixada por convenção entre as partes.»
É apenas aplicável nas situações previstas no n.º 2 do mencionado artigo 15.º (nos demais casos, e de modo a fazer cessar o arrendamento sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação, deverá o senhorio recorrer à ação de despejo prevista no artigo 14.º do NRAU).
Uma das situações em que é permitido a instauração do PED encontra-se prevista na alínea c), do n.º 2 do artigo 15.º, ou seja, pode servir de base ao PED, em caso de «cessação por oposição à renovação, o contrato de arrendamento acompanhado do comprovativo da comunicação prevista no n.º 1 do artigo 1097.º ou no n.º 1 do artigo 1098.º do Código Civil».
O PED é, assim, um meio processual que se destina a efetivar a cessação do arrendamento, quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou na data fixada por convenção das partes, podendo servir-lhe de base, em caso de cessação por oposição à renovação, o contrato de arrendamento acompanhado do comprovativo da comunicação ao arrendatário na qual se invoque, fundamentalmente, no prazo previsto na lei, a oposição à renovação automática do contrato de arrendamento.
Assim, a caducidade do contrato opera por si mesma através do facto a que a lei dá relevância para o efeito (comunicação efetuada nos termos legais).
Deste modo, a comunicação efetuada nos termos previstos no artigo 9.º da Lei n.º 31/2012 e o contrato de arrendamento permitem obter diretamente um título de desocupação recorrendo ao PED, como estipula o já citado artigo 15.º, n.º 1, al. c), do NRAU.
O requerimento de despejo – no qual o requerente deve indicar, designadamente, o fundamento do despejo - é apresentado no BNA, que, caso não o recuse, notifica o requerido, por carta registada com aviso de receção, para, em 15 dias, desocupar o locado – e se for caso disso, pagar as quantias pedidas pelo requerente – ou deduzir oposição à pretensão do requerente – cfr. artigos 15.º-A, n.º 1, 15.º-B, n.ºs 1 e 2, alínea e) e 15.º-D, n.º 1, do NRAU.
Se o requerido se opuser à pretensão de despejo, o BNA remete os autos para o Tribunal, no qual se abre, perante o juiz, uma fase declarativa, um processo declarativo especial, regulado, naquilo que não estiver especialmente previsto, pelas regras gerais e comuns do CPC e, em tudo o que não estiver prevenido, numas e noutras, pelo que se acha estabelecido para o processo comum de declaração (cfr. artigo 549.º, n.º 1 do CPC).
No que diz respeito à oposição ao PED rege o artigo 15-F do NRAU, seguindo-se, posteriormente, a tramitação prevista no artigo 15.º-H e seguintes do NRAU.
O que é de acentuar é que o PED só pode ser despoletado quando se vise efetivar a cessação do arrendamento por o arrendatário não ter desocupado o locado na data prevista na lei ou na data fixada pelas partes, o que no caso em preço, significa na data da cessação do contrato de arrendamento por oposição dos senhorios à renovação automática do contrato.
Cessando o contrato de arrendamento por essa via em 28-02-2022 é óbvio que em 11-02-2022 o contrato de arrendamento ainda não tinha cessado (independentemente da discussão quanto à eficácia e/ou validade da oposição à renovação automática, passível de ser discutida em sede de tramitação do PED), o que significa que o PED foi instaurado sem que se encontre preenchido o pressuposto básico deste procedimento, ou seja, ter o contrato de arrendamento já chegado ao termo do momento em que ocorria a sua renovação automática não fosse a oposição à mesma (28-02-2022).
A decisão recorrida reconhece isso mesmo, mas entende que tal não obsta à instauração do PED pela seguinte razão:
«Tendo o cabeça de casal da herança da herança aberta por óbito de EE, na qualidade de senhorio, manifestado a sua oposição à renovação do contrato de arrendamento, e, terminando o prazo então em curso no dia 28.02.2022, independentemente de ter sido indicada como data de cessação o dia 28.02.2021, tal contrato cessou, por caducidade na data primeiramente indicada, ou seja, a 28.02.2022.
É certo que o procedimento de despejo foi instaurado em 11.02.2022, ou seja, em data na qual os ora requerentes não tinham ainda o direito à restituição do locado.
Sucede que o direito de caducidade se venceu, entretanto, na pendência do presente procedimento de despejo, o que autoriza, consequentemente, o tribunal a condenar a requerida na restituição do locado.»
A conclusão alcançada pelo Tribunal a quo não tem qualquer apoio na lei, de tal modo que nem sequer é invocado qualquer preceito donde tal possa resultar.
Embora se aceite que nada obsta que o Tribunal interprete a declaração de oposição à cessação, em sede PED, de modo a que esta opere em data posterior à indicada pelo senhorio, considerando que a eficácia da declaração de vontade do senhorio corresponde a um direito potestativo que implica a caducidade do contrato desde que emitida com a antecedência legalmente prevista (cfr. artigo 236.º, n.º 1, do Código Civil)[1], já não assim em relação à instauração do PED em data anterior à da operacionalização dos efeitos da cessação do contrato de arrendamento, porquanto os direitos que as partes pretendem ver reconhecidos em tribunal têm que ter os seus pressupostos preenchidos na data da propositura da ação ou, no caso, do procedimento extrajudicial instituído legalmente para esse efeito.
Efetivamente, até ao momento em que ocorre a cessação do contrato de arrendamento, a inquilina tem título para continuar a ocupar e usufruir o locado, razão pela não poderia a lei permitir, sob pena de grave violação dos valores da certeza e segurança jurídica, que a mesma se visse, extemporaneamente, a braços com um procedimento extrajudicial em ordem a formar-se um título de desocupação ou a deduzir oposição para impedir a ordem de despejo.
Ou seja, e em conclusão:
«São específicas e estão legalmente previstas as situações concretas que podem permitir o recurso ao PED. Só podem efetivar o despejo os proprietários (locadores) que disponham de certos documentos e apenas após a verificação da não desocupação do locado decorrido o prazo legalmente previsto para o efeito em cada forma de cessação ou o acordado pelas partes.
Basicamente, trata-se de situações em que a cessação do contrato de arrendamento efetuada pelo locador ou pelo locatário, operou extrajudicialmente, mas em que a desocupação não foi voluntariamente efetuada por este.»[2]
Não sendo essa a situação presente, impõe-se a revogação da decisão recorrida e a procedência da apelação.
3. Dado o decaimento, as custas ficam a cargo dos Requerentes/apelados na 1.ª instância e no recurso (artigo 527.º do CPC), sendo a taxa de justiça do recurso fixada pela tabela referida no n.º 2 do artigo 6.º do RCP.
IV- DECISÃO
Nos termos e pelas razões expostas, acordam em julgar procedente a apelação e, em consequência, revogam a decisão recorrida, absolvendo a Requerida do pedido de despejo.
Custas nos termos sobreditos.
Évora, 27-10-2022
Maria Adelaide Domingos (Relatora)
José Lúcio (1.º Adjunto)
Manuel Bargado (2.º Adjunto)
__________________________________________________
[1] Cfr. Ac. RL, de 10-09-2020, proc. n.º 25874/18.5T8LSB.L1-2 (Jorge Leal) e Ac. RL, de 08-02-2022, proc. n.º 966/21.7YLPRT.L1-7 (Maria da Conceição Saavedra), em www.dgsi.pt
[2] ELIZABETH FERNANDEZ, O Procedimento Especial de Despejo (revisitando o interesse processual e testando a compatibilidade constitucional), in Julgar n.º 19, 2013, p.14, consultável em http://julgar.pt/wp-content/uploads/2013/01/063-084-O-procedimento-especial-de-despejo.pdf