Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1290/07-3 |  |
JULGAMENTO DA MATÉRIA DE FACTO
FUNDAMENTAÇÃO
PROMESSA DE COMPRA E VENDA
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
I – O objecto do recurso está limitado pelas conclusões apresentadas, pelo que está o Tribunal ad quem impedido de tomar conhecimento de qualquer questão que nelas se não aflore, ainda que versada no corpo alegatório.
Igualmente o Tribunal ad quem não pode pronunciar-se sobre questões novas, mas sim reapreciar as anteriormente resolvidas (excepto se forem de conhecimento oficioso).
II – As respostas aos quesitos terão que resultar do exame dos autos e seus documentos, tudo conjugado com os depoimentos das testemunhas ouvidas e não adaptando tais respostas aos normativos legais.
III – A motivação aludida no artigo 653º, nº 2, do C.P.C. prende-se com o justificar a razão de ser das respostas dadas à base instrutória;
A fundamentação a que se refere o artigo 668º, nº 1 c) do mesmo Diploma prende-se com a justificação da decisão final, face ao direito substantivo aplicável.
IV - Só o incumprimento definitivo e não a simples mora desencadeia a sanção da restituição/perda do sinal entregue pelo promitente.
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PROCESSO Nº 1290/07 – 3
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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“A” veio pela presente acção, com processo ordinário, demandar “B” pedindo que a presente acção seja julgada procedente, condenando-se a ré a pagar-lhe a indemnização global de Esc. 84.500.000$00, acrescida de juros remuneratórios vencidos e vincendos, à taxa legal, contados desde a data dos pagamentos efectuados e da citação. PROCESSO Nº 1290/07 – 3
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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Alegou, em síntese, o seguinte:
Através do contrato promessa de compra e venda celebrado no dia 26 de Maio de 1997, a ré prometeu vender ao autor pelo preço de 10.500.000$00, uma parcela de terreno com cerca de 3.900 metros quadrados, a desanexar de um prédio rústico denominado "M…", destinando-se a mesma a loteamento para construção urbana.
O autor pagou na íntegra o preço acordado.
Por deliberação da Câmara Municipal de … foi emitido o solicitado Alvará de Loteamento com o nº 2/2000, o qual foi levantado pela ré que procedeu igualmente ao pagamento da respectiva caução, ao contrário do que por ambos havia sido acordado no sobredito contrato promessa.
A ré procedeu à inscrição matricial dos lotes conseguidos pelo processo de loteamento desencadeado e feito pelo autor, a suas expensas exclusivas e procedeu à inscrição dos lotes na Conservatória do Registo Predial de …
Quando o autor instou pessoalmente a ré a proceder à outorga da dita escritura, esta recusou-se a outorgá-la, tendo o autor tomado ainda conhecimento que a própria ré havia transmitido a terceiros os lotes de terreno em causa.
No conjunto e em singelo os seis lotes de terreno valiam não menos de Esc. 45.000.000$00, pelo que o autor deixou de ganhar, só a esse título e em consequência do incumprimento contratual da ré, a quantia global de Esc. 34.500.000$00, a que deverá ser deduzida a quantia de Esc. 1.370.250$00 respeitante à caução prestada pela autora nos termos dos arts. 24° e 30° do Regime Jurídico dos Loteamentos;
O autor havia iniciado a formalização da venda dos lotes para construção, mediante a celebração de contratos promessa de compra e venda, tendo recebido com a respectiva outorga, a quantia de Esc. 11.500.000$00 a título de sinal e princípio de pagamento, que terá agora de devolver, em dobro, aos promitentes compradores pelo facto de não conseguir cumprir a obrigação perante eles assumida, por culpa exclusiva da ré;
Termina pelo pedido, assim discriminado:
a) Esc. 21.000.000$00 a título de devolução do sinal em dobro, de acordo com o disposto no art. 442°, nº 2, do Código Civil;
b) Esc. 34.500.000$00, correspondente ao montante que o autor deixou de ganhar por não poder comercializar os lotes que pensou, planeou, projectou constituir e por tudo o que fez para obter o respectivo alvará;
c) Esc. 4.000.000$00 referente ao montante gasto com projectos para constituição do loteamento;
d) Esc. 23.000.000$00, correspondente à quantia equivalente ao dobro do montante dos sinais e princípios de pagamento, por si recebidos, em função da promessa de venda de três dos lotes;
e) Esc. 2.000.000$00 a título de danos morais sofridos em consequência da falta de cumprimento pela ré do contrato promessa que haviam celebrado.
A ré, citada, contestou e deduziu pedido reconvencional. Alegou, em resumo, que:
Com a celebração do contrato promessa a que alude o autor no seu articulado inicial, este obrigou-se a desenvolver toda a parte burocrática do processo de loteamento e de sua conta e risco, a eventual construção de infra estruturas exigíveis pela Câmara Municipal ou outras entidades.
No referido loteamento o autor não realizou qualquer das infra estruturas a que se obrigara pelo contrato promessa.
Não obstante, em Setembro/Outubro de 1999, o autor comunicou à ré que esta teria de prestar uma caução bancária de cerca de Esc. 3.500.000$00.
A ré recusou efectuar tal pagamento, pois, segundo o contrato firmado com o autor, a este caberia o pagamento de tal quantia.
De acordo com o clausulado no contrato promessa, o processo de loteamento havia de ser desenvolvido pelo autor tão rápido quanto possível e concluído, o mais tardar, no 3° trimestre de 1998, o que não se verificou;
Entretanto, a ré, quer no ano de 1998, quer no ano de 1999, quis vender e teve interessados na compra, num dos dois lotes da parte sobrante do prédio não abrangida pelo contrato promessa objecto desta acção, bem assim, de toda a parte sobrante dele, contudo, não pode concretizar a venda desse lote, devido ao atraso e incerteza na concretização do loteamento a que se comprometera e propunha o autor.
Ao não concretizar o dito negócio, a ré teve um prejuízo de Esc. 20.000.000$00. Na sequência do exposto e na sequência do incumprimento do contrato promessa por parte do autor, a ré perdeu interesse na realização do contrato prometido tendo o autor tomado conhecimento desta perda de interesse;
Então, a ré dirigiu-se ao gabinete da arquitecta “C” e pediu-lhe que esta reformulasse o projecto de loteamento, de modo a que nele se implantassem lotes de terreno na parcela antes prometida vender no respeito da área de 3.900 m2, o que aquela fez, tendo a ré pago o respectivo serviço.
Nesta sequência, a ré prestou caução no valor de Esc. 1.370.250$00, requereu o alvará de loteamento, pagando taxas no montante de Esc. 4.869.700$00 e de seguida, mandou executar as infra estruturas, pagando-as do seu bolso, no valor de Esc. 4.000.000$00.
A ré, depois de prestar a sobredita caução e de liquidar as taxas que permitiram a emissão do alvará de loteamento, tomou conhecimento que o autor já havia prometido vender dois dos lotes.
Os promitentes-compradores destes lotes pediram insistentemente à autora que celebrasse com eles os contratos prometidos nos contratos promessa que haviam celebrado com o autor;
A ré anuiu vender àqueles interessados dois lotes de terreno, tendo prescindido de receber deles o equivalente às quantias que eles já tinham despendido a favor do autor.
Conclui pela improcedência da acção e, em reconvenção pede a que se declare resolvido o contrato promessa celebrado entre a reconvinte e o reconvindo por incumprimento deste; Que se declare que a reconvinte tem direito a fazer suas as quantias de Esc. 2.500.000$00 e Esc. 8.000.000$00 pagas pelo reconvindo à reconvinte no âmbito do contrato promessa; Que o reconvindo seja condenado a pagar à reconvinte as quantias de Esc. 4.000.000$00 e Esc. 5.000.000$00 por ele recebidas a título de sinal dos Srs. “D” e mulher e de “E”, com juros calculados à taxa legal desde a data da dedução judicial do presente pedido até integral e efectivo pagamento.
O A. respondeu à reconvenção, pedindo que seja julgado improcedente por não provado o pedido reconvencional contra si formulado requerendo, ainda, que a mesma seja condenada como litigante de má fé.
Foi designada uma audiência preliminar por despacho de fls. 100.
No âmbito desta foi proferido o despacho saneador onde foi afirmada a validade da instância e a regularidade da lide.
Os factos assentes e a base instrutória, não tiveram reclamações.
Após a audiência de julgamento o despacho que respondeu à base instrutória não mereceu reparos.
A sentença proferida terminou com a seguinte decisão:
"Atento tudo quanto se deixou exposto e no âmbito do quadro legal traçado, decido:
A) Julgar improcedente por não provada a acção intentada por “A” contra “B” e, consequentemente, absolver esta dos pedidos contra si formulados;
B) Condenar o autor no pagamento das custas do processo (art. 446°, n° 1 e n° 2 do Código de Processo Civil);
C) Julgar parcialmente procedente por provado o pedido reconvencional e consequentemente:
- Declarar resolvido o contrato promessa celebrado entre a ré reconvinte e o autor reconvindo;
- Declarar que a ré reconvinte tem direito a fazer sua a quantia global de € 52.373,00 (cinquenta e dois mil trezentos e setenta e três euros), a que correspondem Esc. 10.500.000$00, recebida a título de sinal;
- Absolver o autor/reconvindo do demais peticionado.
Inconformados com tal decisão recorreram o A. e a R., rematando as respectivas alegações de recurso com as seguintes conclusões:
O autor:
1ª - À data dos factos a que estes autos se reportam, os processos de loteamento eram regulados pelo Decreto-Lei n° 448/91, de 29/11/91, o qual se dá aqui por integralmente reproduzido para os devidos e legais efeitos.
2a - Decorre do artigo 9°, n° 1 deste normativo legal que: "O licenciamento de operações de loteamento é requerido ao presidente da câmara municipal pelo proprietário do prédio ou por quem tenha poderes bastantes para o representar".
3a - Conforme resulta da sentença recorrida, a proprietária do prédio objecto do referido processo de loteamento é a apelada.
4a - A dar-se como provado que apelante e apelada acordaram pelo contrato promessa de compra e venda a que estes autos se reportam (cláusulas 4a e 6a) que seria aquele quem desenvolveria toda a parte burocrática e quem fazia o referido processo de loteamento,
5ª - tais cláusulas (4a e 6a daquele contrato promessa) são, nos termos do artigo 294 ° do Código Civil, nulas porque são contrárias à lei.
6a - Nunca poderiam as partes estipularem como estipularam naquele contrato promessa de compra e venda que era ao apelante a quem cabia a responsabilidade de desenvolver toda a parte burocrática e de fazer o processo de loteamento aqui em causa.
7a - Ou seja, apesar das partes (apelante e apelada) terem acordado nas cláusulas 4a e 6a do contrato promessa de compra e venda datado de 26 de Maio de 1.997 referido no ponto 3 da fundamentação de facto da douta sentença recorrida, que era ao apelante a quem competia o desenvolvimento de toda a parte burocrática e a quem competia fazer e desenvolver o processo de loteamento e a divisão do terreno em duas partes, a verdade é que o acordado nestas cláusulas é nulo porque viola a lei, nomeadamente o nº 1, do artigo 9°, do DL 448/91, de 29 de Novembro de 1991 que impõe ao proprietário do terreno neste caso a aqui apelada a obrigação de ser este a apresentar o licenciamento as operações de loteamento ao presidente da câmara municipal,
8ª - nulidade esta que aqui expressamente se invoca para os devidos e legais efeitos.
9ª - O Senhor Juiz "a quo" nunca podia decidir como decidiu, pois face ao artigo 9°, n° 1 do DL 448/91, de 29 de Novembro de 1991, nunca poderia ser o apelante a requerer e a fazer toda a tramitação e pagamentos necessários naquele processo de loteamento com vista à obtenção do referido alvará.
10ª - Tal responsabilidade, face aquele normativo legal, era da apelada e se não foi efectuado o pagamento das quantias que foram solicitadas, nomeadamente a caução e o alvará; se não foi executado as infra-estruturas necessárias com vista à implantação do loteamento; se não foi feito o pagamento das taxas devidas; se não se procedeu ao levantamento do alvará; se não se apresentou termo de responsabilidade passado pelo técnico responsável pela Direcção Técnica das Obras de Urbanização e se se deixou caducar o processo de loteamento aprovado em 12/11/98, a responsabilidade por tais factos e a omissão da prática de tais actos com vista à obtenção do referido alvará de loteamento é da apelada e não do apelante.
11ª - a prova produzida nos autos, seja testemunhal, seja documental, não conduz ás respostas (propostas no original) que à matéria de facto quesitada foram dadas pelo Mmo Julgador, pelo que se impõe a sua alteração nos termos apontados supra, cujo teor por mera economia aqui se dá por reproduzido, o que ao Tribunal da Relação é permitido fazer nos termos do disposto no artigo 712°, n° 1, al. b) do C. P. C ..
12a - É que não se ignorando o princípio da livre apreciação das provas que se encontra consagrado no artigo 655 ° do C. P. C., o certo é que, como ensina Alberto dos Reis, in CPC Anot., 3° 245, tal princípio ( ... ) "significa apenas a libertação do Juiz das regras severas e inexoráveis da prova legal, sem que, entretanto, se queira atribuir-lhe o poder arbitrário de julgar os factos sem prova ou contra as provas.
13a - Não tendo assim o Mmo Juiz decidido na douta sentença recorrida violou o disposto na alínea c), do nº 1, do artigo 668 ° do Código de Processo Civil, e isso importa a nulidade da sentença.
14a Foi dado provado na douta sentença recorrida os factos alegados nos quesitos nºs 9º, 10º, 30º, als. a) a e) da douta base instrutória.
15ª Ao dar como provado estes factos, o Mmo. Juiz não podia dar como provado - como deu - o alegado nos quesitos nºs 30º, al. f); 31º; 32º; 33º; 34º; 35º; 36º; 37º; 38° e 39° da Base Instrutória.
16a Deveria o Mmo Juiz ter levado em conta na sentença tais factos e valorado aqueles testemunhos, a prova documental junta e o artigo 9°, n° 1 do DL n° 448/91 de 29/11/91 e dar como não provada a factualidade vertida nestes quesitos.
17a - Não tendo decidido desta forma o Mmo Juiz fez errada interpretação dos factos e errada valoração das provas, bem como consequente errada aplicação da lei e decidiu ao arrepio da prova, estando, pois, a decisão em oposição com os fundamentos, violando, assim, a alínea c), do nº 1, do artigo 668° do Código de Processo Civil, e isso importa a nulidade da sentença.
18ª - Mas mesmo que se entendesse, o que apenas por mero raciocínio jurídico se aceita, que tais cláusulas contidas naquele contrato promessa de compra e venda são válidas, das mesmas resulta que o apelante apenas tinha a obrigação de desenvolver toda a parte burocrática relacionada com aquele loteamento
19ª - Destas cláusulas não consta que o apelante tivesse a obrigação de proceder ao pagamento do custo do projecto de infra-estruturas do loteamento e respectivas alterações, e ante projectos de arquitectura referentes às moradias da totalidade dos lotes, valor este que, mesmo assim, o apelante pagou; que tivesse de pagar as quantias que lhe foram solicitadas nomeadamente a caução e o alvará; que tivesse de executar as infra-estruturas com vista à implantação do loteamento; que tivesse de pagar quaisquer taxas; que tivesse de proceder ao levantamento do alvará; que tivesse de apresentar o termo de responsabilidade passado pelo técnico responsável pela Direcção Técnica das Obras de urbanização, pois mesmo que estivesse obrigado a fazê-lo, e já se viu que não estava, estava impedido de o fazer, em virtude do artigo 9° do DL 448/91 de 29/11/91.
20a - Era a apelada quem tinha essa obrigação e foi a esta quem a Câmara Municipal dirigia todos os pedidos, quer para a junção de documentos vários, quer de pagamentos referentes aquele processo de loteamento n° 1/98, conforme consta dos vários documentos já juntos nos autos.
21a - O apelante apenas ficou com a obrigação de desenvolver toda a parte burocrática, e a parte burocrática no caso em concreto não envolvia o desenvolver aqueles itens em cima referidos, pois os mesmos eram da responsabilidade da apelada.
22a - Não tendo decidido desta forma também aqui o Mmo Juiz a quo fez errada interpretação dos factos e errada valoração das provas, bem como consequente errada aplicação da lei, violando a douta sentença recorrida o disposto nos artigos 362 ° do Código Civil, 659°, n° 3 do Código de Processo Civil, sendo nula nos termos do disposto na al. d), do n° 1, do artigo 668 ° do C. P. C ..
23ª - resulta igualmente provado que o apelante pagou à apelada a quantia de 10.500.000$00.
24a - Presume-se, nos termos do artigo 441° do Código Civil, que esta quantia tem carácter de sinal.
25a - Resulta também provado que a apelada já dispôs do bem em causa vendendo e/ou doando os lotes para terceiras pessoas (veja-se a este propósito os pontos nºs 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, al. a) e b), 61, 62, 63, 64, 65, 66 e 67 da fundamentação de facto da douta sentença recorrida); e as respostas positivas aos quesitos 66º e 67º da da douta base instrutória), pelo que tornou impossível a celebração da escritura do contrato prometido com aquele por culpa exclusivamente sua (da apelada).
26a - Conforme douto Acórdão proferido pelo Supremo Tribunal de Justiça em 31.01.1984 e publicado no BMJ, 333 – 448, a impossibilidade culposa do cumprimento imputável à promitente vendedora, em contrato promessa de compra e venda, fá-la incorrer na responsabilidade cominada no artigo 801 ° do Código Civil, sendo obrigada a restituir à promitente compradora o dobro do sinal recebido - artigos 441° e 442° do Código Civil.
27a Deve, assim, ser a apelada condenada a restituir em dobro o sinal que recebeu, ou seja, deverá ser condenada a pagar ao apelante a quantia de 21.000.000$00 por incumprimento culposo do contrato promessa de compra e venda que celebrou com este e deve, também, ser condenada a pagar todos os prejuízos que o mesmo sofreu pelo incumprimento da apelada, conforme refere o artigo 483° do Código Civil.
28a - nos termos do artigo 798° do Código Civil, o devedor neste caso a apelada - que falte culposamente ao cumprimento da obrigação torna-se responsável pelo prejuízo que cause ao credor - neste caso o apelante.
29a - A apelada ao vender para terceiros os lotes aqui em causa, tornou, por culpa própria, impossível o cumprimento da obrigação que havia assumido para com o apelante, sendo, por isso, responsável do não cumprimento dessa obrigação, conforme preceitua o artigo 801º, nº 1 do Código Civil.
30ª - No caso concreto da douta sentença recorrida, resulta provado que o apelante suportou o custo de infra-estruturas do loteamento e respectivas alterações e ante projectos de arquitectura referentes às moradias dos lotes, do loteamento levado a cabo na Quinta da M…, em nome de “B”, no que despendeu
a quantia de, pelo menos, 3.000.000$00 (respostas positivas aos quesitos 9º e 10º).
31ª - Das respostas dadas aos quesitos 12º e 13º, resulta provado que o apelante não vendeu qualquer um dos lotes de terreno que estavam previstos no processo de loteamento n° 1/98, os quais tinham um valor que em concreto não se logrou apurar, valor este que poderá ser apurado em sede de execução de sentença.
32a Resulta dos autos que, em virtude do incumprimento contratual da apelada, o apelante e sua esposa foram demandados judicialmente por “F” e mulher para serem condenados a pagar-lhes a quantia de 5.000.000$00, correspondente ao sinal em dobro, quantia esta acrescida de juros de mora contados a partir da data da citação para aquela acção.
33ª - Assim, deve também a apelada ser condenada a indemnizar o A. dos prejuízos que lhe causou juntou do referido “F” com o não cumprimento do referido contrato promessa de compra e venda.
34a - Ao decidir como decidiu o Mmo Juiz violou o disposto nos artigos 294º, 362º, 441º, 442º, 483º, 496º, nº 1, 559º, 562º, 563º 777º, 798º, 799º, 801º, 802º 804º, 805º, 806º, 808º 892º, todos do CC, e 653º, 655º e nº 3 do artº 659 e as alíneas c) e d) do nº 1 do artigo 668º, estes do CPC, e violou também, o n° 1, do artigo 9° do DL 448/91, de 29/11/91 tendo, também, julgado incorrectamente vários itens da douta base instrutória conforme em cima se fez referência.
Nestes termos e nos melhores de direito com o mui douto suprimento de Vs. Exas. Venerandos Juízes Desembargadores, deve dar-se provimento ao recurso, alterando-se a decisão do Tribunal de Primeira Instância, revogando-se a douta sentença recorrida e substituindo-a por outra que alterando as respostas dadas à matéria de facto controvertida nos termos supra expostos, cujo teor por mera economia processual aqui se dá por reproduzido, e consequentemente julgar-se a presente acção procedente por provada, com as demais consequências de lei.
Para a hipótese de assim se não entender, deve declarar-se a nulidade das cláusulas 4ª e 6a do contrato promessa celebrado entre apelante e apelada e em cima já melhor identificado, com as legais consequências.
Deve, ainda, dar-se como provado que o Mmº Juiz violou o disposto nos artigos 294º, 362º, 441º, 442º, 483º, 496º, nº 1, 559º, 562º, 563º, 777º, 798º, 799º, 801º, 802º, 804º, 805º, 806º, 808º, 892º todos do CC e 653º, 655º, e nº 3 do art. 659º e as alíneas c) e d) do nº 1 do artigo 668º estes do CPC e, também violou o nº 1, do artigo 9º do DL 448/91, de 29/11/91, revogando-se, assim, a douta sentença proferida por outra que condene a apelada a pagar e a indemnizar o apelante no montante global de 84.500.000$00, quantia esta acrescida dos respectivos juros vencidos e vincendos até efectivo e integral pagamento.
A R. contra-alegou concluindo que a sentença recorrida, aplicou a Lei – artºs 410, 441, 442, 830, 44, 442/2, 804, 805, 808, 801, 799, 798 e 473 do Código Civil, pelo que, mantendo-a será feita a costumada justiça.
A ré:
1. O presente recurso restringe-se à não procedência do pedido reconvencional plasmado na alínea d), ou seja, que o Apelado seja condenado a pagar à Apelante e reconvinte as quantias de quatro e cinco milhões de escudos por ele recebidas a título de sinal dos Srºs “D” e mulher e de “E” com juros à taxa legal desde a data da dedução judicial do pedido até integral e efectivo pagamento;
2. Efectivamente, de acordo com a factualidade provada e transcrita é indubitável que o Apelado recebeu os aludidos quatro e cinco milhões de escudos dos referidos “D” e mulher e “E” e noiva e que os fez seus, em sede de contratos prometidos que com eles outorgou na qualidade de vendedor de lotes de terreno que nunca existiram, a lotear num prédio propriedade da Apelante e que esta veio a lotear (loteamento 2/2000), vendendo dois lotes aos referidos “D” e mulher e, “E” e noiva, não recebendo deles (outra vez) as quantias que o Apelado havia recebido a título de sinal para não criar obstáculos e prejuízos às suas vidas e famílias ( respostas quesitos 59 a 62, 63, 64 documentos de fls. 64 e 67 e escrituras definitivas);
3. O pedido de quatro e cinco milhões fundamentou-se na figura jurídica da cessão de crédito (ou sub-rogação); a sentença recorrida, refere que a Apelada não logrou provar qualquer facto susceptível de sustentar o pedido em causa (art ° 577 do CC) .
4. Por dever de honestidade intelectual para com a sentença e para com este Venerando Tribunal, aceita-se que assim seja (os requisitos necessários para a sua admissibilidade só indirectamente se mostram preenchidos) ;
5. Porém, a ser assim, o julgador, podia e devia ter conhecido do pedido, julgando-o procedente, ao abrigo do instituto do enriquecimento sem causa - artes 664 e 264 do CPC e, art. 473 do CC.
6. O que pede.
Revogando-se, assim, a sentença em apreciação, por violação das citadas normas - artes 664 e 264 do CPC e 473 do CC - e, condenando-se o Apelado no pedido reconvencional deduzido.
O A. contra-alegou concluindo que deve julgar-se improcedente o recurso apresentado pela Ré “B”, com as legais consequências.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir:
xxx
A sentença recorrida fixou a seguinte matéria de facto: 1- Encontrava-se descrito (Averbamento 7/170406) na Conservatória do Registo Predial de … com o n° 00101/210186, do Livro B, da freguesia de …, o prédio denominado "Quinta da M…", com a área de 43.605 metros quadrados (Al. A) da matéria de facto assente).
2- Tal prédio encontrava-se inscrito (Ap. 02170697), sob o n° G 3, a favor de “B” por compra (Al. B) da matéria de facto assente).
3 - Por acordo reduzido a escrito denominado "Contrato Promessa de Compra e Venda", celebrado no dia 26 de Maio de 1997, em …, a ré “B” disse prometer vender, na qualidade de dona e legítima proprietária de um prédio rústico denominado por "M…", com a área de 4,3605 hectares com o n° 53 A da matriz cadastral da freguesia de …, concelho de … e descrito na Conservatória do Registo Predial do mesmo concelho sob o nº 00101/210186, ao autor “A”, que disse prometer comprar uma parcela de terreno com cerca de 3.900 metros quadrados, em frente do loteamento já feito - 130 metros de frente por 30 metros de profundidade, sensivelmente, única parcela do referido terreno que se encontra assinalado no PDM para expansão urbana - Doc. de fls. 8 e 9 que se dá por integralmente reproduzido (AI. C) da matéria de facto assente).
4- Autor e ré declararam no acordo atrás referido que o preço de venda seria de 10.500.000$00, sendo que 2.5000.000$00 deveriam ser entregues até ao dia 15 de Junho de 1997 e 8.000.000$00 deveriam ser pagos até ao dia 15 de Setembro de 1997, ou antes se eventualmente o processo de loteamento estivesse aprovado antes desta data (Al. D) da matéria de facto assente).
5- O autor entregou à ré o montante de 10.500.000$00 (Al. E) da matéria de facto assente).
6- A ré declarou, por escrito de fls. 12, datado de 02 de Outubro de 1997, ter recebido de “A” a quantia de 8.000.000$00 relativos ao cumprimento da alínea B) do n° 3 do contrato promessa de compra e venda celebrado em 26-05-1997, ficando o mesmo totalmente liquidado e aguardando-se apenas a aprovação do loteamento no terreno em causa, para se proceder à escritura definitiva. - Doc. de fls. 12 (Al. F) da matéria de facto assente).
7- O acordo mencionado em 3) foi subscrito pelo autor e pela ré e as respectivas assinaturas foram reconhecidas presencialmente no Cartório Notarial de … (Al. G) da matéria de facto assente).
8- A parcela, objecto do acordo referido em 3) destinava-se a loteamento (Al. H) da matéria de facto assente).
9- No parágrafo 4° do acordo referido em 3), autor e réu declararam que a "escritura far-se-á logo que seja possível efectuá-la, tendo em atenção toda a parte burocrática que será desenvolvida pelo segundo outorgante, e de sua conta e risco, inclusive a eventual construção de infra estruturas exigidas pela Câmara Municipal ou outras entidades intervenientes no processo de loteamento" (Al. I) da matéria de facto assente).
10- O autor apresentou na Câmara Municipal de … um projecto de loteamento referente a uma parcela de terreno com a área aproximada de 4.490 m2. No contrato a que se alude em 3), a área de terreno que lhe foi prometida vender era de cerca de 3.900 m2 (130m de comprimento por 30 metros de profundidade) (resposta ao quesito 30°, Als. a) a d)).
11- O projecto de loteamento apresentado pelo autor possibilitava a implantação na área nele indicada de seis lotes, com as áreas de 724,50, 714, 703,50, 682, 50, 659,50 e 833,50 m2, respectivamente (resposta ao quesito 30° Al. e)).
12- O custo do projecto de infra-estruturas do loteamento e respectivas alterações, e ante projectos de arquitectura referentes às moradias da totalidade dos lotes, do loteamento levado a cabo na Quinta da M…, em nome de “B”, que foram inicialmente objecto de encomenda por parte de “A”, em nome da empresa Sociedade de Construções “G”, importou no custo total de Esc. 3.000.000$00 (três milhões de escudos), quantia esta que aquele liquidou (resposta aos quesitos 9° e 10º)
13- Ao longo do Processo de Loteamento n° 1/98, a correspondência dirigida à ré foi remetida para a residência do autor e a comunicação de 16 de Setembro de 1997, dando conta do deferimento do pedido de viabilidade sobre o pedido de loteamento a que aludia o processo supra identificado, foi comunicada ao autor e também à ré, para a residência desta (resposta ao quesito 17º).
14- No processo de loteamento n° 1/98 a Câmara Municipal de … sempre que fez alguma solicitação à ré dirigiu-a para a residência do autor (resposta ao quesito 18º).
15- Ao longo do Processo de Loteamento N° 1/98, alguns requerimentos dirigidos à Câmara Municipal de …, estão assinados pela ré (resposta ao quesito 20º).
16- A aprovação final do referido loteamento ocorreu a 4/11/98 (resposta ao quesito 24º).
17 - A ré subscreveu um requerimento com data de 25/09/98 no qual é calendarizada a execução do loteamento (arruamento/passeio, rede de esgotos, águas, infra-estrutura eléctrica e telefónica) em seis meses (resposta ao quesito 26º).
18 - O autor não realizou no processo de Loteamento n° 1/98 nenhuma diligência com vista à concretização do acordado na cláusula 6ª do contrato promessa (resposta ao quesito 30º al. f).
19- O autor deixou esgotar prazos na entrega de documentos que lhe eram solicitados (resposta ao quesito 31º).
20- Não entregando em tempo no processo de loteamento os documentos pedidos pela Câmara Municipal de … (resposta ao quesito 32º).
21- Não pagando as quantias que lhe foram solicitadas nomeadamente a caução e o alvará (resposta ao quesito 33º).
22- Não executando nenhuma das infra estruturas com vista à implantação do loteamento (resposta ao quesito 34º).
23- Não pagou quaisquer taxas (resposta ao quesito 35º).
24- Não procedeu ao levantamento do alvará (resposta ao quesito 36º).
25- Não apresentou termo de responsabilidade passado pelo técnico responsável pela Direcção Técnica das Obras de Urbanização (resposta ao quesito 37º).
26- Deixando caducar o processo de loteamento aprovado a 12/11/98 (resposta ao quesito 38º).
27- O autor sabia que a entrega do alvará dependia do pagamento das taxas a que estava obrigado e se comprometera por contrato com a ré (resposta ao quesito 39º).
28- Por escrito de fls. 64, denominado contrato promessa de compra e venda, “A”, e mulher “H”, declararam ser donos e legítimos proprietários de uma parcela de terreno com a área aproximada de 4.490 m2, que faz parte do prédio rústico sito no lugar da M…, freguesia de …, concelho de … e descrito na Conservatória do Registo Predial de … respectiva sob o número 0010 1 e inscrito na matriz sob o art. 53 da Secção A (Al. AF) da matéria de facto assente).
29- Declararam ainda que o referido terreno, através de projecto de loteamento aprovado pela Câmara Municipal de … é actualmente constituído por seis lotes de terreno para construção de moradias, destinadas a habitação (Al. AG) da matéria de facto assente).
30- Declararam ainda que enquanto promitentes vendedores, prometeram vender a “D” e mulher “I”, que prometem comprar, pelo preço de oito milhões de escudos, o prédio urbano que consta de um lote de terreno com a área aproximada de 714 m2, para construção de uma moradia designado por lote nº. 2, pendentes de inscrição matricial e predial, confrontando do norte com arruamento público, sul com E.N., nascente com lote n°. 3 e poente com lote n°. 1 (Al. AH) da matéria de facto assente).
31- Por escrito de fls. 67, denominado contrato promessa de compra e venda, “A”, e mulher “H” declararam ser donos e legítimos proprietários de uma parcela de terreno com área aproximada de 4.490 m2, que faz parte do prédio rústico sito no lugar da M…, freguesia de …, concelho de … e descrito na Conservatória do Registo Predial respectiva sob o número 00101 e inscrito na matriz sob o art. 53 da Secção A (Al. AI) da matéria de facto assente).
32- Declararam ainda que o referido terreno, através de projecto de loteamento aprovado pela Câmara Municipal de … é actualmente constituído por seis lotes de terreno para construção de moradias, destinadas a habitação (Al. AJ) da matéria de facto assente).
33- Declararam ainda que enquanto promitentes vendedores, prometem vender a “E”, que promete comprar, pelo preço de sete milhões de escudos, o prédio urbano que consta de um lote de terreno com a área aproximada de 724 m2, para construção duma moradia designado por lote n°. 1, pendente de inscrição matricial e predial, confrontando do norte com arruamento público, sul com E.N, nascente com lote n° 2 e poente com o prédio de “J” (Al. AL) da matéria de facto assente).
34- A 13 de Setembro de 1999 a ré solicitou junto da Câmara Municipal de … cópia do Processo de Loteamento n° 1/98 (resposta ao quesito 29').
35- Em data não concretamente apurada, mas no decorrer do ano de 1999, a ré dirigiu-se ao Gabinete da Senhora Arquitecta “C” e pediu-lhe que reformulasse o projecto de loteamento (resposta ao quesito 45º).
36- O que esta fez havendo-lhe a ré pago o serviço (resposta ao quesito 46º).
37- Nesse projecto alterado, na área dos 3.900 m2 foram implantados cinco lotes, tendo o primeiro 730 m2, o segundo 720 m2, o terceiro 710 m2, o quarto 685 m2 (todos em habitação unifamiliar e garagem), e o quinto 918,20 m2 (com dois fogos, habitação unifamiliar com garagem), respectivamente (resposta ao quesito 47º).
38- Fora da área dos 3.900 m2 implantou a senhora arquitecta um lote - o lote 6 -, com a área de 870 m2 (resposta ao quesito 48º).
39- O processo de loteamento 2/2000 foi requerido pela ré (resposta ao quesito 49º).
40- A qual entregou na Câmara de … todos os projectos e elementos necessários à concretização do pedido de licenciamento de obras de urbanização, com infra estruturas eléctricas, com medições e orçamento e responsabilidade técnica, infra estruturas telefónicas, com medições e orçamento, arranjos exteriores e passeios, rede de abastecimento de água, rede de esgotos e calendarização das obras (resposta ao quesito 50º).
41- A ré mandou executar as infra estruturas: rede eléctrica, rede telefónica, rede de abastecimento de água, rede de esgotos, arranjos exteriores e passeios (resposta ao quesito 51º).
42- E pagou-as do seu bolso (resposta ao quesito 52º).
43- No que despendeu aproximadamente quatro milhões de escudos (resposta ao quesito 53º).
44- As infra estruturas foram concluídas no final do Verão do ano de 2000 (resposta ao quesito 54º).
45- A ré pagou as taxas para emissão do alvará (resposta ao quesito 55º).
46- Por deliberação da Câmara Municipal de … datada de 21 de Julho de 2000 foi emitido o alvará de loteamento com o n° 2/2000 - Doc. de fls. 13 (Al. J) da matéria de facto assente).
47- O alvará de loteamento n°. 2/2000, em nome de “B”, referente ao prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n° 00101, foi levantado por “B”, que prestou a respectiva caução (Al. L) da matéria de facto assente).
48- A ré procedeu à inscrição matricial dos lotes, objecto da Autorização de Loteamento Para Construção - N° 2/2000 de 31 de Julho de 2000 (resposta ao quesito 3).
49- Na sequência do processo de loteamento 2/2000 a ré inscreveu os lotes nas respectivas matrizes e pagou as respectivas despesas (resposta ao quesito 66).
50- E inscreveu-os na Conservatória do Registo Predial de … suportando todos os encargos (resposta ao quesito 67).
51- Encontra-se inscrito na Repartição de Finanças de …, o lote de terreno para construção com a área de 730 metros quadrados e inscrito na matriz predial urbana sob o art. 1685, em nome de “B” (Al. M) da matéria de facto assente).
52- Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o nº 01086/210800 o prédio urbano lote 1 Quinta da M…, composto de terreno para construção com 730 metros quadrados confrontando a norte com “K” e arruamento, poente “K” e E. N. … com o valor de 1.000.000$00, omisso e desanexado do 00101/210186 - Doc. de fls. 25 (Al. N) da matéria de facto assente).
53- Por escrito de fls. 43 a 45 que se dá por integralmente reproduzido “B” declarou vender a “E” que declarou comprar o prédio urbano que consta de um lote de terreno para construção, designado por lote nº. 1 sito na Quinta da M…, na freguesia de …, concelho de …, omisso na respectiva matriz, tendo no entanto já sido pedida a sua inscrição, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o número zero mil e oitenta e seis, daquela freguesia, na mesma Conservatória registado a seu favor pela inscrição G-três P.M. e aí registada a respectiva autorização de loteamento pela inscrição F-oito P.M. (Al. O) da matéria de facto assente).
54- Encontra-se inscrito sob o n°. 01086/210800 sob a inscrição 0-1 a favor de “E”, solteiro, maior, o prédio descrito em 52, por compra a “B”, casada com “L” - Doc. de fls. 26 (Al. P) da matéria de facto assente).
55- Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n°. 01087/210800 o prédio urbano lote 2 Quinta da M…, composto de terreno para construção com 720 metros quadrados confrontando a norte com lote 1 e arruamento, sul com lote 3 e E.N. … com o valor de 1.000.000$00, omisso e desanexado do 00101/210186 - Doc. de fls. 27 (Al. Q) da matéria de facto assente).
56- Por documento designado compra e venda a ré declarou vender a “D”, que declarou comprar pelo preço de oito milhões de escudos, o prédio urbano que consta de um lote de terreno para construção, designado por lote número dois, sito na "Quinta da M…", na freguesia de …, concelho de …, omisso na respectiva matriz, tendo, no entanto, já sido pedida a sua inscrição, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o número zero mil e oitenta e sete, daquela freguesia, na mesma Conservatória registado a seu favor pela inscrição G-três P.M. e aí registada a respectiva autorização de loteamento pela inscrição F-oito P.M. - Doc. de fls. 47 a 49 (Al. R) da matéria de facto assente).
57- Encontra-se inscrito sob a inscrição G-1 a favor de “D”, casado na comunhão de adquiridos com “I” sob o número 01087/210800, o prédio acima descrito por compra a “B” - Doc. de fls. 28 (Al. S) da matéria de facto assente).
58- Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o número 01088/210800 o prédio urbano, lote 3, Quinta da M…, terreno para construção, 710 m2, confrontando do norte, lote 2 e arruamento, sul, lote 4 e E.N. …, com o valor de 1.000.000$00. Omisso. Desanexado do 00101/210186 - Doc. de fls. 29 (Al. T) da matéria de facto assente).
59- Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o número 0189/210800 o prédio urbano - lote n° 4, Quinta da M…, terreno para construção, com a área de 685 m2, confrontando do norte, lote 3 e arruamento; sul, lote 5 e E.N. …; nascente, lote 5 e arruamento; poente, lote 3 e E.N. …, com o valor de 1.000.000$00. Omisso. Desanexada do 0010 1/210186 - Doc. de fls. 31 (Al. U) da matéria de facto assente).
60- Por escrito de fls. 55 denominado compra e venda a ré declarou vender a “M”, que declarou comprar pelo preço de catorze milhões de escudos, os seguintes prédios:
A) Pelo preço de sete milhões de escudos, o prédio urbano que consta de um lote de terreno para construção, designado por lote número três, na "Quinta da M..", omisso na respectiva matriz, tendo, no entanto, já sido pedida a sua inscrição, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o número zero mil e oitenta e oito, daquela freguesia, na mesma Conservatória registado a seu favor pela inscrição G-três P.M. e aí registada a respectiva autorização de loteamento pela inscrição F-oito P.M..
B) Pelo preço de sete milhões de escudos, o prédio urbano, que consta de um lote de terreno para construção, designado por lote número quatro, na "Quinta da M…", omisso na respectiva matriz, tendo, no entanto, já sido pedida a sua inscrição, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o número zero mil e oitenta e nove, daquela freguesia, na mesma Conservatória registado a seu favor pela inscrição G-três P.M. e aí registada a respectiva autorização de loteamento pela inscrição F-oito P.M. (Al. V) da matéria de facto assente).
61- Encontra-se inscrito sob a inscrição G-um sob o número 01088/210800, o prédio descrito em 19) a favor de “M”, casado com “N” por compra a “B” - Doc. de fls. 30 (Al. X) da matéria de facto assente).
62- Encontra-se inscrito sob a inscrição G-um sob o número 01089/210800, o prédio descrito em 20) a favor de “M”, casado com “N” por compra a “B” (Al. Z) da matéria de facto assente).
63- Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o número 01090/210800, prédio urbano -lote n°. 5 - Quinta da M… - terreno para construção com a área de 918,20 m2, confrontando de norte e sul, lote 6 e E.N. …; nascente, lote 6 e arruamento; poente, lote 4 e E.N. …, com o valor de 1.000.000$00. Omisso. Desanexado do 00101/210186. Doc. de fls. 32 (Al. AA) da matéria de facto assente).
64- Por documento de fls. 51, denominado doação a ré declarou doar a “O”, que declarou aceitar tal doação o seguinte prédio: Urbano que consta de um lote de terreno para construção, designado por lote número cinco, sito na "Quinta da M…", na freguesia de …, concelho de …, omisso na respectiva matriz, tendo, no entanto, já sido pedida a sua inscrição, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o número zero mil e noventa, daquela freguesia, na mesma Conservatória registado a favor dela, doadora, pela inscrição G-três P.M. e aí registada a respectiva autorização de loteamento pela inscrição F-oito P.M., a que atribui o valor de um milhão e quinhentos mil escudos (Al. AB) da matéria de facto assente).
65- Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o número 01090/210800 o prédio urbano -lote 5 - Quinta da M… - terreno para construção com a área de 918,20 m2, confrontando do norte e sul, lote 6 e E.N. …; nascente, lote 6 e arruamento; poente, lote 4 e E.N. …, com o valor de 1.000.000$00. Omisso. Desanexado do 00101/210186Doe. de fls. 33 (Al. AC) da matéria de facto assente).
66- O prédio referido no número anterior encontra-se inscrito a favor de “O”, casado com “P” por doação de “B” - Doc. de fls. 34 (Al. AD) da matéria de facto assente).
67- Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o número 01091/210800, da freguesia de …, o prédio urbano -lote n°. 6 - Quinta da M…, terreno para construção, com a área de 870 m2, confrontando do norte, lote 5 e arruamento; sul, E.N. … e “Q”; nascente, “Q” e arruamento; poente, lote 5 e E.N. …, com o valor de 1.000.000$00. Omisso. Desanexado do 00101/210186 - Doc. de fls. 35 (Al. AE) da matéria de facto assente).
68- O autor teve conhecimento que a ré vendeu a terceiros, lotes de terreno para construção sitos na Quinta da M… (resposta ao quesito 8).
69- Os seis lotes de terreno que estavam previstos no Processo de Loteamento a que coube o na 1/98 tinham um valor que em concreto não logrou ser determinado, não tendo o autor vendido efectivamente qualquer desses lotes (resposta aos quesitos 12° e 13º).
70- Em data não concretamente determinada, a ré tomou conhecimento que o autor já havia prometido vender dois dos lotes (resposta ao quesito 58º).
71- Pouco tempo depois os promitentes-compradores –“D” e mulher, e “E” -, dirigiram-se à ré e confrontaram-na com os contratos que o autor junta com a petição inicial, sob os nºs 14 e 15 (resposta ao quesito 59º).
72- E informaram-na que por conta do preço o autor e mulher tinham recebido em Agosto de 1999 e em Abril de 1999, 4.000.000$00 (quatro milhões de escudos), e 5.000.000$00 (cinco milhões de escudos), respectivamente (resposta ao quesito 60º).
73- O senhor “D” e mulher, e o senhor “E” e noiva pediram à ré que celebrasse com eles as escrituras respeitantes aos contratos prometidos que haviam celebrado com o autor (resposta ao quesito 61º).
74- Os senhores “D” e mulher e o senhor “E” e noiva pretextaram então que eram casais novos, em início de vida, que haviam contraído empréstimos junto da banca e despendido poupanças próprias e de familiares na compra dos lotes e que a não concretização dos respectivos negócios representava para eles grave prejuízo (resposta ao quesito 62º).
75- A ré aceitou prescindir do recebimento das quantias que “D” e mulher, e que “E” já haviam pago ao ora autor, nomeadamente, do montante de quatro milhões e cinco milhões de escudos, respectivamente (resposta aos quesitos 63° e 64º).
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De acordo com a jurisprudência pacífica do Supremo Tribunal de Justiça, o âmbito do recurso determina-se em face das conclusões da alegação do recorrente pelo que só abrange as questões aí contidas, como resulta das disposições conjugadas dos arts. 690°, nº 1 e 684 nº 3 do Cód. Proc. Civil - cfr. acórdãos do S.T.J. de 2/12/82, BMJ nº 322, pág. 315; de 15/3/2005, nº 04B3876 e de 11/10/2005, nº 05B179, ambos publicados nas Bases de Dados Jurídicos do ITIJ. Sendo o objecto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações do recorrente (nº 3 do artigo 684 do CPC), fica o tribunal de recurso impedido de tomar conhecimento de qualquer questão que nelas se não aflore, ainda que versada no corpo alegatório (artigo 713, nº 2, referido ao artigo 660, nº 2, ambos do mesmo Código) - cfr. ac. do STJ, de 21/10/1993, CJSTJ, ano I, tomo III, página 86, reflectindo jurisprudência corrente sobre o tema.
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Seguindo tal princípio, comecemos por apreciar o recurso do AUTOR. Alega o A. nas suas conclusões que nas cláusulas 4ª e 6a do contrato promessa de compra e venda datado de 26 de Maio de 1.997 era ao apelante que competia o desenvolvimento de toda a parte burocrática e a quem competia fazer e desenvolver o processo de loteamento e a divisão do terreno em duas partes. O acordado nestas cláusulas é nulo porque viola o n° 1, do artigo 9°, do DL 448/91, de 29 de Novembro de 1991 que impõe ao proprietário do terreno - neste caso a aqui apelada - a obrigação de ser este a apresentar o licenciamento das operações de loteamento ao presidente da câmara municipal.
Ao dar como provado o alegado nos quesitos nºs 9°, 10°, 9°, 10°, 30°, als. a) a f); 31°; 32°; 33°; 34°; 35°; 36°; 37°; 38° e 39° da Base Instrutória, o Mmo Juiz não levou em conta o artigo 9°, n° 1 do DL n° 448/91 de 29/11/91 e deveria dar como não provada a factualidade vertida nestes quesitos.
Não tendo decidido desta forma o Mmo Juiz fez errada interpretação dos factos e errada valoração das provas, bem como consequente errada aplicação da lei e decidiu ao arrepio da prova, estando, pois, a decisão em oposição com os fundamentos, violando, assim, a alínea c), do n° 1, do artigo 668° do Código de Processo Civil, e isso importa a nulidade da sentença.
Vejamos:
Antes de mais queremos assinalar que o recorrente fazendo a impugnação da matéria de facto, não observou o disposto no art. 690-A do Código de Processo Civil. E tendo sido a prova gravada, não cumpre o comando do nº 2 da mesma disposição legal.
Entende o recorrente que a decisão de facto deveria ser orientada pelo comando do art. 9°, nº 1 do DL nº 448/91 de 29/11/91.
Mas tal procedimento é absolutamente vedado ao julgador e constitui um caminho perverso para a apreciação da prova produzida nos autos - documental e testemunhal.
Aliás o nº 2 do art. 653 e o art. 655 do Código de Processo Civil são absolutamente elucidativos da forma como deve o julgador apreciar a prova produzida. As respostas aos quesitos terão de resultar do exame dos autos e seus documentos, tudo conjugado com os depoimentos das testemunhas ouvidas. - Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 27-6-1990, AJ, 10°/11°, pág. 28.
Também o Código Civil regula sucessivamente os meios de prova - art. 341 e segs. - referindo expressamente o primeiro artigo, sob a epígrafe "Função das Provas" que "as provas têm por função a demonstração da realidade dos factos".
Ora a realidade dos factos nunca será obtida através de regulamentações de diplomas legais (!). As respostas aos quesitos, que naturalmente traduzem a realidade dos factos, tem de traduzir matéria de facto que, com segurança e concretamente, se considera estar provada.
Foi no total respeito por estes princípios que a Exma Juiz respondeu aos quesitos postos em crise pelo recorrente. E foi cumprindo o comando do nº 2 do art. 653 do Código de Processo Civil que procedeu à fundamentação das respectivas respostas, seguindo um raciocínio lógico fundado no contacto directo com as pessoas que depuseram (imediação da audiência), da análise dos documentos que referiu, concluindo com apelo às regras da ciência, da lógica e da experiência, nada havendo a apontar-lhe.
Diremos finalmente, que o recorrente confunde a motivação a que se refere o nº 2 do art. 653 do Código de Processo Civil com a fundamentação a que alude o nº 1 al. c) do art. 668 do mesmo diploma legal.
Mas uma e outra fundamentação nada têm a ver. A fundamentação a que alude o primeiro comando legal, refere-se apenas à matéria de facto nos termos que temos vindo a expor; enquanto a fundamentação a que alude a referida norma do art. 668, aponta para a justificação da decisão final em face do direito substantivo aplicável.
Verifica-se a nulidade prevista na al. c) do nº 1 do art. 668 do Código de Processo Civil, quando os fundamentos invocados pelo julgador deveriam conduzir a resultado oposto ao da sentença e, apreciando a sentença recorrida, não encontramos na sua fundamentação outro caminho que não aquele a que levou a decisão proferida.
Nesta conformidade e pelo que ficou dito, improcedem as referidas conclusões do recorrente.
O recorrente continuando nas suas conclusões de recurso a afirmar que em virtude do artigo 9° do DL 448/91 de 29/11/91, estava impedido de desenvolver processo de loteamento, sugere/pede que, caso os referidos factos da sentença não venham a ser alterados, se declare a nulidade das cláusulas 4ª e 6a do contrato promessa celebrado entre apelante e apelada, retirando-se assim ao A. a culpa no incumprimento do contrato prometido.
Não obstante a defesa ora feita em sede de recurso se mostrar ostensivamente contrária ao que o A., ora recorrente, defendeu na petição inicial - cfr. arts. 17 e 18, 37, 38 e 39 daquele articulado - o pedido ora formulado não pode ser satisfeito.
Com efeito, a questão ora suscitada pelo recorrente - de que à data dos factos a que estes autos se reportam, os processos de loteamento eram regulados pelo Decreto-Lei nº 448/91, de 29/11/91, pelo qual (artigo 9º, nº 1) “O licenciamento de operações de loteamento é requerido ao presidente da câmara municipal pelo proprietário do prédio ou por quem tenha poderes bastantes para o representar"; e a dar-se como provado que apelante e apelada acordaram pelo contrato promessa de compra e venda que seria aquele quem desenvolveria toda a parte burocrática e quem fazia o referido processo de loteamento; tais cláusulas (4a e 6a daquele contrato promessa) são, nos termos do artigo 294° do Código Civil, nulas porque são contrárias à lei - é uma questão nova pois não foi suscitada nos articulados da acção, nomeadamente na réplica onde o autor podia ter feito tal defesa à reconvenção (art. 502°, nº 1, do Código de Processo Civil).
Tratando-se de uma questão nova, este Tribunal, como tribunal de recurso, não pode conhecer dela pois não está em causa matéria de conhecimento oficioso.
Como se refere no acórdão do S.T.). de 21/1/93, C.).IS.T.)., ano I, tomo I, pág. 72, « ... como decorre dos arts. 676°, nº. 1, e 690°, nº. 1, do CPC, os recursos visam o reexame, por parte do tribunal superior, de questões precedentemente resolvidas pelo tribunal a quo, e não a pronúncia ad quem, sobre questões novas.».
Neste sentido, entre outros, já que se trata de jurisprudência pacífica, os acórdãos de 25/2/93, C.J/S.T.J., ano I, tomo I, págs. 150 e seg., e de 26/6/03, revista nº 1.303/03 da 2a Secção.
Improcede também nesta parte o recurso do A ..
Alega ainda o recorrente que a apelada já dispôs do bem em causa vendendo e/ou doando os lotes para terceiras pessoas (veja-se a este propósito os pontos nºs 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, al. a) e b), 61, 62, 63, 64, 65, 66 e 67 da fundamentação de facto da douta sentença recorrida); e as respostas positivas aos quesitos 66° e 67 ° da douta base instrutória) , aproveitando o processo de loteamento que tinha sido desencadeado pelo A. com o nº 1/98 (a este propósito veja-se as respostas positivas dadas aos quesitos 9° e 10° da douta base instrutória), pelo que tornou impossível a celebração da escritura do contrato prometido com aquele por culpa exclusivamente sua (da apelada).
A apelada ao vender para terceiros os lotes aqui em causa, tornou, por culpa própria, impossível o cumprimento da obrigação que havia assumido para com o apelante, sendo, por isso, responsável do não cumprimento dessa obrigação,
conforme preceitua o artigo 801°, n° 1 do Código Civil.
A sentença recorrida, na sua fundamentação de direito, diz o seguinte:
“… Considerando a matéria factual descrita em X) e Z), está definitivamente demonstrada a impossibilidade de a ré outorgar a escritura pública de compra e venda referente à parcela de terreno que prometeu vender ao autor.
Pode esta impossibilidade ser imputável à ré?
Entendemos que não. E este nosso entendimento deriva do comportamento do autor revelado pela matéria factual exposta sob as alíneas A) a O).
Vejamos.
O réu desencadeou o processo de loteamento, conforme se obrigara no momento da outorga do contrato promessa, mas relativamente a área distinta daquela que prometeu comprar. Ou seja, promoveu o loteamento duma área maior daquela que prometeu comprar e que a ora ré prometeu vender.
Não deu cumprimento à cláusula 6a do contrato promessa.
Ao actuar do modo descrito, desrespeitou itens do contrato promessa, acordados livremente entre as partes, ao abrigo da respectiva liberdade contratual (art. 405°, n° 1).
E como decorre da citada factualidade, por não ter pago as taxas devidas junto da Câmara Municipal de …, deixou caducar o processo de loteamento, aprovado em Novembro de 1998.
Assim, para além de não ter cumprido duas das cláusulas contratuais (a concernente à área a lotear e que seria objecto do contrato de compra e venda e a concernente ao teor da cláusula 6a), ao deixar caducar o loteamento o autor revelou desinteresse na concretização do contrato prometido, vontade de não o cumprir.
Efectivamente, como bem sabia o autor, o loteamento da parcela de terreno que prometeu comprar era condição da realização do contrato prometido.
Deixou cair o loteamento e até Setembro de 1999 não praticou qualquer acto susceptível de demonstrar interesse e vontade de reabrir o sobre dito processo de loteamento (se tal fosse possível) ou de desencadear novo processo de loteamento, observando o estritamente acordado com a ora ré.
Os contratos promessa entretanto celebrados pelo autor, com “D” e mulher e com “E”, referentes a lotes de terreno a que dizia respeito o processo de loteamento n° 1/98, não revelam, só por si, a manutenção do interesse do autor na celebração do contrato definitivo com a ré, pois, repete-se, caso mantivesse interesse na outorga do contrato definitivo, não poderia ter deixado caducar o processo de loteamento ou, então, tudo teria feito para reabilitar este mesmo processo.
Acresce, que, estas vendas prometidas têm por objecto bens alheios e respeitam a lotes que não respeitavam a área prometida vender pela ré.
Nestes termos, a celebração dos sobreditos contratos promessa não põem em causa, a nosso ver, o incumprimento definitivo do autor, revelado pela factualidade já analisada.
Destarte, e concluindo, a impossibilidade da ré cumprir o contrato promessa celebrado com o autor não lhe pode ser imputado.
Como demonstra a factualidade vertida nas alíneas P) a Z), a ré só desencadeou um novo processo de loteamento e só vendeu os lotes de terreno entretanto aprovados no âmbito do loteamento por si promovido, depois de todo o comportamento do autor evidenciar uma inequívoca vontade de não cumprir o contrato promessa.
Conclui-se, assim, que a impossibilidade de cumprimento do contrato não pode ser imputado à ré, não assistindo ao autor o direito de reclamar a resolução do contrato promessa e a consequente entrega do sinal em dobro.
Por seu turno, considerando o pedido reconvencional formulado pela ré/reconvinte, na parte já admitida e revelando o descrito comportamento do autor o incumprimento definitivo do contrato promessa, incumprimento este que se tem por culposo, uma vez que não foi ilidida a presunção de culpa (vide arts. 798° e 799°, n° 1 e nº 2), assiste à primeira o direito de resolver o sobredito contrato e de fazer sua a quantia recebida a título de sinal, que no âmbito do contrato promessa, marca a medida da indemnização.
Salvo o devido respeito, não podemos concordar com a tese defendida quanto ao incumprimento para os efeitos do disposto no art. 442 nº 2 do Código Civil.
Temos sempre defendido, nomeadamente no Acórdão proferido no Proc. Nº 1330/06-3 desta Relação, que só o incumprimento definitivo e não a simples mora desencadeia a sanção da restituição/perda do sinal entregue pelo promitente.
Efectivamente nem os alegados factos pelo recorrente, nem os factos de A) a Z) descritos na sentença e que relatam a actuação faltosa do A. são suficientes para enquadrarem um incumprimento definitivo imputável quer ao ora recorrente quer à R ..
Os factos provados e atrás transcritos evidenciam uma ostensiva falta de cumprimento pelas partes subscritoras do contrato promessa trazido aos autos.
Avançamos mesmo que perante a realidade que traduzem, a concretização do contrato prometido se mostra inviável, contribuindo para tal situação quer o A. quer a R ..
Mas fixemo-nos na apreciação do recurso que o A. nos apresenta.
Alega o recorrente que se tornou impossível a celebração da escritura do contrato prometido por culpa exclusivamente da apelada.
Ora não tendo merecido discussão que o contrato dos autos é um contrato promessa de compra e venda, diz o nº2 do art. 442 do Código Civil "Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou ... ".
Ora a questão ora em apreço movimenta-se precisamente no âmbito desta disposição legal, ou seja na averiguação do eventual incumprimento da promitente vendedora do contrato promessa aludido e da latitude das suas consequências.
Apreciando a matéria de facto provada e o teor do contrato promessa celebrado ente o A. e a R., verificamos que a R. apercebendo-se que o A. não estava a honrar as obrigações a que estava adstrito pelo contrato-promessa com ela firmado, passou a actuar por si, dispondo dos lotes que faziam parte do prédio prometido vender.
Não teve a R., em relação ao ora recorrente, qualquer comportamento que o pressionasse à celebração do contrato prometido e, apercebendo-se que o A. havia alterado a dimensão da área para o loteamento em desconformidade com o contrato promessa (facto 10), nada fez para que a situação se regularizasse.
Não há dúvida que os factos alegados pelo recorrente na sua conclusão 25ª, conformam um comportamento faltoso por parte da ré (assim como não merecem contestação que os factos que a sentença descreve em relação ao A. conformam igualmente um comportamento faltoso por parte deste) - cfr. arts. 798 e 799 nº 1 do Código Civil.
Pretende o A., ora recorrente, que se declare o comportamento da R. faltoso para efeitos da procedência do seu pedido, nomeadamente, o recebimento do dobro do sinal que prestou nos termos do contrato dos autos.
Ora como atrás dissemos, entendemos que a resolução do contrato promessa e as sanções da perda do sinal ou da sua restituição em dobro só têm lugar no caso de inadimplemento definitivo do mesmo contrato.
E, nesta parte verificamos que o A. não procedeu nos termos exigidos pelo art. 808 do Código Civil, concedendo à R. uma derradeira possibilidade de cumprir o contrato.
Dispõe o nº 1 da referida disposição legal que "Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação". O credor terá de fixar sob cominação de a prestação deixar de lhe interessar um prazo limite/termo para o cumprimento da obrigação.
Ora o A. não o fez expressamente (nem indirectamente ... ).
É que deve entender-se "por prazo razoável" o necessário para o cumprimento da prestação. E só esgotado esse prazo sem que o devedor cumpra, a mora se converte em não cumprimento definitivo e o contrato se considera definitivamente não cumprido - cfr. Januário Gomes, TJ, 35°- 2/3.
Como decidiu ainda o Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 5-5-2005, Proc. Nº 05B724, www.dgsi.pt, “1. A norma sancionatória do nº 2 do artigo 4420 do Código Civil (se quem constituiu o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue se o não cumprimento for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou) deve ser interpretada no sentido de que tais efeitos apenas se produzem em caso de incumprimento definitivo do contrato-promessa. 2. Decorrido o prazo fixado no contrato-promessa para celebração do contrato prometido sem que a necessária escritura tenha sido outorgada, as correspondentes obrigações convertem-se em obrigações puras, a que se aplica o disposto no artigo 805, nº 1, do Código Civil. 3. A interpelação constitui um acto jurídico que deve ser explícito quanto ao modo e momento em que o cumprimento deve ser efectuado (designadamente através da indicação de dia, hora e cartório onde a escritura será celebrada) não se compadecendo com uma mera indicação vaga do promitente de que pretende que o contrato prometido seja celebrado. 4. Não há interpelação se o promitente-comprador nunca foi notificado para comparecer no notário a fim de celebrar o contrato prometido. 5. O incumprimento definitivo da obrigação apenas pode decorrer da superveniência de um facto que o torne impossível (incumprimento naturalístico) ou resultar da conversão da mora em incumprimento nos termos do art. 805º do C.Cvil (incumprimento normativo) através da perda do interesse do credor ou do facto de o devedor não cumprir após interpelação admonitória em que o credor lhe fixou um prazo razoável para o cumprimento. 6. A interpelação admonitória consiste numa intimação formal, do credor ao devedor moroso, para que cumpra a obrigação dentro de prazo determinado, com a expressa advertência de se considerar a obrigação como definitivamente incumprida".
Sem a intimação admonitória à ré, a simples mora em que esta se encontra não dá ao A. o direito à resolução do contrato e à restituição do sinal em dobro. A mora não afecta a subsistência das obrigações, pois se mantêm vinculativas e exigíveis - Acs. do Supremo Tribunal de Justiça de 3-10-95, CJ/S.T.J. 1995,3,42; e de 28-4-98, CJ/S.T.J. 1998,2,64.
Só o incumprimento definitivo do promitente-vendedor, e não a simples mora, desencadeia a sanção da restituição em dobro do sinal entregue pelo promitente.
Assim sendo, verificando-se que a R. apenas está em mora relativamente ao cumprimento do contrato em causa, a pretensão do A. não pode proceder.
Não podemos deixar de comentar a "não justeza" do desfecho do pleito relativamente ao incumprimento do contrato promessa dos autos, face à decisão que recaiu sobre o pedido reconvencional.
Com efeito, nos termos das disposições conjugadas dos arts. 684 nº 3, 660 nº 2 e 713, nº 2, do Código de Processo Civil, sendo o objecto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações do recorrente, fica o tribunal de recurso impedido de tomar conhecimento de qualquer questão que nelas se não aflore - cfr. ac. do STJ, de 21/10/1993, CJ/STJ, ano I, tomo III, página 86.
Ora o recorrente não atacou/impugnou os fundamentos de direito que levaram à sua condenação parcial do pedido reconvencional e, não o fazendo, fica este tribunal vedado de tomar qualquer posição sobre aquela condenação, verificando-se contudo, que face a tal decisão, vê o recorrente o contrato promessa dos autos resolvido.
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O recurso da RÉ: Como alega logo na sua conclusão 1ª, o presente recurso restringe-se à não procedência do pedido reconvencional plasmado na alínea d), ou seja, que o Apelado seja condenado a pagar à Apelante e reconvinte as quantias de quatro e cinco milhões de escudos por ele recebidas a título de sinal dos Srºs “D” e mulher e de “E” com juros à taxa legal desde a data da dedução judicial do pedido até integral e efectivo pagamento.
Ora a sentença recorrida fundamenta a improcedência daquele pedido nos seguintes termos:
"Para além da parte do pedido reconvencional já analisado, a ré/reconvinte pede a condenação do autor/reconvindo no pagamento da quantia global de Esc. 9.000.000$00, acrescida de juros, correspondente ao valor por este recebido a título de sinal no âmbito dos contratos promessa celebrados, respectivamente, com “D” e mulher e com “E”.
A ré/reconvinte fundou este pedido com base na figura jurídica da cessão ou sub-rogação, alegando que aqueles lhe transmitiram o direito de exigir do ora autor tudo quanto lhe pudesse ser exigido, nomeadamente, as quantias que lhe foram pagas a título de sinal.
Não logrou a ré provar qualquer facto susceptível de sustentar o pedido em causa, pelo que sem necessidade de quaisquer outras considerações de natureza jurídica, há que concluir pela improcedência da reconvenção no que a este pedido diz respeito."
Prendem-se com o pedido em referência os factos descritos na sentença sob os números 70 a 75.
Referindo o facto 75 que "A ré aceitou prescindir do recebimento das quantias que “D” e mulher, e que “E” já haviam pago ao ora autor, nomeadamente, do montante de quatro milhões e cinco milhões de escudos, respectivamente", o pedido ao A. da restituição daquelas quantias, com fundamento na cessão ou sub-rogação, não poderá vingar.
Nesta conformidade, improcedem as conclusões da R ..
Pelo exposto, acordam os Juízes que compõem a Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora em negar provimento às apelações do autor e da ré, confirmando integralmente a sentença recorrida.
Custas respectivamente pelo A. e pela R ..
Évora, 8/11/07