Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1722/12.9TJLSB-E1 |  |
OBRAS
DETERIORAÇÃO
1 – Se no contrato de arrendamento ficou estabelecido que aquando da sua entrega ao senhorio o locado deve estar “em perfeito estado de conservação e limpeza”, deve o inquilino suportar os custos com a reposição do local no estado em que se encontrava antes das adaptações que efectuou no locado com vista a satisfazer as suas próprias necessidades.
2 – Incluem-se nessa responsabilidade a remoção de divisórias em pladur aparafusadas ao chão para separação de espaços na divisória arrendada, e bem assim as demais deteriorações resultantes dessa adaptação.
Sumário do relator
1– Relatório
1.1 - A autora, “R..., Lda.”, instaurou a presente acção declarativa de condenação, sob a forma sumária, contra o réu R..., pedindo além do mais que fosse declarado o termo do contrato de arrendamento celebrado entre as partes e que o réu fosse condenado a pagar à autora rendas vencidas no valor de 1300€ e ainda a quantia de 4.172,80€ a título de custo das obras para reposição do locado no estado em que este foi recebido, acrescida de juros desde a citação até integral pagamento.
Alega a autora, no que interessa ao presente recurso, que o réu devia, ao findar o contrato, restituir o locado em perfeito estado de conservação e limpeza, mas não cumpriu essa obrigação, pois que o deixou a carecer de um conjunto de reparações, para o repor na sua condição original, cujo custo ascende ao valor pedido.
Contestou o réu, para se opor ao pedido referente aos custos da reparação, dizendo em resumo que aquando da celebração do contrato a autora autorizou verbalmente que ele adaptasse o espaço às necessidades decorrentes da sua actividade de designer gráfico, o que fez através da colocação de placas de pladur aparafusadas ao chão, a fim de criar divisões na loja que inicialmente era composta apenas por uma divisão e pintando o espaço com cores diversas. Impugna ainda o orçamento apresentado pela autora.
1.2 – Prosseguindo os autos, veio a realizar-se julgamento, após o que foi proferida sentença.
Nesta foi a acção julgada parcialmente procedente, mas improcedente na parte respeitante ao pedido de pagamento dos custos para reposição do locado no estado em que se encontrava, sendo deste absolvido o réu.
1.3 - Reagindo contra essa decisão, recorreu a autora.
Terminou as suas alegações, delimitando o objecto do recurso, com as seguintes conclusões:
“1 - Resulta dos pontos 12 e 19 da matéria assente que as divisórias eram em placas de pladur aparafusadas ao chão. Como tal, tais divisórias são amovíveis, pelo que a estrutura do locado nunca foi alterada.
2 – Não consistindo a colocação destas divisórias numa obra capaz de alterar a estrutura do locado, nos termos da cláusula 7ª do contrato de arrendamento, não só não tem ser autorizada por escrito, como não fica a pertencer ao locado, pelo que pode a Recorrente, por força do art. 1038º, n.º 1, alínea i) e cláusula 6ª, n.º 2 do contrato, exigir a sua retirada a expensas do inquilino.
3 - Existe uma contradição entre a decisão de facto vertida no ponto 23 e a fundamentação quando afirma que “foi acordado entre as partes que as obras autorizadas ficariam a pertencer ao locado, ainda que modificassem a estrutura”. Resulta do ponto 23, que remete para o contrato, que só as obras que alterem a estrutura do imóvel, se devidamente autorizadas, ficam a fazer parte do contrato, o que é substancialmente diverso (para não dizer oposto) do que sugere a expressão “ainda que modificassem a estrutura”.
4 - O contrato de arrendamento, devidamente outorgado por ambas as partes, contém as suas declarações de vontade. Segundo estas, só as obras que alterem a estrutura do imóvel, se autorizadas por escrito, ficarão a pertencer-lhe. Esta declaração de vontades exclui divisórias de pladur, amovíveis, aparafusadas ao chão.
5 - Em face do teor dos pontos 6 a 11 da matéria assente, a decisão de absolver, sem qualquer justificação, o inquilino do pagamento das reparações necessárias a corrigir os estragos aí referidos, contraria o disposto no art. 1038°, n° 2, alínea i), do CC e na cláusula 6ª, n.º 2, do contrato de arrendamento.
Termos em que deve conceder-se provimento ao recurso, com as legais consequências.”
1.4 – Não houve qualquer resposta ao recurso.
*
2 – Os FactosSão os seguintes os factos com interesse para a decisão da causa, tal como foram fixados na primeira instância:
“1. Com data de 1 de Novembro de 2008, Autora e Réu celebraram um contrato de arrendamento, mediante o qual a Autora arrendava ao Réu a fracção autónoma, de que é proprietária, designada pela letra B, correspondente à loja com o n.º2, sita na …, descrita na Conservatória do Registo Predial de Silves, sob o n.º …, inscrita na matriz sob o art. … e com a licença de utilização n.º … .
2. Foi convencionado entre Autora e Réu que caso este pretendesse desistir do acordo referido em 1.º teria que avisar aquela com três meses de antecedência, desde que a renda estivesse em dia sem qualquer penalização.
3. Foi convencionado entre Autora e Réu que este teria de restituir o local arrendado em perfeito estado de conservação e limpeza.
4. A renda convencionada foi de 650€.
5. Por carta datada de 1 de Novembro de 2010, o Réu pretendeu denunciar o contrato de arrendamento firmado no dia 1 de Novembro de 2008, com efeitos a partir de 30 de Dezembro de 2010.
6. O pavimento da loja, composto por mosaico, foi entregue com buracos, em alguns locais, bem como com algumas peças de mosaico partidas.
7. As peças de mosaico não são susceptíveis de reparação, pelo que têm de ser arrancadas e substituídas.
8. As paredes da loja, quando esta foi entregue ao Réu, estavam pintadas de branco. Este deixou-as pintadas de várias cores, roxo, rosa e preto, o que impede a normal utilização da loja, para outro negócio, dado o choque visual que tais cores provocam.
9. Em diversos locais, as paredes apresentam buracos resultantes da retirada de objectos afixados às mesmas.
10. As paredes do locado têm de ser integralmente reparadas e pintadas.
11. No locado existem diversas portas de madeira, as quais tinham cor carvalho. O Réu deixou-as pintadas de várias cores, tais como as paredes, pelo que têm de ser lixadas e envernizadas de novo.
12. O Réu procedeu à divisão do espaço da loja, com placas de pladur, de várias cores, que não retirou, pelo que tal trabalho terá de ser feito pela Autora.
13. O custo dos trabalhos supra descritos é de 4 172,80€, a que acresce IVA.
14. Por carta datada de 31 de Janeiro de 2011, a Autora solicitou ao Réu a reposição da loja no estado em que se encontrava aquando da celebração do contrato, tendo informado, ainda, este de que tendo tido conhecimento da entrega da chave do imóvel referido em 1.º, acompanhada de uma carta datada de 13 de Janeiro de 2011, deveria ter entregue a chave do imóvel em 30 de Dezembro.
15. Por carta datada de 15 de Fevereiro de 2011, o Réu, em resposta à carta referida em 20.º, comunicou à Autora que antes da assinatura do contrato de arrendamento foi acordado que aquele só poderia exercer na loja a sua actividade se fossem feitas divisórias no local, tendo a Autora autorizado tais obras.
16. A Autora não pode arrendar a loja enquanto não forem executadas as obras.
17. Aquando da negociação do contrato de arrendamento, o Réu informou a Autora que, como designer gráfico com a componente de produção, só poderia concretizar o contrato se lhe fosse permitido criar na loja um espaço próprio e independente para a produção.
18. A Autora reconheceu que o espaço era inadequado para o fim visado pelo locatário, e, afim de permitir a concretização do arrendamento, autorizou verbalmente que o Réu fizesse as obras de adaptação do espaço.
19. A Autora autorizou que o Réu procedesse à colocação de placas de pladur, aparafusando-as ao chão, afim de criar divisões na loja que inicialmente era composta apenas por 1 divisão, e pintasse o espaço com cores diversas do branco.
20. A Autora acompanhou a obra do Réu, uma vez que, não obstante a sua sede social estar localizada em Oeiras, é em Armação de Pêra que tem o seu escritório e desenvolve a actividade, na … .
21. O Réu procedeu a tais obras no decurso do mês anterior ao do início do contrato de arrendamento.
22. A Autora apenas redigiu o contrato de arrendamento após a execução das obras pelo Réu.
23. A Autora fez constar no contrato que a execução de obras autorizadas que modifiquem a estrutura ficarão a pertencer ao locado.
24. Apenas as juntas dos mosaicos foram perfuradas para permitir a fixação da placas de pladur.
25. A Autora não deu a conhecer o orçamento e nem informou que passou a pretender executar ela própria o trabalho mediante o pagamento pelo Réu do valor aí previsto, em vez do pedido inicial de execução pelo Réu dos trabalhos.”
3 – O Direito
Como é sabido, e ressalvadas as questões de conhecimento oficioso, é pelas conclusões do recurso que se delimita o seu âmbito de cognição, (veja-se a este respeito o disposto no art. 684º, n.º 3, do CPC na redacção vigente à data da interposição do recurso).
Assim, em face das conclusões supra transcritas, nomeadamente o seu ponto 5, verifica-se que a recorrente restringiu o seu recurso à matéria respeitante à absolvição do réu em relação ao pedido de pagamento do custo da reposição do locado no estado em que estava.
Com efeito, só em relação a essa pretensão se mostra satisfeito o disposto no art. 685º-A, n.ºs 1 e 2, do CPC.
Deste modo, a questão a decidir traduz-se em saber se a matéria de facto apurada, e que não está em discussão, deve conduzir à procedência desse pedido, ou se ao contrário deve manter-se a improcedência decretada na primeira instância.
Sobre esta questão escreveu-se na sentença recorrida o seguinte:
“Pediu, ainda, a Autora a condenação do Réu no pagamento da quantia de 4 172, 80€ a título de custo das obras para reposição do locado no estado em que este foi recebido.
Uma das obrigações que impende sobre qualquer arrendatário, nos termos do art. 1038.º, al. i) do CC, é a de, findo o contrato, restituir a coisa locada.
No caso dos autos, tal obrigação não é diferente, sucede que foi convencionado que o Réu teria de restituir o local arrendado em perfeito estado de conservação e limpeza, o que na perspectiva da Autora não aconteceu.
De efeito logrou provar-se que o pavimento da loja, composto por mosaico, foi entregue com buracos, em alguns locais, bem como com algumas peças de mosaico partidas, sendo que as peças de mosaico não são susceptíveis de reparação, pelo que têm de ser arrancadas e substituídas.
Apurou-se, ainda, que as paredes da loja, quando esta foi entregue ao Réu, estavam pintadas de branco tendo este deixado as mesmas pintadas de várias cores, roxo, rosa e preto, o que impede a normal utilização da loja, para outro negócio, dado o choque visual que tais cores provocam.
Acontece, ainda, que em diversos locais, as paredes apresentam buracos resultantes da retirada de objectos afixados às mesmas, tendo as paredes do locado de ser integralmente reparadas e pintadas.
O que vale, de alguma forma, para as portas de madeira, as quais tinham cor carvalho tendo, contudo, o Réu deixado as mesmas pintadas de várias cores, tais como as paredes, pelo que têm de ser lixadas e envernizadas de novo.
Adicionalmente, provou-se que o Réu procedeu à divisão do espaço da loja, com placas de pladur, de várias cores, que não retirou, pelo que tal trabalho terá de ser feito pela Autora, sendo que tais trabalhos se mostram orçados em 4172,80€, a que acresce IVA.
À primeira vista, como decorrência do contrato impendia sobre o Réu a obrigação de restituir o locado nas condições em que o recebeu, sucede que, como se constata, o Réu não o fez tendo procedido a um conjunto de obras que não desfez quando entregou o locado.
Perante tal quadro factual a verdade é que Autora e Réu acordaram que este apenas poderia efectuar obras no local arrendado mediante autorização escrita daquela, o que de todo aconteceu.
Sucede que aquando da negociação do contrato de arrendamento, o Réu informou a Autora que, como designer gráfico com a componente de produção, só poderia concretizar o contrato se lhe fosse permitido criar na loja um espaço próprio e independente para a produção, tendo a Autora reconhecido tais especificidades tendo autorizado, ainda que verbalmente, que o Réu fizesse as obras de adaptação do espaço, obras estas que a mesma acompanhou.
Mais ainda, foi acordado entre as partes que as obras autorizadas ficariam a pertencer ao locado, ainda que modificassem a estrutura, desta forma, perante a autorização dada e o teor da cláusula acordada é de concluir que não poderá proceder o pedido da Autora respeitante à reposição do locado no estado em que se encontrava.”
Como se verifica, a polémica trazida a este tribunal de recurso, sopesadas as posições do recorrente e as razões do julgador na decisão impugnada, centra-se na interpretação do disposto nas cláusulas sexta e sétima do contrato celebrado entre os agora litigantes.
Estabelece a cláusula sexta, no seu número dois, que “no termo do contrato, o local arrendado será entregue em perfeito estado de conservação e limpeza com todas as suas chaves e vidros intactos bem como a instalação eléctrica”.
E dispõe a cláusula sétima que “o segundo contratante não poderá fazer na loja arrendada quaisquer obras que modifiquem a sua estrutura, sem autorização do 1º contratante dada por escrito, e todas as que fizer com tal autorização, ficarão a pertencer ao local, sem direito a qualquer indemnização ou retenção.”
Afigura-se que, em face destas normas contratuais, não pode deixar de reconhecer-se a existência de violação das suas obrigações por parte do réu/inquilino.
Na verdade, de acordo com a factualidade provada, o locado foi restituído com anomalias diversas, como consta dos pontos 6 a 12 da matéria de facto fixada pelo tribunal.
Concretamente:
- O pavimento da loja, composto por mosaico, foi entregue com buracos, em alguns locais, bem como com algumas peças de mosaico partidas.
- As peças de mosaico não são susceptíveis de reparação, pelo que têm de ser arrancadas e substituídas.
- As paredes da loja, quando esta foi entregue ao Réu, estavam pintadas de branco. Este deixou-as pintadas de várias cores, roxo, rosa e preto, o que impede a normal utilização da loja, para outro negócio, dado o choque visual que tais cores provocam.
- Em diversos locais, as paredes apresentam buracos resultantes da retirada de objectos afixados às mesmas.
- As paredes do locado têm de ser integralmente reparadas e pintadas.
- No locado existem diversas portas de madeira, as quais tinham cor carvalho. O Réu deixou-as pintadas de várias cores, tais como as paredes, pelo que têm de ser lixadas e envernizadas de novo.
- O Réu procedeu à divisão do espaço da loja, com placas de pladur, de várias cores, que não retirou, pelo que tal trabalho terá de ser feito pela Autora.
Impõe-se, desta forma, a conclusão de que ao cumprir a obrigação de restituir o locado no final do contrato (cfr. art. 1038º, al. i, do Código Civil), o réu não respeitou a obrigação contratual fixada na cláusula sexta, número dois, do contrato de arrendamento a que estava vinculado: não entregou a coisa locada “em perfeito estado de conservação e limpeza”.
Repare-se que esta cláusula contratual visou substituir, no seu campo de aplicação, o disposto na norma supletiva do art. 1043º do CC, o qual estabelece que “na falta de convenção, o locatário é obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato”.
No caso, depreende-se que as partes, precisamente para afastar as dúvidas sobre a responsabilidade do inquilino em relação às “deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato”, estipularam que este estava obrigado a restituir o locado “em perfeito estado de conservação”.
Compreende-se assim o que ficou provado sobre a realização pelo réu das adaptações necessárias ao prosseguimento da sua actividade no local. Nos pontos 17 a 21 da factualidade em apreço consta que:
“- Aquando da negociação do contrato de arrendamento, o Réu informou a Autora que, como designer gráfico com a componente de produção, só poderia concretizar o contrato se lhe fosse permitido criar na loja um espaço próprio e independente para a produção.
- A Autora reconheceu que o espaço era inadequado para o fim visado pelo locatário, e, afim de permitir a concretização do arrendamento, autorizou verbalmente que o Réu fizesse as obras de adaptação do espaço.
- A Autora autorizou que o Réu procedesse à colocação de placas de pladur, aparafusando-as ao chão, afim de criar divisões na loja que inicialmente era composta apenas por 1 divisão, e pintasse o espaço com cores diversas do branco.
- A Autora acompanhou a obra do Réu, uma vez que, não obstante a sua sede social estar localizada em Oeiras, é em Armação de Pêra que tem o seu escritório e desenvolve a actividade, na … .
-. O Réu procedeu a tais obras no decurso do mês anterior ao do início do contrato de arrendamento.”
Na lógica do contrato que as partes tinham em vista, afigura-se natural que por um lado a autora tenha autorizado o réu a proceder às adaptações que se mostravam necessárias ao exercício da sua actividade profissional no local, mas que por outro lado tivesse procurado salvaguardar a sua posição, impondo ao inquilino que após o fim do contrato fizesse entrega do locado “em perfeito estado de conservação”, ou seja responsabilizando-se este pelas deteriorações no locado, incluindo aquelas efectuadas ao abrigo da autorização da autora, que não está em dúvida (e, adiante-se, responsabilizando-o mesmo pelas deteriorações inerentes à utilização que fizesse do local, no exercício da sua actividade, se estas afectassem o compromisso de restituir o local ”em perfeito estado de conservação e limpeza”).
Este o sentido do que ficou exarado no contrato, na falada cláusula sexta, número dois.
Tem que classificar-se de normal este clausulado, se atentarmos em que a instalação das divisórias em pladur, de forma a criar vários espaços na divisão arrendada, bem como a pintura das paredes ou das portas tal como foi feita, era necessária para a actividade do inquilino, mas não é obviamente do interesse da senhoria.
Como se depreende, discordamos do entendimento seguido na sentença, segundo o qual a cláusula sétima do contrato assinado legitima a actuação do réu/inquilino e determina a improcedência do pedido em análise.
Recorde-se que nos termos desta cláusula “o segundo contratante não poderá fazer na loja arrendada quaisquer obras que modifiquem a sua estrutura, sem autorização do 1º contratante dada por escrito, e todas as que fizer com tal autorização, ficarão a pertencer ao local, sem direito a qualquer indemnização ou retenção.”
Perante o seu conteúdo, verifica-se que se tratar de uma cláusula que procurava proteger a posição do senhorio em face de eventuais obras que o inquilino pretendesse fazer: estatui-se que este não poderia fazer quaisquer obras que modificassem a estrutura da loja arrendada sem ter prévia autorização escrita do senhorio, e mesmo nesse caso não ficaria com qualquer direito daí resultante, nomeadamente a indemnização ou de retenção.
Obviamente, que a redacção deste preceito contratual não é feita a pensar na instalação de divisórias em material amovível a delimitar espaços na divisão arrendada, que em nada alteram a estrutura do imóvel. E também não podia referir-se em concreto às obras desse tipo já efectuadas pelo réu, desde logo porque essas já estavam efectuadas e a previsão dispunha para o futuro (no ponto 22 da matéria de facto diz-se que “a Autora apenas redigiu o contrato de arrendamento após a execução das obras pelo Réu”).
Em relação a essas, que para o inquilino eram necessárias, só podem elas encarar-se, do ponto de vista do senhorio, e uma vez findo o contrato, como obstáculos ao normal uso e fruição do local, em violação da obrigação contratual de entregar o local “em perfeito estado de conservação e limpeza”.
Ora, como decorre do princípio consagrado no art. 406º do Código Civil, os contratos devem ser pontualmente cumpridos.
Não o sendo, o devedor incorre na obrigação de indemnizar, de forma a reconstituir a situação que existiria caso não ocorresse o evento que obriga à reparação. No caso presente, deve o réu pagar à autora o montante necessário para custear a reposição do locado no “perfeito estado de conservação” a que alude o contrato.
Uma vez que o custo dos trabalhos em causa é de 4 172,80€, a que acresce IVA, deve ser o réu condenado a pagar à autora o montante em questão.
A esse montante indemnizatório devem somar-se os juros de mora, contados a partir da citação (cfr. art. 805º, n.º 1, do CC), tal como vem pedido.
*
4 – DecisãoPelo exposto, acordam os juízes deste Tribunal da Relação em julgar procedente o recurso em apreço, revogando a decisão recorrida e condenando o réu a pagar à autora a quantia de 4.172,80€, acrescida de IVA à taxa legal aplicável, e dos juros de mora contados à taxa legal desde a citação e até integral pagamento.
Custas pelo réu/recorrido.
Notifique.
*
Évora, 5 de Dezembro de 2013
(José Lúcio)
(Francisco Xavier)
(Elisabete Valente)
Évora, 5 de Dezembro de 2013
(José Lúcio)
(Francisco Xavier)
(Elisabete Valente)