Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 30/21.9T8RMZ.E1 |  |
PRÉDIO CONFINANTE
UNIDADE DE CULTURA
II. A venda do prédio a proprietário de prédio confinante com área inferior à unidade de cultura obsta ao reconhecimento do direito a preferir na venda a qualquer outro proprietário de terrenos igualmente confinantes.
III. O preceituado nos nºs 2 e 3 do artigo 1380.º do Código Civil apenas é aplicável quando a venda do prédio em causa é realizada em favor de quem que não possa ser considerado, para os efeitos do n.º 1, proprietário confinante.
IV. O artigo 1380.º do Código Civil não foi revogado nem pelo DL n.º 384/88, de 25 de Outubro, nem pela Lei n.º 111/2015, de 27 de Agosto.
(Sumário da Relatora)
Tribunal Judicial da Comarca de Évora
Juízo de Competência Genérica de Reguengos de Monsaraz
I. Relatório
AA, residente na Urbanização ..., Rua ..., em ..., intentou a presente acção declarativa constitutiva, a seguir a forma única do processo comum, contra BB, e marido, CC, residentes no Bairro ..., ..., ... e DD, com residência na Avenida ..., ..., ..., ..., e EE, divorciada, com aquele residente, pedindo a final o reconhecimento do seu direito a preferir na venda feita pelos 1.ºs aos 2.ºs RR, formalizada na escritura outorgada no dia 17.08.2020, tendo por objecto o prédio rústico inscrito na respectiva matriz predial rústica da secção ...04 sob o artigo número ...76 da freguesia de ..., concelho de ..., prédio esse que se encontra descrito na Conservatória do Registo Predial do mesmo concelho sob o número ...18, substituindo os adquirentes e ficando a aquisição registada a seu favor.
Em fundamento alegou, em síntese útil, ser o dono, por tê-los adquirido mediante negócios de compra e venda, dos três prédios rústicos confinantes entre si que identifica, os quais se encontram inscritos a seu favor. Tais prédios formam uma unidade agrícola com a área total de 9,975ha e o primeiro deles confina do lado sul com o prédio alienado, encontrando-se ainda onerado com uma servidão de passagem a favor deste, que se encontra encravado, daqui resultando o direito do autor a preferir na aquisição. Segundo os critérios estabelecidos no n.º 2 do artigo 1380.º do Código Civil, tal direito prevalece sobre o direito de preferência dos RR, fundado apenas na confinância, sendo certo ainda que, somadas as áreas, o conjunto de prédios do autor é aquele que, pela preferência, mais próximo fica da unidade de cultura fixada para a zona, pelo que, também por esta via, lhe deve ser reconhecido o direito a preferir na venda efectuada.
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Citados os RR, contestaram apenas os compradores, tendo alegado que ao autor não assiste o direito de preferência invocado porquanto, tal como resulta da petição, a venda foi feita a um confinante. Mais impugnaram que o prédio adquirido se encontre encravado e que o desencravamento se faça à custa do prédio do demandante, negando ainda a natureza rústica da dita unidade agrícola autónoma por este alegada, concluindo pela improcedência da acção.
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Teve lugar audiência prévia e nela, após ter sido facultada às partes a discussão de facto e de direito da causa, determinou o Sr. Juiz que os autos lhe fossem conclusos a fim de proferir decisão.
Foi de seguida proferida saneador-sentença que decretou a improcedência da acção, com a consequente absolvição dos RR do pedido formulado pelo A.
Inconformado, apelou o autor e, tendo desenvolvido nas alegações as razões da sua discordância com o decidido, formulou a final 103 indevidamente denominadas conclusões, de que se extrai, com relevância, o seguinte:
i. O saneador sentença é nulo por omissão de pronúncia (artigo 608.º, n.º 2, do CPC), tendo omitido no elenco dos factos assentes matéria factual alegada pelo recorrente que se reputa essencial para a boa decisão da causa, designadamente os factos alegados em 50.º, 51.º, 52.º, 53.º, 54.º e 55.º.
ii. Tais factos, independentemente do entendimento do tribunal recorrido, deveriam ter sido considerados assentes por prova documental, de modo a concluir-se que a área dos prédios dos AA é a que mais se aproxima, pela preferência, da unidade de cultura para o concelho ..., sendo dos preferentes aquele que preenche o disposto no n.º 1 do artigo 1380.º do Código Civil.
iii. Trata-se de omissão que inquina a decisão recorrida de nulidade, devendo os factos em causa ser aditados pelo Tribunal da Relação.
iv. A decisão recorrida assenta na interpretação que faz do artigo 1380.º do Código Civil, perfilhando o entendimento de que “apenas se aplica o disposto no n.º 2 da norma legal acima identificada após a verificação de todos os requisitos inscritos no seu n.º 1”, aderindo à jurisprudência que cita.
v. O que, em síntese, sem prejuízo de interpretação diversa, significará que o critério de graduação dos vários proprietários com direito de preferência apenas se aplicará se nenhum deles tiver essa qualidade.
vi. Reconhece no entanto expressamente o Douto Tribunal a não existência de consenso na nossa jurisprudência quanto à interpretação do artigo em causa, a saber, da aplicação da alínea b) do n.º 2 do artigo 1380.º do Código Civil, trazendo à colação entendimento diverso da posição adotada.
vii. Entendimento diverso que, em síntese, considera que havendo dois preferentes proprietários de prédios confinantes, aplicar-se-á sempre o n.º 2 do artigo 1380.º do Código Civil.
viii. O que significará a possibilidade legal de aquele que, pela preferência, obtenha a área que mais se aproxime da unidade de cultura fixada para a respetiva zona, exercer judicialmente o direito de preferência, prevalecendo a sua preferência.
ix. Pese embora a divergência de entendimentos expressos, ambas as correntes jurisprudenciais coincidem no “telos” que subjaz, fundamenta e justifica a consagração legal de um limite à liberdade contratual e, em concreto, à liberdade plena de um proprietário transferir a propriedade de um prédio rústico, estando obrigado, verificados os pressupostos legais da preferência, no concreto do artigo 1380º do Código Civil, a dar preferência aos proprietários de prédios rústicos confinantes.
x. A saber, de forma sintética, visa-se, com os normativos legais que consagram o direito de preferência, corrigir um processo de fragmentação da propriedade rústica resultante de sucessivas divisões, maioritariamente resultantes de partilhas ocorridas ao longo de várias gerações.
xi. Circunstâncias geradoras de micro parcelas, cuja exploração e rentabilidade se foi revelando desadequada às novas realidades da produção agrícola, patente, nomeadamente, nas profundas alterações ocorridas nas práticas agrícolas, descorrentes dum processo sustentado por novas práticas e por uma crescente vertente científica e técnica.
xii. E fomentar, por imperativo legal, o processo de emparcelamento com o objetivo de fazer surgir “um direito real de aquisição com o objectivo de fomentar o emparcelamento de terrenos, criando objectivamente as condições que, sob o ponto de vista económico, se considerem imprescindíveis à constituição de explorações rendíveis” (cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado”, 2ª ed., vol. III, pág. 271).
xiii. Ora, sem prejuízo dos argumentos esgrimidos pelas duas correntes jurisprudenciais, de que são exemplo as referenciadas na Douta Sentença ora recorrida e transcritos no seu essencial, importa atentar no elemento teleológico, que deverá ser considerado no contexto de interpretação da Lei, e a adequação dessa interpretação à dinâmica da realidade e da redefinição do significado de conceitos que, no caso, implica uma referência integrativa de conceitos económicos e técnicos em permanente mutação e consequente atualização.
xiv. Ponderações a implicar que, sem prejuízo da valorização do formalismo interpretativo que o elemento histórico e a vinculação à putativa vontade do legislador implicam, não se esgote a hermenêutica jurídica naqueles e não se perca de vista a importância do elemento teleológico e as circunstâncias das realidades dinâmicas onde a Lei terá de ser aplicada.
xv. Ora, entende-se não consentir uma visão dinâmica da sociedade, no caso das profundas transformações técnicas e económicas que também na agricultura se verificaram, que se ignore que o conceito de viabilidade económica deverá ser interpretado à luz destas realidades, a implicar uma interpretação técnica e económica.
xvi. Interpretação técnica e económica que se entende significar que, na atualidade, a obediência ao “telos” dos normativos legais obriga a que prevaleça na sua interpretação o objetivo de alcançar, sempre que possível, a viabilidade económica.
xvii. Que, de acordo com critérios técnicos e económicos, depende materialmente, para poder ser efetivado, de uma área mínima de cultura.
xviii. Entendendo-se que, ao estabelecer o artigo 1380.º, n.º 1, do Código Civil que: "Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante".
xix. “A razão de ser da consagração do direito em causa tem a ver com a intenção do legislador em fomentar o emparcelamento dos terrenos com área inferior à unidade de cultura, por forma a conseguir-se uma exploração tecnicamente rentável” – acórdão do TRL de 13/12/2012, proferido no Processo n.º 974/11.6TBPDL.L1/6.
xx. Perfilhando, nos termos supra referidos, o entendimento de que, sendo vários os prédios confinantes, a cada um dos respetivos proprietários assiste um direito de preferência, autónomo e distinto, estabelecendo-se, nos n.ºs 2 e 3 do artigo 1380.º do CC, um critério de prioridade entre os vários preferentes, por ser o que melhor serve “esta preocupação de obviar aos inconvenientes derivados da exploração agrícola em áreas fragmentadas com superfícies inferiores à unidade de cultura fixada para a respectiva zona, de evitar a dispersão e de conseguir formar prédios com dimensão óptima, tornando-os mais rentáveis e produtivos, através da criação de um direito de preferência, foi acolhida pelo artigo 1380.° do CC. Assim sendo, a letra da lei, que tem de ser entendida em termos convenientes e razoáveis, impostos pelas regras da interpretação, não afasta o que o espírito do legislador reclama, a bem do princípio da unidade do sistema jurídico, consagrado pelo artigo 9.º do CC, ou seja, que sendo vários os prédios confinantes, a cada um dos respectivos proprietários assiste um direito de preferência, autónomo e distinto, limitando-se a lei a estabelecer, nos nºs 2 e 3, do artigo 1380.º do CC, um critério de prioridade entre os vários preferentes [Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, III, 1987, 274; RC, de 16-11-82, CJ, Ano VII, T5, 26; RC, de 17-2-78, CJ, Ano III, T2, 272; RP, de 6-2-76, CJ, Ano I, T1, 96]” (acórdão do TRC de 12-09-2006, Proc. 654/05.1).
xxi. Porque, conforme resulta dos factos assentes no despacho Saneador - Sentença, dos preferentes parte no presente processo, é a soma da área dos prédios do Autor, perfazendo quase 10 hectares, com a área do prédio rústico denominado ..., com a área de 3875 m2, situado na freguesia de ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... com n.º ...18/... e inscrito na matriz predial rústica com o número ...76, secção ...04, da referida freguesia, num total de 12.9215 hectares, que mais se aproxima da unidade mínima de cultura para o concelho ...,
xxii. Tem o Autor o direito de haver para si a quota alienada.
Conclui pela procedência do recurso e consequente prolação de decisão que, revogando o saneador sentença recorrida, lhe reconheça o direito a preferir na venda e a haver para si o prédio alienado.
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Assente que pelo teor das conclusões se fixa e delimita o objecto do recurso, são as seguintes as questões sujeitas à apreciação deste Tribunal:
i. Da nulidade da sentença;
ii. Do direito de preferência e da prevalência do direito do recorrente no concurso de preferentes.
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i. Da nulidade da sentença por omissão de pronúncia:
O apelante diz ser nula a decisão proferida por omissão de pronúncia, vício que decorreria do facto da 1.ª instância ter desconsiderado matéria factual alegada na petição que reputa de essencial e se encontraria provada face à prova constituída que se encontra junta.
Apreciando:
O vício da omissão de pronúncia, que é a causa da nulidade da sentença prevista na parte final da alínea d) do n.º 1 do artigo 615.º, sanciona a violação do dever consagrado no n.º 2 do artigo 608.º e aí delimitado. Nos termos do aqui preceituado, o juiz encontra-se obrigado a resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras (não podendo ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei permitir ou impuser o seu conhecimento oficioso).
Questões, para o efeito dos preceitos em referência, são “as pretensões que os litigantes submetem à apreciação do tribunal e as respectivas causas de pedir [e também, dizemos nós, as excepções invocadas pelo réu] e não se confundem com as razões (de facto ou de direito), os argumentos, os fundamentos, os motivos, os juízos de valor ou os pressupostos em que as partes fundam a sua posição na controvérsia” (Acórdão do STJ de 03-10-2017, Revista n.º 2200/10.6TVLSB.P1.S1, também em www.dgsi.pt).
Decorre do que vem de se dizer que a desconsideração de factualidade alegada não constitui fundamento da nulidade da sentença, podendo eventualmente reconduzir-se à insuficiência dos factos para a decisão, a desencadear o uso pelo Tribunal da Relação dos seus poderes mitigados de cassação, justificando a anulação da sentença e a remessa dos autos ao tribunal da 1.ª instância, nos termos previstos na parte final da alínea c) do n.º 2 do artigo 662.º do Código de Processo Civil.
Diversamente se deve entender quando, por força da ausência da factualidade pertinente, o Tribunal se abstém de emitir pronúncia sobre alguma pretensão e causa de pedir invocados pelo autor ou excepção suscitada pela parte contrária, como seria aqui o caso, por não constar da sentença recorrida pronúncia sobre a invocada prevalência do direito de preferência que o A. pretende ver reconhecido.
Ocorre, porém, que dado o entendimento perfilhado pelo Sr. Juiz sobre a melhor interpretação a dar ao disposto no artigo 1380.º do Código Civil, e que conduziu à conclusão de que “não assiste o direito de preferência ao Autor, uma vez que não se mostra preenchido o requisito previsto na parte final do n.º 1 do preceito no que diz respeito à circunstância de ser exigido que o Réu adquirente não seja proprietário confinante, estando a aplicação da previsão do n.º 2 do mesmo normativo legal dependente da verificação dos requisitos previstos no n.º 1 daquele artigo”, o conhecimento dessa questão ficou prejudicado (cfr. o antes citado n.º 2 do artigo 608.º), donde não se verificar o apontado vício.
Improcede, pelo exposto, a invocada nulidade da decisão recorrida.
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II. Fundamentação
De facto
Na sentença recorrida constam como assentes os seguintes factos:
1. Em 17.08.2020, os Réus DD e EE, na qualidade de compradores, através de título de compra e venda, declararam comprar aos Réus BB e CC o prédio rústico denominado ..., constituído por cultura arvense, com a área de 3875 m2, situado na freguesia de ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... com n.º ...18/... e inscrito na matriz predial rústica com o número ...76, secção ...04, da referida freguesia, pelo preço de € 25.000,00.
2. A aquisição acima mencionada encontra-se registada a favor dos Réus DD e EE pela Ap. ...47 de 14.09.2020.
3. Encontram-se registadas a favor do Autor as aquisições, por compra, dos seguintes imóveis:
a) Prédio denominado ..., situado em ..., com a área de 1,475ha, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...404/..., da freguesia de ..., concelho ..., inscrita na matriz predial rústica com o n.º ...79, secção ...04, da referida freguesia, e inscrito a favor do A. pela Ap. ...11 de 12.11.2007;
b) Prédio denominado ... - ..., situado em ..., com a área de 5,825ha, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...71/..., da freguesia de ..., concelho ..., inscrita na matriz predial rústica com o n.º ...80, secção ...04, da referida freguesia e inscrito a favor do A. pelas Aps. ...11 de 12.11.2007 e ...32 de 30.01.2014;
c) Prédio denominado ..., situado em ..., com a área de 2,7ha, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...61/..., da freguesia de ..., concelho ..., inscrita na matriz predial rústica com o n.º ...81, secção ...04, da referida freguesia e inscrito a favor do A. pela Ap. ...50 de 28.02.2020;
4. Encontram-se registadas a favor dos Réus DD e EE as aquisições, por compra, dos seguintes imóveis:
a) Prédio rústico denominado ..., situado em ..., com a área de 1,9ha, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...29/..., da freguesia de ..., concelho ..., inscrita na matriz predial rústica com o n.º ...75, secção ...04, da referida freguesia, e inscrito a favor dos RR pela Ap. ...54 de 05.05.2020;
b) Prédio rústico denominado ..., situado em ..., com a área de 3ha, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...62/..., da freguesia de ..., concelho ..., inscrita na matriz predial rústica com o n.º ...74, secção ...04, da referida freguesia, inscrito a favor dos RR pela Ap. ...54 de 05.05.2020.
5. O prédio inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo ...76 da secção ...04 confronta com o prédio referido no ponto 1., sendo os prédios identificados no ponto 3. confinantes entre si.
6. Os prédios inscritos na respectiva matriz predial sob os artigos ...74 e ...75 da secção ...04 também confinam com o prédio referido no ponto 1.
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De Direito
Do direito de preferência e da prevalência do direito do recorrente no concurso de preferentes
O autor e aqui recorrente, como se alcança das conclusões extractadas, pretende a reversão do decidido, defendendo uma diferente interpretação do disposto no artigo 1380.º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil e sustentando que a factualidade por si alegada com pertinência para a decisão se encontra já demonstrada no processo, sem que, todavia, tenha colocado em causa qualquer um dos factos julgados assentes.
O Sr. Juiz, reconhecendo embora não existir completa uniformidade nas decisões dos tribunais sobre a melhor interpretação a dar ao disposto no citado artigo 1380.º, tendo optado por uma das soluções em conflito, que se verifica ser largamente maioritária – apenas o acórdão identificado pelo recorrente secunda o entendimento que defende –, entendeu conhecer antecipadamente do mérito da causa, tendo para tanto desconsiderado factos alegados pelo autor, os quais só assumem relevância na perspectiva da solução recusada (sendo certo que, ao invés do alegado pelo recorrente, parte da factualidade em causa encontra-se ainda controvertida).
A este respeita, importa preliminarmente referir que, pese embora se concorde genericamente com a corrente jurisprudencial segundo a qual “o conhecimento do mérito da causa no despacho saneador só deve ter lugar quando o processo contenha todos os elementos necessários para uma decisão conscienciosa segundo as várias soluções plausíveis de direito, não se devendo ter em vista apenas a visão partilhada pelo juiz da causa”[1], no caso em apreço, perfilhando este Tribunal, antecipa-se, o entendimento adoptado na sentença recorrida, e não havendo lugar a recurso para o STJ atendendo ao valor fixado à acção, anular a decisão para ampliação da matéria de facto em ordem a apurar factualidade que não teria a virtualidade de alterar o seu sentido redundaria na prática de actos inúteis, e, portanto, proibidos por lei (cfr. artigo 130.º do CPC), defraudando ainda a princípio da celeridade[2].
Feito tal preliminar esclarecimento e debruçando-nos agora sobre o mérito da decisão recorrida, está em causa a interpretação do disposto no citado artigo 1380.º, nos termos do qual “Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante” (vide o n.º 1 do preceito em referência).
Resultando da factualidade assente que os aqui apelados são, também eles, titulares do direito de propriedade sobre prédio que confina com o prédio vendido, têm a qualidade de “proprietários confinantes”, o que não vem questionado neste recurso.
Pese embora a literalidade do preceito – n.º 1 do artigo 1380.º – sustenta, todavia, o recorrente que, atendendo ao fim da norma, uma interpretação actualista da mesma favorece a conclusão de que, ainda no caso da alienação ser feita a confinante, abre-se um concurso de preferentes, a resolver nos termos prescritos no n.º 2, do que resultaria a prevalência do direito de preferência por si titulado, uma vez que a área total do conjunto dos prédios contíguos inscritos a seu favor, que alegou formarem uma unidade agrícola, será aquela que, adicionada da área do prédio alienado, ficará mais próxima da unidade de cultura fixada para o concelho ... (cfr. a alínea b) do preceito)[3].
Sucede, porém, que tal como se explicitou na decisão recorrida, o n.º 2 da norma em apreciação terá de se conjugar com o n.º 1 e apenas quando sejam observados os pressupostos aqui previstos, ou seja, quando a alienação tenha sido feita a proprietário não confinante, haverá que recorrer aos critérios do n.º 2 para decidir o conflito, se for o caso, entre os diversos proprietários com direito de preferência na venda. E não vemos que o fim da norma ou uma interpretação actualista da mesma conduza a diversa solução que, para além do mais, contraria o seu claro teor literal (cfr. o artigo 9.º do Código Civil).
A este respeito, conforme se refere no acórdão do TRG de 3 de Outubro de 2019 (processo n.º 23/19.6T8PRG.G1, acessível em www.dgsi.pt, no qual se versou extensamente a questão suscitada, a evolução legislativa do texto legal e o espírito do legislador apontam no sentido que vem de se defender.
Ali se explica que “A ideia de utilizar a preferência legal como meio de combate aos “ponderosos inconvenientes de ordem económico-social dos prédios rústicos de reduzida dimensão” provém, como refere Antunes Varela em anotação ao Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 13/10/1993 (RLJ 127º ANO – 1994-1995, páginas 294, 326 e 365) da Lei n.º 2116, de 14 de agosto de 1962, em cuja Base VI se prescrevia que os proprietários de terrenos confinantes gozavam do direito de preferência nas transmissões por venda particular ou judicial, adjudicação em processo de execução, dação em pagamento ou aforamento, a proprietário não confinante, da propriedade ou do domínio útil ou de qualquer fracção alíquota destes direitos sobre prédios rústicos, encravados ou não, com área inferior à unidade de cultura.
A preferência aproveitava então a todos os proprietários confinantes independentemente da área dos seus terrenos, desde que estivesse em causa a transmissão de prédio rústico com área inferior à unidade de cultura, e já ali se fazia menção expressa à transmissão a “proprietário não confinante”.
Como refere Antunes Varela (Ob. cit. página 367), o objectivo essencial da lei era o de aproveitar o interesse do dono do minifúndio em aliená-lo para pôr termo, na medida do possível, à sua existência “dando prioridade absoluta a quem quer que fosse proprietário confinante sobre quem o não fosse”.
Com a entrada em vigor do Código Civil de 1966, a redacção do artigo 1380.º veio afirmar explicitamente que o direito de preferência em causa é um direito recíproco e consagrar como requisito do direito de preferência a área inferior à unidade de cultura, não apenas no que respeita ao prédio transmitido, mas também aos prédios confinantes, não aproveitando por isso a preferência a todos os proprietários de prédios confinantes, mas apenas aos proprietários de prédios confinantes com área também inferior à unidade de cultura, limitando dessa forma o direito de preferência, mas continuando a manter a referência à transmissão “a proprietário não confinante”.
Com a entrada em vigor do Decreto-lei n.º 384/88, de 25 de Outubro (que veio estabelecer o novo regime de emparcelamento rural), o regime legal da preferência relacionada com os prédios confinantes e os minifúndios veio a ser novamente modificado, agora no sentido do alargamento da preferência.
Assim, o seu artigo 18.º, n.º 1, dispõe [dispunha] que “Os proprietários de terrenos confinantes gozam do direito de preferência previsto no artigo 1380.º do Código Civil, ainda que a área daqueles seja superior à unidade de cultura”.
Como consta do preâmbulo do diploma, visava-se com o mesmo “adaptar o regime jurídico das operações de emparcelamento ao quadro constitucional vigente e introduzir as alterações que a experiência na aplicação da actual legislação de emparcelamento aconselha, tendo em vista os seguintes objectivos: redefinir o conceito de emparcelamento, alargando-o a operações que transcendem ou completam as previstas no regime em vigor, de modo a atingir mais eficazmente a finalidade principal, que é o aumento da área dos prédios e das explorações agrícolas dentro de limites a estabelecer, e articulando-o com a promoção do aproveitamento racional dos recursos naturais, a salvaguarda da sua capacidade de renovação e a manutenção da estabilidade ecológica (…)”. Mas do Decreto-lei n.º 384/88 não consta a revogação do artigo 1380.º do Código Civil, e nem se pode considerar que tenha existido revogação tácita; pelo contrário o artigo 18.º remete expressamente para aquele (…)
Antunes Varela, na anotação ao referido Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça (ob. cit. página 374) escreveu que a alteração introduzida pelo artigo 18.º, n.º 1, do Decreto-lei n.º 384/88, de 25 de Outubro, tinha tido como objectivo e, portanto, deveria ser interpretada, no sentido de que “o legislador, ao reformular o regime de preferência legal traçado no artigo 1380.º do Código Civil, continuava apenas interessado em eliminar os minifúndios, aproveitando a oportunidade de o seu dono livremente os querer alienar (…)” e que o “verdadeiro espírito do artigo 18.º, n.º 1, do decreto-Lei n.º 384/88, de 25 de outubro (…) é o de conceder o direito de preferência recíproco aos proprietários de terrenos confinantes sempre que um deles tenha área inferior à unidade de cultura, qualquer que seja a área do outro”; e já não apenas quando ambos os prédios – confinante e a transmitir – tivessem área inferior à unidade de cultura, conforme decorria inicialmente do artigo 1380.º.
Não se pode concluir que com a referida reformulação do regime do artigo 1380.º, operada pelo Decreto-lei n.º 384/88, tenha sido intenção do legislador afastar o pressuposto referido no seu n.º 1 da transmissão ser “a proprietário não confinante”; de facto, a reformulação do regime, mantendo o objectivo de eliminar os minifúndios, incidiu apenas sobre o pressuposto necessário da área dos terrenos, alargando o objecto da preferência aos casos de venda de terreno com área superior à unidade de cultura, desde que haja terrenos confinantes com dimensão inferior a essa unidade”.
Por último, a Lei 111/2015, de 27 de Agosto (Regime Jurídico da Estruturação Fundiária), que revogou expressamente o DL 384/88, tendo por objectivo declarado criar melhores condições para o desenvolvimento das actividades agrícolas e florestais de modo compatível com a sua gestão sustentável nos domínios económico, social e ambiental, através da intervenção na configuração, dimensão, qualificação e utilização produtiva das parcelas e prédios rústicos (cfr. o artigo 1.º), prevê como primeiro instrumento de estruturação fundiária precisamente o emparcelamento rural (artigo 3.º, alínea a)).
Nos termos previstos no artigo 6.º do diploma em referência, o emparcelamento pode ser simples ou integral – ocupam-se do primeiro os artigos 7.º a 11.º, vindo o emparcelamento integral regulado nos artigos 12.º a 23.º –, dispondo no artigo 21.º que os proprietários de parcelas e prédios rústicos abrangidos pelo projeto de emparcelamento gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de transmissão a título oneroso de qualquer das parcelas ou prédios rústicos aí inscritos, inclusive nas transmissões decorrentes de venda forçada, aplicando-se ao seu exercício, “com as necessárias adaptações, o regime previsto no Código Civil para os pactos de preferência” (vide o n.º 3). E se a remissão não é feita para a disciplina do artigo 1380.º, não é menos certo que, tendo procedido à alteração do artigo 1379.º, o novo regime manteve ainda desta feita intocado aquele preceito, subsistindo assim como pressuposto do direito de preferência aqui reconhecido a circunstância de o adquirente do imóvel não ser proprietário confinante.
O apelante convoca o fim da norma -a obtenção de uma exploração tecnicamente mais rentável- para defender que o mesmo se cumpre, ainda quando a venda tenha sido feita a confinante, pela aplicação dos critérios de resolução do concurso de proprietários preferentes previstos no n.º 2, avultando o que faz prevalecer o direito daquele que, pela aquisição do prédio, atinja a área mais próxima da unidade de cultura para a zona.
Reconhece-se que, conforme resulta do disposto no artigo 49.º do citado DL 111/2015, a unidade de cultura corresponde à “superfície mínima de um terreno rústico para que este possa ser gerido de uma forma sustentável, utilizando os meios e recursos normais e adequados à obtenção de um resultado satisfatório, atendendo às características desse terreno e às características geográficas, agrícolas e florestais da zona onde o mesmo se integra”.
Todavia, conforme também se assinala no aresto que vimos citando, constituindo a atribuição do direito de preferência uma limitação ao poder de livre disposição do proprietário, ainda que justificada por razões de interesse público que legitimam o sacrifício imposto ao alienante – no caso, como se referiu, a eliminação dos minifúndios tendo em vista a obtenção de explorações mais rentáveis – não deixa de ter carácter excepcional. Neste contexto, conforme ali se conclui, na esteira de jurisprudência que também se cita, “se o objectivo é já atingido pela venda a um proprietário confinante, não se mostra necessário nessa circunstância coartar a liberdade negocial do alienante e fazer intervir o mecanismo da preferência, uma vez que a transmissão por si só já realiza o fim que com esta se pretende alcançar”. Tal asserção melhor se justifica quando se tenha presente que em muitos casos, como o vertente, o preferente preterido também não atingiria a área correspondente à unidade de cultura, o que levaria ao sacrifício do emparcelamento obtido directamente pela via negocial por outro, imposto, quantas vezes apenas “um pouco melhor”.
Sendo o entendimento expresso na decisão recorrida aquele que melhor concilia os interesses conflituantes do proprietário vendedor e do interesse público no emparcelamento das propriedades, é também aquele que aqui se acolhe.
Retornando agora ao caso dos autos, tendo resultado provado que a alienação do prédio foi feita a confinante, falece um dos requisitos do direito a preferir na venda que o autor aqui pretende fazer valer.
Como vimos, o exercício do direito de preferência fundado na confinância consagrado no n.º 1 do artigo 1380.º do Código Civil exige e pressupõe que a venda tenha sido efectuada a quem não seja proprietário confinante, requisito negativo cuja alegação e prova recai sobre o autor (artigo 342.º, n.º 1, do Código Civil). Não tendo o ora recorrente logrado fazer prova do facto – antes se encontra demonstrado o seu contrário –, não há que fazer actuar os critérios de decisão para o caso de concurso, que pressupõem a venda a quem não é confinante (cfr., neste preciso sentido, entre outos, ainda os acórdãos do TRL de 2/7/2009, processo 90/1999.P1, e deste mesmo TRE de 11/3/2021, processo 264/17.0T8TVR.E1, e 11/11/2021, processo 41/08.0TBSTB.E1, todos acessíveis em www.dgsi.pt).
Assim julgados improcedentes os fundamentos recursivos, impõe-se confirmar o saneador-sentença recorrido.
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III. Decisão
Acordam os juízes da 2.ª secção cível do Tribunal da Relação de Évora em julgar improcedente o recurso, mantendo a decisão recorrida.
Custas do recurso a cargo do apelante, que nele decaiu (artigo 527.º, n.ºs 1 e 2, do CPC).
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Sumário:
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Évora, 30 de Junho de 2022
Maria Domingas Simões
Ana Margarida Leite
Vítor Sequinho dos Santos
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[1] V. por todos, desenvolvidamente, acórdão do TRP de 24 de Maio de 2021, processo n.º 5900/20.9T8PRT-A.P1, em www.dgsi.pt.
[2] Cfr., neste mesmo sentido, Paulo Ramos Faria, “Relevância das (outras) soluções plausíveis da questão de direito”, Julgar on-line, Outubro de 2019.
[3] E assim deixando “cair” o segundo fundamento de prevalência invocado na petição, integrativo da previsão da alínea b) do n.º 2 do artigo 1380.º.