Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1088/05-3 |  |
ARRENDAMENTO PARA COMÉRCIO OU INDÚSTRIA
ENCERRAMENTO DO ESTABELECIMENTO
ALTERAÇÃO DO FIM CONTRATUAL
I – Opera-se o encerramento do estabelecimento, quando este mantém as portas fechadas ao público de forma continuada e permanente, pelo menos durante um ano.
II – Não existe fundamento de resolução do contrato de arrendamento para comércio ou indústria, se o locatário continua a exercer a actividade prevista no contrato, tendo acrescentado, todavia, outra que seja conexa ou instrumental da primitiva.
PROCESSO Nº 1088/05
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ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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“A” intentou contra “B” a presente acção de despejo pedindo se declare a resolução do contrato de arrendamento que celebrou com a Ré e a condenação desta na entrega do arrendado, livre e devoluto, com fundamento no disposto nas alíneas b) e h) do nº 1 do artº 64 do D.L. 321-B/90 de 15/10.*
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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A Ré contestou por impugnação e por excepção invocando a caducidade do direito do A. em pedir a resolução.
Foi proferido o despacho saneador onde se relegou para final o conhecimento da excepção e procedeu-se à selecção da matéria de facto assente e controvertida com a organização da base instrutória, sem reclamação.
Realizada a audiência de julgamento, o tribunal respondeu à matéria de facto pela forma constante de fls. 141/143, que também não foi objecto de reclamação.
Foi, por fim, proferida a sentença de fls. 146 e segs., que julgando a acção procedente por provada, declarou resolvido o contrato de arrendamento celebrado entre A. e Ré que teve por objecto o prédio identificado nos autos e condenou a Ré a despejar imediatamente o arrendado e a entregá-lo ao A. livre e devoluto.
Inconformado, apelou o A., alegando e formulando as seguintes conclusões:
1 - Em 1/05/1970 A. e Ré celebraram um contrato de arrendamento relativo ao prédio sito na Rua … nº … e Travessa … nºs …, em …
2 - O arrendamento destina-se exclusivamente ao fabrico e venda de pão não lhe podendo ser dado outro destino sem a autorização escrita do senhorio.
3 - O A. pediu a resolução do contrato de arrendamento fundamentando a sua pretensão na violação pela Ré do preceituado no artº 64 nº 1 als. b) e h) do RAU.
4 - Foi dado como provado que a Ré tem a sua fábrica instalada na zona industrial de …, sendo lá que fabrica o pão que vende.
5 - A Ré não fabrica pão no estabelecimento há mais de 10 anos.
6 - A Ré transformou o estabelecimento de fabrico e venda de pão num estabelecimento de venda de pão, bolos, croissants, café, refrigerantes, chás e águas.
7 - Conclui a douta sentença que a Ré violou as als. b) e h) do artº 64 do RAU, usando o arrendado para fim ou ramo de negócio diverso daquele a que o mesmo se destina e conservando encerrado por mais de um ano, o prédio arrendado para indústria de fabrico de pão.
8 - Foi a acção considerado procedente por provada e, em consequência, declarado resolvido o contrato de arrendamento, sendo a Ré condenada a despejar o local arrendado com a obrigação de o entregar livre e devoluto ao A..
9 - A apelante não se conforma com esta decisão.
10 - Conforme dado como provado o objecto do contrato de arrendamento é um único prédio pelo que não se compreende nem aceita que se alegue e se dê como provado que a Ré, simultaneamente, mantenha o estabelecimento encerrado e lhe dê um fim diferente daquele que foi contratado.
11 - Não só tal não poderia suceder em simultâneo como de facto, não procede tal alegação nem se aceita que tenha sido considerada como provada.
12 - Desde logo porque o local arrendado não se encontra encerrado, muito menos há mais de um ano.
13 - Apenas se aceita que a Ré não utilize o forno existente na parte industrial do prédio arrendado.
14 - No entanto, tal como é dado como provado, todo o edifício continua a ser utilizado pela Ré a qual nele desenvolve a actividade de venda de pão para a qual tomou de arrendamento o local.
15 - Ou seja, de todo o locado arrendado pela Ré ao A., apenas deixou de utilizar o forno ali existente para cozer o pão que continua a vender mantendo para o efeito o local aberto ao público nas condições em que o encontrou quando o tomou de arrendamento.
16 - O próprio forno, embora não utilizado, continua a existir no local, sendo certo que o A. não logrou provar ter perdido o respectivo alvará de utilização.
17 - O locado mantém assim as mesmas características, nele continuando a existir uma padaria apta ao fabrico e venda de pão e mantendo o imóvel o mesmo valor e interesse comercial, cuja salvaguarda constitui o fundamento do disposto no artº 64 nº1 al. h).
18 - Não se verificou assim o encerramento do local mas somente uma diminuição das anteriores actividades ali exercidas, porque apenas se deixou de utilizar o forno, o que não consubstancia qualquer violação do preceito acima referido.
19 - Acresce que também não se verificam os requisitos previstos na al. b) do nº1 do artº 64 do RAU.
20 - Desde logo porque é dado como provado que a “Ré transformou o estabelecimento de venda de pão num estabelecimento de venda de pão, bolos, croissants, refrigerantes, chás e águas.”.
21 - Do próprio texto da sentença se infere que a Ré, longe de ter transformado o estabelecimento de padaria num outro qualquer de fim diferente se limitou a continuar a vender pão, acrescentando no entanto a essa venda outros produtos como bolos ou bebidas não alcoólicas.
22 - A venda daqueles bens enumerados na sentença e acima referidos não consubstancia a afectação do imóvel a um fim ou ramo de negócio diferente daquele para que se destina.
23 - A Ré manteve a venda de pão, o que significa que continua a exercer no local a actividade convencionada, apenas diversificando a oferta de produtos para além dos mencionados no contrato mas ainda assim típicos da actividade acordada.
24 - E ainda que se considerasse a venda daqueles produtos uma actividade autónoma da venda de pão, sempre se teria que concluir que seria uma actividade conexa, complementar ou instrumental da primitiva e não a aplicação do prédio a ramo de negócio ou indústria diversa do convencionado.
25 - Não foi, pois, violado o contrato de arrendamento e não se verificam os requisitos necessários à resolução do contrato previstos na alínea b) do referido artº 64º do RAU.
26 – A sentença ao decidir de forma diferente violou o disposto no artº 668 nº 1 al. c) e d) do CPC.
Não foram apresentadas contra-alegações.
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Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.Como é sabido são as conclusões da alegação do recorrente que delimitam o âmbito do recurso pelo que apenas abrange as questões ali contidas (artºs 684 nº 3 e 690 nº 1 do CPC).
Do que delas decorre, verifica-se que a única questão a decidir é saber se em face da factualidade assente se verificam os requisitos de resolução do contrato de arrendamento a que se referem as als. b) e h) do nº 1 do artº 64 do RAU.
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São os seguintes os factos que foram tidos por provados na 1ª instância:1 - Encontra-se inscrita a favor do A. a aquisição por sucessão e partilha do prédio urbano situado em …, na Rua … nº … e Travessa … nºs …, descrito na 1ª C.R.P. de … sob o nº … e inscrito na matriz sob o artº … - cfr. doc. junto aos autos a fls. 43/44 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
2 - No prédio acima referido, com entrada pelo nº … da Rua … e Travessa … nº … funciona um estabelecimento comercial e industrial de padaria.
3 - Por escritura pública celebrada em … em 12/05/1970, “C” deu de arrendamento à Ré seis divisões do supra referido prédio com a respectiva exploração industrial e comercial aí instalada - cfr. doc. de fls. 8 a 15, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
4 - A Ré tomou também de aluguer e como meros acessórios das divisões arrendadas, móveis e utensílios ali existentes e descriminados no contrato de fls. 8/15, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
5 - O contrato teve o seu início em 1/07/1970.
6 - A renda mensal é de Esc. 37.057$00.
7 - O arrendamento destina-se exclusivamente ao fabrico e venda de pão não lhe podendo ser dado destino diferente sem autorização escrita do senhorio.
8 - A Ré não pode fazer quaisquer modificações nas divisões arrendadas sem prévio acordo expresso do senhorio.
9 - A Ré ficou obrigada a conservar e reparar de sua única e inteira responsabilidade os móveis alugados, pelos danos que os seus sócios ou empregados possam ocasionar, comprometendo-se ainda a não dar aos mesmos aplicação diversa daquela a que se destinam e restituí-los em bom estado de conservação no termo do arrendamento.
10 - A Ré está ainda obrigada a utilizar anualmente as instalações industriais de fabrico de pão, pelo menos, o número de vezes necessário para que se não perca o direito ao respectivo alvará ou registo de trabalho.
11 - O A. enviou à Ré e esta recebeu a carta junta aos autos a fls. 17, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, datada de 4/07/2001.
12 - O A. enviou à Ré e esta recebeu a carta junta aos autos a fls. 18, datada de 19/10/2001, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
13 - A Ré tem a sua fábrica instalada na Zona Industrial de …, sendo lá que fabrica o pão que vende.
14 - A Ré não fabrica pão no estabelecimento há mais de 10 anos.
15 - Os móveis alugados quase já não existem.
16 - Os móveis e balcão da parte comercial foram removidos.
17 - A Ré transformou o estabelecimento de fabrico e venda de pão num estabelecimento de venda de pão, bolos, croissants, café, refrigerantes, chás e águas.
18 - O forno existente no locado não é utilizado há mais de 10 anos.
Estes os factos que por não terem sido impugnados se têm por definitivamente assentes.
A sentença recorrida julgou a acção procedente e decretou a resolução do contrato de arrendamento subjudicio com fundamento na violação do disposto nas als. b) e h) do nº1 do artº 64 do RAU porquanto, destinando-se o arrendado ao uso exclusivo de fabrico e venda de pão, não lhe podendo ser dado destino diferente sem autorização escrita do senhorio, a Ré há mais de 10 anos que ali não fabrica pão e sem autorização do senhorio transformou o mesmo num estabelecimento de venda de pão, bolos, croissants, café, refrigerantes, chás e águas, sendo que o pão que ali vende provém de uma fábrica sua instalada na zona industrial de …
Contra esta decisão insurge-se a apelante defendendo, em resumo, que não se verifica qualquer dos invocados fundamentos desde logo porque é contraditória a asserção de que o arrendado se encontra encerrado há mais de um ano quando se dá como provado que a apelante “transformou o estabelecimento de venda de pão num estabelecimento de venda de pão, bolos, crissants, refrigerantes, chás e águas”. Por outro lado, resulta deste mesmo facto que manteve a venda de pão pelo que continua a exercer a actividade no local apenas diversificando a oferta de produtos mas que são típicos da actividade acordada. E, ainda que assim se não entendesse, sempre a venda daqueles produtos constitui uma actividade conexa, complementar ou instrumental da primitiva e não ramo de negócio diferente do convencionado.
Vejamos.
Diz-nos o artº 64 nº 1 al. h) do RAU que o senhorio pode resolver o contrato se o inquilino conservar encerrado, por mais de um ano, o prédio arrendado para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, salvo caso de força maior ou ausência forçada do arrendatário, que não se prolongue por mais de dois anos.
Sobre o conceito de “encerramento”, já o Prof. Alberto dos Reis dizia que um prédio se diz encerrado quando “o arrendatário tem a casa fechada ou desaproveitada; não a aplica a qualquer fim, não lhe dá destino algum; não tira dela qualquer proveito, não a usa nem a frui de qualquer modo que seja. O arrendatário deixa (num caso destes) de ter justificação, uma vez que a sua característica é o uso e fruição duma coisa imóvel pertencente a outrem, por certo tempo e mediante determinada retribuição” (RLJ 70, p. 287)
Também a este respeite refere Pinto Furtado que deve “considerar-se encerrado o prédio arrendado cujas portas se mantêm fechadas (encerradas) aos clientes, continuada ou permanentemente, e que, por conseguinte, não só é aplicado à actividade contratada, como o não é a qualquer outra (hipótese em que se verificaria antes, o caso da resolução da al. b) do artº 64 nº 1 do RAU), mantendo-se inactivo, isto é, fechado a qualquer actividade”- (cfr. Manual do Arrendamento Urbano, 1996, p. 672/673).
Assim sendo, mantendo-se um prédio que foi arrendado com determinado fim, aberto e a funcionar, mas com fim diverso do contratado, não se verifica o fundamento do encerramento há mais de um ano previsto na al. h) do nº 1 do artº 64 do RAU mas sim a aplicação do prédio a fim diverso pois a relevância jurídica deste fundamento consome a da inexistência do prosseguimento do fim convencionado.
O encerramento do estabelecimento relevante para efeitos resolutivos pressupõe, pois, a cessação das operações e actividades que nele se vinham desenvolvendo; o local deve ficar continuamente fechado a qualquer actividade, desactivado.
Ora, tal não sucedeu, in casu, pois como ficou provado a apelante “transformou o estabelecimento de venda de pão num estabelecimento de venda de pão, bolos, croissants, refrigerantes, chás e águas”, sendo de todo irrelevante o facto também invocado na sentença recorrida de que a Ré obrigou-se a utilizar anualmente as instalações industriais de fabrico de pão pelo número de vezes necessário para que não se perca o direito ao respectivo alvará, uma vez que não se provou que tal tivesse ocorrido, não obstante ter ficado provado que a Ré há mais de 10 anos ali não fabrica pão.
Assiste, assim, razão à apelante no que a esta questão se refere, improcedendo, pelas razões expostas, o invocado fundamento de resolução do contrato de arrendamento do nº 1 da al. h) do artº 64 do RAU, acolhido na sentença recorrida.
Vejamos agora o fundamento a que alude a al. b) do nº 1 do artº 64 do RAU, igualmente julgado verificado na sentença recorrida.
Conforme resulta do disposto na al. c) do artº 1038 do C.C., uma das obrigações do arrendatário é não aplicar a coisa a fim diverso daquele a que ela se destina.
A violação desta obrigação constitui fundamento de resolução do contrato de arrendamento nos termos do aludido artº 64 nº 1 al. b) do RAU - “Usar ou consentir que outrem use o prédio arrendado para fim ou ramo de negócio diverso daquele ou daqueles a que se destina”.
O fundamento desta causa de resolução está em proteger o interesse do senhorio na conservação do prédio contra riscos de deterioração ou mesmo destruição, o seu maior valor locativo quando utilizado para determinado fim ou ramo de negócio e a comodidade e segurança do próprio senhorio ou de outros arrendatários ou da própria vizinhança.
Quando o arrendatário usa o prédio arrendado não só para o fim convencionado, mas também para outra ou outras finalidades, tem existido duas correntes jurisprudenciais: uma, rigorista, que entende haver fundamento para a resolução quando o locatário, embora mantendo o destino convencionado, lhe acrescenta outro; outra, mais benévola, que se funda no princípio de o acessório segue o principal (cfr. Pais de Sousa in Anotação ao Regime do Arrendamento Urbano, 6ª ed. p. 199).
Afigura-se-nos mais justa a jurisprudência que defende que para que não exista fundamento de resolução do contrato pelo senhorio, é fundamental que no arrendado se continue a exercer a actividade prevista no contrato e que a actividade adicional reúna determinados requisitos ou características e respeite certos parâmetros e critérios (entre outros, Acs. do STJ de 16/12/99, BMJ 492, 429, da R. Évora de 16/12/93, BMJ 432, 444; do STJ de 29/04/03 e da R. Porto de 9/10/03, via Internet, in www.dgsi.pt)
A este respeito escreve Aragão Seia: “Seguindo a orientação do Acórdão da Relação do Porto de 1 de Fevereiro de 1979 somos de opinião que o arrendatário pode exercer no arrendado, ao abrigo do respectivo contrato de arrendamento, todas as actividades que não constituam uso do locado para fim ou ramo de negócio diverso do acordado entre ele e o senhorio, compreendendo-se nesta fórmula muitas actividades ligadas ao fim ou ramo de negócio expressamente autorizado no contrato, quer por acessoriedade (ou conexão), quer por instrumentalidade (necessária ou quase necessária), quer por habitualidade notória, do conhecimento geral, desde que o exercício destas não possa classificar-se como fim ou negócio diverso do contratado. Só nestas condições, tais argumentos de acessoriedade, instrumentalidade e habitualidade, podem ser atendidas para o fim indicado” (“Arrendamento Urbano”, 6ª edição, p. 403)
Decidiu-se no Ac. da Relação do Porto de 15/12/92 que “para que exista conexão relevante entre essas diferentes actividades é exigível: a) que estejam ligadas por uma relação de instrumentalidade necessária ou quase necessária, sendo lícita a actividade que se mostre indispensável ou especialmente conveniente para que no arrendado se possa exercer, em boas condições o ramo do negócio objecto do contrato; b) ou que as actividades adicionalmente exercidas acompanhem, segundo os usos comuns, a exploração de determinada modalidade de comércio, configurando uma prática constante ou quase constante” (BMJ 422,425)
Também Lobo Xavier entende que a par das actividades mencionadas no contrato de arrendamento, podem praticar-se outras que com elas estejam relacionadas, só estando excluídas aquelas que de modo nenhum caibam no fim convencionado (RLJ, ano 116, p. 177).
No caso em apreço, resultou provado que destinando-se o arrendado ao uso exclusivo de fabrico e venda de pão, não lhe podendo ser dado destino diferente sem autorização escrita do senhorio, a Ré há mais de 10 anos que ali não fabrica pão e sem autorização do senhorio transformou o mesmo num estabelecimento de venda de pão, bolos, croissants, café, refrigerantes, chás e águas, sendo que o pão que ali vende provém de uma fábrica sua instalada na zona industrial de …
Verifica-se, portanto que destinando-se o arrendado ao “uso exclusivo de fabrico e venda de pão” o contrato teve por objecto o exercício da actividade de “padaria”.
Ora, como é sabido à semelhança de muitas outras actividades, a praticada nas “padarias” não tem hoje o mesmo sentido que tinha há algumas décadas, de local de exclusiva fabricação e venda de pão.
Hoje em dia, raros são os estabelecimentos de padaria que se limitam à fabricação e venda de pão. Com efeito, verificou-se uma evolução do sentido económico da actividade das padarias, sendo comum senão mesmo a prática corrente, de nesses locais se proceder à venda, não só de pão mas também de outros produtos de fabricação semelhante, como bolos, croissants, pães de leite, pães recheados com chouriço, broas etc e, simultaneamente, águas, sumos, chás ou café, para acompanhamento do consumo daqueles produtos.
E, na verdade, tal consumo, verificando-se normalmente ao balcão, por determinado tipo de clientela, dentro de um horário semelhante ao de outras actividades comerciais ou até por vezes em horários mais limitados, não se confunde com a actividade desenvolvida pelas pastelarias (como pretende o apelado na sua p.i.) com a oferta de uma vasta gama de outros produtos, serviço de mesa, sanitários e horários mais alargados.
Assim sendo, não poderá deixar de considerar-se que a Ré, continuando a vender pão no arrendado, respeita a finalidade do contrato, a isso não obstando o facto de ali vender também outros produtos típicos da actividade de padaria que exerce.
Mas, ainda que assim não fosse, não poderia deixar de se entender como conexa ou complementar da sua actividade, a venda, nas circunstâncias provadas, daqueles outros produtos referidos no ponto 17 dos factos provados.
E certo é, também, que não vem provado nem se vislumbra que o exercício de tal actividade prejudique o interesse do senhorio na conservação do prédio contra riscos de deterioração ou mesmo destruição, a comodidade e segurança do próprio senhorio ou da própria vizinhança.
Por todo o exposto, procedem, nos termos expostos, as conclusões da alegação da apelante, impondo-se a revogação da sentença recorrida.
DECISÃO
Nesta conformidade, acordam os Juízes desta Relação em julgar procedente a apelação e, em consequência, revogando a sentença recorrida, julgam improcedente a acção e absolvem a Ré do pedido.
Custas pelo apelado.
Évora, 13/12/2005