Évora
| 2797/16.7T8PTM.E1 |  |
NULIDADE POR FALTA DE FORMA LEGAL
RELAÇÃO CONTRATUAL DE FACTO
RETROACTIVIDADE
I - Com a Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto todos os contratos de arrendamento urbano, ainda que por prazo igual ou inferior a seis meses passaram a ficar sujeitos à forma escrita (art.º 1069º do Cód. Civil).
II - Não estabelecendo a lei qualquer sanção especial para a omissão da forma legalmente exigida, o contrato de arrendamento celebrado verbalmente, é nulo à luz do disposto no art.º 220º do Cód.Civil.
III - Tal nulidade, à míngua de especificação em contrário, pode ser invocada a todo o tempo e declarada oficiosamente (art.º 289º do Cód. Civil);
IV - Um contrato nulo por falta de forma não pode ser resolvido, já que tal direito potestativo extintivo é apanágio dos negócios válidos.
V - Sem embargo, a pretensão da Autora de que o locado lhe seja entregue pode ter, e tem, outro fundamento: a declaração de nulidade do contrato de arrendamento.
VI - Não sendo possível ao “ inquilino” restituir o tempo que usou e fruiu o prédio deve pagar ao “ senhorio” o valor correspondente aquele uso.
(Sumário elaborado pela Relatora)
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
I- RELATÓRIO
1. AA instaurou a acção declarativa de condenação contra BB, pedindo o seguinte: “Nestes termos e demais de Direito aplicáveis, deve a presente acção ser julgada procedente por provada e, em consequência: A) Ser declarada a resolução do contrato de arrendamento habitacional em apreço por mora no pagamento das rendas superior a dois meses e, em consequência ser o Réu, BB condenado a entregar à Autora, AA, o quarto nº 3, da fracção autónoma designada pela letra “D”, que constitui o 1º andar esquerdo do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, situado na Rua …, nº …, em Portimão, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo …-D, desta freguesia e concelho de Portimão e descrito na Conservatória do Registo Predial de Portimão sob o número …/… - D, livre e devoluto de pessoas e coisas que não pertençam ao arrendado e/ou não sejam propriedade da Autora; B) Ser o Réu condenado a pagar à Autora a quantia de € 2.250,00 a título de rendas referentes aos meses de Março a Novembro de 2016, vencidas e não pagas, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos até entrega do locado, contados à taxa legal de 4%, actualmente no valor de € 37,59, o que perfaz a quantia total actual de € 2.287,59 (dois mil, duzentos e oitenta e sete euros e cinquenta e nove cêntimos); C) Ser o Réu condenado a pagar à Autora as rendas vincendas até à data da entrega efectiva do locado à Autora; D) Ser o Réu condenado nas custas do processo, com custas e procuradoria condignas”.
Alegou, para tanto e em síntese, que sendo dona e legítima proprietária da fracção autónoma designada pela letra D, que constitui o º1 andar esquerdo do prédio urbano sito na rua …, n.º …, em Portimão, arrendou, verbalmente, ao Réu o quarto n.º3 da dita fracção, com uma renda mensal de 250 €, o qual, todavia, não liquidou diversas rendas que descrimina.
Citado o Réu, o mesmo veio invocar a inexistência do contrato invocado pela Autora (aflorando a inobservância da forma legal para os contratos de arrendamento) e impugnou, ainda, o alegado por aquela reafirmando não ter sido celebrado qualquer contrato de arrendamento.
Discutida e julgada a causa, veio subsequentemente a ser proferida sentença que, caracterizando o acordo entre Autora e Réu como um “ contrato de hospedagem”, culminou no seguinte dispositivo: “Declara-se resolvido o acordo celebrado entre as partes, referido em 3 a 6 dos factos provados, condenando-se o Réu a entregar à Autora o quarto nº3, da fracção autónoma designada pela letra “D”, que constitui o 1º andar esquerdo do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, situado na Rua …, nº …, em Portimão, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo …-D, desta Freguesia e Concelho de Portimão e descrito na Conservatória do Registo Predial de Portimão sob o número …/… - D, livre e devoluto de pessoas e coisas que não pertençam ao local e/ou não sejam propriedade da Autora.
Condena-se o Réu a pagar à Autora a quantia de 2 250 € (dois mil, duzentos e cinquenta euros) a título dos valores mensais devidos referentes aos meses de Março a Novembro de 2016, vencidos e não pagos, acrescidos dos juros de mora vencidos (desde o vencimento de cada mensalidade) e vincendos até à efectiva entrega do local, à taxa aplicável aos juros civis.
Absolve-se o Réu do demais peticionado, sem prejuízo da condenação em custas que infra se exara.
2. Inconformado com tal desfecho, recorreu o Réu, formulando as seguintes conclusões:
I. A ora Recorrida intentou contra o ora Recorrente acção de despejo, mediante a qual pedia a resolução do alegado contrato de arrendamento habitacional celebrado entre ambos e, consequentemente a entrega da respetiva fracção, propriedade sua, por parte do Recorrente, livre e devoluta de pessoas e coisas.
II. Motivou tal pedido na falta de pagamento das rendas.
III. Mais pediu a condenação do Recorrido no pagamento das rendas em falta, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos até entrega do local.
IV. E, ainda, a condenação no pagamento das rendas vincendas até efectiva entrega do locado, bem como nas custas do processo, com custas e procuradoria condigna.
V. Resulta da fundamentação de Direito da douta Sentença que relativamente à “natureza do acordo celebrado entre as partes (…) ao contrário do que é defendido, nomeadamente, pela Autora, não estamos perante um contrato de arrendamento mas, antes, diante de um contrato de hospedagem”.
VI. Uma conclusão é certa: não estamos perante um contrato de arrendamento, nem foi apresentado em qualquer altura do processo pela Recorrida um contrato de arrendamento ou sequer um recibo de renda.
VII. Não existindo contrato de arrendamento, não pode a Autora vir intentar acção de despejo por falta de pagamento de rendas.
VIII. Dispõe o artigo 14º, nº 1 do NRAU (Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro) que “a acção de despejo destina-se a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação e segue a forma de processo comum declarativo.”
IX. A inexistência de um contrato de arrendamento extinguiria, só por si, o direito invocado pela Autora, ora Recorrida, na acção de despejo.
X. Tratando-se de uma excepção peremptória que importava a absolvição total do pedido, nos termos dos artigos 571º, 576º e 579º do Código de Processo Civil.
XI. Ainda que assim não se entendesse, não se tratando de uma situação jurídica de arrendamento, sempre estaríamos perante uma excepção dilatória inominada de erro na forma de processo.
XII. A acção de despejo está vedada às situações fácticas e jurídicas de arrendamento.
XIII. Estando no âmbito do contrato de hospedagem, contrato de prestação de serviços, seria a acção de reivindicação e não a acção de despejo o meio próprio a utilizar (neste sentido Acórdão do Tribunal da Relação de Évora, de 13/03/2004, processo2908/02-3) pela Recorrida para reaver a posse do imóvel.
XIV. Porquanto a causa de pedir é um direito real do locador sobre o prédio e não a cessação do contrato de arrendamento.
XV. Igualmente os valores peticionados pela Recorrida, não se tratam de rendas, tratam-se de retribuições pelo serviço prestado.
XVI. Pelo que o seu não pagamento não poderá originar uma situação de resolução de contrato de arrendamento, que não existe, peticionável através do despejo.
XVII. Se bem que a lei não o defina expressamente, sempre se tem entendido que o erro na forma do processo consiste em ter o Autor usado de uma forma processual inadequada para fazer valer a sua pretensão (J. Rodrigues Bastos, “Notas ao CPC”, vol. I, p. 400/401).
XVIII. Ao considerar que o contrato em apreço não era de arrendamento, deveria o Tribunal a quo ter-se pronunciado, ainda que oficiosamente, sobre a questão de erro na forma do processo.
XIX. “É que a acção de reivindicação é uma acção real em que o proprietário requer o reconhecimento do seu direito de propriedade sobre uma coisa e a condenação do réu na sua restituição (artº 1311º do C.C.), como in casu. Diferentemente, o objecto da acção de despejo, não é o direito de propriedade ou outro direito real do locador sobre o prédio arrendado mas a cessação do contrato de arrendamento e a consequente desocupação do imóvel locado.” - Acórdão do Tribunal da Relação de Évora, de 13/03/2004, processo 2908/02-3.
XX. O erro na forma de processo é uma excepção dilatória de conhecimento oficioso, que obsta a que o tribunal conheça do mérito da causa e dão lugar à absolvição da instância, nos termos do disposto nos artigos 576º e 578º do Código de Processo Civil.
XXI. Não tendo sido apreciada pelo Tribunal a quo, ainda poderá, nesta fase, o Douto Tribunal da Relação fazê-lo, uma vez que se trata de uma questão de conhecimento oficioso e existem factos assentes que o permitem.
XXII. Verificadas as excepções, deve ser revogada a douta sentença recorrida, como é de JUSTIÇA!
Nestes termos, requer-se a V. Exas. Senhores Desembargadores, seja dado provimento ao presente recurso, considerando-o procedente e, em consequência, seja revogada a douta sentença recorrida na parte em que declarou resolvido o contrato e condenou o Réu a entregar o quarto à Autora e a pagar a quantia de € 2.250,00 (dois mil, duzentos e cinquenta euros) e substituída por outra que absolva o Recorrente desse pedido, fazendo desta forma JUSTIÇA!
3. Não houve contra-alegações.
4. Dispensaram-se os vistos.
5. DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO
Como se viu, no caso, apela-se da sentença que conheceu do mérito da causa , circunscrevendo-se o objecto do recurso, delimitado pelas enunciadas conclusões (cfr.artºs 608º/2, 609º, 635º/4, 639º e 663º/2, todos do CPC) apenas à seguinte questão : Se no decurso de uma acção judicial – que a Autora apelidou de “ acção de despejo “ – se concluir que não se está em presença de um contrato de arrendamento ou de um contrato de arrendamento válido tal constitui obstáculo à procedência da pretensão de entrega do imóvel e à condenação no pagamento de uma quantia indemnizatória em sucedâneo das peticionadas“ rendas vencidas e vincendas”.
II- FUNDAMENTAÇÃO
i) É o seguinte o teor da decisão de facto exarada na sentença recorrida:
Factos Provados:
1. A Autora é dona e legítima possuidora da fracção autónoma designada pela letra “D”, que constitui o 1º andar esquerdo do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, situado na Rua …, nº …, em Portimão, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo …-D, desta Freguesia e Concelho de Portimão.
2. A fracção autónoma do prédio urbano identificado no artigo anterior está descrita na Conservatória do Registo Predial de Portimão, com a descrição nº … - D da Freguesia de Portimão, encontrando-se registada como proprietária a Autora.
3. Em 01 de Junho de 2015, a Autora AA cedeu ao Réu, BB, a utilização do quarto nº3 da fracção descrita em 1. e 2.
4. Foi acordado que tal cedência seria pelo prazo de um mês, automaticamente renovável por períodos iguais e sucessivos, com início em 01 de Junho de 2015.
5. A fracção autónoma objecto do acordo acima mencionado destina-se a habitação.
6. Foi acordado, pela cedência referida, o pagamento pelo Réu de um valor mensal de 250 € (duzentos e cinquenta euros) o que inclui a ocupação mensal do quarto e a utilização da casa de banho e da cozinha, a pagar no dia 1 do mês a que diz respeito.
7. O Réu ocupa o quarto, utiliza a casa de banho e a cozinha, consome água, luz e gás.
8. Desde o mês de Fevereiro de 2016, o Réu não procede ao pagamento do valor referido em 6.
9. Encontrando-se em dívida os valores que deveriam ter sido pagos em Março, Abril, Maio, Junho, Julho, Agosto, Setembro, Outubro e Novembro de 2016, no montante de 250 € mensais cada, num valor total de € 2.250,00 (dois mil, duzentos e cinquenta euros) (250 € x 9 meses).
10. Apesar de interpelado para proceder ao pagamento, o Réu não liquidou qualquer quantia.
Factos não provados :
11. O Réu recebe correspondência na fracção referida em 1.
12. A Autora consentiu que o Réu utilizasse o quarto, sem qualquer contrapartida, além do pagamento de metade das despesas comuns com os consumos de água, luz e gás, até à elaboração de contrato de arrendamento.
ii) Do mérito do recurso
1. Entendeu-se na sentença recorrida que o contrato celebrado entre A. e Ré se configurava como um contrato de hospedagem louvando-se, para o efeito, num Acórdão da Relação do Porto de 09/05/1996.
Pensamos, todavia, que a matéria de facto que resultou provada não consente tal conclusão, tanto mais que, ao contrário do narrado no citado aresto, aqui não se provou que a Autora proporcionasse ao Réu mais do que a utilização do quarto, casa de banho e cozinha, i.e. que também lhe fornecesse roupas e toalhas de banho, serviço de limpeza etc.
O ajuste com que aqui nos deparamos - cedência temporária do gozo de uma “ parte de casa” mediante retribuição – reconduz-se à noção legal de locação, mais concretamente de arrendamento (art.ºs 1022º e 1023º do Cód. Civil).
2. Com a Lei nº31/2012, de 14 de Agosto todos os contratos de arrendamento urbano, ainda que por prazo igual ou inferior a seis meses[1] – como é o caso - passaram a ficar sujeitos à forma escrita (art.º 1069º do Cód. Civil).
Não estabelecendo a lei qualquer sanção especial para a omissão da forma legalmente exigida, o contrato de arrendamento em apreço, celebrado verbalmente, é nulo, como, aliás, o Réu já havia aflorado no art.º 13º da contestação[2] à luz do disposto no art.º 220º do Cód.Civil, o que se decide e declara.
Com efeito, tal nulidade, à míngua de especificação em contrário, pode ser invocada a todo o tempo e declarada oficiosamente (art.º 289º do Cód. Civil).
No caso, como se viu, estão provados factos que integram os elementos essenciais de um contrato de arrendamento, ainda que nulo, por vício de forma: Cedência temporária, efectuada pela A. a favor do Réu, da utilização de um quarto, cozinha e casa de banho, para habitação deste.
Ficou também demonstrado o valor da contraprestação mensal convencionada- €250,00.
3. Pretendendo pôr termo a este contrato por o Réu não lhe pagar a contrapartida mensal ajustada há 9 meses e visando que o mesmo lhe entregasse o “locado” e lhe pagasse o que devia, lançou a Autora mão da presente acção que apelidou de “ acção de despejo “.
O Réu entende ser esta acção inadequada aos propósitos visados pela Autora já que a mesma tem como escopo fazer cessar a situação jurídica do arrendamento (art. 14º nº1 da Lei n.º 6/2006, de 27.2).
Ainda que no caso não haja dúvidas que se está perante um arrendamento, a questão que se coloca é, se ainda assim, o facto de ser um arrendamento inválido por falta de forma constitui obstáculo à procedência das pretensões formuladas, por ocorrer “ erro na forma do processo”.
A resposta é negativa, como o seria igualmente caso aqui nesta Relação se confirmasse o entendimento do Tribunal “ a quo” de que afinal o contrato era de hospedagem e não de arrendamento.
O “erro na forma do processo”[3] ocorre quando à pretensão de tutela jurisdicional formulada pelo Autor corresponda um processo especial e aquele utilize o processo comum ou vice-versa ou, ainda, quando lance mão de um processo especial inadequado.
Ora, a apelidada “acção de despejo” e o processo especial que lhe correspondia foi há muito eliminada do Código de Processo Civil, sendo que segue actualmente, como a lei expressamente o refere no citado nº1 do art.º 14º, a forma do processo comum.
Por conseguinte, a “ acção de despejo” mais não é do que um processo comum de declaração que segue a forma única (art.º 546º nº1 e 548º, ambos do CPC).
Não se verifica pois o invocado “erro na forma de processo”.
4. O que importa, sim, equacionar é se o pedido da Autora no sentido de ser declarada a “resolução do contrato de arrendamento” pode ser considerado procedente apesar de não se estar perante um arrendamento válido e, outrossim, se a entrega do bem se pode concretizar ainda que por outra via.
Um contrato nulo por falta de forma não pode ser resolvido, já que tal direito potestativo extintivo é apanágio dos negócios válidos.
Sem embargo, a pretensão da Autora de que o locado lhe seja entregue pode ter, e tem, outro fundamento: a declaração de nulidade do contrato de arrendamento.
É que a declaração de nulidade tem os efeitos previstos no art.º 289º, nº 1 do Cód. Civil, ou seja, tem efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente.
Mantém perfeita actualidade a doutrina do então Assento nº 4/95, hoje com valor de AUJ, que decidiu que quando o tribunal conhecer da nulidade do negócio jurídico invocado no pressuposto da sua validade, e se na acção tiverem sido fixados os necessários factos materiais, deve a parte ser condenada na restituição do recebido, com fundamento no nº 1 do art.º 289º do Cód. Civil.
Se assim é, inequivocamente, com a obrigação de entrega do imóvel, que é uma consequência linear da constatação de nulidade do contrato, resta-nos apreciar o pedido atinente ao pagamento das “ rendas “.
O mesmo não pode ter como fonte o contrato de arrendamento pois um contrato nulo é insuceptível de gerar obrigações.
Mas o certo é que durante um lapso de tempo considerável, o Réu gozou o imóvel da Autora sem que esta tivesse auferido qualquer contrapartida económica, destacando-se, até, a existência de prejuízo pelo custeio da água, luz e gás por ele consumidos.
Como salienta Castro Mendes[4], contratos há que no momento em que se põe o problema da sua nulidade foram já cumpridos prática e economicamente em termos de não ser possível desfazer retroactivamente tal prestação.
Não sendo possível ao “ inquilino” ora Réu restituir o tempo que usou e fruiu o prédio, poder-se-á admitir que o tenha feito “ de graça”?
A lei veda em qualquer circunstância um enriquecimento dessa natureza pelo que não sendo possível a restituição em espécie, como sucede no caso, deve o “ inquilino” pagar ao “ senhorio” o valor correspondente aquele uso.
É o que estatui a parte final do nº1 do art.º 289º do Cód. Civil em decorrência da relação de restituição gerada com a declaração de nulidade.
Por conseguinte, em consonância com a retroactividade, a Autora teria de restituir ao Réu as rendas (caso as tivesse recebido) e aquele ter-lhe-ia de pagar o valor objectivo do uso e fruição do prédio.
Nada impede no caso que tal valor seja correspondente ao valor da renda estipulado pelas partes do contrato inválido por ser de considerar o valor que foi obtido em razão das regras de funcionamento do mercado [5]e que foi aceite pelas partes como ajustado ao “ locado”.
Fruindo e usando o Réu o quarto em causa, utilizando a cozinha e casa de banho e consumindo água, luz e gás desde 1 de Junho de 2015 mas tendo deixado de pagar o valor mensal de €250,00 desde o mês de Fevereiro de 2016, terá de proceder ao pagamento à Autora da quantia total de € 250,00 correspondente aos meses de Março, Abril, Maio, Junho, Julho, Agosto, Setembro, Outubro e Novembro de 2016.
Terá igualmente de liquidar idêntica quantia (€ 250/mês) durante todo o período em que usar e fruir o imóvel da Autora e até à sua entrega.
Só são devidos juros de mora desde a data da citação (art.º 805º nº1 do Cód. Civil) uma vez que não se pode fazer apelo a uma relação contratual locatícia para considerar vencida a obrigação de pagamento de uma renda em prazo certo.
III-DECISÃO
Conquanto se julgue improcedente a apelação interposta pelo Réu, este Colectivo decide, em consequência da declarada nulidade do contrato de arrendamento habitacional em apreço outorgado entre o Réu, BB e a Autora, AA, tendo por objecto o quarto nº 3, da fracção autónoma designada pela letra “D”, que constitui o 1º andar esquerdo do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, situado na Rua …, nº …, em Portimão, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo …-D, desta freguesia e concelho de Portimão e descrito na Conservatória do Registo Predial de Portimão sob o número …/… - D:
A) Condenar o Réu a entregá-lo à Autora livre e devoluto de pessoas e bens;
B) Condenar o Réu a pagar à Autora a quantia de € 2.250,00 pelo uso e fruição do mesmo no período compreendido entre Março e Novembro de 2016, assim como a quantia mensal de € 250,00 desde então e até à data da entrega efectiva do mesmo quarto à Autora;
C) Absolver o Réu do demais peticionado.
Custas pela apelante.
Évora, 7 de Junho de 2018
Maria João Sousa e Faro (relatora)
Florbela Moreira Lança
Elisabete Valente
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[1] Na versão introduzida pela Lei nº6/2006 , de 27.2. só os contratos de arrendamento com duração superior a seis meses é que deveriam ser celebrados por escrito.
[2] O que dispensa, por isso, o cumprimento do nº3 do art.º 3º do CPC.
[3] Previsto no art.º 193º nº1 do CPC.
[4] Teoria Geral do Direito Civil, 1979, III, pag.687.
[5] E não por qualquer outro motivo expresso na factualidade provada.