Évora
| 6207/23.5T8STB.E1 |  |
COMPRA E VENDA
I. Não é a circunstância de um negócio se vir a revelar um mau negócio que a lei permite anulá-lo pois a ideia subjacente ao princípio do favor negotti é a de que a ordem jurídica só deve impor a destruição dos actos jurídicos afectados por qualquer vício quando esse resultado se mostre irremediável. Quanto possível o negócio deve ser, pois, tratado no sentido que permita a sua manutenção e consequente produção de efeitos. Assim, o princípio do favor negotti tende a manter a relevância do acto praticado pelas partes, em si mesmo, enquanto tal, salvando-o da invalidade.
II. Não ofende os bons costumes o contrato de compra e venda de um imóvel celebrado entre Autores e Réus em que se provou que o preço convencionado é apenas inferior ao seu valor patrimonial em quantia de cerca de 42.000 euros mas que é o reflexo do ajuste de os Autores poderem permanecer no mesmo imóvel e de serem cuidados pelos Réus, para além de realizarem obras de reabilitação.
ACÓRDÃO
I.RELATÓRIO
1. AA e mulher, BB, intentaram acção declarativa com processo comum contra CC e marido, DD, deduzindo os seguintes pedidos:
“a) Declarar-se a anulação do contrato de compra e venda celebrado entre Autores e Réus e, consequentemente; - Que seja ordenado o cancelamento do registo de aquisição a favor dos Réus. - Restituindo-se o referido bem ao património dos Autores e respectivo registo a seu favor;
b) Condenar-se os Réus a pagar aos Autores, a título de danos não patrimoniais, a quantia de € 5.000,00;
c) Acrescidos de juros à taxa legal desde a citação até integral pagamento.”.
Fundamentaram a sua pretensão alegando, em síntese, que venderam aos RR. o imóvel identificado nos autos, pelo preço de € 100.000,00, muito inferior ao valor patrimonial (€ 142.260,00); que queriam ficar com o usufruto mas que a advogada disse que isso seria muito caro e que posteriormente fariam um documento particular; que os AA. foram manipulados pelos RR., com a promessa por parte dos mesmos de que iriam cuidar de si, que ficariam até à morte na sua casa, e que manteriam tudo como os mesmos tinham, celebrando o negócio sem se aperceberem que estavam a ser enganados e sem terem consciência do que estavam a fazer, sendo que a A., no momento da celebração do contrato de compra e venda, já padecia de demência, tendo assinando o documento particular autenticado sem ter consciência do que estaria a assinar; que os RR. mudaram-se para a casa e têm realizado obras na mesma, apossando-se dos bens dos AA., deitando móveis para o lixo, cortando-lhes a televisão e a internet, proibindo-os de receberem visitas e de circularem livremente na casa e ameaçando-os, sem cumprirem o que prometeram; que as atitudes dos lhes causou sofrimento, desgosto, vergonha e transtornos.
2. Os RR. contestaram impugnando motivadamente a versão dos factos alegados pelos AA., alegando em particular que foi o A. que vedou o acesso dos RR. a uma parte da casa, de tal forma que os RR. se viram obrigados a arrendar uma box para guardar os seus pertences; que pagaram contas de consumos de água e de eletricidade relativas a faturas emitidas em nome do A.; que o A. ameaçou os trabalhadores da obra dizendo que tinha armas em casa e que poderia utilizá-las, ficando os RR. com receio das atitudes que o A. pudesse tomar, de tal modo que apenas pernoitam no imóvel (fechando-se à chave) e se veem obrigados a fazer as refeições em casa dos pais da R.; que o A. anda a difamar os RR. junto da vizinhança e a fazer falsas publicações no Facebook; que o A. pratica todos estes factos apesar de saber que o R. sofre de doença oncológica.
Deduziram reconvenção pedindo a condenação dos AA. nos seguintes termos:
“Devem, ainda, os Autores serem condenados a pagar aos Réus, uma indemnização, a título de danos morais, no montante de Euros: 15.000,00;
Devem, ainda, os Autores serem condenados a pagar aos Réus, uma indemnização, a título de danos patrimoniais, no montante de Euros: 1.305,40;
Caso venha a ser decretada a anulação do contrato, o que não se concede, por mera cautela, devem os Autores serem condenados a pagar, em sede de pedido reconvencional;
a) A quantia de Euros: 78.697,44, pelas despesas com a celebração da compra e venda, materiais e equipamentos, empreitadas realizadas no imóvel;
b) Devolução do preço pago de Euros: 100.000,00 com a devida correção monetária.
Devem os Autores ser condenados a pagar todas as quantias supramencionadas, acrescidas de juros à taxa legal em vigor, desde a notificação da contestação, até integral e efetivo pagamento”.
Mais pediram a condenação dos AA. por litigância de má-fé, “em multa e indemnização a fixar conforme os usos deste Tribunal, e, em consequência, condenados a pagar aos Réus todas as despesas, honorários dos seus mandatários e demais prejuízos por estes sofridos como consequência direta e indireta, da conduta dos autores, nos termos dos artºs. 542º e 543º nº1 alíneas a) e b) do Código de Processo Civil, a determinar ulteriormente”.
3. Os AA. apresentaram réplica impugnando os fundamentos invocados em sede de reconvenção, pugnando pela improcedência do pedido de condenação por litigância de má-fé e concluindo como na petição inicial.
4. Na sequência da junção aos autos da sentença proferida no processo de maior acompanhado relativo à A., foi proferido o seguinte despacho: “Atento o teor da sentença, ora junta aos autos, proferida nos autos de acompanhamento de maior em que foi nomeado como acompanhante da maior BB, o seu cônjuge AA, sendo-lhe conferidos poderes gerais de representação da beneficiária, incluindo poderes para administrar todos os bens da beneficiária, declara-se que o acompanhante nomeado assume nos presentes autos poderes de representação da A. BB.”.
5. Realizou-se audiência de julgamento e subsequentemente foi proferida sentença que culminou com o seguinte dispositivo:
“Por tudo o que vem de ser exposto:
1. Julga-se a ação parcialmente procedente e, consequentemente:
a) declara-se a nulidade do contrato de compra e venda celebrado entre os AA. e os RR., datado de 09 de março de 2023, com todas as consequências legais inerentes a essa declaração, designadamente os efeitos previstos no art. 289º, n.º 1 do Código Civil;
b) absolvem-se os RR. do demais peticionado;
2. Julga-se a reconvenção parcialmente procedente e, consequentemente:
a) condenam-se os AA. a restituírem aos RR. a quantia de € 100.000,00, correspondente ao preço pago no contrato de compra e venda de 09.03.2023, sendo tal quantia acrescida de juros legais contados desde a notificação da contestação até integral e efetivo pagamento;
b) condenam-se os AA. a pagarem aos RR. a quantia que se vier a apurar em liquidação de sentença, correspondente à indemnização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel;
c) absolvem-se os AA. do demais peticionado.
Indefere-se o pedido de condenação dos AA. com fundamento em litigância de má-fé. (…)”
6. É desta sentença que recorrem os Réus formulando na sua apelação as seguintes conclusões:
1. A sentença recorrida incorreu em erro de julgamento da matéria de facto, ao dar como provado, no ponto 5.º, que “o A. aceitou o preço de €100.000,00 de modo a permitir que os RR. realizassem as obras de remodelação que pretendiam fazer”, quando da prova gravada resulta, pelo contrário, que foi o próprio Autor quem propôs aos Réus a venda pelo preço de €100.000,00, destinando-se os €20.000,00 remanescentes a obras, assumindo os Autores que o imóvel carecia de remodelações significativas.
2. Essa alteração da matéria de facto tem de constar como provada, sob pena de deturpação da realidade histórica e de fundamentação errada da nulidade.
3. Da prova testemunhal (v.g. EE e declarações de parte do R. DD) resulta que a iniciativa do negócio partiu do Autor, que participou em visitas a imóveis, propôs a venda e ajustou o valor, não podendo falar-se em qualquer sacrifício imposto pelos Réus.
4. A prova gravada confirma igualmente que os Réus cumpriram o acordo assumido com os Autores, prestando-lhes cuidados, apenas cessando quando o Autor passou a deitar fora refeições, impedir a sua confecção e hostilizar os Réus.
5. Foram ainda indevidamente julgados “não provados” factos essenciais, que devem ser dados como provados, a saber: o Autor ameaçou trabalhadores e os RR. com armas, insinuando a possibilidade do seu uso; o Autor impedia os RR. de cozinhar em casa, obrigando-os a comer no exterior, mesmo em pleno inverno; o Autor deitava fora refeições confecionadas pela Ré; o Autor bloqueava portas com cadeiras, restringindo o acesso dos RR.; o Autor varria o seu quarto e deixava o lixo à porta do quarto dos RR., em atos reiterados de hostilidade; o Autor provocava barulho propositado e perseguições constantes.
6. A sentença recorrida, ao considerar o negócio nulo por “ofensa aos bons costumes” (art. 280.º CC), aplicou incorretamente a lei: não identificou concretamente quais os “bons costumes” violados; não demonstrou qualquer exploração consciente da fragilidade dos Autores; o não provou que o preço fosse vil ou chocantemente desproporcionado; afastou a aplicação do art. 282.º CC (usura) e dos vícios da vontade, mas usou o art. 280.º CC como cláusula de equidade, sem base normativa.
7. O estado de saúde da Autora não era ostensivo, tanto que o tribunal reconheceu que não havia, à data da venda, declaração de incapacidade ou acompanhamento.
8. A advogada que autenticou o contrato confirmou que não havia sinais visíveis de incapacidade.
9. Não se demonstrou que os Réus tivessem explorado conscientemente essa fragilidade — exigência típica do art. 282.º CC (usura), que o tribunal afastou.
10. Não basta invocar a “fragilidade” em abstrato para concluir pela nulidade: seria necessário demonstrar aproveitamento imoral da situação, o que não foi provado.
11. É notória a falta de ligação entre factos provados e conceito jurídico
a) O tribunal não indicou qual a regra ética ou moral social violada pelo contrato.
b) A decisão limita-se a enunciar circunstâncias fáticas (idade, preço inferior, doença), mas não faz a ponte normativa que permita concluir que tais factos atentam contra os “bons costumes”.
12. O art. 280.º, n.º 2, CC deve ser interpretado restritivamente, só aplicável a negócios que atentem contra a dignidade humana ou a moral social fundamental (Mota Pinto; Antunes Varela/Pires de Lima; Acs. STJ de 19.05.2016 e 27.06.2019).
13. O acórdão do STJ de 27.06.2019 (Proc. 686/16.0T8PVZ.P1.S1) exige que o julgador identifique a concreta violação da moral social, não bastando “valorações genéricas” ou “juízos de compaixão”.
14. Ao não concretizar essa violação, a sentença incorre em falta de fundamentação de direito (art. 615.º, n.º 1, al. b), CPC).
15. Verifica-se a contradição interna da decisão, dado que o Tribunal A Quo afastou: vícios da vontade, incapacidade acidental e usura (art. 282.º CC), por não haver aproveitamento consciente.
16. Não obstante, declarou a nulidade por bons costumes sem demonstrar o elemento adicional que distingue este conceito dos anteriores.
17. Tal contradição interna evidencia que a nulidade foi usada como válvula de escape, sem adequada fundamentação jurídica.
18. A nossa Jurisprudência exige uma fundamentação reforçada : O STJ (Ac. de 27.06.2019, Proc. 686/16.0T8PVZ.P1.S1) afirmou que a nulidade por ofensa aos bons costumes só pode ser declarada quando haja uma clara e intolerável violação da moral social, o que não foi demonstrado na decisão recorrida.
Também a Relação do Porto (Ac. de 01.06.2023, Proc. 1571/19.3T8AVR.P1) advertiu que esta nulidade não pode confundir-se com usura nem ser utilizada como mecanismo de proteção excessiva em situações de mera fragilidade.
19. A diferença entre o valor patrimonial (€142.260,00) e o preço de venda (€100.000,00) não traduz preço vil — trata-se de diferença de cerca de 30%, compatível com o estado do imóvel, necessidade de obras e autonomia negocial.
20. A validade do contrato deve, pois, ser reconhecida, uma vez que estão preenchidos os requisitos do art. 874.º CC, não se verificando vícios da vontade, incapacidade acidental ou aproveitamento consciente.
21. Ainda que se mantivesse a nulidade, os Réus têm direito a ser compensados pelas benfeitorias realizadas no imóvel, no montante de €68.000,00, devidamente provado, e não apenas remetidos para liquidação.
22. Essas obras foram necessárias e úteis (arts. 1273.º e segs. CC), consistindo em remodelações estruturais, substituição de redes técnicas, cozinhas e casas de banho, com conhecimento e concordância dos Autores.
23. O tribunal a quo violou os arts. 289.º, 473.º e 358.º CPC, ao não reconhecer desde logo o direito dos Réus à compensação, pois a liquidação destina-se apenas a fixar o quantum, não a existência do direito.
24. A decisão recorrida deve ser revogada, substituindo-se por acórdão que:
a) julgue improcedente a ação e mantenha a validade do contrato de compra e venda;
b) subsidiariamente, caso se entenda manter a nulidade, condene os Autores a restituir não só o preço pago (€100.000,00), mas também o valor das benfeitorias realizadas, no montante de €68.000,00, acrescido de juros legais;
c) condene ainda os Autores a indemnizar os Réus por danos não patrimoniais, fixando-se equitativamente indemnização não inferior a €15.000,00, em face da gravidade da conduta e do agravamento do estado oncológico do Réu DD.
25. A sentença recorrida violou os arts. 280.º, 282.º, 342.º, 406.º, 874.º289.º,473.º CC e 358.º CPC.
26. A sentença recorrida não identificou quais os “bons costumes” concretamente violados, limitando-se a invocar circunstâncias fáticas (idade, doença da Autora, preço inferior ao valor patrimonial), sem densificar a sua conexão com a moral social.
27. O tribunal afastou expressamente a usura (art. 282.º CC), por inexistência de aproveitamento consciente da fragilidade, mas declarou a nulidade por bons costumes sem apontar factos novos que a justificassem.
28. A decisão recorrida incorre em contradição interna: não provando dolo, manipulação, incapacidade ou usura, não podia qualificar o negócio como “ofensivo dos bons costumes”.
29. A declaração de nulidade assenta em fundamentação deficiente e insuficiente, violando o dever de fundamentação (art. 615.º, n.º 1, al. b), CPC) e aplicando de forma extensiva e errada o art. 280.º CC.
30. A sentença recorrida padece ainda de nulidade por omissão de pronúncia (art. 615.º, n.º 1, al. d), CPC), porquanto não apreciou o pedido reconvencional dos Réus relativos a indemnização por danos morais.
31. Tal omissão integra nulidade da decisão, violando o dever do juiz de conhecer de todas as questões que lhe são submetidas (art. 608.º, n.º 2, CPC).
32. Quanto às benfeitorias, resultou provado que estas foram realizadas com o conhecimento e autorização dos Autores, que ajustaram o preço de modo a deixar €20.000,00 aos Réus para esse efeito.
33. Mais se provou que os Réus contraíram crédito bancário especificamente destinado à realização das obras, o que demonstra a seriedade do investimento e a sua boa-fé.
34. A decisão recorrida não valorou devidamente estes elementos, relegando a apreciação das benfeitorias para liquidação, quando deveria ter reconhecido já em sede de sentença o direito dos Réus à restituição integral das despesas autorizadas, nos termos dos arts. 1273.º e 1275.º CC.
Nestes termos e no mais de Direito aplicável deve a sentença proferida pelo Tribunal a quo ser revogada, e substituída por acórdão que:
a) Declare a nulidade por omissão de pronúncia (art. 615.º, n.º 1, al. d), porque não apreciou o pedido de indemnização por danos morais;
b) Caso assim não se entenda, Julgue totalmente improcedente a ação, mantendo-se a plena validade e eficácia do contrato de compra e venda celebrado em 09.03.2023;
c) ) Subsidiariamente, caso se entenda pela nulidade do contrato, condene os Autores a restituir não só o preço pago de €100.000,00, mas também a indemnizar os Réus pelo valor das benfeitorias realizadas, no montante global de €68.000,00, acrescido de juros legais desde a data da notificação da contestação até integral pagamento;
d) Que seja reconhecido aos Recorrentes o exercício do direito de retenção enquanto não se mostrarem pagas as indemnizações pelas benfeitorias e a restituição do preço da compra do imóvel;
e) Mais condene os Autores a indemnizar os Réus pelos danos não patrimoniais sofridos, em quantia não inferior a €15.000,00, face à gravidade da conduta e ao sofrimento agravado pela doença oncológica do Réu DD;
e) E bem assim, decida em conformidade com a alteração da matéria de facto impugnada, nos termos do artigo 640.º do CPC.
Nestes termos, e nos mais de Direito que V. Ex.as doutamente suprirão, deve o presente recurso ser julgado procedente, assim se fazendo Justiça.
7. Contra-alegaram os Autores defendendo a manutenção do decidido.
8. Sendo certo que o objecto do recurso se delimita pelas conclusões das alegações do apelante (cfr. artigos 608.º, n.º 2, 609.º, 635.º, n.º 4, 639.º, e 663.º, n.º 2, todos do Código de Processo Civil) são as seguintes as questões cuja apreciação as mesmas convocam:
8.1. Nulidade da sentença;
8.2. Impugnação da matéria de facto: o facto inserto no ponto 5 dos factos provados e se devem ser acrescentados ao elenco dos factos provados outros que identifica;
8.3. Reapreciação jurídica da causa: Da verificação dos pressupostos da nulidade do negócio jurídico de compra e venda celebrado entre Autores e Réus; no pressuposto da manutenção da declaração de nulidade do negócio se devem os Autores ser condenados a pagar aos Réus €68.000,00 a título de indemnização por benfeitorias e se deve ser reconhecido a estes o direito a uma indemnização por danos não patrimoniais, bem como, o direito de retenção sobre o imóvel.
II. FUNDAMENTAÇÃO
8. É o seguinte o teor da decisão de facto constante da sentença recorrida:
“A - Factos provados
Com relevância para a decisão da causa, considero assente a seguinte factualidade:
1. No dia 09.03.2023, por documento particular autenticado, os AA. (AA, nascido em ........1938, e mulher, BB), declararam vender a sua casa sita Rua 1, n.º 25, ..., Local 1, aos RR., que declararam comprar, pelo preço de € 100.000,00.
2. O imóvel tem o valor patrimonial € 142.260,00, determinado no ano de 2020, estando descrito na caderneta predial como sendo um prédio urbano constituído por um edifício de alvenaria de tijolo e estrutura e betão armado com dois pavimentos de habitação composta por seis compartimentos, cozinha, vestíbulo, duas casas de banho e garagem, com a área coberta de 170 m2 e dispondo de um logradouro de 221,20 m2.
3. O A. tem uma filha que se encontra a viver na Suíça, ao passo que a A. não tem filhos nem familiares que lhe possam dar apoio.
4. A aquisição do imóvel foi efetuada com a mais-valia obtida com a venda da casa anterior dos RR. em 2022, sita em Local 2, sendo que a partir dessa venda aqueles e a filha de ambos passaram a residir na casa do pai da R..
5. O A. aceitou o preço de € 100.000,00 de modo a permitir que os RR. realizassem as obras de remodelação que pretendiam fazer ( alterado, conforme decisão infra).
6. Foi também acordado que os AA. poderiam continuar a residir no imóvel, comprometendo-se os RR. a cuidar dos AA., confecionando as refeições, tratando da roupa, etc..
7. Com o início das obras, os RR. mantiveram-se a habitar a casa dos pais da R., tendo sido o próprio A. a insistir para que se mudassem para a casa.
8. Os RR. mudaram-se para a casa e começaram a fazer obras na mesma, continuando os AA. a viver no imóvel.
9. As obras consistiram na remodelação das duas casas de banho, na colocação de tetos falsos com luzes embutidas nas salas e nos quartos (com exceção do quarto dos AA.), na passagem de cabos de TV para os quartos, alteração das janelas de madeira para PVC com estores elétricos, bem como na remodelação do exterior, incluindo a construção de uma cozinha e de uma lavandaria.
10. Sendo que a horta iria ser mantida, mas com uma configuração diferente.
11. Foi depois de os RR. se mudarem que começaram a existir conflitos, tendo os mesmos apenas acesso a dois quartos, uma casa de banho e uma sala, bem como ao espaço exterior.
12. Sendo que o A. começou a importunar os trabalhadores que se encontravam na obra, fazendo com que alguns deles se sentissem ameaçados.
13. Na maior parte do tempo, os RR. apenas pernoitam no imóvel, fechando-se à chave nos respetivos quartos e fazendo as refeições em casa dos pais da R..
14. Depois de começarem os conflitos, os AA. deixaram de receber visitas em casa.
15. Com as obras realizadas na casa os RR. despenderam o valor de € 68.000,00.
16. A R. pagou contas de consumos de água e de eletricidade relativas a faturas emitidas em nome do A..
17. Por carta registada com aviso de receção, datada de 13.07.2023, os RR., através da sua I. mandatária, comunicaram aos AA. a resolução do contrato verbal do “direito de uso parcial do imóvel”, concedendo-lhes um prazo de 30 dias para saírem da casa.
18. Por sentença proferida em 27.04.2024 no âmbito do processo de acompanhamento de maior que sob o n.º 5624/23.5... correu termos no Juízo Local Cível de Setúbal – Juiz 2, instaurado pelo ora A. AA em 01.09.2023, já transitada em julgado, foi decretado o acompanhamento da ora A. BB, nascida a ... de ... de 1939, instituindo-se a sua representação geral, incluindo a administração total dos bens da beneficiária, e fixando-se em 29.07.2023 a data a partir da qual a medida de acompanhamento de representação geral se tornou conveniente, dando-se como provado que a A. apresenta quadro psicopatológico compatível com demência de tipo Alzheimer.
19. O R. sofre de doença oncológica, facto que é conhecido do A..
B - Factos não provados
Nada mais se provou com relevância para a decisão a proferir. Nomeadamente, não se provou que:
1. Quando celebraram o negócio, os AA. pretendiam ficar com o usufruto do imóvel e só vender a nua propriedade, mas a advogada que celebrou o contrato disse que isso seria muito caro e que posteriormente fariam um documento particular.
2. Os AA., por manipulação dos RR. e com a promessa de que iriam cuidar de si, e que ficariam a residir na casa, como se de sua se tratasse, celebraram o negócio sem se aperceberem que estavam a ser enganados.
3. Não tendo consciência do que estavam a fazer.
4. Os AA. foram manipulados pelos RR., que só tinham o intuito de enganar e aproveitaram-se do facto de aqueles se encontrarem sozinhos para os manipularem e ludibriarem.
5. Os RR. pretenderam iludir os AA. com o engodo de que os iriam apoiar e cuidar na velhice.
6. Os RR. apossaram-se dos bens móveis dos AA., tendo deitado móveis para o lixo sem o consentimento dos mesmos.
7. Os RR. cortaram a internet aos AA. privando os mesmos de usufruírem da televisão, pois ficaram limitados aos canais por TDT.
8. Os RR. nunca cumpriram o que tinham prometido, no sentido de lhes fazerem as refeições, de ajudarem na higiene e na medicação, deixando-os sozinhos durante largos períodos de tempo.
9. As obras realizadas nunca foram acordadas.
10. No momento da assinatura do documento particular autenticado de 09.03.2023, o estado de demência da A. era notório e visível aos olhos de todos.
11. Os RR. nunca tiveram a intenção de serem cuidadores e de ajudarem os AA..
12. Os RR. ameaçam constantemente os AA., que estão a ser maltratados e enxovalhados pelos RR. diariamente.
13. Em consequência da conduta dos AA., os RR. viram-se obrigados a arrendar uma “box” para guardar os seus pertences.
14. Ficou acordado que os AA. teriam de comparticipar nas despesas de alimentação, eletricidade e água.
15. O A. difama os RR. junto da vizinhança, sendo olhados “de lado” pelos vizinhos, que sussurram quando os vêm na rua, baseados nas mentiras que o A. transmite a seu respeito.
16. O A. tenta entrar no quarto dos RR. dando pancadas nas portas e dizendo que quer entrar porque tem coisas lá dentro.
17. E faz publicações no Facebook para denegrir o nome dos RR.
9. Do mérito do recurso
9.1. Nulidade da sentença
Referem os apelantes que a sentença é nula por omissão de pronúncia (art. 615.º, n.º 1, al. d) relativamente ao pedido de indemnização por danos morais pelos mesmos formulado em reconvenção.
Desde já se diga que não lhes assiste razão.
Na sentença é referido expressamente que: “ Ficando assim parcialmente apreciadas as pretensões dos AA. e dos RR., estes por via de reconvenção, importará referir que não foram provados factos que permitam fundamentar os pedidos de indemnização formulados, quer pelos AA., quer pelos RR.: se isto será evidente relativamente ao pedido dos AA., haverá que ter em conta, no respeita aos pedidos dos RR., que o efeito retroativo da nulidade implica que tudo se passa como se o negócio não tivesse sido realizado, deixando de se verificar fundamento invocado para ser formulado o pedido de indemnização; sendo que a circunstância de ter ficado provado que a R. pagou contas de consumos de água e de eletricidade relativas a faturas emitidas em nome do A., por si só, não implica que os AA. tenham de indemnizar os RR., não apenas porque o facto de a fatura estar em nome do A. não significa que estivessem em causa consumos feitos apenas pelos AA., mas também porque não se provou que existisse qualquer acordo no sentido de que os AA. teriam de suportar as despesas relativas aos consumos de água e eletricidade.”.
Apesar de a sentença não se referir expressamente ao pedido de indemnização por danos não patrimoniais formulado pelos Reconvintes, cremos que lendo-a com atenção se compreende (o cidadão comum percebe) que tal pedido improcede porque não se provaram factos que o sustentassem.
Para além disso, do dispositivo da sentença decorre expressamente terem os Autores sido absolvidos de tal pedido formulado na reconvenção (por contraposição aos que foram considerados procedentes).
Vai, assim, desatendida a nulidade suscitada.
9.2. Impugnação da matéria de facto
Insurgem-se os apelantes contra a resposta que foi dada ao ponto 5. da matéria dada como provada (5. O A. aceitou o preço de € 100.000,00 de modo a permitir que os RR. realizassem as obras de remodelação que pretendiam fazer) referindo que não foi o A. que aceitou o preço, pelo contrário, foi o A. que propôs a venda do imóvel aos RR. pelo preço de Euros: 100.000,00, de forma aos RR. realizarem as obras de remodelação no imóvel.
Referem que: “O facto provado, redigido dessa forma indicia um sacrifício próprio do A. “para permitir obras aos RR.”, o que não corresponde à verdade” indicando como prova para sustentar a sua pretensão o depoimento da testemunha EE e as declarações do Réu.
Enveredámos por ouvir tais depoimentos, assim como o prestado pelo Autor.
Começámos por este. Começou por dizer que o preço ajustado foi de 150 mil euros. E explicitou que o acordo foi o seguinte: Que costumava falar com o pai da CC dizendo que não queria ir para um lar e que esta um dia lhe referiu que tratava dele e da mulher até ao fim e, em contrapartida, ele lhe vendia a casa por 150 mil euros. Acabou por não ficar escrito pois a advogada disse que era mais 500 euros para consignar isso na escritura.
Não confirmou que o preço ajustado para a venda tivesse como correspectivo a realização das obras pelos Réus revelando, sim, a essencialidade que tinha para si que a D. CC lhe tratasse da roupa, da comida etc.
Depois revelou ter dado assentimento a que realizassem obras e que por isso aceitou que os remanescentes 50.000 fossem para as obras.
O Réu também corroborou que subjacente à venda (e à fixação do preço) esteve a condição de alimentarem e tratarem da roupa dos Autores. Referiu que o preço ajustado foram os 100 mil euros.
Também disse que a proposta de venda surgiu do Autor mas não assistiu à conversa referindo, sim, que o Autor sabia que eles, Réus, andavam à procura de casa e que até tinha ido ver uns terrenos com eles.
Confirmou que foram entregues dois cheques ao Autor (de €50.000 cada) em cumprimento do ajustado no contrato.
Ouvimos também o depoimento de EE, pai da Ré, que apesar de estar de relações cortadas com o Autor -de quem é vizinho- referiu que outrora tinha convivência diária com ele que se queixava muito de que não tinha quem tratasse deles (do Autor e da mulher). Quando a filha vendeu a sua casa ele, Autor, até lhe indicou vários terrenos para venda.
Contou a história do negócio mas referiu que a iniciativa da venda foi do Autor mas acabou por reconhecer que o preço que a filha lhe ripostou ter disponível - € 120 mil euros – foi aceite por ele (explicitando que os demais 20 mil se destinariam às obras).
Cremos, pois, que a resposta ao facto inserto no ponto 5 não se pode manter tal como está já que a prova produzida não o corrobora nos seus exactos termos, já que a “ contrapartida” do ajustado preço não era a realização das obras, que foram consentidas, mas o encargo de cuidar dos Autores.
Assim, e de acordo com a análise conjugada e crítica dos referidos depoimentos a resposta passa a ter a seguinte redacção: “O A. aceitou receber € 100.000,00 pelo preço da venda do imóvel anuindo que os RR. realizassem as obras de remodelação que pretendiam fazer”.
Os apelantes pretendem também que se dê como provado que: O A. ameaçou trabalhadores e RR. com armas, insinuando poder usá-las.”; “Os RR. cumpriram o acordo; apenas deixaram de cozinhar quando o A. deitava as refeições fora e os impedia de comer dentro de casa, obrigando-os a fazê-lo no exterior, mesmo no inverno.” O A. varria o seu quarto e deixava o lixo à porta do quarto dos RR., em atos repetidos de hostilidade.” O A. bloqueava portas com cadeiras, obrigando os RR. a aceder por uma porta retirada no decurso das obras.”
E refere : “Aqui incluem-se os pontos: provados n.ºs 5, 6 e 17; não provados n.ºs 9, 10 e 14; factos indevidamente julgados não provados: ameaças com armas, refeições deitadas fora, refeições no exterior, bloqueio de portas, lixo à porta dos RR., barulho propositado.)”.
Porém, limita-se a dizer para o justificar o seguinte: “A reapreciação da prova gravada e documental impõe decisão diversa: demonstrando que os RR. cumpriram o acordo até ao limite, e que foi a conduta hostil e abusiva do A. que degradou a convivência.”.
Tendo presente o art.º 640.º, n.º 1, alíneas a) a c), e n.º 2, alínea a), do CPC, quando pretende impugnar a decisão relativa à matéria de facto deve o Recorrente para o efeito, obrigatoriamente, proceder:
i) À indicação dos concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados;
ii) À indicação dos concretos meios probatórios, constantes do processo ou do registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão diversa sobre os pontos da matéria de facto impugnados;
iii) À indicação da decisão que, no seu entender, deve ser proferida quanto aos indicados pontos da matéria de facto;
iv) À indicação, com exactidão, das passagens da gravação em que se funda o seu recurso, isto quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, sem prejuízo da faculdade que a lei concede ao Recorrente de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes.
Como decorre com clareza das conclusões antecedentes, os recorrentes não põem em causa, pela forma descrita, a decisão da matéria de facto a que aludem, limitando-se a pugnar pelo seu aditamento em face de elementos probatórios que entendem constar do processo e que no seu juízo teriam a virtualidade de conduzir a uma solução diversa. Como está bem de ver, tal alegação não é suficiente para se atender a sua pretensão pelo que se indefere a apreciação de tal impugnação.
8.3. Reapreciação jurídica da causa: Da verificação dos pressupostos da declaração de nulidade do negócio jurídico de compra e venda celebrado entre Autores e Réus por ofensa aos bons costumes.
8.3.1. Basta ler a (escassa) matéria de facto que resultou provada para se perceber que este negócio se revelou um mau negócio.
Mas, em nossa opinião, para ambas as partes.
Os Autores, pessoas idosas, não obstante terem vendido a sua casa, arrecadado 100 mil euros e se mantido a viver nela, aceitaram partilhá-la com os Réus na pressuposição de que estes iriam cuidar deles.
Os Réus porque apesar do preço convidativo da aquisição do imóvel (e talvez por isso mesmo) aceitaram que os Autores, que se vieram a revelar de difícil convivência, aí se mantivessem a viver.
Mas não é a circunstância de um negócio se vir a revelar um mau negócio que a lei permite anulá-lo.
Pelo contrário. A ideia subjacente ao princípio do favor negotti é a de que “a ordem jurídica só deve impor a destruição dos actos jurídicos afectados por qualquer vício quando esse resultado se mostre irremediável. Quanto possível o negócio deve ser, pois, tratado no sentido que permita a sua manutenção e consequente produção de efeitos. Assim, o princípio do favor negotti tende a manter a relevância do acto praticado pelas partes, em si mesmo, enquanto tal, salvando-o da invalidade”1.
8.3.2. Constatamos, outrossim, que os Autores alicerçaram a sua pretensão anulatória na ocorrência de vícios da (sua) vontade.
O Tribunal “a quo” não obstante, na sentença2, identificar ser esse o fundamento do pedido, entendeu, à míngua de factos que permitissem aquele desfecho, declará-lo nulo por ser ofensivo dos bons costumes (art. 280º, n.º 2 do Cód.Civil).
Cremos que que lhe estava vedado trilhar tal caminho.
Por via do princípio do dispositivo é sobre as partes que recai o ónus de balizar a actuação do tribunal, não só através da alegação dos factos mas também da determinação das respectivas consequências jurídicas.
Conquanto a integração jurídica dos factos incumba ao Tribunal, há que ter em consideração que na perspectiva da defesa e para o devido exercício do contraditório, não é indiferente a qualificação de um negócio como tendo sido celebrado com vícios da vontade ou celebrado com ofensa dos bons costumes ainda que o resultado prático seja idêntico – a destruição do negócio jurídico.
Por isso, se afirma que “[a] liberdade de apreciação da matéria de direito por parte do juiz – pese embora o que consta no art. 5º, nº3 do CPC (…) – tem limites, como sejam as que decorrem do princípio do dispositivo (art. 3º/1, do CPC), do princípio do contraditório (art. 3º), do princípio da estabilidade da instância (arts. 264º e 265º do CPC), das regras da preclusão (art. 573º do CPC) ou do princípio do pedido (art. 609º do CPC)3.”
Donde, a inopinada declaração de nulidade de um negócio jurídico quando o pedido formulado foi apenas a sua anulação, configura, a nosso ver, uma situação de excesso de pronúncia que poderia conduzir à nulidade da sentença (artigo 615.º, n.º 1, alínea c), do CPC) questão que não nos foi colocada e que por não ser de conhecimento oficioso se mostra sanada.
Como dissemos, o tribunal “a quo” reputou o negócio jurídico em apreço “ofensivo dos bons costumes” declarando, em consequência, a sua nulidade (art. 280º, n.º 2 do Cód.Civil).
Com todo o respeito, cremos que a justificação que foi avançada para assim o decidir não é concludente: “No caso presente, estamos perante uma venda feita por pessoas idosas, uma delas com perturbações a nível de saúde psíquica e psicológica, por valor objetiva e claramente inferior ao valor de mercado (atendendo à descrição e à localização do prédio, e ao valor patrimonial do mesmo, que é habitualmente inferior ao valor de mercado), tendo por objeto a venda da sua casa de habitação, em benefício dos RR., que estavam à procura de casa e de outra forma não conseguiriam adquirir um imóvel como o dos autos pelo preço que pagaram.
Na base desse negócio esteve um acordo segundo o qual os AA. continuariam a viver na casa, comprometendo-se os RR. a cuidar dos AA., confecionando as refeições, tratando da roupa, etc.. Acordo esse que revela uma situação de fragilidade e de dependência de terceiros por parte dos AA. (embora o A. não padeça de problemas a nível de saúde psíquica e psicológica, não deixa de ser um idoso que não beneficia do apoio próximo de filhos ou de familiares, como resulta da prova produzida, recaindo sobre ele a responsabilidade primeira de cuidar da A., sua esposa, que sofre dos problemas patenteados nos autos), deixando-os desprotegidos se, após a concretização da venda, os RR. pretendessem fazer valer o seu direito de propriedade. Ou seja, a troco de um compromisso precário, por necessitarem de cuidados que lhes poderiam ser prestados mesmo sem a realização de qualquer negócio, os AA. venderam a sua habitação por preço objetivamente abaixo do valor de mercado, pondo em risco a sua continuidade na casa e beneficiando, sem uma justificação razoável, os compradores, que tinham a alternativa de adquirir outro imóvel para habitarem, até porque despenderam a quantia de € 68.000,00 nas obras que realizaram (cf. o citado acórdão da RP de 01.06.2023).
A ofensa aos bons costumes conexiona-se com a infracção de regras éticas aceites pelas pessoas honestas, correctas, de boa-fé num dado ambiente e num certo momento.4
António Menezes Cordeiro na sua obra “Da Boa-Fé no Direito Civil”5 dá vários exemplos retirados da jurisprudência alemã e citados por Larenz:
i. Negócios que pelo seu conteúdo são contrários à “Moral dominante” independentemente das instituições ou dos motivos das partes; exemplo histórico é o ciclo das decisões que consideram nulos os contratos referentes a bordéis;
ii. Negócios que estabelecem uma limitação excessiva da liberdade pessoal ou da liberdade económica das partes; “contratos de opressão”; certas proibições de concorrência excessivas e injustificadas; a proibição pós-divórcio de residir em determinado local;
iii. Negócios que firmem entre as partes uma vantagem excessiva de uma em relação à outra quando isso provenha de certas condições ocorridas na sua celebração , como o abuso de monopólio;
iv. Negócios que visem prejudicar terceiros com relevo para os que consagrem, em benefício de uns credores e em detrimento de outros, garantias excessivas;
v. Negócios cujo fim comum das partes – ou o fim de uma delas, conhecido pela outra – seja, não obstante a natureza neutra do negócio em si, contrário aos bons costumes, assim o contrato que esconda a existência de contrabando ou, no campo unilateral o despedimento por desforço ou represália;
vi. Negócios gratuitos ou de última vontade que visem dar lugar a comportamentos imorais ou recompensar esse tipo de actuações;
vii. Negócios que atentem contra a ordem familiar ou contra certas deontologias profissionais , com relevo para a dos médicos, advogados e jormalistas.”.
Porém, adverte o mesmo autor6, no Direito Português, os bons costumes são deixados a braços apenas com a Moral Social. E acrescenta: “Esta, já trabalhada, compreende regras impeditivas de comportamentos que, por hábito social ou por incipiência, não têm consagração expressa mas que na sociedade são considerados em vigor. Ficam abrangidos (…) os domínios da actuação sexual e familiar onde o legislador não pode ou não quis ser explícito”.
Posto isto, parece-nos evidente que o contrato celebrado entre Autores e Réus, tal como foi celebrado, não ofende quaisquer regras éticas : O preço alcançado (que apenas se provou ser inferior em cerca de 42.000 euros ao valor patrimonial, desconhecendo-se o seu valor de mercado) é o reflexo do ajuste de os Autores poderem permanecer no imóvel e de serem cuidados pelos Réus, para além de realizarem obras. Para além disso, depreende-se que o imóvel devia estar em mau estado dado o valor significativo que as obras de recuperação do imóvel alcançaram.
Apesar de se desconhecer a situação económica dos Autores, não é inusual os idosos alienarem as suas habitações para obterem mais proventos do que as suas parcas reformas.
Em muitos casos, convencionam permanecer nas suas casas até à sua morte, o que determina que o seu preço seja significativamente inferior ao de mercado.
Aqui não só se convencionou tal prerrogativa como se ajustou que os Réus cuidariam dos Autores, o que implicaria, necessariamente a sua convivência na mesma casa, o que hipoteticamente poderia ter funcionado sem que tal configurasse qualquer atentado contra a dignidade dos Autores.
O que se evidencia é uma venda com um encargo (cláusula modal) onde o adquirente assume (também) a obrigação de prestar assistência aos vendedores enquanto estes fossem vivos.
Sucede que o contrato não se desenrolou conforme as expectativas das partes, emergindo dos factos provados que a situação se revelou até mais penalizante para os Réus:
- Foi depois de os RR. se mudarem que começaram a existir conflitos, tendo os mesmos apenas acesso a dois quartos, uma casa de banho e uma sala, bem como ao espaço exterior ( ponto 11);
- Sendo que o A. começou a importunar os trabalhadores que se encontravam na obra, fazendo com que alguns deles se sentissem ameaçados ( ponto 12);
- Na maior parte do tempo, os RR. apenas pernoitam no imóvel, fechando-se à chave nos respetivos quartos e fazendo as refeições em casa dos pais da R. ( ponto 13);
- Depois de começarem os conflitos, os AA. deixaram de receber visitas em casa..
- A R. pagou contas de consumos de água e de eletricidade relativas a faturas emitidas em nome do A. (ponto 16).
É certo que os Autores vieram a ser confrontados com a missiva dos Réus a que se alude no ponto 17 mediante a qual estes lhes comunicaram a “resolução do contrato verbal do “direito de uso parcial do imóvel”, concedendo-lhes um prazo de 30 dias para saírem da casa”.
Porém, não é a (i) licitude desta declaração que aqui vem colocada.
Nem, admitindo ser ilícita tal manifestação de vontade, pode a mesma, só por si, conduzir à declaração de nulidade da compra e venda com fundamento no nº2 do art.º 280º do Cód. Civil.
Entendemos, portanto, que nem o próprio negócio é contrário à ordem pública nem o seu fim o é.
E, também, caso o fosse, necessário era que se tivesse demonstrado ser tal fim comum a ambas as partes para poder ser decretada a sua nulidade (art.º 281ºdo Cód. Civil).
A resolução do dissídio que opõe os Autores aos Réus não passa, pois, pela declaração de nulidade do negócio jurídico por ofensa aos bons costumes.
E, por isso, a sentença recorrida não pode subsistir e a acção deve improceder.
Fica comprometido o conhecimento do objecto do recurso atinente aos pedidos reconvencionais formulados pelos Réus no pressuposto da procedência da acção.
III. DECISÃO
Por todo o exposto se acorda em julgar a apelação procedente e, alterando a sentença recorrida, decide-se:
a. Revogar a decisão de declarar “a nulidade do contrato de compra e venda celebrado entre os AA. e os RR., datado de 09 de março de 2023, com todas as consequências legais inerentes a essa declaração, designadamente os efeitos previstos no art. 289º, n.º 1 do Código Civil”;
b. Revogar a decisão de condenação “dos AA. de restituírem aos RR. a quantia de € 100.000,00, correspondente ao preço pago no contrato de compra e venda de 09.03.2023, sendo tal quantia acrescida de juros legais contados desde a notificação da contestação até integral e efetivo pagamento”;
c. Revogar a condenação dos “AA. a pagarem aos RR. a quantia que se vier a apurar em liquidação de sentença, correspondente à indemnização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel”;
d. Manter o demais decidido na sentença.
Custas pelos apelados.
Évora, 26 de Fevereiro de 2026
Maria João Sousa e Faro (relatora)
Filipe Aveiro Marques
Ana Pessoa
_________________________________________
1. Assim, Luís Carvalho Fernandes in “A conversão dos negócios jurídicos civis”, Almedina, pag.516/517.↩︎
2. Sendo que na audiência prévia ficou expressamente definido como integrando o objecto do processo a “Anulação do negócio por erro na formação da vontade e/ou por incapacidade acidental, e consequências dessa anulação”..↩︎
3. Assim, Ac. STJ de 4.4.2024 ( relator Cons. Barateiro Martins).↩︎
4. Assim, Mota Pinto in Teoria Geral do Direito Civil , 3ª ed., p.552.↩︎
5. Almedina, Col.Teses, pag. 1220 e seguintes.↩︎
6. Ob.cit,pag.1222.↩︎