Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 208/06-3 |  |
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Se a lei impõe a forma escrita para a constituição de certa realidade jurídica, não pode a mesma ser havida como existente com base em mera prova testemunhal.
PROCESSO Nº 208/06
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ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ´RVORA
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“A”, com sede no …, instaurou a presente acção contra *
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ´RVORA
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“B”, com sede em …, cuja falência já foi decretada, representada pelo liquidatário judicial “C”, com domicílio no sítio de …, alegando:
A Autora tem por objecto social a gestão, administração e comercialização de unidades e empreendimentos turísticos.
A Ré é proprietária de diversos prédios urbanos, sitos em …, todos englobados no empreendimento turístico conhecido por …, sito em …
Por contrato escrito de 01 de Agosto de 1992, a sociedade ora Ré (e outra) transferiu para a ora Autora a administração da globalidade dos seus referidos imóveis, passando a incumbir à Autora todos os direitos e deveres que competiam à cedente, de acordo com o disposto no Decreto-Lei nº 130/89, de 18 de Abril.
A partir de tal data, a Autora entrou na posse de todos os prédios e instalações afectas à normal exploração, recebendo as quantias que a Ré tinha direito a cobrar, bem como a efectuar pagamentos e prestando contas nos termos que haviam sido acordados.
Veio este contrato a sofrer alterações, designadamente através de escritura notarial de 22 de Fevereiro de 1995, pela qual a Autora tomou de arrendamento à Ré três edifícios, com 16 fogos cada um.
Por sentença de 12 de Novembro de 1999, foi declarada a falência da ora Ré, tendo o respectivo liquidatário Judicial informado a Autora que iria efectuar diligências para tomar posse efectiva dos apartamentos que estavam sob a administração da Autora. Tal posição acarretará prejuízos à Autora, pois fica impossibilitada de cumprir os compromissos assumidos com clientes que efectuaram reservas, que teriam direito a indemnizações, bem como ficava na situação de impossibilidade de cumprir compromissos para com o Estado e os seus trabalhadores, motivando a sua própria falência.
A Autora tem direito a manter a sua posição contratual.
Termina pedindo que seja a Ré condenada a reconhecer a Autora concessionária da exploração e administração e arrendatária das unidades de alojamento situados no Empreendimento Turístico …, abstendo-se de praticar quaisquer actos susceptíveis de perturbar ou prejudicar o gozo de utilização das mesmas por parte da Autora e dos seus clientes.
Citada, contestou a Ré, alegando:
O invocado contrato celebrado no dia 01 de Agosto de 1992 é simulado, pois a Autora era inexistente em tal data, pois só se constituiu no dia 18 desse mês e só no dia 07 de Outubro de 1992 requereu o seu registo comercial.
Acresce que, alegando ter entrado na posse dos prédios e instalações, nunca pagou qualquer renda nem suportou os respectivos encargos de administração.
Termina, concluindo pela improcedência da acção.
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Seguiram-se os demais termos processuais e procedeu-se a audiência de discussão e julgamento.Na Primeira Instância foram dados como provados os seguintes factos:
1. A Autora é uma sociedade comercial devidamente constituída e registada na Conservatória do Registo Comercial de …, cujo objecto social é a gestão, administração e comercialização de unidades e empreendimentos turísticos (alínea A) dos factos assentes).
2. A Ré é a proprietária de diversos prédios urbanos sitos em …, parte dos quais são lotes de terreno destinados a construção e outros são apartamentos destinados a exploração turística (alínea B) dos factos assentes).
3. Todos estes prédios fazem parte do Empreendimento Turístico conhecido sob a designação de "…", situado em …, e encontram-se discriminados na relação anexa, junta à p.i. como doc. 2 (alínea C) dos factos assentes).
4. Além destes prédios pertencentes à “B”, o referido empreendimento inclui muitos outros prédios, uns pertencentes à “D” e outros a diversas sociedades e pessoas particulares (alínea D) dos factos assentes).
5. Em 1 de Agosto de 1992, foi celebrado acordo reduzido a escrito, no essencial com o seguinte teor:
"Contrato
Entre, “D” e “B”, ambas com sede em … e representadas por “E”, casado e residente em …, e como segunda outorgante “A”, com sede provisória na Rua …, nº …, em …, considerando que:
As primeiras outorgantes são donas e legitimas proprietária de diversos prédios rústicos e urbanos que constituem o empreendimento turístico denominado …, o qual se destina a ser vendido em regime de direito real de habitação periódica.
As primeiras outorgantes, além da administração, conservação e reparação das unidades de alojamento que se destinam a ser objecto do direito de habitação, tem prosseguido a construção de outros prédios urbanos situados no mesmo empreendimento, parte dos quais se encontram prometidos a vender em regime de direito real de habitação periódica.
As primeiras outorgantes consideram vantajoso proceder à separação das actividades por si prosseguidas, confiando a gestão de todo o empreendimento turístico a uma única empresa que irá dispor do pessoal especializado que considerar necessário para o efeito.
É acordado e reciprocamente aceite, um contrato que se regerá pelas seguintes cláusulas:
1 - Pelo presente contrato, as primeiras outorgantes transferem para a segunda outorgante a administração da globalidade do empreendimento turístico já identificado e de que são proprietárias, passando a competir à segunda outorgante todos os direitos e deveres que de acordo com o disposto no Dec. Lei 130/89, de 18.4, incumbem às primeiras outorgantes.
2 - Como contrapartida para transferência de administração, a segunda outorgante pagará às primeiras outorgantes, a cada uma na proporção das receitas das unidades turísticas de que são proprietárias, metade da taxa de gestão estabelecida no art. 118, n° 5, do Dec. Lei n° 130/89 de 18.4.
3 - A segunda outorgante fica expressamente autorizada a receber directamente todas as quantias que sejam devidas às primeiras outorgantes e a efectuar o pagamento a terceiras entidades, cuja liquidação seja indispensável para o bom funcionamento do empreendimento turístico.
4 - As primeiras outorgantes, obrigam-se a entregar à segunda outorgante, as quantias que já receberam relativas a despesas de manutenção nos anos de 1992 e 1993, no montante global de Esc. 60.000.000$00 (sessenta milhões de escudos), a qual será paga em seis prestações mensais de Esc. 10.000.000$00 (dez milhões de escudos), a primeira a ser paga no final do mês de Agosto de 1992 e as restantes nos finais dos meses seguintes.
5 - As primeiras outorgantes desde já mandatam a segunda para, em sua representação, negociar com quaisquer dos seus credores o pagamento de quaisquer dívidas das duas sociedades, estabelecendo livremente as condições, forma e prazos de pagamento e para estabelecer e alterar as normas de funcionamento do empreendimento turístico, de forma a obter o seu reequilíbrio financeiro.
6 - O presente contrato é celebrado pelo prazo de um ano, com inicio em 1 de Agosto de 1992 e termo em 31 de Julho de 1993, sendo renovável por iguais períodos de tempo, se não for denunciado com a antecedência mínima de trinta dias em relação ao seu termo.
7 - Em contrapartida dos investimentos da segunda outorgante para a viabilização do empreendimento turístico, fica desde já estabelecido que as primeiras outorgantes dão o seu acordo, e não poderão opor-se, às dez primeiras renovações do prazo de vigência do presente contrato.
8 - A vigência do presente contrato não será efectuada pela eventual impossibilidade, total ou parcial e temporária ou definitiva, de ser prosseguida qualquer das actividades nele previstas.
9 - A partir da entrada em vigor do presente contrato a segunda contratante tomará conta de todas as instalações afectas à normal exploração dos empreendimentos.
10 - Nos trinta dias seguintes ao início da vigência do presente contrato, as primeiras e a segunda contratantes irão proceder, de mutuo acordo, à respectiva transferência dos serviços da exploração do empreendimento e do pessoal necessário ao funcionamento da segunda contratante.
11 - Anualmente, e nos trinta dias seguintes à aprovação das suas contas anuais, a segunda contratante prestará contas às primeiras da gestão exercida, indicando-lhe os montantes pagos a terceiros entidades nos termos do estabelecido na cláusula 3ª e o saldo existente.
12 - Em caso de incumprimento do presente contrato, a parte que não lhe der origem, poderá rescindi-lo sem necessidade de pré-aviso e sem direitos, para com a parte faltosa, ao recebimento de qualquer indemnização. - alínea E) dos factos assentes.
6. A partir da data da celebração do escrito referido em E), a Autora tomou a posse de todas as instalações afectas à normal exploração do empreendimento (alínea F) dos factos assentes).
7. A Autora passou a exercer a normal exploração turística das unidades de alojamento pertencentes à Ré, recebendo as quantias que esta tinha direito a cobrar, desde há quase 8 anos considerando a data de entrada da petição inicial em juízo (alínea G) dos factos assentes).
8. No … Cartório Notarial de …, a 22 de Fevereiro de 1995, foi celebrado o escrito de fls. 32 a 41, com o seguinte teor:
"Contrato de arrendamento
No dia vinte e dois de Fevereiro de mil novecentos e noventa e cinco, no … Cartório Notarial de …, perante mim, Licenciada …, respectiva notária, compareceram como outorgantes:-
Primeiro
“F”, divorciado, outorgando como gerente em nome e representação da sociedade comercial por quotas sob a firma “B” e,
Segundo
“G”, casado, outorgando como gerente em nome e representação da sociedade por comercial por quotas sob a firma “A”.
Pelos outorgantes foi dito:
Que a sociedade que o primeiro outorgante representa “B” é dona e legítima proprietária de três edifícios, com dezasseis fogos cada um, perfazendo o total de quarenta e oito apartamentos, implantados nos lotes cento e quatro, cento e cinco e cento e trinta e um, da Urbanização …, freguesia e concelho de … e inscritos na respectiva matriz sob os artigos treze mil setecentos e setenta e sete, dez mil duzentos e cinquenta e cinco e dez mil duzentos e cinquenta e quatro, respectivamente, identificados no documento complementar anexo à presente escritura, elaborado nos termos do número dois do artigo setenta e oito do Código do Notariado, cujo teor perfeitamente conhecem pelo que dispensam a sua leitura.
Que, pela presente escritura dá de arrendamento à sociedade que o segundo outorgante representa os referidos quarenta e oito apartamentos, para habitação pela renda mensal de trezentos e quarenta e oito mil escudos, que corresponde a sete mil escudos mensais por cada um dos referidos quarenta e dois fogos T-um e nove mil escudos por cada um dos seis fogos T-dois, actualizável nos termos legais.
Inclui-se no âmbito do presente arrendamento a utilização de toda a área dos lotes onde os edifícios estão implantados, área ajardinada e piscina.
Que sociedade que o segundo outorgante representa fica desde já autorizada a, pelos períodos de tempo e condições que tiver por convenientes, subarrendar cada um dos fogos que ora lhe são arrendados.
Que o presente arrendamento é feito pelo prazo de um ano, renovável por iguais períodos, tendo tido o início em um de Agosto de mil novecentos e noventa e dois.
Que a sociedade inquilina fica desde já autorizada a colocar nos fogos arrendados todo o equipamento e mobiliário que entender necessário para a sua normal utilização.
Que a sociedade inquilina realizará, à sua custa, todas as obras de beneficiação e conservação dos edifícios de utilização comum, e nas zonas de terreno envolventes, incluindo ajardinamento, manutenção da piscina, acessos e estacionamento.
Que as rendas mensais devidas pela representada do segundo outorgante serão pagas através de crédito a realizar na conta corrente entre as duas sociedades, considerando-se quaisquer pagamentos como sendo efectuados por conta das quantias que a representada do segundo outorgante tem direito a receber por força do contrato particular de um de Agosto de mil novecentos e noventa e dois.
Que a representada do segundo outorgante obriga-se a, na medida do possível, respeitar os compromissos de utilização assumidos pela representada da primeira outorgante, antes da celebração do contrato particular reduzido a escrito entre as sociedades em um de Agosto de mil novecentos e noventa e dois" (alínea H) dos factos assentes).
9 - A Ré “B”, foi declarada falida por sentença proferida em 12 de Novembro de 1999, nos autos … que correu termos pelo … Juízo do Tribunal Judicial de …, sendo nomeado liquidatário da mesma sociedade o Sr. “C”, ao qual competem, entre outras, as funções de administração, liquidação e representação da massa falida (alínea I) dos factos assentes).
10 - No dia 3 de Maio de 2000, no Tribunal Judicial de …, foi elaborado o escrito de fls. 43, com o seguinte teor:
"Aos três dias do mês de Maio do ano de dois mil, o liquidatário judicial compareceu no Tribunal Judicial da Comarca de … a fim de dar cumprimento ao Despacho de 22 de Março de 2000, no sentido de se deslocar ao local onde se situam os bens apreendidos, no empreendimento …, acompanhado de funcionário do mesmo Tribunal, diligencia que fora comunicada à cessionária do empreendimento, a firma “A”, por contacto telefónico, feito de véspera, a partir do Tribunal.
Encontravam-se presentes os senhores “H” e o gerente da firma detentora da exploração turística do empreendimento, “I”, pelo que, antes de se dar cumprimento à diligência, se acordou uma troca de impressões sobre a solução a adoptar.
1 - A “A” reafirmou a sua posição de que considera que o contrato de cessão de exploração e o contrato de arrendamento, oportunamente celebrados com a sociedade “B” se mantêm em vigor pelo que, tem pleno direito à utilização dos imóveis já construídos e propriedade daquela sociedade, aceitando, contudo, proceder à prestação de contas anual ou ao pagamento mensal das rendas ao liquidatário judicial, conforme se opte pela aplicação de um ou de outro dos contratos.
2 - O liquidatário judicial, preferindo pessoalmente optar pela prestação de contas imediata e o pagamento das rendas a partir de Junho, informou ser seu dever colocar sob reserva esta posição, a fim de a sujeitar à consideração da Comissão dos Credores.
3 - Ambas as partes consideram que, face ao que decorre do número anterior, é conveniente voltarem a reunir-se logo que seja conhecida a posição da Comissão de Credores, designando desde já, para o efeito o dia 19 de Maio corrente (alínea J) dos factos assentes).
11 - No dia 16 de Junho de 2000, o Sr. Liquidatário Judicial informou a Autora de que a Comissão de Credores não tinha concordado com a sua posição exarada no escrito referido em J), e que ia solicitar fosse efectuado o arrombamento dos apartamentos que estavam na posse da Autora (alínea L) dos factos assentes).
12 - Os prédios referidos em E) e H), estão afectos à exploração turística do empreendimento e são utilizados pelos clientes da Autora (alínea M) dos factos assentes).
13 - A Autora foi constituída por escritura lavrada no Cartório Notarial de …, a fls. 22v., do livro 122/A em 18 de Agosto de 1992, sendo o seu registo requerido em 7 de Outubro de 1992, pela apresentação n° 20, sendo a data do pedido de publicação formulado em 3 de Novembro seguinte (alínea N) dos factos assentes).
14 - A autora prestou contas à ré (resposta ao artigo 1° da base instrutória).
15 - Por acordo reduzido a escrito em 15 de Janeiro de 1993, que as partes denominaram "acordo", a Autora, Ré e a “D”, alteraram algumas das cláusulas constantes do acordo referido em E), celebrado em 1 de Agosto de 1992, nomeadamente quanto à duração e renovação do mesmo, e à possibilidade de o contrato celebrado vir a ser reduzido a escritura pública (resposta ao artigo 2° da base instrutória).
16 - Até Outubro de 2000 a autora manteve em funcionamento o Empreendimento …, assegurando os postos de trabalho dos seus empregados e o cumprimento dos contratos de alojamento anteriormente celebrados pela ré e pela “D” (resposta ao artigo 3º da base instrutória).
17 - Em acordo de credores, no processo de recuperação de empresa relativo à “D”, que correu termos no … Juízo do Tribunal Judicial de …, sob o n° …, o acordo com a autora foi reconhecido como um dos factores para eventual recuperação económica da “D” (resposta ao artigo 4° da base instrutória).
18 - A impossibilidade de utilizar as aludidas unidades turísticas acarreta, para a autora, a impossibilidade de continuar a utilizá-las na sua actividade normal (resposta ao artigo 5° da base instrutória).
19. A autora não manteve a sua actividade e deixou de pagar aos empregados ao seu serviço (resposta ao artigo 7º da base instrutória).
20. A autora deixou de cumprir as suas obrigações, nomeadamente com trabalhadores, fornecedores e clientes (resposta ao artigo 8° da base instrutória).
21 - A administração e exploração do Empreendimento … constituíam a única actividade e fonte de receitas da Autora (resposta ao artigo 9° da base instrutória) .
22 - A autora não pagou contribuição autárquica dos prédios mencionados nos acordos referidos em E) e H) (resposta ao artigo 12° da base instrutória).
23 - Até Outubro de 2000 o número de titulares de direito real de habitação periódica que frequentava o empreendimento tinha vindo a reduzir-se de ano para ano (resposta ao artigo 15° da base instrutória).
24 - A autora pedia verbas de manutenção aos diversos proprietários (resposta ao artigo 18° da base instrutória).
25 - O empreendimento fechou em Outubro de 2000 (resposta ao artigo 19° da base instrutória).
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Com base em tal factualidade, foi a acção julgada improcedente.*
Com tal sentença não concordou a Autora, tendo interposto o respectivo recurso, onde formulou as seguintes CONCLUSÕES:I - A douta sentença ora recorrida reconhece que os contratos ora "sub judice" foram validamente celebrados, mas apesar disso, não produzem quaisquer efeitos, mesmo em relação às partes, por não ter sido cumprida a obrigação de comunicação dos mesmos à Direcção Geral do Turismo e a todos os titulares de direitos reais de habitação periódica, estabelecida no art. 14°, nº 3, do Dec- Lei nº 130/89, de 18 de Abril;
II - A afirmação de que os imóveis objecto dos contratos celebrados entre Recorrente e Recorrida estavam sujeitos ao regime de direito real de habitação periódica, resulta, como na própria sentença se refere, da resposta dada ao quesito 15° da Base Instrutória, em que se dá como provado que tem diminuído a frequência do Empreendimento por parte dos titulares de direito real de habitação periódica;
III - Segundo dispõem os arts. 4°, nº 1, e 7°, nº 1 do mesmo Dec. Lei nº 130/89, e o art. 2°, nº 1, alínea b), do Código de Registo Predial, o regime de direito real de habitação periódica é constituído por escritura pública e está sujeito a registo na competente Conservatória de Registo Predial;
IV - Por esta razão, e não se encontrando tais documentos juntos aos autos, estava vedado ao Tribunal dar como assente essa matéria de facto, uma vez que a prova da mesma só poderia ser feita por documento autêntico;
V - Contudo, nos termos do preceituado no art. 712° do Cód. Proc. Civil, e em face da certidão de registo predial que se junta com as presentes alegações, deve ser alterada a resposta dada ao quesito 15° da Base Instrutória, acrescentando-se a expressão " promitentes ", antes de " titulares de direitos reais de habitação periódica;
VI - Não se encontra constituído o regime de direito real de habitação periódica sobre nenhum dos prédios pertencentes à ora Recorrida, tanto os que foram objecto do contrato de cessão de exploração de 1 de Agosto de 1992, como os que foram objecto do contrato de arrendamento de 22 de Fevereiro de 1995;
VII - Não estando constituído tal direito real, também não existia a obrigação de comunicação desses contratos à Direcção Geral do Turismo nem aos titulares, até porque estes não existiam;
VIII - Contudo, os contratos celebrados entre Recorrente e Recorrida foram atempadamente comunicados à DGT e aos clientes das unidades de alojamento objecto desses contratos;
IX - Mesmo que assim não fosse, a obrigação de realização dessas comunicações incidia sobre a Recorrida, pelo que não se pode fazer recair sobre a Recorrente a consequência de uma eventual falta de comunicação;
X - Os contratos são plenamente válidos, como se reconhece na douta sentença recorrida e são eficazes, por não existir o único fundamento invocado na douta sentença recorrida para declarar que os mesmos não produzem quaisquer efeitos, mesmo entre as partes.
XI - O contrato de arrendamento outorgado a 22 de Fevereiro de 1995, é um verdadeiro contrato de arrendamento, válido e eficaz, e não uma mera confirmação da cessão de exploração anteriormente efectuada;
XII - A douta sentença recorrida, ao dar como provada matéria de facto que só o podia ser através de documento autêntico ou certidão de registo predial, violou os normativos legais constantes dos arts. 2°, nº 1, e 7°, nº 1, do Dec. Lei n° 130/89 e art. 2°, nº 1, alínea b), do Código de Registo Predial.
Termos em que, deve ser concedido provimento ao presente recurso, alterando-se a resposta dada ao quesito 15° da Base Instrutória, revogando-se a douta sentença recorrida em conformidade com o que acima se referiu, e considerando-se a presente acção inteiramente procedente, por provada, com as consequências legais.
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As conclusões de recurso limitam o objecto do mesmo – artigos 684º, nº 3 e 690º, nº 1, do Código de Processo Civil.Haverá, assim, que analisar as seguintes questões:
A – Alteração da resposta dada ao quesito 15º;
B – Ligação entre os contratos de 01.08.92 e 22.02.95
C – Efeitos dos contratos celebrados;
A – ALTERAÇÃO DA RESPOSTA DADA AO QUESITO 15º
Perguntava-se: “O número de titulares de direito real de habitação periódica que frequenta o empreendimento tem-se vindo a reduzir drasticamente de ano para ano, dada a má qualidade do mesmo e do serviço prestado?”
Foi dada a seguinte resposta: “Provado apenas que até Outubro de 2000 o número de titulares de direito real de habitação periódica que frequentava o empreendimento se tinha vindo a reduzir de ano para ano”.
Atentemos ao documento de folhas 15, onde se encontram descriminados os lotes pertencentes à ora Ré Massa Falida da “B”:
Lote 104 – 14 apartamentos T1 e 2 T2;
Lote 105 – 14 apartamentos T1 e 2 T2;
Lote 114 – Vivenda geminada T2;
Lote 115 - “ “ “
Lote 116 - “ “ “
Lote 117 - “ “ “
Lote 118 - “ “ “
Lote 119 - “ “ “
Lote 120 - “ “ “
Lote 121 - “ “ “
Lote 122 - “ “ “
Lote 123 - “ “ “
Lote 124 - “ “ “
Lote 125 - “ “ “
Lote 126 - “ “ “
Lote 127 - “ “ “
Lote 128 - “ “ “
Lote 129 - “ “ “
Lote 130 - “ “ “
Lote 131 - 14 apartamentos T1 e 2 T2;
Lote 66 – Vila T3
Lote 68 - “ “
Alegou a Autora na petição inicial:
Nº 4: que os apartamentos são destinados a exploração turística;
Nº 7: que a Autora passou a exercer a exploração turística das unidades de alojamento pertencentes à Ré;
Nº 14: Que só a actuação da Autora tem possibilitado o cumprimento dos contratos de alojamento turístico anteriormente celebrados pela Ré;
Nº 30: Acaso a Autora não detenha os apartamentos, fica impossibilitada de cumprir os compromissos assumidos com clientes individuais ou com agências de viagens, pois que as reservas são feitas com muita antecedência.
No contrato celebrado no dia 01 de Agosto de 1992, na cláusula “A” era referido que a ora Ré era dona e proprietária de diversos prédios que se destinavam a serem vendidos em regime de direito real de habitação periódica e na cláusula “B” exarou-se que a Ré já havia prometido vender um grande número de direitos periódicos a constituir sobre os prédios de que é proprietária “sendo que a constituição do regime de direito real de habitação periódica ainda se não encontra realizado em relação a tais prédios, e não foi emitido, nem entregue qualquer certificado predial”.
Na cláusula “C” voltam os outorgantes a aludir a partes que “se encontram prometidos vender em regime de direito real de habitação periódica”.
Atentemos, agora, ao que dispõe o Decreto-Lei nº 130/89, de 18 de Abril, que cria o direito de habitação turística por tempo determinado (time sharing):
Artigo 4º, nº 1: “O direito de habitação periódica é constituído por escritura pública…”;
Artigo 7º, nº 1: “O direito de habitação periódica carece de inscrição definitiva do respectivo título de constituição no registo predial.” (conf. ainda artigo 2º, nº 1, alínea b), do Código de Registo Predial).
Foi junta aos autos uma certidão emanada da Conservatória do Registo Predial, datada de 05 de Julho de 2005 (quase cinco anos volvidos sobre a data de apresentação da acção em juízo), donde se colhe que nenhum dos lotes atrás referenciados se encontra inscrito como destinado a habitação periódica (com excepção do lote nº 68, que não consta da certidão junta). Por outro lado não se encontra junta aos autos qualquer escritura pública pela qual foi constituído qualquer direito a habitação periódica.
Aqui chegados, haverá que atentar no seguinte ponto:
Foram inquiridas testemunhas. Porém, é legalmente inadmissível que, com base em eventuais depoimentos destas, pudesse ser retirada a conclusão que os lotes acima referenciados estivessem já destinados ao regime de habitação periódica, isto por força do normativamente disposto no artigo 393º, do Código Civil.
Então, não poderia o Exmº Juiz dar tal facto como provado, como o inscreveu na resposta dada ao quesito 15º (correspondente ao número 23 da matéria factual acima referenciada). Poderão ter sido, sim, lavrados alguns contratos-promessa de compra e venda de direito a habitação periódica (embora também estes não constem dos autos, contrariamente ao que alegado foi pela Recorrente nas suas alegações de recurso, sob o número 25), mas, se o foram, ainda não estavam formalmente concretizadas as correspondentes vendas.
Perante tal circunstancialismo, seria esta Relação tentada a dar como não provados o quesito 15º.
Todavia, se atentarmos à escritura de 22 de Fevereiro de 1995, na mesma se lê que a ora Autora “obriga-se a, na medida do possível, respeitar os compromissos de utilização assumidos” pela ora Ré “antes da celebração do contrato particular” de 01 de Agosto de 1992. A isto acresce que poderão os referenciados contratos-promessa constarem noutros autos, sendo de conhecimento oficioso, ou exibidos e por lapso depois não juntos (estando a Recorrente convencida do contrário), ou até aludidos pelas testemunhas inquiridas.
Sendo assim, e nos termos do artigo 712º, nº 1, do Código de Processo Civil, limitar-se-á esta Relação a alterar a resposta dada ao quesito 15 (como já se disse, acima transcrita sob o número 23 para: Está provado apenas que até Outubro de 2000 o número de promitentes utilizadores que frequentava o empreendimento tinha vindo a reduzir-se de ano para ano.
B – LIGAÇÃO ENTRE OS CONTRATOS DE 01.08.92 E 22.02.95
Impõe-se, antes de mais, uma nota prévia.
Conforme se constata, o primeiro dos contratos em análise data de 01.08.92. Ora, resulta do número 13 da matéria factual havida como provada na Primeira Instância que a Autora só foi constituída por escritura de 18 de Agosto de 1992 e registada na Conservatória no dia 07 de Outubro seguinte. Isto é, foi o contrato subscrito antes da constituição da sociedade.
Na sentença sob recurso, bem analisada foi a situação para chegar à conclusão da validade do contrato, não só por força do normativamente disposto no artigo 36º do Código das Sociedades Comerciais, como pelo facto de, posteriormente, ter sido tal contrato confirmado pelas partes em 15.01.93 e 22.02.95 (isto é, quando a Autora já estava formalmente constituída).
Vejamos, então, resumidamente, o objecto deste contrato.
A Ré transferiu para a Autora a Administração dos imóveis de que era proprietária e acima descriminados. A Autora receberia as receitas provenientes dos imóveis e liquidaria as despesas inerentes.
Anualmente, a Autora prestaria contas à Ré. Do saldo encontrado, a Autora pagaria à Ré “metade da taxa de gestão estabelecida no artigo 118º, nº 5, do Dec. Lei nº 130/89, de 18.04”. Isto é, 10%.
Quanto a estes pontos fundamentais, nenhuma alteração foi introduzida no acordo subscrito pelas partes no dia 15 de Janeiro de 1994.
Pois bem. Quando vigorava tal contrato, que mais não é do que um contrato de cessão de exploração, eis que as partes entenderam outorgar a escritura de 22 de Fevereiro de 1995. E que constatamos?
Que a ora Ré arrendou à ora Autora os Lotes números 104, 105 e 131, mediante o pagamento da renda mensal de 348.000$00 (7.000$00 por cada T1 e 9.000$00 por cada T2).
Atentando ao que já deixámos exarado quanto a estes Lotes, logo verificamos que os mesmos não poderiam ser incluídos em qualquer direito de habitação periódica (faltava a escritura pública de constituição e o registo na Conservatória).
Na sentença sob recurso considera o contrato celebrado por tal escritura como que uma continuação do primitivo contrato de cessão de exploração. E isto por partir, salvo o devido respeito, de uma premissa falsa: Não poderia a Ré arrendar os apartamentos que constituíam os Blocos 104, 105 e 131, pois que os mesmos já não lhe pertenciam, por terem sido objecto de prévios contratos em regime de time sharing. Ora, como já salientado foi, assim não é. Deparamos, sim, com uma restrição ao contrato de cessão de exploração, celebrado em 1 de Agosto de 1992. Antes vigorava este em relação a todos os apartamentos propriedade da Ré. Agora existem dois contratos diferentes:
1 - Contrato de arrendamento em relação aos apartamentos que constituíam os Blocos 104, 105 e 131;
2 - Contrato de cessão de exploração em relação aos demais.
E nada obsta à legalidade de tal contrato. Inclusivamente foi respeitada a formalidade legal.
C – EFEITOS DOS CONTRATOS CELEBRADOS
Possuindo legitimidade os outorgantes, tendo sido observada a respectiva formalidade legal e não estando os Lotes 104, 105 e 131 sujeitos ao regime de time sharing (pelo que podiam ser livremente objecto dum contrato de arrendamento), nada impede que os dois contratos se mantenham válidos.
Quanto ao argumento invocado na sentença recorrida de não ter sido dado conhecimento à Direcção Geral de Turismo da entidade responsável (a Autora), sabemos, agora, que o mesmo é infundado face ao documento junto em fase de recurso e isto não só aos Blocos que foram objecto de arrendamento, bem como àqueles que continuaram no âmbito do contrato de cessão de exploração.
Quanto à necessidade de comunicação aos titulares do direito à habitação periódica, igualmente já verificámos que nenhuma prova existe quanto à sua real existência, designadamente quanto ao Lote 68. Poderão existir, eventualmente, promitentes compradores, mas quanto a estes não será aplicável a imposição de comunicação da cedência de exploração. Acaso os eventuais titulares se sentirem lesados por incumprimento dos respectivos contratos, poderão recorrer ao disposto no artigo 442º, nº 2, do Código Civil.
Antes de concluir, haverá ainda que realçar o facto de as comunicações à Direcção Geral de Turismo e aos eventuais titulares do direito à habitação periódica, que, insista-se, não há prova que existam, competia à Ré, que não à Autora – artigo 14º, nº 3, do Decreto-Lei nº 130/89, de 18 de Abril.
Nada encontramos, pois, que legalmente impeça o cumprimento dos contratos pelas partes outorgantes.
DECISÃO
Atentando em tudo o que se procurou deixar esclarecido, acorda-se nesta Relação em julgar procedente o recurso e, em consequência, revoga-se a sentença proferida na Primeira Instância e declaram-se, à data de instauração da presente acção, válidos os contratos de arrendamento, quanto aos Lotes 104,105 e 131 e de cessão de exploração quanto aos demais.
Custas pela Massa Falida da “B”.
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Évora, 28.09.2006
Évora, 28.09.2006