Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 902/08.6TBLLE.E1 |  |
VALOR DO SOLO
SOLO APTO PARA CONSTRUÇÃO
Embora a parcela objecto de expropriação seja de qualificar como solo “apto para construção”, se efectivamente, quer pelas sua configuração, quer pelo facto de no alvará de loteamento existente estar destinada a logradouro e a expropriação não afectar a capacidade edificativa do restante lote, no cálculo do valor a atribuir não pode recorrer-se ao critério do nº 2 do art. 26º do Código das Expropriações (CE)
Nos autos de expropriação em que é expropriante EP – ESTRADAS DE PORTUGAL, ENTIDADE PÚBLICA EMPRESARIAL e expropriada J…, LDA. foi adjudicada à expropriante o direito de propriedade sobre a parcela n.º 139, com a área de 271 m2, a desanexar do prédio urbano sito na freguesia de Quarteira, concelho de Loulé, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo… e descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o n.º….
Notificados nos termos do art.º 51º, n.º 5, do Código das Expropriações (CE), a expropriada interpôs recurso alegando que a parcela expropriada integra o denominado lote n.º 169 da urbanização…, com a área global de 22.630 m2, de que é proprietária, o qual, de acordo com o P.D.M. de Loulé, integra uma zona afecta a áreas urbano-turísticas, encontrando-se previsto para esse lote a construção de habitação colectiva. Refere ainda que o lote em causa preenche todos os indicadores previstos no art.º 26º do CE e, por isso, de acordo com as regras estabelecidas para avaliação fiscal de imóveis, à parcela expropriada deverá ser fixado o valor de 18.597,00 €. Acresce que é uma sociedade comercial que se dedica ao loteamento de terrenos, construção e sua comercialização e que, atendendo ao valor proporcionado pela capacidade construtiva da parcela, obteria uma margem de lucro correspondente a 20 % desse valor, ou seja, a quantia de 14.349 euros, pelo que a indemnização deverá ser fixada no valor global de 32.946 euros.
A expropriante respondeu, sustentando que os critérios utilizados pela expropriada, com recurso à fórmula prevista no art.º 38º do CIMI, não deverá ser aplicada em processo de expropriação, devendo antes seguir-se os critérios previstos no CE, e que os pretendidos lucros cessantes não poderão ser atendidos, devendo o valor da parcela ser fixado com referência à normal utilização económica à data da declaração de utilidade pública.
A expropriada requereu a ampliação do seu pedido, que não foi admitido, despacho do qual interpôs recurso, e que, tendo subido, não foi recebido neste tribunal por se ter entendido que o despacho não era passível de recurso autónomo, só podendo ser impugnado no recurso a interpor a final.
Procedeu-se à realização da avaliação, tendo o perito da expropriada apresentado relatório separado por discordar do parecer maioritário subscrito pelos peritos do tribunal e da expropriante.
Prestados pelos peritos os esclarecimentos pedidos, foi proferida sentença em que, aderindo ao laudo maioritário, fixou a indemnização no montante de 6.760,91 € (seis mil, setecentos e sessenta euros e noventa e um cêntimos), acrescida da quantia correspondente à actualização daquela, de acordo com os índices de preços ao consumidor, com exclusão da habitação, contada desde a data da publicação da declaração de utilidade pública, descontando-se as quantias já atribuídas à expropriada.
Inconformada com esta decisão, interpôs a expropriada o presente recurso de apelação, impetrando a fixação do valor da parcela expropriada em 18.597,00 €.
A expropriante contra-alegou, pugnando pela manutenção do julgado.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
Formula a apelante, nas alegações de recurso, as seguintes conclusões, as quais, como se sabe, delimitam o seu objecto [1] e, consequentemente, o âmbito do conhecimento deste tribunal:
1ª - A Expropriada é uma sociedade comercial, constituída em 1982, que se dedica a loteamento de terrenos, construção e sua comercialização.
2ª - No âmbito do seu objecto, loteou uma parcela de terreno no Sítio…, freguesia de Quarteira, donde resultou um lote de terreno para construção, do qual foi expropriada a parcela identificada pelo número 139, no processo de expropriação.
3ª - A Expropriada é a proprietária do referido lote 169, com a área global de 22.630 m2.
4ª - O lote de terreno destina-se a construção e encontra-se, como tal, inscrito na respectiva matriz predial urbana desde 1992 sob o artº…, descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o número…, ao qual corresponde o alvará de loteamento nº 14/83 da Câmara Municipal de Loulé.
5ª - Pelo Despacho nº 16201 – A/2005, de 6/7/2003 proferido por sua Exa. o Senhor Secretário de Estado Adjunto das Obras Públicas e Comunicações, foi declarada a utilidade pública da expropriação de uma parcela de terreno do supra identificado lote 169.
6ª - A parcela expropriada tomou o nº 139 e tem a área de 271 m2.
7ª - O acto de expropriação por utilidade pública tem como pressuposto o pagamento da justa indemnização. Ora,
8ª - O dever de indemnizar por acto expropriativo é uma concretização do princípio do Estado de Direito Democrático consagrado nos artºs 2º e al. b) do artº 9º da Lei Fundamental, com consagração expressa no nº 2 do artº 62º do mesmo diploma.
9ª - Exigindo a criação, pelo legislador ordinário, de um procedimento que procure assegurar a igualdade, proporcionalidade e transparência da sua determinação.
10ª - Deste modo, deve tomar-se em linha de conta os procedimentos fixados no Código das Expropriações, conforme resulta da parte final do artº 1º daquele diploma legal, a qual remete expressamente para os critérios fixados no seu título III, “maxime” no seu artº 26º, porque de solo apto para construção se trata.
11ª - De acordo com o estatuído no nº 2 do artº 26º do Código das Expropriações “o valor do solo apto para construção será o resultante da média aritmética actualizada entre os preços unitários de aquisições, ou avaliações que corrijam os valores declarados, efectuadas na mesma freguesia e nas freguesias limítrofes nos três anos, de entre os últimos cinco, com média anual mais elevada, relativamente a prédios com idênticas características, atendendo aos parâmetros fixados em instrumento de planeamento territorial…”,
12ª - Ou seja, de acordo com os elementos fornecidos pelos próprios Serviços de Finanças donde constem “as transacções e avaliações fiscais que corrijam os valores declarados efectuadas na zona e os respectivos valores.”, dando assim, o nº 3 daquela norma, suporte e concretização ao procedimento estabelecido no seu nº 2.
13ª - O procedimento em causa só poderá ser afastado caso se demonstre, de facto, a impossibilidade na obtenção daqueles elementos, conforme acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Évora, em 24/05/2007, no processo TRE 2626/06.3, disponível em www.dgsi.pt, onde consta que “não (se vendo) demonstrada a impossibilidade de obter os apontados elementos torna-se, assim, necessário ampliar a matéria de facto com os apontados elementos com vista à determinação da medida da indemnização…”,
14ª - No caso concreto, os elementos exigidos pelo nº 3 do artigo 26º do Código das Expropriações foram, de facto, fornecidos pelo Serviço de Finanças de Loulé – 1, pelo seu ofício nº 2978 de 16/04/2010, em cumprimento do despacho emitido pelo Tribunal “a quo” em 21/05/2009, informando aqueles Serviços de Finanças por meio do ofício referido que, para efeitos do nº 3 do artº 26º do Código das Expropriações, “a média aritmética do preço por metro quadrado apurado para aquele ano em causa – nomeadamente, o da data da declaração de expropriação – relativamente aos terrenos aptos para construção localizados nas referidas freguesias de Almancil, Boliqueime, São Clemente e S. Sebastião que, tendo sido avaliados nesse ano, também foram objecto de transmissão no mesmo período, é de € 270,54 (duzentos e setenta euros e cinquenta e quatro cêntimos), conforme se encontra demonstrado nos quadros resumo juntos (Anexo V).”
15ª - A média apresentada pelo Serviço de Finanças de Loulé – 1 veio confirmar a relevância para o caso concreto do valor das escrituras de compra e venda celebradas pela Expropriada na mesma urbanização, para efeitos de determinação do valor do solo.
16ª - O método a adoptar para a fixação da justa indemnização deverá ser o do nº 2 do artº 26º do Código das Expropriações.
17ª - Em face dos elementos constantes dos autos, não é admissível o recurso ao critério supletivo do nº 5 do artº 26 do diploma legal em causa, uma vez que se encontram reunidos os elementos que permitem levar a cabo o previsto no nº 2 daquela disposição legal.
18ª - Ao proceder de modo contrário, preterindo o método previsto no nº 2 do artº 26º do Código das Expropriações, optando, sim, pelo recurso ao método supletivo do nº 5 da norma em causa, a sentença ora objecto de recurso está a cometer uma clamorosa violação da lei.
19ª - Não é aceitável, nem justo o valor atribuído pela sentença recorrida à parcela exproprianda, o qual viola o nº 2 do artº 62º da CRP e o artº 1º e nº 2 do artº 26º do Código das Expropriações.
20ª – O valor justo a pagar pela parcela expropriada é de 18.597,00 €.
21ª – O valor da indemnização a pagar à expropriada deverá ser actualizado à data da decisão final a proferir, de harmonia com a evolução do índice de preços no consumidor e desde a data de declaração de utilidade pública.”
ÂMBITO DO RECURSO – DELIMITAÇÃO
Face às conclusões formuladas, a questão submetida à nossa apreciação consiste somente em saber se o valor da parcela expropriada deve ser calculado com aplicação do critério estabelecido no nº 2 do art. 26º do Código das Expropriações.
MATÉRIA DE FACTO PROVADA
Pese embora não venha requerida, de forma expressa, a alteração da matéria de facto que o tribunal “a quo” julgou provada e, como tal, expressamente consignou na sentença recorrida, o certo é que a recorrente não aceita o valor atribuído à parcela expropriada, o que constitui, aliás, o objecto deste recurso.
Consequentemente, não pode considerar-se como provado o facto consignado na matéria de facto provada sob o nº 15.
Refira-se que nem poderia o tribunal “a quo” consignar tal facto na matéria provada pois, ao fazê-lo, estava praticamente a decidir a causa, para além de que se trata de matéria conclusiva como claramente resulta da sua própria formulação (“15º- O valor da parcela indicada no Facto 1 º, designada pelo número 139, ainda considerando o acima indicado nos Factos 9º a 14º, é de 6.760,91 euros”).
Assim e porque está em causa neste recurso o valor da parcela expropriada, retirar-se-á da matéria de facto que vem provada o consignado na sentença sob o nº 15.
São os seguintes os factos provados:
“1º - Por despacho do Sr. Secretário de Estado Adjunto, das Obras Públicas e das Comunicações, com o n.º 16.201-A/2005 (2ª série), datado de 6 de Julho de 2005, e publicado no D.R., II Série, de 25107/2005, foi declarada a utilidade pública, com carácter urgente, da expropriação da área de 271 m2, designada como parcela n.º 139, e identificando-se o prédio como inscrito na matriz predial na matriz predial urbana, sob o artigo… e omisso no registo predial, prédio esse que no referido despacho consta como confrontando de norte com Rua B, sul com Rua B1 e lote 75, nascente com EN 396 e poente com Rua B.
2º- A parcela acima indicada integrava o prédio constituído por terreno para construção urbana, com a área de 22.630 m2, inscrito na matriz predial sob o artigo… da freguesia de Quarteira e descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o n.º…, que resultou da desanexação da descrição predial n.º…, fls. 174 v., do lv. B-114.
3º- Na acima referida descrição predial consta sob a ap. 47 de 1984/03/22 a inscrição do direito de propriedade a favor da ora expropriada.
4º- Em 25 de Agosto de 2005 foi realizado o auto de vistoria "ad perpectuam rei memoriam".
5º- Então, foi verificado que a parcela era constituída por um local plano, com estrutura calcário-argilosa, vedado com uma rede de malha rectangular de 0,15 m x 0,17 m assente em postes de madeira de 0,08 m de diâmetro com 75 m de comprimento.
6º- Foi verificado também que a parcela era servida por rede pública de telefone, rede de água, electricidade e esgoto doméstico.
7º- A parcela indicada, designada pelo número 139 tem a área de 271 m2, e destina-se a ser integrada na obra "ligação do nó de Loulé 1 da V.I.S. às Quatro Estradas – 2º troço".
8º- Essa parcela fica situada no Sítio denominado Cascalheira, freguesia de Quarteira, concelho de Loulé, e foi desanexada do denominado Lote n.º 169, com a área de 22.630m2, inserido no loteamento titulado pelo alvará de loteamento n.º 14/83 resultante da operação de loteamento levada a cabo sobre o prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o n.º…, e antes sob o n.º…, fls. 174 v., do lv. B-114.
9º- A parcela indicada, designada pelo número 139, está inserida em área classificada pelo PDM de Loulé como áreas urbano-turísticas.
10º- O coeficiente de ocupação do solo previsto para a área da parcela acima indicada é de 0,20.
11º - E o coeficiente de afectação do solo é de 0,15.
12º- E o máximo de construção permitida é de 54,20 m2.
13º- Sendo o preço estimado de construção por metro quadrado de área bruta de 567 euros.
14º- A parcela indicada, designada pelo número 139 dispunha de acesso rodoviário pavimentado em betão betuminoso, rede de abastecimento domiciliário de água, rede de esgotos domésticos, rede de distribuição de energia eléctrica, estação de tratamento de águas residuais (esgoto doméstico) e rede telefónica.
15º- (…)
16º- A parcela indicada, designada pelo número 139, representa 1,2 % da área do respectivo prédio e a área remanescente não ficou dividida, mantendo-se nessa área remanescente proporcionalmente a mesma capacidade edificativa e os mesmos cómodos, em termos de acessos e infra-estruturas, inexistindo depreciação dessa parte remanescente.
17º- A servidão "non aedificandi" imposta sobre o prédio onde se inseria a parcela exproprianda não será alterada por via da expropriação.
18º- A expropriação da parcela indicada não diminui a área edificável do Lote onde aquela se inseria.
19º- A área da parcela indicada estava destinada a logradouro do Lote e não á efectiva edificação na mesma.
20º- Por escritura pública celebrada em 8 de Março de 1991, a expropriada declarou vender a A…, que aceitou a venda, pelo preço de 6.000.000$00, um lote de terreno para construção com a área de 525 m2, a desanexar do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o n.º … do lv. 8-114.
21º- Por escritura pública celebrada em 30 de Setembro de 1991, a expropriada declarou vender a A…, que aceitou a venda, pelo preço de 6.750.000$00, um lote de terreno para construção com a área de 600 m2, a desanexar do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o n.º… do lv. B-114.
22º- Por escritura pública celebrada em 8 de Maio de 1992, a expropriada declarou vender a J…, que aceitou a venda, pelo preço de 12.150.000$00, um lote de terreno para construção com a área de 1.060 m2, a desanexar do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o n.º… do lv. B-114.
23º- Por escritura pública celebrada em 3 de Julho de 1992, a expropriada declarou vender a S…, que aceitou a venda, pelo preço de 9.500.000$00, um lote de terreno para construção com a área de 840 m2, a desanexar do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o n.º… do lv. B-114.
24º- A expropriada tem por objecto social a exploração de actividades agro-pecuárias, indústria de construção civil, actividades com ela relacionadas, tais como urbanizações, loteamentos de terrenos e compra e venda de imóveis”.
Vejamos então qual o valor que deve ser atribuído à parcela expropriada, concretamente se o fixado na sentença (6.760,91 €) com recurso ao critério do art. 26º, nº 5 do CE, se o pretendido pela recorrente (18.597,00 €) com recurso ao critério do nº 2 do mesmo preceito.
Toda a construção da recorrente assenta no pressuposto, a nosso ver, incorrecto, de que a parcela expropriada constitui um lote para construção, com capacidade edificativa, no qual poderia ser efectuada uma construção com 54,20 m2.
Contudo, este pressuposto está errado.
Desde logo, está provado que a parcela em causa foi desanexada do denominado Lote n.º 169, com a área de 22.630m2, inserido no loteamento titulado pelo alvará de loteamento n.º 14/83 e que a área da parcela indicada estava destinada a logradouro do Lote e não à efectiva edificação na mesma.
Aliás, se repararmos no documento junto a fls. 22, vê-se que não estamos perante qualquer lote de terreno para construção, ou que tivesse capacidade para aí ser constituído um lote com capacidade construtiva.
Mas mais elucidados ficamos se, socorrendo-nos do documento de fls. 48, efectuarmos a medição da parcela utilizando a escala gráfica no mesmo indicada de 1:2000. Fazendo-o, vê-se que se trata de uma parcela com cerca de 90 metros de cumprimento e com apenas cerca de 6 metros de largura na sua parte mais larga e estreitando gradualmente.
É, por demais evidente que, numa parcela com estas dimensões e características não é possível efectuar qualquer construção digna desse nome.
Por outro lado, vem também provado que a expropriação da parcela indicada não diminui a área edificável do Lote onde aquela se inseria.
Perante estes factos, é evidente que na ponderação do valor expropriativo da parcela não podem ser considerados os valores de venda a que se referem os nºs 20º a 23º dos factos provados. É que aqueles valores se reportam à alienação de lotes para construção enquanto que a parcela aqui em causa não tem finalidade nem capacidade edificativa, destinando-se, de acordo com o alvará de loteamento e a matéria provada, a logradouro.
Embora esteja provado e não se questione a qualificação do solo como “apto para construção”, o certo é que, pese embora essa qualificação, a parcela não tem efectiva capacidade edificativa.
Por isso, também não pode ser utilizado, como pretende a recorrente, o critério do nº 2 do art. 26º do Código das expropriações (CE), ou seja, o de que “o valor… será o resultante da média aritmética actualizada entre os preços unitários de aquisições, ou avaliações fiscais que corrijam os valores declarados, efectuadas na mesma freguesia e nas freguesias limítrofes nos três anos, de entre os últimos cinco, com média anual mais elevada, relativamente a prédios com idênticas características, atendendo aos parâmetros fixados em instrumento de planeamento territorial, corrigido por ponderação da envolvente urbana do bem expropriado, nomeadamente no que diz respeito ao tipo de construção existente, numa percentagem máxima de 10 %”.
Os elementos fornecidos pela Repartição de Finanças e juntos aos autos referentes a solos aptos para construção, para além de se desconhecer a localização dos prédios, seguramente, que não se referem a terrenos destinados a meros logradouros, como é o caso da parcela expropriada, mas a lotes para efectiva construção, o que não é o caso. Efectivamente, não estamos a ver que alguém vá comprar uma parcela de terreno sem efectiva capacidade construtiva para nela construir. Já se concebe que alguém, proprietário de um lote construído ou com capacidade construtiva compre uma parcela de terreno contígua para usar como logradouro.
Em suma, atendendo às efectivas características da parcela e à não afectação da capacidade edificativa do restante lote, concluímos pela inaplicabilidade do critério do nº 2 do art. 26º do CE, como pretendido pela recorrente.
Afastada a pretensão da recorrente, resta-nos o método supletivo do nº 5 do invocado art. 26º do CE, critério ao qual recorreram os peritos do tribunal e da expropriante e foi sufragado na douta sentença recorrida.
No recurso não vem questionada a correcção do cálculo com base no critério utilizado e o valor da indemnização encontrado de 6.760,91 € (seis mil, setecentos e sessenta euros e noventa e um cêntimos), mas a utilização do critério em si, questão que já ficou resolvida.
Por conseguinte, dado que nenhumas outras questões vêm submetidas à nossa apreciação, resta-nos confirmar a douta sentença recorrida.
DECISÃO
Termos em que se acorda, em conferência, nesta Relação:
1. Em negar provimento ao recurso;
2. Em confirmar a douta sentença recorrida;
3. Em condenar a recorrente nas custas.
Évora, 29.09.2011
(António Manuel Ribeiro Cardoso)
(Acácio Luís Jesus Neves)
(José Manuel Bernardo Domingos)
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[1] Cfr. arts. 684º, n.º 3 e 690º, n.º 1 do Código de Processo Civil, os Acs. STJ de 5/4/89, in BMJ 386/446, de 23/3/90, in AJ, 7º/90, pág. 20, de 12/12/95, in CJ, 1995, III/156, de 18/6/96, CJ, 1996, II/143, de 31/1/91, in BMJ 403º/382, o ac RE de 7/3/85, in BMJ, 347º/477, Rodrigues Bastos, in “NOTAS AO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL”, vol. III, pág. 247 e Aníbal de Castro, in “IMPUGNAÇÃO DAS DECISÕES JUDICIAIS”, 2ª ed., pág. 111.