Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1652/10.9TBPTM.E1 |  |
EXCEPÇÃO DE NÃO CUMPRIMENTO
EXPLORAÇÃO TURÍSTICA
a) - Quando as obras respeitam à implementação de “medidas de segurança contra risco de incêndio nos estabelecimentos comerciais”, deve entender-se que sua necessidade decorre, directa e exclusivamente, do exercício dessa actividade.
Nessa medida, a responsabilidade pela realização das obras e por suportar o respectivo custo, compete à entidade que exerce a actividade comercial e não ao proprietário do imóvel.
b) - Não colhe a invocação da excepção de não cumprimento do contrato quando a obrigação em causa é da responsabilidade do excipiens.
Sumário da relatora
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
I - HISTÓRICO DO PROCESSO
1. Os Autores/Recorridos instauraram acção declarativa de condenação contra a Ré/Recorrente, pedindo a sua condenação a pagar-lhes a quantia de € 13.974,73, acrescida de juros.
Como causa de pedir, invocaram um "contrato de cessão de apartamento para exploração turística" celebrado com a Ré, que impunha a esta o pagamento de determinada quantia anual a título de retribuição, sendo que a Ré não pagou as retribuições de 2005 a 2010, o que agora se peticiona.
Em contestação, a Ré impugnou parcialmente os factos e alegou que o empreendimento foi encerrado em 03/2004 por ordem da Direcção Geral do Turismo (DGT), com fundamento em não reunir condições de segurança (falta de certificado de conformidade); que competia aos Autores a obrigação de manter a fracção e partes comuns do edifício aptas para o exercício da indústria hoteleira; a Ré efectuou as obras tidas por necessárias e requereu à DGT autorização de reabertura com início em Janeiro/2006; tal autorização nunca veio a ser concedida até final de 2008, ano da cessação acordada para o contrato.
A Ré deduziu ainda reconvenção, peticionando o pagamento de € 4.829,02, correspondente ao valor das obras e adaptações que efectuou no imóvel e cuja responsabilidade imputa aos Autores.
Os Autores ainda responderam às excepções e contestaram a matéria da reconvenção.
Efectuado o saneamento do processo, e realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença julgando-se procedente a acção e improcedente a reconvenção.
2. Inconformada com tal decisão, dela apelou a Ré, formulando as seguintes CONCLUSÕES [[1]]:
«(...)
E) Estas razões, conjugadas com as normas que emergem das cláusulas 9.ª e 10.ª do contrato, fazem com que a recorrente não tenha de pagar as rendas em que foi condenada pela douta decisão recorrida.
(...)
L) É que o facto que impediu o uso da fracção autónoma emergiu da própria fracção e, por isso, tem de ser imputado aos respectivos proprietários.
(...)
N) Num caso em que o próprio contrato que prevê a situação em julgamento e impõe o modo como deve ser resolvida, por estabelecer que a recorrente não tem de pagar as rendas relativas ao período em que não pode dispor da fracção autónoma para a usar na sua indústria.
(...)
Q) Todavia, decisão condenatória ignora e viola as cláusulas 9.ª e 10.ª do contrato celebrado entre a recorrente e os recorridos, por estas cláusulas estabelecerem o contrário daquilo que a sentença estabelece.
R) E a decisão que os absolve do pedido reconvencional, além de também ignorar e violar as mesmas normas do contrato, faz erradamente apelo às normas dos artigos 52.º e 48.º do Decreto-Lei 167/97.
S) Tudo porque o contrato prevê o modo como a questão das rendas deve ser resolvida e a questão das benfeitorias no apartamento dos recorridos não pode ser vista como a viu a Meritíssima Juiz “a quo”.
T) É que, como se viu, se a solução do conflito entre a recorrente e os recorridos, para o que interessa neste processo (obras de inovação e responsabilidade pelo respectivo pagamento) está prevista no contrato,
U) As obras que foram feitas, pela sua natureza, para além de não terem de ser aprovadas em assembleia geral de condóminos, eram da responsabilidade dos recorridos.
V) E têm de ser classificadas como urgentes, porque visavam permitir a reabertura do empreendimento.
X) As obras que a recorrente realizou na fracção dos recorridos estão provadas, do mesmo modo que está provado que foi ela que as pagou.
Z) Perante este facto, e sob pena de enriquecimento sem causa dos recorridos, parece que estes últimos devem ser condenados a pagar à recorrente o valor das obras que se vier a apurar em execução de sentença.
(...)
BB) Porém, com todo o respeito por melhor opinião, a questão não é a de saber se as obras foram ou não autorizadas pelos recorridos ou pela assembleia geral de condóminos.
CC) A questão é a de saber se as obras eram ou não eram necessárias para que a fracção autónoma pudesse continuar a desempenhar o objecto do contrato.
(...)
EE) Assim sendo, não pode haver dúvida que a recorrente agiu como gestor de negócios e que as obras têm de lhe ser pagas pelos donos do apartamento.
(...)
HH) É por todas estas razões que com a parte da douta sentença recorrida que condena a recorrente no pagamento das rendas se viola expressamente tanto as normas da lei geral que obrigam o locador a manter o bem que dá de locação em estado de ser usado, como as normas das cláusulas 9.ª e 10.º do contrato celebrado entre a recorrente e os recorridos.
II) E que, com a parte da decisão que absolve os recorridos do pagamento das obras, se ignora e viola o contrato e se viola ainda as normas dos artigos 464.º, 468.º e 473.º, todos do Código Civil.
(...)
Termos em que o presente recurso deve ser julgado procedente, com a consequente revogação da decisão recorrida e a respectiva substituição por outra, que julgue a acção improcedente e, julgando a reconvenção procedente, condene os recorridos no pagamento do valor das obras que se vier a apurar em sede de execução de sentença.»
3. Os Autores/Recorridos contra-alegaram, CONCLUINDO que [[2]]:
«1- A douta sentença recorrida
(...)
2- Também não violou as disposições legais que tutela a gestão de negócios, já que, como ficou provado, o alegado gestor nunca avisou, informou, ou deu conta aos donos do negócio de que assumira tal gestão; assim como nunca prestou contas e informações como estava legalmente obrigado - art° 465º. C. C.
(...)
8-A recorrente tinha a administração daquele empreendimento turístico, no regime " do administrador de condomínio da propriedade horizontal" – cfr. Artº. 49° da lei 167/74 de 04/07, por isso atento a tal regime tinha obrigação de ser zelosa na administração e salvaguarda dos interesses dos nos, nomeadamente informando-os, reunindo-os e propondo-lhe soluções para solucionar todos os problemas e anomalias que surgissem e as que lhe eram impostas por lei e pelas autoridades competentes. O que nunca fez.
(...)
13- Por isso se a fracção autónoma dos AA não reunia as condições de segurança para ser usada, da industria da hotelaria a culpa de tal situação não pode, com diz a recorrente ser imputada aos recorridos, mas exclusivamente à recorrente, visto que a recorrente desde, pelo menos, 1999 fez uma administração ruinosa do seu empreendimento e da fracção autónoma dos AA.: de inacção, desleixo e abandono.
(...)
21- As obras que a recorrente, por ventura., terá realizado para segundo diz, abrir a unidade turística, foram-no extremamente tarde, por isso não evitaram o encerramento. Devia tê-las iniciado com conhecimento e autorização dos proprietários logo em 1998, 1999, 2000, 2001. Em vez disso só lhe deu início em 2005/2006. Mas só depois de ter sido imposto compulsivamente o encerramento,
22- Não colhe, assim, a sua alegação de quê efectuou obras na qualidade de gestor de negócios porque elas eram urgentes. Obras que lhe foram recomendadas pela D.G.T já em 1999, não podem ser consideradas urgentes ao serem executadas 5/6 anos depois.
(...)
Termos em que, deve ser julgado improcedente o presente recurso e confirmar-se na totalidade a sentença recorrida.».
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II - FUNDAMENTAÇÃO
4. OS FACTOS [[3]]
1. Os AA. são donos e legítimos possuidores do apartamento nº T-825, fracção autónoma “ABX” – 8º andar do edifício em regime de propriedade Horizontal, denominado CLUBE… Praia da Rocha, em Portimão, propriedade que pela Ré é aceita e reconhecida no contrato de cessão de exploração que adiante vai ser indicado.
2. A fracção foi adquirida por compra à E…, Ldª. e encontra-se inscrita na matriz da freguesia de Portimão sob o artº 11373 ABX, e registada na Conservatória do Registo Predial de Portimão sob o nº 4674/19930402 ABX.
3. De tal apartamento têm os AA. a posse com exclusividade desde a referida data da aquisição, posse que se tem materializado pelo uso e habitação da mesma, uso cedido à Ré para fins de exploração turística, cessão em exploração turística que, aliás, a Ré desde sempre, isto é, desde a construção do prédio, em 1993, vem exercendo na totalidade dos apartamentos daquele empreendimento turístico.
4. Através do contrato de cessão de exploração turística estabelecido e assinado em 04/Novembro/1998, entre o A. marido e a Ré, e em renovação de anterior contrato do mesmo tipo, o A. cedeu à Ré o direito de explorar o seu dito apartamento 825 – fracção autónoma ABX, supra identificado.
5. Por tal contrato o A. cedeu à Ré a dita fracção autónoma para exploração turística pelo prazo de dez anos com início em 01 de Janeiro de 1999 e termo 31 de Dezembro 2008.
6. A título de retribuição pela cedência daquela fracção autónoma foi estipulado o pagamento pela Ré aos AA. de uma contraprestação anual a título de renda, nas condições e termos ínsitos nas alíneas a) e b) da clausula 5ª do mesmo contrato de fls. 14
7. Assim, a contraprestação a pagar pela Ré aos AA. no ano de 2002, é de 500.000$00 = 2.500€, acrescida do valor relativo ao coeficiente de actualização legal aplicável, nos anos de 1999, 2000 e 2001, para rendas comerciais.
8. Nos anos seguintes pagaria a importância que resulta da operação aritmética indicada na alínea b) daquela cláusula 5ª, retribuição essa que será actualizada todos os anos segundo o coeficiente de actualização estipulado anualmente e relativamente aos arrendamentos comerciais.
9. Nos termos da cláusula 6ª, a retribuição anual, acrescida das respectivas actualizações, deveria ser paga aos AA. durante o mês de Outubro do ano a que respeita, tendo realmente a Ré nos anos de 2002, 2003 e 2004 sempre pago aos AA. a retribuição, ou contraprestação acordada segundo os termos previstos na referida cláusula 5ª, certo é que a partir de 2004 não mais pagou qualquer das contraprestações referentes aos anos seguintes.
10. Porque o contrato se manteve em vigor até 31/Dezembro/2008, nos termos e condições previstas na referida cláusula 5ª do contrato, a Ré pagou aos AA.: - No ano de 2002, 2.732,89€; 2003, 2.831,30€; 2004, 2.936,00€.
11. A retribuição anual em 2004 era de 2.936,00€; por força dos factores legais de actualização anual para as rendas comerciais, as retribuições referentes aos anos de 2005 a 2008, ambos inclusive, é como segue:
- Retribuição de 2004 – 2.936,00€ x coeficiente act. 1.025 - 3.009,40 €
- “ “ 2005 – 3.009,40€ x “ “ 1.021 - 3.072,60 €
- “ “ 2006 – 3.072,60€ x “ “ 1.031 - 3.166,85 €
- “ “ 2007 – 3.166,85€ x “ “ 1.025 - 3.246,00 €
12. Foram enviadas e recebidas as cartas juntas a fls. 18 e 19, uma de 22/Setembro/2006 e outra de 11/Janeiro/2008.
13. Nas reuniões referidas nas cartas o autor não foi pago das “rendas” (retribuições a que se refere o acordo de fls. 14).
14. A Ré ainda nada pagou das retribuições referentes aos anos 2005, 2006, 2007 e 2008.
15. A ré é uma sociedade comercial, que tem como objecto social o exercício da indústria hoteleira.
16. Um dos seus hotéis era o empreendimento turístico denominado Clube…, que inclui o Bloco III, onde os autores possuem as suas fracções autónomas, situado na Av..., em Portimão.
17. Esta unidade hoteleira era composta por zonas sociais (restaurante, bar, piscinas, recepção e etc) e pelos apartamentos que constituem as respectivas unidades de alojamento, sendo que as zonas sociais pertencem à ré, e as unidades de alojamento pertencem a investidores que, por contrato, lhas cederam de exploração, como sucedeu com as fracções autónomas do autor.
18. O edifício onde o fogo dos autores está situado (Bloco III) foi construído entre 1990 e 1993, para ser utilizado como estabelecimento hoteleiro, pelo que tanto os projectos como a construção e o respectivo licenciamento administrativo tiveram como objectivo a respectiva exploração hoteleira.
19. A Câmara Municipal de Portimão e a Direcção Geral do Turismo aprovaram os projectos do imóvel e autorizaram a sua abertura ao público.
20. A sub-directora geral da DGT propôs à consideração superior a instauração de processo de contra-ordenação nos termos de fls. 67;
21. Por esta razão (e com este fundamento), após vistorias, a Direcção Geral do Turismo, por decisão de 4 de Março de 2004, ordenou a interdição temporária, com efeitos imediatos, do funcionamento de todas as unidades de alojamento do empreendimento – fls. 66/67
22. A ré encerrou o estabelecimento turístico em Novembro de 2004, por ordem da DGT
23. A ré procedeu a diligências com vista à realização das obras que permitiriam a reabertura do empreendimento, executando o estudo de segurança contra riscos de incêndio de fls. 95.
24. No âmbito da execução do referido projecto de segurança, a ré, nas zonas comuns do edifício, construiu uma escada de socorro exterior, instalou portas corta-fogo, uma central de alarme contra incêndios, um sistema automático de detecção de fumos e bocas de incêndio em cada um dos doze andares das dez torres do edifício onde se situam as unidades de alojamento.
25. No interior de cada uma das fracções a ré substituiu os aparelhos a gás (fogão e esquentador) por aparelhos eléctricos, alterou as respectivas instalações eléctricas, de modo a que pudessem suportar a carga de consumo dos novos electrodomésticos, e instalou ainda o sistema de detecção automático de fumos e incêndios.
26. As obras efectuadas no Bloco III e em todas as suas unidades de alojamento tiveram a duração de um ano (decorreram o final do mês de Novembro de 2004 e o mês de Novembro de 2005).
27. Todas elas consistiram em instalar ou construir equipamentos que antes não existiam.
28. Após a conclusão dos trabalhos e a preparação ao imóvel para reabrir a ré requereu a respectiva vistoria à Direcção Geral do Turismo carta de 13 de Janeiro de 2006 – fls. 118.
29. E até ao final do ano de 2008 a autorização não foi concedida e que a unidade hoteleira não reabriu.
30. No início da época alta desse ano (2006) a Direcção Geral do Turismo não tinha realizado a vistoria ao empreendimento.
31. Quando se apercebeu deste último facto a ré tentou e consegui anular alguns dos contratos que havia celebrado com os operadores turísticos para a ocupação do Verão de 2006.
32. Este problema foi resolvido do seguinte modo:
· Os Turistas que chegaram até ao mês de Agosto de 2006 foram alojados noutras unidades hoteleiras;
· Os Turistas que chegaram após o dia 1 de Agosto, por não haver outros locais disponíveis foram colocados em algumas das torres do Bloco III,
33. Por ordem dos Bombeiros de Portimão, a ré encerrou imediatamente a parte do empreendimento que havia reaberto sem licença e, desde então, nunca mais o abriu.
34. Os reconvindos faziam parte da listagem dos proprietários cujas fracções foram usadas durante sete semanas no Verão de 2006, e que receberam as cartas que referem nos artigos 27.,º e 28.º da petição (fls. 18 e 19).
35. No interior desta fracção autónoma a reconvinte substituiu os aparelhos a gás (fogão e esquentador) por aparelhos eléctricos, alterou instalação eléctrica de modo a que este apartamento pudesse suportar a carga de consumo dos novos electrodomésticos, colocou molas de porta anti-incêndio e instalou o sistema de detecção automático de incêndios.
36. Nas zonas comuns do edifício a reconvinte construiu uma escada de socorro exterior, instalou portas corta-fogo, uma central de alarme contra incêndios, bocas-de-incêndio em todas as torres, um sistema automático de detecção de fumos e ainda todos os outros aparelhos e materiais constantes do projecto de segurança, que foi integralmente executado.
37. A requerida pagou as obras em referência o que incluiu o IVA.
38. As vistorias que vêm de ser realizadas desde 20 de Julho de 1999, seguindo-se outras realizadas em 06/ 10 de 1999; 16/03/2001 e 16 e 17 de Dezembro de 2003, vistorias nas quais sempre foi recomendado a Ré não só para proceder à substituição dos ditos aparelhos mas também para apresentar na D.G.T. o respectivo “certificado de conformidade“ das instalações com as medidas de segurança contra riscos de incêndio a emitir pelo SNBPC.
39. A Ré nunca antes de realizar as obras deu conhecimento aos AA. da necessidade de as efectuar nem discutiu com eles tal necessidade ou lhes solicitou autorização para as realizar.
40. Sobre tais obras nunca a Ré apresentou aos AA. qualquer orçamento, quer sobre obras interiores ou nas zonas comuns do edifício; ou sobre a substituição de aparelhos a gás por eléctricos. Também nunca lhes apresentou facturas ou outros quaisquer documentos comprovativos das despesas.
41. Nunca a Ré convocou reuniões de condóminos, nomeadamente dos AA. para ali serem apresentadas propostas para aprovação de quaisquer obras ou para substituição de aparelhos, já que também, nunca antes de 2006/2008 informou os AA e outros proprietários das aludidas vistorias e seus resultados efectuadas pela D.G.T.
42. Nunca a Ré apresentou aos AA. cópia de qualquer acta referente a reuniões do condomínio onde tivessem sido propostas e aprovadas quaisquer despesas com obras a realizar e / ou com a substituição de aparelhos quer no interior da fracção dos AA, quer nas partes comuns.
43. A Ré também nunca solicitou autorização, nem os AA. lha concederam, para proceder a quaisquer obras na sua fracção autónoma.
44. Igualmente também nunca a Ré informou os AA. da necessidade de obtenção do certificado de segurança para o empreendimento.
5. O MÉRITO DO RECURSO
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões dos recorrentes, e apenas destas, sem prejuízo de a lei impor ou permitir o conhecimento oficioso de outras: art. 684º nº 2 e 3, art. 685º-A nº 1 e 660º n.º 2 Código de Processo Civil (CPC).
QUESTÕES A RESOLVER:
· se os Autores têm direito às retribuições
· se ocorre a excepção de não cumprimento do contrato por parte dos Autores
· se compete aos Autores a obrigação de pagar o valor das obras efectuadas pela Ré (matéria da reconvenção)
5.1. SE SÃO DEVIDAS AS RETRIBUIÇÕES
Desde que não desrespeitem leis imperativas, é permitido às partes a livre fixação do conteúdo dos contratos (designadamente, pela junção de regras de um ou mais negócios previstos na lei), os quais, uma vez firmados, devem ser pontualmente cumpridos: art. 405º e 406º nº 1 do Código Civil (CC).
O devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado: art. 762º nº 1 do CC.
Os contratos devem ser pontualmente cumpridos, e a obrigação de qualquer das partes só se tem por cumprida se, e quando, a prestação a que se vinculou se mostrar integralmente realizada, no tempo e lugar próprios: arts. 762º nº 1, 763º nº 1 e 777º do CC.
A prestação consiste na adopção de um comportamento/conduta, ou omissão, dirigido à satisfação do interesse do credor, podendo decompor-se numa dupla vertente: a prestação-acção __ a conduta, acção ou omissão propriamente dita __ e a prestação-resultado __ o resultado dessa conduta ou omissão.
A obrigação principal a que o Autor se comprometeu foi a de ceder à Ré, por 10 anos, o direito de explorar uma fracção autónoma de que era proprietário (cláusula 3ª).
Já a Ré, como contrapartida, obrigou-se a pagar ao Autor determinadas quantias anuais, pagamento esse que deveria ocorrer em Outubro de cada ano (cláusulas 5ª e 6ª).
Nos termos estipulados, o contrato teria início em 01 de Janeiro de 1999, e termo em 31 de Dezembro de 2008 (cláusula 3ª), o que efectivamente veio a acontecer.
Ficou provado que a Ré não pagou as retribuições referentes aos anos de 2005 a 2008, inclusive, nos seguintes montantes: € 3.009,40 (2005), € 3.072,60 (2006), € 3.166,85 (2007) e € 3.246,00 (2008).
Nesta perspectiva, naturalmente que ao Autor assiste ganho de causa, devendo a Ré ser condenada a cumprir a prestação a que se vinculou.
5.2. DA EXCEPÇÃO DE NÃO CUMPRIMENTO DO CONTRATO (EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS)
Contudo, outros factos existem para além dos atrás enunciados.
Nas suas conclusões, a Ré continua a defender a tese que já enunciara na sua contestação: em 2004, foi ordenado o encerramento do estabelecimento turístico onde se incluía o apartamento, ficando a Ré assim impossibilitada da sua exploração; o facto que impediu o uso da fracção autónoma emergiu da própria fracção e, por isso, tem de ser imputado aos respectivos proprietários, quer por força das cláusulas 9ª e 10ª do contrato, quer pelas regras legais do regime da locação.
Assim, na medida em que ficou impossibilitada da exploração turística da fracção (finalidade do contrato), por causa imputável ao Autor, entende não lhe ser exigível o pagamento das retribuições.
Ao assim se posicionar, a Ré invocou a dita excepção de não cumprimento do contrato.
É característica dos contratos bilaterais ou sinalagmáticos a reciprocidade e interdependência das obrigações dos contraentes.
Como decorre do art. 428º nº 1 do CC, num contrato bilateral em que as obrigações são sujeitas a prazos diferentes, corporiza tal exceptio a faculdade atribuída ao contraente, cuja obrigação é posterior, de não a cumprir enquanto o outro contraente não cumprir primeiro a parte que lhe compete; da mesma feita, nos contratos em que não haja prazos diferentes para a realização das prestações, cada um pode recusar a prestação a que se acha vinculado, enquanto a contraparte não efectuar a que lhe compete ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo.
Não se trata, pois, de uma pura e simples recusa de cumprimento mas tão só de uma questão de exigibilidade da prestação no momento em que a contraparte a pretende exigir.
Nas palavras de Calvão da Silva, «(…) o excipiens não nega o direito do autor ao cumprimento nem enjeita o dever de cumprir a prestação; pretende tão-só um efeito dilatório, o de realizar a sua prestação no momento (ulterior) em que receba a contraprestação a que tem direito e (contra)direito ao cumprimento simultâneo.». [[4]]
No mesmo sentido, a jurisprudência: «I - O efeito principal que para o excipiente resulta, nos contratos bilaterais, da excepção de não cumprimento do contrato é o direito à suspensão da exigibilidade da obrigação do contraente que não está obrigado a cumprir primeiro, direito que se manterá enquanto se verificar o estado de recusa de cumprimento da parte contrária, sem com isso o excipiente incorrer em mora.». [[5]]
No caso, estabeleceram as partes correspectividade entre a obrigação da Ré do pagamento das retribuições e a obrigação do Autor de ceder o gozo do apartamento para exploração turística por banda da Ré.
São os seguintes os factos com interesse para esta questão:
A ré é uma sociedade comercial, que tem como objecto social o exercício da indústria hoteleira.
Um dos seus hotéis era o empreendimento turístico denominado Clube…, que inclui o Bloco III, onde os Autores possuem a fracção em causa.
Esta unidade hoteleira era composta por zonas sociais (restaurante, bar, piscinas, recepção e etc) e pelos apartamentos que constituem as respectivas unidades de alojamento, sendo que as zonas sociais pertencem à Ré, e as unidades de alojamento pertencem a investidores que, por contrato, lhas cederam de exploração, como sucedeu com o Autor.
O edifício onde o fogo dos autores está situado (Bloco III) foi construído entre 1990 e 1993, para ser utilizado como estabelecimento hoteleiro, pelo que tanto os projectos como a construção e o respectivo licenciamento administrativo tiveram como objectivo a respectiva exploração hoteleira.
A Ré vem exercendo a cessão de exploração turística na totalidade dos apartamentos daquele empreendimento turístico, desde a construção do prédio, em 1993.
Desde a data da aquisição que os Autores têm cedido à Ré o respectivo uso, para fins de exploração turística.
Após vistorias, a Direcção Geral do Turismo, por decisão de 4 de Março de 2004, ordenou a interdição temporária, com efeitos imediatos, do funcionamento de todas as unidades de alojamento do empreendimento.
A ré encerrou o estabelecimento turístico em Novembro de 2004, por ordem da DGT.
A ré procedeu a diligências com vista à realização das obras que permitiriam a reabertura do empreendimento, executando o estudo de segurança contra riscos de incêndio.
No âmbito da execução do referido projecto de segurança, a ré, nas zonas comuns do edifício, construiu uma escada de socorro exterior, instalou portas corta-fogo, uma central de alarme contra incêndios, um sistema automático de detecção de fumos e bocas de incêndio em cada um dos doze andares das dez torres do edifício onde se situam as unidades de alojamento.
No interior de cada uma das fracções a ré substituiu os aparelhos a gás (fogão e esquentador) por aparelhos eléctricos, alterou as respectivas instalações eléctricas, de modo a que pudessem suportar a carga de consumo dos novos electrodomésticos, e instalou ainda o sistema de detecção automático de fumos e incêndios.
As obras efectuadas no Bloco III e em todas as suas unidades de alojamento tiveram a duração de um ano (decorreram o final do mês de Novembro de 2004 e o mês de Novembro de 2005).
Todas elas consistiram em instalar ou construir equipamentos que antes não existiam.
Após a conclusão dos trabalhos e a preparação ao imóvel para reabrir a ré requereu a respectiva vistoria à Direcção Geral do Turismo carta de 13 de Janeiro de 2006-
E até ao final do ano de 2008 a autorização não foi concedida, pelo que a unidade hoteleira não reabriu.
No início da época alta de 2006, a Direcção Geral do Turismo não tinha realizado a vistoria ao empreendimento.
A fracção dos Autores foi uma das que foram usadas durante sete semanas no Verão de 2006.
Por ordem dos Bombeiros de Portimão, a ré encerrou imediatamente a parte do empreendimento que havia reaberto sem licença e, desde então, nunca mais o abriu.
Quer no interior da fracção dos Autores, quer nas zonas comuns do edifício, A Ré efectuou obras como as atrás referidas.
A Ré foi quem pagou as obras.
Nas vistorias que vêm sendo realizadas (20 de Julho de 1999, 06/10/1999, 16/03/2001 e 16 e 17 de Dezembro de 2003), sempre foi recomendado a Ré não só para proceder à substituição dos ditos aparelhos mas também para apresentar na D.G.T. o respectivo “certificado de conformidade“ das instalações com as medidas de segurança contra riscos de incêndio a emitir pelo SNBPC.
A Ré nunca antes de realizar as obras deu conhecimento aos AA. da necessidade de as efectuar nem discutiu com eles tal necessidade ou lhes solicitou autorização para as realizar.
Nunca a Ré apresentou aos AA. qualquer orçamento, quer sobre obras interiores ou nas zonas comuns do edifício, quer sobre a substituição de aparelhos a gás por eléctricos. Também nunca lhes apresentou facturas ou outros quaisquer documentos comprovativos das despesas.
Nunca a Ré convocou reuniões de condóminos, nomeadamente dos AA. para ali serem apresentadas propostas para aprovação de quaisquer obras ou para substituição de aparelhos, já que também, nunca antes de 2006/2008 informou os AA e outros proprietários das aludidas vistorias e seus resultados efectuadas pela D.G.T.
Nunca a Ré apresentou aos AA. cópia de qualquer acta referente a reuniões do condomínio onde tivessem sido propostas e aprovadas quaisquer despesas com obras a realizar e / ou com a substituição de aparelhos quer no interior da fracção dos AA, quer nas partes comuns.
A Ré também nunca solicitou autorização, nem os AA. lha concederam, para proceder a quaisquer obras na sua fracção autónoma.
Igualmente também nunca a Ré informou os AA. da necessidade de obtenção do certificado de segurança para o empreendimento.
O conhecimento da exceptio non adimpleti contractus implica averiguar a quem competia a responsabilidade da realização das obras, suscitando a Ré uma tripla perspectiva:
a) - Face ao contrato
Em primeiro lugar, remete-se a Ré para o conteúdo do contrato, o qual refere:
(cláusula 8ª) __ A Ré «(...) é responsável (...) e pelo pagamento das regulares despesas de conservação do recheio e da fracção autónoma»
(cláusula 9ª) __ O Autor «(...), obriga-se a manter constantemente apta e à disposição da segunda Outorgante a fracção autónoma (...) de modo a que esta última não possa ser, de qualquer forma, perturbada ou prejudicada no exercício da sua indústria.»
(cláusula 10ª) __ A Ré, «(...) caso não possa dispor da fracção autónoma (...) por causa ou facto imputável ao primeiro Outorgante, ou da responsabilidade deste último, cessará o pagamento da retribuição, na proporção do tempo em que não puder dispor da fracção para o exercício da sua indústria, retomando o pagamento logo que cesse o facto ou causa de impedimento do uso da fracção.»
Não logramos descortinar deste clausulado que as partes hajam prevenido e acordado no que quer que fosse sobre a qual delas competia a realização das obras a realizar na fracção, fossem elas obras de conservação ou de inovação.
O que demais aproximado se encontra é a cláusula 8ª, fazendo impender sobre a Ré a responsabilidade pelo pagamento (que é diferente de realizar/promover obras) de “despesas de conservação (?) da fracção”.
Que o Autor se obrigou a “manter a fracção apta e à disposição” para que a Ré não fosse “perturbada ou prejudicada no exercício da sua indústria”, pode ter inúmeros significados, designadamente a referência a que os Autores a não estivessem a usar eles próprios (o que seria reforçado pelo teor da cláusula 10ª) ou ao recheio necessário para o efeito.
Ora, em sede de interpretação das declarações, vigora entre nós a teoria da impressão do destinatário, ínsita no art. 236º nº 1 do CC, a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele, sendo certo que, no caso de negócios formais (como é o caso), não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso (art. 238º nº 1 do CC).
Nada tendo sido alegado de específico sobre o efeito, resta-nos o texto do contrato, do qual, como se referiu, nada se extrai sobre a quem competia a realização das obras, bem como suportar o respectivo custo.
b) - Face ao regime da locação
Tal regime não pode ser aplicável ao caso.
Em primeiro lugar, por se tratar de dois regimes legais especialmente regulamentados e com finalidades distintas
A questão já foi objecto de abundante tratamento jurisprudencial, designadamente através de acórdão uniformizador [[6]], pelo que para aí nos remetemos, dispensando mais fundamentação.
c) - Face à regulamentação legal sobre a matéria
Rege o Decreto-Lei nº 167/97, de 04.07.
Com interesse para a questão, extrai-se desse diploma:
Atentas as características da indústria da Ré __ unidade hoteleira composta por zonas sociais (restaurante, bar, piscinas, recepção e etc) e pelos apartamentos que constituem as respectivas unidades de alojamento, sendo que as zonas sociais pertencem à Ré, e as unidades de alojamento pertencem a investidores que, por contrato, lhas cederam de exploração, como sucedeu com o Autor __ cabe-lhe a classificação de conjunto turístico: art. 6º.
Nessa medida, e dado que todas as unidades de alojamento estavam integradas no mesmo empreendimento turístico, à Ré cabia, em exclusivo, a responsabilidade pelas despesas de conservação das unidades de alojamento como a do Autor: art. 48º nº 1.
Só assim não seria na hipótese prevista no art. 50º nº 6, caso esse que aqui não ocorre.
Resulta da factualidade provada que a “ordem de encerramento” respeitou ao “empreendimento turístico”, e não à fracção, e teve por fundamento a falta de condições de segurança contra riscos de incêndio do “empreendimento turístico” no seu todo, e não da fracção em particular.
Todas as obras realizadas pela Ré, quer nas zonas comuns, quer nas fracções, contenderam unicamente com as regras relativas às condições de segurança contra riscos de incêndio.
Essas regras e condições de segurança são específicas dos empreendimentos turísticos e bem diferentes das necessárias para edifícios destinados a habitação particular, ainda que constituídos em propriedade horizontal: cf. Anexo II ao Decreto Regulamentar nº 8/89, de 21.03.
Para o exercício da sua actividade, a Ré necessitava de licença de utilização turística, a qual não é emitida sem comprovação das condições de segurança contra incêndio (art. 24º nº 1 e nº 3 do dito Decreto-Lei).
Ora, se essas obras só eram necessárias por força da específica actividade perseguida pela Ré, naturalmente que só a ela cabia a responsabilidade pela realização das mesmas.
E a Ré terá perfeita consciência disso pois só assim se compreende que, logo em 2004, após a ordem de encerramento, a Ré tenha efectuado um estudo de segurança contra riscos de incêndio, realizado as obras necessárias, as tenha custado, tudo demorando um ano, requerido vistoria, tudo sem nunca ter dado qualquer informação aos proprietários das fracções, lhes solicitar autorização para as obras ou apresentar nota das despesas!
Não foi a fracção dos Autores que “deixou de reunir as condições necessárias para poder ser usada na indústria hoteleira”; foi o empreendimento turístico da Ré (tomado qua tale e como uma unidade) que não reunia as condições de segurança contra incêndio.
Atente-se em que o encerramento foi determinado para todo o empreendimento e não apenas para uma sua fase, como seria possível face ao nº 4 do art. 24º do Decreto-Lei nº 167/97.
Como dele expressamente resulta, as medidas de segurança contra incêndios que passaram a ser estipuladas pelo Decreto-Lei nº 368/99, de 18.09, são aplicáveis apenas a estabelecimentos comerciais.
No domínio da relação contratual com os Autores, também não colhe o argumento de a Ré “não poder ser responsabilizada pelo facto dos organismos administrativos não terem realizado a vistoria da fracção dos recorridos”.
Se a Ré imputa responsabilidades ao Estado, só dele se poderá ressarcir.
Concluindo, o motivo de a Ré não ter podido explorar turisticamente a fracção dos Autores ficou a dever-se à falta de observância das regras de segurança contra incêndios, regras essas exigíveis apenas para estabelecimentos comerciais, contendendo exclusivamente com a actividade da Ré.
Assim, por essa falta de condições só ela pode ser responsabilizada, nos termos dos preceitos legais invocados.
Nessa medida, só a ela é imputável a impossibilidade de exploração da fracção dos Autores, não cabendo a situação na previsão das cláusulas 9ª e 10ª do contrato.
Consequentemente, não se mostra verificado o condicionalismo da excepção de não cumprimento do contrato, tudo implicando a obrigação da Ré no pagamento das retribuições em conformidade com o exposto no ponto 5.1. deste acórdão.
5.3. DA OBRIGAÇÃO DOS AUTORES EM PAGAR O VALOR DAS OBRAS EFECTUADAS PELA RÉ (matéria da reconvenção)
Em reconvenção, pretendeu a Ré exigir dos Autores o pagamento das obras que efectuou.
Do atrás exposto, já se concluiu que essas obras respeitaram exclusivamente a criar as condições de segurança relativas à prevenção de risco de incêndio; a necessidade dessas obras resultou de alterações legais que foram impondo maiores exigências sobre a matéria; tais obras e condições de segurança respeitavam exclusivamente aos estabelecimentos comerciais, pelo que visavam directa e exclusivamente a actividade da Ré, sendo-lhe exigidas pela Direcção Geral do Turismo que não lhe licenciava a continuação do exercício da actividade enquanto a Ré não apresentasse o “certificado de conformidade” emitido pelos Bombeiros.
Tendo-se concluído que tais obras eram da responsabilidade da Ré, naturalmente que não ocorre o enriquecimento sem causa por parte dos Autores.
Isto pela simples razão de no caso não se verificar o requisito “sem causa justificativa” (art. 473º nº 1 do CC), uma vez que a Ré actuou no exercício duma obrigação própria, que a ela legalmente competia.
Pela mesma razão, também não colhe o argumento de ter a Ré agido como gestor de negócios (art. 464º do CC): a Ré efectuou as obras para conseguir o licenciamento do seu próprio negócio, no seu próprio interesse e no âmbito de responsabilidade própria.
Concluindo, não incumbe aos Autores suportar o pagamento das obras efectuadas pela Ré.
III. DECISÃO
7. Pelo que fica exposto, acorda-se nesta secção cível da Relação de Évora em confirmar a sentença recorrida, julgando totalmente improcedente a apelação.
Custas a cargo da Apelante.
Évora, 20.12.2012
(Relatora, Maria Isabel Silva)
(1ª Adjunta, Alexandra Moura Santos)
(2º Adjunto, Eduardo Tenazinha)
__________________________________________________
[1] Como é sabido, são as conclusões que delimitam o objecto do recurso ou “thema decidendum”; as alegações servirão para explanar os argumentos na defesa da tese do recorrente quanto à demonstração das questões suscitadas; já as conclusões devem referir, de forma sucinta, os pontos em que se considera ter havido erro de julgamento (seja quanto à matéria de facto, seja quanto à de direito), em conformidade com o nº 1 e 2 do art. 685º-A do CPC.
Constactando-se que sob a epígrafe "conclusões", a Recorrente apenas reproduz os argumentos das alegações, dispensamo-nos de aqui reproduzir o que não são conclusões.
[2] Verificando-se a mesma circunstância das alegações da Recorrente, procede-se a idêntica filtragem.
[3] São os factos constantes da decisão proferida pela primeira instância e que __ por não impugnados e por não se verificar qualquer uma das circunstâncias referidas nas diversas alíneas do nº 1 do art. 712º do CPC __, aqui cumpre manter.
[4] João Calvão da Silva, "Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória", 4ª edição, Almedina, pág. 334.
[5] acórdão do Supremo Tribunal de Justiça (STJ), de 28.03.2006, (processo 06A415, Nº do Documento: SJ200603280004156), disponível em www.dgsi.pt, sítio a considerar nos demais arestos que vierem a ser citados sem outra menção de origem.
[6] acórdão do STJ, de 13.02.1996 (processo 082312, Nº do Documento: SJ199602130823121). No mesmo sentido, e do mesmo STJ, acórdãos de 09.02.2011 (processo 572/03.8TCFUN.L1.S1) e de 26.02.1991 (processo 079887, Nº do Documento: SJ199102260798871).