Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 7715/16.0T8STB.E1 |  |
INCUMPRIMENTO DO CONTRATO PROMESSA
(Sumário do Relator)
1. O art. 1.º do DL 281/99, de 26 de Julho, na sua redacção actual, impõe a prova, na transmissão da propriedade de prédios urbanos, não apenas da existência da autorização de utilização, mas ainda que as alterações que o imóvel tenha sofrido estejam devidamente enquadradas nessa autorização de utilização.
2. Tendo o imóvel sofrido obras que modificaram significativamente as características físicas da edificação anteriormente licenciada, cabia à promitente vendedora providenciar pela alteração da licença de utilização, mesmo que tais obras não estivessem sujeitas a controlo prévio, nos termos do art. 62.º, n.º 2, do RJUE.
3. Tendo a entidade bancária condicionado a concessão do financiamento necessário à celebração do contrato prometido – no caso, através do recurso à locação financeira – ao licenciamento das obras de alteração feitas no imóvel, era obrigação da promitente vendedora adoptar os procedimentos necessários a esse fim, de forma diligente e de acordo com padrões de boa-fé no cumprimento do contrato.
4. Não tendo adoptado essa conduta, não iniciando, sequer, o procedimento de licenciamento das obras de alteração feitas no imóvel no prazo que lhe foi assinalado pela promitente compradora, a promitente vendedora constituiu-se em inércia culposa no cumprimento do contrato.
5. O art. 442.º, n.º 2, do Código Civil não é aplicável às situações de incumprimento imputável a ambos os promitentes.
6. No caso de não cumprimento bilateral do contrato, a indemnização será fixada consoante a gravidade das culpas de ambas as partes e respectivas consequências.
7. Se as culpas dos dois contraentes forem iguais, a indemnização deve ser excluída, devendo o accipiens restituir o sinal em singelo.
Acordam os Juízes da 2.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora:
No Juízo Local Cível de Setúbal, (…), Lda., demandou (…), com base num contrato promessa relativamente ao qual foi prestado um sinal de € 15.000,00, deduzindo os seguintes pedidos:
i) Ser declarada a licitude da resolução do contrato, operada pela A. por incumprimento definitivo da Ré, condenando-se esta a pagar o dobro da quantia entregue a título de sinal, ou seja, € 30.000,00, acrescida dos juros legais vencidos desde a citação;
ii) Caso assim não se entenda, ser reconhecido o dolo da Ré como causa do erro em que incorreu a A. na sua declaração negocial, com a consequente anulação do contrato promessa dos autos e a condenação da Ré a devolver o montante recebido a título de sinal, acrescido dos juros legais desde 05.10.2015, data em que o sinal foi constituído;
iii) Caso assim não se entenda, ser reconhecido o erro sobre o objecto do negócio em que incorreu a Ré na sua declaração negocial, com a consequente anulação do contrato promessa dos autos e a condenação da Ré a devolver o montante recebido a título de sinal, acrescido dos juros contados desde a mesma data;
iv) Por fim, caso nenhum dos pedidos supra mereça provimento, deve ser declarada e reconhecida a nulidade do contrato, por falta de forma legalmente exigida, condenando-se a Ré a devolver o montante recebido a título de sinal, também acrescido dos juros desde a mesma data.
Reconvindo, a Ré pediu, por seu turno, a declaração de perda do sinal entregue, acrescida de juros sobre a referida quantia, contados desde a citação e até integral pagamento, bem como a condenação da A. como litigante de má-fé.
Realizado o julgamento, foi proferida sentença julgando a acção improcedente e a reconvenção procedente, sendo a A. condenada a reconhecer o direito da Ré fazer seu o valor de € 15.000,00 entregue por aquela em execução do contrato promessa celebrado em 05.10.2015, acrescida de juros de mora à taxa legal, contados desde a data da notificação do pedido reconvencional e até integral e efectivo pagamento.
Inconformada, a A. recorre e formula 72 longas conclusões, que se resumem ao seguinte:
1. Deve ser aditado aos factos provados que “A Ré requereu a legalização de ampliação de moradia, anexo, garagem e piscina, assim como a legalização de alterações em edifício destinado a complexo desportivo, por meio de requerimento ao qual foi atribuído o nº 2771/2016, no dia 15 de Julho de 2016.
2. É ilegal a condenação da A. a pagar juros de mora à Ré sobre a quantia por esta recebida a título de sinal.
3. Quanto ao pedido principal de reconhecimento da licitude da resolução e consequente condenação na restituição em dobro do sinal, não podem ser ponderadas estipulações verbais acessórias ao documento legalmente exigido.
4. As irregularidades no edificado foram identificadas na avaliação bancária e a Ré comprometeu-se, na eventualidade da A. optar por recorrer à locação financeira, a “colaborar naquilo que estiver ao seu alcance e lhe for solicitado, fornecendo nomeadamente a documentação que se revelar necessária com a antecedência adequada.”
5. A A. viu-se impedida de efectuar a operação através do recurso à locação financeira, mercê das irregularidades de licenciamento do imóvel, objectivamente imputáveis à Ré, porquanto nunca forneceu a documentação necessária à celebração da locação financeira, conforme se encontrava contratualmente obrigada.
6. Adicionalmente as partes fizeram constar do n.º 8 da cláusula primeira que “a primeira contraente declara não ter conhecimento de quaisquer factos, situações ou omissões, passadas, presentes ou futuras, que possam prejudicar o valor do imóvel ou a sua aptidão para os fins a que se destina.”
7. A irregularidade do licenciamento prejudica o valor do imóvel, e tanto assim é que foi a própria Ré a quantificar, por sua iniciativa, o valor que atribuía a esta contingência – ponto 36 dos factos provados.
8. Mas a falta de licenciamento de parte do imóvel também prejudica a sua aptidão para os fins a que se destina, porque a utilização dos edifícios, ou a alteração da respectiva utilização, está sujeita a autorização administrativa, nos termos do n.º 5 do art. 4.º do DL 555/99 (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, ou RJUE), sendo punível como contra-ordenação a ocupação de edifícios ou suas fracções autónomas sem autorização de utilização ou em desacordo com o uso fixado no respectivo alvará ou comunicação prévia (art. 98.º, n.º 1, d), do RJUE).
9. A A. não tinha de provar o desconhecimento das irregularidades, porque esse facto não era constitutivo do direito que está na base do pedido principal. A A. apenas tinha de provar a existência das irregularidades.
10. A irregularidade do respectivo licenciamento consubstancia um defeito jurídico de um imóvel que haja sido prometido vender, se essas irregularidades não constarem do contrato escrito.
11. Havendo um defeito, era a Ré que tinha o ónus de provar que a A. conhecia esse defeito, essas irregularidades do licenciamento e que o contrato havia sido celebrado com base nesse pressuposto).
12. É manifesto que a prova de que a A. alegadamente conhecia as irregularidades do licenciamento em momento prévio à assinatura do contrato promessa e que ainda assim quis contratar naqueles termos, é contrária – ou no mínimo adicional – à cláusula primeira n.º 8 do contrato.
13. O Tribunal a quo não podia recorrer a uma presunção judicial para interpretar o conteúdo e alcance do referido n.º 8 da cláusula primeira, pois tal só é admitido nos casos e termos em que é admitida a prova testemunhal. E neste caso, o recurso à prova testemunhal não era permitido.
14. O único acordo de vontades que o Tribunal pode valorar é o que consta do contrato escrito, por razões relacionadas com o regime legal da forma da declaração negocial e com as regras de direito probatório, aplicáveis.
15. À data limite prevista para a celebração do negócio prometido (31.01.2016), a Ré encontrava-se em incumprimento de duas disposições fundamentais do contrato promessa dos autos: 1.º - não forneceu a documentação indispensável à possibilidade da A. recorrer à locação financeira, como era seu direito contratual; 2.º - o imóvel não estava plenamente licenciado, existindo áreas de construção clandestina e alterações de uso de áreas que se encontravam licenciadas para outros fins, em violação expressa do que a Ré asseverara contratualmente no n.º 8 da cláusula primeira e constituiu pressuposto da celebração deste contrato pela A., conforme provado no ponto 16 da matéria de facto.
16. Nessa data, a Ré entrou, por isso, em mora no cumprimento dos seus deveres contratuais.
17. A A. informou a Ré das condições a que a avaliação do Banco havia ficado sujeita, a 17.12.2015, pelo que o licenciamento do imóvel tinha impreterivelmente de ser regularizado.
18. Era sobre a Ré que impendia o ónus de proceder a essa regularização, tanto mais que a A. tinha o direito de cumprir a promessa na modalidade de locação financeira.
19. Ao invés de procurar regularizar o licenciamento, ou pelo menos pedir prazo à A. para o efeito, a Ré apresentou reformulações sucessivas daquilo que havia contratado.
20. Até à data de resolução do contrato, a Ré não deu um passo no sentido de regularizar o licenciamento do imóvel, nem pediu à A. qualquer prazo para o efeito.
21. Só a 15.07.2016 a Ré deu entrada na Câmara Municipal de Palmela do pedido de legalização das edificações existentes no imóvel, 4 meses depois de a A. ter declarado o contrato resolvido por incumprimento da Ré.
22. Essa iniciativa revela, de forma peremptória, a indispensabilidade da regularização do licenciamento do imóvel para proceder à sua alienação.
23. Importa proceder à análise da perda objectiva de interesse na prestação por parte do credor, neste caso a A., conforme previsto no art. 808.º do Código Civil.
24. Os 96 dias decorridos entre o alerta da A. sobre a necessidade de se proceder ao licenciamento do imóvel e a data em que é declarada a resolução, justificam, objectivamente, a perda de interesse da A., pois a Ré não deu qualquer indicação de que iria proceder à regularização da situação – limitou-se a tentar alterar os termos do negócio, facto que reforçou a convicção da A. de que a situação não seria regularizada num prazo razoável, que lhe permitisse manter o interesse naquela prestação.
25. A inércia da Ré, aliada à apresentação de propostas sucessivas de reformulação do contrato, configura um comportamento concludente que indicia que a regularização do licenciamento não ocorreria num prazo que permitisse à A. manter o interesse naquele negócio.
26. Os factos atestam a mora do devedor e, subsequentemente, a perda objectiva de interesse por parte do credor, ou seja, os factos atestam a convolação da mora em incumprimento definitivo.
27. Quanto aos pedidos de anulação por erro sobre o objecto do negócio, motivado ou não por dolo da Ré, impendia sobre a A. o ónus de demonstrar o seu desconhecimento em relação às irregularidades de licenciamento do imóvel, por ser facto constitutivo do seu direito.
28. A matéria de facto provada, nomeadamente nos pontos 15 e 16, revelam que a garantia de inexistência de “quaisquer factos, situações ou omissões, passadas, presentes ou futuras, que possam prejudicar o valor do imóvel ou a sua aptidão para os fins a que se destina”, conferida pela Ré, foi essencial para a vontade de contratar da A..
29. Está assim revelado o erro em que a mesma laborou, tendo a A. sido convencida dessa realidade através de um artifício utilizado pela Ré, fazendo constar no texto do contrato uma garantia que sabia não ser verdadeira.
30. No mínimo, existiu um erro relativo ao objecto do negócio que atingiu os motivos determinantes da vontade, razão pela qual o negócio sempre seria anulável ao abrigo do disposto no art. 251.º do Código Civil.
31. Quanto ao pedido de declaração de nulidade por preterição das regras de forma previstas no n.º 3 do art. 410.º do Código Civil, não tendo o contrato promessa sido objecto de reconhecimento presencial de assinaturas nem de certificação da existência da respectiva licença de utilização, não pode ser invocada a ocorrência de abuso de direito.
32. A Jurisprudência existente a este respeito refere-se, tipicamente, a situações diferentes da dos presentes autos: situações onde existe licença de utilização e o único elemento em falta é o reconhecimento das assinaturas. Nessas situações, se de facto a parte que invoca a preterição da formalidade tiver criado na contraparte a convicção de que não o iria fazer, faz todo o sentido entender que incorre em abuso de direito.
33. Porém, nos casos em que além da falta de reconhecimento das assinaturas, também falta – ou for irregular – a licença de utilização do prédio prometido alienar, não pode ser invocado o abuso de direito.
34. De outro modo, o Tribunal fará tábua rasa do interesse público tutelado pela norma.
35. Quanto à improcedência do pedido reconvencional, não existem factos provados de onde se inculque um incumprimento definitivo da parte da A..
36. A resolução declarada pela A. não é bastante para qualificar a sua conduta como incumprimento definitivo dos termos da promessa.
37. Não constitui incumprimento definitivo do contrato a recusa das várias soluções apresentadas pela Ré para ultrapassar a questão, pois a A. não estava obrigada a aceitá-las.
38. Tais propostas apresentadas pela Ré provam que não estava em condições de cumprir o prometido. Não configuram execução do contrato: é o próprio Tribunal a quo que a eles se refere como uma reformulação da proposta contratual da Ré.
39. As cartas enviadas pela A. à Ré a 12.03.2016 e 27.04.2016 revelam, apenas, o fundamento por ela alegado na resolução do contrato – a de que não estava obrigada a adquirir um imóvel não integralmente licenciado.
40. Foi a própria Ré quem acabou por reconhecer que a A. não estava obrigada a comprar o imóvel naquelas condições. De outro modo, não faria sentido propor descontos no preço superiores a 10% se acaso não conseguisse obter o licenciamento, como ainda não conseguiu. Nem teria promovido o processo de legalização, 4 meses depois da resolução declarada pela A..
41. Termos em que, mesmo que o Tribunal a quo tivesse entendido que a A. estava contratualmente obrigada a comprar o imóvel independentemente da regularização do respectivo licenciamento, sempre se revelaria indispensável a formulação de uma verdadeira e própria interpelação admonitória que in casu não se verificou.
Na resposta sustenta-se a manutenção do decidido.
Corridos os vistos, cumpre-nos decidir.
Da consideração de factos assentes:
O art. 662.º, n.º 1, do Código de Processo Civil permite à Relação alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.
Trata-se de uma evolução em relação ao art. 712.º da anterior lei processual civil, consagrando uma efectiva autonomia decisória dos Tribunais da Relação na reapreciação da matéria de facto, competindo-lhes formar a sua própria convicção, podendo, ainda, renovar os meios de prova e mesmo produzir novos meios de prova, em caso de dúvida fundada sobre a prova realizada em primeira instância.
Deste modo, na reapreciação da matéria de facto o Tribunal da Relação deve lançar mão de todos os meios probatórios à sua disposição e usar de presunções judiciais para obter congruência entre a verdade judicial e a verdade histórica, não incorrendo em excesso de pronúncia se, ao alterar a decisão da matéria de facto relativamente a alguns pontos, retirar dessa modificação as consequências devidas que se repercutem noutra matéria de facto, sendo irrelevante ter sido esta ou não objecto de impugnação nas alegações de recurso[1].
Neste aspecto, apesar da decisão recorrida referir, no ponto 19 da matéria de facto, a intenção da A. em adquirir o imóvel através do recurso à locação financeira, tendo feito constar essa possibilidade dos números 5 e 6 da cláusula 1.ª do contrato, importa transcrever tais estipulações contratuais, dada a sua relevância para a decisão da causa.
Por outro lado, quanto ao pedido da A. para ser incluído no manancial fáctico o pedido formulado pela A. em 15.07.2016 para legalização das alterações realizadas no imóvel, revelado no ofício da Câmara Municipal de 23.05.2017, importa mencionar não apenas esse facto, mas os restantes ali revelados, como o tempo de resposta e da suspensão do procedimento de análise do pedido de legalização das alterações no complexo desportivo e da ampliação do anexo e da construção da garagem e da piscina.
Determina-se, pois, a adição ao manancial fáctico dos supra referidos elementos.
O elenco fáctico fica assim estabelecido:
1- A A. foi constituída a 23 de Setembro de 2015.
2- São sócios da A. (…), com uma quota equivalente a 66,66% do respectivo capital social, e a sua filha (…), com uma quota equivalente a 33,33% do respectivo capital social.
3- A gerência da A. está, desde a sua constituição, a cargo da sócia (…).
4- Tal como resulta do respectivo objecto social, foi propósito dos sócios desenvolver no âmbito da sociedade uma série de actividades que na realidade já desenvolviam a título pessoal, como seja, a consultoria, a organização de eventos, o fornecimento de refeições, as actividades imobiliárias e serviços relacionados com máquinas e equipamentos industriais.
5- Antes de constituir a sociedade, os sócios procuraram um local que lhe servisse de sede e, simultaneamente, pudesse ser apto à exploração de algumas das actividades previstas desenvolver no respectivo objecto social.
6- Através da imobiliária Century 21, representada por (…), o sócio (…) visitou um imóvel que a Ré tinha colocado em venda, denominado Casa (…), sito na Rua de São (…), Cabanas, (…), 2950-615 Quinta do Anjo.
7- Nos contactos iniciais, o (…) questionou a referida agente imobiliária sobre eventuais questões que tivessem influência na desvalorização da propriedade, nos termos contantes do email enviado a 22 de Agosto de 2016, pelas 18:12, cujo teor se dá por reproduzido e constituiu o documento n.º 2 junto com a p.i., constante de fls. 19.
8- Foi-lhe comunicado que a piscina não se encontrava licenciada, o que a A. aceitou.
9- Considerando as características do imóvel que visitou, o sócio (…) entendeu que o mesmo servia os propósitos da sociedade a constituir e acordou com a Ré a respectiva aquisição pelo valor de € 261.000,00.
10- Face a esse acordo, os sócios (…) e (…) constituíram a A. no dia 23 de Setembro de 2015.
11- Tendo indicado como sede, logo no pacto constitutivo, a morada do imóvel a adquirir.
12- A 5 de Outubro de 2015, a A. e a Ré assinaram o contrato promessa de compra e venda da denominada Casa (…), junto como documento n.º 3, cujo teor se dá por integralmente reproduzido, constante de fls. 21 a 24.
13- O referido contrato promessa não foi objecto de reconhecimento presencial das assinaturas, nunca nenhuma das partes tendo solicitado à outra a observação de tal formalismo.
14- Para o prédio foi emitida a licença de utilização do imóvel, com o n.º (…), pela Câmara Municipal de Palmela a 2 de Agosto de 1988.
15- No número oito da mesma cláusula primeira, a Ré declarou não ter conhecimento de quaisquer factos, situações ou omissões, passadas, presentes ou futuras, que possam prejudicar o valor do imóvel ou a sua aptidão para os fins a que se destina.
16- Esta garantia foi essencial para a vontade de contratar da A..
17- De acordo com a cláusula terceira, a escritura de compra e venda deveria ocorrer até ao dia 31 de Janeiro de 2016.
18- Com a assinatura do referido contrato e a título de sinal e princípio de pagamento, a A. pagou à Ré, a quantia de € 15.000,00.
19- A A. tencionava adquirir o imóvel através do recurso a locação financeira, tendo feito constar essa possibilidade no contrato promessa, na respectiva cláusula primeira números cinco e seis, nos seguintes termos:
“5 – A Segunda Contraente poderá adquirir o imóvel directamente ou em regime de locação financeira a contratar com uma instituição bancária, caso em que a escritura pública de compra e venda será celebrada entre a Primeira Contraente e a instituição bancária em causa.
6 – Na eventualidade da Segunda Contraente optar por recorrer ao regime da locação financeira, a Primeira Contraente desde já se compromete a colaborar naquilo que estiver ao seu alcance e lhe for solicitado, fornecendo nomeadamente a documentação que se revelar necessária com a antecedência adequada.”
20- No âmbito da instrução do processo de locação financeira, o Banco (…) procedeu à avaliação do imóvel prometido vender e comprar.
21- A 17 de Dezembro de 2015, o Banco (…) deu conhecimento à A. do relatório de avaliação, relatório que adiante se junta como documento número 4, constante de fls. 27 a 35.
22- O resultado da avaliação indicou como valor presumível de transacção o valor de 304.700,00 euros, valor significativamente superior ao contratualizado entre A. e Ré.
23- Tendo o perito avaliador constatado que existiam alterações no imóvel, face às telas finais licenciadas e certificadas pela C.M.P., a avaliação ficou condicionada à prévia apresentação dos três elementos constantes do ponto 13.1, página 6 do relatório: Apresentação de Projecto Aprovado com Carimbo de Deferimento Camarário; Apresentação de Documentos Prediais Actualizados / Rectificados; Apresentação de Licença de Utilização.
24- Em concreto, a respeito de divergências nas áreas verificadas no local e as constantes da caderneta predial urbana, consta do relatório no ponto 7.5 (página 3): Áreas da CPU (Aimpl.=Abc=243m2; Abp=92m2; Abd=151m2), divergentes das áreas medidas em planta (Aimpl.=Abc=334,80m2; Abp=149,30m2; Abd=185,50m2).
25- E a esse respeito, resulta do ponto 13.3, página 6 do relatório de avaliação, o seguinte: 2. Verifica-se que houve alterações no imóvel face a planta. A garagem foi integrada na área habitacional tendo sido fechado o seu acesso, possuindo actualmente uma janela, e demolida a parede que confina com o hall e o quarto em frente ao hall de entrada. A parede do hall para o quarto e do hall que dá acesso a cozinha também foi demolida, sendo assim a actual sala a antiga garagem, hall de entrada e quarto; 3. Foi construindo junto ao campo de jogos um anexo, que de acordo com o actual proprietário destinava-se a campo de squash. Este anexo possui portão de garagem e a data da visita estaria a ser usado com essa finalidade. Esta área foi considerada no presente relatório; 4. No local e de acordo com a planta fornecida verificou-se um acesso exterior de acesso à cobertura (16,50m2). Esta área está em bruto e não consta da documentação fornecida. Face ao exposto considera-se que no seu estado actual não constitui uma mais-valia significativa no contexto geral da avaliação, pelo que não foi considerado.
26- Assim que recebeu o relatório de avaliação do Banco, o sócio (…) deu conhecimento à mediadora imobiliária das condições a que o mesmo ficava sujeito, por email de 17 de Dezembro de 2015 às 17:29.
27- O sócio (…) insistiu com o Banco para reverem a respectiva posição, procurando minimizar as alterações verificadas no edificado, mas a instituição de crédito manteve a posição.
28- Face a esta situação, a 13 de Janeiro de 2016 a A. enviou à Ré, para a morada constante do contrato, a carta (datada de 12 de Janeiro de 2016) que adiante se junta como documento 8, e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, informando que: i) Que o Banco (…) identificara uma situação relacionada com o licenciamento do imóvel que tinha de ser resolvida pela R., antes de se proceder à escritura; ii) Que efectivamente existiam alterações no edificado em relação ao que se encontra licenciado e descrito na caderneta predial urbana: a actual sala correspondia, nas plantas objecto de licenciamento, a uma garagem que foi entretanto integrada no espaço habitacional, tendo sido fechado o seu acesso e aberta uma janela. Adicionalmente, o anexo que era utilizado como garagem não se encontrava descrito nas plantas correspondentes às telas finais licenciadas. iii) Em consequência destas alterações, o edificado não estava conforme com as referidas telas finais nem com a caderneta predial urbana (que por sua vez, estranhamente, também não batia certo com as telas finais); iv) Que face a estas desconformidades, o Banco (…) informou que a operação de locação financeira imobiliária, não obstante aprovada, só se poderia formalizar quando a situação do imóvel estivesse devidamente legalizada.
29- A 14 de Janeiro de 2016, o sócio (…) informou a Ré, por email enviado às 08:23, que o Banco (…), no qual o financiamento estava aprovado desde o final do ano passado, não demonstrou aceitação em celebrar escritura pública sem a devida e prévia regularização dos projectos e registos em conformidade com aquilo que está edificado actualmente.
30- A A. informou a Ré que não iria proceder à marcação da escritura pública até 31 de Janeiro de 2016 – como estava contratualmente acordado – e concedeu à R. um prazo de 45 dias para regularizar a situação, após o qual reservaria o direito de resolver o contrato promessa por incumprimento imputável à Ré, a qual não foi recepcionada pela Ré.
31- A 1 de Fevereiro de 2016, as partes reuniram nas instalações da agência imobiliária e na sequência da reunião, o sócio (…) insistiu novamente com o seu Banco, avançando com a hipótese, aventada naquela reunião, de alterar a operação de locação financeira para crédito à habitação.
32- A 13 de Fevereiro de 2016, o sócio (…) enviou à Ré e aos representantes da agência imobiliária, o email que consta do documento 11 que adiante se junta, que refere que o banco mantém a sua posição e “Consequentemente, a minha compra do imóvel só será viável através de capitais próprios... Neste sentido, estou neste momento a viajar para Moçambique onde tenho rendimentos para permitir avaliar com rapidez e rigor todo o capital que posso reunir e em que prazos.”
33- A 18 de Fevereiro de 2016, por email enviado às 05:38, o sócio (…) comunicou à Ré a impossibilidade de reunir capitais próprios para avançar para a aquisição do imóvel dos autos, concluindo pela inviabilidade de concretização da operação, uma vez que o financiamento aprovado não podia ser formalizado.
34- A 25 de Fevereiro de 2016, por email enviado às 10:55, a Ré formulou à A., na pessoa do sócio (…), duas propostas de alteração dos termos do negócio, como forma de ultrapassar os problemas, conforme melhor resulta do documento 13, cujo teor se dá por integralmente reproduzido, que a A. não aceitou.
35- A 2 de Março de 2016, as partes voltaram a reunir, tendo o sócio (…) comunicado que naturalmente a A. não podia aceitar nenhuma das propostas apresentadas pela R. e tendo esta ficado de apresentar nova proposta.
36- A Ré em 15 de Março de 2013 reformulou a sua posição propondo que a A. adquirisse o imóvel, pagando de imediato 180 mil euros (além dos 15 mil já entregues) e reconhecendo-se devedora dos remanescentes 66 mil euros, cujo pagamento ficaria garantido por uma hipoteca do próprio imóvel; a Ré obrigar-se-ia a regularizar o licenciamento do imóvel, sendo que se não o conseguisse seriam abatidos até 30 mil euros ao valor acordado.
37- A A. não aceitou e a 22 de Março de 2016, declarou o contrato promessa de compra e venda resolvido por incumprimento imputável à Ré, por email enviado pelo sócio (…) nesse mesmo dia às 12:14, conforme documento n.º 16, junto a fls. 79.
38- E fê-lo por carta do mesmo teor assinada pela gerente da Ré, datada de 21 de Março de 2016, mas expedida no dia seguinte, junta como documento 17, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
39- A A. solicitou à Ré a devolução do sinal em dobro, até ao dia 10 de Maio de 2016, por carta remetida em 28.04.2016, que constitui o documento n.º 19, cujo teor se dá por integralmente reproduzido, afirmando na mesma “…Passaram-se mais de seis meses sobre a assinatura da promessa e o tempo tem um papel importante neste tipo de decisão. A falta de interesse é por isso real e fundamenta-se nas razões supra expostas…Solicito em consequência, que V. Exa. entregue a esta sociedade a quantia de € 30.000,00…”.
40- Em 15.07.2016, a Ré requereu junto da Câmara Municipal de Palmela a legalização da ampliação da moradia, anexo, garagem e piscina, assim como a legalização de alterações em edifício destinado a complexo desportivo e, por despacho de 18.04.2017, “foi aprovado o projecto de arquitectura referente às alterações/ampliação efectuadas na moradia, incluindo a alteração da utilização inicial da garagem para ampliação da sala”, devendo apresentar os projectos de especialidades no prazo de seis meses.
41- Quanto ao pedido de legalização das alterações no complexo desportivo bem como da ampliação do anexo e da construção da garagem e piscina, foi suspensa a análise de tal pedido por motivos relacionados com a circunstância do local se situar no limite dos concelhos de Palmela e de Setúbal, sendo necessário proceder-se à alteração da Carta Administrativa Oficial de Portugal, processo este moroso por carecer de deliberação da Assembleia da República.
Quanto à matéria que a decisão recorrida declarou não provada, e que não se impugna no recurso, é a seguinte:
a) A interpretação dada ao teor do e-mail remetido pela funcionária da agente imobiliária de 22.08.2015, pelo sócio (…), foi a de que o que estava construído estava licenciado.
b) A única ressalva que a referida agente imobiliária fez ao referido (…), oralmente e por ocasião de uma das visitas ao imóvel, foi a questão da piscina não se encontrar licenciada.
c) Até à apresentação do relatório pelo Banco (…), a A. desconhecia a existência destas desconformidades entre o licenciado e o edificado no imóvel que prometera comprar.
d) As áreas aqui em causa nunca foram referidas à A. como não estando devidamente licenciadas.
Aplicando o Direito.
Da mora e do incumprimento definitivo
A decisão recorrida julgou improcedente o pedido principal da A. – relativo à declaração de licitude da resolução do contrato por incumprimento definitivo da Ré – argumentando no seguinte sentido:
1.º - a celebração do contrato prometido não ficou condicionada à aprovação de qualquer tipo de financiamento;
2.º - a falta de licenciamento das alterações introduzidas no imóvel não constitui impossibilidade legal de celebração do contrato prometido, pois apesar da lei exigir licença de utilização para a celebração da escritura de compra e venda, tal licença “visa confirmar que o imóvel foi inspeccionado e que se encontra dentro das condições exigidas por lei para ser habitado (…). Diferentemente, sucede com as construções modificativas executadas no imóvel, cujo licenciamento e dever de comunicações já não se prendem com a necessidade de assegurar que os imóveis objecto de transacção reúnem as premissas legais para que possam entrar num mercado livre mas seguro, mas tão só normas que têm finalidade urbanísticas diversas. Na verdade a existência de alterações sem licença/comunicação não, se provando sequer que as mesmas não sejam legalizáveis, não ferem a validade do objecto do negócio. Com efeito, tratando-se de alterações que podem ser suprimidas ou legalizadas pelo titular do imóvel em qualquer momento, e estando as partes cientes e de acordo em celebrar o contrato nessas condições, não invalidam a sua transmissão.”
3.º - ainda que as desconformidades registadas pudessem constituir obstáculo à realização da escritura de compra e venda, o prazo conferido à Ré para legalização das alterações realizadas era insuficiente (certamente por lapso, a decisão recorrida menciona, na respectiva página 22, que esse prazo foi de apenas quinze dias, quando na realidade foi de 45 dias).
Vejamos a validade de tais argumentos.
Quanto ao primeiro argumento, a cláusula primeira, n.ºs 5 e 6, conferiu à A. o direito de opção entre adquirir directamente o imóvel ou recorrer ao regime de locação financeira a contratar com uma instituição bancária. Logo, não se pode afirmar, tout court, que celebração do contrato prometido não ficou condicionada à aprovação de qualquer tipo de financiamento, pois a A. dispunha do direito, contratualmente estabelecido, de optar pelo recurso à locação financeira, que constitui, efectivamente, uma modalidade de financiamento através da qual o locador, de acordo com as instruções do seu cliente, adquire um bem (móvel ou imóvel) e cede o seu uso temporário mediante o pagamento de uma quantia periódica, por um prazo determinado e, relativamente ao qual o cliente tem uma opção de compra no final do prazo, contra o pagamento de valor residual – cfr. o respectivo regime legal, estabelecido no DL 149/95, de 24 de Junho.
Os factos apurados nos autos demonstram que a A. exerceu essa opção contratual, de recorrer ao financiamento da aquisição do imóvel através do regime de locação financeira, pelo que a Ré ficou obrigada, de acordo com o n.º 6 da cláusula primeira, a colaborar naquilo que estivesse ao seu alcance e lhe fosse solicitado, fornecendo a documentação que se revelasse necessária, com vista à obtenção daquele financiamento.
Logo, ao contrário do que ressalta da decisão recorrida, tendo a A. optado pelo recurso à locação financeira, no exercício de um direito de opção que o contrato expressamente lhe conferia, constituía dever da Ré fornecer à instituição bancária a documentação necessária à celebração do contrato de locação financeira, nomeadamente, a legalização das alterações introduzidas no imóvel.
A decisão recorrida argumenta – em segunda linha de argumentação – que a existência de alterações sem licença no imóvel não fere a validade do objecto do negócio, pois estão em causa “normas de finalidade urbanística diversa.”
Não será bem assim.
Com efeito, o art. 1.º, n.º 1, do DL 281/99, de 26 de Julho, na redacção que lhe foi conferida pelo DL 116/2008, de 4 de Julho, prevê que “não podem ser realizados actos que envolvam a transmissão da propriedade de prédios urbanos ou de suas fracções autónomas sem que se faça prova da existência da correspondente autorização de utilização”, acrescentando o n.º 4 que “a apresentação de autorização de utilização (…) é dispensada se a existência desta estiver anotada no registo predial e o prédio não tiver sofrido alterações.” Esta redacção impõe, não apenas, a prova da existência da autorização de utilização do prédio urbano, mas ainda que as alterações que o imóvel tenha sofrido estejam devidamente enquadradas na autorização de utilização.
E nem poderia ser de outro modo, sob pena de se proceder à transmissão de prédios urbanos com autorizações de utilização não correspondentes ao efectivamente edificado no local.
De resto, outras normas impõem a coincidência entre a autorização de utilização e a realidade física existente no local. Não apenas o art. 28.º do Código do Registo Predial prevê a harmonização quanto à localização, à área e ao artigo da matriz, entre a descrição e a inscrição matricial, como o art. 90.º-A, n.º 1, al. a), do mesmo diploma prevê a anotação especial à descrição da existência de autorização de utilização. Por outro lado, o art. 13.º, nº 1, al. d), do Código do Imposto Municipal Sobre os Imóveis (CIMI) estipula que a inscrição de prédios na matriz e a actualização desta são efectuadas com base em declaração apresentada pelo sujeito passivo, no prazo de 60 dias contados a partir da ocorrência, entre outros factos, da conclusão de “obras de edificação, de melhoramento ou outras alterações que possam determinar variação do valor patrimonial tributário do prédio.”
Finalmente, o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), aprovado pelo DL 555/99, de 16 de Dezembro, depois de definir no respectivo art. 2.º, al. d), como “obras de alteração” aquelas “de que resulte a modificação das características físicas de uma edificação existente, ou sua fracção, designadamente a respectiva estrutura resistente, o número de fogos ou divisões interiores, ou a natureza e cor dos materiais de revestimento exterior, sem aumento da área total de construção, da área de implantação ou da altura da fachada”, impõe no respectivo art. 62.º, n.º 2, a obrigação de ser requerida e emitida a competente licença de utilização, mesmo no caso de obras de alteração não sujeitas a controlo prévio, a fim de ser verificada “a conformidade da utilização prevista com as normas legais e regulamentares que fixam os usos e utilizações admissíveis, bem como a idoneidade do edifício ou sua fracção autónoma para o fim pretendido, podendo contemplar utilizações mistas”.
No caso dos autos, foram detectadas divergências significativas entre as áreas existentes no local e as constantes da matriz e da licença de utilização; nomeadamente, a área bruta de construção efectivamente edificada era superior à licenciada (334,80m2 edificados contra apenas 243m2 licenciados), e o mesmo se passava quanto à área bruta privativa (149,30m2 contra 92m2) e à área bruta dependente (185,50m2 contra 151m2). Ademais, foi verificado que a garagem foi integrada na área habitacional, que foi construído um anexo utilizado como garagem e implantado um acesso exterior à cobertura.
Todas estas obras, modificando as características físicas da edificação anteriormente licenciada, designadamente o número de fogos ou divisões interiores, constituíam obras de alteração para os fins do RJUE, impunham a obtenção da competente licença de utilização nos termos do art. 62.º, n.º 2, do mesmo regime, obrigavam à alteração da matriz predial urbana por estar em causa obras aptas a provocar a variação do valor patrimonial tributário do prédio – maxime, porque os arts. 38.º e 40.º do CIMI fazem depender a determinação desse valor patrimonial das áreas edificadas no local – e, ainda, obrigavam à subsequente alteração da descrição predial, por harmonização com a matriz alterada.
Entre o manancial fáctico apurado, não é possível concluir que a A. conhecia as desconformidades entre a licença de utilização do imóvel, concedida em 1988, e o edificado no local e que foram detectadas na avaliação bancária efectuada em Dezembro de 2015. Dos pontos 7 e 8 apenas é possível concluir que a A. foi informada da circunstância da piscina não estar licenciada, mas esse facto não foi relevado nem condicionou a avaliação bancária realizada com vista à obtenção do financiamento através do regime da locação financeira.
É certo que se declarou não provado que a A. desconhecia a existência de tais desconformidades, mas tal não permite retirar, sem mais, a prova do facto contrário[2], ou seja, que a A. conhecia efectivamente tais desconformidades e que mesmo assim aceitou celebrar o contrato promessa.
O que está provado é que a Ré declarou “não ter conhecimento de quaisquer factos, situações ou omissões, passadas, presentes ou futuras, que possam prejudicar o valor do imóvel ou a sua aptidão para os fins a que se destina”, e que tal garantia foi essencial para a vontade de contratar da A., e ainda que a esta dispunha da opção contratual de recorrer à aquisição através do regime da locação financeira (opção essa que foi efectivamente exercida). Como está igualmente provado que a Ré se comprometeu, no caso da referida opção ser exercida, “a colaborar naquilo que estiver ao seu alcance e lhe for solicitado, fornecendo nomeadamente a documentação que se revelar necessária com a antecedência adequada”, o que implicava, face à decisão da entidade bancária que iria celebrar a locação financeira de não aprovar a operação enquanto não estivessem legalizadas as desconformidades detectadas, a diligente adopção pela Ré dos procedimentos necessários à legalização dessa situação.
Note-se, ainda, que dos arts. 879.º, al. b) e 882.º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil, decorre que na compra e venda de imóveis a obrigação de entregar a coisa compreende a entrega dos documentos associados ao direito de fruir e dispor plenamente da coisa, entre os quais se conta o respectivo alvará da autorização de utilização, por ser documento necessário a assegurar a aptidão da coisa para o fim ou função normal a que se destina[3] e dever ser mencionado no acto de transmissão – art. 1.º, n.º 2, do DL 281/99.
Assim, poderemos concluir que a A. podia legitimamente exigir da Ré a legalização das desconformidades que condicionavam o recurso à locação financeira e que lhe foi dado conhecimento através das comunicações ocorridas entre as partes, nomeadamente nas mensagens de correio electrónico de 17.12.2015 e de 14.01.2016 e pela carta remetida para o endereço contratualmente fixado, em 13.01.2016.
Está provado que, na reunião de 01.02.2016 e no e-mail de 13.02.2016, o sócio maioritário da A. ponderou a possibilidade de alterar a operação, quer através do recurso ao crédito à habitação, quer através da eventual utilização de capitais próprios, acabando por informar, em 18.02.2016, da impossibilidade de avançar para estas alternativas.
Seguiram-se diversas propostas de alteração do contrato formuladas pela Ré, que a A. não aceitou – nem a tal estava vinculada – até que esta, através da carta de 22.03.2016 declarou resolvido o contrato, imputando o incumprimento à promitente vendedora, por não legalização das desconformidades detectadas no imóvel no prazo de 45 dias concedidos na carta de 13.01.2016.
Desde já se adianta que se partilha a jurisprudência dominante segundo a qual a mora do devedor não permite, excepto se existir convenção em contrário, a imediata resolução do contrato, a menos que se transforme em incumprimento definitivo, o que pode acontecer se sobrevier a impossibilidade da prestação, se o credor perder o interesse na mesma – que se afere em função da utilidade que a prestação para ele teria, embora atendendo a elementos susceptíveis de valoração pela generalidade das pessoas, justificada por um critério de razoabilidade própria do comum das pessoas – e ainda em consequência da inobservância do prazo suplementar e peremptório que o credor fixe, razoavelmente, ao devedor relapso.
Como se decidiu no Acórdão desta Relação de Évora de 28.05.2015, «só o incumprimento definitivo (do promitente-vendedor), e não só a simples mora, habilita o promitente-comprador a resolver o contrato promessa e a exigir a entrega do sinal em dobro, (…) sabendo-se que a mora do promitente-vendedor só se converte em incumprimento definitivo se a prestação não for por ele realizada dentro do prazo que razoavelmente lhe for fixado pelo promitente-comprador ou, em alternativa, se este perder o interesse que tinha na prestação, perda esta que deve ser apreciada objectivamente (art. 808.º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil). A mora é, em sentido amplo, o mero retardamento da prestação: esta não foi executada no momento próprio, mas ainda é possível, por continuar a ter interesse para o credor. Não podendo o credor resolver o contrato promessa em razão da mora do devedor, deve, em face do disposto no art. 808.º, n.º 1, do Código Civil, transformar tal mora em incumprimento definitivo, podendo tal conversão suceder pela perda de interesse na prestação por parte do credor, ou pela não realização da prestação no prazo que for, razoavelmente, fixado pelo credor, sob a cominação estabelecida no preceito legal (interpelação admonitória), sendo que, neste caso, o contraente não faltoso fixa ao outro um prazo para o cumprimento da obrigação, findo o qual a obrigação se tem por definitivamente não cumprida. (…) A perda de interesse na prestação é apreciada objectivamente em conformidade com o disposto no art. 808.º, n.º 2, do Código Civil, o que significa que não basta que o credor diga que a prestação já não lhe interessa; há que ver, em face das circunstâncias, se a perda de interesse corresponde à realidade dos factos – ou seja, a perda do interesse deve ser justificada segundo um critério de razoabilidade entendido pela generalidade das pessoas.»[4]
No caso, concordamos com o juízo formulado na 1.ª instância, do prazo de 45 dias concedido na carta de 13.01.2016 para legalização das desconformidades ser manifestamente insuficiente – e tal é atestado pela circunstância do Município ter demorado nove meses para aprovar o projecto de arquitectura referente a parte das alterações efectuadas no imóvel, incluindo a alteração da utilização inicial da garagem para ampliação da sala, que a Ré apenas veio a requerer em 15.07.2016. Acresce, ainda, que nada nos autos nos demonstra que a A. não tinha interesse no cumprimento do contrato em período mais alargado, necessário ao licenciamento das obras de alteração introduzidas no imóvel.
Mas também não se pode deixar de censurar a Ré por não ter adoptado, de forma diligente e de acordo com padrões de boa-fé no cumprimento do contrato (art. 762.º, n.º 2, do Código Civil), uma actuação apta à reposição da legalidade, nem ter avisado a A. que havia iniciado o competente procedimento administrativo de licenciamento das obras de alteração introduzidas no imóvel, tanto mais que estava contratualmente vinculada a colaborar naquilo que estivesse ao seu alcance para a efectivação da operação de locação financeira, contribuindo assim, de forma significativa, para o insucesso no cumprimento do contrato, na medida em que esse comportamento omissivo – autêntica inércia culposa – conduziu a contra-parte à resolução (intempestiva) do contrato.
Verificam-se, pois, culpas concorrentes no não cumprimento do contrato promessa, situação esta que, na lição de Calvão da Silva[5], “não deve precludir o direito de resolução de uma delas nos contratos com prestações correspectivas”, mas impede o recurso ao disposto no art. 442.º, n.º 2, do Código Civil, pois esta norma não contempla o incumprimento imputável a ambos os promitentes. Como ensina o mencionado autor, no “caso de não cumprimento bilateral imputável do contrato deve ser resolvido, tendo por base as normas gerais, pela compensação de culpas concorrentes, verificados os respectivos pressupostos (art. 570.º). Assim, a indemnização poderá ser totalmente concedida, reduzida ou mesmo excluída, consoante a gravidade das culpas de ambas as partes e as consequências que delas resultaram. Se as culpas dos dois contraentes forem iguais, a indemnização deve ser excluída, devendo o accipiens, porém, restituir o sinal em singelo, pois não se vê a que título possa retê-lo legitimamente.”
Neste sentido também tem vindo a pronunciar-se o Supremo Tribunal de Justiça, nomeadamente nos seus Acórdãos de 13.01.2009 e de 15.03.2012.[6]
Ponderando a ocorrência de culpas concorrentes de ambas as partes para o insucesso no cumprimento do contrato, em medidas que se reputam equivalentes, tal conduz, por aplicação do regime geral da resolução do contrato prescrito nos arts. 433.º e 434.º do Código Civil, à restituição, em singelo, do sinal recebido.
Procede, pois, parcialmente o primeiro pedido formulado pela A. (e tal prejudica o conhecimento dos restantes pedidos subsidiários formulados na petição inicial – arts. 554.º, n.º 1 e 608.º, n.º 1, do Código de Processo Civil) e improcede a reconvenção.
Quantos aos juros, que constituem a indemnização devida pela mora no cumprimento da obrigação pecuniária, como prescreve o art. 806.º, n.º 1, do Código Civil – pelo que a decisão recorrida jamais poderia condenar no pagamento de juros pela retenção de um sinal atempadamente pago e sobre cujo cumprimento não ocorreu mora – serão devidos desde a citação (art. 805.º, n.º 1, do mesmo diploma).
Decisão.
Destarte, concede-se parcial provimento ao recurso, revoga-se a decisão recorrida e, em sua substituição, condena-se a Ré a pagar à A. a quantia de € 15.000,00, acrescida de juros de mora, à taxa do art. 559.º, n.º 1, do Código Civil, desde a citação e até integral pagamento.
Mais se julga a reconvenção totalmente improcedente.
Custas em partes iguais.
Évora, 12 de Abril de 2018
Mário Branco Coelho (relator)
Isabel de Matos Peixoto Imaginário
Maria Domingas Simões
__________________________________________________
[1] Neste sentido, cfr. o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 13.01.2015 (Proc. 219/11.9TVLSB.L1.S1), publicado em www.dgsi.pt.
[2] Cfr., por todos, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 28.04.2016 (Proc. 155/11.9TBPVZ.P1.S1), também publicado em www.dgsi.pt.
[3] Vide, neste sentido, o Acórdão da Relação do Porto de 26.01.2010 (Proc. 693/07.8TVPRT.P1), sempre na mesma base de dados.
[4] O Acórdão da Relação de Évora de 28.05.2015 (Proc. 1600/11.9TBEVR.E1), está publicado em www.dgsi.pt.
[5] In Sinal e Contrato-Promessa, 14.ª ed., 2017, págs. 132 e 133.
[6] Proferidos, respectivamente, nos Procs. 08A3649 e 9818/09.8TBVNG.P1.S1 e publicados na base de dados na DGSI.