Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 397/24.7T8PTG.E1 |  |
CANCELAMENTO DOS REGISTOS
TÍTULO
RECUSA DE ACTO DE REGISTO
IMPUGNAÇÃO JUDICIAL
2. Sendo recusado o cancelamento desses registos pelo Conservador do Registo Civil, com fundamento na insuficiência do título, verifica-se uma necessidade objetiva de tutela jurisdicional adicional: o Autor precisa de obter uma nova decisão judicial que produza efeitos relativamente aos titulares dos registos a cancelar e a recusa do Conservador evidencia o seu interesse em agir.
3. Enquanto a impugnação da recusa visa obter uma decisão de que o título existente é suficiente, a ação declarativa contra os titulares dos ónus visa obter o título que ainda falta.
4. Por isso, numa situação como a descrita em 1, a ação declarativa com processo comum é o meio processual adequado para o Autor obter o título de que necessita para lograr o cancelamento dos registos, conforme pretende e é seu legítimo interesse.
(Sumário da Relatora)
Tribunal Recorrido - Tribunal Judicial da Comarca de Portalegre, Juízo Local Cível de Portalegre, J2
Recorrente – Município de Portalegre
*
Sumário: (…)*
Acordam as Juízas da 2.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora: 1. RELATÓRIO
Município de Portalegre instaurou a presente ação declarativa sob a forma de processo comum contra Massa Insolvente de (…) – Sociedade Metalo-Mecânica do (…), Lda., Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social, I.P. e (…) – Metalização (…), Lda., pedindo que seja ordenado o cancelamento da aquisição de propriedade em favor da Ré (…) – Sociedade Metalo-Mecânica do (…), Lda., sobre o prédio urbano correspondente ao lote de terreno n.º (…) do Loteamento da Zona Industrial de Portalegre, sito na Zona Industrial de Portalegre, freguesia (…), concelho e distrito de Portalegre, destinado a indústria (melhor identificado na petição inicial); do registo de hipotecas legais em favor do Réu Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social, I.P.; do registo de penhora em favor do Réu Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social, I.P. e do registo de penhora em favor da Ré (…) – Metalização (…), Lda., sobre o mesmo prédio.
Em síntese, alegou que por escritura pública de 16/03/2007 a Ré Massa Insolvente de (…) adquiriu-lhe o referido prédio urbano e que as partes convencionaram que a Ré se obrigava a apresentar projeto de arquitetura e especialidades no prazo de seis meses a contar da data da escritura e a concluir as obras de construção no prazo de dois anos, a contar da data de aprovação da operação urbanística requerida, sob pena de “reversão” do terreno e todas as benfeitorias nele introduzidas para o Autor. Como a Ré não cumpriu tais condições, o Autor propôs contra ela ação judicial peticionando a declaração, pelo tribunal, da resolução do contrato de compra e venda e a condenação da Ré na restituição, ao Autor, do lote de terreno em causa, incluindo quaisquer benfeitorias nele feitas. A ação correu termos sob o número 2174/14.4TBLRA-F, da 1ª Secção de Comércio da Instância Central do Tribunal da Comarca de Leiria, tendo sido julgada totalmente procedente por sentença de 11/08/2016, transitada em julgado em 31/08/2016, e, consequentemente, foi declarado resolvido o contrato de compra e venda por verificação da condição resolutiva que as partes apuseram ao negócio e a Ré condenada a restituir ao Autor o referido lote de terreno, incluindo benfeitorias, decisão que foi levada ao registo. Porém, essa sentença não declarou a insubsistência dos ónus constituídos sobre o imóvel e respetivas inscrições registais face à resolução do contrato, nem sobre o registo de aquisição do lote pela mesma, que se mantiveram no registo predial. Alegou ainda que os Réus, sabendo ou devendo saber que o seu direito havia sido extinto por verificação da condição resolutiva aposta no negócio e consequente resolução do mesmo com efeitos à data da sua celebração, condenando a Ré na restituição do prédio “livre de ónus e encargos”, deveriam ter procedido ao cancelamento das respetivas inscrições registais, o que não fizeram. Entende, pois, que “por respeito à finalidade do registo predial e à regra segundo a qual o cancelamento dos registos ocorre por extinção dos respetivos direitos, nos termos previstos nos artigos 1.º e 13.º do Código do Registo Predial, impõe-se agora – já que na anterior ação não foi acautelado – o cancelamento do registo de propriedade a favor da Ré e das inscrições registais das hipotecas e penhoras identificadas no artigo 6º da presente P.I. em favor dos restantes Réus…”.
Os Réus Massa Insolvente de (…) – Sociedade Metalo-Mecânica do (…), Lda. e Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social, I.P. contestaram a ação.
Foi proferido despacho que absolveu a Ré Massa Insolvente de (…) – Sociedade Metalo-Mecânica do (…), Lda. da instância, determinando o prosseguimento, em sua substituição, contra (…), em representação dos sócios da empresa.
A 5 de dezembro de 2025 foi proferido despacho que, além do mais e para o que aqui importa decidir, prevê o seguinte:
“Ainda, e analisados os documentos juntos pelo autor com a ref.ª 2834063, bem como a certidão da sentença proferida no processo 2174/14.4TBLRA, 3º Juízo Cível de Leiria, verifica-se que nesses autos o autor peticionou que fosse a ré, (…) – Sociedade Metalo-Mecânica do (…), Lda., condenada «a ver resolvido o contrato de compra e venda respeitante ao Lote de terreno n.º (…), sito na Zona Industrial de Portalegre e ainda a restituir à Autora o terreno que constitui tal lote, completamente desimpedido e livre de quaisquer ónus ou encargos.»
Tendo sido proferida sentença a julgar procedente a acção e condenada a ré a ver resolvido o contrato de compra e venda respeitante ao lote de terreno em causa e ainda «a restituir à Autora o terreno que constitui tal lote desimpedido e livre de quaisquer ónus ou encargos».
Da descrição do prédio urbano (…) da freguesia da (…), concelho de Portalegre, consta da Ap. (…), de (…) registo do dispositivo da sentença proferida.
(…)
Ora, no processo n.º 2174/14.4TBLRA, 3º Juízo Cível de Leiria, foi declarado resolvido o contrato de compra e venda entre o autor e a ré, (…) – Sociedade Metalo-Mecânica do (…), Lda, e condenada esta a entregar-lhe o lote de terreno em causa desimpedido e livre de quaisquer ónus ou encargos.
Pelo que, entende o Tribunal que o autor tem já definido o seu direito de inexistência de ónus sobre o prédio em causa, matéria que já foi definitivamente tratada em tal processo.
Constatando que a ré não cumpriu com a sentença ali proferida, deveria o autor recorrer à acção executiva, na modalidade de prestação de facto.
Ainda, dispõe o artigo 13.º do Código do Registo Predial que, «Os registos são cancelados com base na extinção dos direitos, ónus ou encargos neles definidos, em execução de decisão administrativa, nos casos previstos na lei, ou de decisão judicial transitada em julgado.»
E, com base na sentença proferida a 13/07/2016, poderia ter o autor promovido o cancelamento dos ónus existentes junto da Conservatória do Registo Predial.
Assim sendo, e porque se impõe evitar a prolação de uma decisão surpresa, convidam-se as partes a, no prazo de 10 (dez) dias, pronunciarem-se, querendo, acerca da impropriedade do meio processual empregue pelo autor, nos termos do n.º 3 do artigo 3.º do Código de Processo Civil.
Notifique”.
O Autor respondeu ao convite, defendendo que a presente ação “é própria e adequada” à sua pretensão, já que a decisão transitada em julgado não contém determinação de cancelamento das inscrições registais por si identificadas, ao que acresce que o Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social, I.P. não foi demandado nem posteriormente chamado a intervir nessa ação, o que impede a extração desse efeito de cancelamento de um registo que lhe diz respeito, pelo que o Conservador deveria recusar o cancelamento dos registos de hipoteca e penhora por falta de intervenção dos respetivos titulares na ação donde resultou a sentença. Alegou ainda que, de facto, com a certidão da sentença do Tribunal de Leiria emitida precisamente para efeitos de “instruir o processo de registo na Conservatória do Registo Predial”, o Autor promoveu o cancelamento dos referidos registos junto da Conservatória do Registo Predial de Portalegre, tendo a sra. Conservadora, a 06/02/2017, após ter respondido via email que “para cancelar os ónus é necessário que o juiz ordene o seu cancelamento, identificando os mesmos”, respondeu formalmente ao pedido do Autor, dizendo que “a certidão judicial da sentença que condena a ré a ver resolvido o contrato de compra e venda respeitante ao lote de terreno serve apenas de título para o registo de aquisição do lote a favor do Município de Portalegre (…) Relativamente ao cancelamento dos ónus que incidem sobre o imóvel, informo que a decisão judicial não constituiu efetivamente título para o cancelamento dessas inscrições. Para que possam ser cancelados era necessário que na ação tivessem sido demandados também os titulares desses ónus ou encargos, uma vez que o registo dos ónus é anterior à data da propositura da ação que deveria ter sido registada”. Perante tal resposta, a 08/03/2017 tentou o cancelamento dos ónus junto da Conservatória do Registo Civil de Leiria, tendo a sra. Conservadora informado que “não há título para a feitura dos cancelamentos dos ónus”, tendo recebido a mesma resposta por parte da Conservatória do Registo do Crato. Conclui que “não só o Autor carece da presente ação para obter o cancelamento dos registos, como a forma de processo empregue (ação declarativa com forma de processo comum) mostra-se idónea e própria para a pretensão do Autor, não se verificando o apontado erro na forma do processo”.
Não obstante a posição do Autor, a 26 de fevereiro de 2026 foi proferida decisão que julgou “verificada a excepção dilatória inominada de uso indevido do procedimento comum”, absolvendo, em consequência, os Réus da instância.
Para sustentar tal decisão, escreveu-se o seguinte:
“Como referido no despacho que antecede, analisados os documentos juntos pelo autor com a ref.ª 2834063, bem como a certidão da sentença proferida no processo 2174/14.4TBLRA-F, 3º Juízo Cível de Leiria, verifica-se que nesses autos o autor peticionou que fosse a ré, (…) – Sociedade Metalo-Mecânica do (…), Lda., condenada «a ver resolvido o contrato de compra e venda respeitante ao Lote de terreno n.º (…), sito na Zona Industrial de Portalegre e ainda a restituir à Autora o terreno que constitui tal lote, completamente desimpedido e livre de quaisquer ónus ou encargos.»
Tendo sido proferida sentença, nesses autos, a julgar procedente a acção e condenada a ré a ver resolvido o contrato de compra e venda respeitante ao lote de terreno em causa e ainda «a restituir à Autora o terreno que constitui tal lote desimpedido e livre de quaisquer ónus ou encargos».
Da certidão permanente do prédio em causa nos autos, Lote de terreno destinado a indústria. Norte - lote 266; Sul e Nascente - via pública; Poente - lote 268. Desanexado do n.º (…) – (...) o mesmo que o n.º (…) – (…), descrito na Conservatória do Registo Predial de Portalegre sob o n.º (…) da freguesia de (…) e inscrito na matriz sob o artigo (…), constam as seguintes inscrições:
- Ap. (…), de (…) 14:11:02 UTC - Aquisição
Sujeitos Passivos:
** (…) – Sociedade Metalo-Mecânica do (…), Lda. (…)
** Município de Portalegre (…).
Cláusulas: - Reversão a favor do Município do terreno e benfeitorias se no prazo de 180 dias a contar de 2007/03/10 não forem apresentados os projectos de arquitectura e especialidades assim como se as obras de construção não forem concluídas no prazo de 2 anos a contar da data da autorização da realização da operação urbanística requerida;
- A venda ou cedência, a qualquer título, do lote e respectivas construções não pode ocorrer no prazo de 7 anos a contar de 2007/03/10, sem prévia autorização escrita da Câmara Municipal.
- Ap. (…), de (…) 16:41:14 UTC – Hipoteca Legal
Sujeitos Activos:
** Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social, I.P. (…)
Sujeitos Passivos:
** (…) – Sociedade Metalo-Mecânica do (…), Lda. (…)
- Ap. (…), de (…) 16:03:57 UTC – Hipoteca Legal
Sujeitos Activos:
** Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social, I.P. (…)
Sujeitos Passivos:
** (…) – Sociedade Metalo-Mecânica do (…), Lda. (…)
- Ap. (…), de (…) 16:23:46 UTC – Penhora
Sujeitos Activos:
** Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social, I.P. (…)
Sujeitos Passivos:
** (…) – Sociedade Metalo-Mecânica do (…), Lda. (…)
- Ap. (…), de (…) 15:24:03 UTC - Penhora
Sujeitos Activos:
** (...) – Metalização (…), Lda. (…)
Sujeitos Passivos:
** (…) – Sociedade Metalo-Mecânica do (…), Lda. (…)
- Ap. (…), de (…) 11:08:57 UTC – Decisão Judicial
Sujeitos Activos:
** Município de Portalegre (…).
Sujeitos Passivos:
** (…) – Sociedade Metalo-Mecânica do (…), Lda. (…).
Parte Dispositiva: Acção julgada procedente por provada e, condenado o sujeito passivo a ver resolvido o contrato de compra e venda e ainda a restituir ao sujeito ativo o terreno que constitui o lote desimpedido e livre de quaisquer ónus ou encargos.
Processo n.º 2174/14.4TBLRA-F – Comarca de Leiria - Leiria - Inst. Central - 1º Sec. Comércio- J1.
Da leitura da certidão junta e da sentença constata-se assim, que o Município autor e a 1ª ré subordinaram a produção dos efeitos do contrato de compra e venda do imóvel em causa nos autos a uma condição suspensiva que, oportunamente fizeram registar na competente Conservatória do Registo Predial, cfr. Ap. (…), de (…).
Os ónus de que o autor peticionou o cancelamento nos presentes autos, foram levados a registo em data posterior à inscrição mencionada – Ap. (…), de (…), Ap. (…), de (…), Ap. (…), de (…) e Ap. (…), de (…) – e em data anterior à propositura do processo 2174/14.4TBLRA-F – 10/10/2014.
Ora, e desde logo, na fase da pendência da condição suspensiva o negócio já produz alguns efeitos na esfera jurídica dos titulares desse direito condicional. Prova-o que assim é o que vem disposto nos artigos 272.º a 274.º do Código Civil. Com efeito, o adquirente ou o credor condicional podem praticar actos conservatórios e alguns actos dispositivos sobre os bens ou direitos que constituem objecto do negócio condicional, ainda que votados à ineficácia se a condição suspensiva se não verificar – cfr. artigos 273.º e 274.º do Código Civil.
Nesta conformidade, e perscrutada a certidão da sentença que o autor junta sob o nº 1 da sua petição e cujo dispositivo acima se transcreveu, verifica-se que, decidindo de mérito e fundada nos artigos 270.º, in fine, 272.º, 274.º, n.º 1 e 275.º do Código Civil, foi decretada a resolução do contrato entre o autor e a 1ª ré, nela se lendo a fls. 24: «Da mesma forma, deixou de produzir efeitos os ónus e encargos, durante a pendência da condição, que não podem subsistir face ao regime do Artigo 274.º, n.º 1, do C.C., uma vez que inexiste estipulação que salvaguarde a subsistência daqueles actos de oneração».
Pelo que, em face da decisão proferida, que também não ordenou o cancelamento do registo de propriedade em nome da 1ª ré, a resolução do contrato e, em sua consequência, a reversão da propriedade para autor é título bastante para o cancelamento do registo de propriedade em nome da 1ª ré e dos actos de oneração/ónus registados sobre o imóvel.
Dispõe o artigo 8.º do Código do Registo Predial que «A impugnação judicial de factos registados faz presumir o pedido de cancelamento do respetivo registo.»
Ainda, dispõe o artigo 13.º do Código do Registo Predial que, «Os registos são cancelados com base na extinção dos direitos, ónus ou encargos neles definidos, em execução de decisão administrativa, nos casos previstos na lei, ou de decisão judicial transitada em julgado.»
Naturalmente que o registo predial há-de expressar a actual situação jurídica do imóvel em causa, como decidido na sentença junta sob o nº 1 da petição inicial, e por consequência ter-se-á de proceder ao cancelamento do registo de aquisição a favor da 1ª ré e à inscrição da propriedade a favor do autor, bem como ao cancelamento dos ónus registados na fase da pendência da condição suspensiva.
E, com base na sentença proferida a 13/07/2016, poderia ter o autor promovido o cancelamento dos ónus existentes junto da Conservatória do Registo Predial. O que, como alega no seu requerimento de resposta fez, tendo o pedido sido recusado pelo Conservador.
Nessa sequência, estando o direito do autor à reversão do contrato de compra e venda e, em consequência o direito ao cancelamento dos registos do mesmo negócio e dos ónus celebrados com base na propriedade da 1ª ré, face à recusa dos pedidos de cancelamento com base na sentença proferida, deveria o autor ter impugnado tal decisão nos termos dos artigos 140.º e segs. do Código do Registo Predial.
Não o tendo efectuado vem, nestes autos, com os mesmos fundamentos já expendidos no processo 2174/14.4TBLRA-F, peticionar que o Tribunal ordene o acto que foi recusado pelo Conservador, pretendendo à partida um pedido judicial de rectificação do registo do bem em causa.
Ora, quer tal pedido quer o pedido de rectificação de registo, devem iniciar-se nos termos definidos no Código do Registo Predial (artigos 13.º, 120.º e segs. e 140.º e segs. do CRP).
Meios processuais substancialmente distintos da forma do processo declarativo comum que, correndo os seus trâmites na respectiva conservatória do registo predial, conduz à impropriedade do meio processual utilizado, excepção dilatória inominada que acarreta a nulidade de todo o processado, sem possibilidade de aproveitamento ou convolação da petição inicial.
Entende assim o Tribunal verificar-se a excepção dilatória inominada de uso indevido e inadequado do processo comum, a qual abrange todo o processo, não é susceptível de ser sequer de ser suprida por meio da adequação processual, excepção que obsta ao conhecimento do mérito da causa e dá lugar à absolvição da instância – cfr. artigos 576.º n.º 1, 2 e 577.º, 578.º, todos do Código do Processo Civil”.
Inconformado com esta decisão, o Autor interpôs recurso, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões, que se transcrevem:
“1. Perante a causa de pedir e pedidos do Apelante, não pode concluir-se que a sua pretensão é de retificação dos registos, nada nesse sentido sendo peticionado nem alegado, de facto ou de direito, na petição inicial.
2. O Apelante alega, sim, factos tendentes ao cancelamento dos registos melhor identificados no pedido “I” da sua petição inicial, mais invocando os fundamentos jurídicos para sustentar essa determinação pelo Tribunal.
3. Também não se verifica qualquer dos casos que permitem o recurso ao processo de retificação do registo predial nos termos dos artigos 120.º e seguintes do Código do Registo Predial.
4. O Apelante não alega que aqueles registos tenham sido (i) lavrados em desconformidade com o título que lhes serviu de base, que (ii) enfermem de deficiências provenientes desse título que não sejam causa de nulidade, ou que tenham sido (iii) lavrados com base em títulos insuficientes para a prova legal do facto, não os colocando sequer em causa relativamente à sua feitura.
5. O que o Apelante coloca em causa, e donde retira a consequência do seu cancelamento, é a sua subsistência perante a resolução retroativa do negócio de compra e venda celebrado sob condição resolutiva com a Apelada em 2007, por fazer extinguir, nos termos do disposto no artigo 274.º do Código Civil, todos os atos dispositivos entretanto praticados.
6. A pretensão do Apelante assenta exclusivamente em factos posteriores ao registo e que não afetam a sua existência ou validade inicial, apenas o afeta a partir do momento da verificação desse facto, judicialmente declarado com os devidos efeitos retroativos.
7. Esse tipo de factos não pode ser fundamento de um pedido de retificação, pelo que não é correto reconduzir-se a pretensão do Apelante a esse processo regulado nos artigos 120.º e seguintes do Código do Registo Predial.
8. A sentença transitada em julgado de que o Apelante já dispõe, proferida pelo Tribunal de Leiria em 11-08-2016 não é título bastante para o pedido de cancelamento daqueles registos, pois não contém ordem de cancelamento dos aludidos registos.
9. Limita-se a declarar a extinção geral de todos os ónus ou encargos constituídos na pendência da condição, nos termos do disposto no artigo 274.º do Código Civil, o que é insuficiente.
10. O único caso em que é legítimo extrair um efeito de cancelamento registal é o previsto artigo 8.º do Código do Registo Predial, que aqui não se verifica, já que o Autor, naquela ação, não impugnou quaisquer registos.
11. Não se pode “dar execução”, como refere esse preceito, a algo que não foi determinado ou ordenado, e no caso da referida sentença do Tribunal de Leiria claramente não foi – daí a resposta da sra. Conservadora de Portalegre, em 17-11-2016, de que “para cancelar os ónus é necessário que o juiz ordene o seu cancelamento, identificando os mesmos”.
12. Perante isto, sendo o processo de retificação inaplicável e desconhecendo-se previsão legal de outra “decisão administrativa” que determine o cancelamento pretendido, o Apelante apenas poderia obtê-lo por via de decisão judicial, identificando os registos a cancelar, para o Conservador lhe poder “dar execução” – é o que pretende com a presente ação, que não fica impedido de propor pelo facto de a insuficiência da primeira para efeitos registais lhe ser imputável.
13. Não podia o Apelante impugnar uma decisão de recusa do registo com a qual concorda, tendo ficado convencido da sua bondade não só pela inexistência de uma ordem de cancelamento dos registos, que os identifique, como também pelo facto de os titulares inscritos desses registos não terem sido feitos intervir na ação que originou a sentença que o Tribunal a quo entende ser título bastante para o seu cancelamento.
14. Analisando a sentença proferida em 11-08-2016 pelo Tribunal da Comarca de Leiria, conclui-se que a intervenção desses titulares inscritos (Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social, I.P. e (...) – Metalização …, Lda.) efetivamente não ocorreu, o que impede a extração desse efeito de cancelamento de um registo que lhe diz respeito ou de que o mesmo é titular.
15. Não foi prestado, não só pela ausência de referência ao mesmo ou a algum documento donde ele conste, como pela total ausência de intervenção do titular das hipotecas legais registadas sobre o prédio em causa.
16. E esta conclusão vale independentemente do concreto teor do dispositivo da sentença e é igualmente aplicável ao cancelamento de penhoras, pois, mesmo inexistindo disposição semelhante para estas, o titular não pode ver destruído o registo à sua revelia.
17. Mesmo que o Tribunal de Leiria houvesse ordenado o cancelamento dos registos de hipoteca e penhora, identificando-os devidamente e determinando a sua expurgação do registo predial, o conservador deveria recusá-los por falta de intervenção dos respetivos titulares na ação donde resultou a sentença, como entende a nossa jurisprudência.
18. Assim, perante a insuficiência daquele título (sentença), não era possível ao Autor, em qualquer caso, obter o cancelamento dos registos melhor identificados no pedido “I” da sua petição inicial; exigia-se uma sentença que ordenasse expressamente o cancelamento, identificando os registos, e proferida numa ação em que os titulares inscritos fossem chamados a intervir, sendo esse o propósito da presente ação.
19. Na falta de decisão administrativa legalmente prevista como determinante do cancelamento pretendido pelo Apelante, e sendo inaplicáveis aqueles processos de retificação e de impugnação, resta apenas, à luz do artigo 13.º do Código do Registo Predial, o recurso à via judicial para obter a desejada ordem de cancelamento, e com salvaguarda dos interesses dos titulares inscritos, sendo esta ação declarativa comum a “via” própria e idónea, não se verificando a exceção dilatória inominada de “uso indevido do procedimento comum”.
20. A existir desnecessidade de vir a juízo solicitar emissão de ordem de cancelamento dos registos, a exceção que se poderia verificar seria, cremos, de falta de interesse em agir, o que também não é o caso, pois o Apelante tem todo o interesse e necessidade em obter aquela ordem.
21. Tendo a sentença recorrida, com o devido respeito, decidido contrariamente e em violação do disposto nos artigos 8.º, 13.º, 120.º e 140.º do Código Registo Predial, julgando verificada a exceção dilatória de uso indevido do procedimento comum, deverá ser revogada por Vossas Excelências, ordenando-se o regresso dos autos à Primeira Instância para retoma dos respetivos trâmites.
Assim decidindo, farão Vossas Excelências a acostumada JUSTIÇA!”.
Não foram apresentadas contra-alegações.
O recurso foi admitido.
1.1. Questões a decidir
Considerando as conclusões do recurso, há que decidir se a ação declarativa com processo comum é ou não o meio processual adequado para responder à pretensão do Autor.
*
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir. 2. FUNDAMENTAÇÃO
2.1. Fundamentos de facto
A matéria de facto a considerar é a que consta do Relatório que antecede.
2.2. Apreciação do objeto do recurso
Tendo em conta as conclusões do recurso, há que decidir se o Recorrente usou do meio processual adequado para fazer valer a sua pretensão ou se, como entende o tribunal a quo, podia e devia ter lançado mão de outro tipo de ação, verificando-se, pois, uma exceção dilatória inominada de uso indevido do procedimento comum.
Desde logo, pode referir-se que uma exceção dilatória inominada é um obstáculo processual não expressamente previsto no artigo 577.º do CPC mas que impede o conhecimento do mérito da causa, sendo que a figura invocada pelo tribunal a quo parece constituir, antes, uma manifestação da falta de interesse processual, decorrente da existência de um meio processual registal específico.
No caso dos autos, da leitura da sentença proferida no processo 2174/14.4TBLRA da 1ª Secção de Comércio da Comarca de Leiria resulta que a decisão, transitada em julgado, constitui título bastante para demonstrar a insubsistência do direito de propriedade adquirido pela Ré “(…)” e para justificar o cancelamento do registo de aquisição efetuado a seu favor. Com efeito, sob a epígrafe “Cancelamento” prevê o artigo 13.º do Código de Registo Predial (doravante CRPr) que “Os registos são cancelados com base na extinção dos direitos, ónus ou encargos neles definidos, em execução de decisão administrativa, nos casos previstos na lei, ou de decisão judicial transitada em julgado.” Assim, uma sentença transitada em julgado que declare resolvido o contrato e determine a restituição do imóvel constitui uma decisão judicial que corporiza a não subsistência da aquisição registada (vide os artigos 433.º e 289.º do CC, que prevêem os efeitos da resolução).
Por outro lado, a condenação a restituir o imóvel em causa “livre de ónus” parece transferir para essa Ré a obrigação de eliminar os ónus que haja constituído, o que não significa que a Conservatória possa cancelar imediatamente os registos de hipotecas, penhoras ou outros direitos de terceiros. Com efeito, o registo não pode ser cancelado apenas porque a sentença impõe à Ré a obrigação de restituição livre de encargos, se os titulares desses direitos não intervieram na ação, sob pena de se atentar grave e inaceitavelmente contra o princípio do contraditório mas também da eficácia relativa do caso julgado, segundo o qual a sentença apenas vincula as partes, mas já não os terceiros, no caso, titulares dos ónus, princípio este decorrente de um outro mais geral do contraditório e da tutela jurisdicional, de acordo com o qual ninguém deve ficar vinculado por uma decisão proferida num processo em que não teve oportunidade de intervir (vide o acórdão do TRL de 08/02/2024, processo n.º 2628/23.1T8OER-L1-6, in dgsi).
No presente caso, não tendo os titulares dos ónus intervindo no processo anterior, existe um evidente interesse processual por parte do Autor em obter uma decisão que os vincule diretamente e que possa servir de título para o cancelamento dos registos.
A questão que se coloca, então, é: qual o meio que deve ser usado para alcançar tal efeito?
A resposta parece-nos clara: o meio mais seguro (e, portanto, adequado) será a instauração de uma ação declarativa, com processo comum, contra os titulares dos ónus cujo registo se pretende ver cancelado, já que, nesta ação, os credores hipotecários, beneficiários de hipotecas ou de outros ónus passam a ser Parte e podem exercer o contraditório, sendo que, a sentença que venha a ser proferida, em caso de procedência do pedido, constituirá, então, título bastante para o cancelamento dos respetivos registos.
No caso e tendo a Conservatória (várias, na verdade) recusado o cancelamento dos registos dos ónus, poder-se-ia ser levado a pensar que o primeiro mecanismo a utilizar seria a impugnação da decisão registal, nos termos do artigo 140.º, n.º 1, do CRPr, que prevê o seguinte: “A decisão de recusa da prática do ato de registo nos termos requeridos pode ser impugnada mediante a interposição de recurso hierárquico para o conselho diretivo do Instituto dos Registos e do Notariado, I.P., ou mediante impugnação judicial para o tribunal da área de circunscrição a que pertence o serviço de registo”.
O mecanismo dos artigos 140.º e segs. do CRPr destina-se a reagir contra uma decisão registal ilegal ou errada, pressupondo que o interessado sustente que o Conservador qualificou erradamente o pedido de registo.
Mas será que essa via resolveria o problema do Autor?
Se o Autor entendesse que a sentença anterior já determina, por si só, a extinção dos ónus e que o Conservador interpretou erradamente o respetivo alcance, a impugnação seria o meio adequado para discutir tal questão; porém, se o Conservador entender que os titulares dos ónus não foram Partes na ação anterior e que, por isso, a sentença não lhes é oponível, a impugnação judicial ficaria limitada à apreciação da legalidade da decisão registal e, nesse caso, a impugnação da recusa, com elevada probabilidade, improcederia.
Ora, no presente caso, entende o Autor que o Conservador não podia deixar de recusar o cancelamento dos registos, pelo que não faria sentido impugnar a sua decisão, precisamente, nesse sentido.
Por outro lado, o processo de retificação, previsto nos artigos 120.º e segs. CRPr, destina-se a sanar inexatidões ou deficiências do registo e não a obter o cancelamento de direitos registados cuja subsistência depende da resolução de uma controvérsia jurídica entre o proprietário e terceiros, não se mostrando, pois, adequado ao presente caso.
Assim, se o próprio sistema dos registos recusou o cancelamento por insuficiência do título e se essa sua apreciação se apresenta como juridicamente correta, então existe uma necessidade objetiva de tutela jurisdicional adicional: o Autor precisa de obter uma nova decisão judicial que produza efeitos relativamente aos titulares dos registos a cancelar e a recusa das Conservatórias evidencia, precisamente, o seu interesse em agir.
E a diferença entre a impugnação da recusa e a ação declarativa contra os titulares dos ónus parece clara: enquanto a primeira visa obter uma decisão de que o título existente é suficiente, a segunda visa obter o título que ainda falta.
Finalmente e por razões já invocadas, não poderia o Autor instaurar uma ação executiva: como se disse, o Autor dispõe de uma sentença que declarou resolvido o contrato e determinou a restituição do imóvel livre de ónus, mas os titulares das hipotecas e penhoras não foram Partes nessa ação, o que significa que o título executivo (a sentença anterior) não produz efeitos contra os titulares dos ónus, mas apenas contra a primeira Ré. Acresce que a execução se destina à realização coerciva de uma prestação e o que está verdadeiramente em causa não é obrigar alguém a praticar um ato material, mas antes obter uma definição jurisdicional sobre a insubsistência dos direitos registados de terceiros e, com base nela, o respetivo cancelamento registal.
Por isso, a solução mais adequada parece ser uma ação declarativa intentada contra os titulares dos ónus, pedindo que seja declarado que os respetivos direitos são ineficazes, caducaram ou não subsistem relativamente ao Autor, e que, em consequência, deve ser ordenado o cancelamento dos registos.
A conclusão final a retirar é, pois, a de que o Autor lançou mão de um meio processual adequado, o qual se mostra, para além disso, necessário. E, ainda que se pudesse discutir se o pedido, tal como formulado (o mero cancelamento dos registos) é suficiente, visto que o cancelamento é uma mera consequência da procedência da ação e o que o Autor precisa obter é uma decisão que defina a situação jurídica substantiva perante os titulares dos ónus, sempre se pode interpretar a petição inicial à luz dos artigos 186.º e 547.º CPC, procurando identificar-se a pretensão material efetivamente pretendida – o que, no presente caso, não será difícil, atenta a matéria de facto alegada.
Face, pois, ao exposto, conclui-se que a ação declarativa com processo comum é adequada a prosseguir os fins visados pelo Autor, pelo que a sua apelação procede.
3. DECISÃO
Nestes termos, decide-se julgar a apelação procedente, revogando a decisão recorrida que deve ser substituída por outra que determine o prosseguimento dos autos, nos termos legais.
Custas pelos Réus, que ficaram vencidos.
Notifique.
*
Évora, 15 de outubro de 2026(Acórdão assinado digitalmente)
Anabela Raimundo Fialho (Relatora)
Maria Domingas Simões (1ª Adjunta)
Maria Emília Melo e Castro (2ª Adjunta)