Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1447/17.9T8EVR-E.E1 |  |
PRÉDIO CONFINANTE
UNIDADE DE CULTURA
SERVIDÃO LEGAL DE PASSAGEM
CAUSA DE PEDIR
1 - O pedido de reconhecimento do direito de preferência pode ser sustentado por diferentes institutos jurídicos como a confinância de terrenos, nos termos do art. 1380.º, n.º 1, do CC ou a existência de servidão legal de passagem, nos termos do art. 1555.º, do mesmo diploma legal, convocando diferentes causas de pedir.
2 - Os poderes de cognição do tribunal estão limitados pela causa de pedir concretamente invocada pelos autores.
3 - A consideração pelo tribunal de factos cujo conhecimento resulte do exercício das suas funções (cfr. art. 5.º, n.º 2, al. c), do CPC) pressupõe que os mesmos se insiram no âmbito da causa de pedir concretamente invocada pelo(s) autor(es).
(Sumário elaborado pela Relatora)
Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Évora:
I. RELATÓRIO
I.1.
BB, CC e marido DD, autores na ação declarativa, sob a forma de processo comum que moveram contra EE e mulher FF e GG e mulher HH, interpuseram recurso da sentença proferida pelo Juízo Local Cível de Évora, Juiz 1, do Tribunal Judicial da Comarca de Évora, o qual julgou improcedente, por não provada, a ação e consequentemente, absolveu todos os réus dos pedidos, julgou improcedente, por não provado, o incidente de litigância de má-fé deduzido pelos autores contra os réus EE e mulher, FF e julgou improcedente, por não provado, o incidente de litigância de má-fé deduzido pelos réus contra os autores.
Os autores moveram a presente ação pedindo ao tribunal que reconhecesse o seu direito de preferência relativamente ao prédio rústico denominado “Courela dos …”, com a área de 7.500 m2, situado na União das Freguesias de Amieira e Alqueva, concelho de Portel, atualmente inscrito na respetiva matriz cadastral sob o art. ….º da Secção 1B e descrito na Conservatória do Registo Predial de Portel sob o n.º …/19880217 da freguesia de Alqueva e ao prédio urbano igualmente situado na União das Freguesias de Amieira e Alqueva, concelho de Portel, inscrito na respetiva matriz predial sob o art. ….º e que os Autores são os proprietários dos aludidos imóveis na proporção de 3/8 indivisos para BB e mulher, II e 5/8 indivisos para CC e marido DD, declarando-se, consequentemente, os réus adquirentes substituídos, com eficácia “ex tunc”, pelos autores preferentes, condenando-se aqueles a abrir mão do prédio rústico denominado “Courela dos …” e prédio urbano inscrito na matriz predial sob o art. ….º.
Para sustentarem o seu pedido, os autores alegaram, em síntese, que são os donos e possuidores do prédio misto denominado “Herdade do …”, com a área de 137,05 ha, situado na União das freguesias de Amieira e Alqueva, concelho de Portel, atualmente inscrito na respetiva matriz predial quanto à parte urbana sob o art. ….º e quanto à parte rústica sob o art. ...º da secção 1B, descrito na Conservatória do Registo Predial de Portel sob o n.º …/19980424 da freguesia de Alqueva, na proporção de 3/8 indivisos para os primeiros e 5/8 indivisos para os segundos; o prédio descrito confronta pelo seu lado nascente com o lado poente do prédio denominado “Courela dos …”, com a área de 7.500 m2, atualmente inscrito na respetiva matriz cadastral sob o art. ….º da Secção 1B e descrito na Conservatória do Registo Predial de Portel sob o n.º …/19880217, o qual foi vendido pelos segundos réus aos primeiros réus, mediante escritura de 20.09.2011; neste último prédio existe uma ruína que, à data da escritura de compra e venda se encontrava omissa na respetiva matriz predial urbana mas que os primeiros réus inscreveram no ano de 2016 e a que corresponde o art. ….º da União das Freguesias de Amieira e Alqueva, constituindo hoje o referido prédio dos réus um prédio misto com a área de 7.500 m2; ambos os prédios adquiridos pelos réus se destinam exclusivamente à exploração agro-florestal, só sendo viável proceder à reconstrução da ruína desde que a mesma se destine a apoio ao sector da agricultura, pelo que não é possível aos primeiros réus fazerem prova de que o destino a dar ao seu prédio é incompatível com a exploração agrícola ou que não se se encontra relacionado com tal exploração; nunca qualquer dos réus deu a conhecer aos autores o propósito de venda do prédio rústico ou o projeto da venda, não tendo sido facultado aos autores o exercício do direito de preferência.
Os réus GG e HH contestaram a ação, por exceção, invocando a caducidade da ação de preferência, e por impugnação, pedindo, ainda, a condenação dos réus como litigantes de má-fé em multa e no pagamento de uma indemnização.
Os réus EE e FF contestaram, por exceção, invocando, a caducidade do direito de preferência dos autores, e por impugnação, pedindo, também eles, a condenação dos autores como litigantes de má-fé, em multa e indemnização.
Os autores responderam à exceção e arguiram a falsidade de documentos juntos com as contestações.
Após o óbito da autora II foi deduzido incidente de habilitação de herdeiros e julgados habilitados BB e JJ para prosseguirem os autos no lugar daquela.
Dispensada a audiência prévia, o tribunal a quo julgou improcedente o incidente de falsidade deduzido pelos autores, fixou o valor da causa, proferiu despacho-saneador no âmbito do qual relegou o conhecimento da exceção de caducidade para final.
Realizou-se a audiência final, finda a qual foi proferida a sentença objeto do presente recurso.
I.2.
Os recorrentes formulam alegações que culminam com as seguintes conclusões:
«(…).
QQ. Na douta sentença recorrida foi mal aplicado e/ou interpretado o disposto nos artigos artº. 1381º a) e nº. 1 do artº. 1555º do Código Civil, e artº. 412º nº. 2 do Código de Processo Civil.»
I.3.
Na sua resposta às alegações de recurso, os recorridos GG e HH pugnaram pela improcedência do recurso.
O recurso foi recebido pelo tribunal a quo.
Corridos os vistos em conformidade com o disposto no art. 657.º, n.º 2, do Código de Processo Civil, cumpre decidir.
II. FUNDAMENTAÇÃO
II.1.
As conclusões das alegações de recurso (cfr. supra I.2) delimitam o respetivo objeto de acordo com o disposto nas disposições conjugadas dos arts. 635.º, n.º 4 e 639.º, nº 1, ambos do CPC, sem prejuízo das questões cujo conhecimento oficioso se imponha (art. 608.º, n.º 2 e art. 663.º, n.º 2, ambos do CPC), não havendo lugar à apreciação de questões cuja análise se torne irrelevante por força do tratamento empreendido no acórdão (arts. 608.º, n.º 2, e 663.º, n.º 2, do CPC).
II.2.
A única questão que cumpre apreciar é a de saber se deveria ter sido reconhecido aos recorrentes o direito de preferência na venda do prédio em causa nos autos.
II.3.
FACTOS
II.3.1.
Factos provados
O tribunal de primeira instância julgou provada a seguinte factualidade:
1. Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Portel sob o n.º …/19980424, o prédio misto denominado "Herdade do …", com a área total de 137,05 hectares, situado na União das Freguesias de Amieira e Alqueva, concelho de Portel, cuja propriedade se mostra inscrita a favor dos Autores, na proporção de 3/8 para os primeiros e 5/8 para os segundos, por o terem adquirido, em parte, a "LL, S.A.", e por sucessão hereditária de José F… S… e D.ª Maria R… F… P… S….
2. O prédio referido em 1. tem plantado pinheiros.
3. Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Portel sob o n.º …/19880217 da Freguesia de Alqueva, o prédio misto denominado "Courela dos …”, com a área de 7.500 m2, igualmente situado na União das Freguesias de Amieira e Alqueva, concelho de Portel, cuja propriedade se mostra inscrita a favor dos primeiros Réus.
4. Os prédios identificados em 1. e 3. têm uma estrema comum, confrontando o prédio dos Autores pelo seu lado Nascente com o lado Poente do prédio dos Réus.
5. Por escritura pública denominada de "compra e venda", outorgada no dia 20 de Setembro de 2011, no Cartório Notarial de Serpa da Sr.ª Dr.ª Joana Raquel Prior, os segundos Réus declararam vender aos Primeiros Réus que declararam comprar àqueles, o prédio identificado em 2. pelo preço de € 7.500 (sete mil e quinhentos euros).
6. Os primeiros Réus não eram em 20 de Setembro de 2011 (data da outorga da escritura de compra e venda) proprietários de qualquer prédio confinante com o prédio melhor identificado em 2., e objeto da compra e venda referida em 5.
7. Tal prédio encontra-se atualmente registado na Conservatória do Registo Predial de Portel a favor dos primeiros Réus, respetivamente pela inscrição, Ap. … de 2011/09/22.
8. Os Autores tiveram conhecimento do acordo referido em 5. em 26/04/2017, no âmbito da ação de Processo Comum que sob o n.º 418/1 7.0T8EVR correu termos no Juízo Local Cível de Évora quando foram confrontados com o teor da escritura pública.
9. Em 17/05/2011, a Imobiliária que intermediou o negócio entre os primeiros e os segundos Réus, enviou por carta registada com aviso de receção aos Autores BB e CC um documento com o seguinte teor:
«Assunto: Venda do prédio sito na Courela dos …, freguesia de Alqueva, concelho de Portel, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo …, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Portel sob o número ….
Exmo. Senhor
Com a presente e nos termos da Lei em vigor, venho informar que pretendo vender o prédio de que somos proprietários, sito na Courela dos …, freguesia de Alqueva, concelho de Portel, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo …, e descrito na Conservatória de Registo Predial de Portel sob o número …, de que II. a Ex. a é um dos confrontantes, para que assim, possa exercer o seu direito de preferência.
Condições da venda: Valor € 7.500
Sinal com a assinatura do contrato promessa de compra e venda 50%, ou sejam, € 3750
Remanescente do valor no ato da escritura pública a realizar no prazo máximo de sessenta dias, a partir da data do CPC.
Informamos que já temos uns interessados, na aquisição do dito prédio, e nas condições acima mencionadas, que é a senhora D. a Maria …, e o Sr. Paulo …, residente na Rua … n.º … em Serpa.
Assim, poderá V. a Ex. ªno prazo legal exercer o seu direito de preferência.
Com os melhores cumprimentos.
Os proprietários»
10. O documento em causa foi assinado e entregue em 18/05/2011 a pessoa cuja identidade se desconhece.
11. O prédio descrito em 3. fica perto da albufeira de Alqueva e encontra-se situado em espaço classificado e qualificado como espaço silvo-pastoril, condicionado pela REN, Reserva Ecológica Nacional.
12. Em 24/07/2014 a Câmara Municipal de Portel enviou aos primeiros Réus carta com o seguinte teor:
«Assunto: Obras de reconstrução e ampliação - Informação Prévia
Localização: Courela dos … - Alqueva
Requerente: EE
Processo n. 0161114
Exmo(a) Sr(a).
Informamos IV. Ex.ª que por meu despacho e em conformidade com o parecer técnico da DAO, por ser contrário ao previsto no n. º 1 do artigo 37. º do Regulamento do Plano Diretor Municipal, o parecer ao pedido de informação prévia é desfavorável.
Considerando a localização assinalada da ruína verifica-se que a mesma se situa em espaço classificado e qualificado como espaço silvo-pastoril - área de silva pastorícia, condicionado pela REN, Reserva Ecológica Nacional, conforme planta de ordenamento e planta atualizada de condicionantes, regida pelas disposições constantes em Regulamento do Plano Diretor Municipal (PDM - Resolução do Conselho de Ministros n. o 7612001, de 2 de fulho, com as alterações introduzidas pela Deliberação n.º 256912008, de 24 de Setembro, e por Deliberação n.º 223012010, de 3 de Dezembro).
Pelo artigo 37. º do regulamento do PDM, é permitida a construção e ampliação de edifícios destinados a habitação, turismo e construções agrícolas, sendo a área mínima de parcela de 7,50ha, com dois pisos ou 6,50m de cércea máxima e um índice máximo de construção (habitação) de 0.006 e de 0.03.
Considerando que o prédio rústico tem a área total de 0.75ha não se enquadra o pedido nos parâmetros definidos para permitir a edificação nesta classe de espaços, que define como valor mínimo da parcela a área de 7.5ha.
No entanto, poderá ser viável proceder à reconstrução da ruína existente desde que a mesma se encontre devidamente registada e descrita na conservatória do registo predial e não seja excedida a área de implantação e construção existentes. Eventualmente, no âmbito do regime jurídico da REN, poderá ser permitida a ampliação da área existente pela construção de uma instalação sanitária, desde que essa construção não apresente área total de ampliação superior a 40m2 e se destine a apoio ao sector da agricultura de acordo com o anexo II do Decreto-Lei n. º 166/2008, de 22 de Agosto alterado pelo Decreto-Lei n.º 239/2012, de 2 de Novembro, alínea a) do I, isento da comunicação prévia.».
13. A casa existente no prédio descrito em 3. destina-se a segunda habitação dos primeiros Réus para períodos de lazer e fins-de-semana.
14. Os Autores depositaram, por meio de depósito autónomo a importância de € 7.500 (sete mil e quinhentos euros) correspondente ao preço da compra e venda referida em 5., à ordem dos presentes autos.
II.3.2.
Factos não provados
O tribunal de primeira instância julgou não provada a seguinte factualidade:
a) Os Autores BB e CC receberam a carta referida em 9 dos factos provados.
b) Os Autores omitiram conscientemente que receberam as comunicações enviadas em 17/05/2011.
c) Os Autores BB e CC deram conhecimento aos respetivos cônjuges das cartas referidas em 9 e 10.
d) Desde, pelo menos, 2014, os Autores têm conhecimento que os proprietários do prédio em causa são os primeiros Réus.
e) Depois da venda do prédio aos primeiros Réus, o Autor António disse aos mesmos que não estava interessado na compra do prédio e que estes haviam adquirido o prédio por um valor muito elevado.
f) Os Autores intentaram a presente ação movidos por razões de mesquinhez e vingança por os Réus virem a Tribunal pedir o reconhecimento de uma servidão de passagem.
g) Os Autores têm o prédio à venda.
II.4.
Mérito do recurso
No presente recurso está em causa o reconhecimento do direito de preferência dos recorrentes que estes se arrogam enquanto proprietários de um prédio confinante com o prédio misto denominado “Courela dos …”, o qual foi adquirido pelos réus Paulo EE e mulher FF aos réus GG e mulher HH, mediante escritura pública de compra e venda outorgada em 20.09.2011.
Estamos, assim, perante a preferência legal[1] prevista no art. 1380.º, do Código Civil, normativo que estabelece que os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante.
A preferência ali prevista consiste no direito de certa pessoa adquirir com afastamento de outro adquirente, e nas mesmas condições acordadas com este (tanto por tanto) um direito relativo a uma coisa, no caso de ele ter sido transmitido por título oneroso.
Na preferência real o preferente tem o direito de haver para si a coisa alienada, devendo requerê-lo no prazo de seis meses a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação. Se exercer a preferência tem de entregar ao adquirente o preço por ele satisfeito, devendo depositá-lo no prazo de 15 dias seguintes à propositura da ação.
O direito de preferência é, assim, um direito real de aquisição que depende da verificação de determinados pressupostos, cujo ónus de alegação e prova incumbe àquele(s) que se arroga(m) titular(es) do mesmo, em conformidade com o art. 342.º, n.º 1 do Código Civil.
Os autores/recorrentes não alegaram que a sua propriedade confinante com aquela que foi adquirida pelos primeiros aos segundos réus estava (eventualmente) abrangida por algum projeto de emparcelamento ao abrigo do D/L n.º 384/88, de 25.10[2] – diploma vigente à data da outorga da escritura de pública e venda em causa nos autos e que reviu o regime do emparcelamento rural[3] em geral – pelo que o direito de preferência por eles invocado é o que se encontra previsto no art. 1380.º, do Código Civil, sendo, portanto, à luz deste último normativo que deve ser aferida a verificação dos pressupostos para o reconhecimento do mesmo. Não cabendo, no âmbito deste recurso, explorar as diferentes interpretações a que o art. 18.º, n.º 1, do referido D/L n.º 384/88 foi sujeito, normativo que consagra também um direito de preferência legal relacionada com os minifúndios[4].
Em face do disposto no art. 1380.º, n.º 1, do CC, os pressupostos do direito de preferência são os seguintes: (i) Que tenha sido vendido ou dado em cumprimento um terreno com área inferior à unidade de cultura; (ii) que o preferente seja dono de prédio confinante com o prédio alienado; (iii) que o prédio do proprietário que se apresenta a preferir tenha área inferior à unidade de cultura; e (iv) que o adquirente não seja proprietário confinante.
O art. 1380.º, n.º 1, do CC exige, portanto, a reciprocidade de direitos de preferência entre os proprietários de terrenos confinantes cujas áreas não atingem a unidade de cultura.
Como explica Antunes Varela, RLJ Ano 127, pp.294 e ss.: «[…] Com a entrada em vigor do novo Código Civil […] manteve-se a ideia básica de que a preferência legal só existe entre os titulares dos prédios rústicos confinantes, tal como persistiu o propósito de só reconhecer a prelação no caso de a alienação (a venda ou a dação em cumprimento) ter por objeto o prédio rústico com a área inferior à unidade de cultura (o minifúndio).
Entendeu-se, porém, em compensação, que a preferência não devia aproveitar a todos os proprietários de prédios confinantes, mas apenas aos proprietários de prédios confinantes com área também inferior à unidade de cultura.
Duas razões fundamentais imperaram no espírito do legislador para impor a nova linha (mais restritiva) de orientação:
Por um lado, só os proprietários confinantes, cujos terrenos tenham área inferior à unidade de cultura, necessitam verdadeiramente de aumentar a área do seu domínio para converterem a sua terra numa exploração agrícola ou rural com condições de rentabilidade económica e, por isso, só eles justificam o grave sacrifício imposto ao alienante, com a instituição da preferência legal, na sua plena liberdade negocial. Por outro lado, só restringindo a preferência aos proprietários vizinhos de minifúndios se consegue garantir a reciprocidade de direitos, que é uma espécie de bálsamo jurídico social contra a reação natural que sempre desperta uma limitação coerciva dura como é a preferência imposta por lei» (negritos nossos).
Por sua vez o art. 1381.º, do CC, sob a epígrafe Casos em que não existe o direito de preferência, dispõe:
«Não gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes:
a) Quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura;
b) Quando a alienação abranja um conjunto de prédios que, embora dispersos, formem uma exploração agrícola de tipo familiar» (itálicos nossos).
No normativo acima citado, estão previstos factos impeditivos do direito de preferência previsto no artigo antecedente, cuja alegação e prova incumbe, portanto, ao adquirente do terreno, em conformidade com o disposto no art. 342.º, n.º 2, do Código Civil.
O direito de preferência consagrado no art. 1380.º, do Código Civil visa promover o emparcelamento rural de forma a tornar mais vantajosas as condições de aproveitamento fundiário das propriedades agrícolas. Este direito legal de preferência foi instituído como meio de combater a pulverização da propriedade rústica e de favorecer o emparcelamento, permitindo a unificação de prédios vizinhos de modo a formar prédios com área apropriada a uma maior e melhor produtividade e rentabilização – cfr. entre outros, Ac. STJ de 17.10.2019, processo n.º 295/16.8T8VRS.E1.S2, Ac. RP de 23.10.2006, processo n.º 0655486, Ac. STJ de 19.02.2013, processo n.º 246/05.5TBMNC.G1.S1, todos consultáveis em www.dgsi.pt.
Pelo que é à luz daquela intenção do legislador que deve ser interpretada a parte final da alínea a), do art. 1382.º, do Código Civil. Ou seja, tendo este direito de preferência legal sido instituído como meio de combater a pulverização da propriedade rústica e de favorecer o emparcelamento, permitindo a unificação de prédios vizinhos de modo a formar prédios com área apropriada a uma maior e melhor produtividade e rentabilização, esta finalidade deixa de ser perseguida quando um dos prédios se destine a um fim que não seja a sua cultura agrícola ou florestal.
O “fim” que releva para efeitos da alínea a) do art. 1381.º do Código Civil não é aquele a que o terreno esteja afetado à data da alienação, mas antes o que o adquirente pretenda dar-lhe, sendo que esse fim não tem de constar necessariamente da escritura pública de alienação, podendo provar-se por outros meios – Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, volume III, 2.ª Edição revista e atualizada (reimpressão), com a colaboração de Henrique Mesquita, Coimbra Editora, Limitada, 1987, p. 276.
Todavia, e como é referido, entre outros, pelos acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 17.10.2019 supracitado, de 19.02.2013, processo n.º 246/05.5TBMNC.G1.S1, de 04.10.2007, processo n.º do Ac. RP de 23.10.2006, processo n.º 0655486, pelo Ac. RC de 23.05.2017, processo n.º 408/15.7T8LMG.C1, todos consultáveis em www.dgsi.pt, é ainda necessário que a projetada mudança de destino seja permitida por lei, isto é, «importa demonstrar que, sob pena de se defraudar a intenção do legislador, o destino pretendido para o terreno seja legalmente possível, pois se assim não fosse, ficaria na livre disponibilidade do adquirente a exclusão do direito de preferência que, com a simples manifestação de um desejo, faria precludir o exercício desse direito».
Concordamos, também, com a jurisprudência dos tribunais superiores que defende que a intenção dos compradores deve reportar-se ao momento da aquisição, sendo irrelevante o conteúdo desse estado psicológico anterior ou posterior, a não ser como elementos auxiliares de determinação da intenção no momento da aquisição – vd., entre outros, Ac. RP de 23.10.2006, processo n.º 0655486, relator Cura Mariano, e Ac. RC de 23.05.2017, processo n.º 408/15.7T8LMG.C1, ambos consultáveis em www.dgsi.pt, tendo neste último se decidido que «Não tendo os Réus logrado provar que a sua intenção de construírem uma moradia unifamiliar no prédio em cuja aquisição os Autores pretendem preferir era legalmente admissível no momento em que foi celebrado o respetivo negócio de compra e venda, não se encontra demonstrada a causa impeditiva do direito de preferência prevista no art.º 1381.º, a), 2.ª parte, do C. Civil». Também no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 19.02.2013, processo n.º 246/05.5TBMNC.G1.S1 se julgou que na interpretação do disposto no artigo 1381º alínea a), a admissibilidade legal do novo destino a dar ao terreno tem que existir no momento da aquisição e deve ser reconhecida pelas autoridades administrativas competentes.
Retornando ao caso concreto, resulta da factualidade provada que:
(a) Os autores/recorrentes são proprietários de um prédio misto denominado "Herdade do …", com a área total de 137,05 hectares, situado na União das Freguesias de Amieira e Alqueva, concelho de Portel, o qual tem plantado pinheiros;
(b) O lado nascente daquele prédio confronta com o lado poente do prédio misto descrito na Conservatória do Registo Predial de Portel sob o n.º …/19880217 da Freguesia de Alqueva, denominado "Courela dos …”, com a área de 7.500 m2, igualmente situado na União das Freguesias de Amieira e Alqueva, concelho de Portel, cuja propriedade se mostra inscrita a favor dos primeiros Réus que o adquiriram aos segundos réus, por escritura pública outorgada no dia 20 de Setembro de 2011.
(c) O prédio denominado “Courela dos …” encontra-se situado em espaço classificado e qualificado como espaço silvo-pastoril, condicionado pela REN, Reserva Ecológica Nacional.
(d) A casa existente no prédio adquirido pelos réus destina-se a segunda habitação daqueles para períodos de lazer e fins-de-semana.
À data de 20.09.2011 – data em que foi outorgada a escritura pública de compra e venda - estava em vigor a Portaria n.º 202/70, de 21 de abril que fixou a unidade de cultura para Portugal continental.
Diploma legal que classificava os prédios rústicos em terrenos de regadio e de sequeiro - e aos primeiros subdividia-os em terrenos arvenses e hortícolas -, fixando a unidade de cultura para as diferentes zonas do país; e para a zona de Évora – aquela que ora nos importa – a unidade de cultura para os terrenos de regadio, arvenses era de 2,50 ha, para os terrenos de regadio hortícolas era de 0,50 ha e para os terrenos de sequeiro a unidade de cultura era de 7,50 ha.
Assim sendo, o prédio dos autores/recorrentes tem uma área (muito) superior à unidade mínima de cultura prevista para a zona de Évora pois tem uma área de 137,05 hectares.
Facto que, por si só, impede o reconhecimento do direito de preferência invocado pelos autores/recorrentes e previsto no art. 1380.º, n.º 1, do CC porquanto aquele normativo exige a reciprocidade de direitos de preferência dos proprietários dos terrenos confinantes que, in casu, não se verifica, porque o prédio dos autores/recorrentes não tem uma área inferior à unidade de cultura.
*
Os recorrentes sustentam, ainda, que «é do conhecimento oficioso por parte da Mma. Juiz a quo, o prédio em causa trata-se de um prédio encravado, tendo sido constituída servidão de passagem sobre o prédio dos autores, como prédio serviente, por sentença que proferiu em 23 de outubro de 2017 (posterior à entrada da presente ação em juízo, o que aconteceu em 01.08.2017) no processo que sob o n.º 418/17.0T8EVR correu termos nesse Tribunal e Juízo.Preceitua o n.º 1 do art. 1555.º, do Código Civil que “o proprietário de prédio onerado com a servidão legal de passagem, qualquer que tenha sido o título constitutivo, tem direito de preferência, no caso de venda, dação em cumprimento ou aforamento do prédio dominante».
Pelo que, concluem eles, a oneração do seu prédio com uma servidão legal de passagem, por ser de conhecimento oficioso, não necessitava de ser alegado para ser tomado em consideração na sentença proferida, atento o preceituado no art. 412.º, n.º 2 do Código de Processo Civil.
Liminarmente se dirá que os recorrentes não têm razão.
Pese embora o pedido de reconhecimento do direito de preferência dos autores possa eventualmente ser sustentado por diferentes institutos jurídicos (confinância de terrenos, nos termos do art. 1380.º, n.º 1, do CC ou com fundamento em servidão legal de passagem, nos termos do art. 1555.º, do mesmo diploma legal), convocando diferentes causas de pedir, os poderes de cognição do tribunal estão limitados pela causa de pedir concretamente invocada pelos autores que, in casu, foi apenas uma situação de confinância de terrenos que, nos termos do art. 1380.º, n.º 1 do Código Civil pode gerar o reconhecimento do direito de preferência.
Isto é, a consideração pelo tribunal de factos cujo conhecimento resulte do exercício das suas funções (cfr. art. 5.º, n.º 2, al. c), do CPC) pressupõe, desde logo, que os mesmos se insiram no âmbito da causa de pedir concretamente invocada pelo(s) autor(es).
No caso sub judice, o direito de preferência fundado no facto de o prédio dos autores/recorrentes estar onerado com uma servidão legal de passagem não está contido na causa de pedir concretamente alegada pelos autores na sua petição inicial, pelo que estava vedado ao tribunal de primeira instância considerar na sua decisão a existência de uma servidão legal de passagem que onera o prédio dos autores/recorrente em benefício do prédio dos réus para reconhecer aos autores/recorrentes um direito de preferência na compra e venda outorgada entre os primeiros e segundos réus.
*
Improcede, assim, o recurso interposto pelos autores, embora com uma fundamentação diversa daquela do tribunal de primeira instância, ou seja, por se julgar não verificada a exigência de reciprocidade prevista no art. 1380.º, n.º 1 do Código civil.III. DECISÃO
Em face do exposto, decide-se julgar improcedente a apelação e, em consequência, confirmar, ainda que com fundamentação diversa, a decisão recorrida.
Custas de parte pelos recorrentes na presente instância recursiva (arts. 663.º, n.º 2, 607.º, n.º 6, 527.º, 529.º, 530.º e 533.º, todos do CPC).
Notifique.
Évora, 7 de novembro de 2019,
Cristina Dá Mesquita
Silva Rato
Mata Ribeiro
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[1] As preferências legais resultam automaticamente da verificação de dadas situações que estão reguladas a propósito de cada uma destas.
[2] Entretanto revogado pela Lei n.º 111/2015, de 27.08.
[3] O emparcelamento rural consiste num conjunto de operações destinadas a combater a pulverização e dispersão da propriedade rústica, procurando pôr termo, na medida do possível, à existência de prédios de proporções muito reduzidas (minifúndios) e a concentrar, também na medida do possível, as explorações agrícolas.
[4] Nos termos do art. 18.º, n.º 1, do D/L n.º 384/88, de 25.10 «Os proprietários de terenos confinantes gozam do direito de preferência previsto no art. 1380.º, do Código Civil, ainda que a área daqueles seja superior à unidade de cultura.»